Cour d'Appel · 1ère Chambre — 14 janvier 2020

PC/SI



Numéro 20/00165





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRET DU 14/01/2020 







 Dossier : N° RG 18/00517 - 

N° Portalis DBVV-V-B7C-G2EI 





Nature affaire :



Demande en réparation des dommages causés par l'activité des auxiliaires de justice















Affaire :



[G] [B]



C/



[J] [H], 

SARL [Adresse 6]

























Grosse délivrée le :



à :





















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 14 janvier 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 22 Octobre 2019, devant :







Madame DUCHAC, Président



Monsieur CASTAGNE, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civil



Monsieur SERNY, Conseiller





assistés de Madame FITTES-PUCHEU, Greffier, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 





Le dossier a été transmis au Ministère Public le 7 mars 2019



dans l'affaire opposant :









APPELANT :



Monsieur [G] [B]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représenté par Me Antoine TUGAS, avocat au barreau de BAYONNE

Assisté de Me Thibault SAINT-MARTIN membre de l'AARPI HOPE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX











INTIMES :



Maître [J] [H]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représenté par Me Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assisté de Me Erwan VIMONT de la SCP LEX ALLIANCE, avocat au barreau d'Agen 





SARL [Adresse 6]

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représentée et assistée par Me Dominique WATTINE, avocat au barreau de BAYONNE





















sur appel de la décision 

en date du 27 NOVEMBRE 2017

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

RG numéro : 15/00323 

















Selon acte authentique du 10 septembre 2009, établi par Me [J] [H], notaire à [Localité 2] (47), la S.A.R.L. [Adresse 6] a vendu à M. [G] [B], pour le prix de 250 000 €, le lot n°4 d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 6], constitué par un terrain avec droit de construire une maison de 293 m² de deux appartements, avec 289/1000 de quote-part de la propriété du sol et des parties communes générales.



Après construction, M. [B] qui avait financé l'acquisition par un emprunt auprès de la BPSO a tenté vainement de vendre son bien, s'est vu signifier commandement de payer valant saisie immobilière et a déposé un dossier de surendettement au terme duquel un jugement du 28 septembre 2016 a conféré force exécutoire aux recommandations de la commission.



Estimant que les difficultés rencontrées pour vendre l'immeuble étaient liées aux conditions juridiques de l'acquisition du terrain par rapport aux règles d'urbanisme, M. [B] a fait assigner la S.A.R.L. [Adresse 6] et Me [H] en déclaration de responsabilité et indemnisation de ses préjudices, évalués à 650 000 € en principal).



Par jugement du 27 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Bayonne a:

- dit que Me [H] a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle,

- dit que la S.A.R.L. [Adresse 6] a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle,

- jugé que M. [B] ne rapportait pas la preuve d'un préjudice en lien avec ces fautes, 

- débouté M. [B] de ses demandes.

- débouté la S.A.R.L. [Adresse 6] de sa demande en dommages-intérêts,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du C.P.C., 

- condamné M. [B] aux dépens.



Se fondant sur les dispositions de l'article L442-1 du Code de l'Urbanisme en sa rédaction applicable à la date de la vente, le tribunal a considéré:

- que toute cession de droits à construire une maison individuelle emportant cession de l'assiette de la construction à édifier entre dans le champ d'application du régime des lotissements et ne peut être autorisée dans le cadre d'une scission de permis de construire valant division,



- que la vente d'un terrain détaché d'une unité foncière plus importante en vue de construire une maison individuelle doit être impérativement précédée d'une autorisation de lotissement et la mise en copropriété d'un terrain divisé en plusieurs lots en vue de construire sur chacun des lots une maison individuelle constitue un détournement de la procédure de lotissement.



- qu'est caractérisée la mise en place d'un montage juridique destiné à faire échapper la S.A.R.L. [Adresse 6] aux contraintes liées à la procédure de lotissement en sorte que sont caractérisées tant la faute du notaire que celle de la S.A.R.L. [Adresse 6] qui, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, ne pouvait en ignorer le caractère illégal,



- que la sanction encourue est la nullité de la vente, non sollicitée par M. [B] qui demande des dommages-intérêts en soutenant que son bien n'a plus aucune valeur, qu'il n'a jamais pu obtenir de certificat de conformité et qu'il ne peut le revendre, aucun notaire n'acceptant de régulariser un acte compte-tenu des irrégularités dont la vente initiale est affectée,



- que M. [B] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice indemnisable dès lors qu'en dehors d'une attestation d'un prétendu candidat à l'acquisition faisant état de 'choses illégales', sans autre précision, pour justifier sa renonciation à acquérir, il ne justifie:

> ni de l'impossibilité d'obtenir un certificat de conformité par les autorités compétentes, ni du motif d'un éventuel refus, 

> ni du refus d'un notaire de passer l'acte de vente alors que les irrégularités constatées n'ont pas fait obstacle à la mise en oeuvre d'une procédure de saisie immobilière dont il n'est pas établi que l'arrêt est imputable aux dites irrégularités mais plutôt à la procédure de surendettement,





> que la seule difficulté aurait pu concerner l'absence ou la nullité du permis de construire et l'éventuelle démolition de la construction ce qui n'est pas le cas, le permis de construire accordé à [Adresse 6] ayant bénéficié à M. [B] et ne pouvant plus être remis en cause.



M. [B] a interjeté appel de cette décision selon déclaration transmise au greffe de la cour le15 février 2018.



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 25 septembre 2019.











Dans ses dernières conclusions du 5 novembre 2018, M. [B] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité délictuelle de Me [H] et de la S.A.R.L. [Adresse 6] et, le réformant pour le surplus, de condamner Me [H] et la S.A.R.L. [Adresse 6] à lui payer les sommes de:

- 649 603 € en réparation de son préjudice matériel,

- 50 000 € en réparation de son préjudice moral,

- 3 000 € en application de l'article 700 du C.P.C., outre les entiers dépens.



Au soutien de ses prétentions, M. [B] expose en substance:

- que les premiers juges ont parfaitement apprécié les fautes reprochées aux intimés qui ont sciemment contourné les règles relatives aux lotissements, dans le cadre d'un montage dont il ne pouvait lui-même appréhender le caractère illicite,



- qu'il subit un préjudice certain et effectif dès lors qu'il lui est impossible d'obtenir la conformité de sa villa, le permis délivré pour l'ensemble en cause étant un permis global et non un permis valant division, et la conformité ne pouvant être obtenue que pour l'ensemble du projet, en sorte qu'il lui est impossible de disposer de son bien, sans se mettre lui-même dans l'illégalité,



- que la mairie a refusé en 2018 de délivrer une déclaration d'achèvement et de conformité, que le bien litigieux est juridiquement invendable et qu'il n'a aucune prise sur d'éventuelles démarches qui, à supposer qu'elles puissent commencer à résoudre la situation, dépendant de la S.A.R.L. [Adresse 6].











Dans ses dernières conclusions du 28 février 2019, la S.A.R.L. [Adresse 6], formant appel incident, demande à la cour:

- à titre principal, de dire qu'elle n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité ,



- subsidiairement, si la cour devait reconnaître un lien de causalité entre le montage de l'opération de division foncière et de vente de terrain à bâtir à M. [B] et le préjudice invoqué par celui-ci, de dire que cette faute est imputable au seul notaire rédacteur de l'acte de vente, Me [H] et, en conséquence de prononcer sa mise hors de cause et de cantonner la condamnation indemnitaire au seul notaire, Me [H] ou de condamner celui-ci à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au profit de M. [B],



- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires de M. [B] qui ne rapporte pas la preuve d'un préjudice en lien avec les fautes prétendument commises tant par Me [H] que par elle-même,



- de condamner M. [B] et Me [H] à lui payer la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du C.P.C., outre les entiers dépens, avec bénéfice de distraction au profit de Me Wattine.



Elle soutient pour l'essentiel:

- qu'il ne peut lui être fait grief d'avoir contourné le régime juridique des lotissements alors que ce régime n'était pas applicable en l'espèce dès lors qu'aux termes mêmes de l'acte du 10 septembre 2009, M. [B] a fait l'acquisition d'un terrain à bâtir formant un lot de copropriété et non un lot de lotissement et relevant en conséquence de la procédure de permis de construire valant division, en application de l'article R431-24 du Code de l'Urbanisme, lequel peut être demandé pour le ou les propriétaires du ou des terrains (article R423-1 du Code de l'Urbanisme), aucune disposition ne s'opposant à ce que le titulaire du permis de construire délègue le droit de construire qui y est attaché à un autre maître d'ouvrage, 



- que loin de s'affranchir des obligations pesant sur le lotisseur, elle a pris en charge l'ensemble des frais de viabilisation des trois terrains issus de la division foncière,

- que M. [B] ne prouve pas que le permis de construire de 2009, non contesté et définitif, serait entaché d'illégalité, l'argument tiré de l'absence de déclaration d'achèvement des travaux et de certificat de conformité étant de pure complaisance et n'ayant aucune incidence sur la libre disposition de la villa litigieuse,

 

- subsidiairement, s'il devait être considéré que le montage opérationnel litigieux aurait été fautif, cette faute ne saurait être imputée qu'au seul notaire instrumentaire auquel il incombait d'informer les parties sur le régime juridique applicable (lotissement, permis de construire valant division, copropriété) et d'attirer leur attention sur l'éventuel risque d'infaisabilité au regard des règles et servitudes d'urbanisme, 

- en toute hypothèse, que M. [B] ne justifie d'aucun préjudice indemnisable dès lors qu'il ne sollicite pas l'annulation de la vente, seule sanction envisageable de la perte prétendue de valeur et d'utilité du bien litigieux, en réalité imputable à des facteurs extérieurs liés à l'urbanisation du quartier.











Dans ses dernières conclusions du 28 janvier 2019, Me [H], formant appel incident, demande à la cour:

- à titre principal, de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu une faute de sa part, en sa qualité de notaire rédacteur de l'acte de vente, engageant sa responsabilité délictuelle, de dire que l'acte de vente est parfait et parfaitement efficace à l'égard de M. [B] , qu'il n'a commis aucune faute dans sa rédaction et d'écarter la pièce n°26 du 22 février 2018,



- subsidiairement, dans l'hypothèse où ma cour retiendrait une faute de sa part, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [B] de ses demandes indemnitaires,



- très subsidiairement, de débouter la S.A.R.L. [Adresse 6] de son appel incident à son encontre et de dire que si une quelconque somme à caractère indemnitaire était mise à sa charge en raison de la nature juridique de la cession choisie, la S.A.R.L. [Adresse 6] devrait être condamnée à supporter 50 % des condamnations prononcées, 

- en toute hypothèse, de condamner M. [B] à lui payer la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du C.P.C., outre les entiers dépens.



Il expose, pour l'essentiel:

- que l'acte de vente ne comporte aucune erreur juridique affectant son efficacité au regard du droit applicable en septembre 2009 dès lors:

> que M. [B] a expressément renoncé à conditionner la réalisation de la vente à l'obtention d'un permis de construire , que la vente a été réalisée dans le cadre d'une copropriété horizontale consistant à détacher des terrains à bâtir par une simple division en jouissance du sol, étant considéré que le changement de la réglementation à compter du 1er mars 2012 ne s'applique aux propriétaires en copropriété qu'au regard des règles de déclarations préalables et aux nouvelles demandes de permis de construire déposées à compter de cette date en sorte qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir appliqué un régime non applicable, 



> que l'acte de vente et son efficacité ne sont pas remis en question par M. [B] qui ne remet pas plus en cause sa qualité de propriétaire et de membre de la copropriété,







- sur la validité du permis de construire:

> que M. [B] a fait usage du permis de construire désormais définitif,

> que M. [B] n'a pas communiqué la lettre de refus de délivrance de certificat d'achèvement et de conformité du 22 février 2018 dont il était en possession lors de la signification de ses conclusions d'appelant du 14 mai 2018 en sorte que ce moyen de fait doit être écarté par application de l'article 954 du C.P.C.,



> que M. [B] n'a pas produit sa demande d'origine devant la mairie et que, ne disposant pas d'un transfert de permis de construire à son nom, il ne peut sous son identité solliciter de déclaration d'achèvement et de conformité alors même que la mairie ne peut la rattacher à une autorisation de construire à son nom, et qu'il ne sollicite pas le prononcé d'une obligation de faire à l'encontre de la S.A.R.L. [Adresse 6],



- sur la revente, que M. [B] ne justifie d'aucune raison de droit susceptible de bloquer la revente de l'immeuble litigieux, l'attestation produite en 2015 étant à cet égard insuffisante, 



- que l'efficacité de l'acte du 10 septembre 2009 n'est pas remise en cause, que le mode de cession est légal, que M. [B], parfaitement informé, a construit avec l'aide d'autres professionnels du droit et de la construction la maison dont il demeure propriétaire et qu'aucune indication n'est faite sur la cause du non-règlement des mensualités de remboursement du prêt,



- que M. [B] ne justifie d'aucun préjudice indemnisable dès lors que le permis de construire est définitif, 



- sur l'appel en garantie de la S.A.R.L. [Adresse 6], que celle-ci est un professionnel de la vente immobilière et a, en conséquence, été à l'initiative du mode de cession des terrains lui appartenant et qu'il n'était tenu à son égard d'aucune devoir de conseil particulier, en sorte que si la cour devait fixer une quelconque somme indemnitaire à sa charge, il devrait être garanti à hauteur de 50 % par la S.A.R.L. [Adresse 6].









Par observations écrites du 7 mars 2019, le Ministère Public a indiqué s'en remettre à la décision de la cour.









MOTIFS





Aux termes de l'acte de vente du 10 septembre 2009, M. [B] a acquis, dans un ensemble en copropriété dénommé Copropriété [Adresse 6], les biens et droits immobiliers constituant le lot n°4 décrit comme un terrain avec le droit de construire une maison de 290 m² de S.H.O.N. sur sous-sol en partie, rez de chaussée et étage, composée, après travaux, de deux appartements et les 289/1000èmes de quote-part de la propriété du sol et des parties communes.



Les parties se sont donc placées sous les dispositions combinées:

- de l'article R431-24 du Code de l'Urbanisme en sa rédaction antérieure au 1er mars 2012 aux termes de laquelle 'lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs, à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés'.



- de l'article R442-1 du Code de l'Urbanisme, en sa version applicable à la date de signature de l'acte authentique, disposant que ne constituent pas des lotissements et ne sont soumises ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R431-24.



En se plaçant sous le statut de la copropriété, le vendeur n'a fait qu'utiliser une faculté expressément prévue par les textes dont aucun élément objectif et vérifiable du dossier n'établit que la mise en oeuvre avait pour but et/ou a eu pour résultat d'exonérer le vendeur des obligations imposées à un lotisseur en termes de viabilisation et d'équipements collectifs, étant constaté que la S.A.R.L. [Adresse 6] affirme, sans être efficacement contredite par M. [B], avoir assumé les coûts correspondants dont les devis, factures et décomptes produits par l'appelant n'établissent pas qu'il en a supporté la charge.



La circonstance que la construction de l'immeuble a été réalisée, sur la base du permis de construire accordé le 26 août 2009 à la S.A.R.L. [Adresse 6], par M. [B], doit demeurer sans incidence dès lors que l'article R423-1 du Code de l'Urbanisme a supprimé la condition d'unicité du maître d'ouvrage pétitionnaire.



Par ailleurs, il échet de constater que le permis de construire délivré à la S.A.R.L. [Adresse 6] et mis en oeuvre par M. [B] est définitif et que la pérennité réglementaire et urbanistique de l'immeuble litigieux est certaine.



A défaut d'établir une faute tant du vendeur consistant dans la volonté de celui-ci de contourner le statut légal du lotissement que du notaire instrumentaire consistant dans un manquement à son devoir de conseil et d'information relativement à la prétendue irrégularité du cadre juridique dans lequel s'est inscrite la vente du 10 septembre 2009, M. [B] doit être débouté de ses demandes indemnitaires à l'encontre de la S.A.R.L. [Adresse 6] et de Me [H].



L'équité commande d'allouer à la S.A.R.L. [Adresse 6] et à Me [H], en application de l'article 700 du C.P.C., la somme globale de 3 000 € chacun, au titre des frais irrépétibles par eux exposés tant en première instance qu'en cause d'appel.



M. [B] sera condamné aux entiers dépens d'appel et de première instance, avec distraction au profit de Me Wattine.







PAR CES MOTIFS,

LA COUR, 

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:



Vu le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 27 novembre 2017,



Réformant partiellement le jugement entrepris, dit qu'aucune faute n'est caractérisée tant à l'encontre de la S.A.R.L. [Adresse 6] qu'à l'égard de Me [H],



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [B] de ses demandes indemnitaires contre la S.A.R.L. [Adresse 6] et Me [H],



Condamner M. [B] à payer à la S.A.R.L. [Adresse 6] et à Me [H], en application de l'article 700 du C.P.C., la somme globale de 3 000 € chacun, au titre des frais irrépétibles par eux exposés tant en première instance qu'en cause d'appel,



Condamne M. [B] aux entiers dépens d'appel et de première instance avec distraction au profit de Me Wattine.



Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Président, et par Mme HAUGUEL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER,LE PRESIDENT,





Sylvie HAUGUEL Caroline DUCHAC