Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 1 — 28 février 2019

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 1



ARRÊT DU 28/02/2019





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N° de MINUTE :19/ 

N° RG : 17/04535 - N° Portalis DBVT-V-B7B-Q4BI



Jugement (N° 17/135) rendu le 30 juin 2017 par le tribunal de grande instance de Douai







APPELANTE



SA Société Swiss Life prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée et assistée par Me René Despieghelaere, avocat au barreau de Lille



INTIMÉE



SCI Salengro prise en la personne de son gérant M. [Q] 

ayant son siège social [Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée et assistée par Me Rodolphe Piret, avocat au barreau de Douai





DÉBATS à l'audience publique du 05 Décembre 2018 tenue par Anne Molina magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Valérie Roelofs



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Marie-Annick Prigent, président de chambre

Elisabeth Vercruysse, conseiller

Anne Molina, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 février 2019 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Anne Molina, conseiller en remplacement de Marie-Annick Prigent, Président empêché, en vertu de l'article 456 du code de procédure civile et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.









ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 novembre 2018



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FAITS ET PROCÉDURE



La SCI Salengro est propriétaire d'un immeuble à usage commercial situé [Adresse 3]) pour lequel elle a souscrit une assurance auprès de la Compagnie Swiss Life suivant contrat n° UA 9 313 696 du 25 juillet 1996.



Par acte sous seing privé du 27 décembre 2011, un contrat de bail commercial est intervenu entre la SCI Salengro et la société Pompes Funèbres Européennes s'agissant de cet immeuble.

 

Ce local commercial a été totalement détruit par un incendie survenu le 13 mars 2014.



Une expertise amiable contradictoire a été réalisée par le cabinet Galtier pour l'évaluation des dommages sur le bâtiment, le matériel, le mobilier ainsi que la marchandise lui appartenant.



Le 3 décembre 2014, l'expert a évalué les dommages sur les biens financés par la SCI Salengro préexistant à la prise d'effet du bail à 300 560,49 euros et ceux sur les biens financés par la société Pompes Funèbres Européennes réalisés après prise d'effet du bail à 280 242,55 euros.



Le 27 janvier 2015, par quittance d'indemnité, la SCI Salengro a reconnu avoir reçu de la société Swiss Life la somme de 262 694,07 euros déduction faite des honoraires de l'expert amiable de 41 882 euros, soit une indemnité globale de 304 576,07 euros. Il a également été fait état d'un règlement complémentaire nécessaire sur présentation des justificatifs correspondants à concurrence de 116 041,93 euros sous réserve que les travaux soient réalisés dans les deux ans à compter de la date de survenance du sinistre.



Par courrier, du 18 février 2015, la SCI Salengro a fait part à la société Swiss Life de son désaccord quant au quantum des règlements effectués qui ne prenaient pas en compte les aménagements effectués par le locataire. 



Par acte d'huissier, du 3 novembre 2015, la SCI Salengro a assigné la société Swiss Life devant le tribunal de grande instance de Douai, aux fins de la voir condamner au paiement de l'indemnité due au titre des aménagements effectués par le locataire. 



Par jugement du 30 juin 2017, le tribunal de grande instance de Douai a 

notamment : 

- condamné la société Swiss Life Assurance à payer à la SCI Salengro la somme de 

280 242,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2015,

- ordonné la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné la société Swiss Life Assurance aux dépens dont distraction au bénéfice de la SCP Dragon et Biernacki,

- condamné la société Swiss Life Assurance à payer à la SCI Salengro la somme de 

4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire.









Par déclaration, du 17 juillet 2017, la société Swiss Life a interjeté appel sur l'ensemble des dispositions de la décision.





PRÉTENTIONS



Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA, le 13 octobre 2017, la société Swiss Life demande à la cour d'appel au visa de l'article 1722 du code civil, de :

- juger que les embellissements ont été détruits par l'incendie avant résiliation du bail, - conséquemment, juger que les embellissements n'étaient pas garantis par l'article 7.1 du contrat d'assurance intervenu entre la SCI Salengro et la société Swiss Life, 

- débouter la SCI Salengro de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- condamner la SCI Salengro à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens, tant de première instance que d'appel, dont distraction au profit de Maître René Despieghelaere, avocat, qui pourra les recouvrer par application de l'article 699 du code de procédure civile. 



La société Swiss Life soutient que :

- les stipulations contractuelles font que les aménagements réalisés par le preneur demeurent sa propriété pendant toute la durée du bail,

- si le bail avait été résilié avant sinistre, les aménagements seraient devenus la propriété du bailleur,

- le sinistre a engendré la résiliation concomitamment à la destruction des aménagements, que les embellissements avant que le bail ne soit résilié n'étaient pas la propriété de la SCI Salengro et n'étaient donc pas assurés par elle.



Aux termes de ses dernières conclusions de reprise d'instance, notifiées par le RPVA, le 4 juillet 2018, la SCI Salengro demande à la cour d'appel de :

- donner acte à Maître Rodolphe Piret de sa constitution aux lieu et place de Maître Guy Dragon. 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal de grande instance de Douai le 30 juin 2017,

- condamner la société Swiss Life assurance à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la même en tous les frais et dépens. 



