Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 21 janvier 2020

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 21 JANVIER 2020

AD

N° 2020/36 













Rôle N° RG 18/03393 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BCANO







SCI TREIZE ETOILES





C/



DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :





Me Sébastien BADIE 



Me Virginie ROSENFELD







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 07 Février 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 14/06632.





APPELANTE



SCI TREIZE ETOILES Prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

Me Gérard ROMAIN, avocat au barreau de GRASSE





INTIME



DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES , poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes- Côte d'Azur et du département des Bouches du Rhone, qui élit domicile en ses bureaux, [Adresse 3]



représenté par Me Virginie ROSENFELD de la SCP F. ROSENFELD- G. ROSENFELD & V. ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 03 Décembre 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile,Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Mme Danielle DEMONT, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Agnès SOULIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2020.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2020,



Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Mme Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***























































Exposé :



Par jugement contradictoire du 7 février 2018, le tribunal de grande instance de Grasse, saisi d'un litige fiscal faisant suite à un redressement relatif à la valeur d'un bien immobilier à l'occasion de sa vente, a rejeté les demandes de la société civile immobilière Treize Etoiles, acquéreur dudit bien et visée par la proposition de réhaussement, et a laissé les dépens à sa charge.



La société civile immobilière Treize Etoiles a relevé appel de cette décision le 23 février 2018.



Elle a conclu, le 23 mai 2018, en demandant de :

- réformer le jugement,

- dire que l'avis rendu par la commission de conciliation n'est pas motivé au sens des dispositions de l'article R. 60-3 du livre des procédures fiscales,

- dire que l'absence d'avis motivé de la commission de conciliation constitue une erreur substantielle de procédure au sens de l'article L. 80-CA du livre des procédures fiscales,

- dire que le refus par l'administration fiscale de communiquer au contribuable au cours de la phase administrative les documents sur lesquels elle fonde la demande constitue une erreur substantielle,

- dire que la procédure engagée ne respecte pas le principe du débat contradictoire et les droits de la défense, les dispositions des articles 9 et suivants et 132 du code de procédure civile en se contentant d'énoncer des données essentielles à la solution du litige sans apporter la moindre preuve de ce qu'elle avance et que pareille erreur de procédure présente un caractère substantiel,

- en conséquence, prononcer la décharge totale des impositions mises à sa charge,

- au fond, infirmer le jugement,

- dire que les termes de comparaison ne sont pas intrinsèquement similaires, constater le manque de fiabilité des critères d'évaluation utilisés par l'administration, rejeter les termes de comparaison situés dans les sections cadastrales BW, BX, CH, CL,

- dire que l'administration ne rapporte pas la preuve qui lui incombe aux termes de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales et en conséquence, prononcer la décharge totale des impositions,

- dire qu'il n'y a pas lieu à l'application de l'article 1729 A du code général des impôts en ce que l'administration ne prouve pas la minoration manifeste du prix de vente et en conséquence, prononcer la décharge des pénalités,

- condamner l'administration fiscale à lui verser la somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure de première instance d'appel.



Le directeur régional des finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône a conclu le 7 août 2018 en demandant de :

- confirmer la décision de rejet tacite,

- confirmer la valeur vénale de la propriété retenue par la commission départementale de conciliation à la date du 23 juillet 2008,

- rejeter les demandes et déclarer les impositions fondées,

- condamner l'appelante aux dépens et dire que les frais entraînés par la constitution d'un avocat resteront à sa charge, l'administration ne pouvant supporter d'autres frais que ceux prévus par l'article R207-1 du livre des procédures fiscales.



L'ordonnance de clôture a été prise le 12 novembre 2019.

















Motifs



Le litige opposant les parties sur la valeur du bien en cause, dénommé [Adresse 5], sis au [Adresse 5], a donné lieu à une proposition de redressement retenant une évaluation de 12 200 000€ au jour de sa vente à la SCI Treize Etoiles, le 23 juillet 2008, au lieu du prix convenu dans l'acte de 2 650 000€, l'administration s'étant, ensuite, rangée à l'avis de la commission départementale de conciliation qui l'a fixée à celle de 11 000 000€ après l'application d'un abattement de 5% sur une valeur initialement arrêtée par elle à 11 579 880€.

Ce bien appartenait à Mme [K], décédée le [Date décès 1] 2004; il a été recueilli, à son décès, par la fondation Karitative Stiftung Dr [K] qui l'a donc revendu, en 2008, à la SCI Treize Etoiles.

