Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 19 février 2019

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51D



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 19 FEVRIER 2019



N° RG 18/03031 - N° Portalis DBV3-V-B7C-SLIJ



AFFAIRE :



[R] [B] (Appelante et Intimée)





C/

SA LOGIS TRANSPORTS (Intimée et Appelante)









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Février 2018 par le Tribunal d'Instance de Courbevoie

N° RG : 11-121196



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 19/02/19

à : 





Me Franck LAFON





Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [R] [B] (Appelante et Intimée)

née le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 1] - BENIN

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618

Assistée de Me Armelle DE COULHAC MAZERIEUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0788 -





APPELANTE

****************





SA LOGIS TRANSPORTS (Intimée et Appelante)

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

N° SIRET : 59 2 0 25 8111

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 619 - N° du dossier 20180183 

Assistée de Me Laure-Anne FOURNIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0190





INTIMEE

****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Octobre 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Isabelle BROGLY, Président,

Madame Dominique DUPERRIER, Président,

Madame Lucile GRASSET, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Catherine SPECHT,







FAITS ET PROCEDURE,



Suivant acte sous seing privé en date du 2 juillet 2001, la société Logis Transports a acquis la résidence [Adresse 3] auprès de la société AXA France Vie. La résidence [Adresse 3] comprend trois bâtiments : [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6]. L'acquisition du bâtiment [Adresse 4] (40 logements) a été financée grâce à un prêt locatif social (PLS). L'acquisition des bâtiments [Adresse 5] et [Adresse 6] (210 logements) a été financée par un prêt locatif intermédiaire (PLI).



Suivant acte sous seing privé en date du 24 octobre 2001, la société Logis Transports a donné à bail à Mme [B] et M. [H] un appartement sis [Adresse 1], dans le bâtiment [Adresse 5] de la résidence [Adresse 3].



Suivant acte sous seing privé en date du 13 décembre 2007, la société Logis Transports a régularisé une promesse de vente au profit de la SNC Des Locataires, filiale du groupe Hermitage, promoteur immobilier russe ayant en projet l'édification de deux tours jumelles, après démolition notamment de la tour [Adresse 5].



La société Logis Transports a obtenu les permis de démolir les bâtiments en 2010 et 2011, ainsi que les autorisations préfectorales de démolir en 2010, 2012 pour le bâtiment [Adresse 5], et 2014, la légalité des trois permis de démolir a été confirmée par le Conseil d'Etat le 22 octobre 2015. 



La société Logis-Transports a également obtenu les autorisations préfectorales de démolir au regard des dispositions de l'article L 443-15 du code de la construction et de l'habitation, des trois bâtiments en 2010, 2012 et 2014. 



La légalité de l'autorisation préfectorale de démolir du bâtiment [Adresse 6] a été confirmée par le tribunal administratif de Cergy-Pontoise le 11 mars 2016 et celle du bâtiment [Adresse 5] a été confirmée par le Conseil d'Etat les 4 mai et 19 juin 2017. 



Par acte d'huissier de justice délivré le14 décembre 2012, la société Logis Transports a assigné Mme [B] à comparaître devant le tribunal d'instance de Courbevoie aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- le rejet de l'ensemble des prétentions adverses,

- la validation du congé pour démolir délivré le 26 mai 2012, avec effet au 26 novembre 2012, date depuis laquelle les défendeurs se trouveraient, selon la demanderesse, sans droit ni titre dans les lieux,

- son expulsion immédiate et sans délai,

- l'appréhension du mobilier trouvé dans les lieux,

- sa condamnation à payer un arriéré de 4.407,45 euros, une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer contractuel, taxes et charges en sus, majoré de 50 %, à compter du 27 novembre 2012 et jusqu'au départ effectif des lieux loués, outre les dépens ainsi qu'une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement contradictoire rendu le 27 février 2018, le tribunal d'instance de Courbevoie a : 

- reçu la société Logis Transports en ses demandes et l'a dit bien fondée,



à titre liminaire,

- rejeté l'ensemble des prétentions adverses contraires aux présentes, y compris celles consistant à se prévaloir de l'existence de procédures juridictionnelles présentées connexes,

- débouté Mme [B] de sa demande de sursis à statuer,



au principal,

- dit que le bail applicable ayant pris effet au 24 octobre 2001, n'est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en ce qui concerne la fixation du loyer mais aux dispositions d'ordre public applicables en matière de bail PLI, accepté par la locataire elle-même lors de sa signature le 24 octobre 2001,

- dit que la locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption mais d'un droit au maintien dans les lieux, qui lui a permis de voir appliquer les dispositions des articles L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation et 13 bis de la loi du 1er septembre 1948,

- dit et jugé que les offres de relogement signifiées les 22 mars et 26 mai 2012 à Mme [B] n'ont pu causé la déchéance du droit au maintien dans les lieux, faute de deuxième offre conforme,



en conséquence,

- débouté la société Logis Transports de sa demande en validation du congé pour démolir, avec sollicité à la date du 26 novembre 2012 et de ses demandes afférentes en expulsion, appréhension du mobilier, fixation d'une indemnité d'occupation,



sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance invoqué par la locataire,

- condamné la société Logis Transports à payer à Mme [B] une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir,

- rejeté toute autre demande,

- laissé les dépens à la charge de la société Logis Transports, qui sera en outre condamnée à payer à Mme [B] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration en date du 27 avril 2018, Mme [B] a relevé appel de ce jugement. 



Par déclaration en date du 30 mai 2018, la société Logis Transports a également relevé appel de ce jugement. 



Par ordonnance rendue le 8 juin 2018, la cour d'appel de Versailles a joint ces deux procédures.

Aux termes de ses conclusions transmises le 25 septembre 2018, Mme [B] demande à la cour de :

- dire les offres de relogement irrégulières, nulles et de nul effet,

- dire qu'aucune offre de relogement ne vaut congé,

- confirmer en conséquence le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la société Logis Transports de sa demande de validation de congé et de sa demande d'expulsion de Mme [B],

- débouter la société Logis Transports de sa demande d'infirmation dudit jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de validation des trois offres de relogement signifiées à Mme [B],

- infirmer pour le surplus,



et statuant de nouveau,

- dire que le bail de Mme [B] en date du 8 novembre 2001 est soumis à la législation de droit commun des baux du secteur privé marché libre,

- dire la législation HLM inapplicable audit bail,

- dire que Mme [B] doit bénéficier du droit d'exercer son droit de préemption,

- fixer les dommages et intérêts pour troubles de jouissance à la somme de 10.000 euros,



dans tous les cas,

- débouter la société Logis Transports de l'ensemble de ses demandes, en tous leurs chefs et moyens,

- condamner la société Logis Transports à payer à Mme [B] la somme de 5.000 euros à titre d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Logis Transports aux entiers dépens, que Me Lafon, avocat au Barreau de Versailles, pourra recouvrer directement en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de ses conclusions transmises le 26 septembre 2018, la société Logis Transports demande à la cour de : 

- la recevoir en ses conclusions d'intimée, la dire bien fondée,

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, excepté en ce qu'il a débouté la société Logis Transports de sa demande de validation des offres de relogement et de ses demandes y afférents,



statuant à nouveau,

si besoin était,

- dire et juger que les rapports contractuels qui unissaient Mme [B] à la société Logis Transports étaient pleinement régis par les dispositions applicables en matière de logements HLM PLI, et notamment le Livre IV du code de la construction et de l'habitation,

en conséquence,

- dire et juger que la société Logis Transports s'est valablement prévalue des dispositions de l'article L. 442-6 II du code de la construction et de l'habitation et de l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, une fois obtenue l'autorisation préfectorale de démolir du bâtiment [Adresse 5], au sens de l'article L. 443-15-1 du code de la construction et de l'habitation,



sur les offres de relogement,

- dire et juger que les trois offres de relogement signifiées à Mme [B] les 15 février 2012 et 26 mai 2012 étaient conformes aux caractéristiques énumérées par l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948,

- constater le refus de Mme [B] d'être relogée,

- dire et juger que les dispositions de l'article L. 442-6 II du code de la construction et de l'habitation n'exigent aucun formalisme particulier concernant la notification des offres, ni la notification distincte des trois offres,

- dire et juger que Mme [B] était parfaitement informée des conséquences de son refus d'être relogée,

- dire et juger que la notification conjointe de la deuxième et de la troisième offre n'a nullement causé le moindre grief à Mme [B],

