Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 18 juin 2019

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 18 JUIN 2019

D.D.

N° 2019/ 













Rôle N° RG 18/06165 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BCIB2







[Q] [D]

[L] [X] épouse [D]





C/



[O] [Q]

[F] [Q]

[B] [H]

[Y] [T] [E]

[T] [O] épouse [H]

[R] [F]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :Me Martine DESOMBRE

Me Sylvain DAMAZ

Me Mourad KARA













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 12 Mars 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 15/08836.





APPELANTS



Monsieur [Q] [D]

né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Martine DESOMBRE de la SCP DESOMBRE M & J, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté par Me Béatrice CREVIEUX, avocat au barreau de PARIS, plaidant 



Madame [L] [X] épouse [D]

née le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Martine DESOMBRE de la SCP DESOMBRE M & J, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée par Me Béatrice CREVIEUX, avocat au barreau de PARIS, plaidant 





INTIMES



Monsieur [O] [Q]

né le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Sylvain DAMAZ de l'AARPI ADSL, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [F] [Q]

née le [Date naissance 3] 1947 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Sylvain DAMAZ de l'AARPI ADSL, avocat au barreau de MARSEILLE



Monsieur [B] [H]

né le [Date naissance 4] 1958 à [Localité 2], demeurant Chez Madame [H] [Adresse 3]

représenté par Me Mourad KARA, avocat au barreau de MARSEILLE



Monsieur [Y] [T] [E]

né le [Date naissance 5] 1968 à [Localité 4] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 4]

défaillant



Madame [T] [O] épouse [H]

née le [Date naissance 6] 1958 à [Localité 5] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 4]

défaillante











Madame [R] [F]

née le [Date naissance 7] 1969 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

défaillante













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 13 Mai 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Mme DEMONT, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président 

Mme Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2019.







ARRÊT



Par défaut,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2019,



Signé par Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



























Exposé du litige 



Par acte authentique du 18 janvier 2008 M. [Q] [D] et Mme [D] née [L] [X] ont vendu à M. [O] [Q] et Mme [Q] née [F] [G] une maison d'habitation sise [Adresse 5], au prix de 415'000 €.



À l'occasion de travaux effectués au début de l'année 2010 par des voisins, les époux [H], des fissures sont apparues dans la villa des époux [Q].

Une expertise contradictoire a été réalisée le 25 mai 2010 par leur assureur, la Maïf.



Par ordonnance de référé du 30 septembre 2011, M. [N] a ensuite été désigné en qualité d'expert judiciaire.



Par acte authentique du 27 février 2014 les époux [H] ont vendu leur bien immobilier à M. [T] et à Mme [F].



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 30 mars 2016, après plusieurs rappels, et après avoir réalisé une mission complémentaire.



Par exploits des 10 et 13 juillet 2015 M. [O] [Q] et Mme [Q] née [F] [G] ont fait assigner M. [Q] [D] et Mme [D] née [L] [X], les époux [H], M. [T] et Mme [F], au visa des articles 1109, 1116, 1641 et suivants et 1382 du code civil, en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et en paiement de dommages-intérêts.



Par jugement en date du 12 mars 2018, réputé contradictoire en raison de la défaillance de Mme [H], de M. [T] et de Mme [F], le tribunal de grande instance de Marseille a :

' déclaré recevable comme non prescrite l'action de M. [O] [Q] et Mme [Q] née [F] [G] ;

' mis M. [T] [E] et Mme [R] [F] hors de cause ;

' prononcé la résolution de la vente du 18 janvier 2008 ;

' ordonné le transfert de propriété de la villa contre restitution du prix avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2008 outre 20'750 € au titre des frais de la vente ;

' condamné les époux [D] à payer aux époux [Q] la somme de 35'228,94 € au titre des travaux d'embellissement ;

' condamné in solidum les époux [D] à payer aux époux [Q] la somme de 10'000 € à titre de dommages-intérêts et celle de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamné in solidum les époux [H] à payer aux époux [Q] les sommes suivantes:

- 2000 € au titre de leur préjudice de jouissance, 

- 500 € au titre des dégradations du terrain et du jardin lors des opérations de cloutage, 

- 10'000 € en réparation de leur préjudice moral 

- et 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' et condamné in solidum les époux [D] et les époux [H] aux dépens, comprenant les frais de l'expertise judiciaire et ceux des études du géomètre expert [W] et du géotechnicien Sols essais, outre les dépens avec distraction.



