Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 26 mars 2019

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 26 MARS 2019

A.D

N° 2019/ 













N° RG 17/10388 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAUAO







[U] [A]

[E] [E]

[M] [K]

[U] [J]





C/



EURL SOGEMO



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à :Me Jean-marc SZEPETOWSKI,

Me Marie-line BROM



























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 27 Mars 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 14/02080.





APPELANTS



Monsieur [U] [A]

né le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]. [Adresse 2]

représenté par Me Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE



Monsieur [E] [E]

né le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE



Monsieur [M] [K]

né le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE



Monsieur [U] [J]

né le [Date naissance 4] 1960 à [Localité 4]), demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



EURL SOGEMO

 agissant poursuites et diligences de son représentant légal., demeurant [Adresse 6]



représentée par Me Marie-line BROM de la SCP VARRAUD - SANTELLI-ESTRANY - BROM, avocat au barreau de GRASSE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Février 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller









Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2019.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2019



Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***











EXPOSE :



Par jugement contradictoire du 27 mars 2017, le tribunal de grande instance de Grasse a statué ainsi qu'il suit :

- déclare recevable l'action des consorts [E] [I] [K] [A], mais rejette leurs demandes contre l'EURL Sogemo ,

- condamne les demandeurs à payer à l'EURL Sogemo la somme de 125'000 € avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2015, la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens,

- rejette la demande d'exécution provisoire.



Les consorts [E] [I] [K] [A] ont relevé appel de cette décision le 31 mai 2017.



Au terme de leurs conclusions du 24 août 2017, ils demandent de :

- vu les articles 1110 et 1116 du Code civil, réformer le jugement,

- condamner la société Sogemo à payer la somme de 125'000 € avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice du 21 mars 2013,

- ordonner à tout séquestre de l'indemnité d'immobilisation d'avoir à leur verser la somme séquestrée,

- condamner la société Sogemo à la somme de 6000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

















La société Sogemo a conclu le 16 octobre 2017, en demandant de :

- confirmer le jugement, et y ajoutant,

- dire que le séquestre pour la moitié de l'indemnité d'immobilisation s'élevant à 125'000 €, en la personne de Me [F], pourra se libérer entre ses mains au vu de la copie exécutoire de l'arrêt à intervenir,

- condamner solidairement les appelants à lui payer la somme de 10'000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



L'ordonnance de clôture a été prise le 15 janvier 2019.





Motifs



Attendu que le 8 octobre 2012, une promesse unilatérale de vente a été consentie par la société Sogemo, vendeur, aux consorts [E] [I] [K] [A] pour un bien vendu au prix de 2'619'600 €, à l'effet d'y exercer leur profession de notaire ; qu'une indemnité d'immobilisation de 250'000 € y était prévue et que la somme de 125'000 € a été effectivement versée entre les mains du notaire à titre de séquestre.



Attendu que la levée de l'option n'a pas été réalisée et que par exploit du 21 mars 2014, les consorts [E] [I] [K] [A] ont donné assignation à la société Sogemo, laquelle a, elle-même, délivré assignation à leur encontre le 1er avril 2014.



Attendu que la lecture de l'acte permet de retenir qu'il mentionne expressément une absence de condition suspensive quant à l'obtention d'un prêt ; qu'il vise par ailleurs l'existence d'un état descriptif de division de l'immeuble dont le bénéficiaire déclare avoir eu connaissance et en faire son affaire personnelle; qu'il précise encore que l'immeuble vendu a une affectation commerciale selon la matrice cadastrale et que le bénéficiaire fait aussi son affaire personnelle de toute autorisation nécessaire en cas de changement d'affectation.



Attendu que les bénéficiaires, appelants, soutiennent que les conditions de la promesse n'ont pas été réalisées. Qu'ils font aussi valoir , sur le fondement des articles 1110 et 1116 du Code Civil, qu'il y est stipulé que le bien a une destination commerciale au regard des mentions de la matrice cadastrale, alors que les renseignements d'urbanisme ont fait apparaître une destination d'habitation, ce qui le rendait mixte ; qu'ils prétendent que l'affectation constituait une condition déterminante de leur achat, soulignant que s'ils avaient été correctement informés, ils n'auraient pas accepté de contracter dans ces conditions et sans ériger le changement de destination en condition suspensive, une destination mixte rendant, selon eux, leur projet professionnel plus difficile.

