Cour d'Appel · 3e chambre — 14 novembre 2019

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50B



3e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 14 NOVEMBRE 2019



N° RG 18/03400 



N° Portalis DBV3-V-B7C-SMF5



AFFAIRE :



[M] [R] [Y]





C/



SEMAP





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Avril 2018 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 2ème

N° RG : 14/08832



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 





à : 





Me Ghislaine DAVID-MONTIEL



Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA

 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [M] [R] [Y]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 2] (78)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentant : Me Ghislaine DAVID-MONTIEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216 

Représentant : Me Samira CHELLAL, Plaidant, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : C1500



APPELANT



****************



SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE POUR L'ATTRACTIVITE DE [Localité 2] par abréviation SEMAP anciennement dénommée SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE D'AMENAGEMENT DU PARC D'ACTIVITE DE [Localité 1]

N° SIRET : 349 220 269

[Adresse 2] 

[Adresse 2] 

[Adresse 2]

[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20180225

Représentant : Me Eric DELECROIX de la SELARL RDB ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau d'AMIENS



INTIMEE



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Octobre 2019 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Véronique BOISSELET, Président chargé du rapport et Mme Françoise BAZET, Conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

M [Y] a acquis un bien immobilier dénommé « Résidence [1] » situé [Adresse 1] (78) au moyen d'un emprunt souscrit auprès de la société Che Banca ! SPA. Après avoir fait rénover et transformer le bien en résidence hôtelière proposant des chambres meublées, M [Y] l'a mis en vente, par l'intermédiaire d'une société de conseil en gestion de patrimoine, pour un montant de 1,5 millions d'euros.



Par la suite, la société Che Banca ! SPA a prononcé la déchéance du terme du contrat et engagé une procédure en vue d'une vente sur adjudication du bien.



Par courrier du 14 mars 2014, M [E], en sa qualité de maire de la commune de [Localité 2], a confirmé à M [Y] que la ville souhaitait acquérir la résidence de [1] au prix de 1,5 millions d'euros et lui a indiqué que la vente se ferait soit directement par la commune, soit par l'intermédiaire de la Société d'Economie Mixte d'Aménagement et du Parc d'activité [Localité 1] (SEMAP), chargée d'aménager la ville.



Par courrier du 17 mars 2014, intervenant cette fois en qualité de président de la SEMAP (le maire en exercice de [Localité 2] étant de droit le président de la SEMAP), M [E] a confirmé à M [Y] l'achat par la SEMAP de la résidence de [1] au prix net de 1,5 millions d'euros.



Par jugement du 26 mars 2014, le juge de l'exécution de Versailles a ordonné la vente par adjudication du bien à l'audience du 25 juin 2014. Néanmoins, par jugement du 25 juin 2014, estimant qu'il était de l'intérêt des parties de privilégier une vente amiable, il a reporté l'affaire au 22 octobre 2014 pour permettre à M [Y] de formaliser la cession.



Par acte du 15 juillet 2014, M [Y] a fait délivrer à la SEMAP une sommation interpellative d'avoir à régulariser la cession de la résidence de [1] devant notaire (par promesse de vente ou acte définitif) avant le 13 septembre 2014.



Aucune suite n'a été donnée à cette sommation interpellative par le nouveau président de la SEMAP, M [S], élu maire de la commune de [Localité 2] le 30 mars 2014.



Par requête du16 septembre 2014, M [Y] a sollicité l'autorisation d'assigner à jour fixe la SEMAP afin de faire reconnaître l'effectivité de la vente de la résidence de [1] au profit de la SEMAP Saint Louis, d'obtenir un jugement valant titre de cession, et de voir prononcer la condamnation de la SEMAP Saint Louis à lui payer le prix de cession. L'autorisation lui ayant été refusée pour défaut d'urgence, M [Y], par acte du 06 octobre 2014, a assigné la société SEMAP devant le tribunal de grande instance de Versailles.



