Cour d'Appel · 12e chambre — 23 janvier 2020

COUR D'APPEL


DE 


VERSAILLES








Code nac : 30B





12e chambre





ARRET N°





CONTRADICTOIRE





DU 23 JANVIER 2020





N° RG 19/01882 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TCBO





AFFAIRE :





SARL LOGISTIQUE EPONE








C/


ACT'IMPACT M... ET ASSOCIES aVENANT AUX DROITS DE L'ETUDE U... M... E... Office d'Huissiers


...











Décision déférée à la cour : jugement rendu le 24 Novembre 2016 par le Tribunal de Grande Instance de Versailles


N° Chambre : 3ème chambre


N° Section : 


N° RG : 15/00961





Expéditions exécutoires


Expéditions


Copies


délivrées le : 


à : 


Me Franck LAFON


Me Benoît MONIN








RÉPUBLIQUE FRANÇAISE





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





LE VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT,


La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 





DEMANDERESSE devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile) du 07 Février 2019 cassant et annulant partiellement l'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles, 12ème chambre, le 17 Octobre 2017.





SARL LOGISTIQUE EPONE


[...] 


[...] 


Représentant : Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 - N° du dossier 1100925


Représentant : Me Etienne GUIDON, Plaidant, avocat au barreau de NANCY





****************





DEFENDERESSES DEVANT LA COUR DE RENVOI





ACT'IMPACT M... ET ASSOCIES aVENANT AUX DROITS DE L'ETUDE U... M... E... Office d'Huissiers


N° SIRET : [...]


[...] 


[...] 


Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20190198


Représentant : Me Gérard VANCHET de la SCP LYONNET DU MOUTIER - VANCHET-LAHANQUE - GUYOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0190 








SASU EMBALLAGES DIFFUSION


N° SIRET : B 3 39 704 496


[...] 


[...] 


Représentant : Me Benoît MONIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 397 - N° du dossier 19061


Représentant : Me Patrick MERTZ de la SCP RICHARDET MERTZ, Plaidant, avocat au barreau de METZ, substitué par Me Claire PERRAUD, avocat au barreau de VERSAILLES 








SASU VOLUM'EMBAL LOGISTIQUE


N° SIRET : 339 43 7 4 43


[...] 


[...] 


Représentant : Me Benoît MONIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 397 - N° du dossier 19061


Représentant : Me Patrick MERTZ de la SCP RICHARDET MERTZ, Plaidant, avocat au barreau de METZ, substitué par Me Claire PERRAUD, avocat au barreau de VERSAILLES





INTIMEES


****************











Composition de la cour :





En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Novembre 2019 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller chargé du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :





Madame Thérèse ANDRIEU, Président,


Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,


Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire,





Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,


























EXPOSE DU LITIGE





Suivant acte sous seing privé en date du 15 avril 2007, la société Logistique Epone a donné à bail commercial à la société Volum'Embal Logistique des locaux commerciaux d'une surface de 2.000 m2 environ, comprenant deux quais, un accès au bloc sanitaire du rez-de-chaussée ainsi que trois emplacements de parking situés à [...] , pour une durée de neuf années commençant à courir le 19 février 2007, moyennant paiement d'un loyer annuel de 78.000 euros hors taxe et hors charges. 





Par avenant n°1 du 16 mai 2007, les parties ont convenu de porter la surface louée à 2.180 m2 moyennant paiement d'un Ioyer annuel de 85.020 euros, hors taxe et hors charges, outre paiement d'une provision de 2.400 euros HT par mois pour Ies charges.





Par exploit d'huissier délivré par la SCP U..., M... E... du 10 septembre 2009, la société Volum'Embal Logistique a donné congé à la société Logistique Epone pour le 31 mars 2010.





Le 24 novembre 2010, Ia société Emballages Diffusion, associée unique de la société Volum'Embal Logistique, a décidé de la dissolution anticipée de ladite société. Le bailleur a formé opposition à cette dissolution. Au terme d'une assemblée générale du 18 juin 2012, la société Emballages Diffusion a renoncé à Ia décision de dissolution, avec effet au 24 novembre 2010.





