Cour d’appel · 1re chambre 1re section — 17 septembre 2019

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

1ère chambre 1ère section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 63B

DU 17 SEPTEMBRE 2019

N° RG 18/02725

N° Portalis DBV3-V-B7C-SKOA

AFFAIRE :

[F] [G] [O] [N]

C/

[B] [T]

SCP [T] & [M]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Mars 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Nanterre

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 16/01465

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

-la SELARL CAUSIDICOR,

-Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Monsieur [F] [G] [O] [N]

né le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par Me Xavier FRERING de la SELARL CAUSIDICOR, avocat postulant plaidant - barreau de PARIS, vestiaire : J133 - N° du dossier BVN 5305

APPELANT

****************

Maître [B] [T]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

SCP [T] & [M]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentés par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat postulant plaidant - barreau de PARIS, vestiaire : D0848 - N° du dossier 216.012

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Mai 2019 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, Président chargé du rapport et Madame Nathalie LAUER, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Alain PALAU, Président,

Madame Anne LELIÈVRE, Conseiller,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 15 mars 2018 qui a statué ainsi :

Dit M. [F] [N] recevable en son action en responsabilité professionnelle au titre des manquements liés au défaut de gestion et de tenue de comptabilité conformes, au défaut d'entretien de l'immeuble dépendant de la succession et au manquement à l'obligation d'information s'agissant de la situation de cet immeuble, et irrecevable au titre du surplus des manquements allégués,

Déboute M. [F] [N] de l'ensemble de ses demandes,

Déboute Maître [B] [T] et la SCP [B] [T]-[J] [M] de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne M. [F] [N] à payer à la SCP [B] [T]-[J] [M] une indemnité de 6.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire,

Condamne M. [F] [N] aux dépens, lesquels pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu la déclaration d'appel en date du 18 avril 2018 de M. [N].

Vu les dernières conclusions en date du 8 janvier 2019 de M. [N] qui demande à la cour de :

-Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Dire recevable et bien fondée son action,

Constater les carences de Maître [T] et la SCP [B] [T] & [J] [M] engageant leur responsabilité pour :

- n'avoir pas rempli leur obligation d'information et leur devoir de conseil,

- n'avoir pas pris toutes les dispositions utiles permettant à M. [N] seul héritier acquéreur du bien, de réaliser l'acquisition,

- n'avoir pas mis en 'uvre tous les moyens utiles empêchant la dégradation et la perte de la maison,

Constater que le préjudice est constitué à l'égard de M. [N],

Condamner Maître [T] et la SCP [B] [T] & [J] [M] à lui payer les sommes suivantes :

Préjudice de perte de la maison : 607.385 euros ' 32.361,04 euros = 575.023,96 €

Perte des loyers de la maison : 322.216 euros

Préjudice moral : 10.000 euros.

Condamner Maître [T] et la SCP [B] [T] & [J] [M] à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Dire que les sommes porteront intérêt à compter de l'assignation du 8 février 2016.

Condamner Maître [T] et la SCP [B] [T] & [J] [M] en tous dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la Selarl Causidicor en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions en date du 9 octobre 2018 de Maître [T] et la SCP [B] [T] & [J] [M] qui demandent à la cour de :

Les juger recevables et bien fondés en leurs conclusions.

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

En tant que de besoin,

Déclarer prescrite l'action de M. [N] sur le fondement de l'article 2224 du code civil.

A tout le moins,

Juger que M. [N] ne justifie pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d'engager la responsabilité des notaires.

Le débouter de l'intégralité de ses demandes.

Le condamner au paiement des sommes de :

10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner le même aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Maître Valérie Toutain de Hautecloque en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 14 mars 2019.

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Faits et moyens

La société civile professionnelle de notaires [C] [X] [Y]-[B] [T], devenue la SCP [T]-[M] (ci-après la SCP) a été chargée de la succession de [L] [J], décédé en 1978.

Informée du décès de l'épouse de [L] [J], [N] [K] survenu le [Date décès 1] 1985, et en l'absence d'héritier et de légataire déclaré de celle-ci, la SCP a fait mener en mai 1992 une recherche d'héritiers par M. [Q], membre de l'étude généalogique [G], à l'issue de laquelle elle a dressé le 11 janvier 1994 1'acte de notoriété du décès, recensant 46 héritiers dont M. [F] [N], petit neveu et héritier au 1/11ème de [N] [K].

L'étude généalogique a en parallèle sollicité de chacun des héritiers la signature d'un mandat afin de recueillir la succession de [N] [K], laquelle comprenait des avoirs bancaires estimés à environ 200.000 francs ainsi qu'un bien immobilier situé [Adresse 3] faisant partie d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété.

M. [N] a retourné la proposition de mandat, signée le 31 décembre 1992, avec la précision : "sauf en ce qui concerne la maison et jardin associés pour laquelle je me porte acquéreur, sur la base de l'estimation de cent soixante dix mille francs ''.

En réponse à un premier courrier du notaire de M. [N], Maître [K] [L], l'étude généalogique a indiqué, par courrier du 29 novembre 1993, qu'elle ne voyait pas d'inconvénient à l'acquisition par lui du bien mais que celui-ci, entouré de ronces, devait être déblayé pour en permettre l'accès et la valorisation par la SCP.

Le 3 janvier 1995, l'étude a enjoint à M. [N] de lui adresser une procuration. Elle a indiqué que la procuration initiale n'était pas valable et n'avait pas permis le règlement du dossier.

Par courrier du 18 janvier 1995, elle a également transmis une nouvelle proposition de mandat à Maître [L] afin que celui-ci la fasse signer par son client.

Plusieurs échanges s'en sont alors suivis entre M. [N], son notaire Maître [L], et l'étude généalogique entre 1995 et 1999, M. [N] refusant de signer un nouveau mandat, estimant valide celui signé le 31 décembre 1992 et maintenant sa volonté de se porter acquéreur du bien immobilier, et l'étude généalogique informant M, [N] de la possibilité d'une action à son encontre en raison de son refus.