- dire et juger que Mme [B] est déchue du droit au maintien dans les lieux, et par conséquent, occupant sans droit ni titre de l'appartement n°[Adresse 5], depuis le 27 novembre 2012,

- constater que Mme [B] a déjà bénéficié à ce jour d'un délai d'environ 65 mois pour se maintenir indûment dans les locaux donnés à bail,

- constater qu'elle a notifié 28 offres de relogement à Mme [B] depuis mai 2011, dont 7 offres réglementaires de relogement depuis le 25 janvier 2012,

- débouter Mme [B] de toute demande de délai pour se maintenir,

- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [B] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et avec l'aide de la force publique si besoin est,

- ordonner la suppression du délai de deux mois, prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- l'autoriser à faire transporter et entreposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais et risques de qui il appartiendra (article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution),

- condamner Mme [B] à payer, mensuellement à la société Logis Transports, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, taxes et charges en sus, à compter du 27 novembre 2012 et jusqu'à la libération effective des lieux donnés à bail (article 1240, anciennement 1382 du code civil),



en tout état de cause,

- débouter Mme [B] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner Mme [V] à payer à la société Logis Transports la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [B] au paiement des entiers dépens de la présente instance, qui seront recouvrés par Me Minault, avocat au Barreau de Versailles, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 27 septembre 2018.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'appel de Mme [B]. 



Au soutien de son appel, Mme [B], qui a signé le 8 novembre 2001 un bail PLI avec effet au 24 octobre 2001, soit après que la société Logis-Transports ait acquis les lots de volume de la Résidence [Adresse 3] le 3 juillet 2001, expose que son acceptation des modalités du bail procède d'un vice du consentement, à savoir d'un dol ou à tout le moins d'une erreur, fait grief au premier juge d'avoir considéré que le bail applicable n'est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 mais à celles d'ordre public applicables en matière de bail d'HLM PLI, et que les offres ont été signifiées au visa erroné des articles L 353-15 II et L 442-6 II du code de la construction et de l'habitation, et sont au surplus non seulement contraires aux dispositions de ce dernier mais également effectuées en violation de la législation régissant les actes d'huissier de justice. 



1) Sur le dol ou l'erreur. 



En l'espèce, il n'est pas contesté que Mme [B] et M. [H], à ce jour divorcés, ont signé le 8 novembre 2001 un bail PLI avec la société Logis-Transports, soit après que celle-ci ait acquis les lots de volume de la Résidence [Adresse 3], le 3 juillet 2001. 



Mme [B] qui exerce la profession d'ingénieur commercial, son mari étant cadre à la RATP, ne peut sérieusement prétendre avoir ignoré d'une part, que le bail qu'ils ont tous deux signé leur a été consenti pour une durée de trois mois seulement, (renouvelable par tacite reconduction) et d'autre part, que la société Logis-Transports était un bailleur social, motif pris qu'elle se serait abstenue de leur décliner sa qualité : en effet, ce bail qu'ils ont préalablement et nécessairement relu avant d'apposer leur signature qui comporte en son en-tête 'bail PLI', énonce qu'il est soumis aux dispositions du Livre IV du code de la construction et de l'habitation conformément aux dispositions de l'article 40.1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article L 411-3 du code de la construction et de l'habitation. 



Par suite, Mme [B] n'est pas légitime pour ce motif là, savoir un défaut d'information quant à la durée du bail et son régime, à revendiquer dans ses rapports locatifs avec la société bailleresse, l'application de la législation de droit commun des baux d'habitation du secteur privé marché libre: en effet, la contestation de la législation applicable aux autres locataires de la Résidence [Adresse 3] ne la concerne nullement. 



Pour les mêmes raisons, elle n'est pas fondée à prétendre avoir été abusée par la société Logis-Transports lors de la signature du bail et invoquer le dol dont il y a lieu de rappeler qu'il ne se présume pas et qu'il doit être prouvé : en effet, Mme [B] ne démontre pas les manoeuvres frauduleuses dont la société Logis-Transports serait à l'origine et qui sans elles, l'aurait déterminée à ne pas signer le contrat de bail. Elle ne saurait davantage faire valoir que son acceptation des modalités du bail procéderait d'une erreur. 