*

 Le tribunal retient : 



Sur la prescription de l'action

' que seule l'attestation d'une personne passant habituellement devant la villa fait état d'un décroutage complet de l'ancien crépi de la maison faisant apparaître la carcasse de la maison construite en blocs d'agglomérés, alors qu'au contraire trois voisins et des clichés montrent que les époux [Q] ont simplement projeté un nouveau revêtement sur le crépi existant, de sorte que la structure même de la maison n'était pas visible lors de la réalisation de leurs travaux de ravalement effectués peu après leur acquisition ; que le point de départ du délai de prescription de l'action n'a donc pas pu courir à compter de cette date, contrairement à ce qui est soutenu par les vendeurs ; qu'en revanche l'expert judiciaire a indiqué que c'est le 15 novembre 2012, au cours d'un accedit, qu'il a informé les parties de ce que la villa avait déjà subi une fissuration dans la zone d'extension sud, en se fondant sur des documents fournis par le vendeur, M. [D], de sorte que les acquéreurs ont nécessairement eu connaissance des désordres à partir de cette date-là ; que l'assignation en référé du 12 décembre 2012 délivrée par les époux [Q] aux époux [D] a interrompu la prescription et que les assignations au fond ayant été délivrées en juillet 2015, avant que l'expert ne dépose son rapport le 30 mars 2016, l'action des époux [Q] en garantie des vices cachés est donc recevable ;



Sur le fond



Sur la clause de non garantie des vices cachés

' que les époux [D] versent aux débats un rapport d'expertise amiable d'octobre 2003 rédigé par l'expert de leur assureur, M. [I], qui a examiné les désordres structurels dont ils s'étaient plaints ; qu'il leur avait répondu que compte tenu de ce que les reprises et les traitements superficiels des fissures existant entre la construction d'origine et l'extension de 1990 étaient apparents, un recours de leur part contre leur propre vendeur serait illusoire ; que M. [I] leur avait conseillé d'attendre la réparation de la piscine et du réseau d'évacuation des eaux usées avant d'engager des travaux de confortement de l'extension ;



' que Mme [D] ayant créé en 2006 une société de rénovation dans le bâtiment, la société 'Cprime rénovation', et M. [D] ayant lui-même rédigé une étude tectonique des déformations de la villa le 13 avril 2012 en faisant état 'de ses compétences géologiques et de sa connaissance historique de sa maison', les époux [D] ont des connaissances en la matière très largement supérieures à la norme ; qu'ils avaient connaissance des vices affectant la maison et qu'ils n'en ont pas informé leurs acquéreurs, de sorte que la clause de non garantie des vices cachés incluse à l'acte de vente doit être écartée ;



Sur l'action rédhibitoire



' que rien n'établit que les désordres antérieurs à la vente étaient mineurs, contrairement à ce que dit l'expert, puisque l'expertise diligentée en 2003 avait envisagé la possibilité d'introduire contre les précédents vendeurs une action en garantie des vices cachés ; que l'expert parlait alors d'une évolution des fissures et il avait fait état d'éventuels travaux de confortement de l'extension laquelle n'avait pas été réalisée dans les règles de l'art ; que l'expert , excédant sa mission pour dire le droit, fait à tort état de désordres mineurs et du fait que les époux [D] seraient étrangers aux désordres actuels ;

' que les demandeurs à l'action prouvent que la maison, en l'état actuel des désordres doit être estimée à la moitié de sa valeur d'acquisition et même après les travaux, qu'elle perdra 20 % de sa valeur ;

' que les époux vendeurs [D] savaient que leur villa était affectée de multiples fissures notamment en raison de la construction d'une extension non conforme aux règles de l'art qui nécessiterait à moyen terme d'envisager des travaux de confortement dont ils n'ont pas avisé les acquéreurs ;

