Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 7 mars 2019

N° RG 17/04954 - N° Portalis DBVM-V-B7B-JIHY



MPB



Minute :

































































Copie exécutoire délivrée

le :







la Selarl LEXAVOUE GRENOBLE



la SCP AABM - AVOCATS ASSOCIES BERGERAS-MONNIER





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



CHAMBRE COMMERCIALE



SUR RENVOI DE CASSATION



ARRÊT DU JEUDI 07 MARS 2019





DECLARATION DE SAISINE DU 23 Octobre 2017

sur un arrêt de cassation du 5 octobre 2017



Recours contre un Jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'ALBERTVILLE en date du 19 septembre 2014 

ayant fait l'objet d'un arrêt rendu le 31 mai 2016

par la Cour d'Appel de CHAMBERY





SAISISSANT :



Madame [M] [W]

née le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Monsieur [K] [W]

né le [Date naissance 2] 1945 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentés par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et par Me Bénédicte NOEL de la SCP ARMAND - CHAT & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY, plaidant



SAISI :



[B] [P] 

société à responsabilité limitée, immatriculée au registre du Commerce et des Sociétés de CHAMBERY sous le numéro [B], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par, Me Simon BERGERAS de la SCP AABM - AVOCATS ASSOCIES BERGERAS-MONNIER, avocat au barreau de GRENOBLE

postulant, et par Me François PIANTA de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant



COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÈRE :



Madame Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE, Président de chambre,

Madame Fabienne PAGES, Conseiller,

Madame Marie Pascale BLANCHARD, Conseiller,



Assistées lors des débats de Monsieur Frédéric STICKER, Greffier.





DÉBATS :



A l'audience publique sur renvoi de cassation tenue le 16 JANVIER 2019, Madame BLANCHARD, Conseiller, a été entendue en son rapport, les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.



Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience de ce jour, après prorogation du délibéré.



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Suivant deux actes sous seing privé du 13 décembre 1995, M. [K] [W] et Mme [M] [V] épouse [W] ont d'une part vendu à la SARL LE PÂTISSIER DU PRAZ un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie, situé sur la commune de [Localité 3] ; d'autre part, consenti à la même société, un bail commercial sur les locaux dans lesquels était exploité le fonds de commerce et ce à compter du 1er décembre 1995.



Dans le cadre d'un litige opposant les époux [W] aux autres copropriétaires de l'immeuble dans lequel est situé le local commercial, le tribunal de grande instance d'Albertville, par un jugement du 15 janvier 1988 confirmé en appel le 17 décembre 1990, a condamné M. [W] à exécuter des travaux destinés à réduire les nuisances sonores provoquées par son exploitation.



Suivant acte d'huissier du 18 février 2011, la SARL [B] [P], venant aux droits de la SARL LE PÂTISSIER DU PRAZ, a fait assigner M. et Mme [W] aux fins de les voir condamner au paiement des frais de remise aux normes acoustiques ainsi qu'à l'indemnisation de ses pertes d'exploitations et, à titre subsidiaire, en résiliation du bail aux torts exclusifs des bailleurs assortie d'une mesure d'expertise destinée à évaluer le préjudice subi. 



Le 22 mai 2013, les époux [W] ont fait délivrer par ministère d'huissier à la SARL [B] [P] un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, invoquant des retards de paiement des loyers et la réalisation de travaux qu'ils n'avaient pas autorisés.



Par jugement en date du 19 septembre 2014, le tribunal de grande instance d'ALBERTVILLE a : 

- rejeté les fins de non-recevoir opposées par les époux [W] ;

- dit que le bail commercial liant les parties, expiré le 30 novembre 2013 par l'effet du congé avec refus du renouvellement donné par les époux [W], a été maintenu en application de l'article L.145-28 du Code de commerce, ; 

- prononcé la résiliation à compter du jugement dudit bail aux torts exclusifs des époux [W]';

- condamné solidairement les époux [W] à payer à la SARL [B] [P] la somme de 30.000 € à titre de provision à valoir sur le préjudice matériel causé par la résiliation fautive et la somme de 5.000 € en réparation du préjudice moral occasionné par la non-conformité acoustique des locaux et les infiltrations ; 

- ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [U] [N] avec notamment pour mission de chiffrer et déterminer les préjudices subis par la société [B] [P] du fait de la résiliation du bail et d'estimer l'indemnité d'occupation due ;

- constaté que par l'effet de la résiliation, la société [B] [P] ne peut plus se prévaloir d'aucun droit au maintien dans les lieux ; 

- ordonné en conséquence son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef';







- fixé l'indemnité d'occupation provisionnelle au dernier loyer réduit de 10 %'; 

- sursis à statuer sur les demandes objets de l'expertise';

- rejeté le surplus des demandes';

- condamné les époux [W] à verser à la société [B] [P] la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre dépens de la procédure de référé et d'expertise antérieure exposés par la société [B] [P];

- condamné solidairement les époux [W] aux entiers dépens. 

