Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 12 septembre 2019

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND

DU 12 SEPTEMBRE 2019



N°2019/ 193













Rôle N° RG 18/15353 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BDDKX







SARL GEOX FRANCE





C/



SCI ANTIBES 2





































Copie exécutoire délivrée le :

à :



Me Sandra JUSTON 

Me Agnès ERMENEUX-CHAMPLY 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 04 Septembre 2018 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/01168.





APPELANTE



SARL GEOX FRANCE Immatriculée au Registe du Commerce et des Société d'Annecy sous le numéro 410.882.914, agissant en la personne de ses cogérants domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1]



représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

plaidant par Me Clémence COLIN, avocat au barreau de PARIS



INTIMEE



SCI ANTIBES 2 venant aux droits de la société RUDANTE, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 518 945 506, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 2]



représentée par Me Agnès ERMENEUX-CHAMPLY de la SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

plaidant par Me Adeline HAHN ROLLET, avocat au barreau de STRASBOURG















*-*-*-*-*



























COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mai 2019 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, et Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller.



Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.







Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente

Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller

Madame Carole MENDOZA, Conseillère







Greffier lors des débats : Mme Agnès SOULIER.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2019..







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2019.



Signé par Mme Françoise FILLIOUX, Conseillère pour Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente empêchée et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.























































FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :



Suivant acte du 31 mai 2007 à effet à compter du 1er juin 2007,la société Rudante aux droits de laquelle se trouve la SCI Antibes, a donné à bail commercial à la société Geox France, un local situé [Adresse 3], pour un usage de et moyennant un loyer annuel de 300 000€ HC et HT.



Le 23 novembre 2016, la société Geox a fait notifier à sa bailleresse une demande de renouvellement du bail.



Le 25 novembre 2016, la SCI Antibes a accepté la demande de renouvellement. 



Le 29 novembre 2016, la société Geox a informé sa bailleresse de voir le prix du bail réduit à la somme annuelle de 123 000€.



Par jugement contradictoire du 4 septembre 2018, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Grasse a rejeté le moyen d'irrecevabilité tiré du défaut de capacité à agir du preneur, débouté la société Geox France de ses demandes et l'a condamné à payer la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



La juridiction a estimé que le bailleur avait expressément accepté le renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions que précédemment, que cet accord concernait le maintien du prix.

 

Le 4 septembre 2018, la société Geox France a interjeté régulièrement appel de ce jugement.



Dans ses conclusions déposées et notifiées le 7 mai 2019, elle demande à la cour de:

* infirmer le jugement, 

* fixer le prix du bail renouvelé à 123 000€ par an HT et HC à compter du 1er janvier 2017, 

*ordonner le remboursement du trop perçu depuis cette date et ce avec intérêt au taux légal et capitalisation des intérêts, 

* réajuster le dépôt de garantie en conséquence et restituer le trop versé,

* la condamner à lui régler :

- 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

et à prendre en charge les dépens 

A titre subsidiaire : désigner un expert qui aura pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués et fixer à la somme de 123 000€ le loyer annuel provisionnel, et réserver les dépens 



Elle expose que le 1er décembre 2016, la bailleresse a répondu à sa demande de fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, que 'les parties se seraient accordées amiablement sur le prix du loyer renouvelé ' alors que tel n'était pas le cas, que le bail commercial suit des règles spéciales qui dérogent au droit commun des contrats, que le loyer peut être modifié à l'occasion du renouvellement du bail, que la fixation du prix ne constitue pas en droit commercial un élément essentiel du contrat puisque le renouvellement du bail n'est pas subordonné à la fixation du prix qui peut être fixé ultérieurement, que la fixation du prix du bail renouvelé est distincte des modalités de renouvellement du bail.



Elle précise qu'en matière commerciale, l'acceptation du renouvellement n'a pas d'impact sur le loyer, qui doit faire l'objet d'un accord exprès et précis des parties, qu'en cas de silence du bailleur, son accord sur le renouvellement est présumé en vertu des dispositions de l'article L145-10 du code de commerce, mais pas son accord sur le prix qui doit faire l'objet d'un accord exprès et explicite, que la mention ' aux mêmes clauses et conditions ' qui ne fait pas référence au loyer ne suffit pas à caractériser un engagement ferme précis et définitif sur le montant du loyer, que le loyer du renouvellement n'est pas inclus dans l'accord de principe des parties sur le renouvellement tant qu'il n'a pas fait l'objet d'un accord exprès entre les parties, que la nature de l'acception du renouvellement, tacite ou exprès, est sans effet sur le prix qui ne peut pas découler d'un accord implicite.





Elle souligne que les parties ne se sont pas accordées sur le loyer du bail renouvelé, que la demande de renouvellement du 23 novembre 2016 a été faite sans aucune référence au prix, que le bailleur s'est borné le 25 novembre 2016 à accepter le renouvellement sans mention d'un prix, et que le 29 novembre 2016, elle a formulé une proposition chiffrée, que la bailleresse est à l'évidence de mauvaise foi car elle savait que des pourparlers étaient en cours pour fixer le prix du bail renouvelé.



Elle indique que la juridiction de première instance a commis une erreur en considérant que la formule d'usage ' aux mêmes clauses et conditions' emportait accord exprès et précis sur le prix, qu'en l'absence de référence au loyer dans la demande de renouvellement et l'acceptation de principe, aucun accord des parties ne peut être relevé.



Elle fait valoir que la société bailleresse n'a nullement été privée de l'exercice de son droit d'option.



Elle sollicite la fixation du prix à la somme annuelle de 123 000e en se basant sur un rapport amiable réalisé à sa demande par Madame [Q], au motif que ce document, soumis à la discussion des parties, constitue une preuve. 

 

Aux termes de ses écritures déposées et notifiées le 2 mai 2019, l'intimée conclut :

* à la confirmation du jugement, 

* au rejet des demandes adverses,

*à sa condamnation à lui régler :

- 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



A titre subsidiaire, ordonner une expertise aux frais de la locataire et fixer le loyer provisionnel au loyer en cours. 



Elle expose que l'article 1103 du code civil et suivant disposent que 'les contrats sont légalement formés par ceux qui les ont faits, que le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager, que l'offre... comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation ', que le 23 novembre 2016, la société Geox a émis une demande de renouvellement qui équivaut à une offre de renouveler le bail aux mêmes clauses et conditions, que la bailleresse a accepté le principe du renouvellement aux mêmes clauses et conditions antérieures, que cette acceptation emporte contrat, que les parties se sont accordées sur le montant du loyer.

Elle souligne que les arrêts de la cour de cassation, dont se prévaut la locataire, concernent tous des espèces dans lesquelles le bailleur n'avait pas répondu dans les délais, de sorte qu'il était réputé en vertu de l'article L145-10 du code de commerce avoir tacitement accepté le renouvellement, sans pour autant que l'on puisse constater un accord des parties sur le prix mais que tel n'est pas le cas en l'espèce.



Elle précise que des pourparlers avaient été engagés entre les parties mais qu'elle avait fait valoir qu'elle s'opposait à toute réduction du loyer de sorte qu'elle était fondée à croire que la locataire s'était rangée à son avis.



Enfin, elle sollicite une expertise judiciaire à titre subsidiaire au motif que la cour ne peut se fonder sur une seule expertise établie de façon non contradictoire ; 



Pour plus ample exposé, la cour renvoie aux écritures déposées par les parties 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 mai 2019



















SUR CE



Attendu que le 23 novembre 2016, le preneur a formulé une demande de renouvellement du bail 'aux clauses et conditions que le précédent bail ' ;



Attendu que le 25 novembre 2016, le bailleur a fait connaître ses intentions ; qu'il a exprimé son accord pour un renouvellement aux mêmes clauses et conditions antérieures ; 



Attendu que les parties ont toutes deux exprimé leur volonté de voir renouveler le contrat 'aux mêmes clauses et conditions antérieures' sans mention d'aucune réserve, qu'il ne s'agit nullement d'un accord tacite d'une des parties mais d'un accord exprès sur les conditions et clauses précédentes sans qu'il soit exigé que la demande de renouvellement ou d'acceptation les détaille toutes pour valoir engagement des parties; 



Attendu que cet accord sur les éléments essentiels du contrat résultant de la rencontre de la volonté des parties est parfait et ne peut plus être remis en cause ; 



Attendu qu'il est acquis et non contesté, ainsi que le soutient la locataire, que le principe du renouvellement du bail peut être acquis sans que les parties aient pu trouver un accord sur le prix qui est fixé ultérieurement, que toutefois, si le renouvellement n'est pas subordonné à l'accord sur le prix, aucune disposition n'interdit aux parties de fixer dès le renouvellement, le prix du bail, que l'autonomie des clauses générales du bail n'impose nullement de procéder en deux étapes en fixant dans un premier temps le renouvellement puis dans un second le prix, que les parties peuvent convenir dans le même temps que le bail sera renouvelé aux clauses et conditions du bail antérieur y compris le prix ; 



Attendu qu'en l'espèce le locataire a proposé le renouvellement sans réserve sur le prix, qui a été pleinement et entièrement accepté par la bailleresse ; que l'accord explicite des parties portait sur le prix ; 



Attendu que la jurisprudence s'oppose à ce que le silence du bailleur pendant un délai de 3 mois qui doit s'analyser comme un accord sur le principe du renouvellement en application des dispositions de l'article L145-10 du code de commerce, puisse également être interprété comme accord sur le prix, en conformité avec les termes du texte ; 



Attendu que néanmoins, tel n'est pas le cas en l'espèce puisqu'il ne s'agit nullement d'interpréter le silence du bailleur, que ce dernier a, par acte du 25 novembre 2016, exprimé son acceptation des modalités du bail sans exclure celles relatives au loyer et a fait connaître sa position avant toute contestation du prix par la locataire ; que l'accord sur le prix n'est pas nécessairement distinct du principe du renouvellement, que le locataire a proposé un renouvellement aux mêmes clauses et conditions que précédemment, que le bailleur a accepté ces conditions, qu'il ne peut ultérieurement remettre en cause son accord explicite et total sur les modalités du renouvellement; que cette position correspond à la volonté des parties clairement exprimée, qu'il n'est pas possible d'y déroger ; 



Attendu de surcroît et de façon surabondante qu'en application des dispositions de l'article L 145-34 du code de commerce, la variation du loyer du bail à renouveler...'ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires....'' sauf application des exceptions aux règles du plafonnement ; que le prix du bail renouvelé est donc fixé légalement au prix du bail initial après indexation, qu'il appartient aux parties d'exprimer expressément leur volonté de contracter pour un prix différent, faute de quoi, le bail est renouvelé au prix plafonné;



Attendu que la décision des premiers juges sur l'article 700 du code de procédure civile sera confirmée et il sera alloué en sus à l'intimée la somme de 2 000€ au titre des frais irrépétibles exposés en appel; 



















PAR CES MOTIFS





La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe de la Cour, conformément à l'article 450 al 2 du Code de procédure civile. 

 



CONFIRME le jugement déféré,



CONDAMNE la société Geox France à payer la société Antibes 2 la somme de 2 000€ titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

CONDAMNE la société Geox France aux dépens d'appel.









 LE GREFFIERMme Françoise FILLIOUX, Conseillère pour la Présidente empêchée