Par jugement du 12 avril 2018, le tribunal de grande instance de Versailles a : 



- débouté M. [Y] de ses demandes,

- débouté la SEMAP de ses demandes reconventionnelles, 

- condamné M. [Y] aux dépens,

- condamné M. [Y] à payer à la SEMAP la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Par acte du 14 mai 2018, M [Y] a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 04 septembre 2019, de : 



- réformer le jugement en ce qu'il a été débouté de ses demandes, et condamné aux dépens et à payer une indemnité de procédure, 



- débouter la SEMAP de ses demandes,



- constater qu'une rencontre des volontés est intervenue de manière parfaite, par voie d'accord sur la chose et sur le prix, entre l'offre de vente de M [Y] et l'offre d'achat de la SEMAP du 17 mars 2014, en vue de la cession au profit de cette dernière, au prix de 1,5 millions d'euros, du bien sis Résidence de « [1] »et qu'en conséquence la vente de ce bien est parfaite à ce prix au profit de la SEMAP, 



- dire que l'arrêt à intervenir vaudra titre de cession, au profit de la SEMAP, du bien immobilier sis Résidence de « [1] » ' [Adresse 1] à [Localité 2] (78), cadastré section AT n° [Cadastre 1] pour une contenance de 2 a 58 ca et composant un « hôtel particulier » d'une surface habitable de 200 m2 comprenant : 




au sous-sol : une cave + buanderie, 

au rez-de-chaussée : une entrée, une salle à manger, un salon/véranda, une cuisine + un jardin, 

au premier étage : 2 chambres + salle de bain + wc, 

au deuxième étage : 2 chambres + salle de bain + wc, 

au troisième étage : 2 chambres + salle de bain + wc, 

au quatrième étage : 1 chambre + salle de bain + wc, 

dans les combles : 1 chambre avec salle de douche, 

au fond du jardin, une petite construction actuellement à usage de bureau, étant précisé qu'il existe un permis de construire autorisant la construction de 11 chambres, le jardin dans lequel peut être construit cet immeuble disposant d'un accès direct par la rue [Adresse 1], 




- condamner la SEMAP à lui payer le prix d'acquisition de ce bien, en l'occurrence la somme de 1 500 000 euros en principal, et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la date de la délivrance de l'assignation introductive d'instance, savoir le 6 octobre 2014,



à titre subsidiaire : 



- enjoindre à la SEMAP de réitérer la vente devant notaire sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard,



- condamner la SEMAP à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamner la SEMAP Saint Louis aux dépens, en ce compris les frais de la sommation interpellative du 15 juillet 2014.



Par dernières écritures du 28 août 2019, la SEMAP prie la cour de : 



- déclarer irrecevable l'appel formé par M. [Y],



à défaut,



- confirmer le jugement sur le rejet des demandes de M [Y],

- déclarer la SEMAP tant recevable que bien fondée en son appel incident,



- et y faisant droit,



- infirmer le jugement sur le rejet de sa demande de condamnation pour procédure abusive,



- ordonner la publication par extrait du jugement dans trois journaux d'annonces légales compétents sur le territoire de la commune de [Localité 2], pour un coût ne pouvant excéder 1 000 euros par publication,



- en tout état de cause,



- condamner M [Y] à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,



- condamner M [Y] à lui payer la somme complémentaire de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en indemnisation de ses frais irrépétibles d'appel,



- condamner M [Y] aux dépens de la présente instance d'appel et de ses suites, avec recouvrement direct.



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 05 septembre 2019.





SUR QUOI, LA COUR :



Le tribunal a jugé que le premier courrier ne saurait engager la SEMAP puisque l'acquéreur n'est pas défini. Sur le second, il a relevé qu'il n'avait pas été soumis immédiatement au juge de l'exécution, lequel ne s'est pas prononcé sur sa valeur en tant qu'offre d'achat, question dont il n'était pas saisi. Surtout, il a observé qu'il ne contenait aucune référence à l'autorisation du conseil d'administration de la SEMAP, alors pourtant que les statuts de cette dernière prévoient expressément que le conseil d'administration autorise toutes acquisitions, ce que ne pouvait ignorer M. [Y], pour avoir lui-même été par le passé membre de la SEMAP. Ainsi le second courrier n'engageait pas davantage la SEMAP.



Il a également jugé qu'aucun abus du droit d'ester en justice n'était démontré.



M. [Y] expose que la validité de l'offre d'achat ne saurait dépendre de la mention d'une autorisation par le conseil d'administration, qui n'est pas exigée par la loi, et que rien ne prouve que cette offre était de pure complaisance. Il souligne que le premier courrier fait référence à des pourparlers antérieurs, et que les autres conditions de la vente sont accessoires, en sorte que le consentement de l'acquéreur est certain. Il rappelle qu'en application de la théorie du mandat apparent, le mandataire qui outrepasse ses pouvoirs engage le mandant à l'égard des tiers si ces derniers ont légitimement pu croire que le mandataire agissait dans les limites de son mandat. Or tel a bien été le cas en l'espèce, puisqu'ayant cessé ses fonctions au sein de la SEMAP depuis 3 ans, il pouvait légitimement penser que les statuts avaient été modifiés, et il n'avait aucun moyen de vérifier les pouvoirs de M. [E] . Il observe qu'étant à la fois président du conseil d'administration et directeur général de la SEMAP, ce dernier représentait également le conseil d'administration, et qu'en tout état de cause, la limitation statutaire des pouvoirs du président et du directeur général de la SEMAP ne lui est pas opposable. Les statuts prévoient d'ailleurs que le directeur général de la SEMAP engage la société même par ses actes ne relevant pas de l'objet social, à moins que la société ne prouve que le tiers avait connaissance que l'acte dépassait cet objet ou ne pouvait l'ignorer compte tenu des circonstances.



Il ajoute que cet achat s'inscrivait parfaitement dans le projet de la ville consistant à racheter des immeubles sis au coeur de la ville pour éviter leur acquisition par des promoteurs et la construction d'ensembles incompatibles avec ce projet urbain.



Il souligne que le prix est conforme au marché, s'agissant d'un immeuble meublé, et que M. [E] n'a pas agi par complaisance en écrivant les deux courriers, compte tenu du caractère orageux de leurs relations.



La SEMAP souligne que M. [Y] a effectué cette opération immobilière alors qu'il était conseiller municipal et PDG de la SEMAP dans un intérêt purement privé, et que cette opération s'est avérée d'une rentabilité hasardeuse, ce qui l'a conduit à remettre le bien en vente un an après son inauguration, et à un prix bien supérieur à celui du marché.



Elle expose que l'appel est irrecevable faute pour M. [Y] d'indiquer son véritable domicile dans sa déclaration d'appel, et que ses conclusions sont irrégulières pour le même motif.



Au fond, elle expose :



que le courrier du 17 mars 2014 est dépourvu de date certaine, et n'a donc pas la valeur d'un écrit, alors que seule une preuve écrite est admissible compte tenu du montant de l'obligation alléguée,

que M. [E] n'avait pas le pouvoir d'engager la SEMAP, ce que ne pouvait ignorer M. [Y], PDG de la SEMAP de mars 2008 à décembre 2011,

que l'acquisition de l'immeuble n'entrait pas dans l'objet social de la SEMAP, ce que savait également M. [Y],

que la tentative de faire acquérir par la SEMAP un tel bien constitue une fraude à l'intérêt public alors surtout que le prix, soit 7 500 euros le m², n'en est pas sérieux, 

que la vente ne pouvait se concevoir sans qu'en soient précisées les conditions essentielles, et notamment les conditions suspensive relatives au consentement du conseil d'administration.



Elle considère que la présente procédure, effectuée dans le seul but de paralyser une procédure de saisie immobilière, est abusive.





***



Les demandes de la SEMAP relatives à l'irrecevabilité de l'appel et des conclusions de M. [M] sont tardives comme n'ayant pas été soumises au conseiller de la mise en état. Elles seront déclarées irrecevables.



C'est à bon droit et à la faveur de motifs pertinents méritant adoption par la cour que les premiers juges ont rejeté les demandes respectives de M. [Y] et de la SEMAP. 



Les moyens développés par M. [Y] ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.



La cour adoptera également les motifs pertinents et complets par lesquels les premiers juges ont rejeté les demandes reconventionnelles de la SEMAP. 



La cour ne trouve pas dans les écritures déposées devant elle d'éléments nouveaux qui justifieraient l'infirmation du jugement et adoptera les motifs pertinents et complets énoncés par le tribunal. Il sera tout au plus rajouté que la théorie du mandat apparent ne saurait trouver application en l'espèce, puisque les fonctions passées de M. [Y] au sein de la SEMAP excluent qu'il ait pu ignorer les dispositions statutaires régissant les acquisitions immobilières, et la pratique suivie en la matière.



Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.



M. [Y] qui succombe, supportera les dépens d'appel, et contribuera aux frais irrépétibles exposés par la SEMAP à hauteur de 5 000 euros.





PAR CES MOTIFS : 



La cour, 



Déclare la SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE POUR L'ATTRACTIVITE DE [Localité 2] par abréviation' SEMAP' anciennement dénommée SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE D'AMENAGEMENT DU PARC D'ACTIVITE DE [Localité 1] irrecevable en ses demandes tendant à l'irrecevabilité de l'appel et des conclusions de M. [Y],



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Condamne M. [M] [Y] à payer à la SEMAP la somme complémentaire de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 



Le condamne également aux dépens d'appel, avec recouvrement direct.



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,