Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 24 septembre 2019

N° RG 19/00746 - N° Portalis DBVX-V-B7D-MFKB









Décision du 

Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE

Au fond du 08 avril 2013



RG : 10/05059

4ème chambre civile



- Cour d'Appel de GRENOBLE

du 31 octobre 2017

RG : 13/02079

1ère chambre civile



- Cour de Cassation Civ.1

du 12 décembre 2018

Pourvoi n°Q 18-10.044

Arrêt n° 1213 F-D







[H]



C/



[G]

SCI [Adresse 1]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 24 Septembre 2019



statuant sur renvoi après cassation







APPELANT :



M. [F] [H]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, toque : 475

Assisté de la SELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC, avocats au barreau de GRENOBLE







INTIMÉS :



Me [V] [G] Notaire associé de la SCP [V] [G] & [P] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représenté par la SELARL DE BELVAL, avocats au barreau de LYON, toque : 669

Assisté de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA-DORNE- GOARANT, avocats au barreau de GRENOBLE





La SCI [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son gérant en exercice M. [T] [N], demeurant [Adresse 2] où est actuellement domicilié la SCI [Adresse 1].

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par la SELAS LLC ET ASSOCIES - BUREAU DE LYON, avocats au barreau de LYON, toque : 674

Assistée de Me Alain GONDOUIN, avocat au barreau de GRENOBLE







 ******

 

 

 

Date de clôture de l'instruction : 24 Juin 2019



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Juin 2019



Date de mise à disposition : 17 Septembre 2019, prorogée au 24 Septembre 2019, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile



Composition de la Cour lors des débats :

- Françoise CARRIER, président

- Florence PAPIN, conseiller



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Françoise CARRIER, président

- Michel FICAGNA, conseiller

- Florence PAPIN, conseiller



assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier



A l'audience, Françoise CARRIER a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Françoise CARRIER, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



****

 EXPOSÉ DE L'AFFAIRE



Selon acte authentique reçu par Maître [V] [G], notaire à [Localité 4] (Isère), le 30 décembre 2004, M. [F] [H] a acquis de la SCI [Adresse 1] le lot 83 d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1] pour le prix de 375 000 €.



Le bien acquis était désigné à l'acte de la façon suivante : 'au rez-de-chaussée, un local à usage de bureau, de cinq pièces et dépendances, caves sans numéros formées par celles se trouvant sous ce local à l'exception des caves no 1, 2 et 19 (...) Actuellement transformé en onze chambres meublées avec sanitaires et salle à manger communs avec caves sous ce local à l'exception des caves no 1, 2 et 19", le tout d'une contenance de 253 m².



Les services de la ville de [Localité 1], ayant constaté le 27 mai 2009 lors de la visite des lieux loués, l'existence au sous sol de l'immeuble de cinq chambres, une douche, un sanitaire avec lavabo, un coin cuisine, ont avisé M. [H] le 9 juin 2009, que les logements aménagés dans les caves de l'immeuble étaient impropres à l'habitation.



Ce dernier a été mis en demeure, par arrêté préfectoral du 6 juillet 2009, de mettre fin à l'habitation de cinq chambres (en fait quatre) situées au sous-sol de l'immeuble.



Par actes des 27 et 29 octobre 2010, M. [H] a fait assigner la SCI [Adresse 1] et Maître [V] [G] à l'effet d'obtenir l'indemnisation de son préjudice sur le fondement d'un manquement de la venderesse à son obligation de délivrance, subsidiairement de son obligation de garantie des vices cachés et d'un manquement du notaire à son devoir de conseil.



Par jugement du 8 avril 2013, le tribunal a :



- rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la SCI [Adresse 1] à raison de l'absence alléguée de lien entre les demandes additionnelles et la demande initiale du requérant et à raison du défaut prétendu d'exposition de ses moyens de fait par M. [H], 



- déclaré prescrite l'action au titre de la garantie des vices cachés engagée par M. [H] à l'encontre de la société SCI [Adresse 1], 





- débouté M. [H] de son action au titre du défaut de conformité, 



- débouté M. [H] de ses prétentions à l'encontre de M. [G],



- débouté la SCI [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, 



- rejeté les demandes d'indemnité de procédure et laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.