Estimant le congé délivré par la société locataire irrégulier, la société Logistique Epone, suivant acte d'huissier en date du 12 avril 2011, a fait assigner les sociétés Emballages Diffusion et Volum'Embal Logistique devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins notamment de paiement de diverses sommes au titre des loyers, charges et réparations locatives.





Les sociétés Emballages Diffusion et Volum'Embal Logistique ont fait assigner en intervention forcée la SCP U... M... E..., huissiers de justice, aux fins d'obtenir sa garantie en cas de condamnation.





Le tribunal de commerce de Nancy a, par jugement en date du 13 mai 2013, constaté la nullité des résolutions n°1 et 2 du procès-verbal de l'assemblée générale du 18 juin 2012 (renonciation à la dissolution), mais a déclaré la société Logistique Epone recevable et bien fondée en son opposition à la dissolution anticipée, et ordonné à la société Volum'Embal Logistique la constitution de garanties suffisantes pour payer la créance de la bailleresse.





Par arrêt du 3 septembre 2014, la cour d'appel de Nancy a infirmé le jugement du tribunal de commerce et, statuant à nouveau, a dit irrecevables l'opposition à la dissolution de la société Volum'Embal Logistique et la demande d'annulation des résolutions, de sorte que la renonciation de la société Emballages Diffusion à Ia décision de dissolution n'est plus contestée.





Par jugement du 24 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Versailles a : 





- Dit que les demandes formées par la société Emballages Diffusion sont irrecevables,


- Dit que le congé délivré le 30 septembre 2009 pour Ie 31 mars 2010 est irrégulier,


- Condamné en conséquence Ia société Volum'Embal Logistique à payer à la société Logistique Epone les sommes de :


* 60.000 euros à titre de dommages et intérêts,


* 5430,55 euros au titre de la location de la plate-forme extérieure,


* un jour de loyer et charges pour Ie 19 avril 2010,


* 842,03 euros TTC au titre des réparations locatives, 


- Dit que la société Logistique Epone doit restituer le dépôt de garantie d'un montant de 21 255 euros à la société Volum'Embal Logistique,


- Dit que Ia SCP U... M... E..., huissiers de justice, devra garantir la société Volum'Embal Logistique à hauteur de Ia somme de 54 000 euros,


- Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 


- Ordonné l'exécution provisoire du jugement,


- Condamné Ia société Volum'Embal Logistique et Ia SCP U... M... E... aux dépens.





Par arrêt du 17 octobre 2017, la présente cour autrement composée a :





- Confirmé le jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevables les demandes formées par et contre la société Volum'Embal Logistique, et en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formées par et contre la société Emballages Diffusion,





- Confirmé le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Volum'Embal Logistique au paiement de la somme de 842,03 euros au titre des réparations locatives, et en ce qu'il a dit que la société Logistique Epone devait restituer le dépôt de garantie d'un montant de 21.255 euros à la société Volum'Embal Logistique,





- Infirmé le jugement déféré pour le surplus, 





Statuant à nouveau,





- Dit que le congé délivré le 30 septembre 2009 est régulier,





- Condamné la société Volum'Embal Logistique à payer à la société Logistique Epone la somme de 52.943,01 euros au titre du solde des loyers et charges impayés au 30 mars 2010, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,





- Ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 ancien du code civil, 





- Rejeté toutes autres demandes,





- Condamné la société Volum'Embal Logistique à payer à la société Logistique Epone et à la SCP U... M... et E... la somme de 1.500 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,





- Condamné la société Volum'Embal Logistique aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.





La société Logistique Epone a formé un pourvoi sur cet arrêt.





Par arrêt de la troisième chambre civile du 7 février 2019, la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt du 17 octobre 2017 'mais seulement en ce qu'il dit le congé régulier et rejette la demande de la société Logistique Epone en paiement de la somme de 470 922,93 euros au titre des loyers et charges due jusqu'au 18 février 2013, terme de la seconde période triennale du bail commercial, assortie des intérêts au taux contractuel de 1% à compter de chaque échéance mensuelle', a remis en conséquence sur ces points la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Versailles autrement composée. 





