Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 15 mai 2019

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 15 MAI 2019



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/05004 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B22CZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Février 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 15/12388





APPELANT

 

Monsieur [K] [O]

né le [Date naissance 1] 1929 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : K0065







INTIME

 

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic, l'Etude FINZI, dont le siège social est sis [Adresse 1]



[Adresse 1]

[Adresse 2]



Représenté par Me Frédéric HUTMAN, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : E1432







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 30 Janvier 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller 

Madame Muriel PAGE, Conseillère



qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA





ARRÊT : CONTRADICTOIRE 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .





 ***



FAITS & PROCÉDURE



M. [K] [O] est propriétaire d'un appartement au 3ème étage de l'immeuble (lot 94), soumis au statut de la copropriété, situé au [Adresse 1].



Par assignation du 22 juillet 2015, il a saisi le tribunal de grande instance de Paris d'une demande de nullité de la résolution n°14-1 de l'assemblée générale du 10 juin 2015 relative à la ratification des travaux de remplacement des porte-fenêtres réalisés fin décembre 2014 par M. [G] et Mme [R] conformément à leurs demandes jointes à l'ordre du jour et aux documents annexés.



Par jugement du 21 février 2017 ce tribunal a :



- débouté M. [K] [O] de l'intégralité de ses demandes,

- condamné M. [K] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [K] [O] aux dépens.



M. [K] [O] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 mars 2017.



La procédure devant la cour a été clôturée le 14 novembre 2018.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions signifiées par RPVA le 1er Juin 2017, par lesquelles M. [K] [O], appelant, invite la cour, au visa des articles 9, 15, 25b et 30 de la loi du 10 juillet 1965, à: 

- infirmer le jugement,

- prononcer l'annulation de la résolution 14-1 du procès-verbal de l'assemblée générale 

du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] du 10 juin 2015, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à faire procéder ou procéder lui-même, aux frais avancés de qui il appartiendra, à l'exécution des travaux de remise en état et changement des fenêtres du 2ème étage, propriété de M. [V] [G], et Mme [R] [R], 

- dire que cette demande sera assortie d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois, après la signification de l'arrêt à intervenir, ladite astreinte courant pendant un délai de 6 mois, 

- réserver à l'expiration de ce délai de 6 mois, son droit d'action à mettre en 'uvre une procédure individuelle aux mêmes fins, 

- le dispenser de toute contribution à la défense des intérêts du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en compensation des frais irrépétibles de première instance et d'appel,

 

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions signifiées par RPVA le 29 juin 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la cour, au visa des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de : 

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, 

- y ajoutant, condamner M. [K] [O] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; 



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 



Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : 



Sur la nullité de la résolution n°14



L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;



L'assemblée générale peut aussi autoriser les travaux a posteriori, soit explicitement, soit implicitement ;



La décision de ratification doit être prise à la majorité qui aurait été nécessaire à l'origine pour autoriser les travaux ;



Le tribunal a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 14-1 de l'assemblée générale du 10 juin 2015 portant sur la ratification des travaux de remplacement des portes fenêtres réalisés par M. [G] et Mme [R] au motif que l'absence d'autorisation préalable n'empêchait pas l'assemblée générale de valider a posteriori ces travaux ;



Au soutien de son appel, M. [K] [O] fait valoir que si le tribunal a bien retenu qu'une autorisation préalable aux travaux était nécessaire en application de l'article 25 b) précité, la sanction de la violation de cet article n'a pas été retenue ;



Il fait valoir également que doit s'appliquer par analogie, la jurisprudence sur l'application de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, laquelle refuse la validation judiciaire a posteriori des travaux ;



Enfin, il soutient que le tribunal devait exercer un contrôle sur la légalité de la résolution votée, que l'acceptation de l'assemblée générale était subordonnée au constat préalable du respect de la destination de l'immeuble et de son harmonie, qu'en l'espèce, non seulement la destination de l'immeuble n'était pas respectée mais également les dispositions de l'article R. 421.17 alinéa A du code de l'urbanisme, qu'il ne peut être conféré un pouvoir sans limite à l'assemblée générale ;



En l'espèce, il est exact que le remplacement des porte-fenêtres modifie l'aspect extérieur de l'immeuble et doit en principe faire l'objet d'une autorisation préalable de l'assemblée générale conformément aux dispositions de l'article 25 b) précité ;



Toutefois, il ressort des dispositions rappelées ci-dessus, qu'en l'absence d'autorisation préalable, l'assemblée générale peut aussi autoriser les travaux a posteriori ;



Il est incontestable que les travaux de M. [G] et de Mme [R] ont bien été ratifiés par l'assemblée générale du 10 juin 2015 en sa résolution n° 14 ;



Les dispositions de l'article 30 ne sont ici pas applicables puisqu'elles concernent des travaux refusés par l'assemblée générale des copropriétaires et pour lesquels une autorisation judiciaire est demandée ;



Egalement, il sera constaté que la ratification des travaux de remplacement des fenêtres est intervenue à la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés, soit au delà de la majorité requise ;



Par ailleurs, ainsi que l'ont très justement dit les premiers juges, il relève du pouvoir souverain de l'assemblée générale d'apprécier si l'intérêt collectif de la copropriété justifie de valider les travaux déjà exécutés ou de mettre en demeure les propriétaires auteurs des travaux de procéder à la remise en état des parties communes ;



Il n'appartenait pas à l'assemblée générale de vérifier si les deux copropriétaires s'étaient conformés aux dispositions de l'article R 421.17 du code de l'urbanisme, relatives à la déclaration préalable de travaux, l'assemblée se devant uniquement de vérifier si lesdits travaux respectaient l'aspect extérieur de l'immeuble ;



Le tribunal a justement indiqué que ni l'absence d'autorisation préalable, ni l'atteinte caractérisée aux parties communes, ni le non respect d'une réglementation

administrative, ne constituent, à eux-seuls, un motif de nullité de la résolution de validation par l'assemblée générale, sauf à caractériser un éventuel abus de majorité commis par l'assemblée générale des copropriétaires en validant ces travaux, ce qui n'est pas allégué;



La résolution n° 14 n'encourt pas la nullité ;



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [K] [O] de l'intégralité de ses demandes ;



Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;



M. [K] [O], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par M. [K] [O] ; 



 PAR CES MOTIFS



 LA COUR



Statuant publiquement ; 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne M. [K] [O] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande ;





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT