Cour d'Appel · 1ère Chambre — 8 octobre 2019

PS/MC



Numéro 19/3939





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 08/10/2019 







Dossier : N° RG 17/02258 - N° Portalis DBVV-V-B7B-GS6W 





Nature affaire :



Demande tendant à obtenir la livraison de la chose ou à faire sanctionner le défaut de livraison







Affaire :



Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], SARL [Adresse 12]



C/



SCI CRISTAL, SCI [Adresse 11], SCP YANN MAYMAUD ET THIERRY PORET



















Grosse délivrée le :



à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 08 octobre 2019, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 04 juin 2019, devant :



Monsieur SERNY, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame MIQUEU, adjoint administratif, faisant fonction de greffière, présente à l'appel des causes,





Monsieur CASTAGNE, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries en présence de Monsieur SERNY et en a rendu compte à la Cour composée de :



Monsieur CASTAGNE, Conseiller, faisant fonction de Président

Madame ROSA SCHALL, Conseiller, 

Monsieur SERNY, Conseiller





qui en ont délibéré conformément à la loi.











dans l'affaire opposant :









APPELANTES :



Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] agissant poursuites et diligences de son syndic, la Société CGS DEPARTEMENT GESTION, SARL représentée par son gérant en exercice, dont le siège social est

[Adresse 6]

[Localité 8]



Représenté par Me MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

assisté de Me MORIN, avocat au barreau de l'ESSONNE



SARL [Adresse 12] agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice 

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représentée par Me MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

assistée de Me MORIN, avocat au barreau de l'ESSONNE







INTIMEES :



SCI CRISTAL

[Adresse 16]

[Localité 9]



Représentée et assistée par Me Jean BAGET de la SCP CLAVERIE/BAGET, avocat au barreau de PAU





SCI [Adresse 11] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 10]



Représentée par Me Vincent LIGNEY de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR-DANGUY, avocat au barreau de PAU

Assisté de Me Anne-Isabelle TORTI, avocat au barreau de PARIS



SCP YANN MAYMAUD ET THIERRY PORET, notaires, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Localité 2]



Représentée par Me Karine LHOMY de la SCP ARNAUD DOMERCQ-KARINE LHOMY, avocat au barreau de PAU

assistée de Me Christophe VALERY, du cabinet PILLON-VALERY-BOURREL, avocats associés, avocat au barreau de CAEN











sur appel de la décision 

en date du 20 AVRIL 2017

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES



Vu l'acte d'appel initial du 19 juin 2017 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle,



Vu le jugement rendu le 20 avril 2017 par le tribunal de grande instance de TARBES, qui : 

*Rejette les fins de non recevoir tirées de la prescription et du défaut dïntérêt

a agir.

*Déboute le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 11]

et la S.A.R.L [Adresse 12] de l'ensemble de leurs demandes.Déboute la S.C.I [Adresse 11] de ses demandes de dommages et intérêts,

d'expulsion et d'exécution provisoire.

*Condamne le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 15]) [Adresse 11]

et la S.A.R.L [Adresse 12] à payer, au titre de l'article 700 du

code de procédure civile :

- la somme de 1.200 euros à la S.C.I CAMDsTO AZUL,

- la somme de 1.200 euros à la S.C.I CRISTAL.

- la somme de 1.200 euros à la S.C.P Ysum MAYMAUD ET THIERRY PORET, Notaires.

* Condamne le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 11]

et la S.A.R.L [Adresse 12] aux dépens.

* Autorise Maître [C], avocat, à recouvrer les dépens conformément aux

dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 avril 2019 par la SCP YANN MAYMAUD & THIERRY PORET NOTAIRES immatriculée RCS LISIEUX D 326 877 370,



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 06 mars 2018 par la SCI CRISTAL immatriculée RCS PAU 498 362 649,



Vu les conclusions sur le fond (n°3) transmises le 15 janvier 2019 par la SCI [Adresse 11] immatriculée au RCS NANTERRE 480 669 043,



Vu les conclusions (n°3) transmises le 03 mai 2019 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] immatriculé RCS PAU 518 757 703 et par la SARL [Adresse 12] immatriculée RCS LILLE B 528 960 024,



Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 09 mai 2019 conformément au calendrier de procédure annoncé depuis 2018,



Vu les conclusions d'irrecevabilité déposées le 24 mai 2019 par la SCI [Adresse 11],



Vu les conclusions (n°4) déposées transmises le 24 mai 2019 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] et par la SARL [Adresse 12],



Vu les conclusions sur le fond (n°4) transmises le 29 mai 2019 par la SCI [Adresse 11],



Le rapport ayant été fait oralement à l'audience.



MOTIFS



Les demandes de donner acte ou de constatation sont irrecevables pour être sans portée.



Sur la recevabilité des conclusions d'appel du syndicat des copropriétaires et de la SARL [Adresse 12]



Les conclusions n°4 du syndicat des copropriétaires et de la SARL [Adresse 12] sont irrecevables de droit pour être postérieures à l'ordonnance de clôture.



Les conclusions n°3 sont irrecevables pour avoir été déposées 6 jours avant l'ordonnance de clôture le vendredi 03 mai 2019 à 10 h 56 alors que l'avocat destinataire ne disposait en pratique que deux jours ouvrables et demi pour y répondre, puisque le mercredi 08 mai 2019 était un jour férié. Eu égard à la difficulté du dossier, les conclusions n°3 méconnaissent le principe du contradictoire et seront écartées des débats par application de l'article 16 du code de procédure civile.



La cour statuera donc en lecture des conclusions n°2 transmises le 15 janvier 2018 par le syndicat des copropriétaires et la SARL [Adresse 12].



Les moyens d'irrecevabilité des conclusions n° 3 et n° 4 de la Société [Adresse 11] et du syndicat des copropriétaires seront donc accueillis ; ces conclusions seront par conséquent écartées des débats.



En raison du maintien de l'ordonnance de clôture, toutes les conclusions postérieures seront aussi déclarées irrecevables.