Sur appel de M. [F] [H] et par arrêt du 31 octobre 2017, la cour d'appel de [Localité 1] a :



- confirmé le jugement en toutes ses dispositions, 



- débouté la SCI [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

 

- dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamné M. [H] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Sur pourvoi de M. [F] [H] et par arrêt du 12 décembre 2018, la Cour de cassation a :

cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 octobre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de GRENOBLE, aux motifs que :



- pour rejeter ses demandes dirigées contre le notaire, l'arrêt retient que, si ce dernier n'a pas informé l'acquéreur des dispositions du code de la santé publique, celui-ci, en sa qualité de professionnel de la location, connaissait nécessairement les limitations inhérentes à la location des pièces en sous-sol ; qu'il en déduit que le déficit d'information reproché au notaire ne lui a pas causé de préjudice et qu'il n'existe pas de perte de chance indemnisable ;



- qu'en se déterminant ainsi sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'absence d'efficacité de l'acte de vente n'avait pas exposé l'acquéreur au risque, qui s'est réalisé, de ne pouvoir louer le sous-sol du bâtiment et de subir la perte des revenus escomptés de la location de ces locaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale,



- que la cassation sur le premier moyen entraîne, par voie de conséquence, la cassation sur le second relatif à la condamnation de 'l'agent immobilier'.



Par déclaration du 30 janvier 2019, M. [F] [H] a saisi la cour d'appel de LYON, désignée comme cour de renvoi.



Au terme de conclusions notifiées le 13 juin 2019, il demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes et de : 



- condamner solidairement M. [G] et la SCI [Adresse 1] à lui payer les sommes suivantes :



- 76 000 €, somme à parfaire au moment de la décision à intervenir (sic), en réparation de l'exposition au risque qui s'est réalisé de ne plus percevoir les loyers escomptés depuis l'arrêté préfectoral jusqu'au prononcé de l'arrêt de la cour, 

- 125 000 € représentant la perte de valeur vénale du bien ainsi que la perte de revenus postérieurement à l'arrêt de la cour, 

- 9 000 € couvrant la perte de loyer correspondant au temps nécessaire pour trouver un nouveau bien immobilier et les frais de notaires pour son acquisition, 

- 10 000 € en réparation de son préjudice moral, ce outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts,



- subsidiairement, ordonner une expertise aux fins d'évaluer son préjudice, 



- en toute hypothèse, condamner solidairement la SCI [Adresse 1] et M. [V] [G] à lui verser la somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Au terme de conclusions notifiées le 29 mai 2019, M. [V] [G] demande à la cour de :



- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu une faute de sa part et de :



- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que M. [H] ne justifiait pas d'un préjudice indemnisable,



- débouter M. [H] de l'intégralité de ses prétentions financières dirigées à son encontre,



- débouter la SCI [Adresse 1] de l'intégralité de ses prétentions,

 

- condamner M. [F] [H] à lui verser une somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Au terme de conclusions notifiées le 23 mai 2019, la SCI [Adresse 1] demande à la cour de :



- déclarer prescrites et forcloses toutes les demandes de M. [H] à son encontre, 



- déclarer irrecevables comme nouvelles en appel les demandes fondées sur le dol,

 

- déclarer irrecevables et en tout cas mal fondé l'appel de M. [H], 



- confirmer le jugement, 



- déclarer irrecevables les demandes initiales en vice caché et en non-conformité, 



- dire irrecevables et en tout cas mal fondées les demandes nouvelles,

 

- débouter M. [H] de ses demandes,



- déclarer irrecevables comme prescrites les demandes initiales en vices cachés et, en appel, irrecevables les demandes sur le fondement du dol et de l'article 1382 du code civil,



- déclarer irrecevable la demande présentée par voie additionnelle au titre d'un prétendu vice caché et en déduire de plus fort l'irrecevabilité de l'action mal exercée en prétendue non délivrance conforme,

 

- déclarer irrecevable comme nouvelle en appel la demande sur le fondement de l'article 1382 du code civil et du dol à son encontre sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, subsidiairement la déclarer prescrite,



- la mettre hors de cause,

 

- débouter M. [H] de toutes ses demandes,



subsidiairement,

- condamner Maître [G] sur le fondement de l'article 1382 du code civil à lui payer à titre de dommages-intérêts un montant équivalent aux sommes susceptibles d'être mises à sa charge pour le compte de M. [H] en réparation du préjudice subi résultant de la faute du notaire,



dans tous les cas, 

- condamner M. [H] à lui payer une somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée, la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de Me GONDOUIN (sic).