En tout état de cause, Mme [B] ne tire pas les conséquences juridiques de sa demande tendant à voir dire et juger que la signature du bail le 12 décembre 2006 a été obtenue par des manoeuvres dolosives puisqu'elle ne sollicite nullement dans le dispositif de ses conclusions la nullité de ce bail pour dol ou erreur, étant rappelé à cet égard qu'en vertu des dispositions de l'article 954, alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les prétentions des parties sont récapitulées sous forme de dispositif, la cour ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif. 



Sur l'application au bail PLI de la législation de droit commun. 



Mme [B] fait valoir que : 

- par acte notarié du 2 juillet 2001, la société Logis-Transports a acquis à l'aide d'un prêt locatif intermédiaire concédé par DEXIA, un bien immobilier construit en 1976, [Adresse 3] [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6], dont les 250 appartements étaient occupés par des locataires dont les baux étaient régis par les baux du secteur privé marché libre, ce prêt locatif intermédiaire ayant été conclu pour une durée de 40 ans, 

- la location sous le régime PLI n'est pas exclusive de la loi du 6 juillet 1989 et au contraire, doit être conforme à cette loi qui est d'ordre public notamment en ce qui concerne la durée, 

- seulement six ans et demi après avoir acquis l'ensemble immobilier, la société Logis-Transports, bénéficiaire du prêt, a signé une promesse de vente avec la SNC LES LOCATAIRES, promoteur privé, 

- il suit de là que les logements de catégorie PLI ne peuvent être qualifiés de logements sociaux, mais qu'ils sont régis par la loi du 6 juillet 1989, que les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ne sont pas applicables. 



La société Logis-Transports ne réplique pas sur ce point précis. 









Sur ce, 



La législation PLI dite Prêt Locatif Intermédiaire prévoit des dispositions particulières de financement par l'Etat ou la Caisse des Dépôts et Consignations. 



Toutefois, le contrôle de l'emploi des fonds prêtés à la société Logis-Transports appartient à l'Etat et non au locataire. Il s'ensuit que le non-respect, à le supposer avéré, par la société Logis-Transports, de la législation relative aux modalités de financement de l'acquisition des immeubles, n'a pas pour effet de modifier la nature du contrat de location signé entre la société bailleresse et les locataires et partant de soustraire le bail à la législation PLI et de le faire entrer dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989. 



2) Sur le droit de préemption. 



Mme [B] invoque, sur le fondement des dispositions de l'article L 443-11 du code de la construction et de l'habitation, le bénéfice d'un droit de préemption à leur profit. 



Or, l'intention de démolir du bailleur social, ainsi que les autorisations administratives obtenues à cet effet, permettent également d'écarter l'application des dispositions de l'article L 443-11 du code de la construction et de l'habitation relatives à l'exercice du droit de préemption des locataires : en effet, l'économie de l'opération de rénovation urbaine ayant pour vocation la démolition préalable des logements avant toute cession, Mme [B] ne peut invoquer utilement le bénéfice d'un droit de préemption sur ce fondement. 



Sur la validité des offres de relogement. 



Au soutien de son appel de ce chef, Mme [B] fait valoir que les diverses offres de relogement, dont celle supposée valoir congé, sont entachées de nullité pour cause d'absence d'applicabilité de la législation HLM, de violation de la législation régissant les actes d'huissier de justice, pour visa erroné, dans le congé qu'elle a fait délivrer, des articles du code de la construction et de l'habitation et qu'en outre, elles sont irrégulières car ne satisfaisant ni aux critères géographiques, ni aux critères personnels. . 



- sur l'inapplication de la législation HLM invoquée par Mme [B]. 



Pour les motifs ci-dessus exposés, la cour a retenu que la législation HLM était bien applicable au bail consenti à Mme [B] qui ne bénéficie d'aucun droit de préemption sur le logement, de sorte que ce moyen développé pour conclure à la nullité des offres de relogement est inopérant. 



- sur la violation de la législation régissant les actes d'huissiers de justice : absence d'identification du titulaire de l'office d'huissiers de justice instrumentaire. 



Mme [B] fait valoir que : 

- en ayant porté aux actes portant notification des offres de relogement, la mention, 'Nous, [E] [X], [Q] [Z], [P] [D], [O] [X]-[F], Huissiers de Justice associés, [T] [W], [I] [O], Huissiers de Justice salariés', sans autre précision quant à l'identification de l'office ministériel instrumentaire des actes, l'étude d'huissiers de justice est en totale infraction avec les dispositions qui régissent les sociétés civiles professionnelles d'huissiers de justice et les exigences posées à l'article 648 du code de procédure civile,

- dans les actes établis par une société civile professionnelle, doivent figurer à peine de nullité les nom, prénoms, qualité d'associé et la signature de l'huissier de justice qui a instrumenté, ainsi que la mention de la société dont il est membre et l'adresse du siège de celle-ci, 

- une telle nullité procède d'une irrégularité de fond, qui dispense celui qui s'en prévaut de prouver un grief conformément aux dispositions de l'article 119 du code de procédure civile,

- ainsi, les offres de relogement notifiées à Mme [B] sont-elles entachées de nullité du chef d'une irrégularité de fond, en application des dispositions susvisées et l'article 117 du code de procédure civile,

- quand bien même, cette irrégularité serait-elle qualifiée de forme, elle n'en emporterait pas moins la nullité des offres de relogement, en application de l'article 114 du code de procédure civile, en ce que, contrairement à ce que soutient la société Logis-Transports, elles font bien grief. 



La société Logis-Transports réplique que : 

- ce moyen soulevé pour la première fois en cause d'appel, est particulièrement mal fondé, 

- les actes d'huissier délivrés à Mme [B] font référence sans ambiguïté : 

* à la forme sociale de l'étude : la société civile professionnelle [X]-[Z]-[D]-[X]-[F]. 

* à l'identification des titulaires de l'office : Me [X], Me [Z], Me [D], Me [X]-[F], 

* à l'identité de l'huissier poursuivant : soit Me [W], soit Me [X]-[F], 

*à l'adresse de l'étude située à l'époque [Adresse 7]. 



- aucune des mentions prescrites par l'article 648 du code de procédure civile ne fait défaut dans les actes contestés, 

- en toute hypothèse, à supposer même qu'une mention fasse défaut dans les actes litigieux, il ne peut s'agir que d'une irrégularité de forme ne causant aucun grief aux locataires dans la mesure où l'étude [X] [Z] [D] [X]-[F] est tout à fait identifiable sans aucune confusion possible : en effet, les locataires ne sauraient sérieusement soutenir que les huissiers instrumentaires n'étaient pas titulaires de l'office d'huissier concerné et partant dépourvus de capacité ou de pouvoir,

- or, en vertu des dispositions des articles 648 et 114 ensemble du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. 



Sur ce, 



L'article 648 du code de procédure civile dispose que : 'la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure'. 



L'article 144 du même code dispose, s'agissant de vices de forme des actes de procédure, que : 'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. 

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief qui lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public'. 



En l'espèce, l'absence de précision, dans les actes contestés, de la forme de la structure sous laquelle la société civile professionnelle exerce son activité constitue bien une irrégularité de forme qui, à l'évidence, ne cause aucun grief à Mme [B], dès lors que cette étude d'huissiers de justice est nettement identifiable, 'ayant pignon sur rue'. 



- sur le visa erroné, dans le congé, des articles du code de la construction et de l'habitation. 



Mme [B] observe que dans le congé qu'elle lui a délivré, la société Logis-Transports invoque les dispositions de l'article L 353-15 II et que dans son action en validité de congé, celles de l'article L 442-6 du même code. Elle fait valoir essentiellement que les articles L 353-15 II et L 442-6 du code de la construction et de l'habitation conditionnent expressément la disparition du droit au maintien dans les lieux dont se prévaut la société Logis-Transports, à l'existence d'une autorisation de démolir visée à l'article L 353-15-1 ou à l'existence d'une démolition prévue par une convention visée à l'article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, mais qu'en l'espèce, les conditions de l'autorisation de démolir visées à l'article L 443-15-1 ne sont pas réunies car la société Logis-Transports ne justifie nullement de l'accord des garants des prêts. 



Sur ce, 



En vertu de la séparation des pouvoirs, la juridiction administrative dont la plus haute, le Conseil d'Etat, s'est déjà prononcée par arrêt confirmatif rendu le 22 octobre 2015 sur la légalité des trois permis de démolir, la légalité de l'autorisation préfectorale de démolir du bâtiment [Adresse 5] a été également confirmée par le Conseil d'Etat les 4 mai et 19 juin 2017. Il ne ressort donc pas des attributions du juge judiciaire de se prononcer sur ce point. 



