Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 7 février 2019

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE


délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS








COUR D'APPEL DE PARIS


Pôle 4 - Chambre 7





ARRÊT DU 07 FÉVRIER 2019





(n° , 20 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/18839 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B4HJ2





Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juillet 2017 -Juge de l'expropriation de BOBIGNY - RG n° 16/00027








APPELANTS





ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL PLAINE COMMUNE


[...] 





Représenté par Me Frédéric X... de l'AARPI Y... AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07





COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION PLAINE COMMUNE, ETABLISSEMENT PUBLIC DE COOPÉRATION INTERCOMMUNALE


[...] 





Représentée par Me Frédéric X... de l'AARPI Y... AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07











INTIMÉES 





SOCIÉTÉ CAPRIM


N° SIRET : 326 128 857 00058


[...] 





Représentée par Me Anne E... de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant


Ayant pour avocat plaidant, Me Jean-Lux Z..., avocat au barreau de NANTERRE, toque : N 701





DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT


France domaine


[...] 





Représenté par Mme Halima A... en vertu d'un pouvoir général











COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Décembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Hervé LOCU, président de chambre, chargé du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :


M. Hervé LOCU, président de chambre


Mme Marie MONGIN, conseillère


Mme Valérie MORLET, conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS








ARRÊT :


- contradictoire


- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Hervé LOCU, président et par Isabelle THOMAS, greffière présente lors du prononcé.








Exposé :





Par arrêté du 17 septembre 2015, le préfet de Seine Saint-Denis a prescrit l'ouverture de l'enquête publique regroupant une enquête préalable à l'enquête d'utilité publique, une enquête pour la mise en compatibilité du plan d'occupation des sols de Saint-Denis et une enquête parcellaire pour les acquisitions nécessaires à la réalisation de l'aménagement de la ZAC Sud confluence.





Par arrêté du 07 novembre 2016, le préfet de Seine-Saine-Denis a ordonné la cessibilité des parcelles appartenant à la société CAPRIM au profit de l'Etablissement public territorial Plaine Commune (EPT Plaine Commune ).





La société CAPRIM était propriétaire d'un terrain nu à l'état de friche, anciennement à usage industriel, d'une superficie totale de 27631m² se situant [...] . Sur ce terrain, l'emprise partielle expropriée porte sur une superficie de 2371m², avec la répartition suivante:


- 2200m² sur 27059m² de la parcelle cadastrée section [...] P ;


- 38m² sur la parcelle cadastrée section [...] ;


- 133 m² sur 313 m² de la parcelle cadastrée section [...] P.





Faute d'accord sur l'indemnisation, l'EPT Plaine Commune a saisi le juge de l'expropriation de Seine-Saint-Denis.





Après transport sur les lieux le 22 mars 2017, par jugement du 04 juillet 2017, celui-ci a :


- qualifié le bien exproprié de terrain à bâtir


- fixé à la somme de 756849 euros, en valeur libre, l'indemnité totale de dépossession due par l'EPT Plaine Commune à la société CAPRIM, dans le cadre de l'opération d'expropriation des 2371m² d'emprise concernant les parcelles [...] P, AG 45 et AG 46, se décomposant comme suit:


- 687590euros pour l'indemnité principale;


[2371m² x 290euros]


- 69759 euros au titre du remploi;


- ordonné le transfert de propriété des parcelles [...] , [...], [...] et [...] au profit de l'EPT Plaine Commune ;


- fixé à 7325400euros, en valeur libre, le prix dû par l'EPT Plaine Commune Développement à la société CAPRIM, dans le cadre de l'acquisition du bien situé [...] , cadastré, section [...] , [...], [...] et [...];


- condamné l'EPT Plaine Commune à payer à la société CAPRIM une somme de 5000euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;


- condamné l'EPT Plaine Commune aux dépens de la procédure;





L'EPT Plaine Commune a interjeté appel de cette décision le 06 octobre 2017.





Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :





- déposées puis adressées au greffe, respectivement le 05 janvier 2018, notifiées le 14 mars 2018 (AR du 19 mars 2018) puis le 07 novembre 2018, notifiées le 09 novembre 2018 (AR du 12 novembre 2018), par l'EPT Plaine Commune et la communauté d'agglomération Plaine Commune, aux termes desquelles ils demandent à la courde les dire recevables et bien fondés en leur appel et d'infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions contraires aux présenteset, statuant à nouveau, de:


- fixer les indemnités d'expropriation à revenir à la société CAPRIM pour dépossession des parcelles cadastrées section [...] , [...] et [...] de la manière suivante :


- 73026euros au titre de l'indemnité principale ;


[2371m² x 280 euros x 0,55 x 0,20]


- 8303euros au titre du remploi;


- fixer le prix à revenir à la société CAPRIM suite à la réquisition d'emprise totale des parcelles cadastrées section [...] , [...], [...] et [...] à la somme de 761407 euros;


[24271m² x 280 euros x 0,55 x 0,2]


- dire que cette somme s'entend hors taxes;


- statuer ce que de droit sur les dépens; 





Par courrier du 7 novembre 2018 accompagnant le mémoire déposé le même jour, la SEM Plaine Commune indique qu'elle n'a pas modifié les demandes en précisant qu'après l'expiration du délai de 3 mois, elle a reçu communication par l'établissement public foncier d'Île-de-France, d'une estimation réalisée par le bureau d'études Suez remédiation concernant la dépollution du site CAPRIM ; il en résulte que le coût de dépollution est encore plus important que celui retenu par le bureau d'études Tauw environnement (pièce numéro 30) ; la différence financière est très sensible puisque cette dernière avait retenu un maximum de 7,10 millions d'euros hors-taxes, alors que Suez remédiation réévalue ce coût à 10,99 millions d'euros hors-taxes ; la question de l'importance de la pollution est un élément déterminant de la solution du litige; en application de l'article R311'19 du code de l'expropriation , elle indique que ce rapport Suez remédiation a été établi le 31 juillet 2018, c'est-à-dire à une date postérieure au délai de 3 mois de l'article R311-26, et elle demande donc de l'autoriser à produire à l'audience le rapport de la société Suez remédiation.





- déposées au greffe, le 04 avril 2018, notifiées le 06 avril 2018 (AR du 11 avril 2018), par la société CAPRIM, intimée, aux termes desquelles elle demande à la courde:


- à titre principal:


- débouter l'EPT Plaine Commune de l'ensemble de ses demandes;


- confirmer en tous points le jugement dont appel;


- à titre subsidiaire, et si par extraordinaire la cour appliquait un abattement supplémentaire pour pollution:


- débouter l'EPT Plaine Commune de l'ensemble de ses demandes;


- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a ordonné le transfert de propriété des parcelles cadastrées section [...] , [...], [...] et [...] au profit de l'EPT Plaine Commune;


- statuant à nouveau, fixer le montant de l'indemnité à lui revenir comme suit:


- 687590euros au titre de l'indemnité principale;


[2371m² x 290 euros]


- 69259euros au titre du remploi;


- 7071249 au titre de l'acquisition des parcelles acquises en sus;


[290 euros x (27631m² -2371m²) - 1011000 euros pour pollution]


- en tout état de cause, condamner l'EPT Plaine Commune au paiement des frais irrépétibles au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, évalués à la somme de 7000 euros.





Par conclusions du 27 novembre 2018 déposées au greffe notifiées le 27 novembre 2018 et du 4 décembre 2018 notifiées le 4 décembre 2018 la société CAPRIM demande à la cour de :


-déclarer irrecevable l'estimation financière réalisée par Suez remédiation en tant qu'elle a été produite tardivement, sans justification,


'déclarer recevable l'analyse rédigée par l'expert M. Jean- Louis B... le 22 novembre 2018 en application de l'article R331'19 du code de l'expropriation, si par extraordinaire, elle conclut à la recevabilité de la nouvelle pièce produite par l'autorité expropriante,


'débouter l'EPT Plaine Commune de l'ensemble de ses demandes,


'confirmer le jugement rendu par le juge expropriation le 4 juillet 2017,


'à titre subsidiaire, si la juridiction appliquait un abattement supplémentaire pour pollution,


'débouter l'EPT Plaine Commune de l'ensemble de ses demandes,


'confirmer le jugement rendu en ce qui concerne le transfert de propriété des parcelles cadastrées [...] [...], [...] et [...] au profit de l'EPT Plaine Commune ,


'statuant à nouveau,


'fixer le montant de l'indemnité devant lui revenir comme suit :


'indemnité principale : 687'590euros (290X 2371 m²),


'indemnité accessoire : 69'259euros


'soit une indemnité totale de 756'849euros HT/HD


'prix d'acquisition des parcelles et fractions de parcelles acquises en sus: 7'325'400euros (290X(27'631-2371)


soit une indemnité totale de 8'082'249euros HT/HD


'abattement pour pollution imputable à la société CAPRIM: 1'011'000euros(1'020'000-9000= 1'011'000),


soit une indemnité totale de 7'071'249euros HT/HD


-en tout état de cause, condamner l'établissement public territorial Plaine Commune au paiement des frais irrépétibles au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens évalués à la somme de 7000euros.





