Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 9 janvier 2020

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 09 JANVIER 2020



N° 2020/8 













N° RG 17/09861 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BASVV







SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND





C/



[R] [M]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à :







SELARL GHM



Me Celine CARRION-TAMIOTTI





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 15 Novembre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 14/02710.





APPELANTE



SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND Prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Stephen GUATTERI de la SELARL GHM, avocat au barreau de NICE





INTIME



Monsieur [R] [M], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Celine CARRION-TAMIOTTI, avocat au barreau de GRASSE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller-rapporteur,

Madame Laurence DEPARIS, Conseiller,









Greffier lors des débats : Madame Marcy FEDJAKH.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2020.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2020



Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Marcy FEDJAKH, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :



Suivant acte du 20 juin 2011, Monsieur [M] a donné à bail commercial à la société de gestion immobilière Daubeze-Roulland, un local situé au rez de chaussée et en sous- sol d'un immeuble au [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 34 800€ et 900€ de provision.



Le 18 mars 2014, le bailleur a fait délivrer un congé visant la clause résolutoire portant sur une somme de 5 790,55€.



Par jugement contradictoire du 15 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Grasse a rejeté la demande de nullité du commandement de payer, constaté l'acquisition de la clause résolutoire, prononcé l'expulsion des locataires et fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 10 545,64€ par trimestre et a condamné la locataire au paiement d'une somme de 5 790,55 € au titre du solde locatif et 2500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le 23 mai 2017, la société Gestion immobilière Daubeze Roulland a interjeté régulièrement appel de ce jugement.



Dans ses conclusions déposées et notifiées le 5 octobre 2019, elle demande à la cour au visa des articles 1134, 1147 et 1382 du code civil de :

* infirmer le jugement querellé sauf en ce qu'il a débouté le bailleur de ses demandes, 

* prononcer la nullité du commandement de payer du 18 mars 2014,

* débouter l'intimé de ses demandes, 

* le condamner à lui rembourser les provisions versées depuis la conclusion du bail, 

* dire que ne sont pas des charges locatives :

 - les charges portant sur les parties communes non utilisées par le preneur, 

 - les charges d'eau chaude, 

 - la taxe foncière afférente aux lieux loués,

A titre subsidiaire : suspendre les effets de la clause résolutoire,

* condamner le bailleur à leur régler :

-15 000€ à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi, 

- 5 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

et à prendre en charge les dépens.



Sur le commandement de payer, elle soutient que l'acte délivré le 18 mars 2014 ne comporte pas le détail de la créance réclamée.



Sur les charges, elle expose qu'il convient de se référer au bail commercial qui doit contenir une clause expresse concernant les charges récupérables ; qu'en l'espèce, le bail prévoit que le preneur 'remboursera au bailleur toutes les charges qu'elle qu'en soit la nature, y compris les frais d'entretien ou de réparation des parties communes afférentes tant aux biens loués qu'à l'immeuble dans lequel ils se trouvent à l'exception des assurances de l'immeuble, des charges d'ascenseur, des honoraires de gestion et des grosses réparations visées à l'article 666 du code civil et des frais de ravalement', que cette clause imprécise doit être interprétée strictement,

que de surcroît, les factures communiquées ne sont pas libellées au nom du bailleur mais au nom de deux personnes morales distinctes du bailleur, que faute de régularisation valable, le bailleur doit restituer les provisions indûment versées.



Elle conteste devoir les charges réclamées au titre des charges (EDF et nettoyage) des parties communes au motif qu'elle utilise un accès personnel à ses bureaux et non pas l'entrée commune, la taxe foncière au motif que l'avis produit ne distingue pas les lots sur lesquels les sommes sollicitées portent et que le bailleur propriétaire de 125 lots ne peut mettre à la charge de la locataire la quasi-totalité de la taxe foncière alors que les locaux loués ne représentent que 3 lots soit 1956/10000ième, que le même raisonnement doit être suivi pour les parkings et le poste chauffage et eau froide au motif que s'agissant de locaux à usage de bureaux, elle ne consomme pas d'eau chaude et que la consommation d'eau froide retenue par le bailleur est excessive.



Elle fait valoir que le bailleur produit des factures sans opérer aucune ventilation entre les différents copropriétaires qui composent la copropriété.



Enfin, elle soutient que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi. 



Sur l'utilisation conforme des lieux, elle expose que le bailleur se prévaut de la réception de public au sous-sol ce qui ne serait pas selon lui conforme au bail, que les locaux dans leur totalité ont été loués à destination de bureaux en ce y compris le sous-sol, de sorte que le bailleur ne peut lui reprocher d'en faire usage, que l'usage de bureaux n'est pas incompatible avec la réception de clientèle ;



Sur le respect du bail, elle souligne que l'attestation d'assurance a bien été transmise au bailleur en temps utile, qu'elle a toujours réglé les sommes réclamées au titre des loyers, de sorte que le litige ne porte que sur les charges. 