Il y a lieu de rejeter la demande de Mme [B] tendant à voir dire et juger que les dispositions des articles 353-15 II et L 442-6 II dont se prévaut la société Logis-Transports ne peuvent s'appliquer en l'espèce et fonder la demande de validation de congé. 



- sur la régularité des offres de relogement. 



Mme [B] soutient encore que : 

- l'immeuble où elle est domiciliée n'étant pas un immeuble de logements conventionnés, il ne peut être fait application de l'article L 353-15 II du code de la construction et de l'habitation, 

- la société Logis-Transports ne peut sérieusement invoquer une erreur de plume, les offres ayant bien été formulées au visa d'un texte erroné, de sorte qu'elles ne peuvent donc produire tous leurs effets, 

- en outre, elles sont irrégulières car ne satisfaisant ni aux critères géographiques, ni aux critères personnels. 



La société Logis-Transports réplique que : 

- les dispositions de l'article L 442-6 II du code de la construction et de l'habitation n'imposent aucun formalisme, à savoir aucune mention particulière ne doit figurer dans les offres, aucun congé à proprement parler n'a besoin d'être délivré, le texte n'imposant pas davantage que les dispositions applicables soient reproduites, à peine de nullité, 

- c'est à tort que le premier juge a retenu que l'absence de mention des conséquences du refus de la troisième offre par les locataires leur a causé grief, 

- les trois offres de relogement respectent les critères cumulatifs de l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, (critères géographiques et personnels), 



Sur ce, 



Par arrêté préfectoral du 25 janvier 2012 dont la légalité a été confirmée par le Conseil d'Etat les 4 mai et 19 juin 2017, le préfet des Hauts de Saine a autorisé la démolition du bâtiment [Adresse 8] sur le fondement de l'article L 443-15-1 du code de la construction et de l'habitation, qui prévoit que : 'sans préjudice des dispositions du titre III du livre IV du code de l'urbanisme, un bâtiment à usage d'habitation appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré et construit avec l'aide de l'Etat, ne peut être démoli sans l'accord préalable du représentant de l'Etat dans le département'. 



L'article L 442-6 du code de la construction et de l'habitation prévoit 'en cas d'autorisation de démolir visée par l'article L 443-15-1, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du maintien dans les lieux. A l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification de la 3ème offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués'. 



La cour observe que les offres de relogement visent une codification (article L 353-15 II du code de la construction et de l'habitation) ne correspondant pas à la nature du bail, quand bien même le contenu et la finalité sont en tous points strictement identiques à celle qui aurait dû être mentionnée, à savoir l'article L 442-6 du même code, ce qui procède à l'évidence d'une erreur de plume. 



En tout état de cause, et ainsi que l'a très justement retenu le premier juge, si la loi n'exige aucune formalisme particulier quant à la délivrance d'une offre de congé pour démolir, qui peut ainsi être notifiée ou signifiée, il n'en reste pas moins que la troisième offre doit contenir, à peine de nullité, car causant nécessairement grief aux locataires, certaines mentions, la loyauté imposant au bailleur d'informer les locataires de leurs droits et obligations, et surtout de les aviser qu'en cas de refus de la troisième offre, ils ne bénéficieraient plus du droit au maintien dans les lieux. 



Ainsi, dans l'acte d'huissier de justice délivré le 26 mai 2012 signifiant à Mme [B] la troisième et dernière offre de relogement valant congé pour démolition, le défaut de l'avertissement selon lequel 'à l'expiration d'un délai de six mois suivant la notification de ladite offre, la locataire serait déchue de tout droit au maintien dans les lieux et susceptibles d'être expulsés, a pour conséquence que cette offre n'a pas pu produire l'effet d'un congé dont la société Logis-Transports souhaite se prévaloir, étant observé que la multiplication des offres ne peut régulariser l'absence de telle mention. 



Au surplus, les offres de relogement des 15 février, 22 mars 2012, 26 mai 2012 que la société Logis-Transports a fait notifier ou signifier à Mme [B], dont elle se prévaut, ne satisfont pas aux exigences posées à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 : en effet, la validation du congé ne peut être obtenue que si les offres de relogement sont conformes aux dispositions de l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948. 



