Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 23 octobre 2019

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2019



(n° , 19 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/18212 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B4FEF



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Juillet 2017 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 13/09010





APPELANTS

 

Monsieur [G] [G]

né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 1] (ALGERIE)

[Adresse 1]

 [Adresse 1] (ALGERIE)



Représenté par Me Pascale NABOUDET-VOGEL de la SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046, avocat postulant 

Assisté de Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0617, avocat plaidant 



Monsieur [Y] [G]

né le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 1] (ALGERIE)

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me Pascale NABOUDET-VOGEL de la SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046, avocat postulant 

Assisté de Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0617, avocat plaidant 







INTIMES 



Maître [A] [Y] ès qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur [K] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



n'ayant pas constitué avocat 



Monsieur [K] [N] exerçant sous l'enseigne 'LE VAL FLEURY' au [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Adresse 4]



n'ayant pas constitué avocat 



Monsieur [B] [H]

né le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 2]

[Adresse 6]

[Adresse 6]



Représenté par Me Jacques SEMIONOFF, avocat au barreau de PARIS, toque : E0760



Monsieur [J] [G]

né le [Date naissance 4] 1970 à [Adresse 1] (ALGERIE)

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Adresse 4]



Représenté par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0282



SCI BM ET PARTNERS prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 501 609 630 

[Adresse 6]

[Adresse 6] 



Représentée par Me Jacques SEMIONOFF, avocat au barreau de PARIS, toque : E0760



SCI YANN prise en la personne de son gérant domicilié audit siège 

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 503 296 428

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représentée par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0282







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 02 Avril 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre 

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré, 



un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.





Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE 



 



ARRÊT :



- par défaut 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

 

 ***** 



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 5 mars 1998, la SCI [Adresse 4] a consenti un bail commercial à Mme [H] [S] [T] exerçant sous forme individuelle l'activité de Café Restaurant moyennant un loyer annuel de 19 000 frances HT-HC pour une durée de 9 années commençant à courir le 5 mars 1998 pour se terminer le 4 mars 2007.



Les locaux donnés à bail, sis [Adresse 9], sont ainsi désignés :

'Au rez-de-chaussée et à gauche de l'entrée de l'immeuble [Adresse 9] : une grande salle de restaurant avec bar au fond et à gauche ' WC hommes et femmes ' cuisine avec arrière-cuisine, auxquelles on accède directement de la salle de restaurant. 

A droite de l'entrée de l'immeuble sis [Adresse 9] : une seconde salle de restaurant ainsi qu'un jardin terrasse et un garage auxquels on accède par la seconde salle de restaurant décrite ci-dessus. 

Au sous-sol : une cave partie voûtée, partie droite'. 



Le 31 octobre 2007 à la suite de la mise en copropriété de l'immeuble sis [Adresse 9], la SCI [Adresse 4] a cédé l'intégralité de ses lots de copropriété sur l'immeuble, à savoir les lots 1, 2 et 3, à la SCI IMMINVEST. 



Le 21 janvier 2008, la SCI IMMINVEST a cédé le lot 2 de l'état descriptif de division à la SCI BM & PARTNERS, à savoir "un plateau à aménager en trois logements situé au premier étage du bâtiment A existant, accessible depuis le lot 3 défini ci-dessous".



Par acte sous seing privé du 25 janvier 2008, M. [F] et Mme [T] épouse [F] ont cédé leur fonds de commerce au profit de M. [P] [E] [G], en ce compris le droit au bail en date du 5 mars 1998.



Le 17 avril 2008, la société IMMINVEST a cédé le lot 1 de l'état descriptif de division à la SCI YANN à savoir "un local commercial à usage de restaurant situé au rez-de-chaussée du bâtiment A existant avec cave, accessible depuis la rue".



M. [P] [E] [G] est décédé le [Date décès 1] 2008.



Par acte authentique dressé par Me [N] [W] le 26 novembre 2010, enregistré le 3 décembre 2010, MM. [J] [G], [Y] [G] et [G] [G] ont donné en location gérance le fonds de commerce de café-restaurant sis [Adresse 4]) à M. [K] [N] pour une durée de 3 ans à compter du 13 décembre 2010 avec renouvellement par tacite reconduction d'année en année portant sur les locaux suivants : 'Au rez-de-chaussée et à gauche de l'entrée de l'immeuble [Adresse 9] : une grande salle de restaurant avec bar au fond et à gauche ' WC hommes et femmes ' cuisine avec arrière-cuisine, auxquelles on accède directement de la salle de restaurant. 

A droite de l'entrée de l'immeuble sis [Adresse 9] : une seconde salle de restaurant. 

Au sous-sol : une cave partie voûtée, partie droite'. 



Le 7 juillet 2011, la société IMMINVEST a cédé le lot 3 de l'état descriptif de division à M. [B] [H], à savoir le "droit à construire du bâtiment B projeté conformément au permis de construire susmentionné".



M. [H] (propriétaire du lot 3) et la SCI BM & PARTNERS (propriétaire du lot 2) ont fait valoir que M. [H] est propriétaire de la parcelle sur laquelle est située la chambre froide occupée par le locataire gérant, M. [K] [N].



Par exploit d'huissier en date du 9 janvier 2012, la SCI BM & PARTNERS et M. [B] [H] ont assigné en référé M. [J] [G], la SCI YANN et M. [K] [N] devant le président du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins notamment de voir condamner M. [J] [G] et M. [K] [N] à payer à M. [B] [H] la somme de 600,00 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation pour le local chambre froide à compter du 1er août 2011 et dire que M. [J] [G] et M. [K] [N] devront vider les lieux et les libérer de toute occupation sous astreinte.



Par ordonnance de référé du 16 avril 2012, le président du tribunal de grande instance de Bobigny a notamment : 

- dit que la SCI YANN, [J] [G] et [K] [N] devront mettre fin à l'occupation du local où se trouve actuellement la chambre froide du café-restaurant et le libérer de toute occupation dans les trois mois de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, 

- condamné la SCI YANN, [J] [G] et [K] [N] à payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle de 400 euros au titre de ce local, depuis le 1er janvier 2012 et jusqu'à complète libération des lieux.



