Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 27 juin 2019

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 27 JUIN 2019



(n° , 21 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/03630 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5B67



Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Octobre 2016 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 15/00128





APPELANT



ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ORLY RUNGIS SEINE AMONT EPA ORSA

N° SIRET 499 084 283 00021

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représenté par Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2608







INTIMES 



Monsieur [N] [O]

né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me Patrick CHABRUN de l'AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009



DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par M. [I] [Z] en vertu d'un pouvoir général











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mai 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Hervé LOCU, président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Hervé LOCU, président

Mme Valérie MORLET, conseillère

Mme Marie-José BOU, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS



 



ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, président et par Amédée TOUKO-TOMTA, greffier présent lors du prononcé.







Exposé :



Par arrêté du 21 janvier 2013, le préfet du Val de Marne a déclaré d'utilité publique, au profit de l'établissement public d'aménagement Orly Rungis Seine Amont (EPA ORSA), l'acquisition des terrains nécessaires à la réalisation de la zone d'aménagement concerté (ZAC) du Triangle des Meuniers dans la commune de [Localité 2]. 



Par ordonnance du 27 mars 2015, les parcelles et droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de la ZAC ont été déclarés cessibles immédiatement.



L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 18 mai 2015.



Est notamment concerné par l'opération M. [O], propriétaire de deux parcelles contiguës cadastrées AI [Cadastre 1] (3 365 m²) et AI [Cadastre 2] (19m²), formant une unité foncière en forme de quadrilatères, sises [Adresse 4]. Celles-ci supportent des constructions à usage de garage et de lieu de stockage. 



Faute d'accord sur l'indemnisation, M. [O] a, par mémoire visé au greffe le 08 juin 2015, saisi le juge de l'expropriation du Val de Marne.



Par jugement du 17 octobre 2016, après transport sur les lieux le 06 octobre 2015, celui-ci a :

- fixé l'indemnité due par l'EPA Orsa à M. [O] à la somme totale de 1 180 277,60 euros se décomposant comme suit :

- 1 037 736 euros au titre de l'indemnité principale ;

- 104 773,60 euros au titre du remploi ;

- 37 768 euros au titre de la perte de loyers ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- condamné l'EPA Orsa aux dépens ;

- condamné l'EPA Orsa à verser à M. [O] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



L'EPA ORSA a interjeté appel le 16 février 2018.



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- déposées au greffe, par l'EPA ORSA, respectivement le 14 mai 2018, notifiées le 14 mai 2018 (AR des 24 et 25 mai 2018) et le 26 novembre 2018, notifiées le 26 novembre 2018 (AR des 12 et 14 décembre 2018), puis adressées au greffe le 07 février 2019, notifiées le 12 février 2019 (AR des 13 et 14 février 2019), aux termes desquelles il demande à la cour :

- de lui donner acte de sa demande adressée au Commissaire du gouvernement de lui fournir tous les renseignements fiscaux nécessaires à la fixation des indemnités d'expropriation et relatifs aux déclarations fiscales de valeur réalisées jusqu'à ce jour par M. [O] sur les parcelles expropriées ;

- de donner injonction à M. [O], et au Commissaire du gouvernement, de produire aux débats l'ensemble des déclarations fiscales de valeur réalisées jusqu'à ce jour par M. [O] sur les parcelles expropriées ;

- de confirmer le jugement en ce qu'il a :

- alloué à M. [O] une indemnité pour perte de loyers de 38 000 euros ;

- jugé que les dispositions de l'article L 322-9 du code de l'expropriation étaient applicables ; 

- fixé les coûts de démolition à la somme totale de 40 320 euros ;

- fixé la date de référence au 10 avril 2012 ;

- d'infirmer le jugement pour le surplus ; statuant à nouveau :

- à titre principal, de fixer l'indemnité de dépossession à revenir à M. [O] à la somme totale de 877 892 euros se décomposant comme suit :

- 762 840 euros au titre de l'indemnité principale ;

[(3 384 m² x 500 euros X 0,8 x 0,6) - (1 233 m² x 40 euros)]

- 77 294 euros au titre du remploi ;

- 38 000 euros au titre de l'indemnité pour perte de loyers ;

- à titre subsidiaire, de fixer l'indemnité de dépossession à revenir à M. [O] à la somme totale de 705 701 euros se décomposant comme suit :

- 606 303 euros au titre de l'indemnité principale ;

[(3 384 m² x 500 euros x 0,8) - 697 977 euros) - (1233 m² x 40 euros] 

- 61 630 euros au titre du remploi ;

- 37 768 euros au titre de l'indemnité pour perte de loyers ;

- en tout état de cause : de dire et juger que les constructions édifiées sur le terrain ne sont pas la propriété de M. [O] ;

- à tout le moins :

- de dire et juger qu'il existe une contestation sérieuse au sens de l'article L 311-8 du code de l'expropriation relativement à la propriété des constructions, de sorte qu'il appartient à M. [O] de saisir le tribunal compétent pour trancher cette difficulté ;

- de rejeter les demandes de M. [O] ;

- de condamner M. [O] à lui payer une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner M. [O] aux dépens d'appel ;



