Cour d'Appel · 4e chambre — 17 juin 2019

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 54F



4e chambre



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 17 JUIN 2019



N° RG 17/04516



N° Portalis

DBV3-V-B7B-RTXN



AFFAIRE :



SA NATIXIS LEASE IMMO

...



C/



SAS BDM

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Mai 2017 par le Tribunal de Commerce de PONTOISE

N° chambre : 4

N° Section : 

N° RG : 2013F00258



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me MINAULT 



Me RANDRIAMARO 



Me DAVID-MONTIEL





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT JUIN DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 





SA NATIXIS LEASE IMMO

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentant : Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20170326

Représentant : Me Stéphane BONNIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me MANISSIER, avocat au barreau de PARIS





SCI GONESSE ENTREE SUD

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentant : Me Nicolas RANDRIAMARO de la SELARL RD ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 339 - N° du dossier VP 17303

Représentant : Me MELLITI-MAKKI, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE





SARL S2A MANAGEMENT

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentant : Me Nicolas RANDRIAMARO de la SELARL RD ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 339 - N° du dossier VP 17303

Représentant : Me MELLITI-MAKKI, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE



APPELANTES



****************





Maître [A] [X] Es qualités de « Mandataire judiciaire » de la « Société ACAH »

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

défaillant



SAS BDM venant aux droits de SARL DU PARC D'ARC EN BARROIS

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représentant : Me Ghislaine DAVID-MONTIEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216

Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101













SA NATIXIS LEASE IMMO [Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentant : Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20170326

Représentant : Me Stéphane BONNIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me MANISSIER, avocat au barreau de PARIS





INTIMES



****************





Composition de la cour :





L'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Mars 2019, Madame Brigitte AZOGUI-CHOKRON, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Madame Brigitte AZOGUI-CHOKRON, Président,

Madame Anna MANES, Président,

Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Sabine NOLIN

FAITS ET PROCÉDURE :



Suivant acte authentique du 30 juin 2011, la société du Parc d'Arc en Barrois, ci-après la société PAB, (le vendeur), a vendu en l'état futur d'achèvement à la société Fructicomi, aujourd'hui la société Natixis Lease Immo, (l'acquéreur), un immeuble sis à [Localité 1] de type R+3 à destination d'hôtel de tourisme, comprenant 72 chambres et 90 emplacements de stationnement , pour le prix de 4 030 520 euros ; la Gonesse Entrée Sud est intervenue à cet acte en qualité de futur preneur à crédit-bail. 



Suivant acte authentique du même jour, un contrat de crédit-bail immobilier a été conclu entre la société Fructicomi (le bailleur) et la société Gonesse Entrée Sud ( le preneur), aux termes duquel le bailleur a fait bail et donné à loyer au profit du preneur l'immeuble dont le bailleur s'est rendu propriétaire en vertu de l'acte précité. 



La société PAB ( maître d'ouvrage) a conclu le 12 juillet 2011 avec la société ACAH un contrat de délégation de maîtrise d'ouvrage au profit de cette dernière. 



La société ACAH a confié, par des marchés du 9 septembre 2011, les travaux de construction aux entreprises suivantes : 



- la société Masrouki pour les lots étanchéité , cloisons, doublages, faux-plafonds,

- la société STB Déco pour les lots revêtements et sols souples, moquettes,

- la société Mac Elec pour le lot carrelage, faïences,

- la société Pro-Façades pour les lots peinture intérieures et traitement des façades . 



Un avenant au contrat de vente en l'état futur d'achèvement a été conclu, suivant acte notarié du 27 juillet 2012, fixant à 105 le nombre de chambres d'hôtel pour un complément de prix de 1.303.640 euros TTC ; un avenant au contrat de crédit-bail immobilier a été également conclu par acte notarié du même jour . 



Le procès-verbal de réception des travaux a été signé, avec des réserves, le 24 octobre 2012, entre le maître d'ouvrage, la société PAB, et le crédit-preneur, la société Gonesse Entrée Sud. 



Les entreprises chargées de l'exécution des travaux ont introduit, le 2 avril 2013, devant le tribunal de commerce de Pontoise, une action en paiement du solde leur restant dû sur le prix de leur marché ; la société PAB a assigné en intervention forcée, le 14 novembre 2013, la société Natixis Lease Immo afin de la voir condamnée à lui payer la somme de 266.708 euros correspondant à 5% du prix de la vente de l'immeuble payable, selon l'article 12 de l'acte de VEFA, à la livraison. 



La société S2A Management, en charge de l'exploitation de l'hôtel, est intervenue volontairement à l'instance au côté de la société Gonesse Entrée Sud, locataire de l'immeuble ; ces deux sociétés ont le même gérant.



Par jugement réputé contradictoire du 3 mai 2017, le tribunal de commerce de Pontoise a, entre autres dispositions et, pour l'essentiel :



- condamné la société BDM à payer la somme de 196 382,45 euros à la société Pro-Façades avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2012,

- débouté la société Pro-Façades de sa demande de paiement de trois factures pour 4 426,50 euros au titre de la location d'appareils de chauffage,

- condamné la société BDM à payer la somme de 50 184,89 euros à la société STB Déco avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2012,

- condamné la société BDM à payer la somme de 52 027,69 euros à la société Masrouki avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2012,

- condamné la société BDM à payer la somme de 35 282,30 euros à la société Mac Elec avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2012,

- débouté les sociétés Gonesses Entrée Sud et S2A Management de leur demande de condamner la société BDM à leur rembourser la somme perçue par elle au titre de l'avenant de VEFA pour un montant total de 1 303 640 euros,

- débouté les sociétés Gonesses Entrée Sud et S2A Management de leur demande de condamner la société BDM à leur rembourser la somme de 630 000 euros versée à la société ACAH,

- débouté la société BDM de sa demande de remboursement à son profit de la somme de 143 507 euros payés par la société ACAH,

- condamné la société Natixis Lease Immo à payer à la société BDM la somme de 266 708 euros au titre du solde de la vente VEFA,

- condamné la société BDM à payer à chacune des sociétés Pro-Façades, Mac Elec et STB Déco la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,

- condamné la société BDM à payer à chacune des sociétés Pro-Façades, Mac Elec et STB Déco la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- déclaré les sociétés BDM, Gonesse Entrée Sud, S2A Management et Natixis mal fondées en leurs demandes en paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les en a débouté,

- condamné la société BDM aux dépens de l'instance, liquidés à la somme de 349,44 euros, ainsi qu'aux frais d'acte de procédure et d'exécution s'il y a lieu,

- ordonné l'exécution provisoire.



Par déclaration remise au greffe le 14 juin 2017, la société Natixis Lease Immo (SA) a interjeté appel de ce jugement à l'encontre de la société BDM (SAS), anciennement dénommée Groupe 81, venant aux droits de la société du Parc d'Arc en Barrois .



Par déclaration remise au greffe le 15 juin 2017, les sociétés Gonesse Entrée Sud (SCI) et S2A Management (SARL) ont interjeté appel de ce jugement à l'encontre des sociétés Natixis Lease Immo (SA) anciennement dénommée Fructicomi, BDM (SAS) anciennement dénommée Groupe 81, venant aux droits de la société du Parc d'Arc en Barrois, et de Me [X] ès qualités de mandataire judiciaire de la société ACAH.



Les procédures ouvertes sur les déclarations d'appel respectives ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état du 29 mai 2018 . 





Par ses dernières conclusions signifiées le 1er février 2019, la société Natixis Lease Immo demande à la cour, au visa de l'article 32-1 du code de procédure civile, des articles 1103 et 1104 du code civil, de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, de la vente en l'état futur d'achèvement du 30 juin 2011, et du contrat de crédit-bail immobilier du même jour, de :



- constater que l'immeuble objet de la vente VEFA n'est pas destiné à un usage d'habitation ou à un usage d'habitation et professionnel,

- dire et juger que le tribunal de commerce de Pontoise a commis une erreur de droit en la condamnant à payer la somme de 266 708 euros au titre du solde de la vente en VEFA sur le fondement de l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société BDM la somme de 266 708 euros au titre du solde du prix de la vente VEFA, cette infirmation impliquant que la société BDM restitue les sommes perçues en raison de l'exécution provisoire qui était attachée audit jugement,

- débouter la société BDM de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires,

- condamner la société BDM à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de la procédure abusive,

- condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Par leurs dernières conclusions signifiées le 29 octobre 2018, les sociétés Gonesse Entrée Sud et S2A Management demandent à la cour, au visa des articles 32-1, 143 et 145, 325 et suivants du code de procédure civile, 1103 et 1104 , 1134, 1165, 1371 du code civil, L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, de la vente en l'état futur d'achèvement du 30 juin 2011, du contrat de crédit-bail immobilier du 30 juin 2011, de : 



- les déclarer bien fondées en leur appel,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il les a déboutées de leur demande de remboursement de la somme de 630 000 euros versée à la société ACAH , par la société BDM venant aux droits de la société PAB, 

- constater la responsabilité pleine et entière de la société PAB dont le comportement fautif a entraîné la liquidation judiciaire de la société ACAH,

- dire et juger que cette responsabilité s'impose à M. [X] ès qualités de mandataire judiciaire de la société ACAH,

- condamner la société BDM à verser la somme de 630 000 euros à la société Gonesse Entrée Sud avec l'accord express de la société S2A Management,

- constater que l'immeuble objet de la vente en VEFA n'est pas destiné à un usage d'habitation ou à un usage d'habitation et professionnel,

- dire et juger que le tribunal de commerce de Pontoise a commis une erreur de droit en condamnant la société Natixis à payer la somme de 266 708 euros au titre du solde de la vente en VEFA sur le fondement de l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société BDM la somme de 266 708 euros au titre du solde du prix de la vente VEFA, cette infirmation impliquant que la société BDM restitue les sommes perçues en raison de l'exécution provisoire qui était attachée audit jugement,

- rejeter les entières demandes, fins et conclusions de la société BDM tant celles formulées en tant qu'intimé que celles formulées en tant qu'appelant à titre incident,

- condamner la société BDM à restituer la somme de 266 708 euros à la société Natixis Lease Immo qui a été condamnée à la payer sous exécution provisoire à la société BDM, et dont la société Gonesse Entrée Sud en doit le remboursement à la société Natixis Lease Immo dans le cadre du contrat de leasing la liant à la société Natixis Lease Immo,



- A ce titre, les appelants principaux adoptent des arguments et entières conclusions de la société Natixis et sollicite de la cour qu'il soit fait droit à leurs demandes,



- condamner la société BDM au paiement de la somme de 40. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Par ses dernières conclusions signifiées le 30 janvier 2019, la société BDM demande à la cour, au visa des articles 1103 et 1303 du code civil, de :



- confirmer le jugement rendu le 3 mai 2017 par le tribunal de commerce de Pontoise, à l'exception de la disposition rejetant la demande de la société BDM demandant la condamnation de la société Gonesse Entrée Sud au remboursement à son profit de la somme de 143 507 euros,

- condamner la société Gonesse Entrée Sud à régler à la société BDM la somme de 143 507 euros,

- condamner in solidum la société Gonesse Entrée Sud et la société S2A Management à régler à la société BDM la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum la société Gonesse Entrée Sud et la société S2A Management au paiement des entiers dépens.