Le juge des référés fondait sa décision "sur les demandes relatives à l'occupation d'une partie du lot de [B] [H]" au motif qu' "Il n'est pas contesté que la chambre froide du restaurant est installée sur le lot de copropriété de [B] [H] sans que cette situation de fait n'ait jamais été formalisée par un accord entre les parties".



A défaut d'exécution de ladite ordonnance, c'est par acte d'huissier du 8 avril 2012 que M. [B] [H] et la SCI BM & PARTNERS ont assigné la SCI YANN, M. [K] [N] et M. [J] [G], devant le juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance de Bobigny, afin notamment de voir ordonner la liquidation de l'astreinte.



Par ordonnance du 22 août 2013, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Bobigny a : 

- Rejeté l'exception de sursis à statuer formée par M. [K] [N], 

- Condamné M. [K] [N], la SCI YANN et M.[J] [G] à payer à M. [B] [H] et la SCI BM & PARTNERS à la somme de 5.460 euros au titre de la liquidation de l'astreinte provisoire pour la période du 19 septembre 2012 au 19 septembre 2013. 



Par ordonnance de référé du 21 décembre 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a, sur saisine de M. [B] [H] et de la SCI BM & PARTNERS qui demandaient la désignation d'un mandataire aux fins de convoquer une assemblée générale afin d'autoriser des travaux, a donné acte à [K] [N] de ce qu'il ne s'oppose pas à la réalisation des travaux, notamment de ravalement qui incombent aux propriétaires des lieux loués et qui doivent être effectués en urgence sur injonction de la mairie.



Par acte d'huissier en date du 18 juin 2013, M. [K] [N] a assigné, M. [B] [H], la SCI BM & PARTNERS, la SCI YANN, M. [J] [G], M. [Y] [G], puis via le Procureur en Algérie des suites d'une lettre recommandée internationale du 20 juin 2013 pour ce qui concerne M. [G] [G], devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de voir juger à titre principal que M. [H] et la SCI BM & PARTNERS ne justifient pas d'un titre de propriété probant ; de dire en conséquence, sans objet et nulles les condamnations prononcées par ordonnance de référé du 16 avril 2012 ; et à titre subsidiaire, de condamner les consorts [G] et la SCI YANN à le relever et le garantir de toute condamnation.



Le 25 février 2014, M. [N] a procédé à une déclaration de cessation des paiements au greffe du tribunal de commerce de Bobigny aux fins d'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire de son entreprise. 



Par jugement en date du 19 mars 2014, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de liquidation judiciaire immédiate sans maintien d'activité à l'égard de M. [K] [N] et a nommé Maître [A] [Y], en qualité de mandataire liquidateur.



Par lettre recommandée avec AR du 9 avril 2014, Maître [Y], ès qualités de mandataire liquidateur de M. [K] [N], a informé Maître [R], ès qualités d'administrateur judiciaire de l'indivision des Consorts [G] qu'il n'entendait pas poursuivre l'exécution du contrat de location-gérance relatif au fonds de commerce de Café-Restaurant situé au [Adresse 4], et qu'ainsi il convenait de considérer ce contrat comme résilié de plein droit en tous ses effets à compter de la réception de la présente, conformément aux dispositions de l'article L. 641-11-1 du code de commerce. Il l'a également invité à déclarer sa créance entre ses mains pour le montant des sommes qui resteraient dues à la date du jugement d'ouverture au titre des redevances et des charges annexes. 



Le 24 novembre 2015, des suites d'une procédure d'adjudication, les murs de la SCI YANN (lot n° 1) ont été vendus à la SCI MARLOU qui en est le propriétaire depuis le 4 décembre 2015.



Le 12 mars 2016, M. [B] [H] a pu récupérer les clés de la chambre froide se trouvant sur le lot numéro 3, après accord de la SCI LE MARLOU qu'il a dès lors décidé de ne pas attraire à la procédure. 



Par jugement du 26 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Bobigny a : 



- dit recevable Maître [A] [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [K] [N], en son intervention volontaire. 

- déclaré irrecevables les conclusions et bordereau de pièces notifiées par la voie électronique le 30 janvier 2017 par M. [B] [H] et la SCI BM & PARTNERS postérieurement à l'ordonnance de clôture qui a été rendue le 28 septembre 2016

- dit recevable et fondée la fin de non-recevoir à l'égard de la SCI BM & PARTNERS qui a été soulevée par M. [Y] [G], et M. [G] [G]. 

- dit par voie de conséquence que la SCI BM & PARTNERS est irrecevable en toutes ses demandes.

- dit que M. [B] [H] rapporte bien la preuve de la propriété qu'il revendique sur le lot de copropriété numéro 3, à savoir du local où se trouvait la chambre froide du café-restaurant sis [Adresse 4];

- débouté par voie de conséquence M. [K] [N] représenté par Maître [A] [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire, de sa demande tendant à ce que M. [H] soit considéré comme ne justifiant pas d'un titre de propriété probant relativement à l'endroit litigieux.

- débouté M. [Y] [G] et M.[G] [G] de leur demande tendant à voir le bail initial du 5 mars 1998 cédé à M. [P] [E] [G] le 25 janvier 2008 opposable à M. [B] [H] en ce qu'il comprendrait le lot n° 3.

- dit que la libération de la partie des locaux occupée sans droit ni titre, et donnée en location-gérance sans titre de propriété et sans fonds de commerce pouvant concerner ladite partie, est devenue effective au 4 décembre 2015.

- fixé la créance de M. [B] [H] à l'encontre de M. [K] [N] représenté par Maître [A] [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire, au titre de sa demande reconventionnelle relative à l'indemnité d'occupation, à la somme mensuelle de 400 euros au titre du local occupé sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2012 et jusqu'à la date de complète libération des lieux intervenue le 4 décembre 2015. 

- dit que M. [K] [N] représenté par Maître [A] [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire, sera garanti par l'indivision [G], à savoir M. [J] [G], M. [Y] [G] et M. [G] [G], ainsi que par la SCI YANN, des condamnation prononcées au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle de 400 euros depuis le 1er janvier 2012 jusqu'au 4 décembre 2015.

- fixé la créance de M. [B] [H] à l'encontre de M. [K] [N], représenté par Maître [A] [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire, au titre de sa demande reconventionnelle relative à l'astreinte définitive pour la période du 19 septembre 2012 au 19 juin 2013, à hauteur de 20 euros par jour de retard, soit à la somme de 5.460 euros ; et pour la période du 20 juin 2013 au 4 décembre 2015 à hauteur de 100 euros par jour de retard.

- dit que Monsieur [K] [N] représenté par Maître [A] [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire, sera garanti par l'indivision [G], à savoir M. [J] [G], M. [Y] [G] et M. [G] [G], ainsi que la SCI YANN, des condamnations prononcées au titre de l'astreinte définitive pour la période du 19 septembre 2012 au 19 juin 2013, et pour la période du 20 juin 2013 au 4 décembre 2015.

- débouté M. [H] de sa demande reconventionnelle au titre des dommage et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'impossibilité d'user paisiblement du terrain sur lequel se trouve le local objet du litige à l'encontre de M. [K] [N], représenté par Maître [A] [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire. 

- condamné l'indivision [G] à savoir M. [J] [G], M. [Y] [G] et M. [G] [G] ainsi que la SCI YANN, à payer à M. [H] au titre de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts, une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de leur résistance abusive pour s'opposer à la libération des lieux par le locataire gérant.

- débouté M. [H] de sa demande reconventionnelle sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile, tendant à l'octroi de dommages et intérêts. 

- débouté la SCI YANN et M. [J] [G] de leur demande reconventionnelle tendant à voir condamner M. [N] tenu de les garantir et relever de toutes condamnation qui pourraient être prononcées à leur encontre. 

- débouté la SCI YANN et M. [J] [G] de leur demande reconventionnelle tendant à voir condamner solidairement M. [Y] [G] et M. [G] [G] à les garantir et relever de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

- débouté M. [Y] [G] et M. [G] [G] de leur demande reconventionnelle tendant à voir condamner M. [N] tenu de les garantir et relever de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre. 

- condamné la SCI YANN et l'indivision [G], à savoir M. [J] [G], M. [Y] [G] et M. [G] [G] à payer in solidum les entiers dépens relatifs à la seule instance présente, qui ne comprendront pas les constats d'huissier non visés expressément. 

- condamné la SCI YANN et l'indivision [G], à savoir M. [J] [G], M. [Y] [G] et M.[G] [G], à payer in solidum la somme de 1.500 euros à M. [B] [H] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

- débouté M. [B] [H] de sa demande formée à l'encontre de M. [K] [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

- Dit la présente décision opposable à la SCI BM & PARTNERS. 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples et/ou contraires. 

- dit n'y avoir pas lieu à exécution provisoire.



Par déclaration du 29 septembre 2017, MM. [G] et [Y] [G] ont interjeté appel de ce jugement à l'encontre de M. [H], la SCI BM & PARTNERS, Me [Y] ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [K] [N], M. [K] [N] exerçant sous l'enseigne "LE VAL FLEURY", la SCI YANN et M. [J] [G]. 



Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 8 janvier 2019, MM. [G] et [Y] [G] demandent à la cour de : 



Vu les dispositions de l'article 1319, 1134 et 1743 du Code Civil

Vu le bail commercial initial

Vu l'acte de cession du fonds de commerce régulièrement enregistré le 28 janvier 2008

Vu les actes de cession des biens immobiliers

Vu les pièces communiquées aux débats



- Constater l'incompétence de la Cour pour statuer sur la caducité de l'appel en application de l'article 914 du C.P.C.

- En tout état de cause, dire et juger que la caducité n'est pas encourue

Au fond

- Déclarer recevables et bien fondés MM. [G] et [Y] [G] en leur appel du jugement du 26 juillet 2017

- Infirmer le jugement du 26 juillet 2017 de la Chambre 5 Section 3 du Tribunal de Grande Instance de Bobigny en ce qu'il a : 

- débouté M. [Y] [G] et M. [G] [G] de leur demande tendant à voir le bail initial du 5 mars 1998 cédé à M. [P] [E] [G] le 25.01.08 opposable à M. [H], en ce qu'il comprendrait le lot n° 3

- dit que la libération de la partie des locaux occupée sans droit ni titre et donnée en location gérance sans titre de propriété et sans fonds de commerce pouvant concerner ladite partie est devenue effective au 4.12.15; 

- fixé la créance de Mr [H] à l'encontre de M. [N] représenté par Me [Y] au titre de sa demande relative à l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 400 € au titre du local occupé sans droit ni titre depuis le 1.01.12 et jusqu'à la libération des lieux intervenue le 4.12.15 

- dit que Monsieur [K] [N] représenté par Me [Y] sera garanti par l'indivision [G] et par la SCI YANN des condamnations prononcées au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle de 400 € depuis le 1.01.12 jusqu'au 4.12.15 

- fixé la créance de Mr [H] à l'encontre de Mr [N] représenté par Me [Y] au titre de sa demande relative à l'astreinte définitive pour la période du 19.9.12 au 19.6.13 à hauteur de 20 € par jour de retard soit à la somme de 5460 € et pour la période du 20.6.13 au 4.12.15 à hauteur de 100 € par jour de retard 

- dit que Mr [N] représenté par Me [Y] sera garanti par l'indivision [G] et par la SCI YANN, des condamnations prononcées au titre de l'astreinte définitive pour la période du 19.9.12 au 19.6.13 et pour la période du 20.6.13 au 4.12.15

- condamné l'indivision [G] et la SCI YANN, à payer à Mr [H] au titre de sa demande en dommages et intérêts une somme de 5000 € à titre de dommages intérêts du fait de leur résistance abusive pour s'opposer à la libération des lieux par le locataire gérant 

- débouté Mr [Y] [G] et Mr [G] [G] de leur demande tendant à voir condamner Monsieur [N] à les garantir et relever de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre 

- condamné la SCI YANN et l'indivision [G] à payer in solidum les dépens

- condamné la SCI YANN et l'indivision [G] à payer in solidum la somme de 1500 € à Mr [H] au titre de l'article 700 du CPC

- débouté les parties de leurs demandes plus amples et/ou contraires.