L'opération de promotion et l'échec de l'exploitation envisagée à l'origine



A) Chronologie des actes publiés au fichier immobilier



Selon acte du 20 octobre 2005 reçu par Me [S], la SCI [Adresse 11], alors non encore immatriculée, a acquis des consorts [Y] au prix de 228.670 euros H.T. un immeuble à usage commercial cadastré à [Localité 13] section BY n°[Cadastre 3] au [Adresse 4].

Cet acte a été ultérieurement publié le 26 octobre 2005 volume 2005 P n° 5226.



Le 09 novembre 2005, le règlement de copropriété de la [Adresse 11] a été déposé au rang des minutes de la SCP de notaires YANN MAYMAUD ET THIERRY PORET. L'immeuble est affecté à l'usage de résidence de tourisme et pour partie à usage de commerce au rez-de-chaussée. 



La SCI [Adresse 11], inscrite au RCS de NANTERRE, sous la référence D 480 669 043 a été immatriculée le 31 décembre 2005 et a entrepris l'édification de la résidence de tourisme prévue pour vendre les lots en VEFA à des acquéreurs réunis en syndicat des copropriétaires ; sous ce régime, ces acquéreurs sont tenus de donner leurs lots à un bailleur unique pour y exploiter une activité commerciale, les loyers des baux commerciaux étant censés permettre l'équilibre financier de l'opération. 



Une telle opération présente les particularités suivantes

- les acquéreurs se voient offrir des possibilités de défiscalisation aux copropriétaires acquéreurs, les revenus de la résidence devant alors servir à rembourser les échéances des emprunts, 

- ils donnent les locaux par eux acquis en location à un preneur unique qui exploite une activité commerciale sous diverses contraintes, le premier bail n'autorisant pas la résiliation triennale (sauf procédure collective) par dérogation aux règles habituelles ;

- les bailleurs personnes civiles, optant pour l'assujettissement à la TVA, cette option leur permettant aussi de déduire la TVA immobilière mais avec le risque d'une récupération de ces déductions par le fisc si l'activité économique exploitée par les preneurs successifs vient à s'interrompre avant une durée de 20 ans (la récupération étant alors proportionnelle à la durée restant à courir entre la date de l'interruption et l'expiration de ces 20 ans).

- le risque tient à ce que la pérennité de l'activité commerciale n'est pas garantie pour toute la durée des prêts ; le niveau des loyers nécessaires à l'équilibre financier de l'investissement n'est pas garanti dans la durée ; en cas de pertes subies par l'exploitant et de procédure collective du preneur, chaque propriétaire de lot investisseur est exposé au risque de devoir négocier des loyers à un niveau qui ne permet plus d'équilibrer financièrement son opération ; 



Le 06 février 2006, le règlement de copropriété a été publié sous la référence 2006 P n°850. L'immeuble est ainsi divisé en 102 lots :

- les lots privatifs 1 à 10 du rez-de-chaussée sont décrits de telle manière qu'il n'y a aucun doute sur une affectation prévue pour être celle des services communs de la future activité hôtelière ;

- à l'exception des lots 23, 37, 51, et 65 destinés à un usage de service hôtelier, les lots 11 à 78 sont des lots d'habitation se répartissant sur 5 étages ;

- les lots 79 à 102 sont situés au sous-sol ; à l'exception du lot 79 qui est affecté aux services de l'activité hôtelière, il s'agit de places de parking pour automobiles.

L'acte contient ensuite les dispositions relatives à la répartition des charges communes et des charges spéciales.



Le 23 avril 2007 a été publié sous la référence 2007 P n° 2191 un premier modificatif de l'état descriptif de division de la copropriété qui avait été déposé le 08 mars 2007 au rang des minutes de la même SCP de notaires portant division de lots (le lot 29 devient 103 et 104, le lot 33 devient les lots 105 et 106, le lot 43 devient les lots 107 et 108, le lot 57 devient les lots 109 et 110 et le lot 74 devient le lot 111 à 112, la numérotation des autres lots reste inchangée). Il s'agit de modifications concernant les lots d'habitation qui passent ainsi de 102 à 107 lots.



Le 09 juillet 2007 a été publié sous la référence 2007 P n°3430, un second modificatif de l'état descriptif de division de la copropriété qui avait été déposé le 01 juin 2007 au rang des minutes de la même SCP de notaires portant division de lots ; ce second modificatif est un complément concernant le lot 54 ; cette modification n'a aucune incidence sur le présent litige.



Le 19 août 2011 a été publiée sous la référence 2011 P 3106 un troisième modificatif de l'état descriptif de division de la copropriété qui avait été déposé le 31 décembre 2010, toujours au rang des minutes de la même SCP de notaires.



Cette modification se trouve être la cause économique du présent litige puisqu'elle procède à une division des lots 1 et 2, prévus pour être affectés aux services de restauration, qui sont supprimés après division pour donner lieu à la création respectivement des lots 113 à 117, puis 118 à 119 où se trouve installé un professionnel locataire de la S.C.I. CRISTAL.



Le 19 août 2011 a également été publié sous la référence 2011 P 3107, un acte de vente reçu le 31 décembre 2010 par la même SCP de notaires (le jour où elle devenait dépositaire du troisième acte modificatif du règlement de copropriété) par lequel la SCI [Adresse 11] a vendu à la SCI CRISTAL les lots 113 et 118 nouvellement créés.



B) Les difficultés qui ont fait obstacle à l'exploitation envisagée



L'exploitation a commencé au début de l'année 2008 ; ce qui laisse supposer, eu égard à l'affectation unique de la totalité des lots à l'activité du preneur unique, que :

- tous les lots vendus ont été livrés à leurs propriétaires pour être exploités à titre commercial par le preneur unique ;

- les lots non vendus, restés propriété de la SCI [Adresse 11], ont été directement loués par elle au même bailleur unique qui a décidé de cesser son activité en 2010 ;

- comme la copropriété n'a pas été organisée jusqu'en 2010, date à laquelle les propriétaires ont fait désigner un administrateur provisoire, il faut en déduire que la livraison des parties communes ( à ne pas confondre avec le lot privatif prévu pour être affecté aux services communs de l'hôtel) n'a pu intervenir avant l'organisation de la représentation légale de cette copropriété ; jusqu'à la désignation de l'administrateur provisoire au moins, la copropriété a donc été gérée de fait par la SCI [Adresse 11] sans que ces parties communes soient livrées aux syndicat des copropriétaires.