M. [N] a repris contact avec l'étude généalogique en 2001 par l'intermédiaire de son nouveau notaire, Maître [X] [W], lequel a confirmé par courrier du 21 décembre 2001 le souhait de son client de voir le bien vendu et le partage de la succession réalisé.

Aucune contribution foncière pour le bien immobilier n'ayant été payée pendant plus de trois ans et aucun maître du bien ne s'étant manifesté, le maire de [Localité 2] a décidé l'incorporation de celui-ci dans le domaine de la commune par arrêté du 28 juillet 2006 puis a procédé à sa vente au prix de 160.000 euros par acte du 22 octobre 2007.

M. [N] a été informé de cette vente le 30 août 2013 par l'intermédiaire de son notaire, lequel avait recontacté la SCP par lettre du 14 décembre 2012 pour connaître le sort de la succession.

Au cours de leurs échanges successifs, la SCP a transmis à M. [N] les documents relatifs à -la procédure d'incorporation et à la vente du bien ainsi qu'un état des comptes de la succession, l'a informé que la mairie se proposait de restituer le prix de vente de la cession déduction faite des charges et impôts en cas d'action commune des héritiers et lui a précisé avoir confié à l'étude [G] la réalisation d'un nouveau tableau généalogique en raison du décès de plusieurs des héritiers identifiés dans l'acte de 1994.

Par actes du 8 février 2016, M. [N] a fait assigner Me [B] [T] et la SCP [B][T]-[J] [M] devant le tribunal de grande instance de Nanterre qui a prononcé le jugement déféré.

Aux termes de ses écritures précitées, M. [N] expose que la succession de M. [J] n'était pas liquidée au décès de Mme [K], que la SCP a été aussitôt été informée du décès de celle-ci par une voisine et amie de la défunte, Mme [F], qui lui a annoncé le décès de sa cliente et l'existence d'un frère héritier, le notaire lui précisant qu'il se mettrait en rapport avec lui.

Il affirme que la SCP n'a contacté ni ce frère ni lui-même dont il pouvait aisément avoir l'adresse par Mme [F] qui connaissait sa famille.

Il précise que le frère de Mme [K], [L], est décédé le [Date décès 2] 1990 sans qu'aucune opération successorale, même provisoire, n'ait été entreprise par le notaire qui a mandaté un généalogiste le 5 mai 1992, sept ans après le décès de Mme [K], et rappelle qu'il a signé une convention de révélation de succession et remis au généalogiste une procuration datée du 31 décembre 1992 pour le représenter dans le règlement des opérations successorales.

Il déclare qu'il vivait et travaillait à la Martinique et qu'il a très tôt fait connaître son désir d'acquérir la maison où vivait sa grand-tante, et dans laquelle il avait de nombreux souvenirs pour y avoir vécu quelque temps.

Il relate les échanges intervenus, les actes dressés et les mandats confiés au généalogiste et au notaire.

Il affirme que, malgré les engagements pris dans l'acte de notoriété, ceux-ci n'ont entrepris aucune démarche auprès des héritiers et organismes concernés et n'ont, notamment, pas déposé la déclaration de succession ni établi l'attestation notariée permettant le transfert du bien aux héritiers, sans en informer les ayants droit, ni les solliciter pour ce faire, le notaire n'ayant pas publié l'attestation immobilière ni dans le délai impératif de 4 mois ni après.

Il déclare que celui-ci n'a pas averti les héritiers de la nécessité d'estimer le bien et ne leur a pas fait de proposition d'évaluation de la maison.

Il indique que sa décision d'acquérir la maison n'a jamais été suivie d'effet, le notaire n'ayant pas cherché à concrétiser son projet malgré la procuration donnée par lui sur laquelle était inscrite son intention d'acquérir le bien successoral.

Il précise qu'il a refusé de signer une nouvelle procuration car l'ancienne ne contenait, malgré les affirmations du généalogiste, aucune rature.

Il indique que la nouvelle procuration demandée comportait une formule qui annulait son projet d'acquisition de la maison et lui substituait un projet de vente du bien aux enchères publiques sans qu'aucune explication ne lui soit donnée.

Il estime que les seuls courriers qu'il recevait- qui émanaient du généalogiste - n'avaient que l'objectif de lui faire signer une nouvelle procuration pour vendre la maison aux enchères publiques et souligne qu'il a maintenu sa proposition d'achat du bien successoral et qu'il n'a plus été contacté par le généalogiste.

Il fait état d'un mutisme total du notaire à son encontre de 1985 à 2013 et des courriers postérieurs.

Il fait valoir que l'étude notariale, trente années après la disparition de Mme [K] qui connaissait tous les héritiers depuis 22 ans et qui bénéficiait de l'intervention d'un généalogiste représentant tous les ayants- droit en vertu de 46 procurations, n'a pas liquidé la succession, a laissé la mairie appréhender la maison comme un « bien sans maître » et n'a pas distribué l'actif successoral, le notaire l'ayant ainsi privé de son héritage.

Il relève que la SCP notariale a de nouveau mandaté en 2014 l'étude généalogique [G] et que celle-ci a été déclarée en cessation de paiements le 20 janvier 2016 et en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 3 janvier 2017.

Il souligne que l'Etude généalogique ADD Associés, chargée de poursuivre le règlement des dossiers en cours de l'étude généalogique [G], lui a écrit le 5 septembre 2018, que la procuration datée du 31 décembre 1992 qu'il avait remise était valable.

Il relate la procédure.

Il critique le jugement.

Il affirme notamment, qu'il n'a pas pris en compte que la procuration qu'il avait remise était dépourvue de ratures et que la nouvelle procuration que le généalogiste lui demandait de signer était contraire à ses intérêts d'héritier acquéreur du bien puisqu'elle contenait un projet de vente aux enchères et rappelle ses autres moyens.

Il conteste l'existence d'une prescription pour certains manquements dont il aurait eu connaissance avant le 19 juin 2013.