En vertu de l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, les logements proposés doivent se situer dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons. 



Or, ainsi que le relèvent à juste titre les locataires, ce n'est que la division ou non de la commune en cantons ou arrondissements qui détermine la nature géographique de l'offre de relogement. 



En l'espèce, l'appartement de Mme [B] est situé dans le canton Sud de la commune de [Localité 2] divisée en deux cantons. Les communes limitrophes sont celles de [Localité 3], [Localité 4], [Localité 5] et [Localité 6]. 



Or, la première offre de relogement signifiée le 15 février 2012 correspond à un logement situé à [Localité 4], la deuxième signifiée le 22 mars correspondant à un logement situé à [Localité 7] et la troisième valant congé pour démolir en date du 26 mai 2012 correspondant à un logement situé à [Localité 4]. 





A l'évidence, seule les première et troisième offres obéissent aux critères géographiques de la loi susvisée. 



Pour les motifs ci-dessus exposés, le jugement déféré ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a débouté la société Logis-Transports de sa demande de validation de congé pour démolir signifié le 26 mai 2012 à Mme [B], en ce qu'il a retenu que le bail s'est poursuivi et en ce qu'il a débouté en conséquence la société Logis-Transports de l'ensemble de ses demandes subséquentes en expulsion, appréhension du mobilier, et fixation d'une indemnité d'occupation. 



5) sur la demande de Mme [B] tendant à l'indemnisation de son trouble de jouissance. 



Mme [B] porte en cause d'appel sa demande d'indemnisation du trouble de jouissance qu'elle prétend subir depuis huit ans à la somme de 100 000 euros, estimant insuffisante l'estimation de son préjudice par le premier juge. 



Elle fait valoir qu'elle supporte les conséquences du défaut volontaire d'entretien et de réparations de l'ensemble immobilier par la société bailleresse à laquelle elle reproche d'avoir entrepris de faire libérer sans précautions les logements dans le seul but, et au mépris de sa mission d'intérêt général, de réaliser une opération immobilière qui lui est particulièrement favorable. Elle souligne que plusieurs procès-verbaux de constats d'huissier de justice dressés en 2009, 2011 et 2012 mettent en évidence la dégradation inéluctable des locaux qui ne sont plus entretenus puisque voués à la démolition. Elle invoque la dégradation incessante du bâtiment lui-même, un manque d'éclairage dans les parties communes, le dépôt de détritus et divers objets, des infiltrations d'eau dans les caves, la présence de matières fécales sur les portes des caves et les escaliers, la présence de plus en plus importante de nombreux squatters, 



La société Logis-Transports conteste formellement avoir cessé d'entretenir les parties communes de l'immeuble, prétendant avoir maintenu l'ensemble des contrats d'entretien, et justifiant l'Etat actuel de la résidence par le fait qu'elle est quasi inoccupée depuis plusieurs années, ce qui favorise les intrusions de squatters et les nombreuses dégradations, qu'en effet, le bâtiment [Adresse 5] ne comportait plus que 10 occupants sur 68 le 1er août 2013 et seulement 8 à ce jour. 



Sur ce, 



Le mauvais état des lieux reproché à la société Logis-Transports procède davantage des intrusions en tous genres et des actes de vandalisme perpétrés par des tiers qui pénètrent dans l'immeuble que d'un défaut d'entretien imputable à faute à la bailleresse, étant précisé que demeurant avec quelques autres occupants seulement dans un immeuble dont la démolition est d'ores et déjà autorisée et programmée, Mme [B] ne peut légitimement prétendre à la réalisation par la société Logis-Transports d'importants travaux d'entretien et de rénovation des parties communes et privatives. 



Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a très justement apprécié le trouble de jouissance subi par les locataires à la somme de 5 000 euros. 



Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 



La société Logis-Transports sera condamnée aux dépens d'appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées. 



La somme qui doit être mise à la charge de la société Logis-Transports au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par Mme [B] peut être équitablement fixée à 2 000 euros. 



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Rejette toutes autres demandes des parties, 



Condamne la société Logis-Transports à verser à Mme [B] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Condamne la société Logis-Transports aux dépens d'appel pouvant être recouvrés par Me Fannie Desbarats Fraigneau, avocate au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Isabelle BROGLY, Président et par Mme SPECHT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier,Le président,