C'est un des éléments que le syndicat des copropriétaires invoque pour soutenir l'existence d'une fraude commise à son préjudice.



Le premier exploitant donc locataire général devait être la SARL PEGASE IMMOBILIER (RCS 402 742 332) si l'on se réfère à un document non signé prévoyant le début de l'exploitation en 2007 ; si l'on se réfère à l'exemplaire non signé présenté à la cour, la SARL PEGASE IMMOBILIER avait donné mandat à la SA CITEA de gérer 'les unités d'hébergement meublées et équipées (...) avec les quotes-parts indivises des parties communes générales' moyennant une rémunération de base fixée à 8% du chiffre d'affaires H.T. outre un pourcentage variable et progressif sur le résultat brut d'exploitation par chambre.



Toutefois le premier locataire exploitant n'a pas été la SARL PEGASE IMMOBILIER mais la société GRTC RCS Paris 494 689 659, gérée par [P] [B] ; la gestion des locaux a été confiée à la société CITEA (groupe Pierre et Vacances) selon un contrat qualifié de contrat de mandat en date du 26 mars 2008 (connu d'après le protocole transactionnel du 10 décembre 2010 établi à la fin de l'exploitation par GRTC).



L'activité a été déficitaire puisque qu'au 31 décembre 2009, le déficit avait atteint la somme de 551.852,74 euros. Il a été jugé insupportable par l'exploitant ce qui a conduit, avec l'entremise du conciliateur désigné par le tribunal de commerce de PARIS, à la résiliation de tous les baux commerciaux avec l'accord des propriétaires qui ne percevaient pas les revenus avec lesquels ils devaient rembourser les emprunts souscrits pour l'achat des lots privatifs de copropriété.

La société CITEA, mandante, verse à GRTC pour solde de tous comptes la somme de 80.000 euros à employer par GRTC au remboursement des pertes subies ; la créance de CITEA sur GRTC s'élevait alors à 809.430,09 euros.



Le fonds de commerce à exploiter s'est donc retrouvé sans droit à bail commercial sur les lots dont les copropriétaires ont accepté la résiliation.





C) tentative de poursuite de l'activité commerciale par la SARL [Adresse 12] à compter du 1er janvier 2011



La SARL [Adresse 12] a été créée par les copropriétaires pour venir aux droits de la société GRTC qui leur a cédé des actifs commerciaux sans droit au bail puisque ces baux ont été résiliés ; il lui faudra en négocier de nouveaux pour les faire entrer dans les éléments incorporel du fonds de commerce à exploiter ; les baux commerciaux dont la SARL [Adresse 12] devrait être titulaire pour exploiter les locaux, ne pourront être passés qu'avec les propriétaires actuels des lots prévus pour être affectés aux services communs de la résidence de tourisme et les conditions restent à négocier. 



Aucune information concrète n'est donnée sur les conditions actuelles d'exploitation de l'activité commerciale de tourisme ; il n'est pas soutenu qu'elle ait cessé ; on ne sait pas davantage si la SARL [Adresse 12], sans droit au bail sur certains lots, est en mesure de fournir les services obligatoires.



Elle occupe cependant les locaux dont la SCI [Adresse 11] reste propriétaire depuis 2011, date de la cessation de l'exploitation hôtelière ; la SCI [Adresse 11] reconnaît lui avoir consenti à compter de cette date un titre d'occupation précaire dans l'attente de la vente des lots qui n'est jamais intervenue.



L'action en expulsion introduite devant le tribunal de grande instance de TARBES vaut résiliation de cette convention d'occupation précaire ; la SARL [Adresse 12] est donc sans droit ni titre depuis cette date.



D) l'indétermination de l'assiette d'un droit d'occupation



La SCI [Adresse 11] a proposé à la SARL de lui vendre les lots dont elle était propriétaire ; les parties ont discuté, et dans l'attente de l'aboutissement des pourparlers, a autorisé la SARL [Adresse 12] à entrer dans les lieux pour exploiter. Elle a demandé un prix de 160.000 euros pour leur vendre les lots dont elle était propriétaire.



Les pourparlers n'ont pas abouti.



Pour pouvoir exploiter durablement, le syndicat des copropriétaires agit contre le promoteur d'origine à savoir la SCI [Adresse 11] et contre la SCI CRISTAL qui a acquis par acte du 31 décembre 2010 certains lots du rez-de-chaussée pour se voir reconnaître la propriété de tous les lots qui s'y trouvent sous leurs nouvelles références issues de la modification du règlement de copropriété intervenue le 31 décembre 2010.



Eu égard aux accusations de fraude, il convient à ce stade du raisonnement de préciser ici que si l'on se réfère à la chronologie de la réception des actes authentiques et de leur publication, il aurait été possible que les discussions du début de l'année 2011 qui ont eu lieu entre la SCI [Adresse 11] et la SARL [Adresse 12] aient pu se tenir sans que les actes du 31 mai 2010 (dernier modificatif et vente à la SCI CRISTAL) aient été portés à la connaissance de la SARL composée des copropriétaires, mais il n'en est rien car cette société comme le syndicat des copropriétaires (dans lesquels figurent les mêmes copropriétaires) reconnaissent dans leurs écritures avoir été informés le 13 décembre 2010 de la vente à la SCI CRISTAL, qui est partielle ; cela signifie qu'ils ont aussi été informés de la modification du règlement de copropriété ou mis en mesure de la connaître. 



Les procédures de première instance



1- Sous le numéro 14/1154 le tribunal de grande instance de TARBES été saisi par la SCI [Adresse 11] d'une action visant la SARL [Adresse 12] pour obtenir son expulsion et une indemnisation ; le syndicat des copropriétaires n'est pas partie à cette procédure et la jonction avec la procédure achevée par le jugement dont appel n'a pas été prononcée.

