Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 15 mai 2019

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 15 MAI 2019



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/06400 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B2YVJ



Sur renvoi après cassation, selon l'arrêt rendu le 15 décembre 2016 la Cour de Cassation (pourvoi n°B15-25.062) de l'arrêt rendu le 17 juin 2015 par le Pôle 4 Chambre 2 de la cour d'appel de Paris (RG 13/15825), sur appel d'un jugement rendu le 18 juin 2013 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS 01 - (RG n°11/17540)

 





APPELANTE

 

SCI CARMIGNAC VENDOME

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Bernard LAMORLETTE avocat postulant et plaidant , de la SELARL L.V.I AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0205





INTIMES 





SAS VAN CLEEF & ARPELS HOLDING FRANCE

[Adresse 2]

[Adresse 1]



Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050





Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] 

représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIA FRANCO SUISSE, SAS

SIRET n°582 098 026 00187, 

dont le siège social est [Adresse 1], elle-même représentée par son représentant légal régulièrement domicilié audit siège en cette qualité.



[Adresse 3]

[Adresse 1]



Représenté par Me Jacqueline AUSSANT, ayant pour avocat plaidant Me Xavier CHEMIN, avocats au barreau de PARIS, toque : E1638











INTERVENANTE 



Société RICHEMONT HOLDING FRANCE venant aux droits de la société VAN CLEEF & ARPELS HOLDING FRANCE



Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant Me Antoine HONTEBEYRIE, du CABINET RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque L0301





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 30 Janvier 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller 

Madame Muriel PAGE, Conseillère



qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA



 





ARRÊT : CONTRADICTOIRE 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .





 ***





FAITS & PROCÉDURE



L'ensemble immobilier du [Adresse 2] est composé de 5 bâtiments situés [Adresse 2] (E).



La SCI Carmignac Vendôme est propriétaire de lots, notamment, aux 3ème et 4ème étages de l'immeuble situé [Adresse 2]. Ces lots sont loués à la société Carmignac Gestion.



La société Van Cleef et Arpels Holding France est propriétaire de lots situés au rez-de-chaussée et au 1er étage des bâtiments sis [Adresse 2].



Les clients de la société Carmignac Gestion pénètrent dans l'immeuble par la porte donnant sur le [Adresse 2].



La société Van Cleef et Arpels Holding dispose d'un magasin en façade situé au rez-de-chaussée entre les porches des 22 et [Adresse 2], et à droite du porche du [Adresse 2]. Des enseignes Van Cleef et Arpels sont apposées en imposte de chacune des 8 arcades composant la façade de l'immeuble. Cette façade est classée aux Monuments Historiques.



La ville de Paris a enjoint, courant 2009, le syndicat de procéder au ravalement des façades donnant sur la [Localité 1] [Localité 2]. Dans le cadre des discussions préalables au dépôt du dossier de demande de permis de construire, l'architecte des Bâtiments de France a imposé le remplacement des portes vitrées existantes par des portes cochères. Il a accepté le maintien des enseignes Van Cleef & Arpels sur les huit arcades, compte tenu notamment de leur ancienneté.



Une assemblée générale du syndicat des copropriétaires tenue le 16 décembre 2010 a donné mandat à M. [Q] d'établir le permis de construire et l'appel d'offres pour le ravalement des façades des 22 et [Adresse 2].



Une assemblée générale a été convoquée pour le 8 juillet 2011 afin, notamment, de statuer sur le 'permis de construire du ravalement des façades [Localité 1] [Localité 2]'. Elle a décidé de reporter cette résolution à une assemblée générale extraordinaire fixée au 9 septembre 'aux frais de la société Van Cleef et Arpels Holding avec présentation des 2 ou 3 projets par le cabinet [Q] (dont deux projets ont déjà été présentés en juillet 2011)'.



L'assemblée réunie le 9 septembre 2011 a adopté la résolution numéro 4 suivante :



' L'assemblée générale décide de valider le projet de ravalement des façades côté [Localité 1] [Localité 2] comprenant la pose de portes cochères avec l'enseigne Van Cleef et Arpels présenté par le Cabinet [Q]. Il est rappelé qu'une assemblée spéciale se tiendra pour le vote des travaux, concernant le permis de construire déposé, et une fois les délais légaux purgés'.