' que les vendeurs ne prouvent pas que des fissures étaient apparentes et qu'il n'est pas davantage démontré qu'ils auraient dissimulé les fissures en les maquillant, l'expert judiciaire ayant indiqué qu'il n'y avait pas de traces de pareilles dissimulations ; que l'expert judiciaire, contrairement à ce qui est soutenu, a eu connaissance de la plupart des factures relatives aux travaux de modernisation et d'embellissement réalisés par les acquéreurs, l'expert précisant « il est possible effectivement que les travaux importants d'aménagements extérieurs réalisés par M. [Q] à partir de la prise de possession des lieux aient pu modifier l'équilibre hydrologique des sols en périphérie de la maison (par imperméabilisation des abords, donc assèchement des sols), aggravant ainsi l'effet des cycles de sécheresse enregistrés depuis 2008 pour des sols sensibles à ses variations hydriques » ; que les désordres étaient donc antérieurs à la vente puisque les travaux ont pu avoir un effet aggravant ; 

que dès lors les vendeurs défaillent à prouver l'absence de vices de la villa antérieurs à la vente et le lien de causalité entre les travaux réalisés par les demandeurs et les désordres en cause ;

' que les vices présentaient nécessairement un caractère de gravité certain puisqu'ils étaient de nature au moment de la vente litigieuse, si les acquéreurs les avaient connus, à occasionner une baisse sensible du prix de vente, voire à l'empêcher ; et qu'en application de l'article 1644 l'acheteur a le choix entre action estimatoire et action rédhibitoire et qu'il y a lieu d'ordonner la résolution de la vente ;



Sur la demande de paiement des travaux d'embellissement



' que les consorts [Q] se prévalent et justifient par des factures de la réalisation de travaux d'embellissement à hauteur de 70'457 € qui procureraient un enrichissement sans cause aux vendeurs en l'état de l'amélioration apportée à leur bien immobilier, mais que les travaux ayant été réalisés en 2008, ils ont profité de ces travaux pendant près de 10 ans et qu'il y a lieu d'appliquer un coefficient de vétusté qui sera fixé à 50 % des sommes demandées ;



Sur la demande de dommages intérêts



' que les époux [Q] sollicitent la somme de 100'000 € en raison de l'impossibilité de jouir paisiblement de leur villa, de l'inquiétude de la voir se dégrader et d'avoir à libérer les lieux lors des travaux de confortement et les contraintes liées à la procédure judiciaire au long cours et une expertise de 6 années ; mais qu'ils ne démontrent pas avoir dû libérer les lieux durant les travaux de cloutage qui sont consécutifs aux travaux des époux [H] et qui sont sans lien avec le comportement des époux [D] ; qu'en revanche les tracas occasionnés par l'inquiétude relativement à la solidité de leur villa et la durée de la procédure judiciaire seront entièrement réparés par l'octroi de la somme de 10'000 € ;



Sur le trouble de jouissance



' que les époux [Q] sollicitent la somme de 43'200 € au titre d'un trouble de jouissance partiel depuis l'acquisition de leur bien soit pendant 9 ans, alors qu'ils ne démontrent l'existence d'aucun préjudice distinct de celui déjà indemnisé au paragraphe précédent ;



Sur les demandes formées contre M. [H] et Mme [O] épouse [H]



' que l'expert judiciaire indique en pages 21, 22 et 16 de son rapport que :

« Nous préconisons avec la société Sols essais la mise en 'uvre d'un cloutage partiel du talus pour conférer à l'attente une sécurité satisfaisante. 

Un devis pour chiffrer cette prestation est effectué à notre demande (')

Le chantier de Sol provençal s'est déroulé entre le 27 janvier 2016 et le 15 février 2016, soit environ 15 jours calendaires. 

Les difficultés d'accès sur la zone de travail ont conduit à une revalorisation du devis initial la facturation définitive s'est établie à 33'948 € TTC le 22 février 2016. Nous la considérons comme justifiée. » ;

' que les époux [Q] ne démontrent pas avoir été contraints de quitter leur logement durant les travaux mais qu'ils ont subi un préjudice de jouissance puisqu'il s'agissait de travaux invasifs générateurs de troubles importants à l'aide d'une grue ; que les époux [Q] verront leur trouble de jouissance réparé par l'octroi de la somme de 2000 € à ce titre et la somme de 500 € au titre de la dégradation du terrain et du jardin lors de la mise en place du chantier ;

' que les époux [H] se sont montrés désinvoltes dans la gestion du terrassement de leur villa et ont fait preuve d'inertie aggravant la situation des époux [Q] ; qu'ils ont ensuite vendu leur bien sans en aviser les demandeurs ; que leur comportement a été de nature à aggraver les désordres et à multiplier les démarches des demandeurs pour être rétablis dans leurs droits et donc les tracas en résultant ; que ce comportement fautif sera réparé par l'octroi de la somme de 10'000 € à titre de dommages-intérêts, les 10'000 € déjà versés à titre de provision dans le cadre du référé venant s'imputer sur ce montant.





*

 

Le 9 avril 2018 M. [Q] [D] et Mme [D] née [L] [X] ont relevé appel de cette décision.





















Par conclusions du 13 décembre 2018 ils demandent à la cour :

' de réformer le jugement entrepris ;

statuant à nouveau

À titre principal

' de déclarer prescrite l'action en garantie des vices cachés engagée ;

À titre subsidiaire

' de dire que les causes des fissures apparues après 2010 leur sont étrangères et ne relèvent pas de la garantie des vices cachés et de rejeter la demande de résolution de la vente de la maison du 18 janvier 2008 ;

à titre très subsidiaire

' de dire que la clause de renonciation à tout recours contenue dans l'acte de vente du 18 janvier 2008 est valable et applicable ;

' de débouter les époux [Q] de leurs demandes ;

à titre infiniment subsidiaire

 ' de dire que le prix des réparations liées aux fissures qui leur sont imputables représentent moins de 5 % du prix de vente et que la demande en résolution n'est pas justifiée et doit être remplacée par une demande de dommages-intérêts limitée à 14'329 € ;

à titre encore plus subsidiaire,

' de compenser la condamnation des époux [D] à restituer le prix de vente de la maison avec une indemnité d'occupation due par les époux [Q] depuis le 18 janvier 2008, soit la somme de 264'000 € ;



' de condamner in solidum les époux [H] et les époux [Q] à leur verser la somme de 93'539,40 € au titre de la remise en état de la maison et les époux [H] à supporter le paiement de la moitié des intérêts légaux depuis le 18 janvier 2008 ;

En tout état de cause :

' de rejeter les demandes des époux [H] de toutes leurs demandes de condamnation des époux [D] ;

' et de condamner in solidum les époux [Q] et les époux [H] à leur verser la somme de 20'000 € au titre de leur préjudice moral et la somme de 10'000 € au titre de l'article 700 du code de l'annulation procédure civile outre les dépens.

 

Par conclusions du 17 juillet 2018 M. [O] [Q] et Mme [Q] née [F] [G] demandent à la cour :



A titre principal

' de confirmer le jugement déféré sauf le quantum des dommages intérêts qui leur ont été alloués du fait des man'uvres dolosives des époux [D] et en ce qui concerne le coût des travaux d'embellissement et sur le quantum alloué pour leur trouble de jouissance partiel ;

statuant nouveau

' de condamner les époux [D] à leur payer :

- la somme de 100'000 € à titre de dommages-intérêts (et non 10'000 € seulement) pour ces manoeuvres ;

- la somme de 70'457 € (et non 35'228,94 € ) pour les embellissements ;

- la somme de 43 200 € pour leur préjudice de jouissance partiel depuis leur acquisition en 2008 jusqu'à présent, soit pendant 9 ans ;



A titre subsidiaire, s'il n'était pas fait droit à la demande de résolution de la vente,

' de condamner les époux [D] solidairement entre eux à leur payer :

 - la somme de 53'750 € TTC au titre du coût de remise en état des désordres intérieurs,

- la somme de 45'049,40 € au titre des travaux de réfection de la toiture selon devis en date du 6 décembre 2016,

- la somme de 97'306 € TTC au titre des travaux de traitement des fondations ;

- la somme de 2927, 50 € TTC au titre des travaux complémentaires de pose et de dépose des plinthes ;

- la somme de 9100 € au titre du préjudice de jouissance totale pendant la durée des travaux de remise en état du bien,

- la somme de 86'400 € au titre de la perte financière occasionnée par le fait que la maison a été sinistrée,

-la somme de 5000 € au titre du préjudice moral lié à l'incertitude de la situation ;



' de condamner les époux [H] solidairement entre eux à leur payer la somme de :

-le coût des réparations après stabilisation du talus chiffré par l'expert [N] à la somme de 4 860 € TTC,

-la mise en 'uvre d'un cloutage partiel du talus chiffré à la somme de 34'956 € TTC, étant précisé que cette somme a d'ores et déjà été perçue à la suite de la saisie-attribution pour réaliser en urgence les travaux ;

-les frais de dépose et de repose du grillage de clôture séparative des propriétés à hauteur de 960€ TTC,

-la somme de 5000 € au titre du préjudice de jouissance pendant les travaux de remise en état préconisés par l'expert,

-la somme de 10'000 € au titre des éventuelles dégradations complémentaires qui pourraient être constatées malgré la réalisation complète de l'intégralité des travaux



Et en tout état de cause :

' de réformer le jugement entrepris :

- en ce qui ne leur a alloué que la somme de 10'000 € à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice moral et de condamner les époux [H] à leur payer la somme de 50'000 € compte tenu de leur mauvaise foi patente ;

 - de le réformer en ce qu'il ne leur a alloué que la somme de 2000 € au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux de cloutage de la paroi, et de leur allouer la somme de 3000 € à ce titre

- et en ce qu'il ne leur a alloué que la somme de 500 € pour le préjudice subi du fait de la délation de leur terrain et jardin lors de la mise en place du chantier de cloutage de la paroi et de condamner solidairement les époux [H] à leur payer la somme de 5000 € à ce titre ;

' et ajoutant de condamner solidairement tout succombant à leur payer la somme de 7500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.





Par conclusions du 12 décembre 2018 M. [H] demande à la cour :



À titre principal

' d'infirmer le jugement entrepris, de débouter les époux [Q] et les époux [D] de toutes leurs demandes ;

' de condamner les époux [Q] à lui payer la somme de 20'000 € à titre de dommages-intérêts, et les époux [D] à lui payer la somme de 20'000 € à titre de dommages-intérêts pour l'avoir attrait dans une procédure qui ne le concerne pas ;

' et de condamner solidairement les époux [Q] et les époux [D] à lui payer la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens .



À titre subsidiaire, si la cour reconnaissait une quelconque responsabilité à M. [H],

' de la limiter aux conclusions des rapports de l'expertise et aux sommes qu'il a déjà payées, puisque outre la remise en état intégral du talus décaissé, M. [H] a déjà réglé la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts aux époux [Q] ;

' d e dire que cette somme a déjà été payée par Me [U], notaire, aux époux [Q] dans le cadre de la consignation des sommes effectuées par les époux [H] après la vente de leur maison ;



Mme [T] [O] divorcée [H], assignée selon procès verbal de recherches infructueuses le 13 juin 2018, n'a pas constitué avocat. 



M. [T] [E] et Mme [R] [F] , assignés le 12 juin 2018 par acte déposé à l'étude de l'huissier instrumentaire, n'ont pas constitué avocat.



La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.



Motifs



Attendu en premier lieu, sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription, que le tribunal a déjà répondu par les motifs pertinents résumés supra que l'action des époux [Q] en garantie des vices cachés est recevable ;



Attendu qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire de M. [N] qu'en réalité ce dernier ayant été saisi suite aux travaux qui avaient été effectués par les époux [H], propriétaires de la parcelle voisine, ayant fait apparaître des fissures dans la villa des époux [Q], sa mission ne portait pas directement sur la recherche d'un éventuel vice caché affectant le bien des époux [Q] dans le cadre de la vente par les époux [D] ;



Que ce n'est qu'incidemment qu'il est remonté à cette vente en mentionnant dans son rapport d'expertise : 



« Aucune entreprise déclarée n'a participé aux travaux de M. [H] puisque les demandes formulées auprès de ce dernier pour éclairer ce point particulier n'ont jamais abouti. (') Nous avons effectué un inventaire des désordres observables sur la villa des époux [Q]. On constate que seule la partie Ouest de la construction, au rez-de-chaussée et à l'étage, est affectée par ces désordres. 

