Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 16 janvier 2020

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



 DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 JANVIER 2020



(Rédacteur : Madame Isabelle DELAQUYS, Conseiller)





N° RG 17/00837 - N° Portalis DBVJ-V-B7B-JVOE









SAS BODARD





c/



SCI LA PROVENCALE



























Nature de la décision : AU FOND



























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 24 janvier 2017 (R.G. 15/08143) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 09 février 2017





APPELANTE :



SAS BODARD agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 3] - [Localité 4] [Adresse 7]



Représentée par Me BECCARI de la SCP DGD, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



SCI LA PROVENCALE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sociale sis [Adresse 2] - [Localité 4]



Représentée par Me Sophie LEVY de la SELARL PUYBARAUD - LEVY, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 12 novembre 2019 en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, 

Madame Isabelle DELAQUYS, Conseiller,





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 



La SCI La Provençale, est propriétaire d'un ensemble immobilier avec parcs et jardins, à usage de maison de retraite comprenant un immeuble de 23 pièces principales, et bâtiment attenant à un usage de réserve et de dépendances, situé à [Localité 6], [Adresse 1] d'une surface totale de 17 ares 02 centiares.Par acte notarié du 17 octobre 2013 elle a consenti une promesse de vente à la Société Bodard, pour une surface de 1200 m² à prendre sur cet ensemble immobilier. 



Le prix a été fixé comme suit : « La vente, en cas de réalisation, aura lieu moyennant le prix de SEPT CENT SOIXANTE DIX EUROS (770 €) par mètre carré de surface de plancher avec un PRIX MINIMUM de NEUF CENT MILLE EUROS (900.000 €) NET VENDEUR HORS TAXES (HT), le bien immobilier étant libre de toute jouissance, servitude, location ou occupation, à quelque titre que ce soit, ainsi que de tout privilège ou hypothèque. » 



La promesse de vente a été consentie pour une durée de vingt quatre mois pouvant être prorogée pour une durée supplémentaire de six mois afin de permettre le cas échéant au promettant d'obtenir le départ de son occupant, à savoir la Maison de Retraite [8]. 



Cette promesse prévoyait également au titre des conditions suspensives dont seul le bénéficiaire pourrait se prévaloir ou aux quelles il pourrait renoncer, un paragraphe intitulé 'Permis de construire' prévoyant que la réalisation des présentes est soumise à l'obtention par lui d'un permis de construire pour la réalisation de l'opération suivante : « Un programme de construction immobilière avec ses équipements annexes de 1100 m² de surface plancher minimum ». 



L'acte précisait néanmoins que le bénéficiaire devrait, pour se prévaloir de cette condition suspensive, justifier auprès du promettant d'un dossier complet de demande de permis de construire dans un délai de douze mois, à défaut de quoi, après un délai de huit jours suite à mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le promettant serait délié de toute obligation et sans indemnité. 



Estimant que malgré ses demandes, la Société Bodard n'avait pas satisfait à la condition suspensive de justification du dépôt d'un permis de construire dans le délai prévu au contrat, la SCI La Provençale lui a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 octobre 2014, notifié la caducité de la promesse de vente.



Considérant comme fautif le refus de la SCI La Provençale de réitérer la vente alors qu'elle affirmait avoir obtenu un permis de construire, la société Bodard a, par acte d'huissier du 5 août 2015, fait assigner la SCI La Provençale devant le tribunal de grande instance de Bordeaux d'une action aux fins de constat de la perfection de la vente et d'exécution forcée de la promesse. 



Par jugement du 24 janvier 2017, le tribunal a débouté la Société Bodard de ses prétentions et l'a condamnée au paiement de la somme de 45.000 € au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation par années entières, ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



Par déclaration en date du 9 février 2017, la Société Bodard a relevé appel de cette décision. 



Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 7 juillet 2017, elle demande en substance à la cour de :

- Infirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris

Statuant a nouveau : 

- Débouter la SCI La Provençale de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions 

- Dire et juger que la promesse synallagmatique de vente liant la société SCI La Provençale à la Société Bodard vaut vente,

- Déclarer parfaite la vente de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4], et comprenant : 

- un immeuble de 23 pièces principales élevé partie sur cave d'un rez-de-chaussée et d'un étage avec ascenseur et bâtiment attenant à usage de réserve et dépendances, 

- un local annexe 

- le tout figurant au cadastre : section nz, n°[Cadastre 5] p, lieudit [Adresse 1], pour une surface 00 ha 17 a 02 ca. 

- pour un prix de 900.000 euros, tel que stipulé dans le compromis de vente. 

- Dire et juger que la décision à intervenir tiendra lieu d'acte de vente sous réserve pour la concluante d'accomplir les formalités nécessaires,

- Donner acte à la Société Bodard de ce qu'elle s'exécutera en versant à la société SCI La Provençale la somme de 900.000 €.

- Condamner la SCI La Provençale à payer à la Société Bodard la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir. 

- Dire et juger que les intérêts de l'ensemble des sommes allouées porteront eux-mêmes intérêts, en application des dispositions de l'article 1154 du code civil.

- Condamner enfin la société SCI La Provençale à payer à la Société Bodard la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

- La condamner à lui rembourser, sur production de justificatifs, les frais de recouvrement de l'huissier qui pourrait être appelé à exécuter toute décision concourant à son indemnisation.

A titre subsidiaire, à défaut de prononcer un arrêt valant vente.

- Débouter la SCI La Provençale de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions 

- Ordonner l'exécution forcée de la vente de l'ensemble immobilier dont s'agit pour un prix de 900.000 euros, tel que stipulé dans le compromis de vente. 

- Condamner la société SCI La Provençale, sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard, passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à signer l'acte authentique parachevant la vente.

- Condamner la société SCI La Provençale à payer à la Société Bodard la somme de 50.000 € titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir.

- Dire et juger que les intérêts de l'ensemble des sommes allouées porteront eux-mêmes intérêts, en application des dispositions de l'article 1154 du code civil. 

- Condamner enfin la société SCI La Provençale à payer à la Société Bodard la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

- La condamner à rembourser à la concluante, sur production de justificatifs, les frais de recouvrement de l'huissier qui pourrait être appelé à exécuter toute décision concourant à son indemnisation, dans la limite des sommes versées à cet huissier au titre du droit de recouvrement de l'article 10 du décret du 12 décembre 1996 n°96-1080.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 juillet 2017, la SCI La Provençale demande à la cour de : 

- Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a débouté la Société Bodard de ses prétentions,

- Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné la Société Bodard à titre reconventionnel au paiement de la somme de 45.000 € en application de la clause pénale contractuellement prévue, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

- Réformer partiellement le jugement de première instance et condamner à titre reconventionnel la Société Bodard au paiement d'une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, 

- Ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l'article 1154 du code civil, 

- Condamner la Société Bodard au paiement de la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

La société Bodard maintient que le tribunal lui a opposé une condition suspensive, pourtant stipulée à son profit exclusif et à laquelle elle pouvait renoncer, que les conditions du dépôt du permis de construire et de son obtention en lien avec le projet ne sont prévues qu'à son seul profit, que le vendeur ne peut se délier de ses obligations en invoquant la défaillance de cette condition suspensive qui a été en outre remplie puisqu'elle a obtenu le permis de construire, que le nouveau projet ne cause aucun grief à la société La Provençale et que la vente devra être considérée comme parfaite. 

La SCI La Provençale maintient néanmoins à juste titre qu'il importe peu que la condition suspensive ait été stipulée dans le seul intérêt de la société Bodard dans la mesure ou une sanction est expressément prévue à l'acte pour non respect de cette condition et que la réalisation de la vente était soumise à l'obtention du permis de construire devant permettre la determination de la surface SHON afin de parfaire le prix de vente.

Aprés avoir mentionné que le bénéficiaire peut seul se prévaloir ou renoncer aux conditions concernant notamment le permis de construire, le contrat prévoit en effet expressément en page 8 que : 

'La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire pour la réalisation sur le bien objet de la présente convention de l'opération suivante:

Un programme de construction immobilière avec ses équipements annexes de 1100 m2 de surface planché minimum.

Le bénéficiaire devra pour se prévaloir de la présente condition suspensive , justifier auprès du promettant du dépôt d'un dossier de permis de construire et ce dans un délai de douze mois à compter de ce jour au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente.

Au cas ou le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement , et ce huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accuse de reception , le promettant sera délié de toute obligation sans indemnité'.

Il en résulte que pour se prévaloir de la condition suspensive, même prévue dans son seul intérêt la société Bodard doit remplir les conditions sus mentionnées et plus précisément avoir obtenu le permis de construire prévu dans le délai de 12 mois c'est à dire avant le 14 octobre 2014, et que dans le cas contraire, après mise en demeure, la SCI La Provençale ne sera pas tenue de réaliser la vente.

Contrairement à ce qu'elle soutient la société Bodard ne justifie pas avoir obtenu le permis de construire dans le délai prévu. La piece N°7 qu'elle produit, datée du 15 octobre 2014 , ne constitue pas, en effet, une demande de permis de construire mais une 'Déclaration préalable' de travaux concernant un projet de division de la parcelle en 4 lots.

Le contrat prévoyant que le prix de vente est déterminé en multipliant la somme de 770 € par le nombre de mètres carrés de surface de plancher lequel ne pouvait résulter que d'une demande de permis de construire et non de la 'Déclaration préalable' de travaux, le montant de la vente n'était en outre pas determinable à la date 14 octobre 2014.

C'est par ailleurs par de justes motifs qu'il convient d'adopter, que le tribunal, après avoir détaillé les échanges de courriels intervenus entre les parties, a retenu que la SCI La Provençale n'a aucunement accepté ni de manière expresse ni par son silence, qui ne peut valoir acceptation, la modification de la nature du projet de construction de type collectif pour la remplacer par une opération sous forme de lotissement de 4 logements de standing. Il sera simplement ajouté que, contrairement à ce que soutient la société Bodard, il importe peu que la nouvelle opération envisagée n'ait pas, selon elle , occasionné de prejudice à la SCI La Provençale cette circonstance ne la privant pas de la possibilité de se prévaloir des dispositions du contrat pour invoquer la caducité de la promesse de vente. 

Le tribunal a dès lors exactement tiré les conséquences de cette situation en retenant que l'acquéreur n'a jamais déposé dans le délai contractuel de 12 mois une demande de permis de construire concernant un programme de 1100 m2 de surface de plancher minimum ce qui a empêché la réalisation de la condition suspensive en sa faveur, et que c'est à bon droit que la SCI La Provençale lui a notifié pour ce motif la caducité de la promesse de vente ainsi que prévu par la convention intervenue entre les parties et qu'il a débouté la société Bodard de ses demandes.

Contrairement à ce que soutient la société Bodard la SCI La Provençale n'a pas fait obstruction de manière abusive à la vente du bien mais c'est seulement prévalue du non respect par l'intéressé de ses propres obligations .Le jugement attaqué sera en conséquence confirmé en ce qu'il a attribué à la SCI La Provençale une indemnité de 45 000 € au titre de la clause pénale de 5 % prevue au contrat calculée sur le prix de 900 000 € minimum retenu par les parties.

C'est par contre à tort que la SCI La Provençale demande que lui soit accordée une indemnité supplémentaire de 10.000 € à titre de dommages intérêts.

Elle ne peut en effet faire grief à la société Bodard d'avoir fait preuve d'une résistance abusive en demandant au premier président l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement alors que la SCI La Provençale n'a fait qu'user d'une voie de suspension de la decision prévue par la loi laquelle ne pouvait, en outre, en cas d'abus qu'être sanctionnée par la juridiction ayant statué sur sa demande.

Le refus par la société Bodard d'exécuter volontairement la décision attaquée ne peut non plus être sanctionné par des dommages intérêts alors que l'existence de manoeuvres ou de moyen dilatoire de sa part, n'est ni invoqué ni a fortiori établi.

La SCI La Provençale ne peut non plus faire grief à son adversaire d'avoir démarché des clients pour vendre des lots ni d'avoir apposé un panneau sur la parcelle afin d'y parvenir, alors que cela correspond à son activité commerciale, que le prononcé de la caducité de la promesse de vente était contesté, et que le tribunal n'avait pas encore statué sur ce point.

La société Bodard ne peut non plus être tenue pour responsable de dégradation de la part de squatters alors qu'il n'est pas établi qu'elle ait favorisé l'intrusion de ces derniers. Il ne peut non plus lui être fait grief d'avoir privé la SCI La Provençale de revenus ou d'une source d'investissement alors que c'est elle qui a décidé de recourir à la caducité de la promesse de vente.



La SCI La provençale sera en conséquence déboutée de la demande de dommages intérêts qu'elle a formée à ce titre.

La société Bodard qui succombe sur son appel sera condamnée aux dépens. Il sera néanmoins fait à application au profit de la SCI La Provençale des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS 

Confirme le jugement entrepris.

Condamne la SAS Bodard à payer à la SCI La Provençale une indemnité de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procedure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes 

Condamne la SAS Bodard aux dépens.

La présente décision a été signée par madame Marie-Jeanne Lavergne-Contal, présidente, et madame Audrey Collin, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



 LE GREFFIER LA PRESIDENTE