 

Les époux [W] ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 8 octobre 2014. 

La société [B] [P] a quitté le lieux le 15 octobre 2015. 

 

Suivant arrêt en date du 31 mai 2016, la cour d'appel de Chambéry a confirmé le jugement en ce qu'il a rejeté les fins de non recevoir et, l'infirmant en ses autres dispositions, a : 

- jugé que le bail liant les parties a pris fin le 30 novembre 2013 par l'effet du congé sans offre de renouvellement qui a été signifié par acte extrajudiciaire du 22 mai 2013, 

- constaté qu'après s'être maintenue dans les lieux, la société [B] [P] les a libérés de toute occupation le 15 octobre 2015 et restitué les clefs aux bailleurs et débouté, en conséquence, les époux [W] de leur demande d'expulsion devenue sans objet, 

- débouté la société [B] [P] de sa demande de résiliation judiciaire et de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel ou moral consécutif à la résiliation du bail, 

- débouté la même de sa demande de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice d'exploitation consécutifs à des infiltrations ou au recours des tiers en raison de nuisances sonores, 

- débouté les époux [W] de leur demande de dommages et intérêts pour la remise en état des locaux, 

- dit que la société [B] [P] a droit au paiement d'une indemnité d'éviction, 

- constaté qu'elle était tenue d'exécuter les conditions du bail expiré pendant la période de maintien dans les lieux jusqu'à son départ effectif, 

- avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction et sur l'apurement définitif des comptes et sur les autres demandes, 

- ordonné une expertise, 

- sursis à statuer sur les autres prétentions. 





Sur pourvoi de M. et Mme [W] et par arrêt du 5 octobre 2017, la cour de cassation a : 

- cassé et annulé l'arrêt rendu par la cour d'appel de Chambéry, mais seulement en ce qu'il a dit que la société [B] [P] a droit au paiement d'une indemnité d'éviction et, avant dire droit sur le montant de cette indemnité, ordonné une mesure d'expertise aux fins de rechercher tous les éléments permettant de déterminer son montant ; 

- remis sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt ; 

- les a renvoyées devant la cour d'appel de Grenoble.

 

Par déclaration au greffe du 23 octobre 2017, M. et Mme [W] ont saisi cette cour. 



Suivant avis du greffe en date du 24 novembre 2017, le conseil des saisissants a été informé que l'affaire était fixée à l'audience du 20 juin 2018 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile. 











Nonobstant l'existence du pourvoi, Mme [M], désignée en remplacement de M. [N], a mené les opérations d'expertise et déposé son rapport le 16 avril 2018 auprès de la cour d'appel de Chambéry. 





Au terme de leurs conclusions n°2 notifiées le 21 décembre 2018, auxquelles la cour fait expressément référence pour l'exposé de leurs moyens, M. et Mme [W] demandent à la cour, au visa de l'article L.145-28 du code de commerce, de : 

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 

- statuant à nouveau ; 

- constater que la société [B] [P] n'a pas respecté les charges et conditions du bail expiré dans le cadre de la période de son droit au maintien dans les lieux ; 

- débouter la société [B] [P] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions';

- résilier le bail liant les parties';

- dire et juger que la société [B] [P] ne peut plus prétendre au versement d'une indemnité d'éviction';

- fixer le montant définitif de l'indemnité d'occupation due par la société [B] [P] du 1er décembre 2013 au 15 octobre 2015 à la somme totale de 86 860,35 € TTC et subsidiairement à celle de 83 025 € TTC'; 

- condamner la société [B] [P] à leur verser le reliquat restant dû au titre de cette indemnité d'occupation';

- subsidiairement'; 

- réduire à de justes et raisonnables proportions au regard de son attitude, du fait que l'activité était transférable, que la totalité du chiffre de la société n'était pas réalisée dans les lieux loués mais qu'aucune ventilation sérieuse ne peut être opérée en l'absence d'éléments comptables détaillés, de l'état déplorable des locaux et du montant du loyer du bail s'il avait été renouvelé, l'indemnité d'éviction qui serait due à la société [B] [P]'; 

- débouter la société [B] [P] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions'; 

- en tout état de cause';

- débouter la société [B] [P] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions'; 

- condamner la société [B] [P] à leur verser une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance. 

 



M. et Mme [W] soutiennent que si le congé a produit effet, le preneur bénéficiait d'un droit légal à se maintenir dans les lieux «'aux conditions et clauses du bail expiré'» jusqu'au versement de l'indemnité d'éviction'; qu'à défaut d'avoir réglé le loyer dû conformément au bail, et ayant restitué le local dans un état démontrant la violation de son obligation d'entretien, il encourt la résiliation du bail et doit être déchu de son droit à indemnité d'éviction.



Ils soulignent qu'à compter du 1er décembre 2013 et malgré les stipulations contractuelles, la locataire n'a procédé qu'à des règlements partiels, tardifs et par chèque, et non par virement, de l'indemnité d'occupation.

Ils considèrent que le montant de l'indemnité d'occupation retenue par l'expert judiciaire sur une base de 430 euros /m2 est sous évaluée, les locaux ayant été reloués pour un montant de 450 euros /m2. 



Ils reprochent également à la locataire de ne pas avoir entretenu les locaux loués, alors qu'eux-mêmes ont rempli leur obligation de réparation, relevant que l'arrêt de la cour d'appel de Chambéry est définitif sur ce point.











Subsidiairement, le montant de cette indemnité telle qu'évalué par l'expert judiciaire doit être minoré pour tenir compte du fait que le preneur disposait de plusieurs autres locaux et d'un établissement secondaire'; qu'une partie de son chiffre d'affaires n'était pas réalisé dans le local loué mais par portage ; que l'état des locaux est imputable au locataire. 



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Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 16 novembre 2018, la société [B] [P] entend voir : 

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'elle pouvait prétendre au règlement d'une indemnité d'éviction ; 

- dire et juger que le bail liant les parties a pris fin le 30 novembre 2013 par l'effet du congé sans offre de renouvellement signifié à la SARL [B] par acte extra-judiciaire en date du 22 mai 2013 ; 

- constater qu'elle a libéré les lieux de tous biens ou occupants de son chef le 15 octobre 2015 et restitué les clés au bailleur ;

- dire et juger qu'elle est en droit de solliciter la condamnation des bailleurs à lui payer l'indemnité d'éviction visée à l'article 145-14 du code de commerce ;

- dire et juger que cette indemnité d'éviction devra être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ;

- débouter M. et Mme [W] de leurs demandes telles qu'elles résultent de leurs conclusions notifiées devant la cour de renvoi';

- donner acte à la SARL [B] de ce qu'elle accepte de voir évaluer l'indemnité d'occupation due pendant la durée de maintien dans les lieux à la somme de 69 187,50 € HT, soit 83 025 € T.T.C ;

- donner acte à la société [B] [P] de son règlement après le dépôt du rapport de Mme [M] et pendant l'instance d'une somme de 2 432,33 € et d'une somme de de 1.984,04 € correspondant au solde dû au titre de l'indemnité d'occupation et aux intérêts de retard tant en ce qui concerne les règlements mensuels que le règlement du solde en principal ;

- dire et juger cette offre réelle satisfactoire ;

- dire et juger n'y avoir lieu à homologation du rapport de Mme [M] ;

- condamner au principal solidairement M. et Mme [W] à lui payer la somme de 708 268 € au titre de l'indemnité principale d'éviction et celle de 67 614,65 € au titre des indemnités accessoires ;

- condamner solidairement M. et Mme [W] à lui payer les intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2013, et les intérêts des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ;

subsidiairement,

- dire et juger n'y avoir lieu à homologation du rapport de Mme [M] ;

- ordonner une nouvelle expertise ;

- lui donner acte de son offre de faire l'avance des frais et honoraires de l'expert judiciaire et fixer la provision que la concluante devra consigner au greffe à valoir sur la rémunération de l'expert ;

- condamner solidairement M. et Mme [W] à lui payer une provision de 500.000 € à valoir sur sa créance ;

- condamner solidairement M. et Mme [W] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

plus subsidiairement,

- évaluer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme principale de 456.000 € après reintégration des chiffres d'affaires réalisés par la branche viennoiseries et patisseries, et les indemnités accessoires à la somme de 63 887 € ;

- condamner solidairement M. et Mme [W] à lui payer la somme de 519.887 € outre intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2013, date du congé avec refus de renouvellement, outre capitalisation des intérêts calculés année après année conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;





- condamner solidairement M et Mme [W] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner M. et Mme [W] aux dépens.





La société [B] [P] considère que son droit à indemnité d'éviction n'a pas été remis en question par l'arrêt de cassation et que la déchéance de ce droit ne peut intervenir qu'en raison d'une violation grave des obligations contractuelles du locataire. 



Elle fait valoir que les dispositions de l'article L. 145'28 du code de commerce n'indiquent pas que l'indemnité d'occupation doit être équivalente au loyer ; que la précarité de sa situation en raison d'un congé justifiait l'application d'un abattement ; qu'elle a fixé cet abattement à 20 % dans l'attente de la fixation judiciaire de l'indemnité'; qu'elle a spontanément assuré le règlement du solde de l'indemnité d'occupation. 



Elle admet avoir procédé au paiement par chèque et non par virement, comme elle l'a toujours fait, mais soutient d'une part que les parties en s'accomodant d'un règlement par chèque, ont ainsi conclu un accord novatoire'; d'autre part, que le bailleur ne lui a délivré aucun commandement ou sommation d'avoir à respecter les stipulations contractuelles, démontrant l'absence de gravité de ce manquement.

Elle considère qu'au demeurant, le bailleur n'en a subi aucun préjudice. 



Elle relève que les locaux ne pouvaient être restitués à l'état neuf après une exploitation de près de quarante ans d'un fonds de commerce de boulangerie'; qu'à son entrée dans les lieux, ils étaient mal entretenus et impropres à leur destination'; que les désordres résultent d'infiltrations affectant la toiture de l'immeuble, propriété des seuls époux [W]'; qu'à l'issue de l'état des lieux, le bailleur les a acceptés en l'état sous réserve de menues réparations qui ont été réalisées et surtout, que cette question est définitivement tranchée par l'arrêt de la cour d'appel de Chambéry du 31 mai 2016, non atteint par la cassation sur ce point.



Concernant sa demande d'indemnité d'éviction, la société [B] [P] considère que compte tenu de l'arrêt de cassation, le travail d'expertise de Mme [M] ne constitue pas une expertise judiciaire et que son rapport ne peut être homologué.



Elle conteste l'évaluation de l'indemnité principale d'éviction et met en avant que': 

- le congé a entraîné la perte du fonds puisqu'elle ne s'est pas réinstallée';

- le pourcentage de chiffre d'affaires retenu par Mme [M] est sous évalué par rapport à celui ayant servi à la détermination du prix d'acquisition du fonds de commerce';

- la production de pâtisseries et de viennoiseries a été écartée de l'assiette du chiffre d'affaires au motif qu'elle aurait été réalisée dans un autre lieu, alors que l'intégralité de la viennoiserie était cuite et vendue dans les locaux loués, que la réalisation de la pâtisserie dans un autre local à proximité est sans emport dès lors qu'elle était vendue dans les locaux loués, que les locaux utilisés constituent un ensemble économiquement indivisible et que l'intégralité du chiffre d'affaires réalisées par le commerçant évincé doit être pris en compte ;

- l'expert n'a pas retraité ce chiffre d'affaires alors que le fonds est exploité par une SARL et qu'il convient de réintégrer le salaire du gérant. 



Se prévalant de la consultation d'un autre expert, elle critique le ratio de 55% du chiffre d'affaires hors taxes retenu par l'expert [M] pour le calcul de l'indemnité d'éviction, comme les facteurs de minoration tenant à la qualité du matériel, aux désordres affectant l'immeuble et aux contentieux existants avec les copropriétaires, ainsi que l'absence de prise en compte des facteurs de majoration constitués par l'emplacement des locaux sur la commune de [Localité 3] et les possibilités d'évolution du chiffre d'affaires.

Elle reproche enfin à l'expert le choix de la méthode d'évaluation, écartant celle fondée sur l'excédent brut d'exploitation au profit de celle des barèmes professionnels.



Elle rappelle que les locaux dont elle était par ailleurs propriétaire à [Localité 3] 1850 ont été vendus en octobre 2005, que la vente de pain par fourgons itinérants existait lors de la cession du fonds de commerce et constitue une activité essentielle de ce dernier dont le chiffre d'affaires doit nécessairement être pris en considération.





La clôture de la procédure est intervenue le 16 janvier 2019. 





MOTIFS DE LA DECISION : 



Il résulte de l'arrêt de cassation que la cour de renvoi se trouve saisie des questions de la résiliation du bail, du droit à indemnité d'éviction du preneur et de la détermination de son montant, les autres dispositions de l'arrêt n'ayant pas été atteintes par la cassation. 

L'instruction étant reprise en l'état de la procédure non atteinte par la cassation et compte tenu des demandes reprises par les parties devant elle, cette cour devra également examiner la question connexe du montant de l'indemnité d'occupation. 





1°) sur la résiliation du bail et la déchéance du droit à l'indemnité d'éviction: 



En application de l'article L.145-28 du code de commerce, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction à laquelle il peut prétendre, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, et reste tenu notamment de payer l'indemnité d'occupation se substituant au loyer. 



Pour voir le bail résilié, M et Mme [W] entendent se prévaloir des manquements commis par la société [B] [P] pendant son maintien dans les lieux, à ses obligations de paiement de l'indemnité d'occupation et d'entretien des locaux. 