Statuant à nouveau

- constater que le bail commercial initial du 5 mars 1998 portait sur les lots n°1 et 3 de la copropriété

- constater que le droit au bail du 5 mars 1998 a été cédé dans le cadre de la cession du fonds de commerce en date du 25 janvier 2008, régulièrement enregistré au SIE de Montreuil Est, le 28 janvier 2008, bordereau n°2008/53 Case n°9, lui conférant date certaine

- constater que M. [H] est devenu propriétaire du lot n°3 le 7 juillet 2011

- constater que le bail dont se prévaut M. [H] n'a jamais été signé par Mme [F] née [T]

En conséquence

- Dire et juger que le bail du 5 mars 1998 cédé le 25 janvier 2008 a acquis date certaine le 28 janvier 2008 en raison de son enregistrement au SIE de [Localité 3] Est, le 28 janvier 2008, bordereau n°2008/53 Case n°9, est opposable à M. [B] [H], acquéreur du lot n°3 par acte du 7 juillet 2011

- Débouter purement et simplement M. [B] [H] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, non-fondé à solliciter la fixation d'une indemnité d'occupation, non fondé à solliciter une astreinte définitive et non-fondé à solliciter des dommages intérêts

- Rejeter toutes autres demandes

En tout état de cause

- Condamner M. [B] [H] à payer à MM. [G] et [Y] [G] la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens de la procédure.



Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 3 juillet 2018, M. [H] et la SCI BM & PARTNERS demandent à la cour de : 



Vu les pièces versées au débat ;

Vu l'article 700 du Code de procédure civile ;



- dire l'appel des consorts [G] caduc ;

En tout état de cause,

- confirmer le jugement dans son principe ;

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny, en date du 26 juillet 2017 dans son quantum ;

En conséquence,

- condamner conjointement et solidairement les consorts [G] [G], [M] et [O], la SCI YANN, M. [K] [N] et son liquidateur Maître [A] [Y] à payer une somme de 117.000 € à M. [B] [H] au titre de la liquidation de l'astreinte fixée par l'ordonnance de référé à 100 € par jour de retard pour la période du 19 septembre 2012 au 04 décembre 2015 ;

- condamner conjointement et solidairement les consorts [G] [G], [M] et [O], la SCI YANN, M. [K] [N] et son liquidateur Maître [A] [Y] à payer une somme de 47.000 € au titre de l'indemnité d'occupation pour la période allant du mois de janvier 2012 au mois de décembre 2015, sur la base de 1.000 € par mois ;

- condamner conjointement et solidairement les consorts [G] [G], [M] et [O], M. [K] [N] et son liquidateur Maître [A] [Y], ainsi que la SCI YANN à verser à M. [B] [H] une somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- condamner les consorts [G], [M] et [O], M. [K] [N] et son liquidateur Maître [A] [Y], ainsi que la SCI YANN à verser chacun à M. [B] [H] une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les consorts [G], [M] et [O], M. [K] [N] et son liquidateur Maître [A] [Y], ainsi que la SCI YANN à verser à M. [B] [H] une somme de 15.000 € pour procédure abusive ;

A titre subsidiaire,

- constater que la demande faite à l'égard de M. [B] [H] s'analyse comme une demande de qualification de bail commercial 

En conséquence, 

- dire cette demande prescrite au visa de l'article l.145-60 du code de commerce ;

- débouter les appelants de leurs demandes ;

A titre infiniment subsidiaire, si le bail de 1998 était déclaré opposable à Monsieur [B] [H],

- constater l'occupation des consorts [G] sur la propriété appartenant à Monsieur [B] [H] ;

- constater l'absence d'exécution spontanée de l'ordonnance de référé critiquée;

En conséquence,

- condamner conjointement et solidairement les consorts [G] [G], [M] et [O], la SCI YANN, M. [K] [N] et son liquidateur Maître [A] [Y] à payer une somme de 117.000 € à M. [B] [H] au titre de la liquidation de l'astreinte fixée par l'ordonnance de référé à 100 € par jour de retard pour la période du 19 septembre 2012 au 04 décembre 2015 ;

- condamner conjointement et solidairement les consorts [G] [G], [M] et [O], la SCI YANN, M. [K] [N] et son liquidateur Maître [A] [Y] à payer une somme de 47.000 € au titre de l'indemnité d'occupation pour la période allant du mois de janvier 2012 au mois de décembre 2015, sur la base de 1.000 € par mois ;

- condamner conjointement et solidairement les consorts [G] [G], [M] et [O], M. [K] [N] et son liquidateur Maître [A] [Y], ainsi que la SCI YANN à verser à M. [B] [H] une somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- condamner les consorts [G], [M] et [O], M. [K] [N] et son liquidateur Maître [A] [Y], ainsi que la SCI YANN à verser chacun à M. [B] [H] une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner les consorts [G], [M] et [O], Monsieur [K] [N] et son liquidateur Maître [A] [Y], ainsi que la SCI YANN à verser à M. [B] [H] une somme de 15.000 € pour procédure abusive ;

En tout état de cause,

- condamner les consorts [G], [M] et [O], Monsieur [K] [N] et son liquidateur Maître [A] [Y], ainsi que la SCI YANN aux entiers dépens.



Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 11 janvier 2019, la SCI YANN et M. [J] [G] demandent à la cour de : 



Vu les articles 1319, 1134 et 1743 du Code Civil, 

Vu le bail commercial initial, 

Vu l'acte de cession du fonds de commerce régulièrement enregistré le 28 janvier 2008, 

 

Infirmer le jugement rendu le 26 juillet 2017 en ce qu'il a : 

- dit que le bail commercial initial du 5 mars 1998, cédé à M. [P] [G] le 25 janvier 2008 était inopposable à M. [B] [H], 

- fixé la créance de M. [B] [H] à l'encontre de M. [K] [N], représenté par Maître [A] [Y], ès-qualités de liquidateur judiciaire, au titre de l'indemnité d'occupation, à la somme mensuelle de 400 € depuis le 1er janvier 2012 et jusqu'au 4 décembre 2015. 

- dit que M.[K] [N], représenté par Maître [A] [Y] ès qualités de liquidateur judiciaire, sera garanti par M. [J] [G], M. [Y] [G] et M. [G] [G], ainsi que par la SCI YANN, des condamnation prononcées au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle de 400 € depuis le 1er janvier 2012 jusqu'au 4 décembre 2015. 

- fixé la créance de M. [B] [H] à l'encontre de M. [K] [N], représenté par Maître [A] [Y] ès-qualités de liquidateur judiciaire, au titre de sa demande relative à l'astreinte définitive : 

o Pour la période du 19 septembre 2012 au 19 juin 2013, à hauteur de 20 euros par jour de retard, soit, à la somme de 5.460 euros ; 

o Et pour la période du 20 juin 2013 au 4 décembre 2015 à hauteur de 100 euros par jour de retard.

- dit que M. [K] [N], représenté par Maître [A] [Y] ès qualités de liquidateur judiciaire, sera garanti par M. [J] [G], M. [Y] [G] et M. [G] [G], ainsi que par la SCI YANN, des condamnation prononcées au titre de l'astreinte définitive pour la période du 19 septembre 2012 au 19 juin 2013 et pour la période du 20 juin 2013 au 4 décembre 2015. 

- condamné M. [J] [G], M. [Y] [G] et M.[G] [G], ainsi que la SCI YANN à payer à Monsieur [H] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts du fait de leur résistance abusive à libérer les lieux, 

- débouté la SCI YANN et M. [J] [G] de leur demande reconventionnelle tendant à voir condamner M. [N] tenu de les garantir et relever de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

- condamné la SCI YANN, M. [J] [G], M.[Y] [G] et M. [G] [G] à payer in solidum les entiers dépens, 

- condamné la SCI YANN, M. [J] [G], M. [Y] [G] et M. [G] [G] à payer in solidum la somme de 1.500 € à M. [B] [H] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples et/ou contraires.

Et statuant de nouveau,

- Dire que le bail du 5 mars 1998 est opposable à M. [H], 

- Débouter purement et simplement M.[H] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions et le déclarer non fondé à solliciter la fixation d'une indemnité d'occupation, d'une astreinte et de dommages et intérêts, 

- Condamner M. [H] à payer à la SCI YANN et à M. [J] [G], à chacun, la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC, 

- Condamner M. [H] aux entiers dépens, dont recouvrement au profit de Maître Eléonore DANIAULT, avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.



Me [Y], intimé en qualité de liquidateur judiciaire de M. [N], n'a pas constitué avocat.



M. [N], intimé à titre personnel, n'a pas constitué avocat. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 janvier 2019.





MOTIFS



A titre liminaire, le jugement entrepris a dit que la SCI BM & PARTNERS est irrecevable en toutes ses demandes et que le jugement lui est opposable, ce dont celle-ci n'a pas sollicité l'infirmation, la cour relevant que la SCI BM & PARTNERS ne forme pas de demandes en cause d'appel. 



La cour rappelle que par application de l'article 472 du code de procédure civile, 'Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.'.



Sur la caducité de l'appel



M. [H] et la SCI BM & PARTNERS soutiennent que l'appel est caduc faute pour les appelants d'avoir signifié dans le délai légal leur déclaration d'appel à M. [N] et en l'absence de signification de ladite déclaration d'appel à Me [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [N].



Les appelants prétendent que la cour est incompétente pour statuer sur la caducité de l'appel et qu'en tout état de cause, la déclaration d'appel et leurs conclusions ont bien été signifiées dans le délai à M. [N]; qu'il n'y avait pas lieu de signifier la déclaration d'appel à Me [Y] ès qualités dés lors que sa mission avait pris fin suite à la clôture pour insuffisance d'actif. 



Par application de l'article 914 du code de procédure civile, applicable à l'espèce, le conseiller de la mise en état, est seul compétent depuis sa désignation et jusqu'à la clôture de l'instruction, pour prononcer la caducité ou l'irrecevabilité de l'appel. 



La cour rappelle que la déclaration d'appel est du 29 septembre 2017.



La cour constate que par lettre du greffe en date du 06/11/2017, il a été demandé aux appelants de signifier la déclaration d'appel dans le mois du présent avis à M. [K] [N], ce qui en l'espèce a été fait puisque la déclaration d'appel a été signifiée par MM. [G] et [Y] [G] à M. [K] [N] par acte d'huissier du 01/12/2017 selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile.



Les appelants ont également fait signifier leurs conclusions du 27/12/2017 à M. [N] par acte d'huissier du 22/01/2018 selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile.



Les actes de signification ont été remis au greffe avec copie aux avocats des intimés.



Il n'est pas discuté que la déclaration d'appel n'a pas été signifiée par les appelants à Me [Y], intimé ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [N].



L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 janvier 2019.



Faute de démontrer que la cause de la caducité serait survenue ou aurait été révélée postérieurement au dessaisissement du conseiller de la mise en état, M. [H] et la SCI BM & PARTNERS sont irrecevables à soulever la caducité de l'appel devant la cour de céans.



Par ailleurs, la cour observe que le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé par jugement en date du 31/01/2017 la clôture de la procédure de liquidation qui avait été ouverte, par jugement du 19/03/2014, à l'égard de M. [K] [N] pour insuffisance d'actif. 



La clôture de la liquidation judiciaire a donc mis fin aux fonctions de Me [Y].



Dans ces conditions, les demandes formées à l'encontre de Me [Y] ès qualités par les parties ne peuvent prospérer en cause d'appel puisque celui-ci ne représente plus M. [N].



Par ailleurs, seuls les appelants ont justifié avoir signifié leurs conclusions à M. [K] [N], s'agissant de celles du 27 décembre 2017. 



Il s'ensuit que la cour n'est pas régulièrement saisie des demandes formées contre M. [K] [N] par M. [H] en ce qu'il demande l'infirmation des quantum des condamnations prononcées à l'encontre de M. [N], la cour restant saisie des condamnations prononcées à son encontre en première instance. 