MOTIFS DE LA DÉCISION



En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées dans le dispositif.



Ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à voir 'constater' ou 'donner acte' et la cour n'a pas à y répondre.



Sur les demandes dirigées contre la SCI [Adresse 1]



Sur les demandes fondées sur le défaut de conformité



M. [H] fait valoir :



- que le vendeur a méconnu son obligation de délivrance conforme, puisqu'il résulte du compromis et de l'acte authentique que la destination de l'immeuble est à usage d'habitation et destiné à un usage locatif, qur la destination de l'immeuble fait partie de la délivrance conforme, 



- que les mentions du compromis comme de l'acte authentique indiquaient une transformation du bien en onze chambres meublées, dont 4 au sous-sol,



- que la SCI [Adresse 1] s'est contractuellement et expressément engagée à vendre un bien destiné à la location,

 

- que sa qualité de professionnel de la location n'est pas démontrée et qu'elle est au demeurant sans influence sur l'obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur,



- qu'en outre, la SCI [Adresse 1] se devait de connaître les clauses du règlement de copropriété interdisant de louer des caves à des personnes étrangères à l'immeuble.



La SCI [Adresse 1] fait valoir :



- qu'elle n'a jamais spécifié vendre un bien destiné à l'habitation,



- qu'elle a vendu le bien en l'état et qu'elle a rempli son obligation de délivrance. 



M. [G] fait valoir que l'action fondée sur le défaut de conformité ne saurait prospérer dès lors que le bien livré est conforme à ce qui a été convenu tel que cela ressort de la désignation du bien à l'acte de vente.



L'obligation de délivrance, prévue aux articles 1603 et 1604 à 1624 du code civil, s'entend non seulement de la prise de possession du bien vendu par l'acquéreur, mais également de la délivrance d'une chose conforme aux prévisions contractuelles.



Les défauts qui rendent la chose impropre à l'usage auquel on la destine sont des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil et ils excluent toute action fondée sur la non-conformité de la chose vendue.



La livraison d'une chose conforme à la chose convenue mais atteinte de défauts la rendant impropre à l'usage auquel elle est destinée, ne constitue pas un manquement du vendeur à l'obligation de délivrance sanctionné par l'action en responsabilité contractuelle de droit commun, mais un manquement à son obligation de garantie ouvrant droit à l'action en garantie des vices cachés.



L'existence d'un défaut de conformité s'apprécie au regard des documents contractuels c'est à dire des caractéristiques de la chose en considération desquelles la vente est censée avoir été conclue.



En l'espèce, c'est par de justes et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que le bien livré était conforme aux stipulations contractuelles, que l'impossibilité d'utiliser les locaux en sous-sol à usage de logements locatifs ne constituait pas un défaut de conformité et qu'il a rejeté l'action formée par l'acquéreur sur ce fondement.



Sur l'action en garantie des vices 



La SCI [Adresse 1] fait valoir :



- que la demande fondée sur la garantie des vices cachés, formulée en cours de procédure, est irrecevable comme ne se rattachant pas aux prétentions originaires par un lien suffisant, l'action fondée sur les vices cachés étant exclusive de celle fondée sur le défaut de conformité,



- que la demande est en tout état de cause prescrite en application de l'article 1648 du code civil, la présence de pièces en sous-sol étant connue et apparente au jour de la vente,



M. [H] fait valoir :



- qu'il ne saurait lui être reproché de ne pas s'être renseigné davantage alors que l'existence des baux au jour de la vente conférait à ceux-ci une apparence de validité, confortée par le fait que les locataires étaient redevables, au titre des chambres du sous-sol, d'une taxe d'habitation,

 

- que ce vice caché était antérieur à la vente et au transfert de propriété, l'interdiction de louer en sous-sol aux fins d'habitation préexistant à l'opération,



- qu'il n'a eu connaissance du vice qu'à compter de la notification par la VILLE DE [Localité 1] du 9 juin 2009 l'informant de l'impropriété à l'habitation de 5 des 11 chambres qu'il avait à la location de sorte que l'action en garantie des vices cachés n'est pas prescrite,



- qu'il existe un lien suffisant entre la demande fondée sur les vices cachés et celle fondée sur le défaut de conformité, toutes deux visant à engager la responsabilité du vendeur pour un vice consistant à empêcher l'acquéreur de louer les chambres du sous-sol.



M. [G] fait valoir que la prescription a commencé à courir à compter du jour de la vente ou au plus tard à la date de mise en location des biens dès lors qu'il appartient à tout bailleur qui entend donner en location un bien immobilier de s'assurer que les locaux peuvent faire l'objet d'un bail.



Selon l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. 



C'est par de justes et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que l'action dirigée en garantie des vices cachés était prescrite à la date de l'assignation de sorte que le jugement est confirmé sur ce point.



Sur la responsabilité du notaire



M. [H] fait valoir :





- que la faute de M. [G] découle d'abord d'un manquement à son devoir de conseil, puisqu'il n'a pas attiré son attention sur le fait que la location des quatre logements du sous-sol était interdite par l'effet des dispositions du code de la santé publique, 



- que le notaire connaissant la composition du bien et sa destination, il devait l'informer des dispositions du code de la santé publique en vigueur au jour de la vente, qui interdisaient déjà à cette date la location à usage d'habitation en sous-sol, 



- que le notaire, en tant que professionnel du droit, n'est pas dispensé de son obligation d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur par la connaissance qu'a ce dernier des conditions lesquelles le bien était déjà loué, 



- que la possibilité de louer ces chambres en sous-sol a nécessairement été déterminante de son consentement, que les chambres dont la location est interdite représentent en effet le tiers de l'ensemble des chambres, soit le tiers des revenus fonciers de l'immeuble,

 

- que de même le notaire a omis de l'alerter que le règlement de copropriété interdisait un usage professionnel des biens acquis,



- que les garanties importantes souscrites par la banque démontrent à la fois que ses ressources ne lui permettaient pas à elles seules de supporter le prêt et que les revenus locatifs de l'ensemble du bien étaient nécessaires à l'économie du contrat de vente,

 

- que s'il avait su que le bien s'avérait en réalité impropre à la destination souhaitée, il ne l'aurait pas acquis,



- que le notaire n'a pas veillé à l'efficacité de l'acte qu'il a instrumenté puisque celui-ci ne permet pas de poursuivre l'objet prévu à savoir louer les pièces en sous-sol,



- qu'il existe un lien de causalité certain entre l'absence d'efficacité de l'acte, qui l'a exposé à un risque, et le préjudice subi, à savoir la perte des revenus escomptés de la location et la dépréciation du bien acquis, 



- que M. [G] lui a fait prendre un risque considérable, risque qui s'est réalisé et dont il ne l'a pas informé, 



- que la qualité de l'acquéreur n'est pas une cause d'exonération de la responsabilité du notaire, les éventuelles compétences personnelles du client ne déchargent pas ce dernier de son devoir de conseil, que même de mauvaise foi, les acquéreurs sont déchargés de l'obligation de procéder aux vérifications nécessaires à l'efficacité des actes de vente, cette obligation ne pesant que sur le notaire,



- que la responsabilité du notaire ne présente pas de caractère subsidiaire de sorte que sa mise en jeu n'est donc pas subordonnée à une poursuite préalable contre d'autres débiteurs. 



M. [G] fait valoir :



- qu'il ignorait que certaines chambres étaient situées en sous-sol, la désignation du bien dans le compromis de vente et dans l'acte authentique ne permettant pas de le savoir, 



- que ni M. [H], ni la SCI [Adresse 1] n'ont attiré son attention sur cette situation, 



- que seul le diagnostic technique immobilier annexé à l'acte de vente permettait de constater que certaines des chambres étaient en sous-sol, mais ce seul élément est insuffisant à établir une faute du notaire alors même que les parties qui avaient visité le bien immobilier n'ont pas jugé utile de le préciser au notaire, 



- que c'est à tort que le tribunal a jugé que M. [G] avait commis une faute pour ne pas avoir attiré l'attention des parties sur ce point, 







- que le fait qu'une chambre se situe en sous-sol ne signifie pas pour autant que celle-ci ne peut faire l'objet d'une quelconque location au regard des dispositions du code de la santé publique, comme le prouve la location réalisée par la SCI [Adresse 1], 



- que ce sont donc seulement les événements ultérieurs à la vente et indépendants du notaire qui sont à l'origine de l'impossibilité pour M. [H] de procéder à la location des chambres situées en sous-sol, que celui-ci n'a d'ailleurs pas jugé utile de contester la décision du préfet de L'Isère,



- que l'interdiction sur laquelle est basée cet arrêté n'existait pas au moment de la signature de l'acte le 30 décembre 2004, qu'antérieurement à l'ordonnance du 15 décembre 2005, l'interdiction de louer des sous-sols ne recevait qu'une qualification pénale, de sorte que seule la responsabilité pénale du propriétaire était susceptible d'être engagée par cette mise en location, sans possibilité d'empêcher la location de manière administrative ; que ce n'est qu'à partir de 2005 que l'arsenal législatif a été étendu pour lutter contre les locations de sous-sols,

 

- que le seul grief qui pourrait lui être reproché porte sur l'absence d'information relative à ce risque, ce qui serait insuffisant pour retenir sa responsabilité,

 

- que n'ayant jamais visité les lieux, il n'avait aucune raison de penser que les caves avaient été transformées en chambres destinées à la location, que si l'acte de vente précise que le local a été transformé en onze chambres, cela ne signifie pas que cette transformation concerne toutes les pièces du local, y compris les caves,



- que M. [H] n'est pas un acheteur moyen, ayant travaillé de nombreuses années avec son frère, gérant de l'agence RICHARD IMMOBILIER, et qu'il est parfaitement rompu à ce type d'affaires immobilières, que les pièces qu'il a versées aux débats attestent qu'il se comporte de manière régulière et depuis de nombreuses années en qualité d'investisseur immobilier, procédant à de multiples acquisitions destinées à être louées, 



- que dès lors, il ne pouvait ignorer la législation sur les baux d'habitation et les contraintes pesant sur le bailleur qui envisageait la location d'un bien immobilier situé en sous-sol lors de la régularisation de l'acte de vente, que la situation litigieuse résulte des obligations légales et non pas des conditions de régularisation de l'acte de vente, de sorte que M. [H] doit seul en assumer les conséquences financières,

 

- que le devoir de conseil du notaire est limité aux seuls faits ignorés par les parties et que l'information tient compte du degré de connaissance que les parties ont de leurs droits et obligations respectifs,

 

- que le demandeur ne peut espérer obtenir la réparation d'un préjudice résultant de l'application d'une règle légale dont il avait effectivement connaissance à la date de l'intervention du rédacteur d'actes en sa qualité de professionnel, 



- que l'obligation d'information et de conseil du notaire instrumentaire porte sur la capacité des parties à s'engager, sur la consistance du bien vendu et sur l'absence de restriction particulière sur ce dernier (hypothèque, servitude, situation vis-à-vis des règles d'urbanisme),

 

- qu'aucune disposition législative ou réglementaire n'impose au notaire d'insérer dans l'acte des mentions relatives au code de la santé publique, alors que le bien objet de la vente faisait l'objet d'une location depuis plusieurs années sans que cette situation ait fait l'objet de la moindre contestation de la part des administrations de contrôle,



- que pour les besoins de la régularisation de la vente, il avait sollicité auprès des services d'urbanisme de la mairie de [Localité 1] une note de renseignement d'urbanisme, contenant les contraintes juridiques et administratives relatives au bien et que ce document ne mentionne pas non plus une éventuelle restriction ou opposition à procéder à la location du bien immobilier,

 





- qu'en faisant le choix de rester propriétaire de l'immeuble lorsqu'il a été informé des difficultés tenant à la location du sous-sol, M. [H] ne peut pas critiquer sérieusement l'efficacité ni la validité de l'acte.



Selon l'article 1382 (devenu 1240) du code civil, celui qui par sa faute cause à autrui un dommage s'oblige à le réparer.



En vertu de cette disposition, la responsabilité civile d'un notaire ne peut être engagée que si la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux est apportée.



Le notaire doit veiller à l'utilité et à l'efficacité de l'acte qu'il reçoit et est tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde envers les parties afin que les droits et obligations réciproquement contractés par elles répondent aux finalités révélées de leur engagement et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité. A ce titre, le notaire est tenu d'appeler l'attention des parties sur les conséquences et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique. Les éventuelles compétences personnelles du client ne le déchargent pas de son devoir de conseil.



Le notaire a la charge de rapporter la preuve de l'exécution de son devoir de conseil.



Le notaire n'a pas à vérifier sur place la consistance des locaux et sa responsabilité ne peut pas être retenue s'il n'avait pas de raison de soupçonner le caractère erroné de l'information fournie.



C'est toutefois par une exacte analyse que le premier juge a retenu qu'en l'espèce, la lecture du compromis et de ses annexes et en particulier du certificat de métrage permettaient au notaire de convaincre du fait qu'une partie du bien cédé avec été converti en logements avec des baux en cours situés en sous-sol en méconnaissance des dispositions d'ordre public de l'article 1336-3 du code de la santé publique.



S'il est acquis qu'à la date de la vente, l'article 1336-3 du code de la santé publique ne permettait pas d'empêcher la location de manière administrative, les mesures de contrainte administrative ayant été instaurées par l'ordonnance du 15 décembre 2005, l'infraction à cette interdiction était néanmoins sanctionnée pénalement de sorte qu'il appartenait à M. [G] d'attirer l'attention de l'acquéreur sur le risque encouru à savoir l'impossibilité de louer le sous-sol et de subir la perte des revenus escomptés de la location.



La faute reprochée est ainsi caractérisée.



Il n'est pas établi que M. [H] aurait eu connaissance préalablement à l'acte de ce que les chambres en sous-sol ne pouvaient pas être données en location de sorte qu'il est fondé à demander la réparation du préjudice subi du fait du manquement de M. [G].

Dès lors qu'il n'est pas certain que, dûment informé, il n'aurait pas néanmoins fait l'acquisition du bien, son préjudice s'analyse en une perte de chance. 



Sur le préjudice

 

M [H] fait valoir :



- qu'il importe peu que l'arrêté préfectoral d'interdiction de louer n'aie pas fait l'objet d'un recours en annulation, que l'existence d'autres voies de droit n'est susceptible d'ôter toute certitude au dommage et à la faute que si leur exercice présente une réelle chance de succès, ce qui n'est pas le cas en l'espèce au regard de la jurisprudence administrative sur la location de locaux en sous-sol,



- que la victime d'un dommage n'est pas tenue d'agir en vue de minimiser son préjudice, 



- que le fait de pouvoir aménager une pièce en sous-sol ne permet pas pour autant de la louer,

 - qu'il est fondé à obtenir une réparation intégrale de son préjudice par le notaire,



- que son préjudice est également constitué par la réalisation du risque de ne pas pouvoir rembourser le prêt consenti par la banque et par l'angoisse que cette situation a générée, 



- que le règlement de copropriété interdit la location des caves à des personnes étrangères à l'immeuble et que la perte de revenus locatifs s'établit à 10 000 € par an,



- que même si l'usage personnel des locaux qu'il ne peut pas louer n'était pas son but premier, pour une prise en compte équitable de cette utilisation, il est possible de retrancher 50 € par local par mois, soit 2 400 € annuellement, du préjudice subi,

 

- que sur la base de 1 200 € par mois et de 7 600 € par an, le préjudice subi du 1er juillet 2009 au 1er juillet 2019 s'établit à 76 000 €,



- que le montant des intérêts d'emprunt qu'il a payés sur le surcoût qu'il a supporté constitue également un préjudice indemnisable, puisqu'il a dû souscrire un prêt plus important pour acquérir un bien à la valeur réelle moindre,

 

- qu'en ce qui concerne le cumul des indemnisations, la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, que le préjudice est constitué par la perte des revenus passés mais aussi futurs, puisque les loyers sont définitivement perdus, que le préjudice futur est indemnisable,



- que la demande d'expertise en cause d'appel est recevable, s'agissant d'un moyen de défense aux demandes adverses,



- que l'expert M. [Z] a estimé la valeur à l'achat en 2004 à 260 000 €, compte tenu de l'impossibilité de louer les quatre chambres du sous-sol, alors que le prix payé est de 375 000 €,



- que le stress engendré par cette situation, notamment au regard du remboursement du crédit, justifie l'indemnisation d'un préjudice moral à hauteur de 10 000 €.



M. [G] fait valoir :



- que M. [H] exerçait déjà une activité de location au moment de la vente, connaissant ainsi la législation applicable en matière de bail et qu'il a donc sciemment accepté les risques, qu'en outre, il a pu louer l'intégralité de ses chambres pendant près de 5 ans et s'est abstenu de contester l'arrêté préfectoral, de telle sorte que ce dernier est désormais insusceptible de recours,

 

- que le préjudice invoqué par M. [H] est directement en lien avec sa propre faute, qui réside dans l'absence de contestation de l'arrêté préfectoral et non pas avec le prétendu défaut de conseil,



- que l'absence de toute relation de cause à effet entre la faute et le préjudice décharge le notaire de sa responsabilité,