- adressées au greffe, par M. [O] intimé et appelant incident, le 07 août 2018, notifiées le 22 août 2018 (AR des 30 août et 07 septembre 2018) et le 29 mars 2019, notifiées le 17 avril 2019 (AR des 24 et 25 avril 2019) aux termes desquelles il demande à la cour :

- de dire recevable mais mal fondé l'appel interjeté par l'EPA Orsa ;

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- retenu la qualification de terrain à bâtir des terrains expropriés ;

- fixé l'indemnité au titre de la perte de loyers à la somme de 37 768 euros ;

- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- retenu l'application aux faits de la cause des dispositions de l'article L 322-9 du code de l'expropriation ;

- retenu la méthode de récupération foncière, déduisant de l'indemnité principale un coût de démolition de 40 320 euros ;

- statuant à nouveau :

- de fixer l'indemnité à lui revenir selon la méthode analytique ;

- en conséquence, de fixer l'indemnité principale à la somme totale de 3 784 676 euros se décomposant comme suit :

- 3 440 160 euros au titre de l'indemnité principale soit :

- 2 588 760 euros au titre du terrain ;

[(3 384 m² x 850 euros) - 287 640 euros]

- 851 400 euros au titre des constructions ;

[(783 m² x 800 euros) + (450 m² x 500 euros)]

- 344 516 euros au titre du remploi ;

- en tout état de cause, de condamner l'EPA Orsa à lui verser la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, le 09 août 2018, notifiées le 17 août 2018 (AR des 30 août et 8 septembre 2018), aux termes desquelles il demande à la cour de fixer l'indemnité totale de dépossession à la somme de 905 533 euros se décomposant comme suit :

- 787 968 euros au titre de l'indemnité principale ; 

[[(3 384 m² x 500 euros x 0,8) - (783 m² x 40 euros + 450m² x 20 euros)] x 0,60]

- 79 797 euros au titre du remploi ; 

- 37 768 euros au titre de l'indemnité pour perte de loyers ; 



Motifs de l'arrêt :



-sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017 , l'appel étant du16 février 2018, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



En l'espèce les conclusions de l'EPA ORSA du 14 mai 2018, de Monsieur [O] du 7 août 2018 et du commissaire du gouvernement du 9 août 2018 déposées dans les délais légaux sont recevables. 



Les conclusions de l'EPA ORSA du 26 novembre 2018, et du 7 février 2019 sont de pure réplique à l'appel incident de Monsieur [O], ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont recevables au delà des délais initiaux.



Les conclusions de Monsieur [O] du 29 mars 2019 sont de pure réplique à celles de l'EPA ORSA et du commissaire du gouvernement, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont recevables au-delà des délais initiaux.



Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.



- SUR LE FOND



L'EPA ORSA fait valoir que :

- le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé la date de référence au 27 mars 2012 ; à cette date, les parcelles étaient situées en zone UFb du PLU, et non en zone UT comme le soutient M. [O] ; en conséquence, il est demandé à la cour de dire que les parcelles à évaluer étaient, à la date de référence, situées en zone UFb, qui est une zone industrielle ; 

- le changement de la méthode d'estimation sollicitée par l'exproprié en cause d'appel ne saurait être accordé ; en effet, M. [O] sollicite désormais l'indemnisation du terrain, mais également des constructions ; 

- or M. [O] n'est pas propriétaire des constructions ; en effet M. [O] avait donné à bail un terrain nu avec autorisation d'édification de constructions à l'initiative et à la charge du preneur à bail, de sorte que ces constructions n'appartenaient pas au propriétaire du terrain ; en outre, il ressort explicitement du bail que la location portait uniquement sur un terrain, et qu'en fin de bail, le preneur devra démolir à ses frais les constructions à moins qu'il ne préfère les abandonner au bailleur sans indemnité ; si M. [O] se considérait réellement comme le propriétaire des constructions édifiées par le preneur dans le cadre du bail commercial renouvelé de 2014, il n'aurait été nul besoin de prévoir et d'imposer l'abandon des constructions, c'est-à-dire d'abandonner leur propriété ; ainsi, il apparaît que les constructions, édifiées par le preneur en vertu de l'autorisation donnée par le bail commercial, ne sont pas la propriété du bailleur ; par ailleurs, la circonstance que ce preneur n'en ait pas demandé l'indemnisation est sans incidence et ne saurait conférer de droit de propriété à M. [O] ;

- en outre, il existe une contestation sérieuse au sens de l'article L 311-8 du code de l'expropriation ; ainsi, la prétention de M. [O] ne saurait aboutir car elle est fondée sur une contestation sérieuse, portant sur la propriété des constructions édifiées par le preneur, et le juge de l'expropriation n'a pas la compétence pour la trancher ; en conséquence, à défaut pour M. [O] d'avoir saisi le juge du fond matériellement compétent pour trancher la contestation sérieuse qui se présente, celle-ci ne peut qu'être rejetée ; par ailleurs, à défaut de certificat de mesurage effectué par un géomètre expert, les surfaces utiles dont se prévaut M. [O] pour évaluer les constructions ne peuvent être retenues par la cour ; 

- en conséquence, la demande d'indemnisation des constructions doit être rejetée ; 

- le jugement doit être infirmé :

- en ce qu'il ne prend pas en compte l'opération d'aménagement d'ensemble, violant ainsi l'article L 322-3 du code de l'expropriation, d'ordre public ; en effet, les parcelles sont expropriées dans le cadre de l'opération d'aménagement d'ensemble de la ZAC du triangle des meuniers ; ainsi la capacité des réseaux devait être appréciée au regard de l'ensemble de la ZAC, et non au regard du seul terrain exproprié ; en outre, la cour de céans a jugé avec constance, par quatre arrêt rendus dans la procédure d'expropriation relative à la ZAC du triangle des meuniers, que l'appréciation de l'état des réseaux devait être réalisée au regard de l'opération d'aménagement d'ensemble ; or, à l'échelle de la ZAC du triangle des meuniers, il est acquis que la dimension des réseaux desservant le terrain exproprié n'est pas suffisante, comme en atteste le dossier de réalisation de la ZAC évaluant à la somme prévisionnelle de 11 255 000 euros le coût prévisionnel de travaux de voirie et réseaux divers ; cette évaluation ne saurait d'ailleurs être contestée par M. [O] à ce stade de la procédure, au motif qu'il n'y aurait pas lieu de prendre en compte le coût des réseaux qui doivent être réalisés à l'intérieur du périmètre de l'aménagement ; en outre, l'état des réseaux existants ainsi que l'étude précise et détaillée de l'état du réseau sont produits afin que la cour puisse constater que la réalisation de la ZAC nécessite la création de nouveaux réseaux compte tenu de l'insuffisance des réseaux situés à proximité immédiate du site ; 

- en ce qu'il a refusé d'appliquer l'article L 322-3 du code de l'expropriation, d'ordre public ; en effet, cet article exige que la suffisance des réseaux pour réaliser une ZAC doit être déterminée à la date de référence et non que l'arrêté de réalisation de la ZAC soit pris à la date de référence ; 

- le jugement doit être confirmé en ce qu'il a jugé que les dispositions de l'article L 322-9 du code de l'expropriation, qui sont d'ordre public, étaient bien applicables ; en effet, dans le cadre de la transmission successorale par laquelle M. [O] est devenu propriétaire des parcelles expropriées, celui-ci les a évaluées à la somme de 1 346 000 euros le 28 mars 2014 ; il ne saurait en outre se prévaloir de la jurisprudence estimant que l'attestation notariée ne constitue pas une déclaration au sens de l'article L 322-9 du code de l'expropriation, car l'application de cet article est sollicitée au titre de la « déclaration d'un montant» ; en effet, il est incontestable que M. [O] a réalisé une « déclaration » de valeur auprès de l'administration fiscale pour satisfaire à ses obligations en matière d'imposition sur les droits de successions, consécutivement à la mutation « à titre gratuit ou onéreux» causée par le décès de son auteur ; outre la confirmation de l'application de l'article L 322-9 du code de l'expropriation, il est demandé à la cour de donner injonction à M. [O] de produire aux débats la déclaration de succession initiale et la déclaration de succession rectificative ; cette demande de communication doit également être présentée au Commissaire du gouvernement sur le fondement de l'article L 322-10 du code de l'expropriation ; 

- les termes de comparaison produits sont issus de quatre arrêts, dont deux récents, rendus par la Cour de céans dans le cadre de la ZAC du triangle des meuniers ; il en résulte que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu une valeur de 450 euros/m² libre de terrain à bâtir ; en outre, il convient de retenir une valeur basse de 500 euros/m² pour une parcelle qualifiée de terrain à bâtir et de pratiquer un abattement de 25%, comme dans l'arrêt rendu par la cour de céans le 26 janvier 2017, devenu définitif et irrévocable ; 

- concernant l'abattement pour occupation commerciale :

- le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu un abattement de 30% ; en effet, dans l'arrêt précité du 26 janvier 2017, et dans une affaire où le principe même de l'abattement pour occupation commerciale était contesté par le propriétaire exproprié, la cour de céans avait appliqué un abattement pour occupation commerciale de 40% ; en outre, l'indemnité d'éviction à revenir à l'occupant du terrain de M. [O] (la SARL Chevilly Auto Sports) a été fixée de manière définitive par le juge de Créteil à une somme totale de 697 977 euros, ce qui représente plus de 61% de l'indemnité allouée par le tribunal ; ainsi, conformément à l'arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 20 avril 2017, il convient de déduire de l'indemnité principale le montant de l'indemnité d'éviction versée à l'occupant de la parcelle ; en conséquence, un abattement commercial de 40% doit être retenu afin de fixer l'indemnité de dépossession ; 

- M. [O] ne saurait prétendre qu'il n'y a pas lieu d'appliquer un abattement pour occupation commerciale ; en effet, il n'est pas sérieux de soutenir que l'occupation litigieuse n'a aucune incidence sur la valeur de l'immeuble à évaluer ; en outre, il appartient à M. [O] de rapporter la preuve d'une absence de différence de valeur entre des biens similaires libres et occupés afin qu'un abattement pour occupation commerciale ne soit pas appliqué ;

- si la Cour ne retenait pas le taux de 40%, il lui est demandé de déduire de l'indemnité principale le montant de l'indemnité d'éviction versée à l'occupation de la parcelle, soit la somme de 697 977 euros, conformément à l'arrêt du 20 avril 2017 ;

- concernant l'abattement pour démolition : 

- le jugement sera confirmé en ce qu'il constate l'accord des parties à évaluer l'immeuble exproprié suivant la méthode de la récupération foncière, soit la méthode permettant l'application d'un abattement pour démolition des constructions ; 

- le jugement sera infirmé en ce que, pour calculer les coûts de démolition, il a retenu une surface utile de 783 m², au lieu de retenir la surface de construction totale de 1 233 m² ; ainsi, il convient de retenir un coût de démolition de 40 euros/m² appliqué sur une surface totale de 1 233 m² ;

- les termes de comparaison produits par M. [O] ne sauraient être retenus ; en effet, ce dernier n'a pas produit tous les actes de vente des références, qui ne sont d'ailleurs pas comparables avec le bien exproprié (pas la même zone du PLU ; éloignement ; ancienneté) ; ainsi, la demande d'évaluation sur la base d'une valeur de 850 euros/m² doit être rejetée car non fondée ;

- les termes de comparaison produits par M. [O] relatifs à des constructions ne sauraient être retenus car les constructions édifiées sur le terrain ne peuvent faire l'objet d'une évaluation distincte ; en tout état de cause, cette évaluation serait impossible au regard des termes de comparaison qui ne sont pas comparables (ancienneté ; éloignement géographique) ; 

- il convient de condamner M. [O] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



M. [O] soutient, après avoir décrit son bien de la page 3à 8 de ses conclusions que ;

- les constructions relèvent de sa propriété ; en effet, le locataire ne s'est jamais considéré propriétaire des constructions et a agi en conséquence en ne les inscrivant pas à son bilan et ne réclamant jamais d'indemnités lors de son éviction à ce titre ; en outre, par suite de l'emprise diligentée par la RATP sur une partie de la façade avenue de la République, le financement de l'ensemble des travaux de remise en l'état n'avait pas été effectué par le locataire ; par ailleurs, ces constructions étaient présentes de longue date sur le terrain, bien avant l'arrivée de la société locataire (Chevilly auto sport), et ne sauraient donc constituer la propriété de celle-ci ; il n'y a donc aucune contestation sérieuse, ni litige au sens de l'article L 311-8 du code de l'expropriation et les constructions doivent bien être considérées comme lui appartenant ; aussi, l'EPA Orsa se contredit en soutenant que les constructions ne sont pas sa propriété et en voulant lui faire supporter le coût de leur démolition ;

- concernant la qualification juridique du terrain : 

- l'arrêté visant l'approbation par délibération du conseil municipal ne peut s'entendre que de l'approbation du dossier de réalisation, soit par l'arrêté du 22 mai 2014, postérieur à la date de référence du 10 avril 2012 ; 

- en outre, le dimensionnement actuel des réseaux existant au périmètre de la ZAC est parfaitement adapté au regard de l'ensemble de la zone aux travaux qui devront être réalisés à l'intérieur de ladite ZAC ; en effet, pour chacun des besoins internes propres à la zone, le raccordement s'effectuera directement sur les réseaux extérieurs existant sur les larges voies publiques très bien équipées bordant directement les terrains en cause ; par ailleurs, les documents fournis par l'EPA Orsa attestent de l'existence de réseaux existants de nature à permettre le raccordement complet du futur projet ; dès lors, la création des réseaux et équipements est propre à la zone et incombe donc au seul aménageur ; 

- la somme de 11 255 000 euros relative aux travaux de voirie et réseaux divers ne concerne pas les réseaux, si ce n'est le bassin de rétention des eaux pluviales prévu de longue date par le département et à la seule charge de ce dernier, et non pas de la ZAC ; 

- dans ces conditions, il convient de constater que la dimension actuelle des réseaux permet parfaitement le raccordement de la ZAC du triangle des meuniers et de rejeter la prétention de l'EPA Orsa ; 

- l'article L 322-9 du code de l'expropriation n'est pas applicable ; en effet, il ne saurait être lié par la valeur indiquée à titre d'information dans le cadre de la transmission par voie de succession de son bien, conformément aux arrêts de la Cour de cassation du 11 mai 2012 et du 08 avril 2014 ; dès lors, la sommation de communiquer la déclaration de succession initiale et rectificative ne saurait être accordée, car celle-ci n'est pas une déclaration au sens de l'article L 322-9 du code de l'expropriation ; par ailleurs, depuis la décision QPC du 20 avril 2012, il est possible pour l'exproprié de contester cette évaluation ; en conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a appliqué les dispositions de l'article L 322-9 du code de l'expropriation ; 

- la méthode de la récupération foncière appliquée en première instance ne saurait être confirmée en appel ; en effet, les caractéristiques de la construction excluent l'application de cette méthode en ce qu'elle conduit à l'absence d'indemnisation des constructions, méconnaissant ainsi l'article L 321-1 du code de l'expropriation ; 

- en conséquence, la décision de première instance doit être réformée et l'indemnité à lui revenir doit être fixée selon la méthode analytique ; dès lors, compte tenu des termes de comparaison produit au titre des constructions, il convient de les évaluer comme suit :- 626 400 euros pour le hangar [783 m² x 800 euros] ;

