Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 10 juillet 2019

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 71F



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 10 JUILLET 2019



N° RG 17/04043 - N° Portalis DBV3-V-B7B-RSNS



AFFAIRE :



Société LE CAPRICORNE QUATORZE





C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] représenté par son Syndic, la société Ecobat Immo

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Avril 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE



N° Chambre : 8ème



N° RG : 14/03584



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Franck LAFON



Me Franck CROMBET





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX JUILLET DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Société LE CAPRICORNE QUATORZE

Ayant son siège [Adresse 2]

[Adresse 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Franck LAFON, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES - N° du dossier 20170236 - vestiaire : 618 

Représentant : Maître Emmanuel SEIFERT, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : A0600



APPELANTE

****************



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES Du [Adresse 3] représenté par son Syndic, la société Ecobat Immo

Ayant son siège [Adresse 4]

[Adresse 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Société ECOBAT IMMO SNPI

Ayant son siège [Adresse 4]

[Adresse 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Franck CROMBET, postulant et plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : E1506



INTIMES

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Mai 2019 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Anna MANES, Président,

Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







FAITS ET PROCEDURE,



Le 13 février 2014, la société Le Capricorne Quatorze, propriétaire de lots au sein de l'immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 5], a fait assigner le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, ainsi que le syndic, la société Ecobat Immo, en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 décembre 2013 et en indemnisation de ses préjudices.



Par jugement du 20 avril 2017, le tribunal de grande instance de Nanterre a : 



-Dit irrecevable la demande de la société Le Capricorne Quatorze en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] tenue le 6 décembre 2013,

-Débouté la société Le Capricorne Quatorze de ses autres demandes,

-Condamné la société Le Capricorne Quatorze à verser en application de l'article 700 du code de procédure civile :

* au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 2 000 euros,

* à la société Ecobat Immo la somme de 2 000 euros,

- Condamné la société Le Capricorne Quatorze aux dépens.



Par déclaration remise au greffe le 26 mai 2017, la société Le Capricorne Quatorze a interjeté appel de ce jugement à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, et du syndic, la société Ecobat Immo.



Par ses dernières conclusions signifiées le 2 avril 2019, la société Le Capricorne Quatorze demande à la cour de :



-Juger son appel recevable et bien fondé,



Y faisant droit,



-Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic en exercice de toutes ses demandes, fins et conclusions ainsi que de son appel incident,

-Débouter la société Ecobat Immo de toutes ses demandes, fins et conclusions ainsi que de son appel incident,

-Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 20 avril 2017 en ce

qu'il l'a débouté de sa demande de nullité de l'assemblée générale de copropriété du 6 décembre 2013,

-Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 20 avril 2017 en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'indemnisation de son préjudice,

 Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 20 avril 2017 en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble et celle de 2 000 euros à la société Ecobat Immo ainsi qu'aux dépens de première instance,



Statuant à nouveau,



-Annuler l'assemblée générale du 6 décembre 2013 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, et subsidiairement sur cette demande, annuler les résolutions n° 2, 6, 7, 9, 11, 12, 14, 15, 17, 18 et 19 de l'assemblée générale du 6 décembre 2013,

-Condamner la société Ecobat Immo à lui payer des dommages-intérêts à hauteur de la somme de 5 475 euros, et subsidiairement à hauteur de la somme de 3 650 euros, et plus subsidiairement à hauteur de la somme de 1 825 euros,

-Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et la société Ecobat Immo à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et d'appel, et subsidiairement sur cette demande, condamner la société Ecobat Immo à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et d'appel,

-Condamner la société Ecobat Immo à payer les dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par ses dernières conclusions, la société Ecobat Immo ès qualité de syndic, demande à la cour, au visa des dispositions de l'article 1240 du code civil, et des dispositions des articles 480, 551 et 562 du code de procédure civile, de :



- Dire et juger la société Le Capricorne Quatorze mal fondée en son appel, l'en débouter,

-Confirmer le jugement entrepris en ce que le tribunal a débouté la société Le Capricorne Quatorze de toutes ses demandes à son encontre et l'a condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-La dire et juger recevable et bien fondée en son appel incident,



-Condamner la société Le Capricorne Quatorze à lui payer à titre de dommages-intérêts la somme de 2 000 euros, outre celle de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Crombet dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par ses dernières conclusions signifiées le 5 avril 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic, la société Ecobat Immo, demande à la cour, au visa des articles 4, 409 alinéa 1er, 564, 908, 910-1 et 954 du code de procédure civile, et des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :



-Dire et juger la société Le Capricorne Quatorze irrecevable et subsidiairement mal fondée en ses demandes tendant à obtenir l'infirmation du jugement du 20 avril 2017 en ce que le tribunal l'a déclarée irrecevable en sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 6 décembre 2013 et condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de première instance,

-Débouter la société Le Capricorne Quatorze de l'ensemble de ses demandes à son égard,

-Confirmer le jugement entrepris en ce que le tribunal a débouté la société Le Capricorne Quatorze de l'ensemble de ses demandes à son encontre et l'a condamnée à lui régler la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens,



Y ajoutant,



-Condamner la société Le Capricorne Quatorze à lui payer la somme de 7 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Crombet dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.





La clôture de l'instruction a été ordonnée le 9 avril 2019.





SUR CE, LA COUR :



Sur l'exception d'irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires :





Attendu que c'est à tort que le syndicat des copropriétaires prétend que les prétentions de la SCI Le Capricorne Quatorze,tendant à l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 6 décembre 2013 et en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 2 000 € au syndicat des copropriétaires au titre de l'article des frais irrépétibles, seraient irrecevables, pour n'avoir été formées que dans des conclusions de février 2019 ;



Que l'appel de la SCI ayant été formé avant l'entrée en vigueur du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, l'appelante n'était pas soumise à l'obligation de préciser les chefs de dispositif objet de son appel, ni aux nouvelles dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile, de sorte que , sous réserve de respecter le principe de la contradiction, ce qui n'est pas contesté en l'espèce, elle pouvait modifier l'étendue de sa contestation du jugement querellé après le dépôt de ses premières conclusions et jusqu'à la clôture ;



Que le fait d'avoir limité dans ses écritures initiales, ses contestations à une partie seulement des chefs du dispositif du jugement attaqué, ne peut en aucune manière être interprété comme un acquiescement aux chefs non contestés ;



Que cette exception sera rejetée ;



Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 6 décembre 2013 :



Attendu que c'est pas d'exacts motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a déclaré cette demande irrecevable ;



Qu'il convient seulement de réaffirmer que l'action en contestation des décisions des assemblées générales prévue par l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 n'étant ouverte qu'aux copropriétaires opposants ou défaillants, il est de jurisprudence bien établie que lorsque la demande d'annulation porte sur la totalité de l'assemblée générale, le copropriétaire qui conteste sa régularité doit, s'il n'est pas défaillant, avoir été opposant à toutes les résolutions ;



Qu'il n'est pas contesté que tel n'est pas le cas en l'espèce ;



Que le jugement sera donc confirmé sur ce point ; 





Sur la demande d'annulation des résolutions n° 2, 6, 7, 9, 11, 12, 14, 15, 17, 18, et 19 de l'assemblée générale du 6 décembre 2013 :



Attendu que le syndicat des copropriétaires soutient à bon droit qu'en application des dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précité, la demande tendant à l'annulation de certaines décisions d'une assemblée générale doit être introduite dans les deux mois de la notification du procès verbal de l'assemblée générale ;



Qu'il n'est pas contesté en l'espèce que la demande initiale de la société Capricorne Quatorze, formée dans le délai précité, tendait à l'annulation de l'assemblée générale du 6 décembre 2013 dans son ensemble ; 



Qu'en conséquence, l'appelante est irrecevable à demander pour la première fois dans ses conclusions du 26 février 2019, l'annulation de plusieurs décisions de l'assemblée générale du 6 décembre 2013 ;



Que contrairement à ce que fait valoir la société appelante, la demande tendant à l'annulation de la totalité de l'assemblée générale ne contient pas nécessairement une demande d'annulation de chacune des décisions qui y a été adoptée, les motifs d'annulation reposant sur des griefs très différents ;



Que l'on peut en outre observer à titre surabondant que la SCI Le Capricorne Quatorze avait voté en faveur de certaines des décisions dont elle demande l'annulation, alors qu'ainsi qu'il a été rappelé ci-avant, l'article 42 précité n'ouvre l'action en contestation des décisions d'assemblée générale qu'aux copropriétaires opposants ou défaillants ;



Que cette demande sera donc déclarée irrecevable ; 



Sur la demande de dommages-intérêts pour faute du syndic :



Attendu que c'est par de pertinents motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a rejeté ces demandes ;



Qu'il convient seulement d'y ajouter, s'agissant des honoraires du syndic, que le fait que la contestation du bien fondé de ses honoraires intervienne au soutien d'une action en responsabilité engagée contre le syndic et non au soutien d'une action en annulation de la décision ayant approuvé le budget 2012/2013, n'a pas d'incidence sur le caractère définitif de ce budget et du quitus accordé au syndic pour sa gestion au cours de cet exercice ;

Que si un quitus n'empêche pas un copropriétaire d'engager la responsabilité du syndic pour des faits qui n'apparaissaient pas dans les comptes, tel n'est pas le cas en l'espèce, le montant des honoraires facturés figurant clairement dans les comptes annuels approuvés par les copropriétaires et la SCI appelante elle même ;



Qu'en ce qui concerne la faute reprochée au syndic lors de l'assemblée générale du 17 octobre 2012 consistant à avoir fait voter le remplacement d'une descente d'eau pluviale sans avoir identifié la cause des désordres et éventuellement engagé la responsabilité de la société BSK qui avait posé cette descente, force est de constater que la SCI ne fonde ses affirmations sur aucun document tant en ce qui concerne la nécessité de rechercher un responsable que sur l'éventuelle responsabilité de la société BSK ;



Que l'on peut ajouter que, comme le souligne le syndic, c'est avec une certaine mauvaise foi que la SCI invoque aujourd'hui une faute à l'encontre de la société Ecobat Immo, alors qu'elle avait voté en faveur de la résolution proposant le remplacement de la descente d'eau pluviale ;



Attendu, s'agissant du grief tiré de la négligence du syndic dans la gestion de la remise en état du plancher haut des caves du bâtiment A, que l'appelante n'établit pas l'existence d'une faute de la part de la société Ecobat Immo dans la mesure où cette société a été nommée en qualité de syndic lors de l'assemblée générale du 1er juin 2011 et où la SCI invoque un rapport effectué en 2001par un architecte (pièce n° 36) dont l'intimée devait,

selon la SCI, nécessairement avoir connaissance puisqu'il faisait partie des documents transmis par le syndic précédent ;



Qu'outre le fait que la preuve de la connaissance par la société Ecobat Immo de ce document datant de 10 ans au jour de sa désignation n'est pas établie, il convient de relever que ce compte rendu de visite ne fait pas état d'urgence à remplacer les solives mais seulement de la nécessité de traiter les parties abîmées ;



Que la SCI indique avoir alerté le syndic sur l'état du plancher haut des caves par lettre recommandée du 17 décembre 2012 ; Que cependant, ce courrier, largement consacré aux contestations de la SCI sur le montant de ses charges, fait état de ce qu'elle détient un état des lieux du plancher établi par un architecte (celui de 2001), sans toutefois en donner le contenu ;

Qu'il résulte en revanche des autres pièces produites que le syndic a eu connaissance d'un état complet des planchers réalisé en avril 2013 et y a donné suite en faisant établir un devis rendu en novembre 2014 et que ces travaux ont été mis au vote en décembre 2014 ; 



Que si le coût de ces travaux s'élève à un peu plus de 85 000 € alors que le devis de l'architecte de 2001 ne s'élevait qu'à 6 401 €, la lecture de ces deux documents enseigne que seuls des travaux de "révision de l'ensemble des structures" étaient prévus en 2001 alors que c'est une réfection totale des planchers qui est décrite dans le devis de novembre 2014, sans que l'augmentation ainsi constatée, conséquence d'un changement de nature des travaux envisagés, ne puisse être imputée à une faute de la société Ecobat Immo commise entre juin 2011 et novembre 2014;



Que là encore, l'intimée souligne à juste titre que c'est à la demande de M. [K] représentant la SCI Le Capricorne Quatorze lors de l'assemblée générale de décembre 2014 que la résolution relative à ces travaux a été ajournée, au motif que le syndic ayant fait poser des étais, l'immeuble était sécurisé, ce qui démontre la mauvaise foi de l'appelante lorsqu'elle reproche au syndic d'avoir tardé à gérer ce problème, mais qui retarde elle même la mise en oeuvre des travaux qu'elle réclamait ;



Attendu, en ce qui concerne la question de l'ouverture d'un compte bancaire séparé, que contrairement à ce que prétend la SCI, la dispense d'ouverture d'un compte séparé a été votée lors de l'assemblée générale du 1er juin 2011 qui a désigné la société Ecobat Immo en qualité de syndic et qu'il en a été de même lors de son renouvellement par l'assemblée générale 17 octobre 2012 et celle du 6 décembre 2013 ;

Qu'aucune faute n'a donc été commise ;



Attendu, s'agissant du grief tiré de la négligence du syndic dans la gestion du décompte des charges de la SCI appelante, que celle-ci fait valoir que les nombreux décomptes qui lui ont été adressés depuis 2011, comportent des incohérences en ce que le montant des soldes de reprise n'est pas le même, en ce que certaines charges comme celles correspondant à des clés concernent un autre copropriétaire et enfin, en ce que les charges facturées ne correspondent pas au montant total des charges de l'exercice (notamment 2012/2013) ;



Attendu que ces différentes incohérences, à les supposer établies, devraient conduire à contester les charges ainsi facturées et à solliciter une rectification des décomptes ;

Qu'il résulte cependant des productions que la SCI appelante a été condamnée par un jugement du 23 mars 2017 rendu par le tribunal d'instance de Vanves, devenu irrévocable par suite du désistement de son appel par la SCI, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 789,11 € au titre des charges dues arrêtées au 1er trimestre 2017 inclus ;

Qu'il ressort de la lecture de ce jugement que la condamnation prononcée couvre une période incluant les charges dues au 1er trimestre 2012 ;



Que les contestations formées lors de cette instance par la SCI ont été rejetées ;



Que même si les contestations formées dans la présente instance semblent différentes de celles qui ont été soumises au tribunal d'instance, il n'en reste pas moins que la SCI a été condamnée au paiement de toutes les charges réclamées par le syndicat des copropriétaires, y compris donc celles pour lesquelles des incohérences dans les décomptes sont invoquées ; 



Qu'ainsi condamnée au paiement des charges, la SCI ne peut invoquer aucun préjudice financier résultant de ces prétendues erreurs ou incohérences ; 



Que ce grief sera rejeté ;



Attendu, s'agissant des charges indues relatives au bâtiment A, que le syndic relève à raison que l'état descriptif de division inclut le lot n° 3, appartenant à la SCI, dans le bâtiment A ;

Que les charges communes afférentes au digicode, à l'électricité et au tapis de ce bâtiment ont à juste titre été réparties entre tous les lots du bâtiment A ;



Que ce grief sera également rejeté ;



Attendu enfin qu'il convient également de souligner que la SCI appelante n'invoque en toute hypothèse, aucun préjudice précis, puisqu'elle se borne à faire état d'un préjudice financier global pour toutes les fautes reprochées, évalué à une certaine somme par jour ; 

Qu'outre le fait que l'on perçoit mal le lien entre les fautes invoquées et un préjudice financier quotidien, il doit être relevé que la SCI limite son préjudice à l'exercice 2013, alors que les griefs invoqués portent pour certains sur des actions ou abstentions antérieurs ou postérieurs (réfection des plafonds hauts des caves, erreurs dans les décomptes) ;



Que l'appelante n'établissant ni l'existence d'une faute, ni celle d'un préjudice, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages-intérêts ;



Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la société Ecobat Immo :



Attendu que le syndic fait valoir que le tribunal a omis de statuer sur sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et demande la condamnation de la SCI le Capricorne Quatorze à lui verser à ce titre la somme de 2 000 €, en soulignant qu'elle ne pouvait ignorer le caractère abusif de ses demandes et de son appel ;



Attendu cependant, que le syndic n'explique pas en quoi le droit pour la SCI aurait en l'espèce dégénéré en abus, en première instance ou en appel, le fait d'avoir voté un quitus en 2012 ne lui ôtait pas tout droit de contestation pour d'autres exercices ;



Que la société Ecobat Immo sera déboutée de cette demande ;



Sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens :



Attendu que le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives à l'article 700 du cpc et aux dépens ;



Que l'équité commande en outre de faire application de ses dispositions en cause d'appel et de condamner la société Le Capricorne Quatorze à payer à la société Ecobat Immo la somme de 5 000 € et au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros ;



Que la SCI sera déboutée de demandes formées à ce titre ;



Que la SCI, qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS :



Statuant contradictoirement,



Rejette la fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires,



Déclare irrecevable la demande de la SCI Le Capricorne Quatorze tendant à l'annulation des résolutions n° 2, 6, 7, 9, 11, 12, 14, 15, 17, 18, et 19 de l'assemblée générale du 6 décembre 2013 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions,



Y ajoutant ,



Rejette la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la société Ecobat Immo,



Condamne la SCI Le Capricorne Quatorze, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à payer :



- la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires,

- la somme de 5 000 euros à la société Ecobat Immo,



Rejette toute autre demande,



Condamne la SCI Le Capricorne Quatorze aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.









- signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,