Le 14 mars 2019, la société Logistique Epone a saisi la cour d'appel de renvoi à la suite de l'arrêt susvisé de la cour de cassation.





PRÉTENTIONS DES PARTIES





Par dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2019, la société Logistique Epone demande à la cour de :





- Infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Versailles du 24 novembre 2016 dans la mesure utile, 


Statuant à nouveau, 





- Condamner la société Volum'Embal Logistique à lui verser la somme de 470.922,93 €uros au titre des loyers et charges dus jusqu'au 18 février 2013, terme de la seconde période triennale du bail commercial, assortie des intérêts contractuels de 1% à compter de chaque échéance mensuelle. 


- Ordonner la capitalisation des intérêts en application des articles 1154 (ancien) et 1343-2 (nouveau) du code civil, 


- Condamner la société Volum'Embal Logistique à lui verser une somme de 10.000 €uros en application de l'article 700 du code de procédure civile ,


- Condamner la société Volum'Embal Logistique aux entiers dépens de l'instance.





Par dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2019, la société Emballages Diffusion et la société Volum'Embal Logistique demandent à la cour de:





A titre principal :





- Prendre acte de l'absence de demandes formulées par la société Logistique Epone à l'encontre de la société Emballages Diffusion,


- Dire et juger que la société Volum'Embal Logistique et la société Emballages Diffusion sont bien fondées en leurs demandes d'intimées,


- Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Versailles du 24 novembre 2016 uniquement en ce qu'il a déclaré le congé irrégulier, et en ce qu'il a condamné la société Volum'Embal Logistique au paiement de la somme de 60.000 € à titre de dommages et intérêts et n'a retenu la responsabilité de la SCP J... U... - B... M... - C... E... à réparer le préjudice de la société Volum'Embal Logistique qu'à hauteur d'un quantum de 90%,


- Confirmer le jugement pour le surplus,


- Débouter la société Logistique Epone pour le surplus de ses demandes,





A titre subsidiaire





- Dire et juger que la société Logistique Epone a consenti une résiliation amiable du contrat de bail,


- Condamner la SCP ACT'Impact M... et Associés, venant aux droits de l'Etude U... M... E... à garantir la société Volum'Embal Logistique de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,


- Dire qu'il convient de faire application des dispositions de l'article 1760 du Code civil,


- Dire et juger que la société Logistique Epone ne justifie pas de l'absence de relocation des locaux, ni de la durée de cette période, ni des démarches et diligences réalisées en vue de procéder à la mise en location de son bien, et donc d'un quelconque préjudice,


- Dire et juger que la société Logistique Epone ne justifie pas du quantum du préjudice qu'elle invoque,


- Débouter la société Logistique Epone de l'ensemble de ses demandes indemnitaires,





En tout état de cause: 


- Condamner la société Logistique Epone à leur payer à chacune une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;


- Condamner la société Logistique Epone aux entiers dépens, dont distraction sera effectuée au profit de Maître Benoît Monin, Avocat au Barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Par dernières conclusions notifiées le 20 septembre 2019, la SCP ACT'Impact M... et Associés, venant aux droits de l'Etude U... M... E..., Société Civile Professionnelle titulaire d'un Office d'Huissiers de Justice, sollicite prie la cour de:





- Infirmer la décision entreprise 





et statuant à nouveau : 


- Juger que l'huissier n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité, eu égard à l'insécurité juridique qui résultait du libellé imprécis de l'article L 145-9 dans sa rédaction issue de la loi du 4 août 2008 et du fait que ce texte ne répondait donc pas au principe de sécurité juridique exigé tant en droit interne qu'en droit communautaire, 





A titre subsidiaire: 


- Débouter le bailleur de ses demandes tendant au paiement de « loyers » dès lors que la résiliation du bail est effective par application de l'article 1760 du code civil, 


- Juger qu'en toute hypothèse le bailleur ne justifie pas d'un quelconque grief que lui aurait causé le congé et qu'il ne justifie d'aucun préjudice au sens de l'article 9 du code de procédure civile , 


