Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 28 janvier 2020

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 28 JANVIER 2020



(n° 15, 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/01266 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B42E5



Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Septembre 2017 -Tribunal d'Instance de PARIS 19ème - RG n°11-17-000566





APPELANTE

 

SA ICF NOVEDIS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

Dont le siège social est : [Adresse 1]

N° SIRET : 572 010 320 00792



représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050,



Ayant pour avocat plaidant, Me Patrick MAYET, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : G0139





INTIMÉS 



Monsieur [U] [S]

Né le [Date anniversaire 1] 1971 à PARIS 

Demeurant : [Adresse 2]



Madame [V] [S]

Née le [Date anniversaire 2] 1973 à [Localité 1] 

Demeurant : [Adresse 2]



représentés et ayant pour avocat plaidant Me Blandine BONNET, substituant Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0235,





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Décembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

- M. Christian PAUL-LOUBIÈRE, président

- Mme Marie MONGIN, conseillère

- M. François BOUYX, conseiller





GREFFIERS :



- lors des débats : M. Benoît TRUET-CALLU

- lors du délibéré :Mme Cynthia GESTY





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Christian PAUL-LOUBIÈRE, président et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.





* * *





EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2010 société ICF NOVEDIS a donné à bail pour une durée de 6 ans, avec prise d'effet au 15 décembre 2010 pour se terminer le 14 décembre 2016, à M. [U] [S] et Mme [V] [S], un appartement situé au 2ème étage d'un immeuble sis [Adresse 2] dans le 19ème arrondissement [Localité 1] ; le montant du loyer était fixé à la somme de 1 316 euros par mois, hors charges. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er juin 2016, la société ICF NOVEDIS a fait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 14 décembre 2016,faisait valoir le souhait de « reprendre le logement car voué à la destruction courant 2017 ».



Les époux [S] n'ayant pas quitté le logement, la société ICF NOVEDIS les a assignés par exploit en date du 23 janvier 2017, devant le tribunal d'instance du 19 ème arrondissement afin de l'entendre valider le congé délivré le 1er juin à effet au 14 décembre 2016, et prononcer leur expulsion. 



Par jugement en date du 15 septembre 2017 le tribunal d'instance a débouté le bailleur de ses demandes en se fondant sur le fait que la réalité du motif réel et sérieux n'était pas établi dès lors, d'une part, que les locataires n'avaient pas été mis en mesure d'en vérifier la mesure et la teneur avant l'audience, d'autre part de recevoir des offres d'accompagnement de relogement dans le délai du congé et, enfin dont la réalisation elle même semble reportée sine die, ce qui jette un doute sur la réalisation effective des travaux, le tribunal a condamné la société ICF NOVELIS aux dépens.



La société ICF NOVEDIS a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 5 janvier 2018 et, dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 8 novembre 2019, demande à la cour de :

- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Statuant à nouveau

- Valider le congé pour motif légitime et sérieux qui a été délivré à Monsieur et Madame

[S] par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 1er juin 2016, à effet au 14 décembre 2016, portant sur le logement situé au 2ème étage de l'immeuble situé [Adresse 2],

- Constater que Monsieur et Madame [S] occupent illégalement ledit logement,







En conséquence

- Ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur et Madame [S] ainsi

que celle de tout occupant de leur chef du logement situé au 2ème étage de l'immeuble situé [Adresse 2], ceci sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux de l'ensemble des occupants, avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique si besoin est,

- Fixer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1.401,59 euros, outre les charges locatives dans les conditions prévues par le bail, qui sera due solidairement par Monsieur et Madame [S] jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs,

- Condamner solidairement Monsieur et Madame [S] au paiement de ladite indemnité d'occupation,

- Condamner solidairement Monsieur et Madame [S] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Dans leurs dernières conclusions en date du 15 novembre 2019, M. et Mme [S] demandent à la cour de :

- Débouter la société ICF NOVEDIS de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence :

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de PARIS 19ème en date du 15 septembre 2017 en toutes ses dispositions,

- Condamner la société ICF NOVEDIS à payer à M. [U] [S] et Mme [V] [S] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, SAS ASTRUC AVOCATS en application de l'article 699 du Code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2019.



Une autre procédure a été engagée par la société la société ICF NOVEDIS devant le tribunal d'instance portant sur le payement des loyers, les époux [S] ont formé une demande reconventionnelle tendant à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance en raison de la dégradation générale de l'entretien de l'immeuble et de la convention d'occupation précaire des appartements libérés dans l'immeuble accordée par la bailleresse à des associations depuis le mois de juillet 2017, procédure qui a donné lieu à un jugement rendu le 5 novembre 2018 à l'encontre duquel un appel est pendant devant la cour sous le numéro de répertoire général 18/27083 ;



A l'audience du 2 décembre 2019 il a été indiqué que l'arrêt serait rendu le 28 janvier 2020.