Enfin, dans leurs écritures, M. [H] et la SCI BM & PARTNERS ont également soulevé l'irrecevabilité de l'appel faute pour les consorts [G] de démontrer leur qualité à agir au motif qu'ils ne produisent pas l'acte au terme duquel l'indivision successorale née du décès de M. [P] [E] [G] aurait été déclarée titulaire du fonds de commerce selon les droits et portions qu'ils déclarent détenir. Mais la cour relève que dans le dispositif de leurs écritures, qui seul saisit la cour par application de l'article 954 du code de procédure civile, il n'a pas été demandé de voir déclarer l'appel irrecevable mais seulement caduc ; que le motif invoqué tendant au défaut de qualité à agir est un motif d'irrecevabilité de l'appel et non de caducité de sorte que la cour n'en est pas saisie.



A titre surabondant, la cour relève, à l'instar de l'exposé des motifs du jugement entrepris, que des suites du décès de M. [P] [E] [G] le [Date décès 1] 2008, le fonds a été transmis aux consorts [G] ès qualités d'héritiers (succession composée initialement de ses onze frères et soeurs et de sa mère), avant de faire l'objet de donations, et d'une indivision successorale au profit de M. [J] [G] (détenant 9/11e de l'indivision), M. [Y] [G] (détenant 1/11e de l'indivision), et M. [G] [G] (détenant 1/11e de l'indivision), l'origine de propriété du fonds de commerce étant détaillée et suffisamment établie par l'acte de location gérance du 26 novembre 2010 dressé par Me [N] [W], notaire, ainsi que par les actes de dévolution successorale et de notoriété des 19/12/2008 et 16/01/2009 versés aux débats. 



MM. [J] [G], [Y] [G] et [G] [G] sont bien propriétaires indivis dans le cadre d'une indivision successorale du fonds de commerce de café-restaurant sis [Adresse 4].



Sur la propriété du lot 3



En cause d'appel, les parties ayant conclu ne discutent pas la propriété de M. [H] du lot 3 sur lequel se trouve le local abritant la chambre froide, laquelle était contestée en première instance par M. [N] et Me [Y] ès qualités.



La cour rappelle qu'aux termes du bail commercial du 5 mars 1998, les lieux sont décrits comme suit : 

'Au rez-de-chaussée et à gauche de l'entrée de l'immeuble [Adresse 9] : une grande salle de restaurant avec bar au fond et à gauche ' WC hommes et femmes ' cuisine avec arrière-cuisine, auxquelles on accède directement de la salle de restaurant. 

A droite de l'entrée de l'immeuble sis [Adresse 9] : une seconde salle de restaurant ainsi qu'un jardin terrasse et un garage auxquels on accède par la seconde salle de restaurant décrite ci-dessus. 

Au sous-sol : une cave partie voûtée, partie droite'. 



Le règlement de copropriété établi le 31 octobre 2007 précise, au chapitre désignation, que l'ensemble immobilier est composé de : 

- Un bâtiment existant sur rue, à l'angle des voies dénommées [Adresse 10], noté A, à usage de commerce en rez-de-chaussée et d'habitation au 1 er étage à aménager, 

- Un terrain attenant dont l'assiette est destinée à accueillir un second bâtiment noté B, accolé au bâtiment A, à usage de commerce en rez-de-chaussée et de logements sur trois niveaux. 

 

Ont été créés les lots n°1, 2 et 3 dont la désignation est la suivante : 

- Lot numéro un : local commercial à usage de restaurant, situé au rez-de-chaussée du bâtiment A existant avec cave, accessible depuis la rue. 

- Lot numéro deux : un plateau à aménager en trois logements, situé au premier étage du bâtiment A existant, accessible depuis le lot n°3 défini ci-dessous. 

- Lot numéro trois : le droit à construire du bâtiment B projeté conformément au permis de construire susmentionné. 



Les permis de construire et de démolir des 12 juin 2006 et 15 février 2007 visés au règlement de copropriété, et devenus depuis caducs, prévoyaient la démolition d'une construction (abri de jardin) attenante au bâtiment existant et d'un garage qui sont situés sur ce qui est devenu, par la suite le lot 3, afin d'y édifier un immeuble de commerce et d'habitation. 



Le 'jardin terrasse et garage' mentionnés dans le bail du 5 avril 1998 correspondent au lot 3 comprenant les constructions qui devaient être démolies.



M. [B] [H] a versé aux débats une attestation du notaire et du géomètre expert qui ont dressé le règlement de copropriété et l'état descriptif de division selon lesquelles la pièce litigieuse, à savoir la chambre froide du café-restaurant, se situe sur le lot 3 et elle correspond, au vu du plan du permis de démolir, à la construction attenante au bâtiment existant qui devait faire l'objet d'une démolition dans le cadre de la mise en copropriété de l'immeuble existant et de l'édification du bâtiment B. 



M. [H] justifie avoir acquis le lot 3, lequel a été divisé en lots à créer numérotés 4 à 7 , selon acte de vente en date du 7 juillet 2011 dressé par Me [U], notaire. 



Comme l'a retenu le jugement entrepris, M. [H] rapporte ainsi la preuve de la propriété qu'il revendique sur le lot de copropriété numéro 3 comprenant le local litigieux où se trouve la chambre froide du café-restaurant.



Sur l'opposabilité du bail commercial du 5 mars 1998 à M. [H]