- Constater que le bailleur a profité de la libération des lieux pour procéder à la mise en vente de ceux-ci et ne peut donc prétendre de ce fait percevoir une quelconque somme sur la période postérieure au départ de son locataire, 


- Juger que le préjudice du bailleur trouve sa cause dans la mévente desdits locaux qui est sans lien causal avec le départ de son locataire et la faute imputée à l'huissier, 


- Juger que le bailleur ne justifie nullement du quantum du préjudice qu'il invoque, 


- Juger en conséquence que les conditions énoncées par l'article 1240 du code civil ne sont pas réunies, 


- Déclarer irrecevables les demandes formulées par Emballages Diffusion. 


- Juger sans objet l'appel en garantie dirigé contre l'Office d'Huissiers concluant pour les motifs exposés ci-dessus, 





Et en tout état de cause, 


- Débouter la société Logistique Epone et les demanderesses en garantie de toutes leurs demandes dirigées à l'encontre de l'office d'huissier concluant pour les motifs exposés ci-dessus, 





A titre subsidiaire, 





- Juger que la garantie due par l'Etude d'Huissiers ne saurait porter sur l'intégralité des condamnations mises à la charge du preneur, 


- Condamner les demanderesses en garantie au paiement de la somme de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, 


- Condamner les demanderesses en garantie aux entiers dépens par application de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maitre Franck Lafon, Avocat aux offres de droit. 





Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux conclusions des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 novembre 2019. 











MOTIFS DE LA DECISION








La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur de "dire et juger" qui ne sont, en l'espèce, pas des prétentions mais des moyens.





En application de l'article 624 du code de procédure civile selon lequel la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce, la présente cour de renvoi est saisie de la question de la régularité du congé délivré par la société Emballages Diffusion selon exploit de la SCP U... M... E..., huissier de justice, du 10 septembre 2009 pour le 31 mars 2010 et les conséquences en découlant tant sur le montant des loyers et charges dus par la société locataire (et) que sur la mise en cause de la responsabilité de l'huissier de justice.





Sur la régularité du congé délivré par le 10 septembre 2009 :





La société Logistique Epone se prévalant de l'arrêt de la cour de cassation précité soutient que le congé délivré le 10 septembre 2009 pour la date du 31 mars 2010 est irrégulier, qu'il n'a pas pu en conséquence produire effet avant le terme de la deuxième période triennale le 18 février 2013.





Elle fait valoir que le bail s'est donc poursuivi jusqu'à la date du 18 février 2013, et conteste toute résiliation amiable du contrat avant cette date. Elle indique que le procès-verbal d'état des lieux du 1er avril 2010 n'a été établi que pour préserver ses droits, alors même que la société Volum'Embal Logistique en quittant les lieux ne lui avait pas restitué les clés. 





La société Volum'Embal Logistique explique que c'est à tort que la cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel qui a jugé que le congé délivré le 10 septembre 2009 avec effet au 30 mars 2010 était régulier puisqu'il convient d'appliquer les dispositions de l'article L 145-9 du code de commerce dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, également au congé donné en cours de bail et non pas uniquement au congé délivré au cours de la prolongation du bail.





Elle fait valoir que les conditions de l'article L145-9 ont bien été remplies, puisque le congé a été délivré pour le dernier jour du trimestre civil et 6 mois à l'avance, que la cour de cassation a fait une interprétation inexacte du texte en y ajoutant une condition supplémentaire. Elle ajoute que c'est seulement depuis la loi du 22 mars 2012 que cet article ne s'applique qu'au congé délivré lors de la prolongation du bail.





Subsidiairement, la société Volum'Embal Logistique se prévaut de la résiliation amiable du bail intervenue entre les parties, excipant d'un procès-verbal d'état des lieux de sortie contradictoire établi le 1er avril 2012 et de la remise des clés, ce qui permettait à la bailleresse de relouer les lieux.





****





L'article L145-4 alinéas 1 et 2 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 applicable au présent litige, mentionne que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale dans les formes et délai de l'article L145-9.





Aux termes de l'article L145-9 alinéas 1et 2 issu de la loi n°2008-776 du 4 août 2008 applicable au présent litige, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance.


A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l'alinéa précédent.





Au regard des termes ainsi rappelés des deux articles susvisés se posait effectivement la question de la cohérence de leur articulation, d'autant que le jour d'échéance du bail n'est pas nécessairement celui du dernier jour du trimestre civil.





Mais il est cependant constant que les dispositions de l'article L145-9 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n°2008-776 du 4 août 2018 selon lesquelles le congé doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil ne s'appliquent qu'en cas de tacite prolongation du bail et non à l'occasion d'un congé donné pour un terme contractuel. 





C'est d'ailleurs en rappelant sa jurisprudence constante sur ce point que la chambre commerciale le 7 février 2019, a cassé l'arrêt de la présente chambre autrement composée du 17 octobre 2017.





Il est dès lors inopérant de la part de la société Volum'Embal Logistique de soutenir une erreur d'interprétation des textes par la chambre commerciale, puisque les dispositions de l'article 145-9 sur les modalités du congé doivent se lire en référence avec celles de l'article L145-4 qui ne prévoient que le cas du congé donné à la date de l'échéance triennale du bail. 











La société Volum'Embal Logistique ne peut pas non plus se prévaloir de la modification textuelle de l'article L145-9 ultérieurement par la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, pour soutenir utilement que l'article L145-9 dans sa rédaction issue de la loi du 4 août 2008 s'appliquait au congé donné en cours de bail à l'expiration de la période triennale.





Il s'ensuit que c'est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu que la première échéance triennale du bail à effet du 19 février 2007 pour une durée de 3/6/9 ans arrivant à terme le 18 février 2010, que le congé devait être délivré au plus tard le 18 août 2009, et en a déduit que le congé délivré le 10 septembre 2009 «dans le but de mettre fin au bail à l'issue de la période triennale» n'a pas pu produire ses effets pour la date d'expiration de la période triennale du 18 février 2010, le délai de six mois n'étant pas alors respecté, et a en conséquence déclaré le congé irrégulier.





Subsidiairement, la société Volum'Embal Logistique excipe de la résiliation amiable intervenue entre les parties, soutenant qu'il n'y a pas lieu dans ces conditions de respecter les dispositions des articles L145-4 et L145-9 du code de commerce.





Pour autant, contrairement à ses dires, la société Logistique Epone a clairement indiqué à la société Volum'Embal Logistique dans le courrier qu'elle lui a adressé le 24 mars 2010 que son congé n'était pas valable pour le 31 mars 2010, au regard tant de la date de début du bail, le 19 février 2017, que de la clause III du bail selon laquelle «le présent bail est conclu pour une durée de 9 ans, avec faculté de résiliation triennale pour le preneur seul à charge pour lui de prévenir le bailleur de ses intentions par acte extra-judiciaire au moins six mois à l'avance», exprimant ainsi son refus de toute résiliation anticipée du bail .





Il ne peut dès lors être déduit, comme le fait la société Volum'Embal Logistique, du seul établissement d'un procès-verbal de constat dressé à la demande de la société Logistique Epone le 1er avril 2010 à la suite du départ de la locataire des locaux que la bailleresse entendait accepter la résiliation amiable du bail à cette date.





C'est donc à juste titre que le premier juge a déclaré irrégulier le congé délivré le 10 septembre 2009 pour le 31 mars 2010.





Sur le préjudice de la société Logistique Epone:





La société Logistique Epone soutient que la société Volum'Embal Logistique est redevable des loyers et charges jusqu'à l'expiration de la deuxième période triennale, date à laquelle le congé a pu produire effet, c'est à dire jusqu'au 18 février 2013, pour un montant der 470 922,93 euros. Elle précise qu'elle ne fait que demander l'application du bail jusqu'à son terme, que les locaux n'ont pas été reloués et n'ont donné lieu à aucun encaissement de loyers sur la période considérée. 





La société Volum'Embal Logistique fait tout d'abord valoir que la bailleresse a couvert l'irrégularité du congé en acceptant les clés et en faisant établir un procès-verbal de sortie des lieux, qu'elle ne peut donc réclamer un préjudice à ce titre.





