Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 7 mai 2019

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 07 MAI 2019

A.V

N° 2019/ 













Rôle N° RG 17/12984 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BA3GH







[V] [H]





C/



[M] [G]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Henri-charles LAMBERT





Me Cécile ANTELMI











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 04 Mai 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 13/02676.





APPELANT



Monsieur [V] [H]

né le [Date naissance 1] 1937 à [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Henri-charles LAMBERT, avocat au barreau de NICE





INTIME



Monsieur [M] [G]

né en à , demeurant [Adresse 2] - 99 ROYAUME UNI

représenté par Me Cécile ANTELMI, avocat au barreau de NICE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 12 Mars 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame VIDAL, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Anne VIDAL, Présidente

Mme Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2019.







ARRÊT



contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2019,



Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***













FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES : 



Par acte sous seing privé du 27 novembre 2012, M. [M] [G], vendeur, et M. [V] [H], acquéreur, ont conclu la vente d'un bien immobilier sis à [Adresse 3], l'acte authentique de réitération devant être signé au plus tard le 27 février 2013.

 

Suivant acte d'huissier du 10 mai 2013, M. [M] [G] a fait assigner M. [V] [H] devant le tribunal de grande instance de Nice afin de voir dire que le compromis signé le 27 novembre 2012 est caduc en raison de la défaillance de M. [V] [H], constatée par procès-verbal de carence du 27 février 2013, et d'obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 54 000 euros au titre de la clause pénale, outre 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.



Par un premier jugement du 20 mai 2015, le tribunal de grande instance de Nice a ordonné la réouverture des débats pour que les parties s'expliquent sur le courrier de transmission de l'acte du 27 novembre 2012, transmis en cours de délibéré pour justifier du point de départ du délai de rétractation de l'acquéreur.













Par jugement du 4 mai 2017, le tribunal de grande instance de Nice a :

- constaté la caducité du compromis en date du 27 novembre 2012 conclu entre M. [M] [G] et M. [V] [H],

- condamné M. [V] [H] à payer à M. [M] [G] la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale,

- condamné M. [V] [H] à payer à M. [M] [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. [V] [H] de ses demandes de dommages et intérêts et d'indemnité pour frais irrépétibles,

- condamné M. [V] [H] aux entiers dépens.

Il a retenu que M. [M] [G] justifiait de l'accomplissement des formalités prévues par l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation pour l'exercice de la faculté de rétractation ; que M. [V] [H] ne contestait pas avoir reçu le pli mais, soutenant que celui-ci ne comportait pas le compromis, n'en rapporte pas la preuve ; que ce n'est que la loi Alur du 24 mars 2014 qui a prévu impérativement que soient annexés à l'acte certains documents, alors que la vente est du 27 novembre 2012 ; que le compromis est donc caduc et que la clause pénale est applicable, sauf à la modérer à la somme de 25 000 euros. 

 

M. [V] [H] a interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 5 juillet 2017.





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M. [V] [H], suivant ses dernières conclusions notifiées le 11 février 2019, demande à la cour, infirmant le jugement dont appel, de :

Vu l'article 1583 du code civil ,

- dire que le compromis de vente du 27 novembre 2012 ne comporte pas l'accord des parties sur la chose et sur le prix,

Vu l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

- dire que le compromis est entaché de nullité,

Vu l'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation,

- dire que l'absence de dossier de diagnostic technique vicie le consentement de M. [V] [H] en l'absence des informations légales sur la chose vendue,

- débouter M. [M] [G] de toutes ses demandes,

- ordonner la mainlevée de l'inscription d'hypothèque provisoire autorisée le 11 avril 2013,

- condamner M. [M] [G] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



Ses moyens sont les suivants :

¿ il n'existe pas d'accord sur la chose et sur le prix, à défaut pour l'acte de préciser les tantièmes des parties communes affectant les lots vendus et de faire référence au règlement de copropriété, rendant ainsi impossible pour l'acquéreur de connaître la teneur exacte des lots et de savoir à quoi se rapporte la surface Carrez de 66,02 m² ;

¿ la mention cumulative de la superficie des lots, sans indication de la surface de chacun d'eux contrevient aux prescriptions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

¿ le diagnostic technique doit être annexé et l'absence totale de ce dossier méconnaît l'obligation d'information complète de l'acquéreur.



Il ajoute pour s'opposer à l'appel incident de M. [M] [G] sur le quantum de la clause pénale que celui-ci n'informe pas la cour sur le fait qu'il a vendu son bien et sur son prix.

 



M. [M] [G], par ses écritures récapitulatives notifiées le 22 janvier 2019, demande à la cour de :

In limine litis,

Vu les articles 58 et 901 du code de procédure civile,

- dire la déclaration d'appel nulle au regard de la mention erronée quant au domicile de l'appelant qui cause grief à M. [M] [G],

Si la cour n'annulait pas la déclaration d'appel,

- dire que le jugement dont appel devra être confirmé en ce qu'il a constaté la caducité du compromis du 27 novembre 2012 conclu entre M. [M] [G] et M. [V] [H] et condamné M. [V] [H] au paiement d'une somme au titre de la clause pénale,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [V] [H] à verser une somme de 3 000 euros à M. [M] [G] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance,

- débouter M. [V] [H] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

- dire recevable et bien fondé M. [M] [G] en son appel incident,

En conséquence,

- infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de la clause pénale due par M. [V] [H] à la somme de 25 000 euros,

- dire que c'est la somme de 54 000 euros que devra verser M. [V] [H] au titre de la clause pénale,

- condamner en tout état de cause M. [V] [H] à verser à M. [M] [G] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.





Il répond aux moyens et arguments de l'appelant en faisant valoir :

¿ les moyens développés par M. [V] [H] sur le non-respect de la formalité de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas repris en appel mais leur rappel démontre la parfaite mauvaise foi de celui-ci et son attitude dilatoire et abusive ;

¿ le compromis désigne clairement l'objet de la vente : le lot 117 constitué d'un appartement, sans quote-part déterminée des parties communes de l'immeuble, et le lot 125 constitué d'une cave, également sans quote-part déterminée des parties communes, de sorte que M. [V] [H] ne peut se plaindre d'une absence d'accord sur la chose vendue ;

¿ il a été répondu par le jugement sur l'absence d'envoi du diagnostic technique, non obligatoire avant l'application de la loi Alur ; 

¿ en tout état de cause, l'acquéreur a indiqué dans l'acte avoir connaissancec des biens vendus pour les avoir vus et visités. 

 

Il réclame le bénéfice de la clause pénale dans son montant total en soulignant qu'elle a été fixée à 10% du prix, ce qui n'est pas excessif et que M. [V] [H] n'avait d'ailleurs pas invoqué ce caractère excessif. 





La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 26 février 2019. 





MOTIFS DE LA DECISION :



Attendu qu'en application des dispositions combinées des articles 771 et 914 du code de procédure civile, que le conseiller de la mise en état est seul compétent, jusqu'à son dessaisissement, pour statuer sur les exceptions de procédure, notamment sur la nullité invoquée de la déclaration d'appel à raison de la mention prétendue d'un domicile inexact de l'appelant ;

que la demande présentée par M. [M] [G] devant la cour en nullité de déclaration d'appel sera donc déclarée irrecevable ;





Attendu que M. [M] [G], vendeur, et M. [V] [H], acquéreur, sont signataires d'un acte sous seing privé établi par l'agence immobilière Nice Nice Properties le 27 novembre 2012 portant sur la vente, moyennant un prix de 520 000 euros, outre 20 000 euros pour les meubles meublants et 35 000 euros pour les frais de négociation, d'un bien immobilier sis [Adresse 4], consistant en deux lots :

- 'lot n° 117 : un appartement au 7ème et dernier étage côté Ouest, composé de 3 pièces principales, soit séjour et 2 chambres, cuisine aménagée et équipée, Wc, salle de bains, 2 terrasses formant également le lot 15 du cahier des charges - réglement de copropriété, sans quote-part déterminée dans les parties communes générales de l'immeuble',

- 'lot 125 : une cave au sous-sol formant également le lot 7 du cahier des charges - réglement de copropriété, sans quote-part déterminée dans les parties communes générales de l'immeuble';



Que M. [V] [H] a renoncé à recourir à un prêt pour financer cette acquisition, aucune condition suspensive n'étant donc prévue de ce chef, hors les conditions d'urbanisme et de préemption habituelles ;



Que la vente devait être réitérée le 27 février 2013 et qu'un séquestre de 25 000 euros était constitué entre les mains de Me [C], notaire, à titre de dépôt de garantie ;



Que l'acte comporte une clause pénale d'un montant égal à 10% du prix de vente plus la commission d'agence, due par la partie qui viendrait à refuser de régulariser la vente par acte authentique ;



Qu'il est constant que la vente n'a pas été réitérée et qu'un procès-verbal de carence a été dressé par Me [R], notaire, le 27 février 2013, rappelant les différents courriers adressés à M. [V] [H] et constatant que celui-ci, bien que régulièrement convoqué par courrier recommandé du 18 février 2013, ne s'est pas présenté à l'étude ;



Que M. [M] [G] a donc assigné M. [V] [H] en paiement à son bénéfice de la somme de 54 000 euros au titre de la clause pénale ;





Attendu que M. [V] [H] invoquait devant le tribunal le fait que la faculté de rétractation n'aurait pas été purgée à défaut de démonstration de la notification de la promesse de vente et à défaut d'envoi du diagnostic technique en pièce jointe ;



Qu'il lui a été répondu, au regard des justificatifs fournis, que la notification avait bien eu lieu et qu'elle était régulière, la loi Alur imposant l'envoi du diagnostic technique n'étant pas encore applicable en 2012 ; 



Que le moyen n'est plus soulevé en appel ;





Attendu que l'argumentation en défense de M. [V] [H] appelle les réponses suivantes :



- sur l'absence d'accord sur la chose et sur le prix : l'acte de vente sous seing privé définit de manière suffisamment précise le bien immobilier objet de la vente, les numéros de lot étant parfaitement identifiés avec leur correspondance dans le cahier des charges d'origine de l'immeuble (lot 15 pour l'appartement et lot 7 pour la cave), de même que la description des locaux, de sorte que les parties étaient tout à fait d'accord sur la chose vendue, même en l'absence de précision des quote-parts de parties communes afférentes aux lots en question ; 



- sur la violation prétendue de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à la superficie Carrez des lots vendus : l'obligation de mentionner la superficie privative du lot vendu ne s'applique pas aux caves, garages et emplacements de parking ; dès lors, la mention faite dans l'acte de vente de ce que 'la superficie privative des biens slon le mesurage Carrez effectué par le cabinet A et Z expertises immobilières (...) est de 66,02 m²' est bien applicable uniquement au lot 117, appartement, sans que la cave y soit incluse ;



- sur l'absence de consentement éclairé en l'absence de communication du diagnostic technique : l'acte mentionne de manière claire en page 4 que le vendeur remet à son acquéreur le dossier de diagnostic technique réalisé le 27 novembre 2012, tel que prévu par le code de la construction et de l'habitation, et énumère de manière exhautive les états qu'il comporte, état des risques naturels et technologiques, état relatif à la présence de termites, constat de risque d'exposition au plomb, état sur la présence de matériaux contenant de l'amiante, état de l'installation électrique et diagnostic de performance énergétique ; M. [V] [H] était présent à cet acte qu'il a a signé et dont il a paraphé toutes les pages, reconnaissant ainsi que ces documents lui ont bien été remis par le vendeur ;



Qu'il sera donc retenu que la vente était parfaite entre M. [M] [G] et M. [V] [H] et que la non réitération par M. [V] [H] procéde d'une faute de sa partr dans l'exécution de ses obligations contractuelles ;



Que le jugement qui a condamné M. [V] [H] au paiement de la clause pénale sera confirmé ;







Attendu, sur le montant de la clause pénale, que celle-ci a été fixée à 54 000 euros, soit 10% du prix de vente convenu ; 



Qu'en application de l'article 1152 ancien du code civil applicable à l'espèce, le juge peut modérer, même d'office, une clause pénale qu'il considère manifestement excessive ; qu'en application de ces dispositions, le tribunal a modéré cette clause à la somme de 25 000 euros, correspondant au dépôt de garantie ;



Que M. [M] [G] relève appel incident de cette décision pour obtenir que lui soit versée la somme de 54 000 euros ;



Qu'il est de pratique courante de fixer la clause pénale entre 5 et 10% du prix ; que le bien de M. [M] [G] a été immobilisé pendant 3 mois, jusqu'à l'établissement du procès-verbal de carence, le 27 février 2013 ; que même si M. [M] [G] ne donne aucun élément justifiant de la mise en vente de son bien après la caducité de la vente consentie à M. [V] [H], il ne peut être considéré que le montant de 54 000 euros convenu dans l'acte serait manifestement excessif ; qu'au demeurant, il sera retenu que la résistance opposée par M. [V] [H] au paiement de la clause pénale, au moyen d'une argumentation mensongère développée en première instance sur l'absence de toute notification de l'acte, a aggravé le préjudice subi par le vendeur, justifiant d'autant plus que soit appliquée la clause pénale dans sa totalité ; 



Que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a réduit le montant de la clause pénale à 25 000 euros et que M. [V] [H] sera condamné à payer à M. [M] [G] celle de 54 000 euros prévue contractuellement en cas de manquement de l'acheteur à ses obligations ; 

 



Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Vu l'article 696 du code de procédure civile,





Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement

et en dernier ressort, 

 

Déclare irrecevable la demande de M. [M] [G] en nullité de la déclaration d'appel de M. [V] [H] ;





Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a réduit le montant de la clause pénale contractuelle à la somme de 25 000 euros ;



Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,



Condamne M. [V] [H] à payer à M. [M] [G] la somme de 54 000 euros en application de la clause pénale ;



Condamne M. [V] [H] à payer à M. [M] [G] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le condamne aux dépens d'appel qui seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIERLE PRESIDENT