Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 17 juillet 2019

N° RG 18/01722 - N° Portalis DBVM-V-B7C-JPT5



FP



Minute :

































































Copie exécutoire délivrée

le :







la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE



Me Pascale HAYS





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



CHAMBRE COMMERCIALE



SUR RENVOI DE CASSATION



ARRÊT DU MERCREDI 17 JUILLET 2019





DECLARATION DE SAISINE DU 13 Avril 2018

sur un arrêt de cassation du 22 mars 2018



Recours contre un Jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance d'ALBERTVILLE en date du 

20 janvier 2015 

ayant fait l'objet d'un arrêt rendu le 22 novembre 2016

par la Cour d'Appel de CHAMBERY





SAISISSANT :



SAS BELAMBRA CLUBS

société par actions simplifiée au capital de 8.000.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 

322 706 136, agissant pour suites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au dit siège social. 

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE postulant, et par Me Géraldine PIEDELIÈVRE de la SELAS LPA-CGR, Avocats au barreau de PARIS,





SAISI :



SAS ALPHINVEST

société par actions simplifiée au capital de 4.900.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d'Aix-en-Provence sous le numéro 442 934 212, prise en la personne de ses représentants légaux 

domiciliés en cette qualité au dit siège social. 

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Pascale HAYS, avocat au barreau de GRENOBLE postulant, et par Me Laurence FILIO-LOLINGER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant





COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÈRE :



Madame Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE, Président de chambre,

Madame Fabienne PAGES, Conseiller,

Madame Marie Pascale BLANCHARD, Conseiller,



Assistées lors des débats de Monsieur Frédéric STICKER, Greffier.









DÉBATS :



A l'audience publique sur renvoi de cassation tenue le 22 MAI 2019, Madame PAGES, Conseiller, a été entendue en son rapport, les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.



Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience de ce jour, après prorogation du délibéré.



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Aux termes d'un acte en date du 19 juillet 2004, la société IPARTENAIRES aux droits de laquelle vient la société ALPHINVEST donne à bail à la société VVF Vacances, aux droits de laquelle vient la société BELAMBRA CLUBS, divers locaux à usage commercial situés sur la commune de [Localité 1], station [Localité 2], lieudit « [Localité 3] », aux principales clauses et conditions suivantes : 

- un bâtiment à usage d'hôtel et un bâtiment à usage de bar-restaurant 

- durée ferme de onze ans, neuf mois et douze jours : du 19 juillet 2004 au 30 avril 2016 (avec renonciation du preneur à solliciter la résiliation à chaque période triennale)

- destination : usage principal d'hôtel restaurant et à titre complémentaire à usage de snack et salon de thé (avec une obligation de maintenir classé l'hôtel en catégorie 2 étoiles)

- moyennant un loyer de 865.000 euros HT/HC par an

- clause d'indexation annuelle 

- travaux : les travaux prévus à l'article 606 du code civil (article 6.2.c. du bail) sont à la charge du preneur 

- l'impôt foncier (article 6.5. du bail), la prime d'assurance de l'immeuble (article 6.8.a.) sont également à la charge du preneur. 



Par un avenant en date du 6 septembre 2008, les parties conviennent de modifier la clause assurance, les primes d'assurance de l'immeuble demeurant toutefois à la charge du preneur. 



En application de la clause d'indexation du bail, le loyer est porté au 1er mai 2010 à la somme de 1.082.600,98 euros HT/HC. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er  février 2011, la société BELAMBRA CLUBS demande la révision de son loyer sur le fondement de l'article L145-39 du code de commerce pour le voir fixé à la somme de 588.000 euros HT/HC par an en principal. 



Par lettre du 17 février 2011, la société ALPHINVEST sollicite la fixation du loyer révisé au 1er février 2011 à la somme de 1.297.500 euros. 



Le 15 juin 2011, la société BELAMBRA CLUBS notifie à la société ALPHINVEST un mémoire préalable. 