En réplique la SARL [Adresse 12] a tenté de faire juger que les lots occupés étaient des parties communes, ce qu'elle soutenait aussi dans la procédure parallèle 14/1991 ayant abouti au jugement dont appel. Dans cette procédure 14/1154, le tribunal a ordonné une expertise pour mesurer l'ampleur des occupations qualifiées d'illégales par la SCI ; le tribunal a estimé que les lots concernés par l'occupation contestée étaient des locaux privatifs et non des parties communes de la copropriété, mais il a statué hors la présence du syndicat des copropriétaires et n'a statué qu'entre la SCI [Adresse 11] et La SARL [Adresse 12] qui n'a pas de droit de propriété.

Le rapport d'expertise a été déposé le 26 juin 2018. Il est versé au débat.



2- sous le numéro 14/1991, le tribunal de grande instance de TARBES a été saisi de la procédure achevée par le jugement dont appel.

Le syndicat des copropriétaires et la SARL [Adresse 12] agissent contre la SCI CRISTAL, la SCI [Adresse 11] et la SCP de notaires :

- le syndicat des copropriétaires agit en revendication contre la SCI [Adresse 11] et contre la SCI CRISTAL pour se voir reconnaître la propriété des lots qui, selon le règlement d'origine, étaient destinés aux services collectifs de la résidence hôtelière à savoir les lots actuels 3 à 9, 13 à 119 du rez-de-chaussée, ainsi que des lots 23, 37, 51, 65, 78 dans les étages, enfin 79 en sous-sol ; il estime qu'il s'agit de parties communes au sens du droit de la copropriété en se fondant sur une notice descriptive de l'immeuble, sur les plaquettes de commercialisations et sur les termes d'une loi de 2014, à la lumière de laquelle il conviendrait d'interpréter la situation antérieure, qui interdit que les lots affectés aux services communs d'une résidence de tourisme restent la propriété du promoteur pour être mis en indivision entre les copropriétaires ;

- la SARL [Adresse 12] d'une action en indemnisation de 150.000 euros par année d'exploitation à compter du mois de décembre 2010.



Par le jugement dont appel, le tribunal de grande instance de TARBES a :

- déclaré le syndicat des copropriétaires recevable dans son action en revendication de propriété,

- mais il l'a déclarée mal fondée,

- débouté la SARL [Adresse 12] de son action en indemnisation contre la SCI [Adresse 11],

- réciproquement débouté la SCI [Adresse 11] de son action en responsabilité et indemnisation visant la SARL [Adresse 12], 

- débouté la SARL [Adresse 12] de son action en responsabilité contre la SCP de notaires,

- condamné la SARL [Adresse 12] et le syndicat des copropriétaires à payer diverses sommes à leurs adversaires en compensation de frais irrépétibles.



Sur la recevabilité des actions



a) sur la recevabilité de l'action en revendication engagé par le syndicat des copropriétaires



L'action en revendication d'un droit, par nature, est imprescriptible puisqu'elle tend à la reconnaissance d'un droit sur lequel on ne dispose pas de titre ; elle est exercée contre une personne qui est propriétaire en vertu d'un titre que l'on conteste ou qui soutient avoir un droit concurrent. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires.

Le jugement rendu par le tribunal de grande instance de TARBES dans l'instance 14/1154 a estimé que les parties litigieuses étaient des parties privatives à la SCI [Adresse 11] en se fondant sur les énonciations du règlement de copropriété pour en conclure qu'il y avait bien occupation sans titre et matière à indemnisation permettant à la SCI [Adresse 11] propriétaire de ces parties privatives d'obtenir une indemnisation ; pour l'évaluer, il a institué une expertise.



Sa décision est certes définitive à ce jour car aucune des parties n'en a relevé appel, mais cette procédure 14/1154 n'a pas été jointe à la procédure 14/1991 dans laquelle figurait le syndicat des copropriétaires ; comme le tribunal n'a pas prononcé la jonction des deux procédures, cette décision définitive n'a donc aucune autorité de la chose jugée sur la qualification de partie privative puisque le syndicat des copropriétaires n'y était pas partie sans par ailleurs pouvoir être considéré comme y ayant été représenté par la SARL [Adresse 12] composée des propriétaires des lots vendus. Mais la question de droit à trancher à l'égard du syndicat des copropriétaires est la même que celle sur laquelle il s'est prononcé au contradictoire d'une partie qui n'avait pas qualité pour demander qu'il soit statué sur les droits réels.



B) sur la recevabilité de l'action en indemnisation de la SARL [Adresse 12]



Le tribunal de grande instance de TARBES a rejeté cette demande dans le jugement définitif qu'il a rendu à l'issue de la procédure 14/1154 ; il a en effet jugé à son égard que les lots litigieux étaient des lots privatifs appartenant à la SCI [Adresse 11] ; sa décision n'a pas d'autorité de la chose jugée à l'égard du syndicat des copropriétaires mais elle vaut rejet de l'action de la SARL [Adresse 12] en ce qu'elle pouvait être une action réelle en revendication.



L'action indemnitaire de la SARL [Adresse 12] n'a été rejetée qu'en qualité d'accessoire de ce qui pouvait être une action en revendication de sa part; elle ne l'a pas été du chef de sa qualité d'occupant des lieux qui tiendrait son droit d'occupation du syndicat des copropriétaires.



Comme le syndicat des copropriétaires agit en revendication, son action en indemnisation reste recevable.



C) sur la recevabilité de l'action en responsabilité visant la SCP de notaires



Les actions en responsabilité visant les notaires ne sont pas prescrites car leur responsabilité est recherchée par la SARL [Adresse 12] comme par le syndicat des copropriétaires du chef de l'acte modificatif du règlement de copropriété qu'ils ont reçu le 31 décembre 2010 ; la prescription a donc commencé à courir à compter de cette date (et non de la publication) puisque la SARL [Adresse 12] et le syndicat des copropriétaires en ont été informés en décembre 2010. Ils ont été actionnés en responsabilité par acte du 07 octobre 2014, donc en temps utile pour les actes reçus à cette date.



L'action en responsabilité est irrecevable pour leur participation aux actes antérieurs qui remontent à 2006 et 2007.



Sur l'action en revendication formée par le syndicat des copropriétaires



Cette action en revendication de propriété reste indépendante de l'appréciation, par ailleurs discutée, de la destination de l'immeuble.



L'entrée de la SARL [Adresse 12] dans les locaux appartenant à la SCI [Adresse 11] remonte au mois de février 2011 ; aucun titre écrit portant a signature des deux parties n'a été signé par elles ; la SCI [Adresse 11] lui proposait cependant par écrit un titre d'occupation précaire dans l'attente d'une vente qui ne s'est pas faite. Le syndicat des copropriétaires revendique donc pour que la SARL [Adresse 12] puisse disposer d'un titre d'occupation qu'elle puisse opposer à la SCI [Adresse 11] et à la SCI CRISTAL.



Aux termes des articles 1 à 6 de la loi du 10 juillet 1965, tout lot privatif est affecté d'une quote-part de parties communes qui sont l'objet d'un droit de propriété indivise entre les copropriétaires dont l'administration et la jouissance sont régies par ce texte sans pouvoir faire l'objet d'une action en licitation ou partage. Les parties communes peuvent être acquises par transformation de lots privatifs ou cédées par le syndicat des copropriétaires pour devenir privatives dans les conditions prévues par les articles 16 et 16-1 de la loi. Mais la marque juridique d'un lot privatif est qu'il est affecté d'une quote-part de parties communes.

Le règlement de copropriété a valeur contractuelle et fixe la destination de l'immeuble, qui limite l'usage des lots privatifs. Selon le règlement de copropriété, tous les lots revendiqués sont des lots privatifs affectés d'une quote-part de parties communes; si ces locaux, dont la description démontre qu'ils n'entrent pas, pour la plupart, dans la liste des locaux présumés communs par l'article 3 de la loi, n'avaient été que des parties communes pour la copropriété, ils n'auraient pas été expressément affectés d'une quote-part de parties communes ; il ne s'agit donc pas de parties communes au sens de la loi du 10 juillet 1965 ; les lots sont certes destinés à être affectés aux services communs de la résidence hôtelière mais ils étaient destinés à être vendus à un investisseur soumis à l'obligation de les laisser à la disposition de l'exploitant titulaire du bail général dans le périmètre duquel les locaux seraient ainsi entrés; la SCI [Adresse 11] en est restée propriétaire pour ne pas avoir pu ou voulu les vendre. Elle n'avait pour seules obligations que: 

- de les livrer à un acquéreur à charge pour lui de les donner à bail à la société exploitant la délivrance ;

- à défaut de livraison à un acquéreur, d'en confier l'exploitation des lots dont elle conservait ainsi la copropriété à la société hôtelière. 



Le syndicat des copropriétaires une fois doté d'un représentant légal, a certes pris livraison des parties communes (tant au rez-de-chaussée qu'aux autres niveaux) mais cette livraison ne lui a pas attribué la propriété des lots privatifs qui étaient destinés à accueillir les services commun du preneur unique ; cette livraison n'a pour effet que de lui transférer les droits d'administrations des parties communes dont les quotes-parts sont rattachées aux lots privatifs, lesquels peuvent avoir été livrés à d'autres dates ; la livraison des parties communes ne transfère pas au syndicat des copropriétaires un quelconque titre de propriété sur les lots privatifs bien qu'il reçoivent tous pouvoir pour administrer les parties communes dont les quotes-parts sont rattachés à ces lots privatifs; seules les SCI [Adresse 11] et aujourd'hui la SCI CRISTAL sont aujourd'hui titrées sur ces lots qui devaient à l'origine accueillir les services collectifs. Elles ont d'ailleurs publiées leurs titres, ce qui signifie qu'il y a eu contrôle et respect de l'effet relatif de la publicité foncière qui ne fait nulle part apparaître le syndicat des copropriétaires comme propriétaire de ces lots ; si cela avait été le cas, il y aurait dû y avoir après livraison, des actes de cession de droits immobiliers à son profit, passés en application des articles 16 et 16-1 de la loi du 10 juillet 1965.



C'est vainement que le syndicat des copropriétaires, soutenu par la SARL [Adresse 12], soutient que les documents contractuels permettent de qualifier comme parties communes de la copropriété les locaux du rez-de- chaussée pour en tirer la conclusion qu'il en serait propriétaire ; la monovalence des locaux, destinés à une exploitation de résidence hôtelière équipée d'un service de restauration complète, impose l'existence de locaux permettant l'installation de services collectifs à rendre aux occupants de lots d'habitation ; dans la notice descriptive de l'immeuble, qui décrit visuellement et techniquement l'ouvrage construit sans avoir vocation à en déterminer le régime juridique, il est certes mentionné que les lots du rez-de-chaussée sont des parties communes ; mais cette qualification ne vaut que par rapport aux services auxquels ces locaux doivent servir sans pouvoir avoir une quelconque portée juridique sur la manière d'en qualifier le régime de propriété. De même, cette qualification de ces lots comme parties communes ne peut résulter des énonciations issues des plaquettes de commercialisations, quand bien même elles peuvent avoir une certaine portée contractuelle ; s'agissant du régime des biens soumis au régime de la copropriété, ces stipulations ne peuvent se substituer au règlement de copropriété établi et publié avant les premières acquisitions et dont les copropriétaires prennent connaissance en signant l'acte authentique par lequel ils acquièrent.. En droit de la copropriété, ces biens restent des lots privatifs pour être destinés à être livrés à un copropriétaire qui les loue à l'exploitant.



La SCI [Adresse 11] justifie avoir été propriétaire des lots 1 et 2 sans jamais s'être défaite de leur propriété avant le modificatif du règlement de copropriété qui les a divisés et renumérotés ; la SCI CRISTAL a acquis une partie de ces des lots après une division de lot ; elle se trouve titrée sur les lots qu'elle a acquis en vertu d'un acte qu'elle a publié dans le respect de l'effet relatif de la publicité foncière ; tout titre de cession au syndicat des copropriétaires par la SCI lui serait inopposable au regard des règles de la publicité foncière puisque sa bonne foi n'est pas remise en cause. Le syndicat des copropriétaires et la SARL [Adresse 12] avaient été informés des modifications du règlement de propriété et de la vente à la SCI CRISTAL en décembre 2010 avant la passation de ces actes.



Le syndicat des copropriétaires ne justifie donc pas du droit de propriété qu'il revendique et se heurte à des titres publiés ; son action en revendication, improprement qualifiée d'action en restitution, sera par conséquent rejetée.



Il ne peut donc reprocher à la S.C.I. [Adresse 11] un manquement à son obligation de délivrance puisqu'il a reçu livraison des parties communes au sens du règlement de copropriété.



Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas davantage la preuve par la SCI [Adresse 11] ou par la SCI CRISTAL de l'abandon de certains lots sur lesquels elles sont titrées ; l'abandon ne peut pas se déduire d'une absence d'utilisation ; il suppose un acte de volonté positive qui n'est pas rapporté, alors que le droit de propriété ne se perd pas par son non-usage, sauf prescription acquisitive décennale ou trentenaire utile par un tiers.



Sur l'action en expulsion de la SARL [Adresse 12]



Le syndicat des copropriétaires n'étant pas reconnu propriétaire, la SARL [Adresse 12] ne peut opposer aucun titre d'occupation à la SCI [Adresse 11]. 



Elle a bénéficié d'une occupation précaire de 2011 jusqu'à la saisine du tribunal aux fins d'expulsion.



En revanche il sera fait droit à l'action en expulsion de la SARL [Adresse 12] formée par la SCI [Adresse 11] pour retrouver la libre disposition des lots sur lesquels elle reste titrée à ce jour, qui sont situés non seulement au rez-de-chaussée mais encore aux autres niveaux.



La SCI CRISTAL n'agit pas en expulsion pour ne pas être troublée dans son droit de propriété puisque son locataire occupe les lieux dont elle est propriétaire 



Sur l'action en indemnisation présentée par la SARL [Adresse 12]



La SARL [Adresse 12] agit en responsabilité civile. Les membres de cette société sont aussi copropriétaires des lots à usage d'habitation qui ne rapportent pas le revenu initialement attendus et nécessaires à l'équilibre économique de l'investissement, puisque la résidence hôtelière n'a pas l'utilisation de tous les lots qui étaient à l'origine conçus pour les services collectifs d'une exploitation hôtelière complète de l'immeuble ; la SARL [Adresse 12] expose qu'elle exploite ou entend exploiter ; la cour ne dispose d'aucune information précise sur l'effectivité de l'exploitation, ni a fortiori sur son importance ; il est toutefois certain que les propriétaires ont résilié leurs baux commerciaux d'origine avec la société GRTC RCS qui a cessé d'exploiter ; mais ces résiliations ne leur ont conféré aucun droit sur les lots qui appartenaient à la SCI [Adresse 11] au moment où ces résiliations sont intervenues ; pour jouir de la totalité de l'emprise d'origine, la SARL [Adresse 12] devait donc s'assurer de pouvoir passer avec cette SCI des baux commerciaux qui lui auraient permis de disposer de la totalité des locaux, en particulier de ceux que revendique le syndicat des copropriétaires dans l'intérêts des personnes qui composent ces deux personnes morales, et qui sont les mêmes. Mais ni la SCI [Adresse 11], ni la SCI CRISTAL, après son acquisition ne lui ont consenti de tels baux.



Il convient de rechercher quelle faute peut leur être reprochée dans le contexte de l'opération.



La SCI [Adresse 11] n'est pas l'ancien exploitant ; elle n'a jamais eu l'obligation contractuelle de garantir la pérennité de l'activité commerciale ; elle s'est bornée à vendre des droits immobiliers à des acquéreurs intéressés à acquérir sous un régime de défiscalisation un bien censé s'autofinancer dans l'avenir. Elle est restée propriétaire des lots invendus mais n'a pas vocation à en conserver la propriété.



La défiscalisation des résidences de tourisme s'appuie sur des avantages fiscaux attachés à une exploitation commerciale confiée à un preneur unique qui conclut un bail commercial avec la société de promotion, bail qui est ensuite subdivisé et cédé à autant de bailleurs qu'il y a d'acquéreurs de lots achetant des droits de propriété.



La SARL [Adresse 12] occupe une partie des lots qui appartiennent à la SCI [Adresse 11] ; une des parties n'est pas occupée et reste laissée à l'abandon alors que la partie acquise par la SCI CRISTAL a été mise à la disposition d'un cabinet d'expertise comptable.



 Par une lettre du 22 octobre 2012, la SCI [Adresse 11] fait référence son courrier officiel du 14 février 2011, antérieur à la publication des actes du 31 décembre 2010 ; elle le fait de la manière suivante :



' par courrier officiel du 14 février 2011, la sousignée, gérante de la SCCV, vous donnait son accord pour cette vente [au prix de 160.000 euros H.T. proposée par la SARL] sous la condition suspensive que la société d'exploitation, en l'occurrence la SARL [Adresse 12], occupante de fait, supporte un loyer pendant la période nécessaire aux copropriétaires bailleurs pour mettre en place les modalités de financement de ces biens.

(...)

L'occupation sans droit ni titre de ces locaux n'étant plus supportable tant pour la SCCV que pour notre partenaire CREDIT FONCIER, nous vous mettons en demeure par la présente, en application de l'article 1139 du code civil, de régulariser cette situation sous QUINZE JOURS en nous retournant signé le bail dérogatoire joint et en nous faisant parvenir la somme de 41.860 euros (...) objet de la facture associer.