Il avait antérieurement fait l'objet de déclarations au titre de l'ISF sur les années 1997-2004, les valeurs y déclarées ayant donné lieu à la contestation du contribuable, puis à une proposition de rectification du 4 décembre 2006 , à une décision de rejet de l'administration du 29 avril 2010 et à une décision du Tribunal de Grande Instance du 7 juin 2012, retenant notamment pour 2004 aux lieu et place de la valeur déclarée de 2 575 000€, celle de 7 600 000€ après abattement de 20% pour tenir compte notamment du manque de confort et de l'absence d'un vide sanitaire et de piscine .



La présente contestation de la société Treize Etoiles a fait l'objet d'une décision de rejet par l'administration et les impositions ont été mises en recouvrement le 19 juillet 2013 pour un montant principal de 425 015€ et pour des pénalités de 240 480€.



Au soutien de ses demandes, la société civile immobilière TreizeEétoiles fait esssentiellement valoir que l'avis rendu par la commission de conciliation n'est pas régulièrement motivé au sens des dispositions du livre des procédures fiscales ; que l'administration ne lui a pas communiqué les documents sur lesquels elle a fondé sa demande pendant la phase administrative et qu'elle n'a pas respecté le principe du débat contradictoire et des droits de la défense au cours de la phase administrative et judiciaire ; au fond, elle demande de voir dire que les termes de comparaison ne sont pas intrinsèquement similaires aux biens en cause, que l'administration manque à la preuve qui lui incombe en application de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales; enfin, elle sollicite de voir dire que les conditions pour l'application de l'article 1729 A du code général des impôts ne sont pas satisfaites.



Les débats qui opposent les parties sont donc relatifs, d'une part, à la régularité de la procédure, d'autre part, au bien fondé du redressement, enfin, à la majoration pour manquement délibéré.





Sur la régularité de la procédure :



Attendu qu'en application de l'article R. 57-1 du livre des procédures fiscales, l'administration doit faire connaître au contribuable la nature et les motifs du redressement envisagé ; qu'il en résulte que la proposition de rectification doit être motivée de manière à permettre au contribuable de formuler ses observations ; que l'administration est donc tenue de préciser le fondement des rectifications, en droit et en fait, et de préciser les termes de comparaison retenus pour déterminer la valeur qu'elle propose ; qu'elle doit notamment indiquer les références de publication de ces actes et communiquer au contribuable qui le lui demande les extraits des cessions contenant les éléments sur lesquels elle s'appuie sans porter atteinte au secret professionnel.



Attendu que l'administration a satisfait à ses obligations pendant la phase administrative et que d'ailleurs le contribuable a été en mesure de formuler ses observations devant la commission de conciliation en contestant les éléments de comparaison proposés par l'administration.

Qu'ainsi, elle a d'abord adressé une proposition de rectification le 13 décembre 2011 précisant les textes sur lesquels le redressement s'appuie, la description du bien concerné, l'acte en cause, les termes de comparaison retenus au soutien de sa rectification dont elle donne alors les références exactes quant aux dates de cessions, leurs publications, outre un descriptif très précis des biens concernés par lesdites cessions (date de vente, adresse du bien, année de construction, superficie du terrain, catégorie cadastrale, surface, nombre de pièces et prix de vente) ; que par ailleurs, elle décrit également les biens et les cessions dont elle n'a pas tenu compte.

Qu'elle a donc suffisamment exposé les éléments sur la base desquels elle a fixé la valeur vénale proposée, de sorte que le contribuable était alors en mesure de discuter la pertinence des éléments de comparaison avec son propre bien et notamment leur caractère intrinsèquement similaire. 

Que suite aux observations du contribuable, elle l'a informé, le 27 juillet 2012, de ce qu'elle maintenait ses évaluations en répondant aux différents griefs qui lui étaient faits et notamment, en précisant que conformément à ses obligations, elle avait informé le contribuable de la teneur et de l'origine des renseignements et documents obtenus sur lesquels elle s'était fondée en observant que le contribuable ne lui avait fait, jusque-là, aucune demande pour obtenir copie de ces documents.

Attendu par ailleurs, qu'il sera relevé que l'administration a finalement effectivement communiqué au contribuable, deux jours avant la réunion de la commission de conciliation, 9 extraits d'actes correspondant aux mutations retenues comme termes de comparaison et qu'aucune demande antérieure à cette date dûment faite par le contribuable n'est versée au débat.



Attendu qu'il ne peut être utilement fait état de ce que les actes communiqués sont tronqués dans la mesure où l'administration est tenue par le respect du secret des informations privées contenues à ces actes et où il n'est pas contesté que les extraits remis contenaient les éléments essentiels de nature à permettre l'identification des biens, ainsi que leurs caractéristiques et qu'il ne peut, par suite, être prétendu que « la censure des documents remis au contribuable » s'analyserait comme un refus de communiquer ces documents.



Attendu, encore, sur la violation alléguée du principe du contradictoire, que si le contribuable n'a pas les mêmes facilités que l'administration pour la recherche des documents de comparaison, il disposait cependant, en l'espèce et au vu de tous les renseignements fournis, dès la proposition de rectification, des éléments suffisants pour critiquer la position de l'administration qui a effectivement la charge de la preuve de l'insuffisance, de sorte que le contribuable, qui conteste et qui de son côté, a la charge du bien fondé de sa contestation, ne peut se plaindre de ce que l'administration ne verse que des éléments de nature à prouver le bien fondé de sa position; qu'au demeurant, le contribuable a un accès libre à la conservation des hypothèques qu'il peut saisir à partir des références communiquées par l'administration et qu'il peut également utiliser les références contenues au fichier dit Perval résultant des transactions enregistrées par les notaires; qu'ainsi, il ne peut être considéré que le déséquilibre invoqué serait assimilable à 'une privation des garanties liées aux droits de la défense' et à la violation du principe du contradictoire.

Que devant la cour, les parties ont, par ailleurs, régulièrement échangé les écritures et pièces dont elles font respectivement état et que le jugement a retenu qu'il en était de même pour la procédure de première instance, sans être de ce chef critiqué par l'appelante, laquelle n'invoque aucune pièce, ni document qui ne lui auraient alors pas été communiqués par son adversaire, étant observé que la question de la portée probante de ces pièces touche le fond du litige et non la régularité de la procédure.



Attendu, enfin, en ce qui concerne la régularité de l'avis de la commission de conciliation, qu'il ressort du procès-verbal établi que la commission a entendu le conseil de la société et le représentant de l'administration après avoir pris connaissance des conclusions déposées avant la séance et des termes de comparaison retenus par les services fiscaux qu'elle joint d'ailleurs en annexe à sa décision de sorte qu'ils s'y trouvent incorporés ; qu'il est reconnu par le contribuable lui-même, en page trois de ses conclusions, que la commission a eu à sa disposition l'acte de vente critiqué, la proposition de rectification qui contenait toutes les références utiles des éléments de comparaison, y compris les éléments de comparaison écartés, la réponse du contribuable, la réponse de l'administration aux observations du contribuable, ainsi que les termes de comparaison ; que cette communication est suffisante pour permettre à la commission de rendre un avis éclairé en respectant les exigences du livre des procédures fiscales et qu'il ressort au demeurant de la lecture de cet avis qu'il est précisément motivé au regard de la cohérence des biens retenus, procédant d'une étude minutieuse de leurs caractéristiques (superficie des terrains, superficie habitable, localisation particulière par rapport à la mer, état du bien) l'ayant d'ailleurs conduite à modifier à la baisse l'évaluation de la proposition de redressement par une analyse pertinente des éléments de comparaison soumis par l'administration.



Attendu que l'appelante sera donc déboutée de ses demandes relatives à l'irrégularité de l'avis de la commission et de la procédure de redressement de l'administration, en ses phases administrative et judiciaire, ainsi que de sa demande subséquente de décharge des impositions et pénalités en litige présentées sur ce fondement.



Sur le fond :



Attendu que l'évaluation finalement retenue procède de l'application de la méthode de comparaison par référence à six des neuf mutations initialement envisagées, l'administration affirmant avoir assuré une cohérence de qualité, de consistance, d'emplacement géographique et environnemental du bien en litige avec ceux retenus à titre de termes de comparaison.



Attendu qu'il sera à cet égard considéré :

- en droit, que l'exigence de biens intrinsèquement similaires ne s'assimile pas à des biens strictement identiques et que les références des cessions retenues au titre de l'application de la méthode de comparaison doivent être aussi proches que possible dans le temps du fait générateur de l'impôt et antérieures à celui-ci,

- en fait, que les mutations retenues, en l'espèce, datent de la période janvier 2006 - mars 2008; que la commission de conciliation, ensuite suivie par l'administration, a légitimement écarté trois biens proposés par le redressement en considérant leur superficie, beaucoup plus petite, ainsi que l'accès et la vue sur la mer dont ils disposaient ; qu'elle a aussi procédé à un abattement de 5%, également retenu par l'administration, pour tenir compte notamment de la vétusté du bien en cause.



Attendu que ces rappels étant faits, il convient, dès lors, d'apprécier le défaut de pertinence invoqué quant aux éléments retenus au titre de l'évaluation de l'administration en regard de la critique qui en est faite par la SCI Treize Etoiles.



Attendu que le bien en litige consiste donc dans la villa, dénommée Rochebelle, située [Adresse 5]; qu'elle a été construite en 1926 sur un terrain de 9176 m²; qu'elle était affectée de la catégorie cadastrale 3 lors de sa vente et de la catégorie 2 depuis les travaux réalisés en 2012; que sa superficie utile est de 571 m²; qu'elle dispose de 14 pièces principales, 3 cuisines, 6 salles de bains, un grand garage, une cave ; que l'expertise de 2004 produite par la société qualifie le bien de belle et imposante villa sur un terrain paysager avec un accès qui se fait par un portail monumental en fer forgé donnant beaucoup de grandeur à l'ensemble ; que ce rapport confirme l'existence d'un grand garage et d'un appartement de gardien incorporé à la villa ;

Attendu que compte tenu de ces caractères, il s'agit d'une propriété d'exception.

Attendu que le nombre de mutations de ce type de biens étant relativement limité, l'administration a pu légitimement recourir à des cessions de propriété dans des zones prestigieuses comparables, telles que [Localité 4]. 

Attendu qu'il résulte de l'étude des six termes de comparaison finalement retenus que ceux-ci relèvent de la même catégorie cadastrale ou d'une catégorie inférieure à celle du bien en cause, qu'ils ont été construits, sauf deux plus récents, dans des temps anciens, au plus tard en 1930, et qu'ils offrent des surfaces utiles d'au moins 325 m² en comportant un nombre de pièces semblable ; que par ailleurs, le secteur géographique est aussi semblable.

Attendu que le moyen tiré de ce que deux des biens de comparaison se situent à [Localité 4] ne sera pas retenu pour les considérer comme non similaires dans la mesure où il s'agit d'un bien d'exception et où les deux emplacements, même s'ils ont chacun leurs particularités, offrent néanmoins un cadre et une qualité de vie similaire, abritant des propriétés de prestige, comparables; que dans ces conditions, l'appelant fait vainement état de ce qu'il y aurait une 'hétérogénéité entre ces deux secteurs' qui demeurent des secteurs d'exception.



Attendu encore qu'il n'est pas autrement établi que le Cap d'[Localité 2] dans les quartiers correspondant aux biens de comparaison retenus ne présente pas d'homogénéité avec celui de la villa Rochebelle, la commission ayant précisément pris le soin d'en exclure les biens bénéficiant d'un accés ou d'une vue directs sur la mer, étant considéré que les autres biens, cités à ce propos par l'appelant en page 21 de ses conclusions, ne sont pas en direct sur la mer, que celui qui en est le plus proche est directement bordé par une route de front de mer, ce qui est de nature à nuire à son calme, et qu'il n'est pas établi, au vu des plans parcellaires versés du Cap d'[Localité 2], que ces trois biens ne fassent pas partie du secteur du 'marché sud et ouest' invoqué comme étant celui du bien en cause. 

Attendu que le grief tiré de ce que les superficies des biens de comparaison ne sont que celles déclarées par les parties est inopérant dans la mesure où la superficie retenue pour le bien en cause est également celle déclarée par les parties et que l'administration procède pour déterminer une valeur à l'étude des seuls actes de vente, qu'il s'agisse des éléments de comparaison ou du bien litigieux ; que le critère de la catégorie cadastrale est un critère de comparaison parmi d'autres et qu'il repose sur les qualité intrinsèques du bien qui permettent également une comparaison utile.



Attendu qu'en ce qui concerne la prise en compte de la vétusté, il sera considéré que l'administration a appliqué un coefficient de minoration qu'elle a fixé à 5% au vu des éléments contenus aux rapports produits par la société; que la vétusté a donc bien été prise en compte; qu'il résulte cependant des éléments donnés sur l'état d'entretien du bien et aussi les éléments de confort de la villa ( absence de piscine alors que 5 sur 6 éléments de comparaison en ont une, absence de bâtiments annexes indépendants, même si les superficies utiles sont comparables, alors également que 5 éléments de comparaison sur 6 en disposent et absence de vide sanitaire) que ce coefficient doit être porté à 10%, le fait qu'il dépasse ainsi la valeur des travaux évalués par le contribuable en 2008 à 180  012€, outre 20 701 € au titre de la direction des travaux, n'étant pas retenu car l'abattement prend ainsi en compte non seulement la nécessité de réaliser des travaux d'entretien mais également la présence des éléments de confort ci-dessus cités, inférieurs au standing habituel de ce type de propriété.



Attendu que ce coefficient de minoration, appliqué à la valeur de 11 579 880€, procédant des éléments de comparaison retenus et jugés intrinsèquement similaires, alors que le contribuable de son côté n'en a donc fourni aucun contraire, conduit à la valeur suivante de 10 421 892€, ramenée à 10 000 000 €.



Attendu que le fait qu'il existe une différence entre l'évaluation à 7,6 millions d'euros faite en 2004 par le jugement de 2012 rendu sur le précédent contrôle fiscal et qu'il est désormais retenu une évaluation de 10 millions d'euros en juillet 2008 n'est pas, non plus, un moyen pertinent, aucun élément ne venant démontrer que cette évolution qui se situe juste en dessous d'un taux d'augmentation de 8% par an, ne soit pas conforme au marché vu la région particulièrement privilégiée concernée en ce qui concerne le marché immobilier et vu la période s'emplaçant avant les effets de la crise de 2008.



Attendu, enfin, que les dernières volontés de la propriétaire ne sauraient fonder, par elles mêmes, l'évaluation y proposée sans au demeurant aucune motivation technique ou économique.



Sur la majoration pour manquement délibéré :



Attendu que cette majoration est encourue si l'administration démontre que le contribuable ne pouvait ignorer les insuffisances, inexactitudes ou omissions de son évaluation.



Attendu qu'en l'espèce, les éléments du dossier démontrent que la société connaissait, le 23 juillet 2008, le redressement de valeur opéré en 2006 notamment sur l'évaluation de 2004, son associé principal, détenteur de 120 parts sur 123 (son épouse étant titulaire des 3 autres parts), étant depuis le 11 janvier 2005 l'exécuteur testamentaire de la propriétaire qui l'a transmise à la Fondation en sa qualité d'héritière, laquelle est le co-contractant à l'acte de vente à la SCI du 23 juillet 2008; 

Qu'il n'est pas contesté que l'associé principal de la société était aussi membre du conseil de la fondation depuis 2000 et que, même s'il ne participait pas aux prises de décisions du conseil d'administration relativement à la vente pour éviter tout conflit d'intérêt, il n'est pas allégué qu'il n'avait par ailleurs pas connaissance des éléments du litige avec l'administration fiscale lesquels ne concernaient nullement la vente et qu'au contraire il pouvait en connaître notamment à raison de ses fonctions d'exécuteur testamentaire ; 

Que dans ces conditions et même si en 2008, les bases du redressement de la valeur 2006 n'étaient pas encore définitivement fixées, il ne pouvait, de bonne foi, ignorer l'existence de la sous évaluation qui vu son importance, était déjà susceptible d'être appréhendée compte tenu des éléments alors discutés; qu'il était également à même d'envisager que l'expertise établie dans le cadre du litige de la valeur de l'immeuble notamment en 2004, au demeurant fixée sans explication particulière sur les bases d'évaluation présentées procédant des valeurs du marché, serait sérieusement discutée .

Que dans ces conditions, la demande tendant à contester le bien fondé de l'application de ces dispositions sera rejetée.





Attendu, par suite, que le jugement sera réformé : 

- en ce qui concerne l'évaluation de la propriété, et en conséquence, le rejet total de la demande de dégrèvement, un dégrèvement partiel étant accordé à la SCI Treize Etoiles et l'administration étant, dans ces conditions, renvoyée à reprendre ses calculs au vu de la valeur ci- dessus retenue, tant au titre des impositions, et intérêts qu'au titre des pénalités dont le principe est donc maintenu,

- en ce qui concerne l'article 700 du Code de Procédure Civile que l'équité ne commande pas d'appliquer, tant devant le Tribunal de Grande Instance que devant la cour, vu la réformation sur l'évaluation du bien.



Attendu enfin, que la société Treize Etoiles succombant sur le principe même de l'imposition et des majorations, elle supportera les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel.



Par ces motifs



La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



Réforme le jugement :

- en ce qu'il a rejeté la demande de dégrèvement de la société civile immobilière Treize étoile et ordonne, en conséquence, vu la valeur sus-retenue de 10 000 000€ pour la villa Rochebelle au 23 juillet 2008, un dégrèvement partiel des droits, intérêts et pénalités en renvoyant l'administration à un nouveau calcul des sommes dues de ces chefs, le principe même de l'application des majorations au taux de 40% étant, en revanche, confirmé,

- en ce qu'il a fait application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et statuant à nouveau, dit n'y avoir lieu à l'application de ces dispositions,



Le confirme sur les dépens,



y ajoutant :



Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile devant la cour,



Condamne la société civile Treize Etoiles aux entiers dépens de la procédure d'appel.









LE GREFFIERLE PRESIDENT