SUR CE,



Considérant qu'à l'appui de son appel, la société bailleresse conteste la motivation retenue par le tribunal estimant ne pas être tenue d'une obligation d'accompagnement au relogement qu'elle a pourtant proposé aux locataires et que son intention de faire démolir cet immeuble est justifiée par le dépôt au mois de septembre 2017 d'une demande de permis de démolir, laquelle a fait l'objet d'un avis défavorable de la commission du vieux [Localité 1] ce qui l'a conduit à renoncer à la démolition de l'immeuble, mais que lors de la délivrance du congé son intention était réelle ;





Que les locataires demandent la confirmation du jugement en insistant sur le fait que ce n'est que lors de l'audience devant le tribunal d'instance, le 20 juin 2017, que leur a été communiquée la demande de permis de démolir et le projet de reconstruction, qu'aucune information ne leur a été donnée et que les pièces versées au débats devant la cour sont toutes postérieures à la date du congé, la seule information dont ils ont été destinataires étant un courrier du 21 juillet 2017, les informant que « le calendrier des travaux de requalification du bâtiment connaissait un décalage » ; qu'en outre, les pièces versées aux débats devant la cour, notamment un courriel de la direction de l'urbanisme, démontrent qu'il n'existait aucun projet précis de permis de construire ; que la mauvaise foi de la bailleresse est également déduite par les époux [S] de la convention d'occupation des locaux de l'immeuble qui avaient été libérés, conclue avec une association au mois de juillet 2017 soit six mois après que le tribunal d'instance a été saisi d'une d'expulsion à leur égard, convention qui se poursuit en 2019 ;



Considérant qu'en application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est en droit de donner congé pour motif légitime et sérieux, la démolition et la reconstruction d'un immeuble étant considérées comme de nature à répondre à ce motif ; que cependant, et comme l'a jugé le tribunal, encore faut-il que le bailleur démontre, au jour de la délivrance du congé, la réalité de cette intention ;



Qu'en l'espèce le congé délivré aux époux [S] le 1er juin 2016 était motivé par « la destruction [du logement] courant 2017 », que le bailleur dans sa réunion d'information des locataires du 31 mai 2016 ( pièce n°8 de l'appelante) avait précisé que la réhabilitation de cet immeuble et de celui, voisin, appartenant à la société ICF la Sablière, ne permettait pas d'atteindre une « performance du bâti à la hauteur des enjeux énergétiques d'aujourd'hui » et que « le choix de constructions neuves permet de satisfaire aux exigences énergétiques actuelles » ;



Considérant qu'il apparaît néanmoins que, non seulement le permis de démolir n'a été déposé auprès de l'administration compétente que postérieurement à la délivrance du congé, le 27 septembre 2016, mais encore qu'aucun projet précis de permis de construire n'avait été réalisé ainsi que cela est relevé par le courriel du service de l'urbanisme compétent en date du 31 janvier 2017 ( pièce n°23 de l'appelante) ; que de surcroît, la société ICF NOVETIS ne justifie en aucune façon les arguments avancés pour procéder à la démolition de cet immeuble, quant à la satisfaction des « exigences énergétiques actuelles et d'adapter l'offre de logement au vieillissement et au handicap » ;



Qu'en outre, l'appelante reconnaît avoir renoncé, à ce projet de démolition qui constituait le motif allégué dans le congé litigieux de sorte qu'il est établi que le motif allégué dans le congé n'était ni réel ni sérieux et ne peux venir légitimer la demande de validation du congé et d'expulsion des époux [S] ; 



Que la société ICF NOVEDIS ne peut se borner à alléguer que son « intention » était alors de démolir cet immeuble sans avoir effectué la moindre démarche sur la faisabilité de cette démolition ni sur le projet de construction ; que la société ICF NOVEDIS qui indique gérer, construire et entretenir un patrimoine de plus de 9 000 logements ( pièce n°8) ne pouvait ignorer que la démolition à [Localité 1] d'un immeuble en bon état de six étages, dont la commission du vieux [Localité 1] relève le caractère soigné et typique de son époque de construction d'après guerre, n'était pas d'évidence, d'autant que, comme le relève ladite commission les demandes de permis de démolir ont été présentées « sans projet », ce qui jette le doute sur la réalité même de « l'intention », la commission relevant d'ailleurs que le permis de démolir aurait été déposé « pour préparer le départ des locataires » (séance plénière de la commission du 25 janvier 2017 pièce n°23 avec le courriel de Mme [L] du 31 janvier 2017) ;





Considérant, en conséquence, et sans qu'il soit nécessaire de répondre à l'argumentation d'ICF NOVEDIS critiquant les autres motifs du jugement entrepris non plus qu'à la réalité de la mauvaise foi du bailleur alléguée par les époux [S], mauvaise foi de laquelle ils ne déduisent aucune prétention ;



Que le jugement sera confirmé, la société ICF NOVEDIS condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à verser aux époux [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 



- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



- Condamne la société ICF NOVEDIS à verser à M. [U] [S] et à Mme [V] [S], pris ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,



- Condamne la société ICF NOVEDIS aux dépens dont distraction au profit de Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, SAS ASTRUC AVOCATS dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.







La greffière, Le président,