La SCI Salengro fait valoir que :

- les embellissements qui avaient déjà été réalisés au moment de la signature ont été transférés au bailleur qui les a expressément acceptés au moment de la régularisation du bail et financés par la diminution correspondante du montant du loyer courant ; que dès lors avant la rupture de plein droit du bail, leur transfert de propriété s'était déjà opéré.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2018. 



La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 













MOTIFS DE LA DECISION



Sur la constitution de Me Piret :



La constitution de Me Piret aux lieu et place de Me Dragon étant régulière, il convient de faire droit à la demande au dispositif de la présente décision.



Sur la demande en paiement de la somme de 280 242,55 euros :



Selon l'article 1722 du code civil, 'Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement'.



Il est mentionné à l'article 7.1 'Etat des lieux' du contrat de bail commercial conclu entre la SCI Salengro et la société Pompes funèbres européennes le 27 décembre 2001 que 'Le preneur a pris les lieux loués dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance.

Il a exécuté des travaux d'aménagement avec l'accord du bailleur.

Il déclare accepter les lieux tels qu'ils ne se trouvent et s'oblige à les rendre en bon état à l'issue du bail. 

De son côté, le bailleur déclare accepter les lieux tels qu'ils existent à la date des présentes, après transformation par le preneur, et renonce à solliciter leur remise en leur état initial à l'issue du bail'. 



Il résulte de l'article 7.4 'Amélioration' du contrat de bail précité que 'Tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui ont été fait par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront à la fin du présent bail la propriété de ce dernier, sans indemnité.

Le preneur ne pourra en fin de jouissance reprendre aucun élément matériel qu'il aura incorporé au bien loué à l'occasion d'une amélioration ou d'un embellissement'.



En l'espèce, en application de l'article 1722 du code civil précité, le contrat de bail a été résilié de plein droit le 13 mars 2014 du fait de l'incendie qui a totalement détruit le local commercial, dont les travaux réalisés par le preneur.



Or, en application de l'article 7.4 du contrat de bail, les travaux détruits par l'incendie avaient seulement vocation à devenir la propriété du bailleur en fin de bail. Ainsi, au jour du sinistre, les aménagements réalisés par le preneur lui appartenaient toujours tandis que la résiliation du contrat de bail résultant de la perte totale du local commercial est intervenue alors que les aménagements n'existaient plus pour avoir été détruits dans l'incendie.



Par ailleurs, s'il ressort de l'article 7.1 du contrat de bail que les embellissements avaient déjà été réalisés au moment de la signature du bail, contrairement à ce que soutient la SCI Salengro, cet article n'établit pas que les embellissements ont été transférés au bailleur au moment de la régularisation du bail. En outre, la SCI Salengro ne démontre pas qu'elle ait financé les embellissements par la diminution correspondante du montant du loyer. En effet, elle ne produit que la copie d'un document daté du 1er juillet 2010 sur lequel est mentionné 'il est convenu que le loyer mensuel sera de 2 500 € HT à la signature du bail cette baisse de loyer de 1 880 € HT a pour objet de financer les travaux engagés par les pompes Funèbres européennes. J'autorise donc les pompes funèbres à entreprendre les travaux. M. [Q] le gérant'. Or, ce document est antérieur à la signature du contrat de bail du 27 décembre 2011 lequel ne comporte aucune mention quant à une réfaction de loyer alors que les travaux réalisés par le preneur y sont spécifiquement mentionnés. La SCI Salengro ne produit pas par ailleurs les factures relatives au loyer pour justifier du montant de celui-ci.



En considération de ces éléments, la SCI Salengro n'ayant pas acquis les aménagements réalisés par le preneur avant la destruction de ceux-ci et ces derniers n'existant plus au moment de la résiliation du contrat de bail, elle ne peut prétendre à une indemnisation au titre de leur perte. Par conséquent, il convient d'infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions et de débouter la SCI Salengro de sa demande de condamner la société Swiss Life à lui payer la somme de 280 242,55 euros au titre de l'indemnisation des aménagements locatifs du local commercial. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :



En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est, sauf décision contraire motivée par l'équité ou la situation économique de la partie succombante, condamnée aux dépens, et à payer à l'autre partie la somme que le tribunal détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



Par conséquent, il y a lieu d'infirmer la décision déférée du chef des dépens et des frais irrépétibles.



La SCI Salengro sera condamnée aux dépens de la première instance ainsi que de l'instance d'appel, dépens qui pourront être recouvrés par Me Despieghelaere conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La SCI Salengro sera en outre condamnée à payer à la société Swiss Life la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, tandis qu'elle sera déboutée de sa demande à ce titre.





PAR CES MOTIFS





Donne acte à Me Rodolphe Piret de sa constitution aux lieu et place de Me Guy Dragon ;



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau, 



Déboute la SCI Salengro de sa demande tendant à condamner la société Swiss Life à lui payer la somme de 280 242,55 euros au titre de l'indemnisation des aménagements locatifs du local commercial ;



Déboute la SCI Salengro de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentée en première instance ;



Condamne la SCI Salengro aux dépens de première instance, lesquels pourront être recouvrés par Me René Despieghelaere conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;



Y ajoutant,









Condamne la SCI Salengro à verser à la société Swiss Life à verser la somme de 

2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute la SCI Salengro de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SCI Salengro aux dépens de l'instance d'appel, lesquels pourront être recouvrés par Me René Despieghelaere, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le greffierLe Conseiller

pour le Président empêché,







Valérie RoelofsAnne Molina