Cour d'Appel · 1ère Chambre A — 12 décembre 2019

AFFAIRE :



[M]



C/



SAS FONCIERE ROMEO



SCP [M]











































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



1ère Chambre A



ARRET DU 12 DECEMBRE 2019





N° RG 18/01158 - N° Portalis DBVK-V-B7C-NR5O





Décisions déférées à la Cour ;



Arrêt Au fond, origine Cour de Cassation de PARIS, décision attaquée en date du 24 Mars 2016, enregistrée sous le n° 452 F-D

Arrêt Au fond, origine Cour d'Appel de NIMES, décision attaquée en date du 08 Janvier 2015, enregistrée sous le n° 13/01929

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance d'AVIGNON, décision attaquée en date du 12 Mars 2013, enregistrée sous le n° 10/04690 



Vu l'article 1037-1 du code de procédure civile ;





DEMANDEUR A LA SAISINE:



Monsieur [M] [M]

notaire

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Assisté par Me Arnaud TRIBHOU avocat au barreau d'AVIGNON, avocat plaidant



Autre qualité : Appelant devant la 1ère cour d'appel





DEFENDERESSES A LA SAISINE



SAS FONCIERE ROMEO

(RCS PARIS 489 630 624) ayant son siège social [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son président en exercice domicilié ès qualité au siège social venant aux droits de la SARL IMMOBILIERE ROMEO 

(RCS CRETEIL 489267799) 

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège 







Représentée par Me Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER avocat postulant

Assistée par Me Yves TUSET, avocat au barreau de PARIS,

avocat plaidant

Autre qualité : Intimée devant la 1ère cour d'appel





SAS FONCIERE ROMEO

(RCS PARIS 489 630 624)ayant son siège social [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son président en exercice domicilié ès qualité au siège social venant aux droits de la SCI APOLLO 

(RCS CERTEIL 429 047 137) ayant son siège social [Adresse 2] , représenté par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER avocat postulant

Assistée par Me Yves TUSET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Autre qualité : Intimés devant la 1ère cour d'appel





SCP EMMANUEL OLLIVIER ET VINCENT COMBETTES immatriculée au RCS d'Avignon sous le numéro 820 402 329, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER



PARTIE INTERVENANTE



ORDONNANCE DE CLOTURE DU 04 SEPTEMBRE 2019



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 SEPTEMBRE 2019,en audience publique, Brigitte DEVILLE ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du même code, devant la cour composée de :



Mme Anne-Marie HEBRARD, Présidente

Mme Brigitte DEVILLE, Conseillère

M. Thierry CARLIER, Conseiller

qui en ont délibéré.





GREFFIER : Mme Nadine CAGNOLATI, lors des débats et lors du prononcé 





DEBATS :



en audience publique le ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF 



 L'affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2019,



ARRET : 



Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour le 24 Octobre 2019, prorogé le 14 novembre 2019 puis le 12 décembre 2019 les parties en ayant été préalablement avisés dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



Le présent arrêt a été signé par Mme Anne-Marie HEBRARD, Présidente et par Mme Nadine CAGNOLATI, Greffière.





*



* *



FAITS ET PROCEDURE







Au cours de l'année 2007, la société immobilière Romeo et la SCI Apollo aux droits desquelles vient désormais la SAS foncière Romeo, ont fait appel à Me [M], notaire, pour établir l' état descriptif de division et les règlements de copropriété et pour recevoir les actes de vente des biens immobiliers dont elles étaient propriétaires dans L'Essonne.



Contestant notamment le montant des honoraires qui avaient été prélevés sur chaque prix de vente ainsi que le montant des honoraires perçus pour la rédaction des règlements de copropriété, les sociétés Romeo et Apollo ont assigné chacune le notaire en paiement de ces sommes devant le tribunal de grande instance d'Avignon.



Statuant sur l'assignation de la société Roméo ,ce tribunal, par jugement du 12 mars 2013, a :



'condamné Maître [M] [M] à payer à la SARL immobilière Romeo les sommes de :

 -22 960,50 € en restitution des émoluments perçus au titre des transactions 

 -21 984,97 € en restitution des émoluments perçus au titre de l'établissement du règlement de copropriété

 -9200 € au titre de la somme du premier séquestre dans la vente [X] du 30 octobre 2007

 -4444,32 € et 1031 € au titre de retenues injustifiées sur les prix de vente [T] et [B]

'condamné Maître [M] aux dépens et à verser la somme de 1500 € à la SARL immobilière Romeo au titre de l'article 700 du code de procédure civile

'dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.