Par acte d'huissier en date du 4 août 2011, la société BELAMBRA CLUBS fait citer la société ALPHINVEST devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d'Albertville en vue de la fixation à la somme de 563.858,25 € par an en principal le montant du loyer révisé du bail à compter du 1er février 2011 et si besoin ordonner préalablement une expertise. 



Par jugement avant dire droit en date du 3 avril 2012, [D] [V] est désigné en qualité d'expert avec mission d'estimer la valeur locative des lieux loués à la date d'effet de la révision et fixer provisoirement pour la durée de l'instance le loyer commercial à la somme annuelle de 840.000 euros HT à compter du 4/08/2011. 



[D] [V] dépose son rapport d'expertise le 4 mars 2014 et conclut à une valeur locative au 1er février 2011 de 930.209 euros. 

 

Le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d'Albertville du 20 janvier 2015

- fixe le loyer révisé du bail en cours entre les parties à la somme de 814 500 euros HT et HC à compter du 1er février 2011, toutes autres clauses contractuelles demeurent inchangées 

- dit que la différence payée en trop entre le loyer révisé et le loyer ancien portera intérêts au taux légal à compter de chaque paiement effectué depuis le 1er février 2011 avec capitalisation annuelle des intérêts échus dans les conditions de l'article 1154 du code civil 

- ordonne l'exécution provisoire 

- condamne les parties aux entiers dépens. 



La société BELAMBRA CLUBS relève appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 26 février 2015. 



L'arrêt de la Cour d'appel de CHAMBÉRY du 22 novembre 2016

- réforme le jugement déféré et statuant à nouveau fixe le loyer du bail révisé le 1er février 2011 à la somme de 605 770,21 euros 

- dit que la différence entre le loyer révisé et le loyer antérieur portera intérêts au taux légal à compter de chaque paiement depuis le 1er février 2011 avec capitalisation annuelle des intérêts échus dans les termes de l'article 1154 du code civil 

- déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

- dit que les dépens seront partagés. 



La société ALPINVEST forme un pourvoi à l'encontre de cette décision et par arrêt de la Cour de cassation en date du 22 mars 2018, l'arrêt susvisé est cassé dans toutes ses dispositions au visa de l'article 4 du code de procédure civile au motif que le calcul de la valeur locative ayant été effectuée sans prendre en compte la valeur locative des chambres affectées au logement du personnel alors que les parties s'accordaient pour l'ajouter à la valeur locative des chambres destinées à la clientèle et du restaurant, la cour d'appel a modifié l'objet du litige ; la Cour de Grenoble est désignée cour de renvoi. 



La société BELAMBRA CLUBS saisit le 13 avril 2018 la Cour d'appel de Grenoble et intime la société ALPINVEST. 



Au vu de ses dernières conclusions n° 3 en date du 14 mai 2019, la société BELAMBRA CLUBS demande de 

- INFIRMER le jugement du 20 janvier 2015 dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau sauf en ce qu'il a rejeté une majoration de 15 % au titre du taux d'occupation hebdomadaire moyen et retenu qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte des recettes externes et de l'activité bar 

- ECARTER des débats la pièce adverse n°15 

- FIXER à 559.478,75 € par an en principal, à compter du 1er février 2011, le montant du loyer révisé du bail portant sur les locaux situés lieudit «[Adresse 3]

- DIRE ET JUGER que la société ALPHINVEST devra payer à la société BELAMBRA CLUBS les intérêts sur les trop-perçus de loyer depuis le 1er février 2011, puis à compter de chaque échéance, avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an 

- CONDAMNER la société ALPHINVEST à verser à la société BELAMBRA CLUBS la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

- CONDAMNER la société ALPHINVEST aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 







Elle fait valoir qu'elle exploite un hôtel de tourisme deux étoiles et restaurant et non pas un « club de vacances » ou « village de vacances » compte tenu de l'exploitation mentionnée soit à usage d'hôtel-restaurant, du renouvellement de l'arrêté préfectoral en date des 23 mai 2012 et 27 avril 2017 de classement en hôtel de tourisme classé deux étoiles, de l'avis de la commission de sécurité du 27 décembre 2012, de l'absence d'installation commune destinée aux activités à caractère sportif et aux distractions collectives, de l'absence d'agrément relatif aux villages vacances ou d'arrêté préfectoral de classement en villages vacances. 