En seconde part, elle soutient que le bail a été résilié entre les parties le 1er avril 2010, que la bailleresse ne peut être indemnisée, sur le fondement de l'article 1760 du code civil, que de son préjudice résultant d'avoir dû rechercher un locataire et non pas du paiement des loyers. Elle ajoute que la société Logistique Epone ne justifie pas de ses diligences ni de la date à laquelle elle a reloué les locaux, qu'elle a d'ailleurs cherché à les vendre, et que dès lors elle ne peut être indemnisée.





****





Ainsi que l'a fait remarquer la société Logistique Epone, l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 17 octobre 2017 est définitif en ce qu'il a condamné la société Volum'Embal Logistique à lui payer la somme de 52 943,01 euros hors taxes au titre des loyers et charges échus au 30 mars 2010, outre intérêts et capitalisation des intérêts. 





La cour d'appel de renvoi n'est saisie que de la question de l'incidence du départ du locataire en cours de bail dans des conditions irrégulières sur le montant des loyers dus.





Il est constant que lorsque l'irrégularité du congé tient au non respect des délais légaux, les effets du congé sont reportés à la prochaine échéance utile,





En l'espèce, le délai mentionné dans le congé délivré le 10 septembre 2009 étant erroné, sa date d'effet est reporté à l'échéance suivante c'est à dire au 18 février 2013.





S'il a été vu plus avant que la résiliation amiable du bail entre les parties n'est pas caractérisée, il n'en demeure pas moins que la société Volum'Embal Logistique a quitté les lieux le 1er avril 2010. 





Arguant de son départ à cette date, la société Volum'Embal Logistique fait valoir que le bail a été résilié entre les parties à cette date et que la société Logistique Epone ne peut se voir indemniser sur le fondement de l'article 1760 du code civil qu'au titre de son préjudice résultant de la recherche d'un autre locataire et non du montant des loyers restant à courir.





Pour autant si l'article 1760 susvisé dispose en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus, cet article ne vise que la résiliation judiciaire du bail.





Tel n'est cependant pas le cas puisque la bailleresse, la société Logistique Epone, n'a pas sollicité en justice cette sanction et que la locataire, la société Volum'Embal Logistique, ne lui reproche aucun manquement à une obligation légale ou contractuelle.





Il s'ensuit dès lors que le départ anticipé de la société Volum'Embal Logistique est inopposable à la société Logistique Epone, et qu'à défaut de toute relocation des locaux avant la date de l'expiration de la deuxième échéance triennale, la société locataire reste tenue jusqu'à la fin de la deuxième période triennale le 18 février 2013 au paiement des loyers et des charges à l'égard de la bailleresse.





Il est dès lors inopérant pour la société Volum'Embal Logistique de reprocher à la société Logistique Epone ne pas avoir cherché à relouer les locaux voire d'avoir voulu vendre les locaux,





Le jugement entrepris sera donc infirmé à ce titre.





Sur le montant des loyers et des charges: 





La société Logistique Epone réclame la somme de 470 922,93 euros au titre des loyers et des charges dus jusqu'au 18 février 2013, montant que conteste la société Volum'Embal Logistique qui fait valoir un loyer annuel de 85 020 euros HT, et dès lors un montant de 255 060 euros au titre de la période triennale.





Force est de constater qu'aucune des parties n'a estimé utile de produire à la cour un décompte détaillant le montant dont elle fait état, et notamment pas la société Logistique Epone pour justifier du montant de la somme de 470 922,93 euros dont elle demande le paiement pour la période triennale du 1er avril 2010 au 18 février 2013.





Il résulte de l'avenant du bail commercial signé le 16 avril 2007 que le loyer annuel du bail en renouvellement est fixé à la somme de 85 020 euros hors taxes et hors charges avec indexation annuelle de plein droit le premier février de chaque année, outre une provision pour charges de 2 400 euros et de la dernière facture de mois de février 2010 que le loyer mensuel est de 7 705,09 euros, outre charges de 3 200 euros.