- 225 000 euros pour l'auvent [450 m² x 500 euros] ;

- concernant l'évaluation du terrain :

- les termes de comparaison produits par l'EPA Orsa ne sauraient être retenus, car ils ne sont pas comparables au bien exproprié ; en outre, il convient de souligner que les références de l'EPA Orsa sont uniquement d'origine judiciaire, ce qui ne saurait refléter le marché libre ; 

- les termes de comparaison qu'il produit doivent être retenus ; il s'agit de références incontournables en raison de leur proximité ; en outre, les références situées sur la commune de [Localité 3], immédiatement voisine, doivent être retenues car elles bénéficient d'une classification identique au PLU (zone UF) et d'une configuration comparable ; 

- il convient donc de rejeter les prétentions de l'EPA Orsa et d'infirmer le jugement en ce qu'il a retenu une valeur de 450 euros/m² ; en conséquence, de retenir une valeur occupée de 850 euros/m² et d'appliquer un abattement pour encombrement de 10% (justifié par la faible importance des constructions au regard de la faible dimension de la parcelle) ; dès lors, d'évaluer le terrain à la somme de 2 588 760 euros en valeur occupée [(3 384 m² x 850 euros) ' 10%] ;

- l'abattement pour occupation commerciale n'a pas vocation à s'appliquer systématiquement, et il n'existe pas de principe de déduction du montant de l'indemnité d'éviction sur le montant de l'indemnité de dépossession, contrairement à ce que prétend l'EPA Orsa ; en conséquence, il est demandé à la Cour de rejeter les demandes de l'EPA Orsa tendant à l'application d'un abattement pour l'occupation et de fixer l'indemnité à lui revenir en l'état d'occupation, sans abattement supplémentaire ; 



Le Commissaire du gouvernement observe que : 

- la qualification des terrains expropriés en terrain à bâtir doit être appréciée au regard de l'ensemble de la ZAC du triangle du meuniers, conformément à l'article L 322-3 du code de l'expropriation ; en l'espèce, il ressort du dossier de réalisation de la ZAC l'insuffisance des réseaux existants au regard de l'ensemble de la zone, car l'ensemble des réseaux seront créés dans le cadre de cette opération ; en conséquence, le terrain exproprié ne peut être qualifié de terrain à bâtir et le jugement doit être infirmé sur ce point ;

- il convient de fixer l'indemnité de dépossession suivant la méthode de la récupération foncière, en valeur occupée, comme suit : 

- 787 968 euros au titre de l'indemnité principale ; 

[[(3 384 m² x 500 euros x 0,8) - (783 m² x 40 euros + 450m² x 20 euros)] x 0,60]

- 79 797 euros au titre du remploi ; 

- 37 768 euros au titre de l'indemnité pour perte de loyers ; 



SUR CE



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel de l'EPA ORSA porte sur la qualité de propriétaire de Monsieur [O] qui est contestée, sur l'exclusion de la qualification de terrain à bâtir et sur les termes de comparaison, sur le taux de l'abattement pour occupation commerciale et sur la superficie à retenir pour le calcul du coût de démolitions.



L'appel incident de Monsieur [O] porte sur sa qualité de propriétaire des constructions à retenir, sur l'exclusion de la méthode de la récupération foncière et l'utilisation de la méthode analytique, et sur le montant de l'indemnité de dépossession.



S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation et des articles L313'6 et L 213'4 du code de l'urbanisme , la date du 10 avril 2012 et il n'a pas précisé les données d'urbanisme.



L'EPA ORSA propose la date du 27 mars 2012 et demande de retenir la zone UFB du PLU de la commune de [Localité 2] ; Monsieur [O] retient comme date de référence le 10 avril 2012, et la zone UT du PLU ; le commissaire du gouvernement conclut que la date de référence est celle du 27 mars 2012 et que les parcelles sont situées en zone UFb à cette date.



En vertu de l'article L322'2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; toutefois et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322'3 à L322'6, sera seul pris en considération l'usage effectif des immeubles droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L122'4, un an avant la déclaration d'utilité publique.



Toutefois, l' article L213'6 du code de l'urbanisme précise que lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322'2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue à l'article L213'4, soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.



En l'espèce , le bien objet de l'expropriation est soumis au droit préemption urbain ; en conséquence la date de référence est celle du 27 mars 2012, date à laquelle le document d'urbanisme applicable à la zone a été révisé par la commune de [Localité 2]. Le jugement sera donc infirmé pour fixer la date de référence à cette date, avec comme données d'urbanisme la zone UFb.



Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit

de deux parcelles contiguës cadastrées AI de 3365 m² et AI [Cadastre 2] pour 19 m² formant une unité foncière de quadrilatère situées [Adresse 4] ; ces parcelles supportent des constructions à usage de garage et de lieux de stockage.



L'accès à la parcelle s'effectuait dans le numéro 368, avenue de Stalingrad ; 



La parcelle AI [Cadastre 1] selon l'EPA ORSA ne dispose pas selon l 'EPA ORSA d' une façade sur la voie publique, comme auparavant, ce qui est contesté par Monsieur [O].



Il ressort du procès-verbal de transport et de visite sur les lieux du 6 octobre 2015, qu'il y a bien deux accès, que le terrain est intégralement clôturé, dispose de portail métallique donnant respectivement sur l'avenue de Stalingrad et l'avenue de la République.



L'unité foncière supportant des constructions légères, est occupée par la SARL Chevilly Auto sports pour l'exercice de ses activités, à savoir ventes de voitures automobiles d'occasion, pièces détachées, réparation automobile, carrosserie et mécanique.



Il ressort du procès-verbal de transport susvisé , que le terrain est partiellement goudronné, qu'une partie est simplement gravillonnée, principalement du côté de l'accès situé avenue de Stalingrad et qu'il est muni de fosses de décantation destinées à prévenir la pollution des sols.

Il existe un premier local de bureaux, avec placards, sanitaires, petit local d'archives, deux bureaux en enfilade, en bon état.

À l'extérieur de ce local de bureaux, se trouve la partie du garage destinée au stockage des pièces détachées, certaines abritées des intempéries par un auvent métallique d'environ 4 m de hauteur.

Un atelier fermé se situe sur la droite de la parcelle, comprenant des étagères servant au stockage des pièces détachées.

Sur la gauche de la parcelle, en profondeur, se situe un second atelier, comportant le local technique pour entreposer peintures, la cabine de peinture, et un large espace destiné à la réparation des véhicules, comprenant 3 ponts élévateurs et un pont à ciseaux, le toit étant en bardage métallique de forme arrondie, d'environ 5 m de hauteur sous plafond, l'ensemble étant bien équipé et en bon état.

Un autre local de bureaux est adjacent à cet escalier, et comporte un bureau, des sanitaires, de petits locaux de stockage, et un vestiaire, le tout en assez bon état.



Monsieur [O] souligne la situation géographique, correspondant à un emplacement privilégié, juste à l'orée nord de la grande zone d'activité de Rungis- Orly, avec une excellente desserte routière et autoroutière, par les transports en commun et un environnement urbain dans un secteur essentiellement dévolu à usage commercial et d'activité, mitoyen d'une zone d'habitat à caractère pavillonnaire de petits collectifs, le terrain étant à proximité immédiate du marché d'intérêt national de Rungis.



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle de la première instance, soit le 17 octobre 2016.



- sur l'indemnité principale

Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.



Aux termes de l'article L322-8 du code de l'expropriation, sous réserve de l'article L322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration publique et les prend pour base, lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.



La discussion porte sur la qualité de propriétaire de Monsieur [O], sur la méthode à utiliser, sur les références à retenir et sur l'abattement pour occupation commerciale.



A- sur la qualité de propriétaire de Monsieur [O]

Comme indiqué par l'EPA ORSA, Monsieur [O] demande un changement de la méthode d'estimation retenue par le premier juge, à savoir celle de la récupération foncière, en soulignant que dans son mémoire de saisine, il avait indiqué que les constructions actuelles avaient été édifiées à l'initiative du locataire et qu' elles ne constituaient pas sa propriété.



Il ressort d'ailleurs du procès-verbal de transport et de visite sur les lieux du 6 octobre 2015, que le premier juge a indiqué : « Il est constant que les constructions légères qui figurent sur le terrain ne sont pas la propriété de Monsieur [O], mais du locataire ».



Monsieur [O] , qui se revendique désormais en appel propriétaire , explique que son père Monsieur [F] [O], avait hérité de ce terrain en 1972 par suite du décès de Madame [A] ; en raison de la santé déclinante de son père, il a pris en charge la gestion de ce dossier et a alors fait face à un locataire qui a affirmé être le propriétaire des constructions lors du transport sur les lieux le 4 décembre 2008, réitéré lors du transport du 6 octobre 2015 ; c'est donc en toute bonne foi, qu'il a pu conclure en première instance , que les constructions constituaient la propriété du locataire.



Pour démontrer qu'il est bien propriétaire de ces constructions, il indique que par acte enregistré le 1er juin 1989 à la recette de l'Haye les Roses, la société Chevilly auto sports a procédé à l'acquisition auprès des établissements Pfister qui pourtant ne fait nullement mention d'une quelconque propriété des constructions (pièce numéro 48), que cette société n'a jamais fait état d'une quelconque mention d'une immobilisation au titre des constructions dans le cadre de la déclaration fiscale des bilans d'activité (pièce numéro 20), que dans le cadre d'un litige avec cette société en 1977, les constructions étaient déjà mentionnées (pièce numéro 51), ainsi que dans le cadre du mémoire de l'administrateur judiciaire de la société Pfister (pièce N° 52) et que ces constructions étaient également constatées par jugement du tribunal d'instance de Créteil du 30 janvier 1980 (pièce numéro 53). Ces constructions existaient donc avant la location Ashley Autosport par Madame [O], celle-ci n'a jamais mis en application le droit de démolition des constructions et le locataire n'a jamais demandé une quelconque indemnité lors de la négociation de son indemnité d'éviction ; en tout état de cause, il y aurait contradiction à lui faire supporter les coûts de démolition.



