Cour d'Appel · 3e chambre — 12 décembre 2019

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES



Code nac : 57B

3e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 12 DECEMBRE 2019



N° RG 18/04263 



N° Portalis DBV3-V-B7C-SOOQ



AFFAIRE :



[Y], [T] [H]



C/



SELAS ALLIANCE représentée par Maître [G] [D], es qualité de liquidateur judiciaire de la Société CHARTRES FRANCK ROSS

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Avril 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 7

N° RG : 16/07470



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Benoît BOUSSIER de la SELARL DELSOL AVOCATS



Me Anne-laure DUMEAU



Me Hervé KEROUREDAN











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [Y], [T] [H]

né le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 5]



Représentant : Me Benoît BOUSSIER de la SELARL DELSOL AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P0513



APPELANT



****************



1/ SELAS ALLIANCE représentée par Maître [G] [D], es qualité de liquidateur judiciaire de la Société CHARTRES FRANCK ROSS

N° SIRET : 830 051 512

[Adresse 4]

[Localité 8]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



2/ SA MMA IARD

N° SIRET : 440 048 882

[Adresse 1]

[Localité 6]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



3/ MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

N° SIRET : 775 652 126

[Adresse 1]

[Localité 6]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Anne-laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 42388

Représentant : Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0020



INTIMEES



4/ SARL HOME CONSEIL IMMOBILIER

N° SIRET : 422 650 143

[Adresse 3]

[Localité 7]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Hervé KEROUREDAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40



Représentant : Me Marcel PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0450



INTIMEE



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 28 Octobre 2019 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,



---------

FAITS ET PROCÉDURE



M [H] est propriétaire d'un appartement à [Adresse 10].



Il a, par acte du 22 septembre 2011, donné mandat de location de ce bien, sans exclusivité, à la société Home Conseil Immobilier.



Par acte du 1er décembre 2011, il a confié à la société Chartres Franck Ross un mandat de gestion immobilière de ce bien. L'agence immobilière était assurée auprès des sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard.



M [H], représenté par son mandataire la société Chartres Franck Ross, a le 1er mars 2012 signé un contrat de location au profit de la société Concept Peinture Essonne (CPE Bâtiment), pour loger un de ses salariés, M [N].



Le loyer de l'appartement n'a plus été régulièrement payé à compter du mois de septembre 2013.



Des commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés à la société CPE Bâtiment au mois d'avril 2014. Une procédure d'expulsion du locataire a été engagée par M [H] devant le tribunal d'instance de Courbevoie au mois de septembre 2014, qui par jugement du 15 mai 2015 a ordonné l'expulsion de Mme [B], ancienne compagne de M [N], occupante sans droit ni titre du logement.



Arguant d'une gestion défaillante de son bien et en l'absence de solution amiable, M [H] a, par acte du 15 juin 2016, assigné les sociétés Chartres Franck Ross et Home Conseil Immobilier ainsi que la société MMA en indemnisation devant le tribunal de grande instance de Nanterre.



Par jugement du 12 avril 2018, la juridiction a : 




dit M [H] recevable en ses demandes,

condamné la société Chartres Franck Ross (Immo Gestion Ouest) à payer à M [H] les sommes de 10 000 euros en indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers, de 300 euros en remboursement partiel des frais de gestion locative et de 3 500 euros en indemnisation de son préjudice moral,

débouté M [H] de ses demandes présentées contre la société Home Conseil Immobilier, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la MMA Iard,

condamné la société Chartres Franck Ross (Immo Gestion Ouest) aux dépens de l'instance,

condamné la société Chartres Franck Ross (Immo Gestion Ouest) à payer à M [Y] [H] la somme de 2 500 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles,

condamné M [H] à payer à la société Home Conseil Immobilier la somme de 1 500 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles,

ordonné l'exécution provisoire.




Par acte du 18 juin 2018, M [H] a interjeté appel de cette décision et, aux termes de conclusions du 27 septembre 2019, demande à la cour de : 




dire que la société Chartres Franck Ross a été défaillante dans l'exécution de son obligation de l'informer de l'ouverture de la procédure collective l'affectant,





dire que Maître [D], es qualité de liquidateur judiciaire de la société Chartres Franck Ross a été mise cause dès connaissance de la procédure collective affectant cette société,





dire que la demande de condamnation in solidum ne caractérise pas l'indivisibilité du litige,





confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déclaré recevable en ses demandes,





l'infirmer pour le surplus, et statuant à nouveau :





juger que les sociétés Chartres Franck Ross et Home Conseil Immobilier ont commis des fautes en tant qu'intermédiaires immobiliers, préjudiciables qui ont concouru à l'entier dommage qu'il a subi qui doit être indemnisé en tant que préjudice et non en perte de chance,





en conséquence :





condamner in solidum la société Chartres Franck Ross et la société Home Conseil Immobilier à lui payer la somme de 68 846,44 euros avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 13 octobre 2015, au titre de l'indemnisation de son préjudice,





condamner la société Chartres Franck Ross, prise en la personne de Maître [D] es qualité, à lui rembourser la somme de 2 172,03 euros au titre de ses honoraires de gestion,





ordonner la capitalisation des intérêts de toute condamnation,





juger que les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, venant aux droits de la société Covea Risks, seront condamnées à garantir leur assurée des condamnations mises à sa charge en principal, intérêts, frais et dépens et à l'indemniser,





condamner la société Chartres Franck Ross prise en la personne de Maître [D] es qualité à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,





condamner la société Home Conseil Immobilier à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,





condamner in solidum la société Chartres Franck Ross prise en la personne de Maître [G] [D], es qualité et la société Home Conseil Immobilier aux entiers dépens, de première instance et d'appel.




Par dernières écritures du 13 novembre 2018, la société Home Conseil demande à la cour de : 




à titre principal : confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions 





à titre subsidiaire : constater le caractère excessif et injustifié du préjudice allégué par M [H], le minorer très subsidiairement, notamment à l'aune de la simple perte de chance,





en toute hypothèse, condamner M [H] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens avec recouvrement direct.






Aux termes de conclusions du 12 septembre 2019, les sociétés Alliance, MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelle demandent à la cour de : 




constater que la société Alliance prise en la personne de Maître [D], es qualité de liquidateur judiciaire de la société Chartres Franck Ross, n'a pas été assignée en reprise d'instance devant le tribunal de grande instance de Nanterre,





constater que M [H] n'a ni déclaré au passif de la société Chartres Franck Ross, ni déposé de requête en relevé en forclusion,





en conséquence :





juger non avenu le jugement entrepris à l'encontre de la liquidation judiciaire de la société Chartres Franck Ross,





juger qu'aucune confirmation et/ou ratification de ce jugement n'est possible,





déclarer l'appel régularisé par M [H] par déclaration en date du 18 juillet 2018 à l'encontre du jugement rendu le 12 avril 2018 par le tribunal de grande instance de Nanterre irrecevable,





débouter M [H] de toutes ses prétentions, fins et conclusions tant vis-à-vis des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles que de Maître [D], es qualité de liquidateur judiciaire de la société Chartres Franck Ross.




A titre subsidiaire :




infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,





juger que la société Home Conseil Immobilier porte seule la responsabilité des délais mis à obtenir l'expulsion des occupants,





débouter M [H] de toutes ses prétentions, fins et conclusions tant vis-à-vis des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles que de Maître [D], es qualité de liquidateur judiciaire de la société Chartres Franck Ross,





en tout état de cause : condamner M [H] à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.




La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2019.





SUR QUOI, LA COUR



Le tribunal a rappelé que la société Home Conseil Immobilier, chargée d'un mandat de location sans exclusivité a rédigé le contrat de location concernant l'appartement de M [H] conclu le 1er mars 2012 avec la société CPE Bâtiment, locataire. Le bail a été signé par la société Chartres Franck Ross, titulaire d'un mandat de gestion, il a été conclu pour une habitation principale, au titre de locaux vacants non meublés, soumis à la loi du 6 juillet 1989, pour un loyer mensuel de 2.040 euros, outre 310 euros de charges, pour une durée de trois ans. La référence à la loi de 1989 est conforme au mandat, qui ne vise que celle-ci et aucun autre régime, tel notamment le régime de droit commun du code civil.



Il a jugé que, quand bien même le bail a été conclu de mention expresse 'pour loger Monsieur [C] [N]', il a été accordé à une entreprise, seule désignée en qualité de locataire, alors que la loi de 1989 a pour objet essentiel la protection du locataire personne physique et exclut de son champ d'application les personnes morales. Une personne morale, locataire en titre, ne peut bénéficier des dispositions protectrices de la loi de 1989 pour loger un membre de son personnel, sauf à désigner celui-là seul locataire en titre.



Il a jugé que s'il pouvait être reproché à la société Home Conseil Immobilier de ne pas lui avoir soumis le bail pour approbation avant sa signature et, plus encore, d'avoir préparé et fait signer un bail non valide, il n'était aucunement établi que ces manquements à ses obligations soient en lien avec le préjudice subi par M [H] et qu'il n'était ainsi pas démontré que l'expulsion de l'occupante sans droit ni titre du logement et la récupération du bien eussent été plus aisés et plus rapides si le bail avait été régulièrement soumis aux dispositions du code civil. Une procédure judiciaire aurait en effet également dû être mise en 'uvre.



Il en a déduit que la responsabilité contractuelle de la société Home Conseil Immobilier à l'origine du préjudice subi par M [H] ne devait pas être retenue et que ce dernier serait débouté de toute demande d'indemnisation à son encontre.



Il a en revanche jugé que la société Chartres Franck Ross avait fait preuve d'un manque de diligence dans la mise en oeuvre des procédure utiles au recouvrement des loyers puis à la récupération du bien et qu'elle ne justifiait par ailleurs pas avoir adressé la moindre information à M [H] relative à son bien. Les premiers juges ont, enfin, débouté M [H] de ses demandes à l'encontre des sociétés MMA au motif qu'il ne produisait pas le contrat d'assurance, soutien de ses prétentions.



***



Sur les demandes à l'encontre de la société Chartres Franck Ross et de ses assureurs



M [H] soutient que c'est le manquement de la société Chartres Franck Ross à ses obligations légales, qui lui imposaient d'avertir le liquidateur des instances judiciaires en cours, qui l'a privé de la possibilité de préserver ses droits dans la procédure collective, en sorte que son appel est bien recevable. A titre subsidiaire, il observe que son appel resterait parfaitement recevable à l'encontre des sociétés MMA Iard, MMA Iard Assurances Mutuelles et Home Conseil Immobilier.



La société Charles Franck Ross a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nanterre le 31 octobre 2017, publié au Bodacc le 10 novembre 2017. Or, le jugement entrepris a été rendu le 12 avril 2018, sur une assignation délivrée le 15 juin 2016. Aux termes des articles L. 622-21, L. 622-22 et R. 622-20 du code de commerce et des articles 369 et 372 du code de procédure civile, le jugement qui ouvre la procédure collective interrompt les instances en cours qui tendent à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; ces instances sont reprises dès que le créancier a produit à la juridiction saisie une copie de la déclaration de sa créance et qu'il a mis en cause le mandataire judiciaire et l'administrateur, lorsque ce dernier a pour mission d'assister le débiteur, mais elles tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.



Le jugement obtenu en l'espèce contre la société Chartres Franck Ross est donc susceptible d'être nul et non avenu faute pour M [H] d'avoir mis en cause les organes de la procédure collective.



L'instance, à laquelle les organes de la procédure collective de la société en cause n'ont pas été appelés se trouvait en effet suspendue lorsque les premiers juges ont statué.



En application des articles 369 et 372 du code de procédure civile, le jugement rendu après l'interruption de l'instance doit être réputé non avenu en ses dispositions concernant la société Chartres Franck Ross.



Toutefois, en application de l'article 562 alinéa 2 du code de procédure civile et de l'effet dévolutif de l'appel, la cour reste saisie de l'entier litige, la nullité affectant le jugement et non l'acte introductif d'instance.



M [H] a attrait en la cause le liquidateur judiciaire, la société Alliance dès sa déclaration d'appel, mais par ordonnance du juge commissaire de la liquidation judiciaire de Chartres Franck Ross du 9 octobre 2018, il a été constaté la forclusion de M [H] pour déclarer sa créance.



M [H] sollicite la condamnation de la société Chartres Franck Ross, ce qui est juridiquement impossible puisque la cour n'aurait pu, sous réserve que la créance soit déclarée préalablement au passif, qu'en fixer le montant. 



Aux termes de l'article L. 622-26, alinéa premier, du code de commerce, applicable à partir du 1er janvier 2006 : 'à défaut de déclaration dans des délais prévus à l'article L622-24, les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion s'ils établissent que leur défaillance n'est pas due à leur fait ou qu'elle est due à une omission volontaire du débiteur lors de l'établissement de la liste prévue au deuxième alinéa de l'article L. 622-6. Ils ne peuvent alors concourir que pour les distributions postérieures à leur demande'.



Cette loi a ainsi supprimé la sanction de l'extinction pour les créances non déclarées ou n'ayant pas donné lieu à relevé de forclusion. Le créancier, qui n'a pas produit dans les délais, conserve donc sa créance mais celle-ci est inopposable à la procédure. Certes, il lui sera impossible de participer aux répartitions ou versement de dividendes issus du plan de sauvegarde ou du plan de continuation, mais il pourra exercer éventuellement son droit de poursuite individuelle (art. L. 643-11) dès la clôture de la procédure, sous réserve que sa créance ne soit pas prescrite. 



La créance invoquée par M [H] à l'encontre de la société Chartres Franck Ross est donc actuellement inopposable à celle-ci.



En conséquence, toutes les demandes de M [H] à l'encontre de la société Chartres Franck Ross seront rejetées.



L'appelant, qui aurait pu exercer une action directe contre les assureurs de la société Chartres Franck Ross, se contente de demander à la cour de 'juger que les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, venant aux droits de la société Covea Risks, seront condamnées à garantir leur assuré des condamnations mises à sa charge en principal, intérêts, frais et dépens et à l'indemniser'.



Les sociétés MMA font valoir à raison qu'elles ne sauraient être condamnées à garantir le paiement de condamnations qui ne peuvent être prononcées.



Pour ce motif, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de M [H] à leur encontre.



Sur les demandes à l'encontre de la société Home Conseil Immobilier



M [H] fait valoir que la société Home Conseil Immobilier a commis de multiples fautes contractuelles, à savoir, la rédaction d'un bail invalide au regard des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, l'absence de conseil et d'information au bailleur et le défaut de diligence pour s'assurer de la solvabilité financière du locataire.



C'est à tort que le tribunal a considéré qu'il pouvait être reproché à la société Home Conseil Immobilier de ne pas avoir soumis le bail à M [H] pour approbation avant sa signature puisque ce dernier avait mandaté la société Chartres Franck Ross pour gérer le bien et que c'est celle-ci qui, pour son compte, a signé le bail.



M [H] affirme que la régularisation d'un contrat de location suivant un régime inapplicable a eu pour conséquence la signification d'actes judiciaires visant les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 lui imposant des délais incompressibles pour obtenir l'expulsion de Mme [B].



Toutefois, c'est aux termes d'une exacte analyse que la cour adopte que le tribunal a jugé que le fait que le bail n'ait pas été valable en ce qu'il était soumis à la loi du 6 juillet 1989 inapplicable au cas d'espèce, n'avait eu aucune incidence sur le défaut de paiement des loyers et le maintien dans les lieux d'une occupante sans droit ni titre, lequel requérait en tout état de cause l'introduction d'une procédure d'expulsion. 



La cour ajoute que le tribunal d'instance de Courbevoie, dans son jugement du 15 mai 2015, a d'ailleurs constaté que le bail avait pris fin le 28 octobre 2013 lorsque la société CPE Bâtiment a été radiée du RCS, que Mme [B] (ex compagne du salarié de CPE qui bénéficiait du logement) n'avait aucun titre d'occupation et devait être expulsée, sans que la qualification du bail pose la moindre difficulté.



Il faut en effet rappeler que le premier impayé date de septembre 2013, en sorte que la qualification erronée du bail n'a eu aucun impact sur la situation de M [H] puisque ce bail a pris fin dès le 28 octobre 2013, ce qui avait manifestement échappé à la société Chartres Franck Ross, chargée de la gestion du bien.



M [H] reproche enfin à la société Home Conseil Immobilier de ne pas s'être assurée de la solvabilité du preneur et de ne pas avoir conseillé à la société Chartres Franck Ross de souscrire une garantie complémentaire en sus du dépôt de garantie.



Aucun élément ne permet de douter de la solvabilité de la locataire, les loyers ont été régulièrement payés jusqu'à ce que, 18 mois plus tard, cette société soit rachetée par une société étrangère et radiée du RCS. 



En toute hypothèse, et ainsi que l'avait jugé le tribunal, c'est à la société Chartres Franck Ross, qui ne contestait pas avoir sélectionné le locataire, qu'incombait la vérification de la solvabilité du locataire, la société Home Conseil Immobilier s'étant contentée de rédiger le bail. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées par M [H] à l'encontre de la société Home Conseil Immobilier.



Il sera infirmé en ce qu'il a condamné M [H] à verser à ladite société une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour des considérations d'équité, il n'y a pas lieu d'allouer une indemnisation à la société Home Conseil Immobilier au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés tant en première instance qu'en appel.



Les dépens exposés par la société Home Conseil Immobilier en première instance et en appel seront mis à la charge de M [H]. 





PAR CES MOTIFS



La cour, 

 

Constate que l'instance introduite par M [H] à l'encontre de la société Chartres Franck Ross a été suspendue le 31 octobre 2017 par le placement de ladite société en liquidation judiciaire.



Annule en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Chartres Franck Ross (Immo Gestion Ouest) à payer à M [H] les sommes de 10 000 euros en indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers, de 300 euros en remboursement partiel des frais de gestion locative, de 3 500 euros en indemnisation de son préjudice moral et de 2 500 en indemnisation de ses frais irrépétibles, en ce qu'il a implicitement rejeté la demande de ladite société au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens de l'instance. 



Statuant à nouveau en vertu de l'effet dévolutif de l'appel :



Dit que la créance invoquée par M [H] à l'encontre de la société Chartres Franck Ross est en l'état inopposable à celle-ci.



Rejette en conséquence les demandes de M [H] à l'encontre de la société Chartres Franck Ross.



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M [H] de ses demandes à l'encontre des sociétés Home Conseil Immobilier, MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles.



L'infirme en ses autres dispositions, statuant à nouveau et y ajoutant :



Rejette les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne M [H] aux dépens de première instance et d'appel.



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,