La société [B] [P] ne conteste pas n'avoir procédé, postérieurement au 1er décembre 2013, qu'à des règlements partiels de l'indemnité d'occupation, correspondant au montant du loyer réduit de 20 %, et ce par chèque, alors que l'avenant au bail en date du 11 février 1997 prévoyait un règlement par virement bancaire. 



Si les époux [W] justifient avoir adressé de multiples relances à leur locataire pendant le cours du bail pour obtenir le paiement des loyers à bonne date, aucun document de cette nature n'est produit postérieurement au 2 septembre 2013. 

L'exigence du règlement par virement n'ayant pour but que de réduire les délais d'encaissement, les bailleurs ne font pas non plus la démonstration d'un préjudice causé par un règlement par chèque plutôt que par virement, durant la période de maintien dans les lieux du preneur. 



Il est établi que malgré la fixation par jugement du 19 septembre 2014, du montant provisionnel de l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer réduit de 10 %, la société [B] [P] n'a adressé aux bailleurs la régularisation de l'arriéré que le 17 octobre 2017 pour la période de décembre 2013 à octobre 2015. Pour autant, sur la base des préconisations de l'expert [M] quant au montant de l'indemnité d'occupation, 







elle s'est alors attachée à régler le solde de sa dette, intérêts moratoires compris par versements des 14 février et 16 novembre 2018. 

Sous réserve de la fixation définitive du montant de l'indemnité d'occupation, la société [B] [P] a intégralement rempli, à ce jour, son obligation de paiement à l'égard des époux [W]. 



Concernant l'obligation d'entretien, l'arrêt de la cour d'appel de Chambéry du 31 mai 2016, non atteint par la cassation sur ce point, a débouté les époux [W] de leur demande de dommages et intérêts pour la remise en état des locaux. 



Contrairement à ce que soutient la société [B] [P], seule la question de l'indemnisation des bailleurs est à ce titre irrévocablement tranchée, la cour d'appel de Chambéry ayant considéré que les bailleurs avaient accepté la reprise des lieux en l'état et ne justifiaient d'aucun préjudice. 

Ainsi, cette cour, statuant comme cour de renvoi, reste tenue d'examiner le respect par le preneur de son obligation d'entretien pendant son maintien dans les lieux. 



Selon les termes de son article 5, le bail imposait au preneur d' «entretenir les lieux loués en parfait état de réparation et de les rendre en fin de bail en bon état de toutes réparations locatives, d'entretien et de gros entretien, étant précisé que les grosses réparations, telles qu'elles sont définies par l'article 606 du Code civil, sont seules à la charge du bailleur, le preneur devant supporter les travaux d'entretien, y compris ceux imposés par l'autorité publique, et les charges locatives'».



L'état des lieux de sortie contradictoirement dressé le 15 octobre 2015 par Me [T], huissier de justice, a conduit au constat qu'en dehors du magasin, les revêtements des murs, sols et plafonds sont sales, tachés, en état médiocre, que les locaux sont en mauvais état général, défraîchis et vétustes. 



Si l'huissier a noté qu'à l'issue de ce constat, les bailleurs ont accepté de reprendre les lieux en l'état, sollicitant juste du preneur la réalisation de menus travaux que ce dernier s'est engagé à faire dans la journée avant de restituer les clés, cette acceptation n'emporte pas renonciation certaine et non équivoque des bailleurs à leur droit de se prévaloir de l'état des locaux. 



En l'absence d'état des lieux à l'entrée du locataire, ce dernier est réputé les avoir reçus en bon état. 

Il résulte cependant d'un procès-verbal de constat du 18 janvier 1996 que les locaux loués à la SARL LE PÂTISSIER DU PRAZ n'étaient pas en bon état, qu'ils présentaient notamment des peintures déjà dégradées.

En outre, il est établi par des constats d'huissier des 15 février 1999, 7 janvier 2008, 25 novembre 2008, 28 décembre 2011 et 13 février 2013 que le fournil a subi d'importantes infiltrations en plafond et le long des murs, confirmées lors de l'expertise dont le rapport du 29 décembre 1999 a mis en exergue le mauvais état de la toiture et son absence d'entretien. 

La confrontation des constatations effectuées tant par les huissiers instrumentaires que par l'expert permet à la cour de conclure que ces infiltrations récurrentes, qui ne peuvent être imputées au locataire, sont à l'origine des dégradations constatées lors de l'état des lieux du 12 octobre 2015. 



Au-delà, et sans clause contractuelle le prévoyant expressément, le preneur ne saurait se voir reprocher la vétusté des lieux qui lui ont été remis dans un état médiocre et qu'il a occupé durant vingt ans. 



