Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 20 juin 2019

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 20 JUIN 2019



N°2019/ 147













Rôle N° RG 16/20681 - N° Portalis DBVB-V-B7A-7SPX







[I] [T]

[N] [T]





C/



[Z] [P] NÉE [H]





































Copie exécutoire délivrée le :

à :





Me Magali FAYET



Me Emmanuelle BRICE-TREHIN 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 12 Septembre 2016 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1115001753.





APPELANTES



Madame [I] [T], 

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Magali FAYET, avocat au barreau de NICE



Madame [N] [T]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/13634 du 14/12/2018 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), 

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Magali FAYET, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



Madame [Z] [P] née [H]

née le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 1] (06), 

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE













*-*-*-*-*

























COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Avril 2019 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, et Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller.



Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.





Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente

Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller

Madame Carole MENDOZA, Conseillère







Greffier lors des débats : Mme Agnès SOULIER.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2019..







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2019.



Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et Mme Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.























































FAITS ET PROCÉDURE 



Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2005, Mme [Z] [H] donnait à bail à Mmes [I] [T] et [N] [T] des locaux à usage d'habitation moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 480€ , outre un " forfait pour charges " de 70€ par mois et le versement d'un dépôt de garantie de 960€. 



Il était stipulé au paragraphe IX -2 du contrat que " Si le locataire déchu de tout droit d'occupation ne libère pas les lieux, résiste à un ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des lieux " 



Par acte d'huissier du 23 décembre 2013, Mme [Z] [H] faisait délivrer un congé pour reprise, à effet au 30 novembre 2014.



Mmes [I] [T] et [N] [T] quittaient les lieux le 31 août 2015.



Par exploit d'huissier du 6 juillet 2015, Mme [Z] [H] assignait Mmes [I] [T] et [N] [T] devant le premier juge, faisant valoir le maintien dans les lieux des locataires au-delà et congé outre des dégradations, aux fins de les voir condamner à lui payer une l'indemnité d'occupation conventionnelle égale à deux fois le montant du loyer, outre le prix des frais de recherche des fuites et de réparations. 



Par jugement avec exécution provisoire en date du 19 septembre 2016 le Tribunal d'instance de Nice: 


condamnait Mmes [I] [T] et [N] [T] à verser à Mme [Z] [H] la somme de 7.140,47€

déboutait les parties de leurs autres demandes

condamnait Mmes [I] [T] et [N] [T] à verser à Mme [Z] [H] la somme de 500€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens,




* pour le premier juge soulignait que la clause relative à l'indemnité d'occupation s'analyse comme une clause pénale susceptible d'être modérée par le juge, mais qui en l'espèce n'est pas excessive. Il condamnait les locataires à la payer pour la période du 1er décembre 2014 au 31 août 2015, outre les loyers de juin, juillet, août que les locataires ne démontraient pas avoir payés, après déduction des sommes déjà payées y compris celle de 428€ n'étant pas démontré que les consorts [T] soient responsables de la dégradation du portail et ajout de la facture du plombier intervenu à leur demande pour une réparation leur incombant. 



* pour les réparations locatives le premier juge après comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie relevait l'état d'abandon du jardin encombré de déchets, le mauvais état d'usage et d'entretien de la peinture et des sols dans la quasi totalité des pièces, l'insalubrité du lavabo et du bidet de la salle de bain, le mauvais état d'entretien de la baignoire écaillée et du placard de la salle de bains tout comme celui du placard sous l'évier qui ne pouvaient résulter de l'usure normale, il appliquait un coefficient de vétusté tenant les dix années d'occupation et fixait le montant des réparations à la somme de 960, il rejetait la demande de restitution du dépôt de garantie. 



* le premier juge déclarait la clause stipulant'" les charges donnent lieu au versement d'un forfait mensuel s'élevant à 70€ " irrégulière, jugeait qu'elle devait s'analyser comme une provision pour charges soumise à régularisation et déboutait les locataires de leur demande de restitution faute pour elles de démontrer que les charges acquittées n'étaient pas justifiées ou le calcul erroné.



*la faute de la bailleresse n'étant pas démontrée par les locataires leur demande au titre du préjudice de jouissance était rejetée

**



Mmes [I] [T] et [N] [T] ont relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 18 novembre 2016



Les dernières écritures des appelantes ont été déposées le 17 février 2017 et celles de [Z] [P] née [H] le 13 avril 2017. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour l'exposé exhaustif de leurs moyens.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mars 2019.



PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Mmes [I] [T] et [N] [T], dans le dispositif de leurs dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demandent à la cour, au visa des articles 1719, 1134 et 1147, 1152 et 1231 du Code civil de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant condamner Mme [P] à payer à leur payer la somme:




de 3.600 € au titre du préjudice de jouissance sur une période de 36 mois à parfaire

de 1.160,37 € au titre des charges indues

de 960 € au titre du dépôt de garantie

de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 




*Elles font valoir qu'elles avaient justifié devant le premier juge le paiement des loyers de juin, juillet et août 2015'; que l'indemnité d'occupation conventionnelle est excessive, qu'elle est d'ailleurs prohibée par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 (dans une version postérieure au contrat qui n'est donc pas applicable) pour créer une déséquilibre significatif entre les parties, qu'elle peut être réduite par le juge sur le fondement de l'article 1152 du code civil, mais aussi de l'article 12312 du code civil ce d'autant qu'elles se sont toujours acquittée des loyers 



* Contrairement à ce qui est indiqué dans le jugement, tenant un dégât des eaux qu'elles ont déclaré à leur assureur, le plombier a été missionné par le mandataire de la bailleresse Foncia ou par le syndic, elles en justifient. Il n'est pas démontré qu'elle soient responsables des dégradations du portail. 



* Elles ont subi divers désagréments constitutifs d'un préjudice de jouissance qu'elles évaluent à 15'% de la valeur locative de l'appartement



* Après leur départ elles ont demandé au gestionnaire de justifier des charges, le détail par appartement et leur consommation d'eau chaude ne leur pas été justifiées. Au regard des pièces qui leur ont été communiquées pour 2013 et 2014 elles ont versés des provisions supérieures aux charges régularisées qui leur sont imputables pour un montant de 160,37€, entre 2005 et 2014 la consommation d'eau qui leur est facturée a doublé sans qu'elles aient accès au compteur ni production de relevé, en conséquence de quoi elles demandent un remboursement forfaitaire de 1.160,37 €.



* L'état des lieux d'entrée atteste de certains désordres ( carrelages cassées) et de l'état moyen des équipements notés B, les réparations listées par le gestionnaire sont imputables à l'usure du temps, l'occupation ayant duré 10 ans 



Mme [Z] [P] née [H], dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 de: 




débouter Mmes [I] [T] et [N] [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions

confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mesdames [T] au paiement de l'indemnité d'occupation fixée conventionnellement à deux fois le montant du loyer

dire et juger que l'imputation des frais de recherche de fuites 80,30€ et réparation de grille de 428€ est justifiée et fondée et qu'il n'y a pas lieu à déduction

condamner solidairement Mmes [I] et [N] [T] à lui payer la somme de 7.379,10€ avec intérêt de retard depuis le commandement de payer

de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de constat d'huissier, les frais de commandement et de sommation.




* Elle fait valoir que le congé pour reprise a été délivré le 23 décembre 2013 soit 11 mois avant la prise d'effet, les locataires se sont maintenues dans les lieux 9 mois après la terme, ce qui justifie l'application de la clause conventionnelle relative à indemnité d'occupation

* Les locataires sont redevables de la taxe ordures ménagères pour les années 2013,2014 et 2015, outre les charges qu'elle a dûment justifié ( 100€ de provision + régularisation des charges 2014 et 2015

* La facture du plombier incombe aux locataires car la recherche de fuite à été initiée à leur demande et n'a pas mis en évidence d'humidité ou d'infiltration , au contraire le syndic suite au rapport [E] précise: " la seule cause du décollement de la peinture est la vétusté"

* Pour la réparation de la grille, une voisine témoigne que le portail penchait vers leur jardin , les locataires ne démontrent pas ne pas être responsables de la dégradation

* Le dysfonctionnement du chauffage a été limité dans le temps 31 octobre 2012 au 17 février 2013 , les autres désagréments ne justifient en rien une indemnisation

* Les charges'sont justifiées par le relevé de compte établi par le syndic qui fait apparaître la part locative, le volume l'eau facturée est calculée sur relevés

* Les dégradations ont été constatée par procès-verbal d'huissier lors de la sortie des lieux elle dépassent la simple usure du temps 



SUR QUOI LA COUR 



* indemnité d'occupation



Les locataires se sont maintenues dans les lieux au-delà du congé à effet au 30 novembre 2014. sans droit ni titre à compter du 1er décembre 2014 jusqu'à leur départ le 31 août 2015 elles sont redevables d'une indemnité d'occupation. 



Le contrat stipulait que: " le locataire déchu de tout droit d'occupation qui ne libère pas les lieux, devra verser par jour de retard outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des lieux " 



Cette clause s'analyse comme une clause pénale qui peut être modérée par le juge en application de l'article 1152 du code civil, dès lors que les locataires ont exécuté leur obligation principale de paiement.

 

Mmes [T] démontrent avoir versé mensuellement au mandataire Foncia Massena entre décembre 2014 et juillet des sommes variant entre 650€ et 658,42 € pour un total de 5.890,26€ 



La bailleresse fait valoir qu'elle a délivré congé pour reprise onze mois avant la terme fixé, que les locataires se sont maintenues dans les lieux 9 mois de plus 



Au regard des paiement effectuées la clause qui apparaît excessive sera ramenée 800€/mois , soit pour la période du 1er décembre 2014 au 31 août 2015 de la somme de 7.200€ , les consorts [T] restent donc redevables de 1.309,74€ 



* préjudice de jouissance 



Mmes [T] demandent réparation d'un préjudice de jouissance pour la période 2012 à leur départ en août 2015.



Étant sans droit ni titre postérieurement à la date d'effet du congé le 30 novembre 2014, elles ne peuvent prétendre à indemnisation au-delà de cette date.



Elles font valoir la vétusté de l'installation de chauffage en dysfonctionnement permanent et de plomberie, signalé en vain à la bailleresse (échanges de courriers, attestations et procès-verbal de constat d'huissier du 17 février 2013) , le robinet de la salle de bains ne fonctionnait plus sans qu'il soit réparé par Mme [P] malgré leur courrier du 22 août 2014 outre l'état du siphon de la baignoire, du lavabo et des peintures



Faute de justifier des désordres allégués et de leur signalement à la bailleresse avant le terme du congé, leurs demandes seront rejetées comme justement décidé par le premier juge. 



* dégradations et réparations locatives 



' La facture du plombier en date du 4 octobre 2014 d'un montant de 80,30€ TTC 'pour recherche de l'origine de l'humidité a été imputée aux locataires au titre des charges d'octobre 2014. Elle est établie au nom de Gestion Barberis, qui a été mandaté par Foncia le 26 septembre 2014 par suite de l'infiltration qui lui avait été signalée par Mmes [T] qui ne peuvent être tenues au paiement cette prestation non demandée, ce même si l'intervention résulte de leur signalement à Foncia. 



' La réparation de " séparation de balcon endommagé " d'un montant de 428€ ( facture du 24 avril 2013) a été facturée à Mmes [T] au titre des charges d'octobre 2014 par suite de la main courant déposées par une voisine le 24 mars 2013 pour un grillage endommagé entre leurs jardins mitoyens , ces deux documents étant relatifs pour l'un à un balcon et pour l'autre à des jardins la bailleresse ne rapporte pas la preuve que la réparation de la séparation du balcon incombe à Mmes [T] , en conséquence de quoi le jugement qui a rejeté cette demande sera confirmé 



' L'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d'état , sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties , sauf si les circonstances ne permettent au bailleur de l'établir notamment lorsque le locataire a quitté les lieux sans préavis et sans aviser le bailleur sous toute autre forme.



Le premier juge a procédé à la comparaison des états des lieux d'entrée du 8 novembre 2005 et de sortie du 31 août 2015, et justement retenu aux titre des dégradations , qui ne peuvent résulter de l'usure normale consécutive à 10 ans d'occupation': l'état d'abandon du jardin encombré de déchets, le mauvais état d'usage et d'entretien de la la peinture et du sol de la quasi totalité des pièces, l'insalubrité du lavabo et le bidet de la salle de bain, le mauvais état d'entretien du placard et de la baignoire, le mauvais état du placard sous l'évier de la cuisine.



La durée de l'occupation de 10 années justifie, comme décidé par le jugement déféré, l'application d'un coefficient de vétusté 



La bailleresse produit un devis daté du 2 octobre 2015 d'un montant de 1.548,21 € au titre des réparations, qui mentionne néanmoins des postes qui n'entrent pas dans les dégradations retenues contre les locataires comme la dépose et le remplacement des vitres de la cuisine, la pose de détecteur de fumée, la vitrification du parquet du séjour, le réémaillage de la baignoire. 



En conséquence de quoi, le premier juge a justement fixé à 960 € le montant des réparations restant à la charge des locataires. 



* charges 



Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ; ils précisent qu'elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire. 



Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu'elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires. 



En l'espèce, le contrat signé entre les parties prévoit que les charges donnent lieu au versement d'un forfait mensuel s'élevant à 70€ .



L'évaluation forfaitaire étant prohibée par la loi, cette somme s'analyse comme une provision qui doit donner lieu à régularisation au vue des relevés annuels des charges produits par le bailleur.



Mmes [T] contestent les charges de nettoyage et de chauffage et d'eau de 2013 et 2014.



Elles affirment avoir réglé 6.306,74 € au titre de l'entreprise de nettoyage Ziegler alors que cette somme est celle qui a été facturée au syndicat des copropriétaires pour la période du 1er avril 2013 au 31 mars 2014 , il en va de même pour la facture d'eau qu'elles produisent et qui est à l'adresse du syndicat des copropriétaires. Au contraire les régularisations produites par la bailleresse attestent que la somme de 478,59 € leur a été facturé en 2013 pour les charges générales qui incluent le nettoyage la somme de 478',69€ et celle de 538,47€ pour l'eau et en 2014 respectivement 329,02€ et 229,20 €.



La demande de la bailleresse au titre de la taxe ordures ménagères sera rejetée en l'absence de justificatifs. 



En conséquence de quoi c'est par une juste appréciation des faits et de la cause et à bon droit que le premier juge a rejeté la demande en restitution de charges indûment payées 



dépôt de garantie 



En application de l'article 22 alinéa 3 de la loi précitée, le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie dans les deux mois de la restitution des clefs par le locataire déduction faite des sommes restant dues par ce dernier sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.



En l'espèce Mmes [T] restent redevables de 1.309,74€ au titre de indemnité d'occupation et 960€ au titre des dégradations locatives , en conséquence de quoi c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie d'un montant de 960€. 



sur les frais et dépens 



Les deux parties qui succombent partiellement en leurs demandes conserveront la charge des dépens par elle engagées sans qu'il y ait lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 







La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à la dispositions des parties conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 





CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il 




a condamné Mmes [I] [T] et [N] [T] à payer une indemnité d'occupation majorée à Mme [Z] [H]

a débouté Mmes [I] [T] et [N] [T] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance, de restitution du dépôt de garantie et de restitution de charges indûment payées 

a débouté Mme [Z] [H] de sa demande au titre de la réparation de grille 






















INFIRME le jugement déféré pour le surplus et statuant à nouveau 




déboute Mme [Z] [H] de sa demande de condamnation des consorts [T] à payer la prestation du plombier pour de 80,30€ 

fixe l'indemnité d'occupation due par les consorts [T] pour la période du 1er décembre 2014 au 31 août 2015 à la somme mensuelle de 800€ 

les condamne à payer à ce titre à Mme [Z] [H] le reliquat impayé de 1.309,74€ avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer




Y AJOUTANT 




Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposées en première instance et en appel et non compris dans les dépens 





Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle engagés en première instance et en appel. 






LE GREFFIER LE PRESIDENT