Attendu qu'ils affirment également que le promettant devait, à titre de condition déterminante, procéder à la modification de l'état descriptif de division préalablement à la signature de la vente, notamment quant à la servitude de passage permettant un accès direct aux différents locaux du sous-sol ; que cet engagement n'a pas été réalisé et qu'il nécessitait que le promettant ait obtenu l'accord des occupants concernés, le propriétaire ne pouvant modifier unilatéralement les conditions de jouissance des occupants ; que la non réalisation de cet engagement empêche le promettant de pouvoir prétendre au bénéfice de l'indemnité d'immobilisation ; 

Que par ailleurs, les parties s'étaient également accordées sur une prolongation de la promesse de vente au 15 mars 2013 et que le promettant a abusivement sollicité la résiliation le 28 février 2013.



Attendu que le promettant leur oppose qu'ils sont des professionnels du droit et qu'ils ne peuvent prétendre ne pas avoir compris le sens de la stipulation contractuelle relative aux conditions suspensives ; que l'éventualité d'une affectation mixte était entrée dans le champ contractuel, ce qui résulte de la mention au terme de laquelle le bénéficiaire fait son affaire personnelle de toute autorisation nécessaire en cas de changement d'affectation ; qu'aucun vice du consentement ne peut être invoqué en ce qui concerne cette mention de renonciation à tout recours contre le promettant et que les appelants ne peuvent ignorer la valeur purement indicative de la matrice cadastrale alors en outre que la description des biens et le diagnostic technique mentionnaient clairement que le bien comprenait des locaux d'habitation ; que de surcroît, les actes précédents, reçus par Me [E], mentionnaient un usage commercial et d'habitation ; qu'enfin, il justifie avoir réalisé, le 8 février 2013, la modification de l'état descriptif de division ; qu'il ne lui incombait pas de recueillir l'accord des occupants du rez-de-chaussée, cette obligation incombant aux appelants et qu'en toute hypothèse, cette obligation n'avait pas été érigée en condition suspensive du contrat ; qu'il ne peut lui être reproché aucun abus dans son refus de prolonger au-delà du 15 février la promesse de vente alors précisément qu'il y avait consenti, mais à la condition que le complément de l'indemnité d'immobilisation soit versé, ce qui n'a pas été fait.



Attendu que les considérations tenant à l'affectation du bien n'ont effectivement pas été envisagées en conditions suspensives ; 

Qu'en effet, au titre du paragraphe intitulé 'conditions suspensives', il est prévu les conditions habituelles d'urbanisme et notamment celle qui stipule que les renseignements d'urbanisme et les pièces produites par la commune ne doivent pas révéler de projets, vice ou servitude de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ; qu'il n'est pas établi que la considération tenant à l'affectation du bien qui serait, en fait, mixte réponde aux exigences de la condition suspensive d'urbanisme telle qu'ainsi rappelée, notamment en terme de dépréciation significative du bien, et qu'elle ne s'assimile pas non plus à l'existence d'une servitude. 



Attendu qu' il en résulte que la demande fondée sur la non réalisation d'une condition ne peut qu'être rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.



Attendu encore, sur la question de la destination de l'immeuble également développée au regard des articles 1110 et 1116 du Code Civil, que s'il est certain que l'indication relative à la destination d'un immeuble doit permettre à l'acquéreur de s'assurer que sa situation juridique est conforme à l'usage auquel il prétend, il demeure que dans le cas de la présente espèce, cette affectation commerciale telle que visée à l'acte résulte d'un document cadastral, à valeur fiscale, qui ne donne pas de garantie sur la situation juridique du bien de ce point de vue ; que par ailleurs, le bénéficiaire a déclaré vouloir faire son affaire personnelle, sans recours contre le promettant, de l'obtention de toute autorisation nécessaire en cas de changement d'affectation, ce qui démontre qu'il acceptait l'existence d'un aléa de ce chef et ce qui s'oppose à caractériser que la certitude de la destination était un élément déterminant de son consentement ; que l'acte mentionne expressément l'existence d'un appartement dans l'immeuble vendu, que les diagnostiques techniques ont été faits en visant un usage d'habitation et que Me [E] avait, lui même, dressé, en février 2011, l'acte de vente à la société Sogemo ainsi que l'état descriptif de division, ces deux actes mentionnant déja la présence d'un appartement dans les biens, objets de la présente vente, ainsi que la destination commerciale, de bureaux et d'habitation de l'entier immeuble ; qu'en l'état de ces éléments, les appelants ne peuvent sérieusement prétendre faire la démonstration qui leur incombe de ce que leur consentement relativement à la mention de ce qu'ils font leur affaire personnelle de tout changement de destination aurait été vicié, ni qu'il s'agissait pour eux d'un élément déterminant ; qu'enfin, il n'est nullement établi, ainsi qu'il est prétendu, que la circonstance que l'immeuble soit à usage mixte rende le projet d'installation des notaires plus difficile ; 

Attendu que le moyen de ce chef sera également rejeté.



Attendu, en troisième lieu, sur la question de l'engagement pris par le promettant de procéder à la modification de l'EDD relativement à la question de la servitude, ledit engagement devant être réalisé 'préalablement à l'acte authentique', que s'il est acquis que le promettant a dès le 8 février 2013 bien envoyé un projet d'état descriptif de division modifié aux bénéficiaires, il demeure d'une part, qu'il ne s'agissait que d'un projet et que la promesse est claire sur ce point en ce qu'il y était exigé que le modificatif soit fait avant la réitération de la vente, les frais en étant payés par le bénéficiaire, d'autre part, que la modification effective de l'EDD ne pouvait intervenir et être considérée comme réalisée que si elle réunissait l'accord de tous les propriétaires de l'immeuble, dès lors en effet que la modification touche à un droit réel sur l'immeuble et que l'un des fonds appartient à une société pour laquelle il n'est pas contesté que son accord n'a pas été pris, le fait invoqué par l'intimé pour se défendre sur ce moyen, qu'elle fasse partie du même groupe que le promettant, étant inopérant.



Attendu que les appelants demandent de ce chef de voir 'constater que l'engagement n'a pas été exécuté, ce qui empêche le promettant de prétendre obtenir le bénéfice de l'indemnité d'immobilisation' , laquelle devra, en conséquence, leur être restituée.





























Or, attendu qu'il résulte des observations ci-dessus que l'engagement pris de ce chef par le promettant ne saurait être considéré comme ayant été tenu ; que le moyen tiré de ce qu'il ne peut être exigé qu'il soit réalisé par anticipation sera également rejeté vu les stipulations claires de l'acte sur ce point : « A la demande expresse du bénéficiaire, le promettant modifie aux frais du bénéficiaire, préalablement à la signature de l'acte authentique de vente l'état descriptif de division en volume sur les deux points suivants » et que quand bien même cet engagement n'est pas formulé comme une condition suspensive, son inexécution qui relève de la carence du promettant et qui touche à un point important de l'engagement des parties s'agissant de la constitution d'une servitude, conduit à retenir que la non réitération est dans ces conditions imputable à une faute du promettant, d'où il résulte le bien fondé des demandes des appelants. 



Attendu, par suite, que le jugement sera infirmé.



Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile. 





Par ces motifs 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



Infirme le jugement et statuant à nouveau :



Condamne la société Sogemo à restituer la somme de 125'000 € aux consorts [E] [I] [K] [A] avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice du 21 mars 2013 et ordonne, conformément à leur demande, à tout séquestre d'avoir à libérer cette somme entre leurs mains,



Condamne la société Sogemo à verser aux appelants la somme de 2500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société Sogemo aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT