Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 16 janvier 2020

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 16/01/2020



****





N° de MINUTE : 

N° RG 17/06678 - N° Portalis DBVT-V-B7B-RFE4



Jugement (N° 17/00311) rendu le 17 octobre 2017

par le tribunal de grande instance d'Avesnes sur Helpe











APPELANTES ET INTIMEES





SARL O. Participation venant aux droits de la SNC Océanis C.F. agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,

ayant son siège social, [Adresse 1]

[Adresse 1]



représentée par Me Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai

assistée de Me Marine Benayoun-Monguillot, avocat au barreau de Montpellier, substituée par Me Simon Vandeweeghe, Avocat au barreau de Paris





SARL Val Joly Exploitation prise en le personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social, [Adresse 2]

[Adresse 2]



représentée par Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai

ayant pour conseil, Me Bénédicte Noël, avocat au barreau de Chambéry.





SCP [Q], [O], [D], [K], [A], [I], Sauvage prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social, [Adresse 3]

[Adresse 3]



représentée par Me Bertrand Meignie, avocat au barreau de Douai

ayant pour conseil, Me Gilles Lasry, membre de la SCP Brugués-Lasry, avocat au barreau de Montpellier.















INTIMÉES



Madame [P] [C] 

née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 4]



représentée par Me Marie Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai

assistée de Me Zia Oloumi, avocat au barreau de Nice.





SA Crédit Immobilier De France Développement venant aux droits de la société Crédit Immobilier De France, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

ayant son siège social, [Adresse 5]

[Adresse 5]



représentée par Me Bernard Franchi, membre de la SCP F. Deleforge - B. Franchi, avocat au barreau de Douai

assistée de Me [K] Dorlanne, avocat au barreau de Bordeaux, substitué à l'audience par Me Victoire Defos - du Rau, avocat au barreau de Bordeaux





SARL Fiscality ayant son siège social [Adresse 6], représentée par son liquidateur Me [K] [Z] domicilié [Adresse 6]



déclaration d'appel signifiée à personne le 26 janvier 2018 - n'ayant pas constitué avocat



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



Marie-Hélène Masseron, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Marie-Laure Aldigé, conseiller

---------------------



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



DÉBATS à l'audience publique du 04 novembre 2019 après rapport oral de l'affaire par Madame Marie-Hélène Masseron.

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2020 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Marie-Hélène Masseron, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 octobre 2019 



****









Le 18 juin 2008, Mme [P] [C] a réservé auprès de la SNC « Les Hauts du Val Joly », devenue la SNC Océanis CF puis la SARL O. Participation l'appartement n° 127 dans une résidence de tourisme située au [Localité 2], sur la commune [Localité 3] (59), en état futur d'achèvement, pour un prix total de 147 741euros. 



Cette convention de réservation était conclue par l'intermédiaire de la SARL Fiscality, qui faisait souscrire à Mme [P] [C], le même jour, une convention, appelée «charte qualité» prévoyant sa rémunération à hauteur de 17 669,70 euros TTC. 



Le 18 juin 2008, Mme [C] donnait à bail commercial cet appartement à la SARL Val Joly Exploitation, à charge pour cette société d'exploiter l'immeuble. 



Le 4 novembre 2008, le Crédit Immobilier de France Sud Ouest (le CIF) émettait une offre de prêt immobilier pour un montant total de 174 274 euros, incluant la rémunération de la SARL Fiscality, pour financer l'acquisition de l'immeuble. Le coût total du crédit était de 213 706, 44 euros, avec un taux effectif global de 6,23 % hors assurance. Il était remboursable en 336 mensualités (28 ans). 



Le 30 décembre 2008, la vente était régularisée devant Me [U] [I], notaire à Nice, associé de la SCP [N], [M], [Q], [O], [D], [K], [A], [I] et Sauvage (la SCP notariale). 



L'investissement réalisé par Mme [C] visait à bénéficier d'un dispositif d'exonération fiscale dit « Demessine» dont l'objet est de permettre à l'acquéreur de récupérer la TVA sur l'acquisition du bien et de bénéficier de réduction sur l'impôt sur le revenu, à condition toutefois que l'immeuble soit situé dans une résidence de tourisme classée. 



En juin et juillet 2011, les services fiscaux ont fait savoir à Mme [C] qu'ils entendaient remettre en question les avantages fiscaux dont elle bénéficiait dans la mesure où la résidence de tourisme [Localité 2] n'était pas classée en résidence de tourisme. Par ailleurs, ils refusaient d'intégrer aux frais d'administration et de gestion et donc, dans le déficit foncier, les frais de la SARL Fiscality. 



Par actes d'huissier de justice des 14 et 15 janvier 2013, Mme [P] [C] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nice le CIF et la SARL Fiscality, aux fins de voir annuler les contrats intervenus et réparer son préjudice. 



Par actes des 22 et 27 novembre et 23 décembre 2013, elle a fait assigner la SNC Océanis CF, la SARL Fiscality, la SA CIF, la SARL Val Joly Exploitation et la SCP [Q], [O], [D], [K], [A], [I] et Sauvage devant ce tribunal aux fins de voir annuler les contrats intervenus et réparer son préjudice. 