Par acte du 8 novembre 2011, la SCI Carmignac Vendôme a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] pour demander, au terme de ses dernières écritures, 2013, à titre principal, l'annulation partielle de la résolution n° 4 précitée et qu'il soit dit que le projet n° 1 soumis au vote des copropriétaires et présentant le ravalement sans la pose de l'enseigne sur les portes d'entrée du bâtiment sis [Adresse 2] a été celui voté lors de l'assemblée générale du 9 septembre 2011, à titre subsidiaire, l'annulation totale de la résolution n° 4.



Le syndicat des copropriétaires s'est opposé à ces demandes et s'est porté reconventionnellement demandeur en paiement de la somme de 150.000 € à titre de dommages et intérêts.



La société Van Cleef et Arpels Holding France est intervenue volontairement à l'instance pour demander au tribunal qu'il soit constaté qu'elle 'a acquis un droit réel au maintien de ses enseignes en imposte des 8 arcades de la façade de l'immeuble du [Adresse 2]''.



Par jugement du 18 juin 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :



- déclaré irrecevable la demande d'annulation partielle,

- rejeté les autres demandes de la SCI Carmignac Vendôme,

- dit que la société Van Cleef et Arpels Holding France a un droit acquis au maintien des enseignes en imposte des huit arcades de la façade de l'immeuble du [Adresse 2],

- condamné la société Carmignac Vendôme à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 2.000 €sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Carmignac Vendôme à payer à la société Van Cleef et Arpels Holding France la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les autres demandes,

- condamné la SCI Carmignac Vendôme aux dépens,

- autorisé Maître Aussant et la SELARL Racine à recouvrer directement à son encontre ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.



La SCI Carmignac Vendôme a relevé appel de ce jugement le 30 juillet 2013.



La société Van Cleef & Arpels a formé un appel incident, aux fins de voir juger qu'elle est titulaire d'un droit réel au maintien des enseignes litigieuses.



Par arrêt du 17 juin 2015, la cour d'appel de Paris a :



- confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions,

- condamné la SCI Carmignac Vendôme à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Carmignac Vendôme à payer à la société Van Cleef & Arpels Holding France la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

- condamné la SCI Carmignac Vendôme aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La SCI Carmignac Vendôme a formé un pourvoi contre cet arrêt, la société Van Cleef & Arpels Holding France a formé un pourvoi incident en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à faire reconnaître le caractère réel de son droit au maintien des enseignes.



Par arrêt du 15 décembre 2016, la Cour de cassation, troisième chambre civile, a cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il dit que la société Van Cleef & Arpels Holding France a un droit acquis au maintien des enseignes en imposte des huit arcades de la façade de l'immeuble du [Adresse 1], l'arrêt rendu le 17 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remis, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyé devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;



La SCI Carmignac Vendôme a saisi cette cour par déclaration du 2 mars 2017, la société Van Cleef & Arpels Holding France a fait de même le 30 mars 2017. Les deux affaires ont été jointes le 3 mai 2017.



Par ordonnance du 13 septembre 2017, le conseiller de la mise en état a :



- débouté la SCI Carmignac Vendôme de son incident de disjonction des deux instances,

- condamné la SCI Carmignac Vendôme aux dépens de l'incident qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du même code :


à la société Van Cleef & Arpels Holding France : 1.000 €,

au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] : 1.000 €,


- rejeté toute autre demande ; 

 

La procédure devant la cour a été clôturée le 14 novembre 2018.



Par conclusions signifiées le 28 novembre 2018 la société par actions simplifiée (SAS) Richemont Holding France, venant aux droits de la société par actions simplifié Van Cleef & Arpels France, est intervenue volontairement à l'instance.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 23 juin 2017 par lesquelles la SCI Carmignac Vendôme, demanderesse à la saisine, demande à la cour, au visa des articles 2258, 2261, 2262 et 2272, du code civil, 624 du code de procédure civile, de :

- dire que les deux enseignes en imposte de la société Van Cleef ne résultent ni d'un droit de jouissance exclusif ni d'un droit dont ladite société serait titulaire par usucapion mais d'une simple tolérance offerte par l'ensemble des copropriétaires à la société Van Cleef,

- dire que la résolution litigieuse comportait plusieurs objets,

- dire que la résolution litigieuse résulte d'une assemblée générale irrégulièrement convoquée,