Le sinistre est globalement important. 



Nous avons par ailleurs étudié l'historique de la construction pour rechercher si des désordres n'avaient pas été déjà observés par le passé.



Les époux [Q] sont les quatrièmes propriétaires de la maison qui a été construite en 1971. (') Il a été établi que courant 2003, M. [D] s'était inquiété de la présence de fissures dans son habitation. Les fissures décrites dans le rapport rédigé par M. [I] du 8 décembre 2003 concernent pour l'essentiel l'extension Sud sur cave et plus accessoirement des désordres mineurs touchant l'habitation.

La maison a été ainsi sinistrée préalablement à la prise de possession par les époux [Q] (') Il est donc incontestable que la villa a déjà fait l'objet dans le passé de mouvements de sol.



Le défendeur (M. [H]) a fait réaliser des travaux avec ses moyens propres sans aucune qualification spécifique : il a remblayé son terrain en amont du mur de soutènement existant avec une totale méconnaissance des conséquences possibles sur la stabilité de l'ouvrage (page page 13 à 15 de l'expertise) ;



Que M. [N] ajoute en page 21 et 22 que :



« Lorsque la maison litigieuse a été vendue aux époux [Q] elle présentait des désordres mineurs au droit d'une extension Sud réalisée en 1990 dans des conditions précaires par un précédent propriétaire.

En 2008 , lorsque la vente a été conclue, M. [D] n'a pas fait état à M. [Q] de ces problèmes structurels sur la construction et notamment des contacts avec son assureur ni de l'expert mandaté le 8 décembre 2003. Nous ne sommes pas en mesure d'indiquer si ces désordres ont été dissimulés physiquement par M. [D].



Les travaux de terrassement entrepris par M. [H] ont provoqué dans le courant de l'année 2010 une aggravation des fissures et l'apparition de désordres complémentaires dans la zone Sud de la villa litigieuse. 

On peut considérer que les désordres visés par M. [I] ont pris de l'importance et se sont développés du fait de ces travaux.

Leur réparation a été chiffrée et la stabilisation du talus aval devrait à terme stabiliser l'évolution des désordres incriminés.













(') Il nous semble exclu dans l'état actuel des choses, d'envisager des travaux de confortatifs sur les infrastructures de la villa.



Les travaux de remise en état ont été chiffrés par devis de l'entreprise [E] [V] rénovation pour 16'250 € établi le 13 avril 2015 à la demande de M. [Q]. Ce devis paraît cohérent par rapport à l'importance du sinistre et aux prestations envisagées. 

En tout état de cause, la responsabilité des époux [D] est étrangère à ces dommages et à leurs conséquences. » ;



Attendu que l'expert [N], compte tenu de la durée de son expertise, a ensuite déposé un rapport complémentaire qui mentionne en page 2 :

« Sur la partie Est il a été constaté le 3 novembre 2016 une évolution du nombre et de l'importance des fissures par rapport à nos précédentes observations. Cette zone est donc évolutive. La sécheresse de l'été 2016 a vraisemblablement contribué à cette évolution. 

En conséquence, même si le sinistre n'est pas à jour ce jour très développé, nous recommandons un confortement des fondations de cette zone également. [Nous soulignons]» ;



Attendu qu'il résulte de ces éléments qu'une fissuration affectait la villa en partie Sud qui était connue des époux [D] vendeurs puisqu'elle avait donné lieu à une déclaration du sinistre et que M. [I], l'expert de leur assureur, les avait informés dans son rapport du 31 octobre 2003 de la présence de désordres structurels affectant l'extension réalisée en 1990 qui présentait des défauts constructifs importants (absence de chaînage au niveau du plancher, absence de couvre joints verticaux en raccord de l'ancienne construction), les désordres affectant la partie ancienne elle-même étant pour leur part, mineurs ; 



Que toutefois la notion de vice caché ne pouvait pas être retenue, les vices observés étant constatables lors l'achat, dans la mesure où les reprises de fissures étaient parfaitement visibles; que M. [I] ajoutait :

« Nous précisons au sociétaire qu'il convient d'attendre la réparation de la piscine et la réfection du réseau d'évacuation des eaux usées de la cuisine avant d'engager d'éventuels travaux de comportement de l'extension, ces deux événements ayant pu perturber ponctuellement l'hygrométrie naturelle des terrains et générer des désordres non évolutifs. 

[Nous soulignons ] » ;



Attendu qu'il n'est dit à aucun moment dans ce rapport que ces désordres étaient de nature à évoluer péjorativement ou qu'ils rendraient à terme la villa acquise par les consorts [D] impropre à son usage ;



Qu'aucune aggravation de ces désordres n'est alléguée et a fortiori n'a été constatée entre le rapport [I] du 31 octobre 2003 et la vente intervenue en 2008 par les époux [D] aux époux [Q] ; 



Attendu que le caractère évolutif des désordres connus en 2003 n'est donc pas établi ;



Que les époux [D] ont pu légitimement croire que les vices apparents affectant la construction qu'ils avaient acquise étaient depuis lors stabilisés et qu'ils ne constituaient pas un vice rendant le bien qu'il vendait aux époux [Q] impropre à l'usage ou devant en diminuer tellement l'usage au sens de l'article 1641 du code civil ;



Attendu que la preuve de l'existence d'un vice rédhibitoire n'étant pas rapportée, la question de l'application de la clause de non garantie des vices cachés et celle de la qualité de professionnels de la construction ou non des époux [D] sont dès lors sans objet ; 



Attendu qu'il s'ensuit la réformation du jugement qui a ordonné la résolution de la vente et qui a fait droit aux demandes subséquentes des époux [Q] au titre du remboursement des frais de la vente, des travaux d'embellissement de la maison, et d'un préjudice de jouissance partiel;











Attendu en ce qui concerne les demandes présentées à titre subsidiaire par les époux [Q] contre leurs vendeurs, que ces derniers ne peuvent dès lors davantage se voir imputer comme sollicité par les acquéreurs, le coût de remise en état des désordres intérieurs, les travaux de réfection de la toiture, les travaux de traitement des fondations, les travaux complémentaires de pose de plinthes et le préjudice de jouissance, la perte financière alléguée sur la valeur de la maison ou le préjudice moral, lesquels sont tous en lien de causalité seulement avec les travaux de terrassement irrégulièrement effectués par les époux [H] ; 



Attendu qu'en effet l'expert judiciaire souligne que les désordres ont pris de l'ampleur en se développant sur la partie Ouest de la construction, qui comporte des ouvrages antérieurs à l'occupation des époux [Q], soit des contreforts visibles sur le rapport de 2003 ; que ces ouvrages avaient nécessairement un rôle stabilisateur révélant que des mouvements de sol sont apparus à une époque où la maison était déjà occupée par les tout premiers propriétaires ;

Que l'expert souligne que toute la zone est affectée par des risques de retrait- gonflement des argiles pouvant avoir des conséquences importantes sur les bâtiments à fondations superficielles et que nombre d'habitations du voisinage sont fissurées ;





Qu'il ressort de ses investigations géotechniques « que les modifications apportées au profil de la pente initiale par les travaux entrepris par M. [H] ont réduit le coefficient de sécurité pour la stabilité du talus ; qu'en crète de talus, à proximité de l'extension Sud de la maison [Q], le coefficient est inférieur à 1, ce qui signifie que la stabilité est précaire » ;



Attendu que c'est ainsi que l'expert a préconisé la mise en 'uvre d'un cloutage partiel du talus pour conférer à la pente une sécurité satisfaisante et que le devis selon l'expert est justifié auquel il convenait d'ajouter les frais de dépose et de repose du grillage et de la clôture séparative des deux propriétés ; qu'il conclut que « les désordres sur l'extension Sud de la villa ont pu se stabiliser : mais le terrassement du talus aval a pu réveiller le phénomène de tassement de l'ouvrage en développant des fissures préexistantes et en créant de nouveaux désordres (par exemple fissurations importantes sur le dallage extérieur Sud parallèlement à la façade) » ;



Attendu que les travaux de confortement préconisés par l'expert dans son rapport complémentaire concernent des désordres importants survenus postérieurement à la vente ;



Attendu que ces demandes présentées à titre subsidiaire par les acquéreurs contre les époux [D] doivent donc être rejetées ;



Attendu en revanche que les époux [H] sont redevables, solidairement entre eux, envers les époux [Q] des coûts :

- pour la mise en 'uvre d'un cloutage partiel du talus chiffré à la somme de 34'956 € TTC, cette somme a d'ores et déjà été perçue à titre provisoire suite aux ordonnances de référé rendues et sur saisie-attribution pour réaliser en urgence les travaux commandés ; que cette somme doit donner lieu à une condamnation au fond après les condamnations provisionnelles prononcées par le juge des référés, de sorte que le jugement sera complété en ce sens ;

- des réparations après stabilisation du talus chiffré par l'expert [N] à la somme de 4 860 € TTC,

-des frais de dépose et de repose du grillage de clôture séparative des propriétés à hauteur de 960€ TTC, soit au total 40'776 € ( = 34'956 € + 4860 + 960) à titre de dommages intérêts ;



Attendu que le tribunal a justement arbitré à 2000 € le montant du préjudice de jouissance subi pendant les travaux de remise en état préconisés par l'expert, et à la somme de 500 € pour la dégradation du terrain et du jardin lors de la mise en place du chantier ;

Que la somme de 10'000 € demandée au titre d' éventuelles dégradations complémentaires, purement hypothétiques, doit être écartée ;



Attendu enfin que le préjudice moral subi par les époux [Q] pour l'ensemble des tracas causé a été également justement estimée à 10'000 € à titre de dommages-intérêts ;



Attendu en définitive qu'il s'ensuit la réformation partielle du jugement déféré ;





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt de défaut et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :

' déclaré recevable comme non prescrite l'action de M. [O] [Q] et Mme [Q] née [F] [G] ;

' mis M. [T] [E] et Mme [R] [F] hors de cause ;

' condamné in solidum les époux [H] à payer aux époux [Q] la somme de 2000 € au titre de leur préjudice de jouissance, la somme de 500 € au titre des dégradations du terrain et du jardin lors des opérations de cloutage, la somme de 10'000 € en réparation de leur préjudice moral et celle de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' et condamné in solidum les époux [H] aux dépens, comprenant les frais de l'expertise judiciaire et ceux des études du géomètre expert [W] et du géotechnicien Sols essais, outre les dépens avec distraction,



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a :

' prononcé la résolution de la vente du 18 janvier 2008 ;

' ordonné le transfert de propriété de la villa contre restitution du prix avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2008 outre 20'750 € au titre des frais de la vente ;

' condamné les époux [D] à payer aux époux [Q] la somme de 35'228,94 € au titre des travaux d'embellissement ;

' condamné in solidum les époux [D] à payer aux époux [Q] la somme de 10'000 € à titre de dommages-intérêts et celle de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;



' et condamné in solidum les époux [D] avec les époux [H] aux dépens, comprenant les frais de l'expertise judiciaire et ceux des études du géomètre expert [W] et du géotechnicien Sols essais, outre les dépens avec distraction,



Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant



Déboute M. [O] [Q] et Mme [Q] née [F] [G] de leur demande tendant à obtenir la résolution de la vente qui leur a été consentie par acte authentique en date du 18 janvier 2008 entre M. [Q] [D] et Mme [L] [D] née [X] portant sur le bien immobilier sis [Adresse 6], et de toutes leurs demandes en restitution du prix et en versement de dommages intérêts, formées à titre principal ou subsidiaire, et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [B] [H] et Mme [T] [O] épouse [H] à payer à M. [O] [Q] et Mme [Q] née [F] [G], ensemble, la somme de 40'776 € à titre de dommages-intérêts, et celle de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 









LE GREFFIER LE PRESIDENT