Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 28 février 2019

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 28 FEVRIER 2019

sl

N° 2019/ 112













N° RG 17/13098 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BA3TV







Me CABINET [Q] - Mandataire de Syndicat des copropriétaires L'ARCADIA 1

Syndicat des copropriétaires L'ARCADIA 1





C/



[Q] [M]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS 



Me Sarah GUILLET





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de nice en date du 20 Juin 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 15/05662.





APPELANT



Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la société CABINET SALMON, Sarl, dont le siège social est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux



représenté par Me Jérôme LACROUTS de la SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE substituée par Me Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE





INTIME



Monsieur [Q] [M]

demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Sarah GUILLET, avocat au barreau de NICE substitué par Me Maud BERTRAND, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Janvier 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sophie LEONARDI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Laure BOURREL, Président

Madame Sophie LEONARDI, Conseiller

Monsieur Luc BRIAND, Conseiller









Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Février 2019.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Février 2019



Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



FAITS et PROCÉDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES



M. [Q] [M] est propriétaire des lots n°227, 123, 133 et 7 dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé l'Arcadia à [Localité 1].



Par acte d'huissier délivré le 19 octobre 2015, il a fait assigner le syndicat des copropriétaires l'Arcadia I devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins d'obtenir :



- l'annulation de l'assemblée générale qui s'est tenue le 22 juin2015 ;

- subsidiairement l'annulation des résolutions n°3 a,b et c, 6, 9 a b c et d, 10 b, 13 b adoptées par cette assemblée ;

- et le paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits conformément à l'article 699 de ce code.

 

Il y a ajouté, dans ses dernières écritures, la demande de communication sous astreinte de 100 € par jour de retard des document suivants :

le bordereau de remise contre décharge et/ou postal d'envoi de la convocation de l'assemblée du 22 juin 2015

l'intégralité des pouvoirs relatifs à cette assemblée

l'état détaillé des honoraires du syndic de 2014 tant de la Sarl CityA Tordo que du cabinet [Q] pour les périodes respectives du 1er janvier au 14 octobre 2014 puis du 15 octobre au 31 décembre 2014

le procès-verbal du conseil syndical auquel le conseil du syndicat fait référence dans ses conclusions responsives 

le rapport des vérificateurs aux comptes 2014

les 12 relevés bancaires de l'exercice 2014 et l'intégralité des remises en banque de 2014

un exemplaire lisible de la convention d'ouverture de compte bancaire ouvert auprès de la Banque Palatine en 2013, le document transmis par le conseil du syndicat étant illisible et donc inexploitable

un exemplaire lisible des cartons de signature déposés auprès de la Banque Palatine en 2013 et 2013, le document transmis par le conseil du syndicat étant illisible et donc inexploitable

un exemplaire lisible du compte Bonnemaison [Compte bancaire 1] ouvert auprès de la Banque Palatine pur la période du 31 août 2013 au 31 janvier 2016(sans mention de la forme Duplicata), le document transmis par le conseil du syndicat étant illisible et donc inexploitable

la carte professionnelle de syndic à jour depuis le 15 octobre 2014

une attestation de la garantie financière et des cotisations depuis la même date

une attestation de responsabilité civile professionnelle depuis cette date

le bulletin n°2 du casier judiciaire de M. [V] [Q] ;



Par jugement rendu le 20 juin 2017, le tribunal a :



- prononcé la nullité en son entier de l'assemblée générale qui s'est tenue le 22 juin 2015 ;

- fait droit à la demande de communication de pièces sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision ;

- condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Celui-ci a régulièrement relevé appel, le 7 juillet 2017, de ce jugement en vue de son infirmation.



Dans ses conclusions déposées par RPVA le 3 octobre 2017, il demande à la cour de :



- débouter M. [M] de ses prétentions et notamment sa demande de communication de pièces qui sont sans lien avec la demande principale ou qui n'ont pas été précédées d'une demande amiable au sens de l'article 56 du code de procédure civile, et sinon surseoir à statuer pour inviter le syndicat à procéder, dans un délai raisonnable et aux frais exclusifs de M. [M] dans la limite de 1000 € qui seront imputés sur son relevé individuel de compte charges, à communiquer les documents utiles à la solution du litige ;

- condamner M. [M] à régler la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Dans ses conclusions déposées par RPVA le 29 novembre 2017, M. [M] sollicite la confirmation du jugement entrepris, réitère devant la cour ses prétentions présentées en première instance , et sollicite la condamnation du syndicat aux entiers dépens distraits conformément et au règlement de la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles.



Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 7 janvier 2019. 



MOTIFS de LA DÉCISION 



Sur la validité de l'assemblée générale du 22 juin 2015



Au soutien de sa demande tendant à voir annuler en son entier l'assemblée du 22 juin 2015, M. [M] argue en premier lieu d'irrégularités relatives à M. [B] [U] figurant au procès-verbal comme étant représenté par M. ou Mme [Z] [A].



Il apparaît certes que M. [B] [U] est décédé le [Date décès 1] 2012.



Mais l'extrait de l'acte de notoriété en date du 14 janvier 2013 produit devant la cour par M. [M] ne permet pas de démontrer que le syndicat avait connaissance du décès à la date de convocation de l'assemblée, soit le 21 mai 2015, sans qu'importent les assemblées ultérieures.



Au surplus, il est démontré que la veuve de M. [U] (dont il n'est pas établi par M. [M], à qui la charge de la preuve incombe en sa qualité de demandeur à l'instance, qu'elle ne serait pas copropriétaire) a donné pouvoir à Mme [I] [Z], sans que la seule différence de signatures entre ledit pouvoir et la feuille de présence ne permettent de justifier du contraire.



Par ailleurs, ce dernier document ne précise pas le nom du mandataire en violation l'art 14 du décret du 17 mars 1967, mais celui-ci figure sur le procès-verbal, sans que soit exigé la mention du prénom, de sorte qu'aucune nullité n'est encourue puisqu'il apparaît ainsi que Mme [U] a été représentée par Mme [Z] et qu'il ne peut être retenu la fausseté des votes.



En deuxième lieu, M. [M] fait valoir que n'a pas été prise en compte l'opposition à l'adoption de la résolution n°9 de Mme [E] pour son compte et celui de ses mandants.



Le seul courrier de Mme [E] ne permet cependant pas de justifier d'une allégation étant ajouté que cette délibération qui porte sur le recrutement d'un gardien sans les tâches de nettoyage et non logé a été repoussée à une majorité de 41321 tantièmes sur 73474.



En troisième lieu, la résolution n°13 b portant sur la réfection des peintures du hall d'entrée pour les entrées Agapanthe et Anthémis a été adoptée à une majorité de 42599 sur 73474 tantièmes sans que M. [M] ne démontre qu'il y ait été opposé.



En quatrième lieu, aucune disposition légale n'impose que soient indiquées sur la convocation et le procès-verbal les majorités requises pour chaque délibération.



Il est seulement exigé par l'article 17 du décret du 17 mars 1967 mention du résultat du vote, et aucun abus ou opacité n'est caractérisé de ce chef, pas plus qu'une violation de l'article 13 de ce décret.



En cinquième lieu, M. [M] fait état d'irrégularités concernant la comptabilisation des votes de sorte qu'il est impossible de les vérifier.



Les prétendues irrégularités concernant M. [U], les délibérations 9 d et 13 b ont été ci-dessus écartées.



Il n'est pas non plus démontré par le seul courrier de Mme [T] [R] que celle-ci représentait Mme [A], alors qu'elle a signé la feuille de présence pour deux mandants et non pour cette dernière.



Il résulte de ce document que la case 'représentés' contenant une signature pour la Sci 3M est munie d'une flèche vers la case 'présents'.



Il doit donc être retenu que cette copropriétaire était bien présente en personne comme l'indique le procès-verbal.



MM. [G] et [I] sont pour leur part également présents sur le procès-verbal sans que leur signature figurant à la case 'représentés' de la feuille de présence ne suffise à justifier que c'est inexact.



Par ailleurs, il n'est nullement exigé que les représentants des sociétés soient désignés et c'est donc à tort que M. [M] affirme que trois Sci copropriétaires ne sont pas régulièrement identifiées.



Il ne peut non plus être sérieusement soutenu que huit copropriétaires sont irrégulièrement identifiés en ce que le procès-verbal mentionne M. ou Mme et JC et [D] [N] alors qu'il s'agit manifestement d'époux ou coindivisaires de lots et qu'il n'est nullement allégué que des votes auraient été inexactement décomptés pour les intéressés.



Quant aux [W], il ressort du procès-verbal combiné à la feuille de présence que M. et Mme [W] [G] et [U] représentant 532 tantièmes sont comptabilisés comme présents même si l'épouse a pu représenter son mari tandis que sont absentes Mme [L] [W] (490 tantièmes) et Mme [W] [W] (590 tantièmes), qui sont donc parfaitement identifiables contrairement à ce qu'il est soutenu.



S'agissant de huit copropriétaires représentés, le procès-verbal mentionne qu'ils sont représentés pour l'un par une Sci nommément désignée et pour les sept autres par l'un ou l'autre époux d'autres copropriétaires désignés par leur nom de famille.



L'article 14 du décret du 17 mars 1967, exigeant uniquement concernant l'identité du mandataire, que son nom soit mentionné, le procès-verbal ne souffre pas la critique sur ce point.



En sixième lieu, M. [M] prétend que la liste de présence n'a pas été actualisée à mesure du déroulement de la réunion et du départ de certains copropriétaires sans cependant justifier de la réalité de ces départs, étant indiqué au demeurant que la non prise en compte de leur départ n'entraîne pas la nullité de l'assemblée.



Ce moyen ne peut donc qu'être écarté.



En septième lieu, l'article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose qu'il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, le secrétaire et le ou les scrutateurs.



Si le procès-verbal de l'assemblée du 22 juin2015 notifié à M. [M] ne comporte aucune signature, le syndicat des copropriétaires produit un exemplaire du procès-verbal de l'assemblée du 22 juin 2015 qui contient les signatures requises.



Aucune nullité n'est donc encourue dés lors qu'il n'est pas démontré d'inexactitudes dans le compte-rendu.



Sur les résolutions n°3 a, b et c relatives à l'approbation des comptes



La résolution 3 a porte sur la lecture du rapport des vérificateurs aux comptes 'dont copie ci-jointe' et n'a fait l'objet d'aucun vote.



Elle ne constitue donc pas une décision susceptible d'être attaquée au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.



M. [M] ne peut donc qu'être débouté de la demande d'annulation formée de ce chef.



En revanche, la résolutions 3 b porte approbation des comptes de l'exercice 2014, et la 3 c, approbation des comptes 2013 sous réserve du rapport de l'expert-comptable.



En application de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, la validité de telles décisions est conditionnée par la notification, au plus tard en même temps que l'ordre du jour, de l'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général accompagnés du comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé, selon modèles établis par décret du 14 mars 2005.



C'est au syndic de rapporter la preuve que les documents ainsi exigés ont été portés à la connaissance des copropriétaires, au plus tard lors de la convocation à l'assemblée.



Or, le syndicat des copropriétaires l'Arcadia I ne satisfait pas à la charge de la preuve qui lui incombe sur ce point.



Les résolutions 3 b et 3 c sont en conséquence frappées de nullité.



Sur la résolution n°6 relative à la désignation du syndic



Par résolution n°6, l'assemblée générale du syndicat a décidé de renouveler dans ses fonctions de syndic le Cabinet Salmon après avoir entendu lors de la séance les représentants de la société Europazur, autre candidat, et avoir pris connaissance des copies de contrats joints à la convocation.



La candidature de cette dernière a certes été présentée à l'assemblée sur la demande faite par un copropriétaire le 25 mars 2015 en application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967.



Néanmoins, le dirigeant de la société Europazur 'avait été longuement auditionné par le conseil syndical le 12 mai 2015' , selon les termes mêmes de l'assignation délivrée à la requête de M. [M].



Il convient ainsi de considérer qu'il a été suffisamment satisfait à l'obligation de mise en concurrence imposée par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur à l'époque et alors même que ce texte ne rend pas obligatoire un avis écrit du conseil syndical.



En revanche, dés lors qu'il y avait pluralité de candidatures, l'assemblée devait, pour élire le syndic, se prononcer sur chacune d'elles par des votes distincts.



Cela n'a pas été le cas en l'espèce ainsi que cela ressort du procès-verbal.



La résolution litigieuse doit donc être annulée.



Sur les résolutions n°9 a à 9 d relatives à l'entretien de la copropriété



La résolution 9 a comporte un compte rendu du syndic sur la cessation des contrats de travail des concierges et ne constitue donc pas une décision de l'assemblée susceptible d'être critiquée au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.



La résolution 9 b est intitulée 'Décision de retenir les services d'une entreprise de nettoyage pour l'entretien des parties communes. Propositions Plestan, Fpe et Angola Net ci-jointe.'



L'assemblée a décidé à la majorité de 40893/73474 de retenir les services d'Angola Net.



Par résolution 9 c intitulée 'Décision de retenir une société de prestation pour pourvoir aux services de réception et de permanence de la loge (3 heures par jour, six jours par semaine). Proposition Fpe et Plestan ci-jointes.', elle a, à la majorité de 40086/73474, décidé de retenir une société de prestations pour pourvoir aux services de réception et de permanence de la loge qui sera sélectionnée par le conseil syndical.



Enfin, elle a examiné la résolution 9 d intitulée 'Ou décision de recruter un(e) gardien(ne) sans les tâches de nettoyage et non logé.' qu'elle a repoussée en l'état de votes contre représentant 41321 tantièmes.



M. [M] qui a également voté contre cette dernière résolution qui n'a donc pas été adoptée ne peut de la sorte venir utilement la critiquer.



S'agissant des résolutions n° 9 b et 9 c, c'est à tort qu'il prétend que ces délibérations auraient dû être prises à l'unanimité.



En effet, contrairement à ce qu'il soutient il ne peut être déduit des articles 12 et 17 du règlement de copropriété (relatifs à la définition des charges générales dans lesquelles entrent le salaire du gardien et la fourniture des avantages en nature et à la répartition des charges de chauffage du logement du gardien) que le recours à un gardien logé dans un appartement de fonction est une obligation dans la résidence.



En revanche et en application de l'article 26 d) alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 qui est d'ordre public, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat doivent être décidées à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.



Par le biais de ces deux résolutions 9 b et 9 c, l'assemblée a précisément décidé de recourir, pour le nettoyage et le gardiennage de la résidence, à des entreprises extérieures mettant fin ainsi au poste de concierge.



Or, ces deux résolutions n'ont pas été adoptées à la majorité requise par l'article 26 d) alinéa 1 susdit et encourent en conséquence la nullité.



Sur la résolution n°10 b relative à la réfection des eaux de surface terrasses côté est du bâtiment Anthémis



L'assemblée, lors de la résolution n°10 b a été amenée à se prononcer sur l'opportunité de procéder à la réfection des eaux de surface terrasses du côté est du bâtiment Anthémis, suivant propositions jointes des entreprises Sep Plomberie, Marave, et Sud Plomberie.



Elle a, à la majorité de 42716/73474, autorisé le remplacement des platines des eaux de surface des terrasses côté est, dans le cadre d'un budget maximum de 75000 € TTC et a donné tous pouvoirs au conseil syndical pour la sélection des propositions.



L'assemblée a ainsi pu voter délégation de pouvoir au conseil syndical en conformité avec l'article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965, et à la majorité requise par ce texte, sans qu'il puisse être retenu une modification des questions inscrites à l'ordre du jour au sens de l'article 13 du décret du 17 mars 1967, et sans qu'il importe, pour apprécier la validité de cette résolution, que celle-ci ait fait l'objet ou non d'une suspension d'exécution pendant les deux mois prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi.



Il ne peut pas non plus être considéré qu'il y aurait de ce chef violation de l'article 21 du décret du 17 mars 1967, la délégation de pouvoir portant sur une décision déterminée et l'assemblée ne s'étant pas privée de son pouvoir de contrôle.



Cette résolution 10 b est donc parfaitement valide.



Sur la résolution n°13 b



Ainsi que dit supra, aucune erreur de comptabilisation des votes n'est caractérisée s'agissant de l'adoption de la résolution 13 b.



La demande de nullité de celle-ci ne peut donc être accueillie.



Sur l'absence de vote de la résolution n°7 relative à la loi ALUR 



La résolution n°7 est intitulée 'Communication du syndic sur les nouvelles dispositions relatives à la copropriété en application de la loi du 24 mars 2014 (loi ALUR). Décisions à prendre.'



Cette résolution n'a fait l'objet d'aucun vote et ne constitue donc pas une décision susceptible d'être attaquée au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que les développements de M. [M] sur ce point sont inopérants, étant ajouté au demeurant qu'il n'est formulé aucune demande à ce titre.



Sur la communication de documents sous astreinte



M. [M] sollicite la communication sous astreinte de diverses pièces.



Le syndicat des copropriétaires lui oppose à tort que cette demande n'a pas été précédée d'une tentative de règlement amiable au sens de l'article 56 du code de procédure civile dés lors que ce texte n'est pas sanctionné par l'irrecevabilité de l'action.



C'est également vainement qu'il est soutenu que cette demande est mal dirigée en ce qu'elle concerne le syndic puisque celui-ci n'est que le mandataire du syndicat des copropriétaires.



Néanmoins, partie des pièces dont il est demandé la communication sont étrangères à la demande de nullité de l'assemblée du 22 juin 2015.



Cette demande s'avère en outre mal fondée pour d'autres pièces dés lors que par le présent arrêt, la cour tranche le litige opposant les parties et fait droit pour partie à l'action de M. [M] en annulation de plusieurs résolutions.



Par ailleurs, M. [M] ne précise pas le fondement légal de sa demande ni n'avance de motif légitime au soutien d'une telle demande présentée dans le cadre de la présent instance, étant ajouté au demeurant qu'il lui est loisible de solliciter la production de certaines pièces dans le cadre des procédures en cours aux fins d'annulation des assemblées générales de 2015, 2016 et 2017.



Au vu de ces éléments, la demande formée de ce chef par M. [M] doit être rejetée.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



Compte tenu de la solution du litige donnée en appel, le syndicat des copropriétaires l'Arcadia I supportera les entiers dépens et sera condamné à payer à M. [M] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire,



Infirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 20 juin 2017,



Statuant à nouveau,



Rejette la demande de nullité en entier de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires l'Arcadia I qui s'est tenue le 22 juin 2015 



Déclare nulles les résolutions n° 3 b, 3 c, 6, 9 b et 9 c prises par cette assemblée,



Déboute M. [Q] [M] de sa demande en nullité des résolutions n° 3 a, 9 a, 9 d, 10 b, 13 b et 7 adoptées par cette assemblée,



Rejette la demande de M. [Q] [M] tendant à la communication de pièces sous astreinte,



Condamne le syndicat des copropriétaires l'Arcadia I aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à M. [Q] [M] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code. 





LE GREFFIER LE PRESIDENT