Les appelants et M. [J] [G] et la SCI YANN font valoir que la cession du fonds de commerce de M. [F] et Mme [T] à M. [P] [E] [G] le 25 janvier 2008 précise que le bail court depuis 1998 et s'est poursuivi par tacite reconduction depuis mars 2007 ; que le droit au bail a été cédé avec le fonds de commerce de sorte que la cession enregistrée au SIE de [Localité 3] Est le 28 janvier 2008 lui donne ainsi date certaine avant l'acquisition par M. [H] du lot 3 ; que le bail du 5 mars 1998 et l'acte de cession du 25 janvier 2008 désignent une assiette du bail inchangée comprenant le jardin terrasse et garage correspondant au lot 3 devenu la propriété de M. [H], et sur lequel se trouve la chambre froide, ainsi que le local commercial correspondant depuis la mise en copropriété au lot 1. Ils ajoutent qu'ainsi, contrairement aux énonciations de l'acte de vente du lot 3 à M. [H], le bien n'était pas libre de location puisque le bail se poursuivait par tacite reconduction ; que même si M. [H] a été tenu dans l'ignorance le cas échéant de l'existence du bail, celui-ci lui est opposable par application de l'article 1743 du code civil ; qu'il lui appartient de se retourner contre la SCI IMMINVEST et la SCI DU [Adresse 4]. Ils soutiennent que le bail du 6 novembre 2007 produit en cause d'appel par M. [H] n'est pas enregistré, n'a pas date certaine ; qu'il ne fait pas mention du bail précédent ; que le bail est consenti à M et Mme [F] mais que celle-ci, qui est propriétaire du fonds de commerce qu'elle a acquis avant son mariage avec M. [F], n'a ni paraphé les pages, ni signé l'acte de sorte que ce bail litigieux est dépourvu de toute force probante ; qu'ils disposent donc d'un titre pour occuper le lot 3 résultant du bail du 5 novembre 1998 qui est opposable à M. [H].



M. [H] et la SCI BM ET PARTNERS soutiennent que M. et Mme [F] ne pouvaient que céder le droit au bail qui avait été régularisé entre eux et la société IMMINVEST le 6 novembre 2007 lequel ne porte pas sur le lot 3 mais a pour assiette le seul lot 1 ; que ceux-ci ne pouvaient pas céder à M. [P] [G] plus de droits qu'ils n'en détenaient ; que c'est pour cette raison que les consorts [G] n'ont donné en location gérance que le local commercial correspondant au lot 1 avec un loyer mensuel de 2000 euros correspondant au loyer stipulé dans le bail du 6 novembre 2007. Ils ajoutent que la cession du 25 janvier 2008 n'a en tout état de cause pas été signifiée à la société IMMINVEST par application de l'article 1690 du code civil, de sorte que la cession du fonds de commerce est inopposable à cette dernière et à M. [H]. Les intimés précisent qu'en outre Mme [F] [F] s'était engagée à vendre le fonds de commerce avec établissement d'un nouveau bail à M. [P] par acte du 28 mars 2007 avec faculté de substitution au profit de l'acquéreur du fonds ; que M. [P] [G] devait substituer ladite SCI ; que c'est dans ces circonstances qu'un nouveau bail a été établi le 6 novembre 2007 entre la SCI IMMINVEST (dont le gérant est M. [P]) et les époux [F] ; que le 31 octobre 2007 dans le prolongement de cette promesse, les lots 1,2,3 étaient cédés à la SCI IMMINVEST qui renonçait à acquérir le fonds de commerce. Ils soutiennent que c'est ce bail seul qui pouvait être cédé par les consorts [F] et non celui de 1998 devenu caduc. 



Par application de l'article 1743 alinéa 1 du code civil : 'Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.'.



Il s'ensuit que le bail authentique ou qui a date certaine est opposable à l'acquéreur quand bien même l'acte d'acquisition ne fait pas mention de l'existence d'un bail. 



La cour observe que tous les actes versés aux débats sont des copies. 



Il est constant que l'acte de vente notarié en date du 7 juillet 2011 entre la SCI IMMINVEST et M. [H] précise que les biens vendus sont libres de location ou d'occupation. 



La cour rappelle que la SCI [Adresse 4], dont le gérant est M. [F], a donné à bail par acte sous seing privé du 5 mars 1998 à Mme [T], immatriculée au RCS et exerçant en son nom personnel une activité de café-restaurant, les locaux commerciaux correspondant, suite à la mise en copropriété de l'immeuble en 2007, au lot 1 (local commercial) et au lot 3 décrit au bail comme étant un jardin et un garage.



Il est versé aux débats l'acte sous seing privé du 6 novembre 2007 établi entre d'une part la SCI IMMINVEST, qui venait d'acquérir le 31 octobre 2007 de la SCI [Adresse 11] les lots 1,2, 3 , et d'autre part M. [F] et Mme [T] épouse [F] portant bail commercial moyennant un loyer de 24 000 euros/an HT/H. L'assiette de ce bail, à savoir, au rez-de-chaussée du bâtiment A existant avec cave, un local commercial à usage de café-restaurant accessible depuis la rue, correspond au lot 1. 



L'acte du 6 novembre 2007 est paraphé et signé par M. [F].



Mais alors que Mme [T] épouse [F] est co-preneur, l'acte du 6 novembre 2007 n'est ni paraphé, ni signé par cette dernière et il n'est fait aucune mention d'un pouvoir ou mandat qu'elle aurait confié à son époux pour la représenter à l'acte. Il s'ensuit que cet acte est dépourvu d'effet et qu'il ne peut avoir mis fin ou avoir rendu caduc le bail du 5 novembre 1998 comme le prétend M. [H].



La promesse de vente du fonds de commerce à la SCI IMMINVEST du 28 mars 2007 ne s'étant pas réalisée, cette non réalisation rend inopérant les moyens développés par M. [H] sur l'éventuelle substitution de M. [P] [G], qui est contestée par les appelants, dans ladite vente et est sans incidence sur la validité de l'acte du 6 novembre 2007 non paraphé et non signé par le co-preneur.



La cour relève que si l'acte de vente notarié en date du 27 avril 2008 du lot 1 (local commercial) à la SCI YANN par la SCI IMMINVEST mentionne qu'il a été remis à l'acquéreur le contrat de location en sa possession, la date du bail n'est pas précisé. Mais il ressort des motifs du jugement en date du 22 mai 2018 du tribunal de grande instance de Bobigny que le cahier des conditions de vente de l'adjudication du bien immobilier déposé au greffe le 12 mai 2015 comportait en annexe le bal commercial du 5 mars 1998.

Le fait que le contrat de location-gérance du 26 novembre 2010 mentionne un descriptif de l'assiette du bail ne comprenant pas 'le jardin et garage' ne vaut pas renonciation non équivoque des consorts [G] à se prévaloir du bail du 5 mars 1998, ledit acte de location-gérance passé en la forme authentique ne se référant d'ailleurs qu'à ce seul titre. 



Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2008, M. [F] et Mme [T] épouse [F] ont cédé leur fonds de commerce de café-restaurant comprenant le droit au bail du 5 novembre 1998 à M. [P] [E] [G]. 



Il est exact que seules 5 pages sur 21 sont versées aux débats par les consorts [G]. Mais la cour relève que les pages produites, à savoir la 1ère page paraphée par les parties et la page 21, signée, portant mention des parties, de la date, de l'enregistrement et les trois autres pages, également paraphées, sur l'origine de propriété et le droit au bail sont suffisantes eu égard au litige.



L'acte de cession du fonds de commerce a été enregistré à la SIE DE MONTREUIL EST le 28 janvier 2008, bordereau 2008/53 Case 9, les frais d'enregistrement s'élevant à la somme de 8850 euros. Cet acte, qui déclare que le bail du 5 mars 1998 est annexé aux présentes dans son intégralité, détaille les éléments essentiels du bail à savoir sa date de signature, sa date d'effet et de fin, le montant du loyer initial, l'activité et il comporte un descriptif précis des locaux correspondant à l'intégralité de l'assiette du bail du 5 mars 1998. Il est également mentionné que ce bail se poursuit par tacite reconduction depuis le 5 mars 2007. 



L'assiette du bail cédé avec le fonds de commerce est ainsi inchangée par rapport aux mentions figurant dans le bail du 5 mars 1998 et elle correspond aux lots 1 et 3.



L'enregistrement de la cession du fonds de commerce comprenant le droit au bail le 28 janvier 2008 confère date certaine à ce bail, ce avant l'acquisition par M. [H] en juillet 2011 du lot 3.



Le bail lui est donc opposable par application de l'article 1743 du code civil précité.



M. [H] se prévaut de ce que la cession du fonds de commerce n'a pas été signifiée ni son auteur la SCI IMMINVEST, ni à lui-même par application de l'article 1690 du code civil. 



N'étant pas propriétaire du lot n°3 à la date de la cession du fonds de commerce, la signification n'avait pas à lui être faite. 



Ni les appelants ni M. [J] [G] n'ont pu produire de signification de la cession du 25 janvier 2008 à la SCI IMMINVEST, propriétaire des lots 1 et 3 à la date de la cession. 



Mais cette absence de signification de l'acte est sans incidence sur la validité de la cession du fonds de commerce, comprenant le droit au bail du 5 mars 1998, intervenue entre M. et Mme [F] d'une part et M. [P] [E] [G] d'autre part. 



La SCI YAN, venant aux droits de la SCI IMMINVEST en ce qui concerne le lot n°1, ne conteste pas que cette cession du droit au bail lui est opposable. 



La cour relève que dans le dispositif de ses écritures, M. [H] demande à titre subsidiaire de constater que la demande faite à son égard s'analyse comme une demande de qualification de bail commercial et de dire cette demande prescrite au visa de l'article L.145-60 du code de commerce.



Mais la cour observe que les consorts [G] ne demandent pas de voir requalifier l'occupation du lot 3 en bail commercial mais de dire que le bail du 5 mars 1998, lequel comprend dans son assiette le lot 3, est opposable à M. [H] de sorte que ce dernier sera débouté de sa demande de voir requalifer la demande des consorts [G] et de la voir déclarer prescrite. 

 

Sur les conséquences de l'opposabilité du bail



M. [H] sollicite une indemnité d'occupation de 400 euros/mois pour l'occupation du lot 3 que conteste les intimés au prétexte qu'ils sont titulaires d'un titre. M. [G] et [Y] [G] ajoutent que M. [H] peut seulement solliciter de la SCI YANN la part lui revenant sur le loyer régulièrement versé, et éventuellement révisé, par l'indivision [G] à la SCI YANN dans les limites du loyer contractuellement prévu dans le bail d'origine ; que les comptes qui doivent intervenir entre les deux propriétaires sont étrangers à l'indivision [G] locataire. 



La cour relève que si MM. [O], [Y] et [G] [G] occupent valablement le lot 3 appartenant à M. [H], en exécution du bail du 5 mars 1998 et de la cession du 25 janvier 2008, ils ne justifient pas avoir versé de loyer à M. [H] en contrepartie de leur occupation et la SCI YANN ne rapporte pas davantage la preuve qu'elle aurait reversé des loyers à M. [H].



Le loyer du bail du 5 mars 1998 portant sur l'intégralité de l'assiette du bail, la SCI YANN a nécessairement appelé les loyers de MM. [J] [G], [Y] [G] et [G] [G] tant pour le lot 1 que pour le lot 3. 



Par conséquent il appartient à la SCI YANN de verser à M. [H] la part des loyers qu'il aurait dû percevoir, correspondant au lot n°3, depuis qu'il en est propriétaire.



Le loyer initial du bail du 5 mars 1998 est de 19 000 francs/an, soit 2896,57 euros annuels, avec révision triennale.



Aucune quittance de loyer ni décompte locatif n'ont été produits par les consorts [G] et la SCI YANN mais il résulte du contrat de location gérance du 26 novembre 2010 que la redevance mensuelle a été fixée à la somme de 5 772,72 euros, payable mensuellement s'appliquant pour 2000 euros à la redevance des murs due par le bailleur (à savoir MM. [G] [G], [Y] [G] et [J] [G] ainsi désignés à l'acte) à la SCI YANN et pour 1 772,72 euros à la location du fonds de commerce. 



Il en résulte qu'à cette date, le loyer du bail du 5 mars 1998 était de 2000 euros/mois. 



Le lot 3, désigné au bail du 5 mars 1998, comme correspondant au jardin et garage, sur lequel a été édifiée la chambre froide attenante au local commercial, est d'une superficie de 124m². 



Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de fixer la part du loyer revenant à M. [H] pour le lot 3 lui appartenant faisant partie de l'assiette du bail du 5 mars 1998 à la somme de 400 euros/mois du 1er janvier 2012, comme il le sollicite, jusqu'au 4 décembre 2015, date à laquelle la SCI MARLOU a acquis les locaux de la SCI YANN étant relevé que si M. [B] [H] a récupéré les clés du local litigieux le 1