Il s'en déduit que la société Volum'Embal Logistique est redevable du montant mensuel de 7 705, 09 euros pour la période du 1er avril 2010 au 18 février 2013 c'est à dire pendant 34 mois (le loyer étant payable d'avance) et dès lors de la somme de 261 973,06 euros.





Il y donc lieu de condamner la société Volum'Embal Logistique à payer à la société Logistique Epone cette somme avec intérêts au taux contractuel de 1% à compter de chaque échéance ( article IV.1 du bail)', et de débouter cette dernière de sa demande plus ample et notamment de celle concernant les charges, à défaut de la production de toutes régularisations des charges pour les années de la période triennale.





Sur la responsabilité de l'huissier de justice:





La société Volum'Embal Logistique demande la garantie de l'huissier de justice qui a délivré le congé du 10 septembre 2009, exposant que bien que mandaté le 3 août 2009 il n'a exécuté sa mission que le 10 septembre 2009, et qu'il ne s'est pas assuré que le congé qu'il a délivré répondait aux exigences légales. Elle considère que l'huissier de justice a commis une faute et qu'il doit la garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre.





La SCP ACT'Impact M... et Associés, venant aux droits de l'Etude U... M... E..., étude d'huissiers qui a délivré le congé querellé, conteste toute faute de sa part dans l'interprétation des textes en vigueur en septembre 2009, mettant en exergue la réponse ministérielle du 5 mai 2009, le débat doctrinal sur l'interprétation de l'articleL145-9 et l'insécurité juridique issue de la rédaction de cet article issue de la loi du 4 août 2008, qui a justifié sa modification par la loi du 22 mars 2012.





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Pour que la responsabilité de l'huissier de justice soit engagée, il faut qu'il ait commis une faute, qu'il y ait un préjudice et qu'il y ait une relation de cause à effet entre la faute et le préjudice.





La société Volum'Embal Logistique reproche tout d'abord à l'Etude U... M... E... d'avoir délivré le congé querellé le 10 septembre 2009 pour le 31 mars 2010 alors qu'elle avait mandaté l'huissier de justice à cette fin dès le 3 août 2009.





Force est cependant de constater que la télécopie du 3 août 2009 de la société Volum'Embal Logistique à Maître X... ne porte que sur l'envoi du bail et l'adresse de la bailleresse et ne fait état d'aucune demande précise concernant la délivrance du congé, de sorte que la société Volum'Embal Logistique ne peut valablement soutenir avoir demandé à l'huissier de justice d'adresser de suite la signification du congé à la bailleresse. 





En revanche, il résulte des développements qui précédent que la délivrance du congé le 10 septembre 2009 pour le 31 mars 2010 provient d'une erreur sur l'application des articles L145-4 et L145-9 du code de commerce, puisque le congé devait être délivré au plus tard le 18 août 2009 pour produire ses effets au 31 mars 2010 et ce à fin de respecter le délai de préavis de six mois inscrit dans les textes.





En tant que professionnel du droit, l'huissier de justice se doit de veiller à l'efficacité juridique de l'acte qu'il effectue et il est tenu de renseigner utilement son client sur la nature et les conséquences de l'acte qu'il accomplit sur ses instructions.





En l'occurrence, la loi du 4 août 2008 a modifié l'article L145-9 du code de commerce en ce qu'il faisait référence aux usages locaux en ajoutant la mention «' pour le dernier jour du trimestre civil'» sans cependant changer les dispositions de l'article L45-4 du même code qui indiquait que «le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale». 





Certes, l'Etude U... M... E... soutient que certains auteurs ont considéré que le congé ne pouvait être donné que pour le dernier jour du trimestre civil et fait état d'une réponse ministérielle du 5 mai 2009 précisant que le délai de six mois, constitué de deux trimestres doit au minimum toujours être respecté, et n'opérant pas de distinction entre le congé donné en cours de bail et celui donné en période de tacite reconduction.





Pour autant, outre le fait que l'Etude U... M... E... ne produit pas les documents sur lesquelles elle s'appuie, le premier juge a justement indiqué que la cour de cassation avait, selon arrêt du 23 juin 2009 publié (pourvoi 08-18.507), précisé que le congé délivré pour la fin du bail devait l'être pour la date contractuelle d'expiration du bail, le terme d'usage ( insérée à la place du dernier jours du trimestre civil antérieurement à la loi de 2008) ne pouvant être retenu qu'en cas de tacite reconduction, ce qui sera ultérieurement repris par la loi du 22 mars 2012 qui a modifié en ce sens les dispositions de l'article L145-9 du code de commerce.





Au regard de ces développements, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que l'Etude U... M... E... aurait dû, compte tenu de ce contexte doctrinal mais également de l'interprétation jurisprudentielle donnée aux dispositions de l'article L145-9 incriminé et de l'absence de modifications des dispositions de l'article L145-4 sur la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, mettre en garde et renseigner utilement la société Volum'Embal Logistique sur l'existence de cette problématique dans la date de délivrance du congé et délivrer en tant que de besoin et pour éviter toute difficulté un congé prenant en compte les deux dates ( dernier jour du trimestre civil et date d'expiration de la deuxième période triennale), ce qu'elle avait le temps de faire, ayant été saisie le 3 août 2009. 





Il s'ensuit que cette faute de l'Etude U... M... E... a conduit à priver d'effet le congé délivré le 10 septembre 2009 pour l'issue de la première période triennale, en reportant les effets du congé délivré irrégulièrement à l'expiration de la deuxième période triennale, et a ainsi causé (ainsi ) un préjudice à la société Volum'Embal Logistique, qui est redevable vis à vis de sa bailleresse du paiement des loyers jusqu'au 18 février 2013.





Cependant, alors que nul n'est censé ignorer la loi, la société Volum'Embal Logistique, elle-même professionnelle, aurait dû s'assurer elle aussi de la date à laquelle elle devait délivrer son congé pour qu'il soit efficace à l'expiration de la première période triennale et ne peut reporter en totalité sur l'Etude U... M... E... les conséquences de ses propres négligences.





En conséquence, il convient de retenir que tant l'Etude U... M... E... que la société Volum'Embal Logistique sont responsables pour moitié de l'existence des mentions erronées figurant sur le congé du 10 septembre 2009.





Par conséquent, la SCP ACT'Impact M... et Associés, venant aux droits de l'Etude U... M... E... sera condamnée à garantir la société Volum'Embal Logistique, à hauteur de la somme de 130 986,53 euros ( 261 973,06 / 2).





Sur les autres demandes:





Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens .





En cause d'appel, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile entre les parties.





Les dépens d'appel seront à la charge in solidum de la société Volum'Embal Logistique et de la SCP ACT'Impact M... et Associés, venant aux droits de l'Etude U... M... E...








PAR CES MOTIFS LA COUR 





Statuant par arrêt contradictoire, 





vu l'arrêt de la cour de cassation du 7 février 2019





Confirme dans les limites de l'arrêt de cassation précité le jugement rendu le 24 novembre 2016 par le tribunal de grande instance de Versailles, en ce qu'il a dit que le congé délivré le 10 septembre 2009 pour le 31 mars 2010 était irrégulier, et l'infirme sur la condamnation de la société Volum'Embal Logistique et sur le quantum de l'appel en garantie de la SCP ACT'Impact M... et Associés, venant aux droits de l'Etude U... M... E...,





Statuant à nouveau et y ajoutant,





Condamne la société Volum'Embal Logistique à payer à la société Logistique Epone la somme de 261 973,06 euros avec intérêts au taux contractuel de 1% à compter de chaque échéance au titre des loyers dus du 1er avril 2010 au 18 février 2013, 





Dit que la SCP ACT'Impact M... et Associés, venant aux droits de l'Etude U... M... E... devra garantir la société Volum'Embal Logistique à hauteur de la somme de 130 986,53 euros,





Rejette les autres demandes des parties,





Condamne in solidum la société Volum'Embal Logistique et la SCP ACT'Impact M... et Associés, venant aux droits de l'Etude U... M... E... aux dépens d'appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





signé par Madame Thérèse ANDRIEU, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,