 Statuant sur l'appel de Me [M] , la cour d'appel de Nîmes, par arrêt du 8 janvier 2015, a :



'infirmé le jugement sauf en ce qu'il a condamné Maître [M] à verser à la SARL immobilière Romeo la somme de 1031 € de retenue injustifiée



Et statuant à nouveau,



'dit et juge que c'est avec l'accord de la SARL immobilière Romeo que Maître [M] a prélevé sur les prix de vente la somme de 12 263,86 € à titre de l'honoraires

'dit qu'il appartient à la SARL immobilière Romeo de contester devant le juge taxateur le montant des honoraires qu'elle n'a pas expressément approuvés

'dit et juge que c'est avec l'accord de la SARL immobilière Romeo que Maître [M] a prélevé sur les prix de vente la somme de 18 488,25 € au titre des honoraires liés à la rédaction des états descriptifs de division et des règlements de copropriété

'dit qu'il appartient à la SARL immobilière Romeo de contester devant le taxateur le montant des honoraires qu'elle n'a pas expressément approuvés

'débouté la SARL immobilière Romeo de sa demande tendant à la condamnation de Maître [M] à rembourser la somme de 9200€ au titre du second séquestre constitué dans la vente [X]

'débouté Maître [M] de sa demande en paiement de dommages et intérêts

'dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties

'dit que chaque partie conservera la charge des dépens dont elle a eu la charge tant en première instance qu'en cause d'appel.



Statuant sur l'assignation de la société Apollo, le tribunal de grande instance d'Avignon, par jugement en date du 12 mars 2013 a :



'condamné [M] [M] à payer à la SCI Apollo les sommes de : 

 -12 237,47 € en restitution des émoluments perçus au titre des transactions

 -28 258,81 € en restitution des émoluments perçus au titre de l'établissement du règlement de copropriété

'condamné le notaire aux dépens et à payer une indemnité de 1500€ à la SCI Apollo sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

'dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.





Statuant sur l'appel de Me [M], la cour d'appel de Nîmes, dans un arrêt du 8 janvier 2015, a :



'infirmé le jugement et statuant à nouveau :

 -dit que c'est avec l'accord de la SCI Apollo que le notaire a prélevé, à titre d'honoraires, la somme de 1705,50 € sur le prix de la vente [B]

 -dit qu'il appartiendra à la société Apollo de contester devant le juge taxateur le montant des honoraires qu'elle n'a pas expressément approuvés

 -débouté le notaire de sa demande de dommages et intérêts

 -dit n'y avoir lieu au bénéfice de l'article 700 du code de procédure civile

 -dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.



Sur les pourvois distincts formés par la société foncière Romeo venant aux droits des sociétés Roméo et Apollo, la Cour de cassation, par deux arrêts du 24 mars 2016, au visa de l'article 16 du code de procédure civile, a cassé et annulé en toutes leurs dispositions les deux arrêts précités de la cour d'appel de Nîmes au motif qu'en écartant les dites sociétés de leurs prétentions dans la mesure où leur contestation relevait de la compétence du juge taxateur, sans les avoir au préalable invitées à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour n'a pas respecté le principe de la contradiction.



La cause et les parties ont été renvoyées devant la cour d'appel de Montpellier.



Par deux déclarations de saisine distinctes du 1er mars 2018, [M] [M] a saisi la cour de renvoi à l'encontre ,d'une part de la société foncière Roméo venant aux droits de la SARL immobilière Roméo et ,d'autre part de la SAS foncière Roméo venant aux droits de la SCI Apollo.



Ces deux déclarations de saisine, enrôlées sous les numéros 18. 1161 et 18. 1158 ont été jointes sous ce dernier numéro par ordonnance du conseiller de la mise en état du 15 mars 2018.











L'audience de plaidoirie a été fixée au 4 décembre 2018 mais par deux conclusions d'incident distinctes remises au greffe le 23 novembre 2018, la société foncière Roméo venant aux droits de la SARL immobilière Roméo et de la SCI Apollo a saisi le magistrat désigné par le premier président dans le cadre des affaires à bref délai d'une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir d'[M] [M] et d'une demande de rejet des pièces de l'adversaire.





Par ordonnance du 12 février 2019 ce magistrat a :



'rappelé que le magistrat désigné par le premier président n'est pas compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée d'un défaut de qualité à agir ni pour ordonner le rejet des pièces dont la communication est discutée

'condamné la société foncière Roméo ,venant aux droits de la société immobilière Roméo d'une part et aux droits de la SCI Apollo d'autre part, aux dépens de l'incident et à payer à [M] [M] une indemnité de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (1000 € par requête d'incident).



Vu les deux jeux de conclusions de Me [M] et de la SCP [M] , intervenante volontaire , remis au greffe le 1er août 2019,



Vu les conclusions d'intervention volontaire de la SCP [M] remises au greffe le 10 septembre 2019,



Vu les deux jeux de conclusions de la société foncière Romeo, venant aux droits de la société immobilière Roméo et de la SCI Apollo , remis au greffe le 28 août 2019,



Vu l'ordonnance de clôture du 4 septembre 2019,





MOTIFS



À titre liminaire la cour rappelle aux parties qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif de leurs dernières conclusions.



Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Me [M] :



La société foncière Roméo soutient que Me [M] n'avait pas qualité pour saisir la cour d'appel de Montpellier le 1er mars 2018 puisque ,par arrêté du Garde des Sceaux du 4 mars 2016, sa démission avait été acceptée et qu'en remplacement, la société civile professionnelle [M], notaires associés, a été nommée notaire à la résidence d'[1].









La société foncière Roméo ajoute que l'intervention volontaire de la SCP [M], par conclusions remises au greffe le 10 septembre 2019, hors du délai d'appel, ne pouvait régulariser la saisine faite par Me [M] seul.



Par ailleurs la société foncière Roméo demande ,sans en tirer de conséquences, qu'il lui soit donné acte de ses observations sur la tardiveté de cette intervention volontaire la veille de l'audience de plaidoirie.La cour lui en donnera acte.



Aux termes de l'article 16 de la loi du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles chaque associé répond sur l'ensemble de son patrimoine des actes professionnels qu'il accomplit et la société civile professionnelle est solidairement responsable avec lui des conséquences dommageables de ses actes.



Il en résulte qu'une action en responsabilité peut indifféremment être dirigée contre la société ou l'associé concerné ou encore contre les deux.

De même, l'associé, en sa qualité de propriétaire de parts sociales, est recevable, en application du principe de la solidarité, à agir seul à titre personnel et en qualité de représentant de la société.



En conséquence Maître [M], notaire associé de la SCP [M], avait qualité pour saisir la cour de renvoi et cette saisine doit donc être déclarée recevable. 



Par ailleurs l'intervention volontaire de la SCP [M], liée à la saisine originaire de la cour par un de ses associés, doit être déclarée recevable.





Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de Me [M] :





La société foncière Roméo affirme qu'il appartenait à Me [M] de saisir le juge taxateur pour faire taxer ses émoluments et honoraires et ce, dans un délai de cinq ans, en application des articles 1 à 4 de la loi du 24 décembre 1897. Ainsi Me [M], qui n'a pas satisfait à cette procédure dans le délai légal ,est actuellement prescrit pour solliciter un quelconque paiement.



Aux termes de l'article 4 du décret du 8 mars 1978 les notaires sont rémunérés pour les services rendus dans l'exercice de leurs activités par des honoraires fixés d'un commun accord avec les parties ou, à défaut, par le juge chargé de la taxation.

Le client doit être préalablement averti par écrit du caractère onéreux de la prestation de services et du montant estimé ou du mode de calcul de la rémunération à prévoir.



Cependant l'exigence d'un avertissement préalable chiffré n'est pas une condition de la rémunération du notaire en présence d'un accord commun entre l'officier public et son client.

Or l'appelant affirme s'être accordé avec ses clientes sur le principe et le quantum de ses honoraires.

En effet à l'issue de chaque vente le notaire a établi un décompte de ses émoluments portant une signature dont la société foncière Roméo ne conteste pas qu'il s'agit de la signature du mandataire qu'elle a délégué pour signer les actes authentiques de vente.

Elle soutient cependant que si son mandataire avait pour mission de signer ces actes, il n'avait pas pouvoir d'accepter les décomptes financiers qui relevaient de la compétence de son gérant.



Il apparaît que lors de chaque vente la société immobilière Roméo ou la SCI Apollo étaient représentées par un mandataire « agissant en qualité de gérant et ayant tous pouvoirs à l'effet des présentes ».

À défaut pour la société intimée de démontrer que son représentant agissant en qualité de gérant n'avait pas pouvoir d'accepter les décomptes financiers, il convient de considérer que ce représentant ,qui était investi de tous les pouvoirs dans le cadre de la vente immobilière ,et donc de ses conséquences, avait également celui d'approuver le décompte des émoluments du notaire.

Ces décomptes portent des signatures différentes puisque la société venderesse n'était pas représentée, lors de chaque vente, par la même personne.



Le principe et le montant des émoluments ont donc été fixés d'un commun accord entre le notaire et la société venderesse et la saisine du juge taxateur par le notaire ne se justifiait pas.



Maître [M], à l'issue de chaque vente et en fonction du décompte approuvé de ses émoluments, a retenu ces derniers lors de la liquidation du compte.

Aucune prescription quinquennale ne court donc à son encontre pour obtenir paiement des sommes dues ou pour saisir le juge chargé de la taxation. En toute hypothèse, en application de l'article 1 de la loi du 24 décembre 1897, la prescription a cessé de courir à compter du compte arrêté et reconnu par le débiteur.

Il y a donc lieu d'écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription.





Sur les honoraires de vente :



 L'exigence d'un avertissement préalable chiffré n'étant pas une condition de la rémunération du notaire et le représentant de la société venderesse, agissant en qualité de gérant, ayant approuvé le décompte établi par le notaire à l'issue de chaque vente, il appartenait à la société immobilière Roméo ou à la SCI Apollo de se soumettre à la procédure de taxation si elles contestaient leur accord ou même la signature apposée sur les décomptes .

 À défaut les demandes ne sont pas fondées en l'état des accords sur le montant des émoluments.



Sur les émoluments relatifs à l'établissement des règlements de copropriété et des états descriptifs de division :



 Maître [M] a perçu, lors des ventes effectués par la société immobilière Romeo, une somme de 21 984 € à titre de notes d'honoraires pour l'établissement des règlements de copropriété , des rectificatifs de ces réglements et des modifications des états descriptifs de division, ses honoraires figurant dans les décomptes approuvés versés au débat et non contestés devant le juge taxateur.

Le total de ces honoraires s'élève à la somme de 20 692,97 € et Maître [M], solidairement avec la SCP notariale, devra restituer à la société foncière Roméo la somme de 1291,03 €.



S'agissant de la vente [Z] réalisée par la SCI Apollo, l'intimée demande la restitution de la somme de 28 291,50 € perçue à tort par le notaire alors qu'il ne devait percevoir que celle de 474,50 € pour l'établissement du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division.

Aucune des parties ne produit le décompte financier établi par le notaire à l'issue de cette vente.

Or la société foncière Roméo qui demande la restitution de la somme supporte la charge de la preuve du caractère indu du paiement.

À défaut de cette démonstration, la demande à ce titre doit être rejetée. 



Sur le compte séquestre :



La société foncière Roméo demande la restitution de la somme de 9200 € au titre du séquestre dans la vente [X] du 30 octobre 2007.

 Elle explique que cette somme avait été séquestrée lors de la vente puisque des réserves devaient être levées après l'exécution de travaux de reprise. Or les travaux ont été exécutés et l'acheteur ne s'est pas présenté à la réception des travaux.



L'acte authentique de vente à [V] [X] mentionne en effet que la somme de 9200 € est séquestrée pour la garantir de l'achèvement des travaux, dont la liste est annexée à l'acte de vente, au plus tard le 14 décembre 2007. Si ,à la date convenue, les obligations n'étaient pas réalisées le notaire était autorisé à remettre à Madame [X], hors la présence et sans le concours du vendeur, la somme séquestrée.



La société foncière Roméo soutient que tous les travaux ont été réalisés mais n'en rapporte pas la preuve.

En effet elle verse aux débats un procès-verbal de constat d'huissier qui précise l'absence au rendez-vous de Madame [X] mais qui ne dresse nullement la liste des travaux effectués.













Dans un courrier adressé à Me [M] le 10 février 2008 le gérant de la société foncière Roméo affirme que tous les travaux dont la liste est annexée à l'acte authentique de vente ont été réalisés sans pour autant le démontrer par des éléments objectifs.

En conséquence la société foncière Roméo ne rapporte pas la preuve d'avoir exécuté ses obligations avant le délai contractuel du 14 décembre 2007 et le notaire, conformément aux stipulations de l'acte, a légitimement remis à l'acquéreur la somme séquestrée.

La demande à ce titre doit donc être écartée.





Sur les retenues :



 La société foncière Roméo déclare avoir constaté, à la réception des décomptes financiers, des anomalies concernant la vente Rinaldi et la vente Constantini.



Cependant le décompte financier de ces ventes a été approuvé par le représentant de la société venderesse qui n'a pas saisi le juge taxateur compétent pour les contester ou contester la signature y figurant.



 Par conséquent la demande à ce titre doit être écartée.



Sur la demande de dommages et intérêts de Me [M] et de la SCP [M] :



 Le notaire et la SCP notariale réclament des dommages et intérêts au titre de la procédure abusive engagée à leur encontre par la société foncière Roméo.



 Cette dernière soulève à juste titre l'irrecevabilité de cette demande qui ne fait pas partie des chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité alors que le tribunal de grande instance d'Avignon avait déjà rejeté la demande reconventionnelle de condamnation au titre du caractère abusif du recours.

La société foncière Roméo qui invoque cette irrégularité de forme doit démontrer l'existence d'un grief, ce qu'elle ne fait pas puisqu'elle a pu conclure au fond sur cette demande reconventionnelle.



Maître [M] et la SCP notariale ne caractérisent nullement les fautes que la société foncière Roméo aurait commises dans l'exercice de son action.

En conséquence, à défaut de démontrer en quoi le comportement de la société foncière Roméo aurait dégénéré en abus, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

















PAR CES MOTIFS







La cour , statuant sur renvoi de cassation, contradictoirement, publiquement et par arrêt mis à disposition au greffe,



 Infirme en toutes leurs dispositions les jugements rendus le 12 mars 2013 par le tribunal de grande instance d'Avignon.



Et statuant à nouveau,





Donne acte à la société foncière Romeo de ses observations sur la tardiveté de l'intervention volontaire de la SCP [M] et constate qu'elle n'en tire aucune conséquence.



Déclare recevable la saisine de la cour d'appel de Montpellier, cour de renvoi, par Maître [M], notaire associé de la SCP [M].



Déclare recevable l'intervention volontaire de la SCP Ollivier -Combettes.



Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de Maître [M].



Déboute la société foncière Roméo de ses demandes relatives aux honoraires des ventes réalisées tant par la société immobilière Roméo que par la SCI Apollo.



Condamne solidairement la SCP [M] et Maître [M] à restituer à la société foncière Roméo la somme de 1291,03 € au titre du trop perçu sur les émoluments relatifs à l'établissement des règlements de copropriété et des états descriptifs de division.



Déboute la société foncière Roméo de sa demande de restitution des émoluments relatifs à l'établissement du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division lors de la vente immobilière entre la SCI Apollo et Monsieur [Z].



Déboute la société foncière Roméo de ses demandes relatives au compte séquestre [X] et aux retenues effectuées dans les décomptes des ventes [T] et [B].



Déclare recevable la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive de Maître [M] et de la SCP [M] mais les en déboute.





Condamne la société foncière Roméo, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à payer à Maître [M] et à la SCP [M] ensemble la somme de 5000 € pour les frais engagés tant en première instance qu'en cause d'appel.



Condamne la société foncière Roméo aux dépens de première instance, de l'appel devant la cour d'appel de Nîmes et de la présente procédure d'appel.



Le greffier,Le président,