A titre subsidiaire, elle sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire.



A titre reconventionnel, elle sollicite des dommages et intérêts au motif que l'absence de régularisation de charges annuelle lui cause un préjudice financier certain. 



Aux termes de ses écritures déposées et notifiées le 7 octobre 2019, l'intimé conclut au visa des articles 1134,1147,1382 du code civil :

* à la confirmation du jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et prononcé la résiliation du bail, rejeté la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la locataire sous astreinte et l'a condamné à lui payer :

57790,55€, 10 925,97€ au titre de l'indemnisation trimestrielle jusqu'à la libération des lieux et 2 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

* à l'infirmation pour le surplus,

* à sa condamnation à lui payer la somme de 4 335,90€ au titre de la régularisation de charges 2013, 2 819,83€ pour les charges 2014, 3080,16€ pour les charges 2015, 2665,89€ pour les charges 2016,3659,52€ pour les charges 2016, 3659,52€ pour les charges 2017, 3748,53€ pour les charges 2018,

A titre subsidiaire : * prononcer la résiliation du bail pour manquements graves aux clauses du bail, 

* condamner la locataire au paiement d'une somme de 23 261,05€ au titre du solde locatif au 1er octobre 2019,

* 10 925,97€ au titre de l'indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux 

En tout état de cause : * au rejet des demandes adverses,

 * à sa condamnation à lui régler :

- 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

et à prendre en charge les dépens.



Sur la validité du commandement de payer du 18 mars 2014, il soutient que le commandement comporte un décompte des sommes dues permettant sans contestation possible d'avoir connaissance des sommes dues.



Sur le bien fondé des sommes, il expose que la locataire n'a pas participé aux charges d'ascenseur eu égard à sa localisation au rez de chaussée, qu'en revanche, le critère de l'utilité des charges ne pourra pas être retenu pour réduire sa participation aux charges alors que les termes de la clause du bail sont clairs et précis, qu'elle doit notamment rembourser les charges afférentes aux frais d'entretien et de réparations des parties communes dont celle d'électricité, d'eau froide et chaude et de nettoyage, que l'ensemble des justificatifs a été adressé à la locataire en octobre 2013 et février 2014,



Concernant la répartition, il souligne que la locataire a pris à bail les lots [Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 3] et les parkings [Cadastre 4], [Cadastre 5],[Cadastre 6] et [Cadastre 7], dans la copropriété Bloc B ce qui correspond aux quote part de parties communes respectivement de 1 140,60,736,24,24 et 24, que par acte notarié du 21 octobre 2013, une modification de la numérotation a été mise en place, que les lots objet du bail sont devenus respectivement les lots [Cadastre 8],[Cadastre 9],[Cadastre 10],[Cadastre 11],[Cadastre 12],[Cadastre 13],[Cadastre 14], sans opérer de changement de tantièmes, que la répartition des charges a été opérée en fonction des lots de chacun, que le fait que certaines factures assumées par la copropriété aient été libellées au nom de certains copropriétaires voir du syndic est sans conséquence, que s'agissant de dépenses engagées par la copropriété, elles sont répercutées comme telle ;



Il indique qu'il est fondé à répercuter les dépenses d'électricité des parties communes, de leur nettoyage et d'entretien, de location de compteurs d'eau, de gaz et la consommation d'eau propre aux lots ainsi que la taxe foncière.



Il fait valoir qu'il rapporte la preuve que la taxe foncière sollicitée se rapporte bien aux lots occupés par la locataire, la référence du cadastre correspondant à celle des avis d'imposition.



A titre subsidiaire, il soutient que les lots situés en sous-sol sont utilisés à titre de bureaux alors que le règlement de copropriété les désignaient comme étant des entrepôts, que l'accès à cet entrepôt sans porte ni fenêtre se fait pas un escalier en bois, de sorte que les normes de sécurité ne sont pas respectées et que la locataire a justifié avec retard de son attestation d'assurance et enfin qu'elle règle systématiquement avec retard les loyers nonobstant les lettres de rappel qui lui sont adressées.



 Pour plus ample exposé, la cour renvoie aux écritures déposées par les parties.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 octobre 2019.





SUR CE:



Sur la validité du commandement de payer :



Attendu que les parties sont en l'état d'un bail conclu le 20 juin 2011, que le 18 mars 2014, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant total de 5 790,55€ en principal ; 



Attendu que la locataire fait valoir que le décompte joint au commandement de payer ne comporte pas le détail des sommes dues puisqu'il ne prévoit pas de ventilation entre les loyers et les charges, qu'il est constant que le commandement pour être valable doit être suffisamment précis pour permettre au locataire d'apprécier la nature ou le bien fondée des demandes, notamment en distinguant les charges des loyers et en mentionnant la date des échéances ; 



Attendu qu'en l'espèce, l'acte délivré le 18 mars 2014, constitué de 5 pages ainsi que mentionné en fin d'acte, comporte un décompte détaillé permettant d'appréhender l'origine des sommes dues en fonction des échéances arrivées à terme ainsi que le solde du compte, qu'il distingue très nettement les loyers des charges, que la locataire se prévaut d'ailleurs de sa bonne foi résultant du fait qu'elle est à jour de ses loyers, démontrant ainsi qu'elle n'ignorait nullement la répartition entre les loyers et les charge, qu'elle a été en mesure de vérifier la réalité et le montant de sa dette locative ; 



Attendu qu'il convient de rejeter la demande de nullité du commandement de payer ; 



Sur les clauses du bail : 



Attendu qu'en matière de bail commercial souscrit antérieurement à la loi du 18 juin 2014, les charges sont récupérables à la condition d'avoir été stipulées au contrat, le bailleur ne pouvant obtenir le remboursement de charges qui n'y sont pas mentionnées ;



Attendu qu'en l'espèce, la clause 13 du bail prévoit que la locataire 'remboursera en outre au bailleur l'intégralité de la taxe foncière et toutes autres taxes... le preneur remboursera au bailleur toutes les charges qu'elle qu'en soit la nature y compris les frais d'entretien ou de réparation des parties communes afférentes tant aux biens loués qu'à l'immeuble dans lequel ils se trouvent à l'exception de l'assurance de l'immeuble, des charges d'ascenseur, des honoraires de gestion et des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil et des frais de ravalement' ; qu'en vertu de cette clause, claire et précise qui ne souffre d'aucune ambiguïté et ne nécessite aucune interprétation de la juridiction, la locataire doit supporter l'ensemble des charges et taxe foncière résultant des dépenses engagées ; 



Attendu que le bail, s'il énonce les caractéristiques des charges récupérables, ne définit pas la clé de répartition, que le bailleur applique une ventilation au prorata des surfaces louées par rapport à la surface totale selon les tantièmes, que cette clé de répartition, qui ne fait pas l'objet d'une contestation par la locataire, est juste et équitable et correspond aux usages pratiqués, qu'il convient de la retenir ; 





Sur les charges :



Attendu que la locataire se prévaut de la création d'un accès propre à son local pour justifier son refus de participer aux charges communes d'électricité et de nettoyage des parties communes, 

que s'il est constant que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ce critère d'utilité doit s'entendre comme une possibilité d'usage quel que soit l'usage personnel qu'en fait le copropriétaire, qu'est utile un service ou un équipement qui dessert le lot, que ce n'est pas l'usage qu'en fait la locataire qui définit les charges, mais uniquement le point de savoir si le lot est desservi par l'équipement collectif ; 



Attendu qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que les charges d'ascenseur sont exclues du décompte et que les lots pris à bail sont desservis par l'entrée commune, de sorte que la locataire est redevable des charges afférentes à l'entretien et la réparation du hall d'entrée, quant bien même, elle n'en userait pas, que le même raisonnement doit s'appliquer pour l'eau chaude consommée pour l'entretien des parties communes, les frais de nettoyage et d'électricité ;



Attendu que la locataire conteste certaines factures qui sont établies au nom d'un copropriétaire soit le bailleur soit d'autres copropriétaires voire même au nom du syndic, que ce seul élément n'est pas de nature à remettre en cause la réalité de la dépense engagée pour et au nom de la copropriété ; que les factures litigieuses concernent notamment les frais d'entretien de la copropriété établies au nom de Monsieur [M] ou les frais de réparation du portail de la copropriété établis au nom de la SCI Alban 1, copropriétaire, que néanmoins ces factures concernent bien des dépenses générées par la copropriété et réglées par elle, que l'erreur sur l'intitulé des factures est sans conséquence ; 



Attendu que pour chaque année, le bailleur produit les factures relatives aux dépenses engagées et la répartition opérée, que ces décomptes n'appellent pas de critiques précises et circonstanciées de la part de la locataire ; que le bailleur a établi par année un décompte des charges en énumérant les factures visées, qui sont par ailleurs produites aux débats, et un tableau de répartition des charges entre les copropriétaires en fonction des tantièmes ; de sorte qu'il convient de constater que le bailleur produit les justificatifs des factures prises en compte et opère une ventilation entre les différents occupants en fonction des tantièmes occupées, que les calculs ainsi réalisés ne sont pas utilement contestés par la locataire et qu'il convient de les entériner ; 



Attendu que concernant la taxe foncière, la locataire s'oppose à son paiement en faisant valoir que les avis ne permettent pas de distinguer les lots sur lesquels portent les sommes, que toutefois, il convient de constater, ainsi que l'a fait le juge de première instance à raison, que les lots donnés à bail sont répertoriés sous la référence MCN9FG portée sur le relevé de propriété, référence rappelée sur l'avis de taxe foncière de l'année 2011 et 2012, que les lots [Cadastre 4] /[Cadastre 5]/[Cadastre 6]/[Cadastre 7] donnés également à bail portent la référence MCPPPX, également portée sur l'avis d'imposition 2011 et 2012, démontrant que le bailleur applique la taxe foncière afférente aux lots donnés à bail, que la locataire ne conteste pas utilement la motivation du jugement de première instance qu'il convient de le confirmer ; 



Attendu que le commandement de payer délivré le 18 mars 2014 doit être déclaré valable et fondé, alors qu'au demeurant la mauvaise foi du bailleur n'est nullement établie par les pièces du dossier, le seul retard dans la justification des dépenses de la copropriété étant à lui seul insuffisant à l'établir ; 



Attendu que Monsieur [M] justifie également des sommes dues pour les périodes postérieures et qu'il convient de faire droit à ses demandes à ce titre ; 



Attendu que la juridiction, qui a validé la constatation de la résiliation du bail demandée à titre principal, n'a pas à statuer sur la demande de prononcer la résiliation du bail à titre subsidiaire;



Attendu que la société locataire sollicite l'octroi de délais et la suspension de la clause résolutoire; 



Attendu que le débiteur malheureux mais de bonne foi peut obtenir des délais de paiement pour apurer sa dette, qu'il est acquis que la société locataire s'est régulièrement acquittée du loyer échu démontrant sa parfaite bonne foi, que seul le paiement des régularisations de charges a été suspendu en invoquant des contestations afférentes à la répartition des dépenses, que s'estimant à tort lésé dans ses droits, elle a refusé de régler les sommes sans pour autant que son appréciation inexacte de ses droits ne constitue une attitude fautive, qu'il convient de faire droit à sa demande de délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire ; 

 

Attendu que la décision des premiers juges sur l'article 700 du code de procédure civile sera confirmée et qu'il sera alloué en sus à Monsieur [M] la somme de 600€ au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; 

 

 

PAR CES MOTIFS



LA COUR statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,





CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a déclaré valide et fondé le commandement de payer délivré le 18 mars 2014 et condamné la société Daubeze Roulland au paiement de la somme de 5 790,55€ avec intérêt de retard, 2 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; 





LE RÉFORME pour le surplus,



Statuant à nouveau :





ACCORDE à la société Daubeze Roulland un délai d'un an pour s'acquitter de sa dette de 5 790,55€ ;



DIT qu'elle pourra s'acquitter de sa dette en 12 mensualités, les 11 premières d'un montant mensuel de 482€, la 12ème mensualité comportant le solde ; 





Dit que le 1er versement aura lieu entre les mains Monsieur [M] le 5 du mois suivant celui de la signification du présent arrêt et les suivants le 5 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette ;





ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire contractuelle visée au commandement de payer délivré le 18 mars 2014 ; 





DIT que si les modalités d'apurement de la dette sont respectées la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir jouée ; 





DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, et du loyer courant depuis le 18 avril 2014, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, que le bail sera résilié, l'expulsion de la société Daubeze Roulland des locaux donnés à bail et de tout occupant de son chef sera ordonnée ; 





ORDONNE en tant que de besoin le recours à la force publique pour obtenir l'expulsion ; 





FIXE l'indemnité d'occupation due jusqu'à la restitution des locaux au montant du loyer en cours provision de charge en sus et condamne la société Daubeze Roulland à son paiement ; 

 

CONDAMNE la société Daubeze Roulland au paiement à Monsieur [M] des sommes suivantes : 



- 4 335,90€ au titre de la régularisation de charges 2013,

- 2 819,83€ pour les charges 2014,

- 3 080,16€ pour les charges 2015, 

- 2 665,89€ pour les charges 2016,

- 3 659,52€ pour les charges 2016,

- 3 659,52€ pour les charges 2017, 

- 3 748,53€ pour les charges 2018,





CONDAMNE la société Daubeze Roulland au paiement d'une somme de 600€ à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



 

LA CONDAMNE aux dépens d'appel.







 LE GREFFIERLE PRESIDENT