Il soutient qu'il n'a pas été informé des actes au fur et à mesure de leur déroulement.

Il indique qu'il n'a reçu aucun courrier ni acte du notaire de novembre 1985 à août 2013 et aucune information du généalogiste sur le déroulement des opérations, le généalogiste ne faisant état que d'un blocage sans en expliquer les raisons et sans l'informer du défaut d'accomplissement des formalités hypothécaires et fiscales.

Il affirme qu'il ignorait donc à l'époque des faits allégués que la déclaration de succession et l'attestation notariée n'avaient pas été effectuées par le notaire.

Il affirme également qu'il ne pouvait pas savoir qu'il était impossible de procéder à la déclaration de succession et de rédiger l'attestation de transfert de propriété, ces opérations faisant partie des attributions du généalogiste qui assistait le notaire et aucun des deux n'ayant rendu compte de leur mission.

Il estime, en tout état de cause, qu'il n'y avait aucun obstacle réel pour effectuer ces formalités.

Il fait valoir que l'acte de notoriété ne lui a été communiqué que le 12 février 2013 par Maître [R], la SCP confirmant avoir transmis à celui-ci l'acte de notoriété à cette date.

Il fait valoir que nul ne lui a dit que les héritiers étaient opposés à son projet et que le bien avait été sous-évalué alors même que le notaire en avait fixé le prix.

Il ajoute que le notaire n'a pas prouvé le refus de sa proposition par les héritiers.

Il reproche au tribunal d'avoir dénaturé son courrier daté du 30 mai 1999 et estime que celui-ci ne fait pas mention du refus des autres héritiers mais d'un défaut d'information, la lettre précisant': «'On m'a opposé un refus pour des motifs que j'ignore'».

Il affirme enfin qu'aucune preuve d'une procédure diligentée à Fort de France n'a été rapportée, ce tribunal étant en tout état de cause incompétent.

Il en conclut que le tribunal s'est fondé sur ces éléments erronés pour juger qu'il y avait prescription pour ces manquements ce qui justifie l'infirmation du jugement.

M. [N] ajoute que le notaire n'a pas précisé dans ses conclusions qu'il avait été informé du déroulement des opérations successorales ou qu'il avait reçu des documents.

Il relève que le tribunal a admis la recevabilité de son action pour les manquements connus par le courrier du notaire du 1er juillet 2014 et affirme que c'est par ce courrier qu'il a aussi appris que la déclaration de succession et l'attestation notariée n'avaient pas été effectuées.

Il en conclut que la recevabilité doit être étendue à tous les manquements du notaire.

Il expose que le tribunal n'a ni examiné ni caractérisé les manquements du notaire, considérant qu'il ne justifiait d'aucun préjudice en lien causal avec ces manquements et lui reproche d'avoir indiqué qu'il invoquait une perte de chance alors qu'il excipe d'une perte du bien.

Il en conclut qu'il a rejeté ses demandes en se fondant sur une prétention non alléguée par lui.

Il ajoute que, quand bien même il aurait allégué la perte de chance, le tribunal s'est encore fondé sur des éléments erronés et non prouvés et souligne qu'il n'a jamais renoncé à sa décision d'acquisition.

Sur le fond, M. [N] rappelle les tâches dévolues au notaire dans une succession.

Il observe que l'acte de notoriété a été réalisé neuf ans après le décès de Mme [K] et qu'il s'en évince qu'il hérite à hauteur de 1/11ème de la succession.

Il affirme qu'il n'a été informé ni du contenu précis de la succession (actif et passif), ni du déroulement des opérations liquidatives.

Il ajoute qu'il ne comprend pas les raisons pour lesquelles il n'a pu hériter de la maison située à [Localité 2] et pour lesquelles la ville a pu considérer que ce bien était « sans maître », justifiant qu'il soit intégré au patrimoine privé de la commune.

Il rappelle les obligations du notaire tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte pour lequel il prête son concours, d'une obligation de diligence et du devoir d'assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il prête son concours.

Il détaille les manquements du notaire.

Il lui reproche d'avoir attendu sept ans pour mandater l'étude de généalogistes chargée d'identifier les héritiers et 6 mois pour dresser l'acte de notoriété.

Il lui reproche d'avoir, de 1985 à 1994, laissé une maison inoccupée se détériorer alors qu'il en détenait les clés, qu'il connaissait au moins un des héritiers depuis novembre 1985, qu'il tenait la comptabilité et recevait des fonds bancaires successoraux en 1992 et 1993, la succession étant créditrice d'un montant de 200.000 francs selon ses dires.

En réponse au notaire, il conteste que celui-ci ait appris fortuitement le décès de Mme [K] le 4 mai 1992 aux motifs qu'elle était sa cliente dans le cadre de la liquidation de la succession de son époux et qu'il en a été informé par Mme [F].

Il ajoute que les comptes bancaires de la défunte n'étaient pas clôturés sept ans après son décès.

Il fait également valoir que la recherche des héritiers a duré du 5 mai 1992 au 7 juillet 1993, soit 1 an et 2 mois selon une lettre du généalogiste du 15 octobre 2001.

Il lui reproche de n'avoir pas dressé l'inventaire des biens qui composent la succession et de n'avoir pas accompli les formalités hypothécaires et fiscales liées au décès de sa cliente sans informer les héritiers de ses abstentions, de leur cause et des moyens d'y remédier.

Il affirme qu'il était en charge de la succession, ayant fait mener en mai 1992 une recherche d'héritiers par le généalogiste M. [Q], ayant tenu la comptabilité de la succession et lui ayant soumis par l'intermédiaire du généalogiste une procuration aux fins de vendre le bien immobilier aux enchères publiques.

Il affirme ainsi, concernant l'absence d'inventaire des biens, qu'il n'est fait mention ni des biens mobiliers (meubles, bijoux, argenterie, effets personnels') ni du passif de la succession.

Il affirme également, concernant le défaut des formalités hypothécaires et fiscales, que le notaire n'a pas établi la déclaration fiscale de la succession ni rédigé l'attestation de propriété immobilière permettant le transfert du bien aux héritiers et son opposabilité aux tiers alors qu'il s'était, comme le généalogiste, engagé dans l'acte de notoriété à faire ces formalités et qu'il a été requis par les généalogistes pour établir l'attestation notariée dans le délai prévu par la loi.

Il rappelle l'article 69, paragraphe 4, du décret numéro 55-1350 du 14 octobre 1955 relatif à la publicité foncière et les articles 29 et 33 du décret numéro 55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière,

Il fait valoir que le notaire, requis le 11 janvier 1994 pour établir cet acte, devait publier l'attestation notariée aux services des hypothèques au plus tard le 11 mai 1994 en vertu de l'article 33 du décret du 4 janvier 1955 ce qu'il n'a pas fait.

Il estime que cette omission, fautive, a été une des causes du dommage.

Il estime inopérant l'argument tiré de l'absence l'accord des héritiers sur la valeur du bien étant en outre observé qu'il ne leur a pas demandé d'estimer le bien.

Il ajoute que le notaire fait état d'estimations non officielles, imprécises et changeantes et lui reproche de ne verser aux débats aucun document officiel et daté d'évaluation du bien.

Il estime également inopérant l'argument tiré de son refus d'émettre une deuxième procuration, le défaut d'une seule procuration sur les 46 obtenues par le généalogiste ne pouvant avoir cet effet de blocage.

Il fait valoir qu'il résulte de l'article 69 paragraphe 4 du décret 55-1350 du 14 octobre 1995 que l'accord d'un seul successible suffit.

Il ajoute qu'à partir du moment où il a été possible pour le notaire de rédiger l'acte de notoriété grâce aux procurations dont il disposait, il était tenu de rédiger l'attestation notariée, l'acte de notoriété étant indissociable de l'attestation notariée immobilière.

Il déclare que ces formalités hypothécaires et fiscales, nécessaires pour transférer le bien aux héritiers et assurer la publicité foncière de cette mutation, devaient être faites dès mai 1994, étant observé qu'elles pouvaient ensuite être rectifiées si nécessaire conformément à la notice 2705-NOT-SD de la DGFIP.

Il soutient que ces abstentions relatives à ces formalités hypothécaires et fiscales sont à l'origine du dommage aux motifs que la taxe foncière n'a pas pu être établie au nom des héritiers et que l'absence de son paiement a déclenché la saisie puis la perte de la maison.

Il qualifie également d'inopérants les motifs tirés de l'opposition des héritiers, du prix fixé et sous-évalué par lui et de la procédure judiciaire à Fort de France.

Il réitère, au vu de la notice précitée, qu'il n'était pas impossible de procéder à la déclaration de succession et de rédiger une attestation de transfert de propriété.

Il réitère également que le notaire n'a pas prouvé l'opposition des héritiers au projet d'achat du bien puisque c'est lui qui a fixé le prix du bien à 170.000 francs.

Il réitère qu'il n'a eu connaissance de ces manquements et des arguments du notaire pour les justifier qu'à partir de septembre 2013, le courrier du 1er juillet 2014 précisant ces manquements.

Il ajoute que c'est durant la procédure que le notaire a indiqué que les héritiers étaient opposés à son projet et que le prix avait été fixé et sous-évalué par M. [N].

Il ajoute qu'il n'a été informé de la saisie du bien et du défaut de paiement des impôts locaux que par le courrier de Maître [R] du 30 août 2013.

Il reproche au notaire de n'avoir pas accompli les actes de conservation, de surveillance et d'administration provisoire de la succession alors qu'il disposait des fonds nécessaires à l'entretien et au règlement des charges afférent au bien immeuble, et de l'assistance du généalogiste qui représentait les héritiers.

Il invoque un défaut d'entretien du bien qui a duré 21 ans jusqu'à la perte du bien en 2006 alors que la banque lui a versé des fonds successoraux pour effectuer les travaux nécessaires.

Il excipe de courriers et de relevés de compte du notaire.

Il invoque un défaut de paiement des autres charges de la succession, notamment celles relatives aux impôts locaux.

En réponse au notaire, il relève que les dettes fiscales sont aussi des dépenses incontestables et souligne qu'il n'a pas informé les héritiers de la nécessité de régler ces charges et des conséquences du défaut de paiement.

Il observe que, selon les relevés produits, le notaire a tenu les comptes de l'indivision à partir de 1990 et qu'il n'a pas adressé aux héritiers de compte-rendu de gestion ni d'état des frais exposés et ce en méconnaissance de l'ancien article 815-8 du code civil.

Il fait valoir qu'ainsi informés, les héritiers auraient pu constater que certaines charges de la succession n'étaient pas réglées, notamment l'assurance de la maison et les impôts locaux.

Il ajoute que des charges de copropriété, pourtant qualifiées par les intimés d'incontestables, n'ont pas été réglées par le notaire.

Il déclare également que les relevés du compte d'indivision versés aux débats par le notaire sont incomplets et qu'ils témoignent d'une comptabilité tenue de manière irrégulière, des écritures comptables sporadiques, incompréhensibles, des dépenses engagées imprécises, sans factures ni justificatifs, et la négligence dans le paiement des impôts locaux.

Il réitère que cette négligence du notaire a déclenché la procédure de saisie de la maison par la mairie et la perte définitive du bien successoral dont il avait demandé l'attribution.

En réponse au notaire, il rappelle que le notaire qui a la charge d'une maison qui fait partie d'une succession dont il gère les recettes et les dépenses sait que la taxe foncière fait partie des charges fixes à régler chaque année.

Il ajoute que c'est parce que la déclaration de succession n'a pas été déposée et que le notaire n'a ni rédigé ni publié l'attestation immobilière que la mairie ne lui a pas fait de demande d'impôts relatives à la maison, la publicité foncière n'ayant pas été effectuée.

Il précise que, du fait de l'inertie du notaire empêchant l'identification des héritiers propriétaires du bien, aucun héritier n'a reçu d'avis d'imposition et ne pouvait dès lors s'acquitter de cette dette.

Il déclare enfin qu'il disposait des fonds suffisants pour régler ces impôts, même avec retard, et qu'il ne l'a pas alerté de la procédure de saisie du bien, l'empêchant de faire valoir, dans les délais légaux de six mois, ses droits d'héritier et de candidat à l'attribution du bien.

Il indique que ce n'est qu'en 2013, soit 7 ans après la saisie du bien, que le notaire lui a adressé à la demande de Maître [R] et sur injonction de la chambre des notaires, l'arrêté municipal de saisie du bien, l'informant pour la première fois que celui-ci n'était plus dans la succession alors que la maison était sous sa responsabilité, en cours d'attribution et qu'il avait fait connaître son intention de l'acquérir.

Il reproche au notaire de ne pas l'avoir, de novembre 1985 à août 2013, informé de sa gestion et des difficultés soi-disant rencontrées.

Il lui reproche également de n'avoir pas pris l'initiative de saisir le tribunal de grande instance de Nanterre auquel il pouvait demander un partage judiciaire comme le prévoit l'ancien article 822 du code civil.

Il lui reproche en outre de n'avoir pas effectué le partage mais d'avoir projeté de disposer du bien avant qu'il soit saisi.

Il relève que le notaire qui prend en charge une succession prend l'engagement de réaliser le partage et soutient qu'il devait tout mettre en 'uvre pour lui attribuer la maison comme il l'avait demandé en le conseillant et l'informant des diligences accomplies pour réaliser cet objectif.

Il affirme qu'à défaut d'y parvenir dans le cadre d'une procédure amiable, il aurait dû solliciter le tribunal pour procéder au partage judiciaire.

Il affirme également que le notaire a projeté de vendre la maison, à un prix qu'il a fixé à 170.000 francs, avant l'acte de notoriété, et qu'il s'est, en 1992, porté acquéreur du bien au prix estimé par le notaire.

Il reproche au notaire d'avoir, après l'établissement de l'acte de notoriété, décidé de vendre le bien aux enchères publiques, sur la mise à prix de 170.000 francs sans le consentement des héritiers et sans même les consulter.

Il infère d'une lettre de M. [G] du 6 juillet 1998 que le notaire a fixé le prix à 170 000 francs, sous-évaluant le bien, et décidé de sa vente aux enchères publiques.

Il fait valoir qu'il revient aux héritiers de décider de la forme du partage selon l'ancien article 819 du code civil, qu'il faut privilégier le partage amiable entre les héritiers et que le partage judiciaire des biens en nature est la règle avant d'ordonner la licitation d'un bien indivis.

Il fait grief au notaire de n'avoir pas cherché à organiser un partage amiable entre les héritiers.

Il ajoute que la maison était commodément partageable en nature et pouvait être facilement attribuée à un héritier intéressé et qu'il était seul acquéreur de la maison, les autres héritiers étant décidés à la vendre.

Il estime donc que le notaire aurait dû donner suite à sa proposition d'acquisition, au besoin en actualisant l'évaluation et en la portant à la connaissance du seul héritier qui avait manifesté son intérêt pour le bien.

Il affirme, citant l'article 815-3 du code civil, que le consentement de tous les indivisaires était nécessaire pour décider de la vente du bien et que, s'agissant d'une vente aux enchères publiques du bien indivis, il appartenait au tribunal d'ordonner cette vente en cas d'échec du partage judiciaire des biens en nature.

Il relève que le notaire ne produit pas un mandat spécial des indivisaires l'ayant autorisé à prendre cette initiative mais invoque une procuration générale datée de 1997 qui contient, selon lui, une clause équivoque d'obligation de vente du bien aux enchères publiques n'ayant pas l'adhésion des héritiers ni l'autorisation du tribunal.

Il fait valoir que la demande en licitation d'un bien indivis prévue par l'article 1686 du code civil ne peut être formée qu'à l'occasion d'une instance en partage judiciaire.

Il affirme par ailleurs que celui-ci fonde l'essentiel de sa défense sur le défaut de retour de la procuration non conforme qu'il lui a demandé de signer alors qu'elle ne pouvait produire aucun effet juridique.

Il soutient donc que le notaire l'a empêché d'exercer ses droits d'héritier sur le bien successoral, étant précisé qu'il n'a pas été en mesure de proposer un autre prix.

Il réitère que si le notaire avait réagi immédiatement et avec efficacité, il lui aurait permis d'hériter du bien et la maison n'aurait été ni saisie, ni vendue à un tiers par la mairie.

Il fait valoir qu'avant la saisie, il aurait dû, au regard du temps passé, solliciter le juge pour régler les soi-disant difficultés empêchant le partage, sur le fondement des anciens articles 822 et suivants du code civil qui donnaient compétence exclusive au tribunal du lieu de situation de l'immeuble pour mettre fin aux contestations et réaliser un partage judiciaire.

Il fait valoir qu'après la saisie et avant la vente du bien réalisée en octobre 2007, le notaire aurait dû, compte tenu de la situation critique du bien et de la mise en péril de l'intérêt de l'indivision, saisir le tribunal du lieu de situation de l'immeuble auquel les articles 840 et suivants du code civil donnent compétence exclusive pour réaliser un partage judiciaire, ces textes issus de la loi du 23 juin 2006 s'appliquant à cette succession ouverte et non encore partagée à cette date.

Il conclut qu'il a engagé sa responsabilité pour ne pas avoir utilisé les moyens mis par la loi à sa disposition pour liquider la succession et notamment ne pas avoir sollicité le tribunal de Nanterre pour résoudre les problèmes qu'il dit avoir rencontrés et qui l'auraient empêché d'attribuer le bien à l'appelant et réaliser le partage.

En réponse à l'intimé, concernant le défaut d'établissement de l'inventaire et d'accomplissement des formalités hypothécaires et fiscales, il rappelle qu'il il s'était, dans l'acte de notoriété du 11 janvier 1994, engagé à les accomplir avec l'assistance du généalogiste et qu'il n'a pas informé les héritiers de ces carences, ni de la nécessité d'estimer le bien ni soumis au juge les difficultés qu'il aurait rencontrées.

Il conteste que le blocage de la succession soit dû à son refus de signer une nouvelle procuration.

Il rappelle, excipant de la procuration et de courriers, qu'il avait exprimé la volonté d'acheter le bien et dénie tout refus de vendre.

Il dément avoir reconnu que les héritiers s'opposaient à son projet.

Il fait grief au notaire de ne pas avoir accompli de diligences pour débloquer la situation.

Il souligne que dans ses courriers qu'il lui a adressés à partir de septembre 2013, le notaire n'a invoqué que deux arguments pour expliquer le blocage de la succession ayant entraîné la perte du bien immobilier soit son refus de vendre le bien et l'absence d'accord des héritiers sur la valeur du bien.

Il réitère que ces éléments ne sont pas prouvés et relève que le notaire n'a pas fait pas mention des démarches entreprises pour régler ces prétendues difficultés ni de l'information délivrée aux héritiers.

Concernant le défaut de réception d'une nouvelle procuration qui aurait bloqué la succession, il reproche au notaire d'avoir refusé d'utiliser la procuration reçue le 31 décembre 1992 pour effectuer les autres opérations successorales et d'avoir négligé l'instruction qu'elle contenait relative à l'achat de la maison.

Il réitère que cette procuration demeurait valable, qu'elle ne comportait aucune rature et qu'elle contenait seulement un ajout manuscrit aux termes duquel il faisait savoir qu'il était acquéreur du bien.

Il réitère que, dans le pouvoir général que lui a transmis le notaire, la formule sur sa volonté d'acquérir le bien avait été remplacée par une clause équivoque ainsi rédigée : "Cette maison devra être mise aux enchères publiques et le mandataire s'engage à prévenir le mandant un mois avant cette adjudication".

Il en infère que le généalogiste lui a demandé de valider la décision du notaire de vendre le bien immobilier aux enchères publiques au mépris des instructions contraires qu'il lui avait données dans la procuration de 1992 non révoquée.

Il explique ainsi qu'il avait un motif légitime de refuser de signer cette nouvelle procuration qui, en tout état de cause, ne pouvait produire aucun effet juridique puisqu'elle ordonnait une vente aux enchères publiques du bien indivis avant toute tentative du notaire de partage amiable puis judiciaire des biens en nature.

Il conteste donc avoir commis une faute et être à l'origine du blocage de la succession.

Il réitère ses développements sur la possibilité pour le notaire, nonobstant l'absence d'une procuration, d'accomplir des actes.

Il ajoute qu'en tout état de cause, la faute du client n'exonère pas le notaire de sa responsabilité.

Il relève enfin que l'héritier n'a aucune obligation de donner procuration au généalogiste dont la mission était achevée.

Il soutient donc que le notaire n'avait pas besoin d'une nouvelle procuration remise au généalogiste pour liquider la succession et pouvait le contacter afin de régler les opérations successorales directement avec lui, sans intermédiaire.

Il soutient également que les contrats passés par un héritier avec le généalogiste ne dispensent pas le notaire de ses obligations professionnelles.

Il rappelle qu'il a, en 1992, donné procuration au généalogiste pour le représenter dans les opérations successorales, sans limitation de durée, avec l'instruction qu'il se portait acquéreur de la maison sur la base de l'estimation de 170 000 francs sans s'opposer à une nouvelle estimation.

Il conclut que le notaire a, sans motif, rejeté sa décision d'acquisition du bien immobilier et tenté d'obtenir, dans une nouvelle procuration, son accord à une vente du bien aux enchères publiques en suivant une procédure non conforme à la loi.

Il réitère que la procuration du 31 décembre 1992 était régulière.

Il estime qu'en réalité, le notaire a délégué au généalogiste le règlement de la succession et excipe des informations-parcellaires- données par le généalogiste, du refus de celui-ci de le laisser visiter le bien au motif, injustifié, que la maison était envahie de ronces et que la succession ne disposait pas des fonds pour les faire retirer, des pressions exercées par lui pour lui faire signer la nouvelle procuration.

Il fait grief au notaire, garant de la protection des intérêts de l'héritier, d'avoir laissé son mandataire porter ces atteintes.

Il cite l'article 3-2-1 du règlement national précisant les devoirs du notaire et fait état de son mutisme à son égard, de sa totale inertie dans le règlement de la succession et de son choix de laisser le généalogiste être son unique interlocuteur.

Il rappelle que le règlement de la succession reste du seul ressort du notaire et que l'intervention d'un généalogiste ne le dispense pas de ses obligations professionnelles.

Il réitère ses griefs.

Il souligne que la maison a été appréhendée par la mairie dans le cadre de la procédure prévue par l'article L1123-1 du code général de la propriété des personnes publique, celle-ci étant considérée comme sans maître, cite l'acte de vente qui mentionne l'existence du syndic, relève que le notaire était en relation régulière avec celui-ci et estime qu'il pouvait, sans difficulté, être informé de la mise en péril du bien.

Il conclut que, hormis l'établissement de l'acte de notoriété en 1994 auquel il n'a donné aucune efficacité, le notaire n'a accompli aucune diligence utile, laissant la succession en état de déshérence jusqu'à la perte définitive du bien.

Il ajoute que la succession de M. [J] n'est toujours pas liquidée et que le notaire mélange les deux successions.

Il répond aux affirmations de l'intimé en reprenant ses développements précédents concernant l'ouverture tardive de la succession, la détérioration de la maison, le défaut d'accomplissement de toutes les opérations successorales et actes notariés dont l'attestation de propriété, son refus de donner suite à sa proposition d'achat et son absence de diligences.

Il ajoute que la mairie n'a pas reversé à la succession le solde du prix de vente et que le notaire n'a pas fourni la preuve de l'engagement municipal de reverser le prix ni le décompte fait par la mairie.

L'appelant invoque un défaut d'information et de conseil du notaire.

Il réitère ses griefs tirés du défaut d'information et de conseil.

Il reproche ainsi au notaire d'avoir manqué à son obligation d'information qui implique l'obligation de se renseigner afin de délivrer une information complète à son client pour l'éclairer, le conseiller et mener à bien sa mission.

Il affirme qu'avisé dès novembre 1985 du décès, il devait informer les héritiers connus - notamment le frère de la défunte- de leurs droits dans la succession.

Il ajoute qu'il a omis de les informer de la nécessité d'évaluer le bien qu'il a évalué d'autorité sans estimation officielle et de l'informer des raisons pour lesquelles il a rejeté sa proposition et de le conseiller sur les possibilités de réaliser cet objectif.

Il lui reproche de ne pas s'être renseigné sur la réalité des travaux de la maison qu'il a réglés au syndic mais qui n'ont pas été effectués, la maison se dégradant, de ne pas s'être renseigné sur les impôts fonciers et de ne pas l'avoir alerté de ce chef.

Il réitère que c'est parce qu'il n'a pas effectué les formalités administratives et fiscales permettant la publicité foncière du bien qu'il n'a pas reçu cette demande des services fiscaux, une telle déclaration ayant permis à la mairie de savoir que la maison était en indivision gérée par l'étude notariale.

Il conclut que le défaut de publicité foncière, cause de l'absence d'avis d'imposition et donc du défaut de paiement des impôts, a été la cause de la perte du bien.

Il ajoute que la saisie du bien a été publiée et qu'il aurait donc pu aisément s'informer de la vente.

Enfin, il affirme qu'après la saisie, le notaire ne s'est jamais inquiété du devenir du bien.

Il soutient que ni l'absence d'estimation immobilière ni le désaccord des héritiers ni une sous-estimation du bien ni un défaut de remise d'une procuration ne peuvent le dispenser de son devoir d'information et de conseil.

Il ajoute qu'il n'a pas sollicité l'avis des héritiers, que le généalogiste représentait les ayants- droit pour effectuer avec lui toutes les démarches, qu'il ne rapporte pas la preuve de conflits entre héritiers, qu'il a fixé lui-même le prix du bien sans proposer une réévaluation et que la procuration litigieuse était contraire à son intérêt et à l'article 1686 du code civil.

Il fait valoir, en tout état de cause, qu'il ne justifie pas de démarches pour trouver des solutions.

Il relève qu'il ne verse aux débats qu'un courrier qu'il lui a adressé le 1er juillet 2014 après la «réactivation» du dossier en 2013 ce qui confirme qu'il ne lui a auparavant délivré aucune information, celle-ci étant en outre imprécise, insuffisante voire inexacte et en tout état de cause trop tardive pour être utile.

Il affirme que les courriers du généalogiste ne contiennent aucune information sérieuse et utile relative à la succession.

L'appelant soutient également que les relevés de comptes sont contraires aux principes de la comptabilité.

Il affirme que le nom de Mme [K] n'y figure qu'à partir du 7 octobre 2016, le notaire ayant traité sa succession dans celle de son époux.

Il affirme qu'il ne produit aucune facture et qu'aucun numéro de facture ne justifie les écritures relatives aux dépenses.

Il fait état d'incohérences et de manquements dans la consignation tardive de fonds de la succession et lui fait grief d'avoir prélevé, sur ces fonds indivis, des sommes pour rémunérer les informations du généalogiste, sans l'accord des héritiers.

Il prétend qu'il ne fournit aucune information sérieuse ni preuve sur la consistance précise des avoirs bancaires et l'utilisation qui en est faite, le décompte produit étant incomplet, irrégulier, imprécis, voire incompréhensible et non justifié par des pièces comptables.

Il invoque des manquements à l'obligation de loyauté du notaire.

Il lui fait grief de n'avoir pas considéré sa proposition sans en outre lui en indiquer les motifs et de lui avoir, sept ans après, substitué un projet de vente obligatoire du bien aux enchères publiques en laissant le généalogiste exercer une pression pour qu'il renonce à son acquisition et adhère à ce projet de vente.

Il lui reproche, à ce titre, de lui faire grief d'avoir sous-évalué le prix alors que c'est le notaire qui l'a fixé, de dénaturer dans ses écritures les termes de son courrier du 30 mai 1999 et de lui faire grief de n'avoir pas retourné la deuxième procuration- équivoque et contraire à ses intérêts- et d'avoir bloqué toute une succession en l'absence de celle-ci.

M. [N] reprend les divers manquements imputés au notaire.

Il soutient qu'il existe un lien de causalité entre ceux-ci et son préjudice.

Il fait valoir qu'il a commis une faute en ne cherchant pas à lui attribuer le bien et que ce dommage a été aggravé par la perte du bien du fait du notaire.

Il réitère, à cet égard, que c'est parce que le notaire n'a pas établi l'attestation notariée ni procédé à la publicité foncière du transfert du bien aux héritiers, alors qu'il s'y était engagé dans l'acte de notoriété en vertu de l'article 29, que la mairie n'a pas identifié les propriétaires de la maison ni l'étude notariale chargée de la succession, n'a donc pas adressé les demandes de règlement des taxes locales ni au notaire, ni aux héritiers et a considéré que le bien était sans maître et pouvait être saisi.

Il souligne que les héritiers sont dispersés géographiquement et qu'ils ont, en conséquence, remis une procuration au généalogiste que leur a adressé le notaire pour agir en leur place.

Il en infère qu'il revenait au notaire, assisté du généalogiste mandataire ad hoc, de faire les actes d'administration et de préservation du patrimoine des héritiers.

Il estime qu'il ne pouvait ignorer le paiement des taxes foncières et qu'il aurait dû être alerté par l'absence d'avis d'imposition et agir en conséquence et ce, d'autant plus qu'il n'avait pas publié l'attestation immobilière.

Il considère donc son préjudice incontestable.

Il expose que, dans son courrier du 1er juillet 2014, le notaire a, pour réparer le dommage, proposé, reconnaissant ainsi l'existence d'une faute ayant causé le dommage subi, que la mairie rétrocède à la succession le prix de vente du bien, déduction faite des frais engagés pour sa remise en état.

Il conteste la nécessité d'un accord de tous les héritiers.

Il indique que la commune n'a rien versé à la succession, que le montant dû est inconnu, que le décompte des dépenses de remise en état du bien n'a pas été communiqué par les services municipaux et que la date de versement n'est pas fixée.

Il ajoute que l'établissement d'un nouveau tableau généalogique-qui conditionnerait cette indemnisation- n'est pas réalisé.

Enfin, il affirme que l'intimé ne produit aucun document permettant de vérifier la réalité de cette promesse d'indemnisation

Il estime qu'en tout état de cause, la faute de la mairie n'exonère pas le notaire de sa faute et de sa responsabilité dans la perte du bien.

Il lui fait grief en outre de persister «dans la même attitude de passivité et d'inefficacité», ne faisant aucune diligence et ne communiquant aucun élément permettant de penser qu'il a l'intention de régler cette succession rapidement et dans les meilleures conditions.

M. [N] détaille ses préjudices.

Il invoque un préjudice pécuniaire.

Il se prévaut de l'ancien article 724 du code civil aux termes duquel le partage a un effet rétroactif.

Il affirme donc qu'il était propriétaire du bien et que celui-ci a disparu de la succession du fait des imprudences et carences du notaire.

Il considère ainsi qu'il ne s'agit pas d'une perte de chance d'acquérir le bien car, s'agissant d'un héritier propriétaire, la perte du bien constitue le préjudice.

Il se prévaut de son offre et de la disponibilité de la maison que les autres héritiers voulaient vendre.

Il excipe donc d'un préjudice certain et direct car le bien est perdu et irrécupérable.

Il déclare qu'il pouvait acheter la maison en 1994 au prix communiqué par le notaire, soit 170'000 francs et que, compte tenu de sa part, il aurait payé la somme de 151'300 francs («valeur 2014 selon l'INSEE 32361,04 euros»).

Il estime que le bien aurait aujourd'hui une valeur supérieure à 600.000 euros, les biens étant estimés à la date la plus proche du partage.

Il fait état d'une estimation fiscale ne concernant pas des maisons neuves mais des maisons construites entre 1900 et 1930 et réitère que la réhabilitation de la maison a été nécessitée par les carences du notaire.

Il ajoute qu'il aurait pu louer la maison pendant son activité de médecin en Martinique.

Il chiffre, avec un observatoire des loyers, à 322.216 euros le montant des loyers perdus à compter de 1994.

Il calcule donc à 575.023, 96 euros (607.385 euros moins 32.361,04 euros) le préjudice dû à la perte de la maison et à 322.216 euros celui dû à la perte des loyers.

Il fait en outre état d'un préjudice moral important compte tenu des souvenirs et de son attachement à la maison et de son incompréhension face à l'attitude du notaire.

Aux termes de leurs écritures précitées, Maître [T] et la SCP notariale exposent que la SCP a été chargée du règlement de la succession de M. [J] décédé en 1978 et que son épouse est décédée le [Date décès 1] 1985, sans que le notaire n'en soit informé, nul ne s'étant manifesté auprès de lui et ne l'ayant chargé du règlement de la succession.

Ils indiquent que, le 4 mai 1992, informée du décès, la SCP a chargé l'étude généalogique [G] de rechercher des héritiers et précisent que 46 héritiers ont été retrouvés, dont M. [N] qui a signé un contrat de révélation de droits héréditaires.

Ils déclarent que, compte tenu des recherches importantes effectuées par l'étude généalogiste, l'acte de notoriété n'a pu être dressé que le 11 janvier 1994.

Ils indiquent que, pour permettre le règlement de la succession, cette étude a adressé à chacun des ayants-droit une procuration à l'effet d'administrer les biens de la succession et de procéder à leur cession.

Ils déclarent que tous les héritiers ont retourné le pouvoir en vue de la vente du bien immobilier sis à [Localité 2], moyennant le prix de 250.000 francs à l'exception de M. [N] qui a demandé que cette vente se fasse à son profit, au prix de 170.000 francs.

Ils affirment que le règlement de la succession a ainsi été bloqué faute pour M. [N] de retourner une procuration conforme et sans réserve, et ce, malgré les demandes répétées de l'étude de généalogistes et de l'avocat de celle-ci dont ils citent les courriers.

Ils ajoutent que, compte tenu du délai écoulé et du décès de certains héritiers, de nouvelles recherches ont été effectuées par le cabinet [G] pour connaître le nom des ayant-droits.

Ils déclarent que M. [N] a «'réactivé'» ce dossier auprès de la chambre des notaires par lettre du 26 août 2013 et que la SCP lui a exposé la situation dans sa lettre du 16 septembre 2013.

Ils relatent leurs échanges postérieurs.

Les intimés invoquent l'attitude fautive de M. [N].

Ils lui reprochent d'occulter les réclamations du généalogiste et de son avocat adressées de 1993 à 1999.

Ils affirment que le règlement de la succession a été bloqué parce qu'il n'a jamais retourné au cabinet [G] ou à l'office notarial, une procuration conforme.

Ils font valoir que la déclaration de succession et l'attestation immobilière ne peuvent être régularisées par le notaire, qu'à la condition que les parties aient donné leur accord sur l'évaluation du patrimoine immobilier.

Ils indiquent que tous les héritiers ont fait valoir leur acceptation de vendre le seul bien immobilier dépendant de la succession au prix de 250.000 francs sauf M. [N] qui a souhaité que ce bien lui soit vendu au prix de 170.000 francs.

Ils en infèrent que le pouvoir ret