En conséquence, il n'est pas établi à l'encontre de la société [B] [P] de manquements commis durant la période de son maintien dans les lieux d'une gravité suffisante pour être sanctionnés par la résiliation du bail et la déchéance du droit à indemnité d'éviction. 





Les époux [W] seront déboutés de leur demande en résiliation du bail et en déchéance de la société [B] [P] de son droit à indemnité d'éviction. 





2°) sur l'indemnité d'éviction : 



Il résulte des dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.



Les opérations d'expertise diligentées par Mme [M] ne peuvent recevoir la qualification procédurale de mesures d'instruction ordonnées par le juge, la disposition de l'arrêt du 31 mai 2016 l'ordonnant ayant été cassée. 

Dès lors, les critiques de la société [B] [P] sur le non respect par Mme [M] des obligations pesant sur un expert judiciaire sont privées de pertinence. 



Il ressort de la lecture du rapport de ces opérations qu'elles ont cependant été menées au contradictoire des parties, qui y ont été régulièrement convoquées, ont fait part de leurs observations à l'expert qui les a consignées et y a répondu. 

Compte tenu de cette mesure contradictoire et de la production d'un second avis expertal de M. [N], consulté par la société [B] [P], dont les parties ont pu contradictoirement débattre devant elle, la cour estime disposer d'éléments suffisants pour fixer l'indemnité d'éviction, sans qu'il soit nécessaire de recourir à une nouvelle mesure d'instruction. 



S'il est acquis aux débats que la société [B] [P] ne s'est pas réinstallée, les époux [W] contestent le caractère non transférable de son activité dès que selon eux, l'essentiel des ventes était réalisé hors boutique. 



Il doit être rappelé que les locaux sont situés sur la commune de [Localité 3] en bordure de la route d'accès aux quatre hameaux constituant la station, à l'entrée du premier hameau du Praz, situé à 1300 m d'altitude et relié en outre aux stations de La Tania et de Méribel. 

Il est constant qu'une partie de la commercialisation des produits, non ventilée dans la comptabilité, s'effectuait par livraison auprès d'établissements hôteliers des différentes stations. 

Pour autant, les époux [W], sur lesquels pèse la charge de la preuve, n'apportent aucun élément justifiant d'une possibilité de réinstallation de la société [B] [P] dans un local lui permettant la poursuite de son activité, alors que Mme [M], après avoir évoqué une possibilité de réinstallation avortée en raison de l'importance des investissements à réaliser, l'implantation de deux boulangeries sur la commune et le report sur l'une d'elles de la clientèle en portage, considère qu'une telle réinstallation est devenue peu probable. 



En conséquence, il doit être considéré que le non renouvellement du bail a entraîné la perte du fonds de commerce de la société [B] [P]. 



- sur l'indemnité principale :



Cette indemnité correspond à la valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages de la profession. 







Mme [M] a fondé son évaluation sur la méthode des barèmes professionnels assise sur le chiffre d'affaires réalisé par la société [B] [P] au titre des trois derniers exercices de son activité.

L'évaluation proposée par M. [N], partiellement fondée sur cette méthode, prend également en compte les ratios du chiffre d'affaires retenus par les parties pour fixer le prix de vente, lors de l'acquisition du fonds de commerce par la société [B] [P] en décembre 1995. Malgré l'ancienneté de cette cession, il apparaît que le ratio qu'il dégage de 88,21 % du chiffre d'affaires HT correspond à la fourchette de 80 à 90 % du chiffre d'affaires HT des ratios relevés par Mme [M] dans les dernières cessions de fonds de boulangerie pâtisserie intervenues dans le secteur.



Si la société [B] [P] critique le choix de la méthode d'évaluation, il apparaît que M. [N], consulté par elle, n'a pas non plus retenu la méthode d'évaluation par rentabilité fondée sur l'excédent brut d'exploitation, confirmant ainsi le choix de Mme [M]. 



La société [B] [P] reproche à Mme [M] d'avoir considéré que la production de pâtisseries et de viennoiseries, ne devait être retenue qu'à hauteur de 10 % du chiffre d'affaires réel en raison de sa fabrication dans un autre lieu, seule la vente en étant assurée dans les locaux loués.



Si l'expert a pu relever dans la comptabilité du preneur, des charges de location d'autres locaux, il résulte de l'attestation de M. [F], expert comptable et de trois anciens salariés de la société [B] [P], que ces locations correspondaient à des logements pour son personnel essentiellement saisonnier, que les viennoiseries étaient fabriquées et cuites dans le fournil de la boulangerie et que les pâtisseries étaient produites dans «'le local du bas'». 

A ce dernier titre, la société [B] [P] reconnaît dans ses écritures que la production de pâtisseries s'effectuait dans ce local annexe qui appartenait à M. [B]. 



Si les bailleurs font également état de l'existence d'un établissement secondaire situé aux [Adresse 3], le preneur justifie avoir cédé ce fonds de commerce, ainsi que le droit au bail qui s'y attachait, par acte notarié du 3 octobre 2005 et il n'y a donc pas lieu d'en tenir compte dans l'évaluation, au 15 octobre 2015, de la valeur marchande d'un fonds dont la consistance doit être appréciée à la date d'effet du refus de renouvellement le 30 novembre 2013, soit 13 ans plus tard. 



En toute hypothèse, toute la production était vendue soit dans le magasin situé dans les locaux loués, soit par portage depuis ces locaux, et s'agissant d'un fonds de boulangerie pâtisserie, les différents locaux participant à la production des pains, viennoiseries, et pâtisseries constituaient l'outil technique indispensable et indivisible d'un même ensemble économique. 

Ces éléments conduisent la cour à considérer que l'ensemble du chiffre d'affaires relatif à la production de viennoiseries et de pâtisseries doit être pris en compte dans l'assiette de calcul. 

Dès lors que cette assiette est constituée par le chiffre d'affaires et non le résultat d'exploitation, il n'y a pas lieu de réintégrer la rémunération du gérant. 



En conséquence, la moyenne de chiffre d'affaires sur les trois derniers exercices qui sera retenue est de 759.949 euros HT. 



Le preneur conteste les facteurs de minoration pris en compte par Mme [M] et qui l'ont conduite à appliquer un coefficient de 60 % au chiffre d'affaires. 







Cependant, les deux experts ont relevé la particulière augmentation du chiffre d'affaires à l'issue des vingt et un ans d'exploitation de la société [B] [P] malgré le développement récent d'une concurrence importante. C'est donc de manière pertinente que Mme [M] a retenu que l'évolution envisageable du chiffre d'affaires demeurait faible. 



Par ailleurs, comme l'ont également relevé les deux experts, le bail comportait une clause exorbitante du droit commun exigeant du preneur la prise en charge des travaux d'entretien imposés par l'autorité publique, la fixation de ses installations, matériels et agencements professionnels, aux murs, plafonds, sols des locaux avec des dispositifs «silent blocs» et de s'assurer que le bailleur ne soit jamais inquiété au titre des recours éventuels des tiers du fait des nuisances qui seraient causées par son exploitation.

Il résulte des productions qu'un important contentieux s'est développé entre les exploitants de la boulangerie pâtisserie et les copropriétaires du bâtiment au sujet des nuisances sonores induites par l'activité.

Même si ces procédures judiciaires ont débuté avant l'entrée dans les lieux de la société [B] [P], les expertises réalisées ont fait apparaître que ces nuisances étaient liées à la structure du bâtiment. 

Dès lors, il doit être considéré que cette particularité des locaux est de nature à constituer un frein à l'exercice de l'activité de boulangerie pâtisserie et un élément de minoration de la valeur marchande du fonds. Il en est de même de l'état des locaux résultant des infiltrations dues aux défauts d'entretien de la toiture par les bailleurs. 

À ce titre, il sera observé que les bailleurs, après l'éviction de la société [B] [P], ont réalisé des travaux de division des locaux avant de les relouer pour l'exploitation d'activités d'une part d'agence immobilière ; d'autre part, de vente de végétaux, objets de décoration, cadeaux, meubles, prêt-à-porter, décoration d'intérieur, organisation d'évènements. 



En considération de l'ensemble de ces éléments, la cour retiendra un coefficient de 60 % du chiffre d'affaires HT pour estimer la valeur du fonds de commerce de la société [B] [P], à la somme de 456 000 euros. 



Cette valeur étant supérieure à la valeur du droit au bail estimée à 40 000 euros, elle sera retenue au titre de l'indemnité principale d'éviction due à la société [B] [P]. 

 

- sur les indemnités accessoires :



Les frais administratifs et de licenciement retenus identiquement par les deux experts ne sont pas discutés. 

La société [B] [P] employait une salariée et a justifié auprès des experts de la fiche de paie et du solde de tout compte comportant l'indemnité de rupture conventionnelle versée à cette dernière. 

Ces indemnités seront respectivement fixées à hauteur de 15.887,65 € et 4.000 €. 



Le trouble commercial étant usuellement évalué sur la base de trois mois de résultat d'exploitation et l'indemnité d'éviction devant être évaluée en tenant compte de l'évolution du fonds comme du marché pendant la période du maintien dans les lieux, c'est sur la base des éléments comptables repris par Mme [M] au titre des soldes intermédiaires du dernier exercice d'exploitation de la société [B] [P], et non sur le résultat moyen des trois dernières années d'exploitation retenu par M. [N], que la cour fixera l'indemnité à 6.500 euros. 



Conformément aux usages, Mme [M] a fixé l'indemnité de remploi par application d'un pourcentage de 10 % sur le montant de l'indemnité principale, ce qui conduirait à fixer l'indemnité de remploi à la somme de 45.600 €. 







La société [B] [P] se réfère à l'avis expertal de M. [N] arrêtant l'indemnité de remploi à 29.360 € calculée selon le barême fiscal et limite à cette somme sa réclamation au titre de ce chef de préjudice. Ce montant devra donc être retenu par la cour. 





En conséquence, le montant de l'indemnité d'éviction sera fixé comme il suit': 

* indemnité principale': 456 000 €

* indemnité de remploi': 29.360 € 

* trouble commercial': 6.500 euros 

* frais de licenciement': 15.887,65 €

* frais administratifs': 4.000 €

soit une somme totale de 511.747, 65 € que les époux [W] seront condamnés à verser à la société [B] [P], ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2015, date de réalisation du préjudice, avec capitalisation conformément à l'article 1343-2 du code civil. 





3°) sur l'indemnité d'occupation': 



En mettant en oeuvre les prescriptions des articles L.154-28 et L.145-33 du code de commerce, Mme [M] a déterminé que la valeur locative moyenne de 430 €/m² par mois soit une valeur annuelle de 41.000 € HT et en a déduit un montant d'indemnité d'occupation de 69.187,50 € HT sur la période du 1er décembre 2013 au 15 octobre 2015, après abattement au titre de la précarité du preneur, montant accepté par la société [B] [P]. 

Les époux [W] critiquent la base de calcul de 430 €/m², mais ne peuvent s'appuyer sur le montant des loyers qu'ils ont pratiqués ultérieurement sur les mêmes locaux, alors que des travaux importants ont été réalisés qui ont notamment consisté à les scinder en deux et conduit à la signature de deux baux au profit de deux preneurs distincts, assurant ainsi une meilleure valorisation des murs. 



Le montant arrêté par Mme [M] sera retenu à hauteur de 69.187,50 € HT, soit 83.025 € TTC. 



Il résulte des écritures des époux [W] que ces derniers reconnaissent avoir perçu les sommes de 64.866, 37 € et de 16.214, 24 € au titre de l'indemnité d'occupation. En outre, la société [B] [P] justifie avoir effectué en cours d'instance deux autres paiements de 2.432,33 € et 1.984,04 € au titre du solde et s'être ainsi acquittée de l'intégralité des sommes dues aux bailleurs, intérêts compris. Il n'y a donc pas lieu de la condamner au paiement d'un reliquat, la dette étant éteinte. 





4°) sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens: 



La société [B] [P] a été contrainte d'engager en première instance et en appel des frais non taxables de représentation en justice ainsi que des frais préalables d'expertise qu'il paraitrait contraire à l'équité de laisser à sa charge et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les bailleurs seront condamnés à lui verser la somme de 5000 euros. 



Les époux [W] supporteront la charge des dépens lesquels ne comprendront pas le coût de l'expertise non judiciaire diligentée par Mme [M].











PAR CES MOTIFS : 

La Cour



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi, 



Vu l'arrêt de la cour d'appel de Chambéry du 31 mai 2016 confirmant le jugement du tribunal de grande instance d'Albertville du 19 septembre 2014 en ce qu'il a rejeté les fins de non recevoir et l'infirmant pour ses autres dispositions ; 



Vu l'arrêt de cassation partielle du 5 octobre 2017 ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



DEBOUTE M. [K] [W] et Mme [M] [V] épouse [W] de leurs demandes en résiliation du bail et en déchéance de la SARL [B] [P] de son droit à indemnité d'éviction ; 



FIXE l'indemnité d'occupation due par la SARL [B] [P] à M. [K] [W] et Mme [M] [V] épouse [W] entre le 1er décembre 2013 et le 15 octobre 2015, à la somme de 69.187,50 € HT ; 



CONDAMNE M [K] [W] et Mme [M] [V] épouse [W] à verser à la SARL [B] [P] la somme de 511.747, 65 € à titre d'indemnité d'éviction, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2015 ; 



ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année entière et pour la première fois le 15 octobre 2016 ; 



CONDAMNE M. [K] [W] et Mme [M] [V] épouse [W] à verser à la SARL [B] [P] la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. [K] [W] et Mme [M] [V] épouse [W] aux dépens de première instance et d'appel. 







SIGNE par Madame CLOZEL-TRUCHE, Président et par Monsieur STICKER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







Le GreffierLe Président