Par ordonnance du 4 novembre 2014, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Nice s'est dessaisi au profit du tribunal de grande instance d'Avesnes-sur-Helpe, saisi d'une demande connexe. 



Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 6 février 2015. 



Par jugement du 17 octobre 2017, le tribunal de grande instance d'Avesnes-sur-Helpe a :



- Annulé la vente conclue le 30 décembre 2008 entre Mme [P] [C] et la SNC Océanis CF portant sur l'appartement n° [Adresse 7] ; 

- Annulé le contrat de prêt souscrit par Mme [C] auprès du CIF selon offre préalable du 4 novembre 2008 ; 

- Annulé le bail commercial consenti par Mme [C] à la SARL Val Joly Exploitation sur cet appartement ; 

- Dit que Mme [C] doit restituer l'immeuble à la SNC Océanis CF, en ce compris les fruits perçus depuis la vente, dont elle devra justifier auprès de la SNC Océanis CF ; 

- Condamné la SNC Océanis CF à restituer à Mme [C] la somme de 147 741 euros, qui portera intérêt à taux légal à compter du 30 décembre 2008 ; 

- Condamné Mme [C] à restituer au CIF l'ensemble des sommes qui lui ont été remises ou qui ont été remises à la SNC Océanis CF ou la SARL Fiscality en exécution du contrat de prêt ; 

- Condamné Mme [C] et la SARL Val Joly Exploitation à se restituer mutuellement les sommes perçues en exécution du contrat de bail commercial qui les liait ; 

- Dit que l'ensemble de ces sommes porteront intérêts à taux légal à compter du jour de leur paiement effectif à celui qui en doit répétition ; 

- Dit que la SNC Océanis CF a commis une faute en ne construisant pas une résidence conforme à la réglementation en vigueur des résidences de tourisme ; 

- Dit que la SARL Val Joly Exploitation a commis une faute en tardant à solliciter la décision préfectorale de classement en résidence de tourisme ; 

- Dit que la SCP [Q], [O], [D], [K], [A], [I] et Sauvage a commis une faute en écrivant dans l'acte de vente que l'immeuble bénéficiait déjà d'un classement en résidence de tourisme ; 

- Condamné in solidum la SNC Océanis CF, la SARL Val Joly Exploitation et la SCP [Q], [O], [D], [K], [A], [I] et Sauvage à payer au CIF la somme de 125 000 euros en réparation de son préjudice ; 

- Rejeté l'ensemble des autres demandes ; 

- Condamné in solidum la SNC Océanis CF, la SARL Val Joly Exploitation et la SCP [Q], [O], [D], [K], [A], [I] et Sauvage à payer à Mme [C] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamné in solidum la SNC Océanis CF, la SARL Val Joly Exploitation et la SCP [Q], [O], [D], [K], [A], [I] et Sauvage à payer au CIF la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamné in solidum la SNC Océanis CF, la SARL Val Joly Exploitation et la SCP [Q], [O], [D], [K], [A], [I] et Sauvage aux entiers dépens. 



La SARL O. Participation, la SARL Val Joly Exploitation et la SCP [Q], [O], [D], [K], [A], [I] et Sauvage ont interjeté appel de ce jugement. Les dossiers ouverts sur chacun de ces trois appels ont été joints.



Par dernières conclusions notifiées le 16 juillet 2018 la société O. Participation demande à la cour de :

A titre liminaire et principal,

Vu les articles 28-4 et 30-5 du décret 55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, 

Constatant l'absence de publication de l'assignation introductive d'instance à la Conservation des Hypothèques, 

- Juger l'action de Mme [C] irrecevable, 

- Juger le jugement querellé nul et non avenu,

A titre subsidiaire, 

- Confirmer le jugement déféré en ce qu'il retient l'absence de man'uvres dolosives de la part de la SNC Océanis CF, 

- Juger que la Société O.Participation venant aux droits de la SNC Océanis CF ne peut être tenue responsable des man'uvres et manquements des autres intervenants, 

- Infirmer le jugement pour le surplus, 

En conséquence, 

- Débouter Mme [C] et toute autre partie de leurs demandes formulées à l'encontre de la société O.Participation venant aux droits de la SNC Océanis CF, 

A titre très subsidiaire,

- Juger que le préjudice de Mme [C] ne réside que dans les sommes dues au titre du redressement fiscal soit la somme globale de 3 123 euros, 

- Condamner solidairement la SARL Val Joly Exploitation, l'étude de notaires et la banque dispensateur du crédit à relever et garantir la société O.Participation de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre de la nullité de la vente ou encore au titre de demandes indemnitaires, 

A titre encore plus subsidiaire,

- Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la concluante à réparer le préjudice de la banque et le cas échéant juger que le préjudice de la banque doit être ramené à de plus juste proportions, 

- Condamner solidairement la SARL Fiscality prise en la personne de son liquidateur amiable, la SARL Val Joly Participation et l'étude de notaires à relever et garantir la société O. Participation de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, 

- Juger qu'en cas d'annulation de la vente, Mme [C] sera condamnée à restituer à la concluante les fruits et revenus perçus,

En tout état de cause,

- Condamner solidairement toute partie succombait à payer à la Société O.Participation la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



Par dernières conclusions notifiées le 7 mars 2018 la société Val Joly Exploitation demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a : 

' Annulé le bail commercial consenti par Mme [C] à la SARL Val Joly Exploitation sur cet appartement ; 

' Condamné Mme [C] et la SARL Val Joly Exploitation à se restituer mutuellement les sommes perçues en exécution du contrat de bail commercial qui les liait ; 

' Dit que la SARL Val Joly Exploitation a commis une faute en tardant à solliciter la décision préfectorale de classement en résidence de tourisme ; 

' Dit que la SARL Val Joly Exploitation a commis une faute en tardant à solliciter la décision préfectorale de classement en résidence de tourisme ; 

' Condamné in solidum la SNC Océanis CF, la SARL Val Joly Exploitation et la SCP notariale à payer au Crédit Immobilier de France la somme de 100 000 euros en réparation de son préjudice ; 

' Rejeté l'ensemble des autres demandes ; 

' Condamné in solidum la SNC Océanis CF, la SARL Val Joly Exploitation et la SCP notariale à payer à Mme [C] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

' Condamné in solidum la SNC Océanis CF, la SARL Val Joly Exploitation et la SCP notariale à payer au CIF la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Et statuant à nouveau, 

- Débouter Mme [C] de toutes ses demandes fins et prétentions dirigées à l'encontre de la SARL Val Joly Exploitation, 

- Débouter la Société Océanis CF, la SCP notariale et le CIF de leurs demandes reconventionnelles dirigées à l'encontre de la SARL Val Joly Exploitation, 

- Condamner la SNC Océanis CF ou qui il appartiendra à relever et garantir la SARL Val Joly Exploitation de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre, 

- Condamner qui il appartiendra à verser à la SARL Val Joly Exploitation la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile et à assumer les entiers dépens de l'instance. 



Par dernières conclusions notifiées le 17 septembre 2018 la SCP notariale demande à la cour de :

- Prendre acte de ce que le classement de la résidence de tourisme doit intervenir dans le délai d'un an à compter de sa mise en exploitation, 

- Prendre acte de ce que le classement d'une résidence de tourisme peut être obtenu postérieurement à la signature de l'acte authentique de vente, 

- Prendre acte que le classement est intervenu le 26 août 2011, 

- Juger que l'absence de classement n'est pas un obstacle à la signature de l'acte authentique de vente, 

- Juger que l'acte authentique du 30 décembre 2008 est affecté d'une simple erreur matérielle en ce qu'il prétend à tort que « le vendeur déclare que l'immeuble fait partie d'un ensemble immobilier destiné à être exploité en résidence de tourisme lequel fait l'objet d'une décision de classement conformément à l'article 1 de l'arrêté du 14 février 1986 du Ministère du Commerce Extérieur et du Tourisme (publié au JO du 6.03.1986) » 

- Juger Mme [C] mal fondée dans ses prétentions au titre d'un vice du consentement, 

- Juger que la SCP notariale n'a commis aucune faute, 

- Juger qu'il n'appartient pas au notaire de déposer une demande de classement définitif, 

- Juger que Mme [C] ne justifie d'aucun préjudice en lien causal avec l'intervention de la SCP notariale, 

En conséquence,

- Débouter Mme [C] de l'ensemble de se demandes dirigées à l'encontre la SCP notariale,

- Débouter la SARL O'Participation de son appel en garantie et de ses demandes à l'égard du notaire, 

- Débouter le CIF de son appel en garantie à l'égard de l'office notarial, 

Subsidiairement, si par extraordinaire la cour devait retenir la responsabilité du notaire, 

Tenant le retard pris dans l'obtention de la décision de classement de la Résidence de Tourisme « [Adresse 8]», 

- Juger que l'inertie fautive de la SARL Val Joly Exploitation et de la SARL O'Participation dans l'obtention du classement de la résidence de tourisme est l'origine de la situation dénoncée par Mme [C],

- Condamner la société Val Joly Exploitation et de la SARL O'Participation à relever et garantir la SCP notariale de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre, 

En toute hypothèse,

- Condamner tous succombons à verser à la SCP notariale la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par dernières conclusions notifiées le 23 novembre 2018 Mme [C] demande à la cour de :

- Réformer partiellement le jugement entrepris, 

- Juger que chacun des défendeurs a accompli des man'uvres frauduleuses qui ont été déterminantes de son consentement et sans lesquelles elle n'aurait jamais accepté de s'engager,

- Juger, en tous cas, que son consentement a été vicié par le dol sinon par l'erreur,

- En conséquence, juger nulle la vente intervenue le 12 novembre 2008 et remettre les parties dans la situation dans laquelle elle était avant cette vente, 

- Reconnaître que le contrat de prêt et tous les contrats trouvent leur cause dans le contrat de vente et prononcer leur annulation au titre de contrats accessoires à la vente,

- Juger que toutes les sommes versées par elle doivent être restituées, 

- Juger pleine et entière la responsabilité du notaire rédacteur d'acte qui a manqué à son devoir de conseil et d'information, 

- Juger que le CIF a manqué à son devoir de mise en garde à son égard, 

- Constater que la SNC Océanis CF devait lui rembourser les sommes versées par elle et à son nom pour l'acquisition du bien immobilier,

- Condamner les défendeurs in solidum ou lequel d'entre eux mieux le devra à lui verser la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice causé par son dol, outre 30 000 en réparation de son préjudice moral, 

- Les condamner à lui verser la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et à financer les frais de publication au fichier des hypothèques tirés de l'annulation de la vente immobilière. 



Par dernières conclusions notifiées le 21 janvier 2019, le CIF demande à la cour de :

- juger, d'une part, qu'il n'a aucune part de responsabilité dans le vice qui affecterait, selon Mme [C], son consentement à l'acquisition de l'appartement litigieux, vice que le tribunal a retenu pour annuler la vente et par voie de conséquence le prêt et, d'autre part, qu'il n'a commis aucune faute ni aucun manquement à ses obligations de banquier dispensateur de crédit, 

- constatant que Mme [C] elle-même reconnaît expressément dans ses écritures devant la cour que le CIF n'a en rien participé aux man'uvres dolosives ou à l'erreur dont elle se dit victime et qu'elle a au surplus parfaitement rempli ses obligations et notamment son devoir de mise en garde, débouter Mme [C] de toutes ses demandes à son encontre, 

- statuer ce que de droit sur les prétentions des appelantes tendant à la réformation du jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité du contrat de vente en raison de leurs fautes respectives et par voie de conséquence celle du contrat de prêt, 

- en cas de réformation du jugement entrepris de ce chef, juger que Mme [C] demeure tenue par les dispositions du contrat de prêt qui la liait au CIF, dont elle doit exécuter l'ensemble des dispositions jusqu'à son terme, 

- en cas de confirmation de l'annulation de la vente et par voie de conséquence du contrat de prêt, 

- juger la société O. Participation irrecevable, en raison de son caractère nouveau devant la cour, et en tout cas mal fondée du fait de l'absence de toute faute de la concluante, en sa prétention formulée à titre subsidiaire tendant à sa condamnation, solidairement avec la SARL Val Joly Exploitation et l'étude de notaires, à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre de la nullité de la vente ou encore au titre de demandes indemnitaires, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu le droit du CIF à être indemnisé du manque à gagner résultant pour lui de l'annulation du contrat de prêt, et l'annulant ou en tout cas le réformant sur le quantum de la condamnation ainsi prononcée en faisant droit de ce chef à l'appel incident du CIF, condamner in solidum ou l'une à défaut de l'autre les trois appelantes, à savoir la société O. Participation, la société Val Joly Exploitation et la SCP de notaires, à lui payer la somme de 197 840,57 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à concurrence de 100 000 euros à compter du prononcé du jugement entrepris et pour le solde à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, 

- condamner Mme [C] à lui restituer la somme de 169 330 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jour de son versement jusqu'à parfaite restitution, et réparant l'omission de statuer commise par le tribunal, condamner in solidum avec Mme [C] la société O. Participation à restituer ladite somme au CIF, à concurrence du montant du prix de vente qu'elle a directement reçu, à savoir la somme de 147 741 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jour où elle lui a été versée jusqu'à parfaite restitution, 

- condamner in solidum les appelantes, ou l'une à défaut de l'autre, à garantir le CIF de toutes les condamnations en principal, intérêts et frais de toute nature qui pourraient être prononcées à son encontre et au profit de Mme [C] ou de toute autre partie à la cause, 

- en toute hypothèse, condamner la ou les parties succombantes à payer au CIF la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel avec droit pour la SCP Deleforge et Franchi de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Pour l'exposé des moyens des parties il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



La SARL Fiscality, représentée en appel par son liquidateur judiciaire Me [K] [Z], n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture rendue le 20 mai 2019 a été révoquée par ordonnance du 29 mai 2019 pour permettre à Mme [C] de produire les pièces justifiant de la publication de ses assignations introductives d'instance. 



Mme [C] a justifié avoir publié le 21 septembre 2018 ses actes introductifs d'instance des 22 et 27 novembre et 23 décembre 2013.



L'affaire a été de nouveau clôturée le 21 octobre 2019 et plaidée le 4 novembre 2019.



SUR CE, MOTIFS : 



Sur la recevabilité de l'action de Mme [C] soulevée en appel



L'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière énonce : 



« Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles : 

4° - les actes et décisions judiciaires énumérées ci-après lorsqu'ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° : 

c) les demandes en justice tendant à obtenir les actes et décisions constatant la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort ». 



L'article 30-5° du même décret prévoit par ailleurs : 



« 5. Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont pas recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité. » 



En l'espèce, Mme [C] justifie avoir publié ses assignations introductives d'instance le 21 septembre 2018, conformément à ces textes.



Elle soutient avoir ainsi régularisé la situation donnant lieu à fin de non-recevoir conformément aux dispositions de l'article 126 du code de procédure civile, en sorte que l'irrecevabilité doit être écartée dès lors que sa cause a disparu au moment où la cour statue.



La société O.Participation soutient pour sa part que la régularisation n'étant pas intervenue dans le délai de prescription quinquennal courant à compter du 18 juillet 2011, date à laquelle les services ont confirmé par courrier la rectification fiscale, l'action est irrecevable de manière irréversible.



Mme [C] réplique toutefois, à bon droit, que dès lors qu'aucune déchéance n'est édictée pour l'accomplissement de la formalité de publication, son action est recevable dès lors que la régularisation a été opérée avant que la cour ne statue. 



La fin de non-recevoir sera donc écartée. 



Sur le fond 



Sur l'action en nullité du contrat de vente et des autres contrats



Mme [C] fonde son action, à titre principal sur le dol, à titre subsidiaire sur l'erreur. 



L'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce, énonce que le dol est une cause de la nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. 



S'agissant de l'erreur, l'article 1110 du même code prévoit que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet. 



Pour caractériser le dol dont elle se prévaut Mme [C] fait valoir :

- que le prix du bien proposé était fixé nettement au-dessus du prix du marché (131 623 euros pour un appartement de 45,46 m²situé à [Localité 4]) ; 

- qu'afin d'obtenir son consentement la société Fiscality lui a remis une étude financière personnalisée lui faisant miroiter un taux de rendement intéressant alors que cette étude était totalement mensongère ; 

- qu'en effet, d'une part, l'étude prend en compte les bénéfices tirés de la défiscalisation à partir de l'année 2008, or la résidence [Personne géo-morale 1] ne bénéficiait pas du classement en résidence touristique en 2008 et ne pouvait bénéficier d'aucun régime de défiscalisation à cette date ; d'autre part, l'étude financière prend en compte le versement de loyers commerciaux évolutifs, qui ont clairement été surestimés, les loyers qui lui ont été versés par la SARL du Val Joly à partir de 2011 étant nettement inférieurs au montant annoncé puisque durant les trois premières années le montant des loyers a été garanti par un fonds de concours versé par le promoteur, la société O.Participation ;

- qu'enfin, l'étude financière présente l'investissement à réaliser comme un achat sans apport, alors qu'en réalité l'opération a eu pour elle un coût non négligeable puisqu'elle a fait l'objet d'un redressement fiscal à hauteur de 7 796 euros et qu'elle n'a pu bénéficier des loyers attendus. 



Pour caractériser l'erreur elle fait valoir :

- qu'elle s'attendait à réaliser l'achat d'un bien immobilier sans apport, l'achat devant être entièrement financé par la défiscalisation dont faisait l'objet le bien ainsi que par les loyers commerciaux perçus ; 

- que la défiscalisation revêtait un caractère déterminant puisqu'elle conditionnait sa capacité de remboursement ; 

- que c'est donc par rapport à l'objectif de défiscalisation et non pas seulement par rapport aux qualités de l'appartement vendu que doit s'apprécier la validité de l'échange des consentements ;

- qu'en l'espèce, contrairement à ce qui lui avait été annoncé, le classement de la résidence en résidence de tourisme n'est intervenu que le 26 août 2011 ; 

- que dans son courrier daté 29 septembre 2011 l'administration fiscale a indiqué que « La réduction d'impôt s'applique aux logements faisant partie d'une résidence de tourisme classée » et que « Cette condition s'apprécie à la date souscription de l'engagement de location » ; 

- qu'elle n'a donc pas pu bénéficier de la défiscalisation attendue ; 

- que comme cela a été relevé par le juge de première instance, cet élément « modifie de façon substantielle l'équilibre économique de l'opération contractuelle ». 



Ainsi Mme [C] ne caractérise pas le dol ou l'erreur dans le simple fait (constant au débat) que bien que l'acte de vente notarié du 30 décembre 2008 mentionne que 'l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] est exploité en résidence de tourisme et fait l'objet d'une décision de classement définitive conformément à l'arrêté du 14 février 1986 du Ministère du Commerce Extérieur et du Tourisme', ce classement n'était pas obtenu au moment de la signature de l'acte et ne l'a été que le 26 août 2011, ce qui a valu à Mme [C] un redressement fiscal d'un montant total de 8 282 euros ainsi qu'il résulte de la lettre qui lui a été adressée le 18 juillet 2011 par ladite administration, en réponse à ses observations. 



Au-delà, elle soutient que son investissement s'est révélée économiquement non rentable au regard du prix de vente dépassant celui du marché, de la perte de l'avantage fiscal qui ne lui a pas permis de financer l'immeuble sans apport, et de la surestimation des loyers annoncés par rapport à ceux perçus. 



Toutefois, Mme [C] ne démontre que la réalité de la perte d'un avantage fiscal de 8 282 euros en conséquence du défaut de classement de la résidence de tourisme dans laquelle elle a investi au moment de la conclusion de la vente en 2008. Alors qu'à la date de ses conclusions en appel elle est propriétaire du bien en cause depuis dix ans, elle ne produit aucun élément de nature à établir le défaut de rentabilité de son investissement et que l'équilibre de celui-ci aurait été rompu par la perte de l'avantage fiscal, ce dont il est permis de douter eu égard au montant limité de cette perte par rapport au coût total de l'investissement (174 275 euros). A cet égard, le premier juge affirme sans le caractériser que l'avantage fiscal conditionnait la capacité de Mme [C] à financer le bien ; aucun élément n'est produit en ce sens et il n'est même pas fait état de difficultés rencontrées par Mme [C] pour rembourser l'emprunt immobilier souscrit auprès du Crédit Immobilier de France ; celui-ci ne se prévaut pas de mensualités impayées. 



Aussi, s'il n'apparaît pas contestable, comme l'a relevé le premier juge, que l'avantage fiscal était nécessairement important pour Mme [C], aucun élément ne vient par contre corroborer l'affirmation de celle-ci selon laquelle cet avantage était déterminant de son consentement en ce qu'il conditionnait le financement et la rentabilité de son investissement, en sorte que le contrat de vente ne saurait être annulé (ni les contrats subséquents), que ce soit sur le fondement du dol ou de l'erreur, l'action en responsabilité de Mme [C] ne pouvant se résoudre qu'en dommages et intérêts après examen des responsabilités encourues par les différents intervenants à l'opération. 



L'action en nullité étant écartée, il n'y a pas lieu de répondre au moyen soulevé par Mme [C] tiré de l'existence d'un ensemble contractuel composé des contrats de vente, de prêt et de bail commercial. 



Sur l'action en responsabilité 



Si aux termes du dispositif de ses conclusions Mme [C] sollicite 'la condamnation in solidum des défendeurs' à réparer son préjudice, elle n'articule dans les motifs de ses écritures aucun moyen de fait et de droit sur la responsabilité éventuelle de la société Fiscality, si bien qu'il y a lieu de déclarer mal fondée l'action en responsabilité dirigée contre cette société.



Mme [C] recherche la responsabilité du notaire instrumentaire de l'acte de vente, la SCP [Q]-[O]-[D]-[K]-[A]-[I]-Sauvage, du promoteur-vendeur, la société O.Participation, de l'exploitant de la résidence, la société Val Joly Exploitation, et du prêteur, la société Crédit Immobilier de France Développement. 



Compte tenu des développements qui précèdent, la responsabilité des ces différents intervenants doit être appréciée au regard du seul fait établi au dossier de la perte de l'avantage fiscal résultant du défaut de classement de la résidence en résidence de tourisme au moment de la vente. 





La responsabilité du notaire 



Mme [C] soutient que tenu d'un devoir de conseil et d'information, le notaire se doit de veiller de manière stricte à ce que les ventes immobilières, particulièrement lorsqu'elles ont lieu en vue d'une défiscalisation, respectent les règles légales ; que son devoir de conseil comprend une obligation d'avertissement quant à l'incertitude affectant le régime fiscal applicable à une opération et aux risques de pertes des avantages fiscaux recherchés par l'investisseur ; qu'en l'espèce, le notaire était parfaitement informé du fait que l'opération était réalisée dans le cadre d'un placement immobilier défiscalisé de type Demessine ; qu'en portant à deux reprises des mentions erronées sur l'acte de vente (pages 22 et 23), il a failli à ses obligations ; que par ailleurs, il est doublement fautif puisque, connaissant le motif de défiscalisation de l'acquéreuse, il ne l'a pas informée des aléas de la défiscalisation attendue ; que sa responsabilité est renforcée puisque le notaire est intervenu au côté du promoteur comme cela est mentionné dans l'acte de vente ; qu'il est ainsi présumé connaître les modalités du schéma vendu. 



La SCP [Q]-[O]-[D]-[K]-[A]-[I]-Sauvage fait valoir pour sa part que le notaire n'est pas intervenu dans le processus de signature du contrat de réservation et n'a pas été le conseiller fiscal de l'acquéreuse, n'intervenant qu'au stade de la rédaction de l'acte, de sorte qu'il n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique de l'opération ; que si l'acte stipule en page 20 : «INFORMATION DE L'ACQUEREUR : Le vendeur déclare que l'immeuble fait partie d'un ensemble immobilier destiné à être exploité en Résidence de Tourisme lequel fait l'objet d'une décision de classement, conformément à l'article 1er de l'arrêté du 14 février 1986 du Ministère du Commerce Extérieur et du Tourisme (publié au Journal Officiel du 6 mars J 986).», cette clause est affectée d'une erreur purement matérielle qui n'a eu aucune incidence sur le dommage allégué par l'acquéreuse, en ce qu'elle aurait dû mentionner 'fera l'objet d'une décision de classement' et non pas 'fait l'objet d'une décision de classement', cette erreur étant accréditée par la première portion de la clause aux termes de laquelle il est indiqué que l'immeuble fait partie d'un ensemble immobilier 'destiné à être exploité en résidence de tourisme'; que l'absence de classement ne constitue pas un obstacle à l'acquisition et à la signature de l'acte authentique de vente ; que le notaire, qui n'est pas chargé de l'obtention du classement du bien en résidence de tourisme, n'a commis aucun manquement ; que l'erreur matérielle est manifeste et n'a eu aucune incidence sur le préjudice allégué par l'acquéreuse. 



Dans la rédaction des actes de vente qu'il instrumente le notaire est tenu de vérifier l'exactitude des informations qu'il délivre aux parties.



En l'espèce, à sa clause 'Information de l'acquéreur', l'acte indique que 'Le vendeur déclare que l'immeuble fait partie d'un ensemble immobilier destiné à être exploité en Résidence de Tourisme lequel fait l'objet d'une décision de classement, conformément à l'article 1er de l'arrêté du 14 février 1986 du Ministère du Commerce Extérieur et du Tourisme (publié au Journal Officiel du 6 mars 1986).' (souligné par la cour)



L'erreur matérielle alléguée par la SCP notariale ne ressort nullement d'évidence de la rédaction de cette clause ; la mention selon laquelle la résidence de tourisme fait l'objet d'une décision de classement est dépourvue d'ambiguïté, et le fait que l'immeuble soit destiné à être exploité en résidence de tourisme ne la rend pas ambiguë, la notion d'exploitation étant distincte de celle de classement. 



Or, la réalité d'un classement en résidence de tourisme est réaffirmé par la clause suivante: 'CONDITIONS SPECIFIOUES AUX RÉSIDENCES DE TOURISME ET A LA REMISE DES lOCAUX EN LOCATION' qui indique : 'II est ici rappelé que l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] est exploité en résidence de tourisme et fait l'objet d'une décision de classement définitive conformément à l'arrêté du 14 février 1986 du Ministère du Commerce Extérieur et du Tourisme.' (souligné par la cour)



Il est donc certain qu'à la signature de l'acte authentique de vente, Mme [C] n'a pu que croire l'information que le notaire lui avait délivrée selon laquelle la résidence dans laquelle elle achetait un appartement faisait l'objet d'un classement administratif en résidence de tourisme. 



Or, il est acquis au débat que cette information s'est avérée erronée puisque ledit classement, après avoir été refusé par arrêté préfectoral du 2 avril 2010, n'a été accordé que par arrêté du 26 août 2011, après que la résidence ait été mise aux normes des résidences de tourisme (le nombre de cabines téléphoniques était initialement insuffisant).



Il est aussi constant, la lecture du redressement fiscal ne laissant pas de doute à ce sujet, que la perte de l'avantage fiscal résulte directement du défaut de classement de la résidence litigieuse en résidence de tourisme. 



Il s'ensuit qu'en délivrant une information erronée à Mme [C], la SCP notariale a engagé envers elle sa responsabilité délictuelle, sa faute étant en lien de causalité directe avec la perte de l'avantage fiscal. 



La responsabilité du vendeur et de l'exploitant de la résidence 



C'est par une juste analyse des éléments de la cause et des obligations respectives de la société venderesse et de la société exploitante telles que définies par le contrat conclu entre elles le 6 décembre 2006, et par des motifs exacts et pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a considéré que le retard de classement de la résidence litigieuse était fautivement imputable à ces deux sociétés. 



La société venderesse, la SARL O.Participation, engage ainsi sa responsabilité contractuelle envers Mme [C] et la société exploitante, cocontractante de la seule société venderesse, engage sa responsabilité délictuelle envers Mme [C]. 



Leurs fautes respectives sont à l'origine de la perte de l'avantage fiscal. 



La responsabilité du prêteur 



Mme [C] recherche la responsabilité de la banque prêteuse sur le fondement de deux moyens de droit :

- le manquement du banquier à son devoir de mise en garde, dû à l'emprunteur non averti, au regard de ses capacités financières et des risques d'endettement nés de l'octroi du prêt ;

- le financement d'un crédit illicite en ce qu'il n'a pas servi qu'à financer l'acquisition immobilière mais aussi la charte qualité souscrite par Mme [C] auprès de la société Fiscality au prix de 17 669 euros.



Sur le premier moyen, il convient de rappeler que si le banquier dispensateur de crédit est effectivement débiteur envers l'emprunteur non averti d'un devoir de mise en garde au regard de ses capacités financières et des risques d'endettement nés de l'octroi du prêt, c'est à la condition que l'emprunteur, qui invoque le manquement du banquier à cette obligation, apporte préalablement la preuve de la disproportion de son engagement par rapport à ses capacités financières ou d'un risque d'endettement qui serait né de l'octroi du crédit.



En l'espèce, il résulte des éléments au dossier que Mme [C] a souscrit un emprunt immobilier remboursable par mensualités de 1 131,86 euros et que ses revenus mensuels s'élevaient à 2 637 euros (avis d'imposition sur le revenu 2007), auquels il convient d'ajouter les loyers tirés de l'acquisition immobilière, soit 434 euros par mois à la lecture du bail commercial conclu avec la société exploitante de la résidence de tourisme. 



Si la charge de l'emprunt représentait ainsi 37 % des revenus mensuels de Mme [C], celle-ci ne fait qu'affirmer sans le démontrer par aucune pièce les difficultés financières qu'elle aurait rencontrées pour faire face à cet emprunt, ne faisant même pas état, pas plus que la banque, d'échéances impayées. Elle ne prouve pas davantage n'avoir pas perçu les loyers fixés au contrat de bail commercial. 



Faute ainsi de démontrer la disproportion de son engagement par rapport à ses capacités financières ou un risque d'endettement, elle est mal fondée à voir engager la responsabilité de la société CIC sur le fondement de son devoir de mise en garde. 



Sur le second moyen, il est acquis au débat que la société CIC a financé, outre le prix de l'acquisition immobilière, celui des prestations résultant de la charte financière conclue entre Mme [C] et la société Fiscality. 



Mme [C] prétend qu'en finançant par un prêt immobilier le coût de cette prestation accessoire de conseils financiers et fiscaux, la banque a détourné les dispositions régissant l'octroi des prêts immobiliers, lesquels sont réservés à la réalisation d'une opération immobilière. 



Mme [C] n'invoque toutefois aucune disposition légale réglementaire ou jurisprudentielle au soutien de son allégation d'illicéité du financement de la prestation litigieuse au moyen d'un crédit immobilier, en sorte qu'étant défaillante dans l'administration de la preuve de son allégation conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, qui lui imposent de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, son moyen sera jugé mal fondé. 



Elle soutient en outre que la banque a manqué à son devoir de mise en garde en ce que la société Fiscality, simple intermédiaire de la transaction immobilière, officiait en toute illégalité, d'une part en proposant dans le cadre de sa charte des prestations juridiques qu'elle ne pouvait offrir à défaut d'avoir la qualité d'avocat ou de juriste, d'autre part, en s'étant livrée à une activité de démarchage bancaire sans être titulaire d'une carte de démarchage délivrée par la personne pour le compte de laquelle elle agissait. 



La société CIC a conclu avec Mme [C] une offre de prêt immobilier fondée sur les dispositions des articles L 312-1 et suivants du code de la consommations, dans le cadre de laquelle elle n'a pas contracté d'obligation de mettre en garde sa cocontractante sur la licéité des prestations financées au moyen du prêt consenti ; ce second moyen est également mal fondé. 



Mme [C] sera donc déboutée de son action en responsabilité dirigée contre la société CIC. 



Le préjudice subi par Mme [C], son lien de causalité avec la faute du notaire, de la société venderesse et de la société exploitante, et sur les recours en garantie 



Mme [C] se prévaut des préjudices suivants :



- elle dû faire face à des frais non prévus sur ses revenus modestes ; 

- elle a fait l'objet d'un redressement fiscal et s'est par la suite trouvée dans de graves difficultés financières ; 

- elle a dû rembourser un prêt aux mensualités importantes sans pouvoir bénéficier des avantages fiscaux ni du montant des loyers commerciaux attendus ; 

- elle a acquis un bien dont la valeur locative a été surévaluée et dont la revente sera bien inférieure à celle de l'achat ;

- elle a dû engager une procédure judiciaire longue et coûteuse afin de faire valoir ses droits.



En réparation de ces préjudices, elle sollicite le paiement d'une somme de 15 000 euros au titre du préjudice financier et d'une somme de 30 000 euros au titre du préjudice moral. 



Il ressort des développements précédents que les seuls préjudices avérés sont constitués par la perte de l'avantage fiscal (8 282 euros), les complications budgétaires en résultant et les soucis causés par l'action judiciaire engagée pour se voir rétablie dans ses droits. 



Ces dommages seront justement réparés par l'allocation d'une somme totale de 20 000 euros. 



Les sociétés O. Participation et Val Joly Exploitation ainsi que la SCP notariale ayant par leurs fautes respectives contribué à parts égales à la réalisation de l'entier préjudice de Mme [C], elles seront condamnées in solidum à le réparer et déboutées de leurs actions en garantie. 









Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Parties perdantes, les trois sociétés précitées seront condamnées in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel, déboutées de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnées à payer sur ce fondement à Mme [C] la somme de 12 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. 



L'équité et la situation économique des parties commandent d'exclure l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du Crédit Immobilier de France Développement. 



L'action en nullité étant écartée, il n'y a pas lieu à publication du présent arrêt.





PAR CES MOTIFS 



La cour,



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que la société Océanis CF (devenue la société O. Participation), la société Val Joly Exploitation et la SCP [Q], [O], [D], [K], [A], [I] et Sauvage ont chacune commis une faute, et condamné ces parties in solidum aux dépens,



L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau,



Déboute Mme [P] [C] de son action en nullité des contrats de vente, de prêt et de bail commercial,



Dit que son action ne peut prospérer que sur le fondement indemnitaire,



Condamne in solidum la société O. Participation, la société Val Joly Exploitation et la SCP [Q], [O], [D], [K], [A], [I] et Sauvage à payer à Mme [P] [C] :



- la somme de 20 000 euros en réparation de son entier préjudice,

- la somme de 12 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute Mme [C] du surplus de ses demandes,



Rejette les recours en garantie,



Déboute la société société O. Participation, la société Val Joly Exploitation, la SCP [Q], [O], [D], [K], [A], [I] et Sauvage et la société Crédit Immobilier de France Développement de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Condamne in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel la société O. Participation, la société Val Joly Exploitation et la SCP [Q], [O], [D], [K], [A], [I] et Sauvage,



Dit n'y avoir lieu à publication du présent arrêt. 





Le greffier,Le président,

Delphine VerhaegheMarie-Hélène Masseron