- annuler la résolution n° 4 du 9 septembre 2011,

- enjoindre au syndicat des copropriétaires et la société Van Cleef, sous astreinte de 500€ par jour de retard, à retirer les deux enseignes en imposte de la société Van Cleef dans le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir,

- condamner le syndicat des copropriétaires et la société Van Cleef et Arpels Holding France aux dépens de l'ensemble de la procédure, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000€ chacun au titre de l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions en date du 2 novembre 2018 la sociétés Van Cleef & Arpels Holding France, aux droits de laquelle vient la société Richemont Holding France, demanderesse à la saisine, demandent à la cour, au visa des articles 2219, 2228 et suivants, 1351 du code civil, 564 du code de procédure civile et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :


dit qu'elle est titulaire d'un droit acquis au maintien des enseignes en imposte des huit arcades de la façade de l'immeuble du [Adresse 2], 

 condamné la SCI Carmignac Vendôme à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI Carmignac Vendôme aux dépens de première instance et autorisé Maître Aussant ainsi que le cabinet Racine à recouvrer directement à son encontre ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision,


y ajoutant, 

- constater qu'elle justifie d'une possession utile et ininterrompue de plus de trente ans au titre du maintien des enseignes situés en imposte des huit arcades de la façade de l'immeuble situé [Adresse 2], 

- dire qu'elle a en conséquence acquis par usucapion un droit de jouissance privatif réel et perpétuel portant sur le maintien de ces enseignes,

- subsidiairement de ce dernier chef, dire que toute action tendant à la dépose de ces enseignes est prescrite,

- dire que l'arrêt à intervenir pourra être publié au service de la publicité foncière à sa requête,

en tout état de cause,

- dire irrecevable la demande de la SCI Carmignac en annulation de la résolution n° 4 du 9 septembre 2011 et, subsidiairement de ce chef, l'en débouter comme étant mal fondée,

- dire irrecevable la demande de la SCI Carmignac en dépose de ses deux enseignes en imposte et, subsidiairement de ce chef, l'en débouter comme étant mal fondée,

- débouter la SCI Carmignac de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

- condamner la SCI Carmignac Vendôme aux dépens d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du même code ;



Vu les conclusions en date du 22 septembre 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], défendeur à la saisine, demande à la cour, au visa des articles 624, 625 et 638 du code de procédure civile, 2261 et suivants du code civil, de :

- déclarer la SCI Carmignac Vendôme mal fondée en son appel, le rejet de sa demande d'annulation de la résolution n° 4 votée lors de l'assemblée du 9 septembre 2011 étant à ce jour définitif,

- débouter la SCI Carmignac Vendôme de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la société Van Cleef & Arpels Holding France a un droit de jouissance portant sur les enseignes en imposte des huit arcades de la façade de l'immeuble du [Adresse 2],

y ajoutant,

- dire qu'il s'agit d'un droit de jouissance privatif, réel et exclusif au profit de la société Van Cleef & Arpels Holding France et acquis par elle par usucapion,

- condamner la SCI Carmignac Vendôme aux dépens de la présente instance, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 15.000 € par application de l'article 700 du même code ;



SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Il y a lieu de recevoir la société Richemont Holding France en son intervention volontaire et de lui donner acte de ce qu'elle vient aux droits de la société Van Cleef & Arpels Holding France en vertu du traité d'apport à titre de fusion signé le 13 juin 2018, fusion devenue définitive le 31 juillet 2018 ; 



Sur l'étendue de la saisine de la cour de renvoi



L'article 624 du code de procédure civile dispose que 'la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire';



Au terme de son jugement du 18 juin 2013, le tribunal de grande instance de Paris a : 



- déclaré irrecevable la demande d'annulation partielle de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 9 septembre 2011,

- rejeté les autres demandes de la SCI Carmignac Vendôme, à savoir, essentiellement, la demande d'annulation totale de la résolution n° 4 de assemblée générale du 9 septembre 2011,

- dit que la société Van Cleef et Arpels Holding France a un droit acquis au maintien des enseignes en imposte des huit arcades de la façade de l'immeuble du [Adresse 2],

- condamné la société Carmignac Vendôme à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Carmignac Vendôme à payer à la société Van Cleef et Arpels Holding France la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les autres demandes, en particulier la demande de la société Van Cleef & Arpels tendant à ce qu'il lui soit reconnu un droit réel au maintien de ses enseignes,

- condamné la SCI Carmignac Vendôme aux dépens ;



L'arrêt de cette cour du 17 juin 2015 a confirmé ce jugement en toutes ses dispositions ;



L'arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 15 décembre 2016 a, au visa de l'article 12 du code de procédure civile et sans avoir statué sur le pourvoi incident, cassé et annulé, 'mais seulement en ce qu'il dit que la société Van Cleef & Arpels Holding France a un droit acquis au maintien des enseignes en imposte des huit arcades de la façade de l'immeuble du [Adresse 1], l'arrêt rendu le 17 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris' ;



Le dispositif par lequel la cour d'appel a confirmé le jugement en ce qu'il avait rejeté la demande d'annulation totale de la résolution n° 4 du 9 septembre 2011 n'a donc pas été censuré par la Cour de cassation ;



La cour n'est donc saisi présentement que de la disposition du jugement du 18 juin 2013 qui a dit que la société Van Cleef & Arpels a un droit acquis au maintien des enseignes en imposte des huit arcades de la façade de l'immeuble du [Adresse 1] et de la disposition qui a rejeté la demande de la société Van Cleef & Arpels tendant à ce qu'il lui soit reconnu un droit réel au maintien de ces enseignes, qui a un lien d'indivisibilité et de dépendance avec la première ; 



La demande en annulation de la résolution n° 4, formulée par la SCI Carmignac dans la présente instance, est donc irrecevable car elle se heurte à l'autorité de la chose jugée ;

en effet, cette demande a été rejetée par le tribunal dans son jugement du 18 juin 2013, puis par cette cour dans son arrêt du 17 juin 2015 ; cet arrêt, qui n'a pas été cassé sur ce chef de dispositif, est définitif ;



Sur l'usucapion du droit réel de jouissance privatif



La société Carmignac Vendôme opère une distinction entre les enseignes en imposte -au nombre de 2- et celles sur la devanture commerciale -au nombre de 6- de la société Van Cleef & Arpels, et indique que le litige ne porte pas sur les six enseignes en devanture puisque la société Van Cleef a le droit, conformément à l'usage de ses locaux à destination commerciale, de les apposer ; elle précise cependant qu'aucune autorisation n'a été donnée par l'assemblée générale des copropriétaires s'agissant de ces six devantures ; le litige porte uniquement sur les deux enseignes en imposte c'est-à-dire l'enseigne située sur la partie haute de chacune des portes cochères de l'entrée des 22 et [Adresse 2] ; elle fait valoir qu'en droit, l'usage privatif d'une partie commune est un droit réel et que cet usage ne peut être conféré que par le règlement de copropriété, ou une décision de l'assemblée générale et qu'en l'espèce, d'une part, aucune décision de l'assemblée générale n'a autorisé la société Van Cleef a apposé deux enseignes en imposte, d'autre part, le règlement de copropriété ne confère aucun usage privatif à la société Van Cleef s'agissant des façades donnant sur la place [Localité 2], le règlement stipulant que les entrées d'immeubles sont définies comme des parties communes ; elle soutient qu'il est impossible, pour la société Van Cleef de se prévaloir d'un usage privatif sur une partie commune ; elle fait valoir que, si depuis un arrêt du 24 octobre 2007, un 'droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par usucapion', il demeure cependant indispensable, pour le copropriétaire se prévalant de l'usucapion, de démontrer qu'il possède effectivement un droit de jouissance privatif, ce qui, selon elle, n'est pas le cas en l'espèce ; elle soutient que les deux enseignes en imposte ne sont que le fruit d'une tolérance laissée par l'ensemble des copropriétaires à la société Van Cleef, que cette dernière ne justifie d'un quelconque titre l'autorisant à poser ses enseignes sur les portes cochères des 22 et 24 place [Localité 2] et qu'elle ne s'est jamais comportée comme un propriétaire dans la mesure où les frais d'entretien des façades ont tous été payés par les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes au sein de la copropriété ;



Il a été vu que dans son arrêt du 15 décembre 2016, la Cour de cassation n'a pas statué sur le pourvoi incident de la société Van Cleef & Arpels ; la cassation est fondée sur le fait que la cour d'appel, après avoir retenu que la société Van Cleef & Arpels justifiait de la présence continue des enseignes depuis 1964 et que ces actes de possession ne pouvaient, compte tenu de leur durée et de leur importance, résulter d'une simple tolérance, puis en avoir déduit que la société Van Cleef & Arpels disposait d'un droit acquis au maintien desdites enseignes, n'a cependant pas précisé le fondement juridique de sa décision ; l'arrêt a donc été cassé uniquement en ce qu'il a dit que la société Van Cleef & Arpels avait un droit acquis au maintien des enseignes en imposte des huit arcades de la façade de l'immeuble ; l'affaire revient devant cette cour de céans, sur le principe du droit de la société Van Clleef & Arpels au maintien de ces huit enseignes, et, dans l'affirmative seulement, sur la nature juridique de ce droit ;




Le cadre juridique




Selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble' ;



Selon l'article 2258 du code civil 'la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou que l'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi'; la prescription acquisitive ne suppose en aucune façon que les actes de possession aient été autorisés par qui que ce soit ou prévus dans un acte ;



Il résulte de l'article 2261 du même code (ancien article 2229) que 'pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire' ;



En application de l'article 2272 alinéa 1 du code civil, 'le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans';



Il n'est pas contesté qu'un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par usucapion c'est-à-dire par une possession utile ayant duré trente années ; un tel droit peut avoir pour objet l'apposition d'enseignes sur les parties communes de la copropriété ;



Il résulte du règlement de copropriété que la destination de l'immeuble [Adresse 1] est mixte : 'les locaux pourront être occupés bourgeoisement ou à usage de bureaux ou par des commerces de luxe' (pièce syndicat n° 1) ; le règlement de copropriété ne comporte aucune clause interdisant ou autorisant la pose d'enseignes ou de plaques professionnelles ; cependant, lorsqu'une activité professionnelle ou commerciale est autorisée dans un lot, elle confère au propriétaire du lot le droit d'annoncer cette activité à l'extérieur des parties privatives et, donc, d'utiliser les parties communes ; ce droit constitue une prolongation nécessaire de l'activité professionnelle ;



En l'espèce, la façade de l'immeuble est composée de huit arcades, dont six encadrent les vitrines de la boutique Van Cleef & Arpels ; les deux dernières encadrent deux portes cochères (anciennement portes vitrées avant le ravalement qui est désormais achevé), donnant respectivement accès aux étages de l'immeuble du 22 et du [Adresse 2], la porte du 22 étant placée entre deux vitrines de la boutique Van Cleef & Arpels ; il est acquis aux débats que l'apposition des deux enseignes, objet du litige, en imposte sur ces deux portes cochères, n'ont pas été autorisés par l'assemblée générale et que le règlement de copropriété ne contient aucune stipulation sur ce point ; c'est pourquoi, la société Richemont Holding France, venant aux droits de la société Van Cleef & Arpels, invoque la prescription acquisitive des articles 2258, 2261 et 2272 alinéa 1 précités ; 




L'usucapion




Il résulte des pièces produites qu'une enseigne Van Cleef & Arpels est apposée, depuis plus de quarante ans, en imposte de chacune de ces huit arcades (pièces Van Cleef & Arpels n° 16, 17, 18, 19, 20) ;



Il doit être rappelé que la joaillerie fondée par [G] Van Cleef et son beau-père [X] Arpels s'est installée place [Localité 2] en 1906 (pièces Van Cleef & Arpels n° 21 et 22) ; la joaillerie a pris le nom de Van Cleef & Arpels dans les années 1930 et des enseignes au nom de Van Cleef & Arpels ont été installées au niveau des arcades, au moins à partir de l'année 1953 ;



C'est ainsi que la société Van Cleef et Arpels Holding France et le syndicat des copropriétaires versent aux débats, notamment, un courrier en date du 31 mars 1953 de l'Architecte des bâtiments de France autorisant l'installation d'une enseigne au nom de la société sur la porte cochère située [Adresse 2], soit l'une des enseignes contestées, et la fiche technique du film Fantomas tourné en 1964 accompagnée de clichés photographiques témoignant de la présence, alors, des enseignes contestées (pièces Van Cleef & Arpels n° 9, 16 et 21) ; à cet égard, l'architecte des bâtiments de France écrit en mars 1953 : 'nous ne pouvons que confirmer l'avis favorable que nous avons émis sur cette enseigne sobre et distinguée, semblable à celles déjà placées par la même firme sur les travées voisines qui rétablira l'unité rompue par l'enseigne de la Maison Carlhian qui quitte le local' ; il résulte de ce courrier que les deux enseignes contestées par la société Carmignac Vendôme sont en place depuis 1953 ;



La société Carmignac Vendôme, elle-même, a, dans un courrier du 5 novembre 1996, contesté l'existence des enseignes figurant au-dessus des portes des 22 et [Adresse 2] ; elle a demandé l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée tenue le 24 juillet 2006 d'une résolution habilitant le syndic à agir aux fins d'obtenir la suppression de ces enseignes avant de retirer cette question lors de l'assemblée ;



Durant les décennies suivantes, ces mêmes enseignes ont accompagné l'exploitation de la boutique Van Cleef & Arpels et se sont maintenues en imposte des huit arcades de l'immeuble, ainsi qu'en attestent les photographies versées aux débats (pièces Van Cleef & Arpels n° 12, 13, 14 et 15) ;



En décembre 1999, un article paru dans le numéro de décembre 1999-janvier 2000 de la revue Paris Capital (pièce Van Cleef & Arpels n°19) montre une photographie du 24 place Vendôme, où l'enseigne Van Cleef & Arpels apparaît en imposte de chaque arcade, y compris au niveau de la porte vitrée donnant accès aux étages de l'immeuble du [Adresse 2] ;



Au mois d'août 2005, M. [Q], ancien architecte en chef des monuments historiques à qui la copropriété a confié la maîtrise d'oeuvre du ravalement, a réalisé un dossier photographique, dans le cadre d'une étude préalable de la restauration des façades de la place [Localité 2] ; ces photographies font apparaître que l'enseigne est bien installée en imposte de chacune des arcades, y compris au niveau des portes donnant accès aux étages des immeubles des 22 et [Adresse 2]) ;



Postérieurement, lors de l'assemblée générale du 24 juillet 2006, la question de la dépose des enseignes Van Cleef & Arpels sur les entrées du 22 et du [Adresse 2] a de nouveau été évoquée (pièce Van Cleef & Arpels n° 7) ; un procès-verbal de constat établi le 19 décembre 2012 montre qu'à cette date, les enseignes Van Cleef & Arpels sont installées en imposte des huit arcades de l'immeuble du [Adresse 1] (pièce n° 12) ;



Il est donc bien justifié d'une possession continue, ininterrompue, paisible, publique et non équivoque depuis au moins 1964, et même depuis 1953, par laquelle la société Van Cleef & Arpels a manifesté son intention de se comporter en titulaire exclusif du droit de poser les enseignes litigieuses ; il est également établi que ces enseignes n'ont jamais été déposées, sauf, provisoirement, à l'occasion des ravalements des façades qui sont intervenus depuis les années 50 ; 



Compte tenu de la durée de l'installation des enseignes, de leur visibilité pour l'ensemble des copropriétaires, il ne s'agit pas d'une simple tolérance, mais d'une acceptation par les copropriétaires de la présence de ces enseignes sur les parties communes ; cette présence ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et elle est conforme à la destination de l'immeuble, qui est, comme il a été vu plus haut, à usage d'habitation, de bureaux et de commerces de luxe ; il est par ailleurs certain que la présence d'une enseigne prestigieuse telle que celle de la société Van Cleef & Arpels, contribue à valoriser l'immeuble, ce qui profite à l'ensemble des copropriétaires (pièces Van Cleef & Arpels n° 17, 21 et 22) ;



Cette installation d'enseignes, qui date des années 50, comme il a été vu plus haut, n'a été contesté que plus de 30 ans après, par la société Carmignac Vendôme, en 1996 pour la première fois, par un courrier non suivi d'effet, puis en 2006, par une demande d'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale à laquelle elle a renoncé, et dans le cadre de la présente procédure initiée par l'assignation du 8 novembre 2011 ;



Il résulte de ce qui précède que les enseignes de la société Van Cleef et Arpels Holding France sont installées sans interruption depuis plus de 30 ans ; la société Richemont, venant aux droits de la société Van Cleef & Arpels se prévaut valablement de la prescription acquisitive de 30 ans résultant de l'article 2272 alinéa1 du code civil (l'instance a été introduite par la société Carmignac Vendôme après l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008) ;



Par ailleurs, le droit de jouissance privatif de la société Van Cleef & Arpels portant sur les enseignes en imposte des huit arcades de la façade de l'immeuble du [Adresse 1] ne fait pas perdre à ces parties de façades leur caractère de parties communes ; il n'y a donc aucune contradiction dans le fait que l'ensemble des copropriétaires ait supporté le coût des travaux de ravalement de ces façades ; 



Il résulte de ce qui précède que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit que la société Van Cleef et Arpels Holding France a un droit acquis au maintien des enseignes en imposte des huit arcades de la façade de l'immeuble du [Adresse 2], mais réformé en ce qu'il a débouté la société Van Cleef & Arpels de sa demande tendant à ce qu'il lui soit reconnu un droit réel au maintien de ses enseignes ;



Il doit être dit que la société Richemont Holding France, venant aux droits de la société Van Cleef & Arpels Holding France justifie d'une possession utile et ininterrompue de plus de trente ans au titre du maintien des enseignes situés en imposte des huit arcades de la façade de l'immeuble situé [Adresse 2] et qu'elle a acquis par usucapion un droit de jouissance privatif réel et perpétuel portant sur le maintien de ces enseignes, par application des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965, 2258, 2261 et 2272 alinéa 1 du code civil ;



Il sera dit que l'arrêt pourra être publié au service de la publicité foncière à la requête de la société par actions simplifiée Richemont Holding France, venant aux droits de la société par actions simplifiéeVan Cleef & Arpels Holding France ; 



Sur la demande de la société Carmignac Vendôme de retrait des enseignes sous astreinte



La société Carmignac Vendôme demande à la cour d'enjoindre au syndicat des copropriétaires et à la société Van Cleef, sous astreinte de 500 € par jour de retard, à retirer les deux enseignes en imposte de la société Van Cleef dans le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, ;



Cette demande n'a pas été formulée en première instance, mais elle n'en est pas moins recevable par application de l'article 566 du code de procédure civile ;



Cela étant, la solution donnée au litige emporte le rejet de cette demande puisqu'il vient d'être jugé que la société Richemont Holding France, venant aux droits de la société Van Cleef & Arpels Holding France, a un droit de jouissance privatif, réel et exclusif, acquis par elle par usucapion, portant sur les enseignes en imposte des huit arcades de la façade de l'immeuble du [Adresse 2] ;



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



La société Carmignac Vendôme, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de la saisine, ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile :



- à la société Richemont Holding France, venant aux droits de la société Van Cleef & Arpels Holding France : 8.000 €,

- au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] : 8.000 € ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Carmignac Vendôme ; 





 PAR CES MOTIFS



 LA COUR 



Statuant publiquement ; 



Reçoit la société par actions simplifiée Richemont Holding France en son intervention volontaire et lui donne acte de ce qu'elle vient aux droits de la société par actions simplifiée Van Cleef & Arpels Holding France en vertu du traité d'apport à titre de fusion signé le 13 juin 2018, fusion devenue définitive le 31 juillet 2018 ;



Déclare irrecevable la demande en annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 9 septembre 2011 formulée par la société civile immobilière Carmignac ;



Dans la limite de sa saisine,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté la société Van Cleef & Arpels de sa demande tendant à ce qu'il lui soit reconnu un droit réel au maintien de ses enseignes ;



Statuant à nouveau sur le seul chef réformé et y ajoutant,



Dit que la société Richemont Holding France, venant aux droits de la société Van Cleef & Arpels Holding France, justifie d'une possession utile et ininterrompue de plus de trente ans au titre du maintien des enseignes situés en imposte des huit arcades de la façade de l'immeuble situé [Adresse 2] ;



Dit que la société Richemont Holding France, venant aux droits de la société Van Cleef & Arpels Holding France, a acquis par usucapion un droit de jouissance privatif réel et perpétuel portant sur le maintien de ces enseignes, par application des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965, 2258, 2261 et 2272 alinéa 1 du code civil ;



 Dit que l'arrêt pourra être publié au service de la publicité foncière à la requête de la société par actions simplifiée Richemont Holding France, venant aux droits de la société par actions simplifiéeVan Cleef & Arpels Holding France ; 



Condamne la société civile immobilière Carmignac Vendôme aux dépens de la saisine, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du même code : 



- à la société Richemont Holding France, venant aux droits de la société Van Cleef & Arpels Holding France : 8.000 €,

- au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] : 8.000 € ;



Rejette toute autre demande ; 





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT