Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 6 juin 2019

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 06 JUIN 2019

lau.b

N° 2019/ 389







Rôle N° RG 17/19280 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BBMCB







[Z] [W]





C/



[V] [Y]

[F] [H]

[D] [B]

Société GROUPE CONNEXION

SELARL CABINET RANQUE MASALA











Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Sylvie MAYNARD



SELARL ABEILLE & ASSOCIES



SELARL PROVANSAL-D'JOURNO-GUILLET & ASSOCIES



SCP JACQUIER & ASSOCIES





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 23 Octobre 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 16/02384.





APPELANTE



Madame [Z] [W]

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Sylvie MAYNARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant 



INTIMES



Monsieur [V] [Y]

demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant 



Madame [F] [H]

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant 



Maître [D] [B]

demeurant '[Adresse 3]



représenté par Me Thomas D'JOURNO de la SELARL PROVANSAL-D'JOURNO-GUILLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Juliette PERCOT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant 



S.A.S. GROUPE CONNEXION, représentée par son représentant légal en exercice et domicilié en cette qualité au siège social sis, [Adresse 4]



défaillante





















SELARL CABINET RANQUE MASALA, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice



représentée par Me Mathieu JACQUIER de la SCP JACQUIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Caroline CALPAXIDES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant 







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 02 Avril 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Laure BOURREL, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Laure BOURREL, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Monsieur Luc BRIAND, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2019.







ARRÊT



Réputé contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2019,



Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Selon acte authentique du 4 octobre 2006, les époux [U] [H] ont acquis une maison située [Adresse 6], parcelle cadastrée n° [Cadastre 1] section K n° [Cadastre 2].



Trois appartements distincts ont été créés dans cette maison. En 2011, Monsieur [Y] et Madame [H] ont demandé au Cabinet [M], géomètre, d'établir un état descriptif de division et un projet de règlement de copropriété, actes valant constitution d'une copropriété, lesquels ont été reçus par Maître [D] [B], notaire, le 27 janvier 2012.



Par acte authentique du 5 juillet 2013, Monsieur [Y] et Madame [H] ont vendu à Madame [W] le lot numéro [Cadastre 3] consistant en un appartement en semi sous-sol et rez-de-jardin au prix de 450 000 €, et ce par l'intermédiaire de la SAS Groupe Connexion, agent immobilier, à laquelle ils avaient donné mandat de vendre.



Au motif notamment de l'existence de dysfonctionnements de l'installation électrique et de la présence d'une forte humidité, par acte du 18 décembre 2013, Madame [W] a sollicité la désignation d'un expert. Déboutée en première instance, par arrêt du 11 septembre 2014, une expertise a été ordonnée et Madame [N] a été désignée. Cet expert a déposé son rapport le 8 octobre 2015.



Par exploit du 9 février 2017, sur le fondement de la garantie des vices cachés, Madame [W] a assigné Monsieur et Madame [Y] en « nullité » de la vente, et en restitution de la somme de 450 000 €, en paiement de la somme de 5467,78 € au titre des frais notariés, de la somme de 65 000 € au titre de son préjudice de jouissance, et de la somme de 8000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire.





Monsieur et Madame [Y] ont appelé en la cause la SAS Groupe Connexion, la Selarl Cabinet [M], et Me [D] [B].



Ils ont conclu à l'irrecevabilité de la demande de Madame [W], au fond, à son débouté, et reconventionnellement ont sollicité sa condamnation au paiement d'une somme de 100 000 € en ce qu'elle a fait procéder à une saisie conservatoire à hauteur de 500 000 €, et la somme de 100 000 € en cas de résolution de la vente au titre du préjudice pour absence d'entretien de l'immeuble. Subsidiairement ils ont sollicité la condamnation de la société Groupe Connexion, du Cabinet [M] et de Me [B] à les relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, outre la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts, et celle de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La SAS Groupe Connexion a conclu au débouté des consorts [Y] et de Madame [W], et subsidiairement, elle a demandé être relevée et garantie des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre par la SARL Cabinet [M] et Me [B], outre la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La SARL Cabinet [M] a conclu au débouté des époux [Y] et de Madame [W], et reconventionnellement, a sollicité la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et celle de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Me [B] a conclu au débouté de Madame [W] et des époux [Y], subsidiairement, il a demandé à être relevé et garanti des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre par la SARL Cabinet [M] et par la société Groupe Connexion. Reconventionnellement il a sollicité la somme de 3500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 23 octobre 2017, le tribunal de Grande instance de Marseille a :



-déclaré recevable l'action introduite par Madame [Z] [W] à l'encontre de Monsieur [V] [Y] et de Madame [F] [H] épouse [Y],

-rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise formée par Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H] épouse [Y],

-débouté Madame [Z] [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

-rejeté les demandes de dommages et intérêts formulées par Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H] épouse [Y] à l'encontre de Madame [Z] [W],

-déclaré sans objet l'appel en garantie formé par Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H] épouse [Y] à l'encontre de la SAS Groupe Connexion, de la SARL Cabinet [M] et de Me [D] [B],

-rejeté la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H] épouse [Y] à l'encontre de la SAS Groupe Connexion, de la SARL Cabinet [M], et de Me [D] [B],

-déclaré sans objet l'appel en garantie formée par la SAS Groupe Connexion à l'encontre de la SARL Cabinet [M] et de Me [D] [B],

-déclaré sans objet l'appel en garantie formé par Maître [D] [B] à l'encontre de la SAS Groupe Connexion et de la SARL Cabinet [M],

-rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SARL Cabinet [M] à l'encontre de Monsieur [V] [Y] et de Madame [F] [H] épouse [Y],

-rejeté la demande formée par la SARL Cabinet [M] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-rejeté la demande formée par Madame [Z] [W] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné Madame [Z] [W] à verser à Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H] épouse [Y] ensemble la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné Madame [Z] [W] à verser à Me [D] [B] la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné Madame [Z] [W] à verser à la SAS Groupe Connexion la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-rejeté toute autre demande

-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

-condamné Madame [Z] [W] aux dépens.



Madame [Z] [W] a relevé appel de cette décision par déclaration 24 octobre 2017.



Par conclusions du 15 mars 2019, qui sont tenues pour entièrement reprises, Madame [Z] [W] demande à la cour de :

« Vu les dispositions des articles 1355 et 1641 et suivants du code civil,

Vu les dispositions des articles 122 et 914 du code de procédure civile,

Vu le rapport d'expertise déposé par Madame [L] [N] le 8 octobre 2015,

Dire et juger irrecevable et en toute hypothèse débouter les consorts [Y]-[H] de leur demande de nullité de la déclaration d'appel ainsi que de l'assignation signifiant les conclusions d'appelante.

Déclarer irrecevables les demandes formulées par les consorts [Y]-[H] au titre de leur appel incident et visant à voir Madame [Z] [W] condamnée en paiement de dommages et intérêts au titre du maintien de l'hypothèque provisoire pour laquelle elle a été régulièrement autorisée, ce en l'état de l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt du 1er juin 2007 par la 3ème A de la cour d'appel d'Aix-en-Provence.

En tout état de cause,

Débouter les consorts [Y]-[H] et le Cabinet [M] de l'ensemble de leurs demandes en ce compris celles formées au titre de leurs appels incidents.

Réformer le jugement prononcé par le tribunal de Grande instance de Marseille le 23 octobre 2017 en ce qu'il a débouté Madame [Z] [W] de l'ensemble de ses demandes et a condamné Madame [W] en paiement d'indemnité au titre de l'article 700 du CPC à chacun des défendeurs.

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [Y]-[H] de leurs demandes d'annulation du rapport d'expertise et par conséquent, les débouter de leurs demandes incidentes en ce sens.

Dire et juger Madame [Z] [W] recevable et fondée à exercer une action rédhibitoire en application de l'article 1644 du Code civil.

Prononcer la résolution ou si mieux n'aime, annuler la vente intervenue le 5 juillet 2013 entre Monsieur [V] [Y], Madame [F] [H] d'une part et Madame [Z] [W] d'autre part, la vente ayant porté sur le lot n° [Cadastre 3] d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 6], ledit bien étant cadastré section K n° [Cadastre 1].

Ordonner la publication de l'arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques.

Ordonner la restitution par Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H] de l'intégralité du prix de vente, à savoir la somme de 450 000 € outre les frais notariés soit la somme de 5467,78 euros, soit la somme totale de 455 467,78 euros.

Condamner conjointement et solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H] à payer à Madame [Z] [W] la dite somme de 457 467,78 euros.

Dire et juger que Madame [W] ne sera tenue de restituer le bien à Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H] qu'après avoir obtenu le remboursement intégral du prix de vente et des frais de notaire.

Condamner solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H] à payer à Madame [Z] [W] la somme de 85 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis consécutifs aux vices cachés affectant le bien vendu (préjudice de jouissance et frais engagés en pure perte).

Condamner conjointement et solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [R] (sic) [H] à payer à Madame [Z] [W] la somme de 8000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [R] (sic) [H] en tous les frais et dépens incluant les frais d'expertise, dont distraction au profit de Me Maynard, avocat sur son affirmation de droit. »



Par conclusions du 18 mars 2019, qui sont tenues pour entièrement reprises, Madame [F] [H] et Monsieur [V] [Y] demandent à la cour de :

« Vu le rapport d'expertise,

Vu la clause de non garantie en cas de découverte de vices cachés,

Vu l'engagement de l'acquéreur de faire son affaire personnelle des problèmes relatifs à l'électricité,

Vu les articles 16, 117 et suivants, 160 et suivants du CPC,



Réformer le jugement en ce qu'il a refusé d'annuler pour manquement au principe du contradictoire le rapport d'expertise de Madame [N] et annuler en conséquence ledit rapport d'expertise.

Réformer le jugement en ce qu'il a refusé de faire application de la clause exonératoire des vices cachés contenue dans l'acte authentique et en conséquence, débouter Madame [W] de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions.

Confirmer cependant le jugement en ce qu'il a retenu que Madame [W] ne démontrait pas l'existence de vices rédhibitoires, non apparents ou dont elle n'avait pu se convaincre préalablement à la vente.

Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de Madame [W] en ce qu'elle est manifestement seule à l'origine de son propre préjudice.

En l'absence de réserves à la prise de possession des lieux, et en l'état de la clause exonératoire de responsabilité des vices cachés et en l'état de vices manifestement apparents, Débouter la demanderesse de sa demande de résolution de la vente.

Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de Madame [W] en ce qu'elle est manifestement seule à l'origine de son propre préjudice.

Débouter la demanderesse de l'intégralité des demandes qu'elle formule à l'encontre des concluants ès qualités de vendeur de l'immeuble litigieux.

Subsidiairement, si une condamnation devait intervenir au bénéfice de Madame [W], condamner in solidum tant la SCP [B] que la SCP Ranque et Masala (sic) avec la société Connexion Immobilier à relever et garantir les consorts [Y] et [H] de toutes les sommes qui seraient mises à leur charge et notamment, les indemnités principales et accessoires qui seraient allouées à Madame [W] du fait de la non conformité de la chambre à coucher.

En tout état de cause, condamner les mêmes parties à verser aux consorts [Y] et [H] une somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts pour les indemniser de tous les tracas tant matériels que moraux subis du fait de cette situation.

À titre d'appel incident, réformer le jugement en ce qu'il a débouté les concluants de leurs demandes reconventionnelles.

Statuant de nouveau de ce chef, condamner Madame [W] au paiement d'une somme de 100 000 € en réparation du préjudice subi tant du fait par cette action abusive et vexatoire que du fait des mesures provisoires conservatoires prises qui auront causé grief aux concluants atteints dans leur honneur, leur liberté constitutionnelle d'aller et venir.

Dire et juger que le non entretien normal du bien cause également un préjudice spécifique aux concluants si la résolution de la vente était prononcée et la condamner de ce chef à leur verser une somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts de ce chef.

Condamner à titre reconventionnel Madame [W] in solidum ou pas avec les autres parties intimées, au paiement d'une somme de 10 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens. »



Par conclusions du 15 mars 2018, qui sont tenues pour entièrement reprises, la Selarl Cabinet [M] demande à la cour de :

« Vu l'article 16 du code de procédure civile,

Vu les articles 1642 et suivants du Code civil,

Confirmer la décision entreprise.

Constater l'absence de vices cachés.

Par conséquent,

Débouter Madame [W] de l'ensemble de ses demandes et prétentions.

Débouter les époux [Y] de leur demande à l'encontre du Cabinet [M].

Débouter Me [B] de ses demandes à l'encontre du Cabinet [M].

À titre subsidiaire,

Constater l'absence de faute du Cabinet [M].

Par conséquent,

Débouter les époux [Y] de leur demande à l'égard du Cabinet [M].

Débouter les époux [Y] de leur demande à l'encontre du Cabinet [M] (sic).

Débouter Me [B] de ses demandes à l'encontre du Cabinet [M].

Condamner les époux [Y] à payer au Cabinet [M] la somme de 5000 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamner les époux [Y] à payer au Cabinet [M] la somme de 7000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. »







Par conclusions du 22 janvier 2018, qui sont tenues pour entièrement reprises, Maître [D] [B] demande à la cour de :

« Confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions.

Débouter l'appelante de toutes ses prétentions.

Débouter les époux [Y], le Groupe Connexion et le Cabinet [M] de toutes leurs prétentions dirigées à l'encontre de Maître [D] [B].

À titre subsidiaire,

Condamner in solidum le Cabinet [M] et la SAS Groupe Connexion à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

En toute hypothèse,

Condamner tout succombant à payer la somme de 3500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Me Thomas D'Journo avocat sur son affirmation de droit. »



La SAS Groupe Connexion qui a été assignée le 21 décembre 2017 à personne habilitée à recevoir l'acte, et comportant signification des conclusions de l'appelante, n'a pas constitué avocat.



L'instruction de l'affaire a été close le 19 mars 2019.



MOTIFS



Sur la procédure



1.Aux termes de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.



Les époux [H] [Y] ne reprennent pas dans leurs dernières écritures leurs moyens relatifs à la nullité de l'appel et de l'acte introductif d'instance, et à l'irrecevabilité des conclusions de Madame [W]. Dès lors, il n'y a lieu de statuer sur ces demandes qui ont été abandonnées.



2. Madame [W] invoque l'autorité de chose jugée attaché à l'arrêt du 1er juin 2017 de la 3ème chambre A de la cour d'appel de céans pour conclure à l'irrecevabilité de la demande des époux [U] [H] en dommages et intérêts au titre du maintien de l'hypothèque provisoire prise sur leur nouveau domicile.



Cependant, aucune des parties n'a estimé devoir produire cet arrêt. 



C'est pourquoi, dans la mesure où la cour n'a pas à pallier la carence des parties, Madame [W] sur laquelle repose la charge de la preuve, et donc de la production régulière aux débats de cet arrêt, sera déboutée de cette fin de non-recevoir.



Sur l'expertise



Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.



Ce principe doit être respecté en toutes ses conséquences par l'expert judiciaire, et ce à toutes les étapes de l'expertise. 



L'article 160 du même code édicte que les parties et les tiers qui doivent apporter leur concours aux mesures d'instruction sont convoqués' par le technicien commis ; que la convocation est faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; que les parties peuvent également être convoquées par remise à leur défenseur d'un simple bulletin ; que les parties et les tiers peuvent aussi être convoqués verbalement s'ils sont présents lors de la fixation de la date d'exécution de la mesure ; que les défenseurs des parties sont avisés par lettre simple s'ils ne l'ont été verbalement ou par bulletin, que les parties défaillantes sont avisées par lettre simple.





Il suit de là que l'expert a l'obligation de convoquer les parties et leur conseil à toutes les réunions d'expertise, ainsi qu'aux opérations effectuées par un sapiteur, et doit s'assurer en leur absence, que les parties et leur conseil ont bien eu connaissance de cette convocation afin que le principe de la contradiction soit respecté.



Il résulte de la chronologie de l'expertise établie par Madame [N], expert judiciaire, dans son rapport définitif, et au demeurant, il n'est pas contesté, que s'il y a eu convocation des parties et de leurs conseils pour la première réunion du 17 décembre 2014, il n'y a eu qu'une information par mail :

-le 16 avril 2015, pour l'intervention du sapiteur spécialisé en électricité fixée au 22 avril 2015,

-le 30 avril 2015, pour l'intervention du sapiteur spécialisé en climatisation fixée au 13 mai 2015.



Ces informations ont été faites par mail au seul conseil des époux [Y]-[H], Maître Gallo, et sans vérification de la part de l'expert que celui-ci ait bien reçue ladite information, alors que le court délai entre l'information le 16 avril 2015 et la réunion du 22 avril 2015 aurait dû d'autant plus l'engager à vérifier que son mail avait bien été reçu et lu.



En l'absence des époux [U] [H] et de leur conseil à la réunion du 22 avril 2015, pour la suite de ces opérations expertales, Madame [N] aurait dû vérifier que les informations envoyées par mail avaient bien été reçues par Maître Gallo, ce qu'elle n'a manifestement pas envisagé.



Madame [N] a informé les parties par mail du 30 avril 2015 qu'elle organisait une réunion technique le 13 mai 2015, terme inexact puisqu'une réunion organisée par l'expert réunissant toutes les parties est un accedit.



Enfin, à la réception du compte rendu du 29 mai 2015 de la réunion d'expertise du 17 décembre 2014 et de la réunion technique du 13 mai 2015, Maître Gallo, conseil des époux [U] [H] a envoyé un dire récapitulatif le 10 juin 2015 en soulevant le problème du non-respect de la contradiction, question qu'il a souligné ensuite dans ses autres dires.



Madame [N] n'a pas alors estimé utile d'envisager un dernier accedit afin que les parties puissent débattre contradictoirement des investigations techniques et accedits effectués en l'absence des époux [U] [H] et de leur conseil, et ainsi de rattraper les entorses portées au principe du contradictoire.



Sur l'interrogation de Madame [N], l'avis du 4 août 2015 du juge chargé du contrôle des expertises au tribunal de grande instance de Marseille, n'est pas de nature à purger ce rapport d'expertise des atteintes au principe de la contradiction qui ont été commises.



La lecture du rapport d'expertise ne permet pas d'isoler les éléments de fait recueillis contradictoirement de ceux qui ont été établis hors la présence des époux [U] [H] et de leur conseil. Dès lors, le rapport d'expertise sera déclaré nul en sa totalité et sera écarté des débats.



Cette nullité atteint nécessairement les rapports des deux sapiteurs.



Madame [W] ne formulant pas de demande subsidiaire de nouvelle expertise dans l'hypothèse où le rapport de Madame [N] serait déclaré nul, ses demandes seront examinées au regard des seules autres pièces produites.



Sur la résolution de la vente pour vices cachés



Aux termes de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rende impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



L'article 1642 précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.





Dans l'acte authentique par lequel Monsieur [Y] et Madame [H] ont vendu à Madame [G] le lot numéro [Cadastre 3] dans la copropriété située à [Adresse 7], l'appartement situé en semi sous-sol et rez de jardin, il est expressément mentionné que l'acquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raisons soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analyser le cas échéant ci-après, soit '



Toutefois, il est aussi précisé que le vendeur ne pourra se retrancher derrière des clauses d'exonération de garantie des vices cachés envers l'acquéreur s'il venait à être considéré comme un professionnel de l'immobilier ou s'il venait à être considéré comme un professionnel de l'immobilier ou s'il s'était comporté comme tel sans en avoir les compétences requises ou encore s'il est prouvé qu'il n'a pas révélé des vices cachés connus de lui.



Il résulte de l'acte authentique du 4 octobre 2006 par lequel Monsieur [Y] et Madame [H] sont devenus propriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6], que ce bien était défini comme une maison élevée d'un simple rez-de-chaussée sur cave composée de quatre pièces principales, cuisine, salle de bain et véranda.



L'état descriptif de division et le règlement de copropriété du 26 janvier 2012, établi par Maître [D] [B], notaire, décrit que cette maison est partagée en trois lots, 

-le lot numéro [Cadastre 3], situé au semi sous-sol et au rez-de-jardin comprenant au semi sous-sol une salle de bains, un dégagement, une chambre et un escalier intérieur permettant l'accès au rez-de-jardin, et au rez-de-jardin, un palier, deux WC, un dégagement, deux chambres, un salon et un cellier, avec la jouissance exclusive et particulière d'une terrasse d'une superficie de 18,60 m² et les 52/100èmes des parties communes générales,

-le lot numéro [Cadastre 4], situé au rez-de-chaussée, constitué d'un studio avec salle d'eau et WC, et comprenant les 9/100èmes des parties communes,

-le lot numéro [Cadastre 5], situé au rez-de-chaussée, comprenant une salle de bains, deux chambres, dégagements, un salon, une salle à manger, un bureau, une cuisine, un WC, avec la jouissance des parties hier d'une terrasse d'une superficie de 19,70 m² environ, la propriété des combles situés au-dessus de l'appartement, lesdits combles étant indissociables du lot numéro [Cadastre 5], et les 39/100èmes des parties communes.



Enfin, l'acte authentique du 5 juillet 2013 aux termes duquel Madame [W] a acquis le lot numéro [Cadastre 3], décrit celui-ci comme comportant au rez-de-chaussée une entrée avec un escalier, au semi sous-sol, une salle de bains, dégagement, une chambre et un escalier intérieur permettant l'accès au rez-de-jardin, au rez-de-jardin, une buanderie, un salon-cuisine, un séjour, une mezzanine, deux chambres dont une avec salle de bain et WC, et un WC, avec la jouissance exclusive d'une terrasse de 18,60 m² et les 52/100èmes des parties communes.



Il suit du rapprochement de ces documents que Monsieur [Y] et Madame [H] ont entrepris des travaux de façon à pouvoir procéder à la division de cette maison, en vue de sa vente par lot, et que ce faisant, ils se sont comportés comme des professionnels de l'immobilier.



Dès lors, la clause d'exonération de garantie au titre des vices cachés inscrite dans l'acte du 5 juillet 2013 n'est pas opposable à Madame [W].



Toutefois, il appartient à Madame [W] de démontrer l'existence de vices cachés antérieurement à ladite vente.



L'appelante formule plusieurs griefs à l'encontre des vendeurs.



En appel, Madame [W] a abandonné ses prétentions relatives à la chambre aveugle située en rez-de-jardin, dans la mesure où cette particularité était d'évidence apparente.



La présence de tuyaux d'alimentation en eau étrangers au logement est qualifiée par Madame [W] elle-même comme étant apparente. Dès lors, nécessairement, ce grief est exclu de la garantie des vices cachés.



Il en est de même de l'existence d'une grille d'aération étrangère au logement.





En ce qui concerne la non-conformité de l'installation électrique, Monsieur [Y] et Madame [H] justifient qu'à l'occasion de la vente à Madame [W], ils ont fait effectuer un diagnostic technique de l'immeuble par la société d'expertise Diagnostic Immobilier qui avait pour objet la présence d'amiante, de plomb, de termites, sur les risques naturels et technologiques, sur la performance énergétique, sur l'électricité et au regard de l'application de la loi Carrez. Il a ainsi été diagnostiqué que le système électrique n'était pas aux normes et pouvait présenter une certaine dangerosité.



Ce diagnostic et cet état du système électrique a été expressément souligné dans l'acte du 5 juillet 2013 où il est mentionné que « Ce diagnostic révèle que l'installation intérieure d'électricité comporte des anomalies pour lesquels il est vivement recommandé d'agir afin d'éliminer les dangers qu'elle présente. »

Il est ajouté en dessous de ce paragraphe : « L'acquéreur reconnaît en avoir pris connaissance et déclare faire son affaire personnelle de son contenu. »



Madame [W] ayant été informée préalablement à la vente de la non-conformité du système électrique intérieur, ces anomalies ne rentrent pas dans le périmètre de la garantie pour vices cachés.



En ce qui concerne l'humidité excessive affectant cet appartement, Madame [W] en justifie par le compte rendu de visite à domicile du 11 juin 2014 puis celui du 27 janvier 2015 de Madame [B] [U], qui se présente comme conseillère médicale en environnement intérieur.



Ces documents démontrent l'existence d'une humidité excessive affectant les lieux à compter de juin 2014, mais sont insuffisants pour affirmer que cette situation est antérieure à la vente.



Pour leur part, les époux [U] [H] contestent que dans cet appartement, nonobstant sa situation semi enterrée, il y ait eu une humidité excessive lorsqu'ils l'occupaient.



Ils en justifient par l'attestation de Madame [R] [K] qui indique être très souvent venue rendre visite à ses amis les époux [Y], et n'avoir jamais senti d'odeur de moisissure ou constaté de traces d'humidité.



Ce point est confirmé par Monsieur [K] [X], architecte, qui avait visité à plusieurs reprises ledit appartement avant la vente et qui n'avait jamais observé la moindre trace d'humidité ou odeur de moisissures dans l'espace où était aménagée la chambre des intimés.



L'apparition de l'humidité et des moisissures postérieurement à la vente est confirmée par la lecture des trois constats d'huissier établis à la demande de Madame [W] par la SCP Ardizzoni Galy De Golbery, huissiers de justice associés, les 22 août, 30 et 31 octobre 2013 relatifs à l'installation électrique pour le premier, à un dégât des eaux pour le deuxième, aux tuyaux d'alimentation en eau apparents, aux dysfonctionnements affectant le lave-vaisselle et les appareils de climatisation, au mauvais positionnement du plan de travail dans la cuisine, et à des traces d'infiltrations d'eau anciennes dans une des chambres.



Alors que Madame [W] a ainsi fait constater un important dégât des eaux, et avait manifestement établi la liste précise et exhaustive des dysfonctionnements et installations qui n'étaient pas conformes à faire constater par huissier avant la venue de celui-ci le 31 octobre 2013, elle ne s'est pas plainte à cette date d'humidité et de moisissure.



Madame [W] échoue donc à démontrer que le problème d'humidité excessive et de moisissure affectant cet appartement est antérieur à la vente.



Enfin en ce qui concerne le système de chauffage-climatisation, celui-ci ne fonctionnait pas correctement d'après le constat d'huissier du 31 octobre 2013. L'absence de chauffage rend l'immeuble vendu impropre à son usage.



Néanmoins, les époux [U] [H] justifient par la production de la facture de l'entreprise AZ Plomberie de 299 € TTC, que juste avant la vente, le 26 juin 2013, ils ont fait procéder à l'entretien des deux climatiseurs de marque Carrera, ce qui démontre qu'à la date de la vente, ces deux appareils fonctionnaient.



Cette facture met à néant l'allégation de Madame [W] selon laquelle le dysfonctionnement de ce système de chauffage climatisation est antérieur à la vente.



Au demeurant, Madame [W] n'allègue pas, et a fortiori ne démontre pas, que si elle avait connu le seul dysfonctionnement affectant le système de chauffage climatisation, elle n'aurait pas acquis cet appartement ou qu'elle en aurait donné un moindre prix.



En conséquence, le jugement déféré qui a débouté Madame [W] de sa demande en résolution de la vente du 5 juillet 2013 et de ses demandes subséquentes, sera confirmé.



Sur la demande en relevé et garanti des époux [U] [H]



Eu égard à la solution adoptée par la cour, les demandes en relevé et garanti de Monsieur [Y] et Madame [H] dirigées à l'encontre de Maître [B], notaire, de la Selarl Cabinet [M], géomètre expert, et de la SAS Groupe Connexion, agent immobilier sont devenues sans objet.



Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

 

Sur les demandes de dommages et intérêts des époux [U] [H]



Monsieur [Y] et Madame [H] sollicitent la somme de 100 000 € au motif que l'inscription d'hypothèque provisoire prise par Madame [W] sur leur nouvelle habitation était une mesure particulièrement vexatoire, dans la mesure où ses demandes en résolution ou nullité de la vente étaient infondées.



Néanmoins, ils reconnaissent que cette mesure avait été autorisée judiciairement.



En premier lieu, les époux [U] [H] ne démontrent pas que Madame [W] aurait commis une faute ou un abus de droit en utilisant une procédure d'exécution prévue par la loi.



En second lieu, ils ne produisent aucune pièce justifiant de leur préjudice.



Les époux [U] [H] seront donc déboutés de cette demande et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur la demande de dommages et intérêts de la Selarl Cabinet [M]



La Selarl Cabinet [M] sollicite la condamnation des époux [U] [H] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.



Toutefois, ces derniers explicitent qu'ils ont mis en cause le géomètre expert et le notaire pour ne pas avoir été avertis que la chambre aveugle était en infraction au règlement sanitaire départemental comme le soulignait l'expert dans son rapport, et qu'à ce titre, leur responsabilité pouvait être engagée.



Au regard de cette explication, l'appel en cause de la Selarl Cabinet [M] n'a pas été introduit de façon abusive.



La Selarl Cabinet [M] sera débouté de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur la demande en relevé et garanti de Me [B]



Compte tenu de la solution adoptée par la Cour, cette demande est sans objet.



Sur les autres demandes



L'équité commande de faire bénéficier Monsieur [Y] et Madame [H] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que Maître [D] [B], et la Selarl Cabinet [M], tel qu'il sera précisé au dispositif.



Madame [W] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise.



PAR CES MOTIFS



La Cour,



Statuant par arrêt réputé contradictoire,



Dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes abandonnées dans leurs dernières conclusions par Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H],



Déboute Madame [Z] [W] de sa demande d'irrecevabilité de l'appel incident de Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H] au titre des dommages et intérêts pour maintien de l'hypothèque provisoire,



Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise formée par Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H], et en ce qu'il a condamné Madame [Z] [W] à payer à Maître [D] [B] et à la SAS Groupe Connexion à chacun la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile



Statuant à nouveau de ces chefs, et y ajoutant,



Annule le rapport d'expertise de Madame [N],



Condamne Madame [Z] [W] à payer à Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée de ce chef par le premier juge,



Condamne Monsieur [V] [Y] et Madame [F] [H] à payer à Maître [D] [B] et à la Selarl Cabinet [M] à chacun la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Madame [Z] [W] aux dépens d'appel, qui comprendront les frais d'expertise, et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIERLE PRESIDENT