- que M. [H] n'établit pas avoir cessé toute location des chambres situées en sous-sol dès la réception de la notification de l'arrêté le 6 juillet 2009, et n'établit donc pas avoir cessé ces locations du mois de juin 2009 au mois de septembre 2015, date pour laquelle il fournit un constat d'huissier,

 

- que les pièces versées aux débats par M. [H] ne permettent pas d'établir précisément quelles chambres étaient effectivement louées, et s'il s'agissait de celles au sous-sol,



- que ces chambres en sous-sol pouvaient faire l'objet d'une location à d'autres fins que l'habitation,

 - que les évaluations évolutives de son préjudice par M. [H], tant à la hausse qu'à la baisse, démontrent des difficultés sérieuses pour celui-ci à déterminer et quantifier ses préjudices financiers, 



- que M. [H] entend à la fois rester propriétaire du bien immobilier, n'ayant pas sollicité la nullité de la vente, et obtenir une indemnisation en sollicitant un préjudice financier plus important que le prix d'acquisition,

 

- qu'il ne peut être condamné à verser des dommages et intérêts correspondant au bénéfice que M. [H] espérait tirer de l'activité de location illégale et irrégulière, que le choix du demandeur de ne pas demander la nullité de l'acte de vente ou sa résolution l'empêche parallèlement de demander aux défendeurs de compenser l'impossibilité d'avoir pu poursuivre l'activité de location du sous-sol, 



- que les conséquences d'un manquement à l'obligation d'information et de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance, qui doit être appréciée à la date de la régularisation de l'acte litigieux, qu'en outre, la réparation due au titre de la perte de chance ne peut donner lieu à la réparation du préjudice total, 



- que les pièces versées par M. [H] ne sont pas suffisantes pour établir précisément le montant qu'auraient généré la location des quatre chambres en sous-sol, 



- que M. [H] commet une erreur en utilisant le chiffre d'affaires de son activité comme base de ses demandes financières, puisque celui-ci ne prend pas en compte les coûts afférents à l'activité ni l'imposition qui y est relative,

 

- que M. [H] ne forme aucune prétention au titre de la perte de chance, alors qu'il s'agit du seul terrain pour envisager les conséquences du manquement à l'obligation d'information et de conseil du notaire, 



- qu'il existe de nombreuses incohérences dans les calculs de M. [H], dont le tableau de synthèse ne correspond pas aux autres documents versés aux débats,

 

- qu'en outre, même dans l'hypothèse où le montant de 10 000 € par an de revenus locatifs pour les quatre chambres en sous-sol serait exact, il n'est pas possible de considérer avec une certitude absolue que les quatre chambres auraient été louées tous les mois pendant 10 ans, la location d'un bien immobilier étant une activité par nature aléatoire,

 

- que l'analyse du règlement de copropriété ne comporte aucune limite quant à l'usage pouvant être fait des biens, et le nouveau rapport d'expertise non contradictoire de M. [Z] ne permet pas d'établir l'impossibilité de procéder à la location des caves pour un usage différent de l'habitation,

 

- qu'en tout état de cause, les prétentions de l'acquéreur au titre de la perte des revenus locatifs ne peuvent prospérer, dès lors que son action est fondée à titre principal sur la garantie des vices cachés, sanctionnée par la réduction ou la restitution du prix,

 

- que M. [H] ne prouve pas une perte de valeur du bien, celle-ci n'étant attestée que par deux rapports d'expertise non-contradictoires de M. [Z],



- que l'expert commet une erreur importante en fixant la valeur du bien acquis en 2004 à la somme de 260 000 €, en prenant donc en compte l'impossibilité de louer les chambres du sous-sol, alors mêmes qu'elles étaient effectivement louées à l'époque et ce jusqu'au mois de juillet 2009, qu'en outre, pour son appréciation, l'expert a retiré les 101 m² de sous-sol alors que cette surface est utilisé par le propriétaire, de telle sorte qu'elle doit être prise en compte dans la valorisation du bien, 







- que l'expert reconnaît lui-même que le seul préjudice subi est lié au seul fait de ne pas avoir été en mesure de ne pas négocier avec la société venderesse un meilleur prix, mais cela supposait de connaître au moment de la vente l'interdiction de louer le bien, qui l'affecterait 5 ans plus tard, ce qui était évidemment impossible à prendre en compte,



- que le préjudice moral allégué par M. [H] n'est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum, puisqu'il ne démontre pas l'impossibilité pour lui de rembourser les échéances de son prêt et qu'il s'agit seulement d'un préjudice éventuel, 



- que la mesure d'expertise demandée ne peut être accordée pour pallier la carence des parties dans l'administration de la preuve du bien fondé de leur prétentions,



- qu'en cas de condamnation à son encontre, les intérêts au taux légal ne pourraient courir qu'à compter de la décision rendue, puisqu'il s'agit de l'engagement d'une responsabilité civile professionnelle à l'encontre du notaire, 



- quant à la capitalisation des intérêts, elle ne peut prospérer dans une action fondée sur les dispositions de l'article 1382 du code civil, car ce principe ne se conçoit que dans le cas d'une responsabilité contractuelle. 



Il importe peu que l'arrêté préfectoral d'interdiction de louer n'aie pas fait l'objet d'un recours en annulation dès lors que celui-ci ne présentait aucune chance réelle de succès et que l'existence du recours n'était pas de nature à remettre en cause la certitude du dommage.



Le manquement du notaire à son devoir de conseil a fait courir à M. [H] le risque, qui s'est réalisé, de ne pas pouvoir louer le sous-sol du bâtiment et de subir la perte des revenus escomptés de la location.



Il convient en conséquence de faire droit à la demande d'indemnité au titre de la perte de revenus locatifs. La cour trouve dans les pièces produites par M. [H] les éléments lui permettant d'estimer la perte de revenus locatifs à 76 000 €, correspondant à un coût de location mensuelle des chambres tout à fait modeste de 200 € sur la base d'un taux d'occupation moyen de 80%.



M. [H] demande le remboursement de l'excédent de prix versé au regard au motif que le bien est dans l'incapacité de générer les revenus attendus. Or la restitution de tout ou partie du prix de vente d'un bien atteint d'un vice caché ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation au profit de l'acquéreur de sorte qu'il ne saurait être fait droit à ce chef de demande.



La demande d'une indemnité de 9 000 € couvrant la perte de loyer correspondant au temps nécessaire pour trouver un nouveau bien immobilier et les frais de notaire pour son acquisition n'est pas justifiée dès lors que l'acquéreur a fait le choix de conserver le bien.



M. [H] ne produit aucun élément susceptible de faire apparaître que l'impossibilité de donner en location les 4 chambres du sous-sol l'aurait placé dans une situation financière difficile au regard notamment de la charge des échéances de remboursement d'emprunt.



Il convient en conséquence de le débouter de ce chef de demande et de fixer son préjudice à 76 000 €.



La perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. La perte de chance de M. [H] de ne pas contracter, au regard de l'importance du risque que constituait la survenance d'une interdiction formelle de louer une partie non négligeable du bien, doit être fixée à 80%.



Il convient en conséquence de faire droit à la demande de dommages et intérêts dirigée contre M. [G] à hauteur de la somme de 76 000 € x 80% = 60 800 €.



Sur les demandes accessoires



C'est par de justes et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a débouté la SCI [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée.



En application de l'article 1153-1 devenu 1231-7 du code civil, 'En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.



En cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d'appel. Le juge d'appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.'



En l'espèce, il convient de faire courir les intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2010.



M. [H] est fondé en application de l'article 1343-2 a voir ordonner la capitalisation des intérêts échus à compter du présent arrêt sous réserve qu'ils soient dus pour une année entière.



M. [G] qui succombe à titre principal supporte les dépens et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :



- rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la SCI [Adresse 1] à raison de l'absence alléguée de lien entre les demandes additionnelles et la demande initiale du requérant et à raison du défaut prétendu d'exposition de ses moyens de fait par M. [H], 



- déclaré prescrite l'action au titre de la garantie des vices cachés engagée par M. [F] [H] à l'encontre de la SCI [Adresse 1],



- débouté M. [H] de son action au titre du défaut de conformité, 



- débouté la SCI [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



Le réforme le jugement pour le surplus ;



Statuant à nouveau,



Condamne M. [V] [G] à payer à M. [F] [H] la somme de 60 800 € à titre de dommages et intérêts, ce outre intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2010 ;



Ordonne la capitalisation des intérêts ;



Déboute M. [F] [H] du surplus de ses demandes ;











Vu l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [V] [G] à payer à M. [F] [H] la somme de 8 000 € ;



Rejette la demande de la SCI [Adresse 1] ;



Condamne M. [V] [G] aux dépens.







LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE