Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 4 — 8 janvier 2020

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 4



ARRÊT DU 08 JANVIER 2020



(n° , 21 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 18/28481 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B66UZ



Sur renvoi après un arrêt de la Cour de Cassation prononcé le 04 Septembre 2018 (n° 815 F-D) emportant cassation partielle d'un arrêt rendu par la cour d'appel de VERSAILLES le 14 Mars 2017 (RG n° 15/00146), sur appel d'un jugement rendu le 18 Décembre 2014 par le tribunal de commerce de NANTERRE (RG n° 2014F00632)





DEMANDERESSE À LA REQUÊTE

 

SAS FONCIA FRANCHISE

Ayant son siège social : [Adresse 2]

[Localité 5]

N° SIRET : 491 646 337 (NANTERRE)

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Ayant pour avocat plaidant : Me Jean-Baptiste GOUACHE de la SELARL GOUACHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1852





DÉFENDEURS À LA REQUÊTE



- Monsieur [M] [R]

né le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 9]

Demeurant : [Adresse 4]

[Localité 6]



- SARL OBJECTIF IMMOBILIER

Ayant son siège social : [Adresse 1]

[Localité 7]

N° SIRET : 502 562 895 (NANTERRE)

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



Représentés par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant : Me Pierre QUEUDOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1641

















COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 13 Novembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Marie-Laure DALLERY, Présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère

Monsieur Dominique GILLES, Conseiller



qui en ont délibéré.



Un rapport a été présenté à l'audience par Madame Agnès BODARD-HERMANT dans les conditions prévues par l'article 785 du Code de Procédure Civile. 





Greffier, lors des débats : Madame Cécile PENG 





ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-Laure DALLERY, Présidente de chambre, et par Madame Cécile PENG, greffier auquel la minute de la présente décision a été remise par le magistrat signataire. 





FAITS ET PROCÉDURE



La société Objectif Immobilier, dont Mme [H] et M. [R] sont, avec d'autres, associés fondateurs, a conclu, le 19 mars 2008, un contrat de franchise avec la société Foncia Franchise pour une durée de quatre-vingt quatre mois, renouvelable par tacite reconduction par période de sept ans, lui permettant d'exercer à [Localité 8] où se situe son agence les activités de transaction et de location immobilière sous l'enseigne Foncia.



La société Foncia Franchise ayant notifié à cette société le non-renouvellement du contrat de franchise à son terme contractuel fixé au 18 mars 2015, la société Objectif immoblier, M. [R] et Mme [H], s'estimant victimes d'un abus du droit de ne pas renouveler le contrat et d'une inexécution fautive de celui-ci, ont assigné en responsabilité la société Foncia Franchise et la société Foncia Groupe, société mère de celle-ci holding support d'un ensemble d'agences en succursales, devant le tribunal de commerce de Nanterre.



Par jugement du 18 décembre 2014 ce tribunal a :



- dit la SARL Objectif Immobilier, M. [M] [R] et Mme [I] [H] recevable en leurs demandes dirigées à l'encontre de la SAS Foncia Franchise, 

- dit que la SAS Foncia Franchise n'a pas commis d'abus dans l'exercice de son droit de non-renouvellement du contrat de franchise de la SARL Objectif Immobilier,

- déclaré la clause de non-réaffiliation dépourvue de validité et sans effet à l'égard de la SARL Objectif Immobilier, de M. [M] [R] et de Mme [I] [H],

- débouté la SARL Objectif Immobilier de ses demandes relatives :



* au droit d'entrée indûment versé sans réelle contrepartie,

* aux investissements spécifiques Foncia immobilisés, 

* à son manque à gagner lié aux locations et relocations des lots de gestions apportés à la SAS Foncia Groupe,

* à la perte des honoraires qui auraient dû lui revenir sur les ventes de biens situés sur la ville de [Localité 8], réalisés par des agences non Foncia mais sur des mandat pris par des intégrés Foncia,



- débouté M. [M] [R] et Mme [I] [H] de leurs demandes respectives relatives à leur perte de carrière et à leur préjudice moral,

- condamné la SAS Foncia Franchise à payer à la SARL Objectif Immobilier, à titre de dommages et intérêts, les sommes forfaitaires de :



* 15.000 euros pour les redevances indûment versées sans réelle contrepartie,

* 60.000 euros pour le manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la location, 

* 100.000 euros du fait du refus de la SAS Foncia Franchise de lui laisser exercer l'activité gestion locative,

* 50.000 euros pour la perte des honoraires qui auraient dus lui revenir sur les ventes de biens situés sur la ville de [Localité 8], réalisées par les agences intégrées,

* 10.000 euros pour la perte de chance de percevoir 80% des honoraires qui auraient dû lui revenir sur les mandats de vente de biens situés à [Localité 8],



- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision relative à la clause de non-réaffiliation, mais dit n'y avoir lieu a l'ordonner pour ce qui concerne les autres décisions du présent jugement';

- condamné la SAS Foncia Franchise à payer à la SARL Objectif Immobilier, M. [M] [R] et Mme [I] [H], une indemnité de procédure de 5.000 euros et aux dépens.



L'arrêt du 14 mars 2017 de la Cour d'appel de Versailles, statuant sur l'appel de ce jugement l'a confirmé sauf du chef de la clause de réaffiliation, des chefs faisant droit aux demandes indemnitaires qu'il a rejetées et du chef de l'indemnité de procédure. 



L'arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 4 septembre 2018 (n° 17-18.132) a cassé cet arrêt du 14 mars 2017 au visa de l'article 4 du code de procédure civile, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes indemnitaires formées par la société Objectif immobilier et M. [R] contre les sociétés Foncia franchise et Foncia groupe au titre de l'inexécution fautive du contrat de franchise.



La cour est saisie sur renvoi de cet arrêt de cassation.



***



La société Foncia Franchise, appelante, par conclusions déposées et notifiées le 20 juin 2019 demande à la Cour de :



Vu le jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 18 décembre 2014, 

Vu l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 14 mars 2017 cassé partiellement,

Vu l'arrêt de la Cour de cassation chambre commerciale du 4 septembre 2018, 

Vu les pièces produites,



- confirmer le jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 18 décembre 2014 en ce qu'il a débouté la SARL Objectif Immobilier de sa demande relative à la perte des honoraires qui auraient dû lui revenir sur les ventes de biens situés sur la ville de Puteaux, réalisées par des agences non Foncia mais sur des mandats pris par des intégrés Foncia ; 

- réformer le jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 18 décembre 2014 en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société Objectif Immobilier : 



* 15.000 euros pour pertes subies en ayant payé des redevances sans contrepartie, 

* 60.000 euros pour manquement à la synergie du réseau,

* 50.000 euros pour la perte des honoraires sur les ventes de biens situés à [Localité 8] par des cabinets intégrés,

* 10.000 euros pour perte d'une chance sur mandat de vente réalisés à [Localité 8]

* 100.000 euros de dommages et intérêts pour ne pas avoir autorisé son franchisé à exercer l'activité de gestion locative 



Et statuant à nouveau,



- débouter la société Objectif Immobilier de ses demandes indemnitaires,

- dire que les autres chefs de la décision de la Cour d'appel de Versailles sont définitifs du fait du caractère partiel de la cassation intervenue 

- déclarer irrecevables les demandes de la société Objectif Immobilier et de M. [R] déjà définitivement rejetées : 



* de paiement de 18.847 euros de dommages et intérêts au titre des investissements spécifiques Foncia non amortis du fait du non-renouvellement prétendument abusif, 

* de paiement de 349.115 euros de dommages et intérêts au titre du manque à gagner lié aux locations et relocations des lots de gestion apportées aux agences intégrées Foncia, par suite du non-renouvellement prétendument abusif,

* de paiement de 281.305,14 euros au titre du manque à gagner sur la vente des lots apportés en gestion;

* de paiement de 73.712 euros (au titre du différentiel de traitement entre son poste de salarié et son poste de gérant), 30.500 euros (en réparation de la perte d'ancienneté), et 19992 euros (pour la perte de ses stocks options), avantages liés à la qualité de salarié de M. [R] avant la signature du contrat de franchise, et qu'il aurait abandonné en vain compte tenu du non-renouvellement prétendument abusif 

* de restitution du droit d'entrée à hauteur de 4.830 euros 



En tout état de cause,



- déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de la société Objectif Immobilier et de M. [R] : 



* de restitution du droit d'entrée à hauteur de 4.830 euros,

* de paiement de 73.712 euros (au titre du différentiel de traitement entre son poste de salarié et son poste de gérant),

* de paiement de 30.500 euros (en réparation de la perte d'ancienneté),

* et de paiement 19992 euros (pour la perte de ses stocks options), avantages liés à la qualité de salarié de M. [R] avant la signature du contrat de franchise, si la Cour analyse la demande de M. [R] comme étant fondée sr une faute survenue avant la conclusion du contrat de franchise; 



En tout état de cause,



- rejeter l'ensemble des demandes de la société Objectif Immobilier et de M. [R], 

- dire que la société Objectif Immobilier et M. [R] ont abusé de leur droit d'ester en justice, en ne respectant pas les limites de la cassation partielle opérée par la Cour de cassation 



En conséquence,



- les condamner à lui payer chacun 5.000 euros de dommages et intérêts,

- les condamner solidairement à lui payer 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



***



La société Objectif Immobilier et M. [R], intimés, demandent à la cour par conclusions déposées et notifiées le 23 avril 2019 de :



Vu le jugement entrepris, rendu sous n° de R.G. 2014F00632 le 18 décembre 2014, par la 2ème chambre du tribunal de commerce de Nanterre, 

Vu l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 14 mars 2017 sous n° de RG 15 / 00146, 

Vu l'arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 4 septembre 2018 sur numéro de pourvoi K.17-18.132, 

Vu les articles 1134, 1147, 1149 et 1184 du Code civil dans leur rédaction à l'époque des faits,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,



- les dire et juger bien fondés en leurs conclusions d'intimés et d'appelants incident et les y recevoir, 

- débouter la société Foncia Franchise de toutes ses demandes contraires



Ce faisant : 



- confirmer le jugement entrepris, sur les 5 préjudices dont il a reconnu que la société Objectif Immobilier était fondée à se prévaloir, mais l'infirmer sur le quantum retenu pour chacun,

- infirmer le jugement en ce qu'il a écarté toutes les autres demandes de la société Objectif Immobilier, 

- infirmer le jugement dont appel, en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [R], 



Statuant à nouveau :



- constater que la société Foncia Franchise n'a pas respecté ses engagements des notes de référence, concernant la synergie des « trois métiers connexes » de l'immobilier, et qu'elle n'a jamais mis la société Objectif Immobilier en mesure d'accéder aux métiers de la gestion locative et de la gestion de copropriétés, 

- constater que la société Foncia Franchise n'a pas respecté ses engagements des notes de référence, concernant la synergie « inter-agences », 

- constater que la société Foncia Franchise a institué un système discriminatoire au profit des agences intégrées des Hauts de Seine détenues par la société Foncia Groupe, au détriment de l'agence Foncia Puteaux la société Objectif Immobilier, 

- constater que la société Foncia Franchise n'a apporté aucune assistance pour la recherche, l'implantation et l'ouverture des locaux de la société Objectif Immobilier, 

- constater que la société Foncia Franchise n'a pas mis à jour son savoir-faire, en n'adressant ni à la société Objectif Immobilier, ni à aucun autre Franchisé, aucune Notes de références postérieurement au mois de janvier 2011, en n'actualisant pas ces dernières, et en s'abstenant de faire évoluer l'offre logicielle Totalimmo dans un sens permettant de favoriser la synergie inter-agences et de garantir les droits des Franchisés sur les lots remis en gestion à la société Foncia Groupe, 

- constater que la société Foncia Franchise s'est montrée particulièrement déloyale en organisant des campagnes publicitaires, financées par les redevances de communication versées par les Franchisés, en s'abstenant de faire référence aux agences Franchisées, et notamment à l'agence Foncia Puteaux la société Objectif Immobilier sur les Hauts de Seine, 

- constater que la société Foncia Franchise a méconnu son obligation d'assistance en s'abstenant d'assurer le suivi de l'exploitation de l'agence de la société Objectif Immobilier et des autres Franchisés et en s'abstenant de développer le logiciel Totalimmo nécessaire à la gestion de l'activité quotidienne des agences, 

- constater que la société Foncia Franchise a méconnu son obligation de promotion et d'animation du réseau de franchise en réalisant des campagnes publicitaires financées par les Franchisées qui n'ont profité qu'aux agences intégrées détenues par la société Foncia Groupe, et en s'abstenant de tenir une convention annuelle des Franchisés comme c'est le cas pour les intégrés, de tenir ses engagements en termes de coaching, d'apporter une assistance juridique de la qualité de celle fournie aux agences intégrées, d'assurer des séances régulières de formation comme c'est le cas pour les intégrés, etc,

- constater que la société Foncia Franchise a attiré M. [R] à la franchise Foncia, l'amenant à démissionner de son poste de 13 ans d'ancienneté au sein de l'agence intégrée Foncia Groupe la société Foncia FOUBERT qui n'avait pourtant rien à lui reprocher, ni au regard de ses performances ni quant à sa loyauté et sa fidélité, pour, durant le contrat de franchise ne pas respecter ses engagements contractuels, lui faisant perdre tous ses acquis de salarié au sein de ladite agence intégrée appartenant à Foncia Groupe dont il n'aurait pas démissionné, s'il avait su que Foncia Franchise ne respecterait pas ses obligations contractuelles envers lui,



Ce faisant :



- condamner la société Foncia Franchise à payer à la société Objectif Immobilier :



* 4.830 euros correspondant au montant du droit d'entrée indument versé sans réelle contrepartie ; 

* 39.162 euros correspondant au montant des redevances indument versées sans réelle contrepartie; 

* 18.847 euros au titre des investissements spécifiques Foncia, immobilisés; 

* 239.120 euros au titre du manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la location ;

* 391.016 euros en réparation de son préjudice, résultant du refus de Foncia Franchise de lui laisser exercer l'activité gestion locative ; 

* 349.115 euros en réparation du manque à gagner lié aux locations et relocations des lots de gestions apportés à Foncia Groupe ;

* 281.305, 14 euros en réparation de son préjudice lié au manque à gagner des ventes réalisables sur les lots de gestion apportés Foncia Groupe ; 



* 145.512 euros au titre de la perte des honoraires qui auraient dû revenir à la société Objectif Immobilier sur les ventes de biens situés sur la ville de [Localité 8] réalisées par des agences intégrées,

* 60.634, 40 euros au titre de la perte des honoraires qui auraient dû revenir à la société Objectif Immobilier, sur les ventes de biens situés à [Localité 8], mais vendus par des agences non Foncia sur des mandats confiés à des agences Foncia intégrées,

* 17.500 euros au titre de la perte de chance de percevoir des honoraires qui auraient pu revenir à la société Objectif Immobilier sur 4 mandats de vente de biens situés à [Localité 8], pris par des agences intégrées, 

* 15.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Jeanne Baechlin, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile,



- condamner la société Foncia Franchise à payer à M. [R] :



* 73.712 euros, correspondant sur 8 ans (7 ans de contrat de franchise plus un an de clause de non-affiliation ) au différentiel de rémunération annuel de 9.214 euros net entre son dernier salaire de l'agence intégrée Foncia FOUBERT rapporté annuellement sur 2008 de 68.244 euros net et celui annuel moyen qu'il a perçu en qualité de salarié de son agence franchisée depuis 2009 de 59.030 euros net,

* 30.500 euros à tire de dommages et intérêts en réparation de la perte d'ancienneté qu'il a subie du fait des promesses et engagements non tenus par Foncia Franchise matérialisés par ses manquements contractuels, pour l'amener à signer le contrat de franchise, ancienneté qu'il aurait conservée s'il n'avait pas été abusé par ces promesses et engagements en contrepartie desquels il démissionna,

* 19.992 euros à titre de dommages et intérêts, réparant la perte du même montant, des 588 actions Foncia en stop option du fait de sa démission pour devenir franchisé Foncia qui a failli à ses engagements contractuels envers lui, 

* 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens 

d'appel, dont distraction au profit de Maître Jeanne BAECHLIN, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. 



***



La société Foncia Groupe n'est pas intimée.



La cour renvoie aux décisions et conclusions susvisées pour un exposé détaillé du litige et des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 





SUR CE LA COUR 



Par arrêt précité du 4 septembre 2018, rendu au visa de l'article 4 du code de procédure civile, la chambre commerciale de la Cour de cassation a statué comme suit :



Attendu que pour rejeter les demandes indemnitaires formées par la société Objectif immobilier et de M. [R] contre la société Foncia franchise et la société Foncia groupe au titre de l'inexécution fautive du contrat, l'arrêt retient que le franchisé ne rapporte pas la preuve qu'il soit fondé à reprocher au franchiseur un manquement à son obligation d'assistance ou de mise à disposition du savoir-faire Foncia ou de manque de synergie inter-agences lui ayant occasionné un préjudice spécifique, dès lors qu' il est constant que la société Objectif immobilier a signé un contrat de prestation de service informatique avec la société tierce Seiitra, éditeur du logiciel Totalimmo et filiale à 100 % de la société Foncia groupe, et qu'elle ne justifie pas s'être plainte auprès de cette société tierce, durant l'exécution du contrat, de dysfonctionnements précis auxquels il n'aurait pas été remédié, cependant qu'une attestation d'une salariée de la société Seiitra précise que la société Objectif immobilier a bénéficié de la mise en commun de biens à la vente avec plus de quarante agences intégrées, comme l'établissent les pièces produites par les sociétés Foncia ;



Qu'en statuant ainsi, alors que dans leurs écritures, la société Objectif immobilier et M. [R] ne se plaignaient pas de dysfonctionnements du logiciel mais dénonçaient les conditions dans lesquelles ce logiciel était utilisé par les cabinets intégrés et l'inertie du groupe Foncia face aux agissements de ces cabinets, la cour d'appel, qui a méconnu l'objet du litige, a violé le texte susvisé.



Il s'ensuit que la cour n'est saisie que du chef des demandes indemnitaires formées par la société Objectif immobilier et M. [R] contre la société Foncia Franchise au titre de l'inexécution fautive du contrat de franchise litigieux. 



La société Objectif immobilier et M. [R], au terme de conclusions de 55 pages renvoyant à 150 pièces soutiennent pour l'essentiel quant à l'inexécution fautive alléguée de ce contrat, invoquée à l'appui de leur demande en indemnisation de treize chefs de préjudice que :



- la société Foncia Franchise n'a pas fait respecter par les autres franchisés et les agences intégrées les notes de références de 2008 et 2009 annexées au contrat de franchise qu'elles a édictées pour l'organisation de son réseau en synergie inter-agences via le partage de fichiers des affaires, tant pour la location que pour les ventes,

- la société Foncia Franchise n'a pas mis à sa disposition, malgré réclamations, un logiciel permettant cette synergie inter-agences, pourtant promis lors de la conclusion du contrat de franchise, le logiciel Totalimmo ayant été utilisé déloyalement en faveur des agences intégrées, 

- le refus de la société Foncia Franchise de laisser la société Objectif immobilier exercer la gestion locative a obligé celle-ci à lui apporter ses 150 lots de gestion, compte tenu de l'exclusivité convenue au contrat de franchise non renouvelée ,

- la société Foncia Franchise encoure encore divers griefs épars, en lien avec ses obligations d'assistance et de transmission d'un savoir-faire. 



La société Foncia Franchise qui conclut sur plus de 100 pages renvoyant à 149 pièces soutient en substance quant à l'inexécution fautive alléguée que :



- la société Objectif immobilier et M. [R] pratiquent l'amalgame avec la situation des 43 autres franchisés dont le contrat n'a pas été renouvelé mais qui n'ont pas tous agi contre elle, sans éléments précis ni offre de preuve en produisant de multiples pièces concernant exclusivement ces derniers et donc étrangères aux débats, 



- sept des treize chefs de préjudices allégués excèdent la saisine de la cour, limitée par l'arrêt de cassation précité à ceux qui résultent de l'inexécution prétendument fautive du contrat de franchise, 

- elle n'est pas exploitante du savoir-faire Foncia et n'est donc pas elle-même tenue par les notes de référence qui ne lient que les agences intégrées et les franchisés, dont la société Objectif immobilier et M. [R] font une mauvaise application en l'état d'une exclusivité territoriale simple et du droit de la concurrence, sans justifier des préjudices allégués,

- la société Objectif immobilier a bel et bien bénéficié de son savoir-faire et en particulier de la synergie réseau, élément de son savoir-faire et du logiciel Totalimmo qui l'assure effectivement, 

- la société Objectif immobilier n'a pas choisi le métier de la gestion locative lors de la signature du contrat de franchisé et n'a aucun droit à la modification de celui-ci qui relève de la liberté contractuelle pour le franchiseur de transmettre une autre partie de son savoir-faire et non des modalités prétendument déloyales d'exécution des obligations de ce contrat ,

- il n'est rapporté la preuve d'aucun manquement contractuel à son obligation d'assistance, telle que définie à l'article 10 du contrat de franchise, laquelle n'est qu'une obligation de moyen.



***



La cour retient ce que suit. 





Sur la recevabilité des demandes vu la portée de l'arrêt de cassation précité



Quant aux investissements spécifiques Foncia



Le jugement entrepris, confirmé de ce chef, a rejeté la demande en paiement de la somme de 18.847 euros à ce titre, correspondant à des travaux pour ouvrir l'agence litigieuse aux normes de la marque FONCIA, au terme d'une motivation circonstanciée retenant qu'ils ne sauraient constituer un préjudice dès lors que le non renouvellement du contrat de franchise n'est pas fautif.



La société Objectif immobilier et M. [R] ne discutent pas ces motifs, se bornant à produire l'attestation de l'expert comptable de cette sentence pour étayer le montant sollicité. 



En l'état du rejet du deuxième moyen du pourvoi formé contre cet arrêt faisant grief à celui-ci de rejeter les demandes indemnitaires formées au titre de l'abus de droit de ne pas renouveler le contrat, la cour n'est pas saisie de ce chef. Cette demande doit donc être déclarée irrecevable.





Quant au manque à gagner sur les locations et relocations des lots de gestion apportés à Foncia Groupe par la société Objectif immobilier du fait du non renouvellement du contrat de franchise



Le jugement entrepris, confirmé de ce chef, rejette la demande à ce titre, retenant que la société Foncia Franchise n'a pas abusé de son droit au non renouvellement.



La société Objectif immobilier et M. [R] soutiennent vainement que ce préjudice, qu'ils évaluent à 349 115 euros sur la base du chiffre d'affaires à ce titre en six ans (2008-2014, pièces A21 et A67), découle du non respect de la note de référence du 20 février 2008 (pièce B19), en ce que l'exclusivité de la location qui lui était accordée serait associée par cette note à l'apport des lots aux agences intégrées donc à Foncia Groupe et non au contrat de franchise, non renouvelé. Ils en déduisent que cette exclusivité devait survivre au contrat de franchise de sorte que la société Objectif immobilier ne devait pas perdre le portefeuille de clientèle ni les volumes et chiffres d'affaires y afférent, ce d'autant que le prix de cet apport tenait nécessairement compte de cette exclusivité et que le contrat de franchise ne prévoit rien à cet égard .



En effet, ils invoquent l'article 2§1 de cette note de référence selon lequel,'le franchisé ayant apporté à un cabinet intégré un nouveau lot en gestion en reste propriétaire de la relocation comme de la revente'.



Toutefois, cette disposition est impropre à expliquer en quoi cette exclusivité serait associée à l'apport des lots et non au contrat de franchise qui ne dit mot à cet égard et les intimés ne s'expliquent pas sur le sens et la portée de ce 'droit de propriété' sur une chance de relocation ou de revente en l'absence de contrat de franchise alors même que les notes de références sont un élément de transmission du savoir-faire que le franchisé ne peut plus utiliser à l'issue du contrat de franchise, en vertu des articles 4.2 et 23 de celui-ci, étant ainsi libéré des contraintes du réseau comme de ses avantages et que l'apport litigieux a eu lieu, de leur aveu même, au profit de Foncia Groupe qui n'est intimé.



Cette demande doit donc être déclarée irrecevable comme ne se rattachant pas à l'exécution prétendument fautive du contrat de franchise dont la cour est limitativement saisie.





Quant au manque à gagner sur les ventes réalisables sur lots de gestion apportés à Foncia Groupe du fait du non renouvellement du contrat de franchise



Le jugement entrepris, confirmé de ce chef, rejette la demande à ce titre, retenant comme au point précédent que la société Foncia Franchise n'a pas abusé de son droit au non renouvellement.



Au soutien de leur demande d'indemnisation de ce manque à gagner, qu'ils évaluent à 281 305,14 euros, la société Objectif immobilier et M. [R] reprennent vainement, pour les mêmes raisons qu'au point précédent, l'argumentaire précité (conclusions pages 47-48 renvoyant aux pages 25-26) sauf quant à la note de référence sur laquelle ils se fondent soit celle du 2 mars 2010 (pièce B 21). 



Cette demande qui n'est pas utilement étayée doit donc être déclarée irrecevable comme ne se rattachant pas à l'exécution prétendument fautive du contrat de franchise dont la cour est limitativement saisie. 





Quant aux préjudices personnels de M. [R]



La société Objectif immobilier et M. [R] invoquent à ce titre la perte des avantages en terme de rémunération (73 712 euros), d'ancienneté (30.500 euros) et de stocks option (19.992 euros pour 588 actions Foncia) liés à l'emploi que ce dernier occupait avant de conclure le contrat de franchise, emploi que la société Foncia Franchise l'aurait incité à quitter par des engagements contractuels non respectés.





Toutefois, M. [R] ne fonde ses demandes sur aucun argumentaire dédié en droit (conclusions p. 48-51).



En tout état de cause, n'étant pas lui-même franchisé, M. [R] ne subit pas directement ces préjudices qui découlent de sa décision de devenir gérant de la société Objectif immobilier à la suite de la conclusion par celle-ci du contrat de franchise, entraînant ipso facto la perte des avantages précités, peu important les conditions prétendument fautives de son exécution. 



Ce contrat s'est d'ailleurs exécuté jusqu'à son non renouvellement à son terme, définitivement jugé non fautif.



Vu les limites de la saisine de la cour, M. [R] n'est donc pas recevable à demander réparation des préjudices personnels invoqués ni au titre de l'abus de non renouvellement allégué devant les premiers juges ni, sur un fondement délictuel, au titre du manquement contractuel dans l'exécution de ce contrat qu'aurait commis la société Foncia Franchise à l'égard de la société Objectif immobilier.





Quant à la restitution du droit d'entrée à hauteur de 4 830 euros



Cette demande 'correspondant au montant du droit d'entrée indûment versé sans réelle contrepartie' lors de la conclusion du contrat le 19 mars 2008 a été définitivement jugée en ce qu'elle ne s'analyse pas en une demande indemnitaire. 



Elle doit donc être déclarée irrecevable.





Sur les six chefs de préjudices allégués subsistants



Sur l'absence alléguée de synergie réseau pour la location telle que prévue par la note de référence de 2008



Le jugement entrepris condamne la société Foncia Franchise à payer à la société Objectif immobilier une somme de 60.000 euros, forfaitaire eu égard aux lacunes des pièces versées qu'il énumère, retenant que le courriel adressé le 13 août 2012 à M. [N], directeur général de l'agence intégrée Foncia Paris Gestion avec copie à la société Foncia Franchise, demandant en vain le respect de la note de référence intitulée 'synergie entre les cabinets franchisés et les cabinets intégrés en matière de gestion locative' démontre le manquement de la société Foncia Franchise à son obligation d'assistance permanente envers sa franchisée, ainsi privée de la relocation de biens situés sur son secteur, faute d'un système informatique efficace, contractuellement dû.



La société Objectif immobilier et M. [R], au soutien de la demande en paiement d'un manque à gagner de 239 120 euros, précisent que la note FR- GERCOM 01/03 du 20 février 2008 intitulée « La synergie entre les cabinets franchisés et les cabinets intégrés en matière de gestion locative »(P 19), permettaient aux franchisés - qui, n'ayant pas la possibilité d'exercer eux-mêmes une activité de gestion locative, avaient apporté, moyennant rémunération, un bien en gestion à une autre agence, intégrée ou franchisée - de prendre en charge eux-mêmes la relocation ou la vente de ce bien conformément aux règles suivantes :







- article 2, § 1 (page 5) : pour les franchisés pratiquant la location et dont les biens sont situés sur leur périmètre d'exclusivité territoriale ayant apporté le lot en gestion :



« Un franchisé ayant apporté à un cabinet intégré un nouveau lot de gestion en reste propriétaire de la relocation comme de la revente », 



avec une exclusivité pour les relocations durant la période de préavis, soit trois mois (baux d'habitation) ou six mois (baux commerciaux) ;



- article 3-1 (pages 7 et 8) : pour la mise en location ou relocation de biens situés sur la zone de chalandise couverte à la fois par une agence intégrée gérant le bien et un ou plusieurs franchisés n'ayant pas apportés le mandat de gestion : 



« La commercialisation est confiée dans un premier temps à l'agence intégrée. 

Si le bien est toujours vacant après la fin du préavis, ou un mois après la date de signature du mandat en cas d'une nouvelle gestion vide, le gestionnaire ouvrira la commercialisation au(x) agence(s) intégrée(s) et franchisée(s) du secteur ».



- article 3-2 (page 8) : pour la mise en location ou relocation de biens situés sur la zone de chalandise couverte à la fois par l'agence intégrée titulaire du mandat de gestion et un franchisé n'ayant pas apporté ce mandat :



« Si le bien est toujours vacant après la fin du préavis, ou un mois après la date de signature du mandat en cas d'une nouvelle gestion vide, le gestionnaire ouvrira la commercialisation au(x) agence(s) franchisée(s) du secteur. 

Confier la location à une autre agence sous-entend : 

- Préciser le code site dans l'outil de gestion afin de rendre le bien accessible dans Totalimmo location. 

- Fournir les moyens de visite à savoir un jeu de clé commercial ».



Ils ajoutent que le Groupement des Franchisés Foncia (GFF) avait également adressé à M. [Y], président du Groupe Foncia, en février et septembre 2013 (pièces B10 à B12) les demandes suivantes :



- 'pour les agences ne souhaitant pas ou ne pouvant pas intervenir sur ce métier (activité de gestion) , l'approche de la gestion locative par délégation de lots en gestion tel que stipulé par certains contrats de franchise [comme en l'espèce] devra être développée et sécurisée' (...) il est nécessaire ... que soient respectées les règles de bonnes pratiques suivantes quant à cette clientèle qui leur appartient in fine : (...) restitution à l'agence des lots qu'elle détient et dont elle a pu déléguer la gestion (...) Et qui font partie intégrante de son portefeuille client,

- mettre en place une solution informatique fiable attachée à ce même site (Totalimmo) permettant de savoir si les lots apportés en gestion ont été reloués'. 



Ils en déduisent qu'ils pouvaient raisonnablement s'attendre à ce que les agences intégrées du secteur de [Localité 8], notamment celle de [Localité 10], lui fassent l'apport de locations générant des honoraires. Ils étayent leur demande indemnitaire quant à son montant, de même manière que devant les premiers juges, en référence aux honoraires réalisés en juillet 2014 par des agences intégrées sur 17 locations de biens à [Localité 8] pour un montant de 17.080 euros HT (pièce A68) auxquelles la société Objectif immobilier n'aurait pas pu avoir accès du fait du refus de la société Foncia Franchise et de la société Foncia Groupe d'ouvrir le fichier des locations aux franchisés.



Cependant, force est de constater que les demandes du GFF invoquées ci-dessus ne font état que de propos généraux sans relater de faits précis, concernant notamment la société Objectif immobilier. Au demeurant, elles ne sont adressées qu'à la société Foncia Groupe que la société Objectif immobilier n'a pas intimée.



Au surplus, le seul courriel du 13 août 2012 adressé en copie à la société Foncia Franchise ne fait pas non plus état de tels faits précis et la société Objectif immobilier reconnaît que la société Foncia Franchise y a répondu par l'envoi du listing sollicité sur 5 ans (2008-20012) sur lequel elle demandait des précisions (pièce A16). Ce courriel ne saurait donc suffire à établir ni le non respect allégué ni, partant, l'inertie de la société Foncia Franchise à cet égard.



Ce d'autant que la société Objectif immobilier et M. [R] ont été en mesure de contrôler, sur le site Foncia.com, que 17 biens avaient été loués à [Localité 8] par des agences intégrés et donc, contrairement à ce qu'ils soutiennent, de vérifier par rapprochement si ces biens sont ceux apportés en gestion par la société Objectif immobilier.



En tout état de cause, ils ne répondent pas aux griefs du jugement entrepris quant à l'insuffisance de leurs pièces pour justifier que les conditions des articles 2 et 3 ci-dessus étaient remplies pour ces 17 ventes, eu égard notamment aux périodes d'exclusivité prévues.



Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef et la société Objectif immobilier déboutée de cette demande.





Sur les préjudices liés à la violation alléguée de la note de référence du 23 juillet 2009 s'agissant de ventes et mandats de vente réalisées à [Localité 8], territoire d'activité de la société Objectif immobilier



La note de références n° FR-TRANSAC 01/16 datée du 23 juillet 2009 intitulée 'règles commerciales et territoriales franchisés-intégrés' qui avait pour objet la mise en place d'un fichier commun à toutes les agences FONCIA, succursales intégrées et franchisées (P20), prévoit:



- article 5-1 (page 5) : « Nous confirmons l'obligation pour toutes les agences FONCIA, intégrées ou franchisées, installées sur la même ville ou communauté urbaine, la mise en place d'un fichier commun (sic). La mise en place de ce dernier ne saurait s'envisager sans une parfaite réciprocité ».

- article 5-1-1 (page 5) : « Dans le cas d'une vente réalisée pour un bien dont le mandat a été entré par une agence et vendu par une autre agence, chacune des agences percevra 50% des honoraires ».

- article 5-2 (page 5) : « Une délégation générale de mandats de vente sera signée entre les cabinets concernés. Cette délégation sera enregistrée une fois pour toutes dans les registres de mandats des agences concernées. Le Responsable Régional des franchisés du secteur sera chargé de faire signer les franchisés, de son côté, le Président de ré-gion sera chargé de faire signer les intégrés. Cette structure a pour but de permettre à chaque structure de communiquer sur l'ensemble des biens du fichier commun ».

- article 6-1-2 (page 7) : « Un consultant Immobilier et Financier découvre les critères de vente du client dans une autre région : il devient : Consultant Immobilier et Financier Emetteur (CE) ». « Le Consultant Immobilier et Financier Emetteur contacte l'agence située géographiquement à proximité du bien à vendre et désigne alors le Consultant Immobilier et Financier Récepteur CR) ».

- article 6.2 (page 8) : « Il est convenu que dans le cas où un transfert de client (vendeur ou acquéreur), aboutisse à la réalisation d'une affaire, l'agence émettrice facturera à l'agence réceptrice, 20% des honoraires HT de l'agence».



La société Objectif immobilier et M. [R] soutiennent vainement que la mise en place de cette note de référence - devant permettre aux franchisés de percevoir, selon les cas, 50% (article 5-1-1) ou 80% (article 6-2) des honoraires d'une affaire en cas de transfert de client - a été sciemment discriminatoire, au profit des agences intégrées et au détriment des franchisés, en violation des règles de fonctionnement de cette note de référence (conclusions A-1-1-3 p 20-22). 



Force est en effet de constater que cette allégation n'est étayée d'aucune référence à une quelconque pièce autre que la plaquette publicitaire remise aux franchisés vantant l'absence de différence de traitement entre le réseau intégré et le réseau franchisé (pièce B5). 



A cet égard, la réclamation du 2 novembre 2013 adressée par M. [R] et le président du GFF à la société Foncia Franchise dont l'extrait cité ne rapporte aucun fait précis de violation de cette note de référence, a fortiori au préjudice de la société Objectif immobilier (pièce B13) ne saurait suffire, même en l'absence de réponse de la société Foncia Franchise à laquelle n'était précisément dénoncé aucun fait précis lui permettant de s'assurer de la pertinence du grief articulé. 



Si le courriel du 19 octobre 2012 adressé par M. [R] au directeur général de la société Foncia Franchise (pièce A 12) dénonce des faits de démarchage direct sur son territoire imputés à Foncia Rueil, il n'est accompagné d'aucune offre de preuve ni de ces faits ni des propos qu'ils rapportent à ce sujet, ce que l'annonce figurant au bas de ce mail, sur laquelle les intimés ne s'expliquent pas, ne suffit pas à constituer. En outre ce mail ne fait nulle référence à aucune note de référence.



Par ailleurs, il résulte des développements de la société Foncia Franchise (conclusions points 43-48) que la société Objectif immobilier a bénéficié de la synergie réseau grâce au partage de fichiers via le logiciel Totalimmo et la conclusion de contrats avec des agences intégrées et franchisées (pièces 104 et 99) :



- ce dont atteste le constat d'huissier des franchisés du 9 juillet 2014, (B70, p. 17 à 22 et annexes n° 73 et 107), 

- ce que corrobore l'attestation d'une salariée de la société SEITRA, référencée par la société Foncia Franchise en qualité d'éditrice du logiciel professionnel SEITRA (pièces 111) 

- et ce que la société Objectif immobilier a d'ailleurs reconnu en pages 59 et 60 de son assignation (pièces 115) à propos de ventes réalisées en application de la note de référence de 2008. 



C'est au bénéfice de ces observations que sont examinées les trois demandes d'indemnisation suivantes :





Sur la demande en paiement de la somme de 145.512 euros au titre de la perte des 80% d'honoraires qui auraient dû revenir à la société Objectif Immobilier sur les 20 ventes de biens situés sur la ville de [Localité 8] réalisées par des agences intégrées sans la société Objectif immobilier , au 30 juin 2014 ( pièce A63)



Le jugement entrepris condamne la société Foncia Franchise à ce titre à payer à la société Objectif immobilier la somme de 50 000 euros retenant que ces ventes ont été réalisées par l'agence FLT Foncia Marceau qui relève de l'article 6 de la note de référence de 2009 et par l'agence Foncia Foubert qui relève de son article 5 et qu'avertie de la situation par courrier du 2 novembre 2013 et par courriel du GFF du 27 février 2013, elle a manqué à son obligation d'assistance permanente en ne la réglant pas. 



A cet égard, il a toutefois été retenu ci-dessus au présent point B 2 que ce courrier qui n'est pas circonstancié ne saurait suffire, non plus que le courriel du GFF de février 2013 (pièce B10) pour les raisons énoncées ci-dessus au point 1 consacré à la synergie réseau pour la location prévue par la note de référence de 2008.



D'autre part, la société Objectif immobilier et M. [R] ne démontrent pas qu'il s'agit de ventes actives, seules susceptibles de donner lieu à partage d'honoraires alors même que la société Foncia Franchise justifie que 17 ventes sont passives, donc licites en vertu du règlement n°330/2010 de la Commission européenne du 20 avril 2010, comme étant issues des portefeuilles de syndic et de gestion locative des agences intégrées ou d'autres sources auxquelles le client demande lui-même de vendre son bien où qu'il soit situé (pièce 85).



Enfin et en tout état de cause, la société Objectif immobilier qui dispose d'une créance de restitution d'honoraires envers les deux agences intégrées concernées qui ne sont pas dans la cause et qu'il lui appartient de faire valoir contre elles, ne justifie d'aucune perte. 



Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef et la société Objectif immobilier déboutée de cette demande.





Sur la demande en paiement de la somme de 60.634, 40 euros au titre de la perte des 80% d'honoraires qui auraient dû revenir à la société Objectif Immobilier, sur les 7 ventes de biens situés à [Localité 8], mais vendus par des agences non Foncia sur des mandats confiés à des agences Foncia intégrées (pièce A64)



Le jugement entrepris a rejeté cette demande faute pour la société Objectif immobilier de justifier 'qu'un mandat a été pris par une agence intégrée, les agences FTL Foncia Marceau et Foncia Foubert apparaissant sur la listé communiquée en pièce A 64, et transféré à une agence autre qu'appartenant au groupe Foncia.' 



La société Objectif immobilier et M. [R] qui ne discutent pas ces motifs, ne démontrent pas davantage que devant les premiers juges que les mandats visés à la pièce A64 ont été pris par une agence intégrée et qu'ils ont été transférés à une agence n'appartenant pas au groupe Foncia.



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef et la société Objectif immobilier déboutée de cette demande.



Sur la demande en paiement de la somme de 17.500 euros au titre de la perte de chance de percevoir 80% des honoraires qui auraient pu revenir à la société Objectif Immobilier sur 4 mandats de vente de biens situés à [Localité 8], pris par des agences intégrées (pièce A65)



Le jugement entrepris retient pour condamner la société Foncia Franchise à payer à la société Objectif immobilier la somme de 10.000 euros qu'elle n'a pas engagé les actions nécessaires pour faire respecter les articles 5 et 6 de la note de référence de 2009, ci-dessus reproduits, alors que les fiches versées aux débats précisent bien le nom du négociateur et que les agences intégrées concernées n'ont pas procédé au 'transfert vendeur' ce dont il déduit une perte de chance pour la société Objectif immobilier de réaliser les ventes.



Cependant, il est constant que la commission sollicitée n'est due que si la vente est conclue par une agence Foncia et qu'aucune commission n'est due si la vente n'est pas conclue ou si elle l'est par une autre agence, d'une autre enseigne.



La perte de chance alléguée n'est donc pas certaine, ce d'autant que cette vente peut être passive en vertu du règlement n°330/2010 de la Commission européenne du 20 avril 2010 et, en conséquence, peut ne donner lieu, là encore, à aucune commission. 



Enfin et en tout état de cause, il n'est pas démontré que la société Foncia Franchise a été dûment avertie de cette situation de telle manière qu'il lui appartenait de réagir au titre de son obligation d'assistance permanente.



Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef et la société Objectif immobilier déboutée de cette demande.





Sur la demande en paiement de la somme de 391 016 euros au titre du refus de la société Foncia Franchise de laisser la société Objectif immobilier exercer l'activité gestion locative



La société Objectif immobilier déduit de ce refus un manque à gagner au moins pour cinq ans sur les honoraires de gestion des lots apportés, soit au delà des deux ans d'honoraires correspondant au prix de ces apports.



Le jugement entrepris condamne la société Foncia Franchise à payer à la société Objectif immobilier la somme de 100.000 euros à ce titre, retenant qu'en restant taisant à la demande, formulée par courrier du 6 octobre 2011 (pièce A15), d'extension du contrat de franchise au métier de la gestion locative, la société Foncia Franchise a commis une faute qui a privé la société Objectif immobilier des honoraires supplémentaire correspond à cette activité.



Cependant, les articles pertinents du contrat de franchise prévoient :



article 4 :



' Le savoir-faire transmissible par le Franchiseur concerne trois métiers immobiliers :

la transaction et la location immobilière (N°1]) . la gestion immobilière (N°2),

la copropriété (N°3);



Le Franchise déclare faire choix d 'exploiter le(s) métier(s) N°1, la transaction et la location immobilière.

Il ne pourra en aucun cas exercer, pendant la durée du contrat, l 'un ou l'autre des trois métiers immobiliers vises ci-dessus hors du cadre de la franchise FONCIA et avant accord exprès du Franchiseur ».



article 7 :



' Le Franchise ne pourra y [ a son cabinet immobilier] exercer que le(s) métier(s) choisi(s) conformément à l 'article 4 (supra), à l'exclusion de toute autre activité, sauf accord exprès préalable et écrit du Franchiseur ».



Et aucun élément en débat n'établit de promesse certaine d'accès à ce métier non choisi au terme du contrat de franchise, ce que la plaquette de présentation générale de l'enseigne Foncia remise au franchisé ne constitue pas au vu de ces dispositions contractuelles dénuées d'ambiguïté, alors même qu'il n'est invoqué la formulation d'aucune offre chiffrée de redevance complémentaire à l'appui de la demande de 2011. 



La société Objectif immobilier ne soutient donc pas utilement que le silence de la société Foncia Franchise à cette demande de 2011, restée sans suite de part et d'autre, s'analyse en un manquement contractuel. 



Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef et la société Objectif immobilier déboutée de cette demande.





Sur la demande en remboursement de 30% des redevances, prétendument payées sans réelle contrepartie



Vu l'article 18-2 du contrat de franchise intitulé 'redevances de franchise', dues 'en contrepartie :



- de l'utilisation effective de la marque, de la signalétique et du savoir-faire Foncia pendant toute la durée du contrat,

- de l'assistance permanente du franchiseur, 

- la possibilité de suivre des formations rémunérées spécifiques Foncia', 



Le jugement entrepris a condamné la société Foncia Franchise à payer à la société Objectif immobilier la somme de 15 000 euros à ce titre, retenant l'absence d'assistance permanente du franchiseur quant aux nombreux dysfonctionnements dans les relations entre la société Objectif immobilier et les agences intégrées de proximité, nonobstant certaines actions prises par la société Foncia Franchise qu'il cite (note de 2008 sur l'utilisation du logiciel Totalimmo, de 2009 sur l'ouverture des fichiers location au profit des agences du secteur, de 2014 sur le respect des notes de références).



Cependant, la société Foncia Franchise soutient à juste titre que les premiers juges ne peuvent fonder le manquement à l'obligation d'assistance qu'ils lui imputent en référence à l'absence de résultat de ses interventions, dûment relevées, alors même qu'elle ne saurait être tenue du fait des agences intégrées, tiers au contrat de franchise et sans qu'il soit caractérisé que les manquements aux notes de référence en cause émanent de sociétés franchisées.





La société Objectif immobilier et M. [R] - qui ne discutent nullement les motifs du jugement au paragraphe de leurs conclusions dédié à ce préjudice (B1-2-1) - ne l'établissent p