Me [X], intimé ès qualités de mandataire judiciaire de la société ACAH n'a pas constitué avocat et a refusé de recevoir les actes de la procédure qui lui ont été délivrés en application des articles 902 et 911 du code de procédure civile ; par courrier du 19 juin 2017 adressé au greffe, Me [X] a indiqué que la procédure collective ouverte à l'égard de la société ACAH a été clôturée pour insuffisance d'actif le 6 juin 2016 et qu'il n'a plus qualité pour représenter cette société. 



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 12 mars 2019.



SUR CE : 



Sur les limites de l'appel, 



Le débat devant la cour ne concerne plus que la société Natixis Lease Immo, les sociétés Gonesse Entrée Sud et S2A management , les deux, appelantes à titre principal du jugement rendu par le tribunal de commerce de Pontoise le 3 mai 2017, ainsi que la société BDM venant aux droits de la société PAB, intimée et incidemment appelante ; entre ces parties, qui critiquent, chacune pour les dispositions lui faisant grief, le jugement déféré, le débat se présente dans les mêmes termes qu'en première instance ; 



Sur l'appel de la société Natixis Lease Immo, 



La société Natixis Lease Immo poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société BDM la somme de 266.708 euros TTC au titre du solde du prix de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ; 



Elle soutient que, pour prononcer à son encontre une telle condamnation, les premiers juges se sont fondés sur les dispositions, inapplicables en l'espèce, de l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation, en méconnaissance des clauses expressément stipulées au contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 30 juin 2011 ; elle rappelle qu'un tel contrat, dès lors qu'il porte sur un immeuble à usage d'hôtel de tourisme et non pas sur un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et habitation , relève du secteur libre et non pas du secteur protégé ; qu'en conséquence, les parties ne sont pas assujetties aux dispositions d'ordre public de la vente en l'état futur d'achèvement et peuvent convenir, en ce qui concerne en particulier le paiement du prix, des conditions et modalités de leur choix; 

La société BDM conclut ne pas contester que l'immeuble objet de la vente n'est pas destiné à l'habitation ni à un usage mixte professionnel et habitation et qu'il ne relève pas, en conséquence, des règles d'ordre public applicables , sans dérogation possible, au secteur protégé ; 



Toutefois, il y a lieu, selon elle, 'de se référer à la commune intention des parties' et de rechercher 'si celles-ci ont entendu volontairement se soumettre aux dispositions en matière de VEFA et les appliquer en conséquence dans leur globalité' (page 22 de ses conclusions) ; elle souligne à cet égard que le contrat présente de nombreuses 'similitudes' avec les règles de la VEFA et qu'il est ainsi ' manifeste que les parties, bien que concluant une vente en secteur libre, ont entendu expressément se soumettre au régime juridique de la vente en état futur d'achèvement; dès lors, la totalité des dispositions applicables en ce domaine sont incontestablement applicables aux parties et, partant, les prescriptions de l'article R.261-14 du code de la construction et de l'habitation que le tribunal de commerce de Pontoise a utilisé à bon droit' (page 23 de ses conclusions) ; 



Or, force est de rappeler qu'il n' est aucunement besoin de procéder à une interprétation du contrat par la recherche de la commune intention des parties quand ses clauses sont clairement et précisément exprimées et dénuées de toute ambiguïté ; 



En l'espèce, la vente en l'état futur achèvement reçue par devant notaire en la forme authentique le 30 juin 2011, porte sur un immeuble à destination d'hôtel de tourisme et ne dépend pas du secteur protégé des immeubles destinés à un usage d'habitation ou mixte, professionnel et d'habitation auquel s'applique la réglementation d'ordre public dont relève l'article R.261-14 du code de la construction et de l'habitation ; cet article est en effet inséré dans la section 3 du chapitre 1er titre VI du 2ème livre du code de la construction et de l'habitation portant sur les 'Dispositions particulières à la conclusion du contrat de vente d'immeubles à construire pour l'usage d'habitation ou pour l'usage professionnel et d'habitation'; 



L'article R.261-14 du code précité dispose que : ' Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

35% du prix à l'achèvement des fondations

70% à la mise hors d'eau

95% à l'achèvement de l'immeuble. 

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.' ; 



Le tribunal , selon les motifs du jugement déféré, a retenu que ' la réception des travaux est intervenue le 24 octobre 2012 entre le vendeur (la société BDM venant aux droits de la société PAB) et l'acquéreur (la société Natixis Lease Immo) représentée par le crédit-preneur (la société Gonesse Entrée Sud) ; que la société Natixis n'a toujours pas réglé le solde du prix de cession décrit dans la VEFA ; que la société Gonesse Entrée Sud semble s'opposer à ce règlement en invoquant l'existence de non-conformités et de désordres ; que cependant les dispositions de l'article R.261-14 prévoient la consignation de ce prix en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ; que la société Natixis ne saurait se prévaloir d'une telle contestation en l'absence de consignation par elle du solde du prix.' (page 31 du jugement déféré) ; 



Or, les parties ont expressément réglé, dans leur convention de vente en l'état futur d'achèvement (page 9 de la convention), les conditions d'exigibilité du prix, aux termes de stipulations spécialement consacrées au 'paiement du prix' ; il est énoncé sous ce titre que le prix est stipulé payable comptant à concurrence de 1.209.156 euros TTC dont le vendeur a donné quittance du paiement à l'acquéreur ; que le ' paiement du surplus' du prix sera effectué ' au fur et à mesure de l'avancement des travaux suivant l'échelonnement ci-dessous-prévu ' ; suit un tableau indiquant, échelonnés sur huit lignes, les stades successifs du calendrier des appels de fonds; 8 versements de fonds sont ainsi fixés comprenant, en début d'opération, le versement comptant, précédemment évoqué, à la signature de l'acte authentique (stade n°1) et, en fin d'opération, les trois stades suivants : 

-livraison (stade n°6) : 5% du prix soit un montant cumulé de 95% du prix 

-levée des réserves (stade n°7) : 3% du prix soit un montant cumulé de 98% du prix

-obtention de l'attestation de non-contestation de la conformité (stade n°8) : 1% du prix soit un montant cumulé de 100% du prix ; 



La société BDM n'est pas fondée à soutenir que les parties auraient entendu soumettre la vente à la réglementation applicable au secteur protégé , alors qu'il est constant que la vente relève du secteur libre et que les parties, qui en avaient la faculté, ont stipulé par des clauses claires et précises, ne nécessitant aucune interprétation, des conditions de paiement du prix dérogeant à cette réglementation ; 

En conséquence, s'il est établi, et il n'est pas contesté, que la livraison de l'immeuble est intervenue le 24 octobre 2012, formalisée par le procès-verbal de réception signé entre la réception entre le vendeur/ maître d'ouvrage (la société BDM) et l'acquéreur/crédit-bailleur (la société Natixis Lease Immo) représenté par le crédit-preneur (la société Gonesse Entrée Sud), cette livraison n'a pu avoir pour conséquence, selon le contrat, de rendre exigible le paiement du solde du prix de vente de l'immeuble à construire objet du contrat ; 



En effet, ne sont pas applicables en l'espèce les dispositions de l'article R.261-14 du code de la construction et de l'habitation en vertu desquelles le paiement du solde du prix de la vente en l'état futur d'achèvement est exigible dès lors que l'immeuble est mis à la disposition de l'acquéreur et que celui-ci n'a pas consigné le montant de ce solde à raison d'une contestation sur la conformité au contrat; 



Il est constant en l'espèce que la société Natixis Lease Immo a réglé à la société BDM les appels de fonds prévus au contrat jusques et y compris l'appel de fonds n°6 correspondant au stade de la livraison et que la somme de 266.708 euros TTC, dont la société BDM demande le paiement à la société Natixis Lease Immo au titre des 5% du prix de la vente lui restant dûs, correspond aux deux derniers appels de fonds des stades n°7: Levée des réserves et n°8 : Obtention de l'attestation de non contestation de la conformité ; 



Or, force est de constater que le procès-verbal de réception du 24 octobre 2012 est assorti de réserves, ce que la société BDM , qui est signataire de ce procès-verbal en sa qualité de vendeur -maître d'ouvrage, ne saurait contester ; qu'il n'est produit aux débats aucun procès-verbal de levée des réserves ; qu'il est produit en revanche, un courrier recommandé AR en date du 3 janvier 2013, aux termes duquel les services de la ville de [Localité 1] ont fait connaître à la société PAB (aux droits de laquelle se trouve la société BDM) que suite à leur visite de conformité en date du 18 décembre 2012, des non-conformités avaient été relevées (décrites au courrier), que les travaux réalisés n'étant pas conformes tant au permis de construire initial du 1er janvier 2011 qu'au permis de construire modificatif du 18 octobre 2011, il leur était impossible de lui délivrer l'attestation de non contestation des travaux, qu'il lui appartient de déposer en mairie, conformément à l'article R.462-9 du code de l'urbanisme, un permis de construire modificatif en régularisation pour les travaux non conformes sous réserve que ces travaux soient effectivement régularisables ; il est conclu par les services municipaux que ce courrier vaut mise en demeure et qu'un procès-verbal d'infraction serait établi et remis au procureur de la République si la situation persistait ; 



Il est constant que la société BDM ne justifie ni d'un procès-verbal de levée des réserves ni d'une attestation de non contestation de la conformité ; 



C'est en vain qu'elle prétend qu'il incomberait à la société Natixis Lease Immo et aux sociétés Gonesse Entrée Sud et S2A management de justifier de l'absence de levée des réserves et d'établir l'existence de non conformités ; 



En effet, l'existence de non-conformités au permis de construire est établie au regard des énonciations du courrier, précédemment évoqué, des services de la ville de [Localité 1], qui n'est combattu par aucun élément de preuve contraire montrant que ces non conformités auraient été régularisées ;



Au surplus, les parties sont expressément convenues (pages 43 et 44 du contrat sous le titre 'Modalités de paiement du prix'), que 'le vendeur devra notifier à l'acquéreur' (la société Natixis Lease Immo) et à l'intervenant (la société Gonesse Entrée Sud) 'la réalisation des événements dont dépend l'exigibilité des fractions du prix', précisant que la notification sera faite au moyen d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception qui 'rappellera le montant de la somme stipulée payable lors de l'événement survenu', et ajoutant que 'les sommes dues seront payables dans les trente jours calendaires de la dite notification réalisée auprès de l'Intervenant et qui lui en sera faite par le vendeur des documents justifiant de la survenance des événements ci-dessus' ; 



Il s'infère de ces stipulations contractuelles que le paiement de la dernière fraction du prix de la vente, de 5% , n'est exigible qu'à la levée des réserves et à l'obtention de l'attestation de non contestation de conformité et qu'il appartient au vendeur de justifier de la réalisation de ces événements qui rendent exigibles cette fraction du prix ; 



Force est de constater que le contrat oblige le vendeur, en cas de livraison avec réserves, d'effectuer les travaux nécessaires pour la levée des réserves dans un délai maximum de deux mois hors mois d'août à compter du procès-verbal de livraison et qu'il sera établi un procès-verbal de levée des réserves (page 41 du contrat) ; or, si le vendeur ne produit pas de procès-verbal de levée des réserves, il ne justifie pas davantage, ne produisant à cette fin aucune pièce, avoir effectué les travaux nécessaires à la levée des réserves, ni ne justifie encore avoir vainement invité l'acquéreur à se présenter au procès-verbal de levée des réserves ; 



Il s'ensuit que faute d'avoir satisfait à la levée des réserves mentionnées au procès-verbal de réception du 24 octobre 2012, le vendeur ne peut exiger de l'acquéreur le versement de la fraction du prix correspondant à la réalisation de cette condition ; 



Le vendeur s'oblige également, selon le contrat, à notifier à l'acquéreur , l'attestation certifiant la non contestation de la conformité de l'opération réalisée avec le permis de construire et ses modificatifs le cas échéant , outre qu'il s'oblige , en cas de non obtention de cette attestation de non contestation, à effectuer, dans les meilleurs délais, à ses frais, sans recours contre l'acquéreur, tous travaux qui seraient exigés par l'administration pour la délivrance du dit document ; 



La société BDM ne justifie pas avoir accompli les diligences précitées, auxquelles s'est engagée envers l'acquéreur ; elle ne saurait en conséquence exiger de l'acquéreur la fraction du prix payable à l'obtention, non réalisée, de l'attestation de non contestation de conformité ; 



Il s'infère des développements qui précèdent que la société BDM n'est pas fondée à demander à la société Natixis Lease Immo le paiement de la somme de 266.708 euros au titre du solde, de 5% , du prix de l'acquisition ; 



Elle est en conséquence déboutée de cette demande et le jugement déféré est infirmé en ce qu'il y a fait droit ; 



Sur l'appel incident des sociétés Gonesse Entrée Sud et S2A management, 



Ces sociétés maintiennent, par voie d'appel incident, la demande en paiement, dont elles ont été déboutées en première instance, formée à l'encontre de la société BDM, de la somme de 630.000 euros; elles soutiennent avoir versé cette somme à la société ACAH, maître de l'ouvrage délégué en paiement des travaux de construction des 33 chambres supplémentaires qui ont fait l'objet, en 2012, de l'avenant au contrat de VEFA ; elles observent que la société BDM n'a pas conclu avec la société ACAH un avenant au contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée pour les 33 chambres supplémentaires, de sorte que, cette dernière, en difficulté pour les financer, a dû recourir à des paiements directs des sociétés Gonesse Entrée Sud et S2A management ; 



Force est toutefois de relever, à l'instar des premiers juges, que les sociétés Gonesse Entrée Sud et S2A management ne contestent pas avoir mandaté la société ACAH pour l'armement de l'établissement hôtelier auquel était destiné l'immeuble à construire, de sorte que cette société intervenait dans l'opération non seulement au titre de maître d'ouvrage délégué mais aussi pour le compte des sociétés Gonesse Entrée Sud et S2A management ; 



Il incombe à ces dernières de rapporter la preuve qu'elles ont effectué des versements pour la construction de l'immeuble en lieu et place du maître d'ouvrage-vendeur à savoir la société BDM , laquelle s'était engagée, aux termes du contrat de vente en l'état futur d'achèvement et de son avenant, à faire construire un hôtel comprenant un nombre total de 105 chambres ; 



Or, ainsi qu'il a été justement observé par les premiers juges, elles ne rapportent pas cette preuve; il est en effet établi, et il n'est pas démenti, que la société BDM, substituée à la société ACAH en liquidation judiciaire, a désintéressé les entreprises intervenues dans l'opération de construction et a réglé en définitive la totalité du prix de la construction en ce compris le prix de l'extension des 33 chambres ; force est de constater, en outre, que les sociétés Gonesse Entrée Sud et S2A management ne montrent pas qu'elles auraient réglé elles-mêmes l'armement de l'hôtel ; les factures qu'elles produisent à cette fin, concernent, pour certaines, des achats destinés à un établissement hôtelier situé à [Localité 2], différent de celui objet du litige ; elles sont libellées, pour les autres, au nom d'une société S2A Gonesse, qui n'est pas partie au procès ; en revanche, la liste simplifiée des immobilisations de la société S2A management, produite aux débats, indique une acquisition d'armement à la date du 16 janvier 2012 pour un montant de 500.000 euros; cette pièce, est à rapprocher du virement de 500.000 euros opéré par la société S2A management en faveur de la société ACAH le 3 février 2012 ; aucun élément ne vient démentir que le versement de la somme de 500.000 euros à la société ACAH a été effectué en paiement de l'acquisition d'armement du 16 janvier 2012 ; 



Il suit de ces éléments que la demande de 630.000 euros formée à l'encontre de la société BDM n'est pas justifiée et que les sociétés Gonesse Entrée Sud et S2A management en seront déboutées ; le jugement entrepris est confirmé sur ce point ; 



Sur l'appel incident de la société BDM, 



La société BDM poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement de la somme de 143.507 euros formée à l'encontre de la société Gonesse Entrée Sud ; elle soutient que cette somme a été versée par la société ACAH à la société Gonesse Entrée Sud pour le règlement , par cette dernière, de la somme de 75.907,73 euros , au titre de frais financiers dûs à sa crédit-bailleresse, la société Natixis Lease Immo, ainsi que pour le règlement par cette dernière , de la somme de 67.600 euros, de frais de notaire ; elle prétend que cette somme a été prélevée par la société ACAH sur les fonds qu'elle lui a versés aux fins de paiement des entreprises de travaux ; 



Force est toutefois de constater qu'il n'est aucunement prouvé que la somme versée par la société ACAH à la société Gonesse Entrée Sud a été prélevée sur des fonds qui lui avaient été versés par la société BDM à destination des entreprises de travaux ; 



Si la société BDM établit avoir désintéressé les entreprises de travaux et avoir réglé la totalité du prix de la construction, elle ne montre pas, ni ne prétend , ainsi qu'il ressort de la liste, figurant dans ses conclusions, de ses versements effectués tant à la société ACAH au titre du contrat de maîtrise d'oeuvre déléguée, qu'aux entreprises de travaux directement, avoir réglé plus que le prix de la construction de l'immeuble objet du contrat de vente en l'état futur d'achèvement et de son avenant ; tel aurait été le cas si les sommes versées à la société ACAH avaient été utilisées par celle-ci non pas pour régler les entreprises de travaux mais pour le financement de frais incombant à la société S2A management ; 



Il s'infère des observations qui précèdent que la demande, non justifiée, doit être rejetée, et le jugement déféré confirmé sur ce point ; 



Sur les autres demandes, 



La société Natixis Lease Immo demande la condamnation de la société BDM à lui régler la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive ; or, la société BDM, qui a, du reste, obtenu gain de cause en première instance, a pu légitimement se méprendre sur l'étendue de ses droits et sur le bien-fondé de sa réclamation au titre du paiement du solde du prix de la vente à hauteur de la somme de 266.708 euros ; la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive est en conséquence mal fondée et doit être rejetée ; 



Les premiers juges sont approuvés en ce qu'ils ont, en équité, rejeté les demandes respectives des parties formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; les demandes formées à ce titre, sont , pareillement, en équité, rejetées par la cour ; 



Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens de première instance ne sont pas discutées et sont, en toute hypothèse, confirmées ; 



Les sociétés BDM d'une part, Gonesse Entrée Sud et S2A management d'autre part, succombant à l'appel, en supporteront les dépens par moitié ; les dépens d'appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 





Statuant par arrêt de défaut, dans les limites de l'appel, 



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Natixis Lease Immo à payer à la société BDM la somme de 266.708 euros au titre du solde de la vente en l'état futur d'achèvement, 



Statuant à nouveau du chef infirmé, 



Déboute la société BDM de sa demande en paiement, formée à l'encontre de la société Natixis Lease Immo, de la somme de 266.708 euros au titre du solde de la vente en l'état futur d'achèvement, 



Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions, 



Ajoutant, 



Déboute la société Natixis Lease Immo de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, 



Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles d'appel , 



Condamne la société BDM d'une part et les sociétés Gonesse Entrée Sud et S2A management d'autre part, aux dépens d'appel qu'elles supporteront, de chaque part, à proportion de moitié, 









Dit que les dépens d'appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Brigitte AZOGUI-CHOKRON, Président et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier,Le président,