Faute de quoi, nous saisirons le tribunal de Tarbes afin qu'il prononce votre expulsion immédiate'



La SCI [Adresse 11] avait certes conféré un droit d'occupation précaire mais l'avait lié à l'aboutissement d'une vente des lots dont elle restait propriétaire, vente qui devait intervenir dans un délai raisonnable ; les membres de la SARL [Adresse 12], qui a reconnu avoir été mise au courant de la vente intervenue le 31 décembre 2010 au profit de la SCI CRISTAL, savait donc que la SCI [Adresse 11] ne lui proposait pas une convention précaire sur la totalité des lots qu'ils revendiquent aujourd'hui au travers du syndicat des copropriétaires et ils savaient aussi que s'ils aboutissaient, les pourparlers ne pourraient parvenir qu'à la vente des lots non vendus. C'est pourquoi ils ont ensuite décidé de lancer par le syndicat des copropriétaires une action en revendication des locaux vendus à la SCI CRISTAL afin de tenter de retrouver l'entière propriété des lots privatifs appelés à héberger les services communs de la résidence hôtelière.



La SCI n'a donc fait que conserver son bien composé des lots devant être affectés à des services communs de la résidence hôtelière à exploiter ; elle n'avait pas vocation à les garder mais à le livrer à un investisseur qui achèterait ces lots pour les donner à bail à l'exploitant ; elle n'a pas trouvé preneur ; elle n'a jamais géré l'exploitation commerciale d'origine, quels que puissent avoir été les liens entre les dirigeants de la SCI et ceux de la première société d'exploitation ; ni l'une ni l'autre ne s'étaient engagées sur la rentabilité ; aucune fausse information sur la viabilité de l'activité initiale n'a été diffusée ; les acquéreurs pouvaient mesurer lors de leur acquisition le risque lié à la volatilité de l'exploitation en résidence hôtelière avec la durée de leurs emprunts et celle des avantages fiscaux . Enfin et surtout, les propriétaires ont accepté la résiliation des baux commerciaux qui les liaient au preneur unique plutôt que de négocier - certes sans davantage de garanties - de nouveaux baux commerciaux, perdant ainsi leur titre d'occupation pérenne que la convention d'occupation précaire ne saurait remplacer.



Le préjudice économique subi par la SARL [Adresse 12], constituée plusieurs années après le début de l'exploitation, n'est pas imputable à la SCI [Adresse 11] à l'encontre de qui n'est démontrée aucune man'uvre frauduleuse :

- ni durant la phase de commercialisation antérieure au retournement économique de 2008 en faisant croire faussement à la viabilité d'un projet dont elle savait ou pouvait savoir qu'il n'avait aucune chance de succès ;

- ni postérieurement, durant la période d'exploitation déficitaire, car elle n'avait alors aucune obligation de gestion de l'exploitation de la résidence puisque celle-ci incombait à la société qui avait pris les locaux à bail ; tant que durait l'exploitation, la SCI, demeurant propriétaires de lots, avait les mêmes intérêts que les propriétaires à la bonne marche de cette exploitation.



Sur l'atteinte à la destination de l'immeuble



Il est reproché à la SCI [Adresse 11] par le syndicat des copropriétaires, et par la SARL [Adresse 12], qui se prévaut d'un droit d'occupation à elle consenti par le syndicat des d'avoir porté atteinte à la destination de l'immeuble en vendant à la SCI CRISTAL des lots. La SCI CRISTAL se voit également opposer le même reproche pour le même motif. Cette critique n'est pas utilement avancée :

- chaque lot, initial ou issu des modifications du règlement de copropriété, peut être vendu individuellement ; les services communs prévus dans les plans étaient divisés en plusieurs lots et aucune stipulation contractuelle ne faisait obstacle à ce qu'ils puissent être divisés en plusieurs lots de copropriété ; si l'affaire avait été rentable, l'existence d'un preneur unique, unique source de revenus pour les propriétaires, donnait à celui-ci la possibilité d'aménager ou de distribuer les locaux au mieux de ses intérêts sans que copropriétaires bailleurs puissent s'y opposer ; le règlement de copropriété est adapté à cette situation en laissant toute liberté au promoteur vendeur de diviser et procéder à la modification des lots dont il conserve la propriété, la seule limite résidant dans le respect de la destination de l'immeuble ; la division unilatérale des lots invendus par la SCI [Adresse 11], demeurée copropriétaire, n'a donc pas enfreint le règlement en procédant à une division sauf à prouver qu'elle aurait violé son obligation de respecter la destination de l'immeuble ;

- est en effet également avancée la critique selon laquelle la division rendrait l'exploitation hôtelière impossible et aboutirait à une méconnaissance en ayant permis l'installation d'un cabinet d'expertise comptable, situation qui aurait mis l'immeuble dans une configuration telle que la SARL [Adresse 12] ne peut exploiter ; l'atteinte à la destination de l'immeuble n'est pas caractérisée puisque, si le règlement de copropriété prévoit, en majeure, que la destination de l'immeuble doit en être l'affectation à une résidence de tourisme, il prévoit aussi, en mineure, en considération de la volatilité de ce type d'activité, une utilisation commerciale générale; l'installation d'un locataire professionnel non hôtelier est donc autorisée s'il s'avère impossible d'installer locataire pouvant exploiter les locaux ; cela a bien été le cas en l'espèce et l'impossibilité de retrouver un locataire commercial hôtelier tient en partie à la SARL [Adresse 12] qui occupe aujourd'hui sans titre et dont les membres sont les copropriétaires qui échouent dans leur action en revendication introduite au nom du syndicat des copropriétaires au sein duquel ils sont majoritaires ; les locaux ont vocation certes à redevenir une exploitation hôtelière mais cela ne peut se faire que dans le respect des baux régulièrement consentis en un temps où une telle exploitation n'était pas possible.

Ni la SCI [Adresse 11] en faisant modifier la distribution et en vendant à la SCI CRISTAL une partie des lots issus de cette redistribution, ni la SCI CRISTAL en donnant à bail une partie des locaux redistribués à un cabinet de professionnel libéraux, n'ont ainsi porté atteinte à la destination de l'immeuble ; la modification du règlement de copropriété n'était que la conséquence nécessaire de libre disposition par la SCI [Adresse 11] des lots dont elle était copropriétaire ; elle n'a ainsi pas engagé sa responsabilité en modifiant la distribution comme l'y autorisait le règlement de copropriété, pas plus que n'a engagé sa responsabilité la SCI CRISTAL qui a acquis certains des lots nouvellement constitués

La SARL [Adresse 12] et le syndicat des copropriétaires qui avaient été informés de la modification du règlement de copropriété comme de la vente à la SCI CRISTAL n'ont pas contesté immédiatement les actes dans le délai qui s'est écoulé entre leur signature et leur publication en août 2011 alors qu'ils étaient informés, comme ils le reconnaissent, des modifications avant que n'intervienne la publication des deux actes. Les procédures qui ont saisi le tribunal de grande instance de TARBES ont été introduites en 2014 en réponse à une demande de paiement introduite du chef de l'occupation des locaux par la SARL [Adresse 12].



Les conditions d'exploitation, et notamment le respect de la réglementation permettant de conserver le label de résidence de tourisme avec les avantages et dérogations fiscales qui s'y attachent, ne procèdent que de l'exploitation ; seul l'exploitant disposant d'un titre d'occupation valable peut reprocher au propriétaire un manquement l'empêchant de pouvoir exploiter les droits qu'il tient de son titre

Tel n'est pas le cas puisque dans les faits, la SARL [Adresse 12] ne dispose pas de tous les lots originairement prévus pour être affectés aux services communs de la résidence hôtelière puisque la SCI CRISTAL en a acquis une partie pour les louer à un tiers, tout en continuant d'en occuper d'autres sans titre, malgré une action en expulsion ; alors que d'autres ne sont pas utilisés, ce dont elle a tenté de tirer la conséquence qu'ils auraient été abandonnés.

L'action en expulsion est jugée fondée pour manquement à toute rémunération contractuelle et indemnitaire due au propriétaire, la SARL [Adresse 12]. 



Sur la responsabilité de la SCP de notaires 



La SCP de notaires ne pouvait, même dans le cadre de son obligation de conseil découlant de ses obligations d'officier ministériel, préconiser l'intégration dans les parties communes de la copropriété des lots destinés aux services communs de la résidence hôtelière. Elle était liée par les dispositions du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division qui qualifiait ces locaux de parties privatives affectés d'une quote-part de parties communes ; les notaires devaient aussi respecter l'effet relatif de la publicité foncière et ne pouvaient conseiller de reconnaître au syndicat des copropriétaires un droit de propriété sur les lots privatifs dont la SCI [Adresse 11] demeurait propriétaire en sa qualité de promoteur pour ne pas les avoir vendu, la situation faisant d'elle un copropriétaire forcé de la copropriété à partir du moment où cette dernière a eu la personnalité morale. S'ils l'avaient fait, ils auraient engagé leurs responsabilités professionnelles en portant atteinte au droit de propriété de la SCI [Adresse 11].

Les actes reçus le 31 décembre 2010 (modification du règlement de copropriété mettant en place une nouvelle distribution des locaux du rez-de-chaussée et vente d'une partie de ces lots à la SCI CRISTAL) respectent la destination de l'immeuble et la libre disposition de tout copropriétaire sur son lot privatif ; c'est au contraire la revendication du syndicat des copropriétaires qui plaide dans l'intérêt de la SARL sans droit ni titre qui méconnaît l'article 544 du code civil comme les articles 6 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 réglementant la copropriété, loi qui est d'ordre public.

L'obligation de conseil ne pouvait pas les conduire à conseiller à la SCI CRISTAL et au syndicat des copropriétaires la modification dont ce dernier énonce qu'elle aurait dû être proposée.

En outre les notaires n'avaient pas le pouvoir de contrôler à priori les conditions dans lesquelles la SCI CRISTAL utiliserait les droits réels par elle acquis.



Les droits des autres copropriétaires autres que la SCI [Adresse 11] et son ayant droit, n'étaient pas concernés.



Les notaires n'ont pas à se rendre sur les lieux pour vérifier le bon état de la chose vendue pour comparer les lieux avec l'état descriptif établi par un géomètre et déposé en leur étude en annexe nécessaire du règlement ; ils n'avaient pas à se préoccuper de l'état effectif des lots vendus, ni à contrôler les erreurs commises ; ils n'avaient pas au 31 décembre 2010 à se préoccuper de la délivrance au syndicat des copropriétaires des parties communes telles qu'elles avaient pu être déterminées dans les règlement de copropriété en vigueur jusqu'à cette date. Ce qui est au demeurant reproché au notaire relativement à un manquement de délivrance de parties communes n'est en réalité que la reformulation du reproche qui leur est fait de ne pas avoir requalifié en parties communes de copropriété des lots privatifs qui étaient restés la propriété de la SCI [Adresse 11] pour ne pas les avoir vendus.

En outre, s'agissant du préjudice, il y a lieu de rappeler qu'il n'en existe pas qui ait été causé à la SARL [Adresse 12] puisqu'elle occupe sans titre une partie des locaux et qu'elle ne peut donc pas se prévaloir des incohérences matérielles induites dans les faits par la division opérée en décembre 2010 et par l'entrée de la SCI CRISTAL dans une partie des locaux, ayant eu pour conséquence de compliquer les communications entre les lots qu'elle continue d'occuper de fait.



Les actions visant la SCP de notaires sont donc infondées et le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur la demande reconventionnelle de la SCI [Adresse 11] contre la SARL [Adresse 12]



La SARL [Adresse 12] occupe donc les lieux sans titre depuis l'introduction de la procédure d'expulsion devant le tribunal de grande instance de TARBES qui vaut résiliation régulière de la convention d'occupation précaire. Depuis 2011, elle occupait en vertu d'une convention d'occupation précaire moyennant paiement d'une redevance mensuelle de 3.500 euros dans l'attente d'une vente de lots qui n'est jamais intervenue à un investisseur ; les associés de la SARL par ailleurs majoritaires au sein du syndicat des copropriétaires, ont alors introduit au nom du syndicat l'action en revendication qui est aujourd'hui rejetée. Ce montant est du pour l'occupation des lots non vendus à la SCI CRISTAL puisque la SARL [Adresse 12] connaissait la vente à cette société quand elle est entrée dans les lieux. 



La SCI [Adresse 11] a donc une action en paiement pour:

- les redev