Elle précise que le taux sur recettes de 25 % n'est pas par conséquent applicable que par contre la méthode hôtelière doit être retenue, soit la méthode de la recette théorique en fonction du prix des chambres et sans prendre en compte les modalités d'exploitation de l'hôtel ni retenir la majoration de 15 % du taux d'occupation mais en retenant un abattement de 28,4 %.

Elle retient par conséquent une valeur locative globale de l'hôtel en tenant compte des données d'exploitation et après déduction des abattements et charges d'exploitation de 5 % soit la somme de 559 478,75 euros. 



Au vu de ses dernières conclusions n° 1 en date du 1er août 2018 la société ALPHINVEST demande de 

- INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions 

-FIXER le montant du loyer révisé du bail portant sur les locaux situés lieudit [Adresse 4] à la somme de 1.209.278euros HT par an, à compter du 1er février 2011 

- DIRE ET JUGER que la société BELAMBRA CLUBS devra payer à la société ALPHINVEST les intérêts sur le solde des loyers dus depuis le 1er février 2011, puis à compter de chaque échéance, avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an

- DEBOUTER la société BELAMBRA CLUBS de ses demandes et conclusions 

- CONDAMNER la société BELAMBRA CLUBS à payer à la société ALPHINVEST, la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

- CONDAMNER la société BELAMBRA CLUBS à payer à la société ALPHINVEST les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise du cabinet [R] et les frais de l'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître HAYS.

Elle fait valoir que la société BELAMBRA CLUBS exploite un club de vacances en considération des documents commerciaux et publicitaires, des locaux, des documents tarifaires prévus à la semaine, des animations proposées. 

Elle en déduit la détermination de la valeur locative en application de la méthode hôtelière classique avec les adaptations préconisées prenant en compte des données d'exploitation antérieures au 1er février 2011, un taux d'occupation moyen qui permet une majoration de 15 % compensée par le taux de dégradation du chiffre d'affaires théorique de 20 % et le logement du personnel permettant de chiffrer à la somme de 1 209 278 euros HT et HC le montant du loyer annuel révisé. 



Par arrêt du 25 octobre 2018 une médiation est ordonnée mais n'aboutit pas. 



L'affaire est clôturée par ordonnance en date du 22 mai 2019. 



MOTIFS DE LA DÉCISION : 



La pièce n° 15 au dossier de la société ALPHINVEST, soit "l'estimation de la valeur locative de renouvellement d'une résidence de tourisme" de [H] [H] en date du 3 décembre 2018 non mentionnée au bordereau de pièces de cette dernière puisque le seul bordereau communiqué mentionne 14 pièces n'a dès lors pas été communiquée ; elle sera par conséquent écartée des débats. 



Le club de vacances ou village vacances appartient aux centres de villégiature qui, par définition, dispose d'un moyen d'hébergement touristique mais aussi d'équipements de natures diverses pour la détente : tout ensemble d'hébergement faisant l'objet d'une exploitation globale à caractère commercial ou non, destiné à assurer des séjours de vacances et de loisirs, selon un prix forfaitaire comportant la fourniture de repas ou de moyens individuels pour les préparer et l'usage d'équipements collectifs permettant des activités de loisirs sportifs et culturels. Les villages de vacances comprennent : des hébergements individuels ou collectifs et des locaux affectés à la gestion et aux services ; des installations communes destinées aux activités à caractère sportif et aux distractions collectives.

Pour les repas, l'une ou l'autre des deux formules suivantes : restaurant ou cuisine individuelle par logement avec ou sans distribution de plats cuisinés.



En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que la société BELAMBRA CLUBS est exploitée pendant la seule saison d'hiver (soit pendant la période de fonctionnement des remontées mécaniques), pratique des tarifs à la semaine variant de façon importante selon la période (vacances scolaires). 

L'expert judiciaire précise que les documents commerciaux et publicitaires de la société appelante mentionnent des séjours de vacances et de loisir avec animation, activités sportives et culturelles, usage d'équipements collectifs, club enfants et ados ; il constate que les locaux de l'établissement sont parfaitement adaptés à ce type de prestations (grand restaurant, bar avec solarium, salles d'animations, espace jeunes...). 

Les documents tarifaires sont établis pour des forfaits semaines comprenant: hébergement, clubs enfants, animation Juniors et Ados, Restauration, animation pour tous.

Le site internet mentionne que l'hôtel est de catégorie deux étoiles mais aussi les tarifs à la semaine et les activités proposées par "le club". 



La société BELAMBRA CLUBS propose diverses activités propres au club de vacances et les locaux loués disposent des équipements adaptés à cette fin ; l'exploitation de cette dernière présente par conséquent les caractéristiques essentielles de club de vacances et non pas d'hôtel de tourisme. 



Le bail conclu entre les parties en date du 19 juillet 2004 mentionne que l'activité de la société VVF VACANCES aux droits de laquelle vient la société BELAMBRA CLUBS a pour activité principale l'exploitation commerciale de résidences et hôtels de tourisme et ce conformément à son appellation. 



Cette exploitation sous forme de club est compatible avec la classification de l'hôtel en catégorie deux étoiles, l'exploitation sous forme de résidence étant une modalité particulière d'exploitation hôtelière puisque propose des équipements spécifiques du club en plus de l'hébergement hôtelier, comme résultant des différents arrêtés préfectoraux ou de la commission de sécurité. 



Compte tenu de l'exploitation sous forme de club vacances des locaux loués par la société BELAMBRA CLUBS, il convient de calculer la valeur locative à compter du 1er février 2011 des locaux susvisés donnés à bail en date du 19 juillet 2004 selon un pourcentage du chiffre d'affaires optimal théorique que l'établissement est susceptible de générer, soit le chiffre d'affaire maximum corrigé du taux de remplissage, ventilé en recette hébergement et restauration, soit au vu du tableau de l'expert à hauteur de la somme de 877 523euros représentant la valeur locative hébergement et restauration à laquelle il faut ajouter la valeur locative des chambres du personnel chiffrée par l'expert judiciaire à hauteur de la somme de 56 686 euros ; la valeur locative de l'établissement sera par conséquent chiffrée à hauteur de la somme de 930 209 euros. 











Le jugement contesté ayant fixé le loyer révisé du bail en cours entre les parties à la somme de 814 500 euros sera infirmé et le montant du loyer révisé du bail en cours fixé à la somme de 930 209 euros HT et HC à compter du 1er février 2011, toutes clauses demeurant inchangées. 

 

Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque. 

 



PAR CES MOTIFS, 



La Cour



Statuant par décision contradictoire prononcée publiquement et par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après avoir délibéré conformément à la loi, 



Ecarte des débats la pièce n° 15 de la société ALPHINVEST. 



Infirme le jugement contesté. 



Statuant à nouveau, 



Fixe à la somme de 930 209 euros HT et HC à compter du 1er février 2011, le loyer révisé du bail en cours entre les parties à compter du 1er février 2011, toutes clauses demeurant inchangées. 



Dit que la différence entre le loyer révisé et le loyer antérieur portera intérêts au taux légal à compter de chaque paiement depuis le 1er février 2011 avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an. 



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne la société BELAMBRA CLUBS aux entiers dépens. 

 



SIGNE par Madame CLOZEL-TRUCHE, Président et par Monsieur STICKER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le GreffierLe Président