Il est acquis que le locataire de la société Chevilly auto sports a fait l'objet d'une fixation judiciaire de son indemnité par jugement du 22 mai 2017 (pièce numéro 6), sans revendiquer l'indemnisation des constructions.



Aux termes de l'article L311'8 du code de l'expropriation, lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamant et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant d'indemnité et à l'application des articles L2 42'1 à L242'7, L322'12, L423'2 et L423'3, le juge fixe, indépendamment de ses constatations et difficultés, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.



Il est de principe que dans le cadre de cette notion de contestation sérieuse, le juge l'expropriation est incompétent pour se prononcer sur le droit de la propriété des constructions élevées par le locataire sur le terrain qui lui a été donné à bail, et pour trancher un problème de propriété.



Cependant il doit s'agir d'une contestation sérieuse ; or Monsieur [O] a reconnu dans son mémoire de saisine, qu'il n'était pas le propriétaire des constructions; le premier juge a indiqué dans le procès-verbal de transport, qu'il était constant que les constructions légères qui figuraient sur le terrain n'étaient pas la propriété de Monsieur [O], mais du locataire, ce qui n'a jamais été contesté tout au long de la première instance ; cela correspond en outre au bail en cours dont bénéficiait le preneur, la SARL cheville Autosport renouvelé en 2014 qui indique (pièce numéro 16) : « désignation : un terrain sis à [Adresse 4], cadastré section AI [Cadastre 3] d'une superficie de 3365 m². Tel que ce terrain existe, le preneur déclarant parfaitement les connaître pour l'occuper déjà ». En outre dans l'article : « restitution des lieux : en fin de bail, le preneur devra démolir à ses frais les constructions qu'il aura pu édifier en vertu de la clause qui précède, à moins qu'il ne préfère les abandonner au bailleur sans indemnité. Dans tous les cas, le bailleur aura toujours le droit de demander le rétablissement du terrain loué dans son état primitif, c'est-à-dire parfaitement nivelé aux frais du preneur, s'il le juge à propos ».



La circonstance que le preneur n'ait pas demandé l'indemnisation des constructions devant le juge de l'expropriation au titre de la fixation des indemnités est sans incidence.



Les éléments de preuve apportés par Monsieur [O] en appel ne suffisent pas à écarter les mentions explicites du bail susvisé. En conséquence, s'il y a contestation en appel sur la propriété des constructions , celle- ci n'est pas sérieuse au sens de l'article L311 - 8 du code de l'expropriation ; il est donc établi que Monsieur [O] n'est pas propriétaire des constructions édifiées.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



B sur la qualification juridique des parcelles

Le premier juge indique que c'est par arrêté du 22 mai 2014 qu'a été approuvé le programme des équipements publics de la zone d'aménagement concerté du triangle des meuniers, programme permettant de se prononcer effectivement sur le dimensionnement des réseaux ; qu' à la date du 10 avril 2012, à laquelle il convient de se placer pour se prononcer sur la qualité de terrain à bâtir, il n'était pas possible de vérifier le dimensionnement des réseaux au regard de l'ensemble de la zone d'aménagement concertée ; les parcelles étaient dans un secteur constructible, effectivement desservies par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et un réseau d'assainissement. Il a en conséquence qualifié les parcelles de terrains à bâtir au sens de l'article L322'2 du code de l'expropriation.



L'EPA ORSA conteste cette qualification de terrain à bâtir, comme le commissaire du gouvernement.



À l'appui de son argumentation, si Monsieur [O], ne conteste pas que la dimension des réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone, qu'il convient d' apprécier la qualification de terrain à bâtir à la date de référence du 10 avril 2012, il indique que l'arrêté visant l'approbation par délibération du conseil municipal ne peut s'entendre que de l'approbation du dossier de réalisation, soit en l'espèce l' arrêté du 22 mai 2014, postérieur à la date de référence du 10 avril 2012.



Cependant l'article L322'3 dispose que la qualification de terrain à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122'4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune

2° effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure ou les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situées à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimension adaptée à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L322'2.



Il en ressort que la qualification de terrain à bâtir doit se faire à la date de référence.



L'article L311' 1 du code de l'urbanisme, relatif à la création de la Zac, dispose que les zones d'aménagement concerté sont les zones à l'intérieur desquelles une collectivité publique ou l'établissement public y ayant vocation décident d'intervenir pour réaliser ou faire réaliser l'aménagement et équipements des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés. Le périmètre et le programme de la zone d'aménagement concerté sont approuvés par délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale.



En l'espèce, c'est l'arrêté préfectoral du 7 novembre 2011 qui a créé la Zac du triangle des meuniers et l'article L322- 3 du code de l'expropriation indique que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan d'organisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une création d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; c'est donc à la date de la création de la Zac qu'il convient de se placer, et non de sa réalisation, pour apprécier à la date de référence, soit en l'espèce le 27 mars 2012, la capacité des réseaux.



L'EPA ORSA et le commissaire du gouvernement, soulignent que le dossier de réalisation de la Zac triangle des meuniers indique l'ensemble des réseaux qui seront créés dans le cadre de cette opération, l'EPA ORSA soulignant son coût de 1 1 250 000 euros (pièce N°4), ce qui induit qu'à la date de référence, les réseaux existants sont insuffisants au regard de l'ensemble de la zone et que le terrain exproprié ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir .



Monsieur [O] rétorque qu'en tout état de cause, le dimensionnement actuel des réseaux existant dans le périmètre de la Zac est parfaitement adapté au « regard de l'ensemble de la zone » aux travaux qui devront être réalisés à l'intérieur de la Zac. ; en effet pour chacun des besoins internes propres à la zone, le raccordement s'effectuera, comme le prévoit le dossier de réalisation lui-même, directement sur les réseaux extérieurs existant sur les larges voies publiques très bien équipées, R D 7 et RD 117, bordant directement les terrains ici en cause.



Cependant, conformément à l'article L322'3 susvisé, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone, sans qu'il y ait lieu de rajouter une condition supplémentaire comme demandé par Monsieur [O], de travaux réalisés à l'intérieur de ladite Zac.



Il convient donc d'examiner à date de référence du 27 mars 2012, si la dimension des réseaux est de dimension adaptée au regard de l'ensemble de la zone.



Le dossier de réalisation de la Zac (pièce numéro 3) mentionne les travaux suivants relatifs aux viabilités et équipements réalisés :

« 1-1 travaux intérieurs à la Zac du triangle des meuniers'futures voies communales :

les travaux suivants seront réalisés pour les voiries intérieures à la Zac :

terrassement nécessaire 

 pour mise à la cote des fonds de forme et création des voiries nouvelles

création de voirie, stationnement public, trottoirs et espaces verts (noues et espaces paysagers),

création des réseaux d'alimentation et d'évacuation des fluides énergies diverses,

défense incendie sur voies publiques,

raccordement sur réseaux existants des voies alentour,

éclairage extérieur,

signalisation et mobilier urbain,

espaces verts publics,

mise en place des dispositifs de rétention et/ou d'infiltration des eaux pluviales au prorata des surfaces des espaces publics créés (voirie, place, espaces verts). Les dispositifs de rétention pour les espaces publics seront dimensionnés pour un débit au prorata des surfaces récupérées de 1L/S/ha à imperméabiliser).



 Le tableau synthétique du programme de l'ensemble des équipements publics de la Zac fait apparaître un coût prévisionnel de travaux VRD d' un montant de 11'225'000euros, corroboré avec celui qui apparaît dans l'estimation sommaire globale du dossier soumis à l'enquête publique préalable à DUP (pièce numéro 4).

Le document mentionne également les divers réseaux dont la réalisation est programmée :

'assainissement

notamment réalisation de réseau eaux usées et eaux pluviales

'eaux pluviales

notamment les dispositifs de rétention seront dimensionnés de façon à respecter le débit de rejet au prorata des surfaces d'espaces publics collectés sur la Zac

'exécutoire des eaux pluviales de la Zac

notamment la DSEA réalisera un bassin départemental enterré d'environ 2000 m² de capacité. Ce bassin permettra à terme de supprimer les problèmes d'inondation du quartier petite Bretagne situé au nord-ouest de la Zac. Par ailleurs il sera nécessaire de mettre en place un autre réseau qui devra obligatoirement avoir pour exutoire le réseau départemental situé sous la RD 7.



'Eaux usées

notamment des canalisations eaux usées seront créées sous les voies de la Zac de façon à reprendre les eaux usées des constructeurs



'télécommunications

notamment compte-tenu de demandes futures des programmes projetés, création de réseaux Télécom correspondants aux préconisations du syndicat intercommunal de la périphérie Paris pour l'électricité les réseaux de communication



'éclairage extérieur

notamment à l'intérieur de la Zac, un réseau haute tension sera réalisé sous les bornes nouvelles créées afin d'alimenter les postes transformateurs qui seront implantés dans la Zac.' À l'intérieur de la Zac, l'aménageur mettra en place les câbles BT nécessaires pour alimenter les logements équipement de la Zac



'eau potable

notamment des canalisations nouvelles mailleront les voies nouvelles afin d'alimenter les lots en eau potable et permettre la défense incendie du site. Des bouches incendie seront mises en place de façon à conserver une distance maximale de 100 m entre les appareils incendie.



Le bureau d'études techniques BERIM qui est le maître d''uvre en charge de la réalisation des aménagements ( pièce numéro 17) présente l' existant des réseaux, ainsi que l'état projeté, avec notamment les plans superposant les réseaux existants avec les réseaux qui seront créés.

Il y est notamment indiqué : « les réseaux existants sur l'avenue de la République et la RD 7 ne permettent pas de desservir le programme prévu dans le cadre de la Zac.

Il y a une difficulté à raccorder la Zac aux réseaux situés à l'ouest de la République du fait de la présence du tramway mais également une nécessité de création de nouveaux réseaux.

Une création des nouveaux réseaux suivants est nécessaire:

'réseaux d'eaux pluviales

'réseaux d'eaux usées

'réseaux d'eau potable et mise en place de nouvelles bouches incendie

'réseaux d'électricité HTA et BT, nouveau poste de transformation

'réseaux Télécom

'réseaux de chauffage urbain.



Il est donc établi pour l'ensemble de la zone de la Zac des meuniers, que les réseaux n