Par courrier du 29 novembre 2018 enregistré le 3 décembre 2018, l'EPT Plaine Commune en réponse à l'opposition de la société CAPRIM de produire à l'instance une estimation du coût de dépollution du site réalisé par la société Suez environnement le 31 juillet 2018 et à sa demande subsidiaire d'être autorisé sur le fondement de l'article précité, à communiquer aux débats une « contre argumentation » rédigé par Monsieur Jean Louis B... le 22 novembre 2018 et la communication d'un nouveau mémoire daté du 29 novembre 2018 incorporant de nouvelles pièces, par la technique de « la capture d'images », indique que l'article R311'19 ne contient pas une condition non prévue par le texte exigé par son contradicteur à savoir « d'une difficulté de nature à justifier la production tardive » d'une nouvelle pièce ; celle-ci n'a pas été établie à sa demande, mais à celle de l'établissement public foncier d'Île-de-France, le nouveau propriétaire du bien, entré en possession en avril 2018 ; elle n'a été informée de son existence et de son contenu qu'en octobre 2018 et surtout il a été produit par le bureau d'études Suez environnement le 31 juillet 2018, c'est-à-dire à un date postérieure à l'expiration du délai prévu parti 311'26 du code de l'expropriation ; il peut comprendre dans le souci de respecter le principe du contradictoire, la demande subsidiaire de la société CAPRIM, fondée sur le même texte, à communiquer une nouvelle pièce constituant, selon elle, une réponse à l'estimation du coût de dépollution; par contre elle demande d'écarter des débats le mémoire récapitulatif en triplique de la société CAPRIM du 27 novembre 2018, puisque la société expropriée par la technique numérique de la ' capture d'image', incorpore de pièces nouvelles, en contournant ainsi l'interdiction des communications de pièces nouvelles en dehors du cas exceptionnel prévu par l'article R31'19 du code de l'expropriation.





Par courrier du 30 novembre 2018 enregistré au greffe le 4 décembre 2018, la société CAPRIM rétorque qu'elle qu'elle n'a en aucune matière cherché à poser de nouvelles conditions à l'application de l'article R311'19 du code de l'expropriation ; elle prend note de l'accord de l'EPT de la recevabilité de l'analyse de Monsieur l'expert réalisé en novembre 2018 ; s'agissant du tableau inséré en page 9, ces données chiffrées ne peuvent être qualifiées de pièces au sens de l'article 311'26 du code de l'expropriation et il s'agit d'une réponse directe à l'argumentation proposée par l'autorité expropriante remettant en cause la constructibilité du terrain appartenant à la société CAPRIM et s'agissant du plan de masse inséré en page 81, le raisonnement identique s'impose. Elle ajoute qu'à titre infiniment subsidiaire, elle a produit une nouvelle version du mémoire récapitulatif en triplique n'incluant pas les 2 éléments contestés par l'autorité expropriante.





- adressées au greffe, le 15 juin 2018, notifiées le 19 juin 2018 (AR du des 29 juin et 02 juillet 2018), par le commissaire du gouvernement aux termes desquelles il demande à la cour deconfirmer le jugement.





Motifs de l'arrêt :





L'EPT Plaine Commune et la communauté d'agglomération Plaine Commune font valoir que:


- le terrain exproprié étant situé dans un secteur désigné comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, les éléments de viabilité permettant la qualification de terrain à bâtir s'apprécient au regard des besoins de l'ensemble de l'opération et non parcelle par parcelle (L.322-3 du code de l'expropriation); or, l'expropriée ayant évalué le coût global de la viabilisation de son seul terrain à la somme de 4879400euros, l'insuffisance des réseaux au regard de l'ensemble de la zone ne peut être contestée; la qualification de terrain à bâtir est exclue et le terrain doit être évalué en fonction de son usage effectif de terrain en friche;


- un abattement pour grande superficie s'impose en raison de l'éloignement progressif vis-à-vis de la voie publique et donc des réseaux d'eau, de gaz, d'électricité, d'assainissement, de chaleur et de fibre optique;


- concernant les coûts de dépollution, l'expropriée les évalue elle-même à 3300000euros; les deux rapports d'expert environnementaux confirment par ailleurs la présence de pollution; une évaluation du bien 'pollution comprise' est à exclure dès lors, même si certains termes de comparaison renvoyaient à des terrains pollués, le niveau de pollution n'est pas identique et les transactions en cause comprennent des éléments de plus values absents en l'espèce (obtention d'un permis de construire...);


- la valeur unitaire retenue a été établie au regard des termes de référence relatifs à des biens comprenant du bâti, à des terrains de trop petites superficies ou ayant la qualification de terrain à bâtir;





La société CAPRIM répond que :


- la ZAC ayant été créée postérieurement à la date de référence, il convient d'apprécier le dimensionnement des réseaux à l'échelle du seul terrain en cause; or, le terrain est effectivement desservi par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et un réseau d'assainissement ; en tout état de cause, l'EPT Plaine Commune n'établit pas l'insuffisance des réseaux; la qualification de terrain à bâtir sera confirmée; à titre infiniment subsidiaire, les parcelles disposent d'une situation privilégiée;


- les termes de comparaison invoqués par l'expropriant ne sont pas pertinents en raison de leur ancienneté ou de la prise en compte de coûts de travaux importants;


- les termes de comparaison qu'elle avance incluent la pollution des terrains et disposent de caractéristiques comparables à son bien;


- il n'y a pas lieu à abattement pour grande superficie, abattement obsolète qui n'est, par conséquent, plus appliqué; l'autorité expropriante invoque une méthode avec application d'un coefficient par zone pour ensuite demander l'application d'un abattement uniforme;


- l'EPT ne démontre pas la nécessité de dépolluer le terrainet se borne à viser des études de vulnérabilité sans en donner les références; en tout état de cause, l'abattement ne pourra excéder ce qui est strictement nécessaire pour rendre le terrain conforme à l'utilisation future projetée; or, l'EPT reste muet sur le projet d'aménagement prévu; en outre, les éléments de référence retenus sont tous relatifs à des terrains pollués et intègrent une pollution similaire dans leur valeur, de sorte que l'abattement aurait pour conséquence de lui faire supporter une double décote pour frais de pollution; enfin, le coût de la dépollution a été surévaluée;





Le commissaire du gouvernement observe que:


- le bien s'analyse comme un terrain à bâtir;


- en pratique, le prix de vente d'un terrain pollué tient nécessairement compte des frais de dépollution dont la responsabilité incombe au propriétaire; le coût de dépollution est à fixer selon devis contradictoire;





SUR CE





- sur la recevabilité des conclusions





Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017 , l'appel étant du 6 octobre 2017 ,à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.





À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.





L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.





Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 





Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.





Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.





En l'espèce les conclusions de l'EPT du 5 janvier 2018, de la société CAPRIM du 4 avril 2018 et du commissaire du gouvernement du 15 juin 2018 déposées dans les délais légaux sont recevables.





Aux termes de l'article 311'19 du code de l'expropriation, si l'une des parties ou le commissaire du gouvernement s'est trouvé dans l'impossibilité de produire, à l'appui de son mémoire et de ses conclusions, certaines pièces ou documents, le juge peut, s'il estime nécessaire à la solution de l'affaire, l'autoriser sur sa demande à produire à l'audience ses pièces et documents.





L'EPT Plaine Commune sollicite sur ce fondement la production d'une estimation du coût de dépollution du site réalisé par la société Suez environnement le 31 juillet 2018 ; la société Plaine Commune s'y oppose en faisant état de la nécessité d'une difficulté de nature à justifier la production tardive d'une nouvelle pièce ; le document de la société Suez environnement n'a pas été établi à la demande de l'établissement public territorial plaine de France mais à celle de l'établissement public foncier d'Île-de-France, nouveau propriétaire du bien, entré en possession en avril 2018 ; cette pièce a été produite par le bureau d'études Suez environnement le 31 juillet 2018, c'est-à-dire à une date postérieure à l'expiration du délai prévu par l'article R311'26 du code de l'expropriation; il n'est pas contestable que cette pièce est utile à la solution du litige pour permettre d'apprécier l'importance de la pollution du site ; en conséquence en application du texte susvisé , il convient de déclarer recevable l'estimation du coût de dépollution du site réalisé par la société Suez environnement le 31 juillet 2018.





L'EPT ne s'oppose pas à la communication aux débats d'une pièce rédigée en réponse par Monsieur Jean Louis B... le 22 novembre 2018 ; cette pièce, dans le cadre d'un débat contradictoire, est utile à la solution du litige pour l'estimation du coût de dépollution ; en conséquence celle-ci sera également déclarée recevable sur le fondement du même article R311-19 du code de l'expropriation. 





L'EPT Plaine Commune demande d'écarter des débats le mémoire récapitulatif en triplique de la société CAPRIM du 27 novembre 2018 sur le fondement de l'article R311'26 du code de l'expropriation; en effet la société CAPRIM par la techniques numérique de la « capture d'image » a incorporé dans son dernier mémoire de pièces nouvelles pages 8 et 9 correspondant à un plan de masse réalisé le 21 mars 2017 et un tableau d'évaluation d'un potentiel de constructibilité, ce procédé consistant à contourner l'interdiction des communications des pièces nouvelles en dehors du cas exceptionnel prévu par l'article R3 11'19 du code de l'expropriation, alors que ces pièces auraient pu être communiquées aux débats en temps utile.





La société CAPRIM rétorque que pour le tableau inséré en page 9, il ne s'agit pas d'une pièce au sens de l'article R311'26 du code de l'expropriation et ces données ont été insérées en réponse directe à l'argumentation déposée par l'autorité expropriante dans le dernier état de ses écritures aux termes desquelles elle a remis en cause la constructibilité du terrain appartenant à CAPRIM ; elle n' avait d'autres choix que d'exposer clairement et précisément les modalités de calcul lui permettant de soutenir qu'il pouvait être valablement envisagé, sur son terrain, la construction de locaux à usage d'habitation et de locaux à usage de bureaux et de commerce, d'une surface totale de l'ordre de 59 m² au regard des contraintes d'urbanisme applicables à la date de référence ; s'agissant du plan de masse inséré en page 8,un raisonnement identique s'impose ; il ne s'agit pas d'une pièce au sens de l'article R311'26 du code de l'expropriation et elle avait pour seule finalité que celle d'illustrer la réalité d'un projet d'aménagement sur le terrain d'assise CAPRIM et nullement d'introduire de nouveaux arguments ; un plan de masse quasiment similaire, seule la destination de certains bâtiments évoluant, prévoyant un aménagement global identique du terrain, identifiant les mêmes emprises de voirie, localisant les mêmes emplacements des bâtiments et prévoyant également la réalisation d'un parking silo avait d'ores et déjà été produit aux débats, dès la première instance ; en se référant au rapport ICF environnement (pièce numéro 20) il sera constaté que le plan de masse intégré dans le corps de ses dernières écritures est comparable au plan de masse intégré dans le diagnostic pollution produit à la procédure ; donc elle ne contourne pas les règles des articles R311'26 et R311'19 du code de l'expropriation, l'insertion de ces précisions et illustrations étant le seul moyen de répondre de façon pertinente aux nouveaux développements de l'autorité expropriante.





Le tableau inséré en page 9 par CAPRIM n'est pas un moyen nouveau mais une réponse à l'argument opposé par l'autorité expropriante remettant en cause la constructibilité du terrain appartenant à la société CAPRIM ; de même le plan de masse inséré en page 8, est complémentaire par rapport au plan de masse déjà produit aux débats, de première instance, n'est pas un moyen nouveau, mais une réponse tenant à la réalité d'un projet d'aménagement sur le terrain de suite CAPRIM ; en conséquence le mémoire récapitulatif en triplique de la société CAPRIM du 27 novembre 2018 comprenant ces 2 éléments étant purement responsifs sont recevables, ainsi que par suite le mémoire récapitulatif en triplique du 4 décembre 2018, qui est identique, sauf en ce qu'il ne contient pas ces 2 éléments.





- au fond





Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.





L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.





Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.





Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.





L'appel porte sur la qualification du bien, sa valeur unitaire, les abattements pour grande superficie et dépollution et aucune contestation n'existe au titre des superficies. 





S'agissant de la date de référence, les parties s'accordent toutes à la situer au 30 mai 2013 en application des articles L232'1 du code de l'expropriation (procédure d'urgence) et article L311-5 '5, R311'6 et R 311-9 9 du code de l'expropriation, correspondant à la dernière modification du POS un an avant l'ouverture de l'enquête publique, soit le 12 octobre 2014.





S'agissant des données d'urbanisme, les parties s'accordent également sur la situation en zone UPM (zone d'activités multiples habitat), avec comme caractéristique principale : absence de superficie minimale du terrain, d'emprise au sol maximale.





Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un terrain de conformation rectangulaire en nature de friche d'une superficie de 2371 m² situé [...] , de référence cadastrale AG45, 46 P et 64 P, au sud de la Zac confluence et libre de situation locative.





Le jugement sera donc confirmé sur la date de référence, sur la situation d'urbanisme, sur la consistance du bien et sur sa situation libre.





S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, c'est celle de la première instance, soit le 4 juillet 2017.





I sur le vice de procédure


La société CAPRIM ne reprenant pas en appel son moyen de procédure, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la communauté d'agglomération Plaine Commune a qualité pour agir et que les actes de la procédure sont recevables





II sur la réquisition d'emprise totale


Comme en première instance, l'EPT Plaine Commune et la société CAPRIM s'accordent sur la réquisition d'emprise totale; il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'accord sur cette réquisition d'emprise totale et ordonné le transfert de propriété de celle-ci. 





III sur la fixation des indemnités





- sur l'indemnité principale


1° sur la qualification du terrain


La société CAPRIM et le commissaire du gouvernement demandent la confirmation du jugement qui a retenu la qualification de terrain à bâtir, tandis que l'EPT Plaine Commune estime que le premier juge a commis une erreur de droit et qu'il convient uniquement de retenir la qualification de terrain en situation privilégiée.





Aux termes de l'article L322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :


1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;


2° effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces diverses réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.


Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L322-2.





C'est donc à la date de référence, soit en l'espèce le 30 mai 2013, qu'il convient d'apprécier la qualification de terrain à bâtir du terrain.





Ce terrain est décrit à la date du procès-verbal de transport du 22 mars 2017, comme un terrain nu à l'état de friche, d'une opération d'expropriation portant sur une emprise partielle des terrains AG numéro 64p, 45 et 46 P, qui forment une bande de terrains rectangulaires et traversantes d'une surface de 2371 m², courant du [...] au fond du terrain ; l'ensemble se trouve dans une zone résidentielle excentrée, desservi par l'autoroute A 86, les routes N14 et N186, ainsi que les transports en communs en gare de Saint-Denis (SNCF, ligne, RER B), situé à environ 5 minutes de marche ; les parcelles ouvrent, à l'avant, dans la rue [...], et à l'arrière, sur les voies ferrées de la SNCF ; elles sont encadrées par un groupe scolaire, à droite, et par des ensembles immobiliers à usage d'habitation, à gauche ; on accède au terrain par un large portail métallique une porte, ouvrant dans la rue [...] ; l'ensemble est délimité par des barrières de tôle ondulée et des grillages ; le sol est recouvert d'une dalle de béton très dégradée, d'où perce une végétation sauvage et quelques arbustes ; des traces d'anciens équipements à age industriel sont visibles, telles qu'une rampe d'accès en béton et des bornes de circulation en ciment.





Au titre des remarques générales , le premier juge a indiqué que le terrain se situe au c'ur d'un quartier en cours de réhabilitation, que la rue [...] est une voie secondaire et résidentielle, qui présente de nombreux immeubles d'habitations neufs ou rénovés et un important groupe scolaire à proximité immédiate ; les parcelles visitées se trouvent à l'état d'abandon mais leur accès est sécurisé ; le terrain est libre d'occupation au jour du transport.





Le premier juge a indiqué qu'il n'est pas contesté que le bien se trouvait à la date de référence en zone UPM du PLU, zone urbaine mixte, constructible de la commune de Saint-Denis et qu'il doit faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble ; l'EPT soutient que le terrain est insuffisamment équipé en considération de l'ensemble de la zone , mais ne justifie pas que les capacités des réseaux sont insuffisantes au regard de la viabilité de l'ensemble de cette zone ; il a en conséquence qualifié le bien exproprié de terrain à bâtir.





La qualification de terrain à bâtir nécessite en application de l'article L322-3 de conditions cumulatives, tenant à la localisation des parcelles au regard du document d'urbanisme en vigueur , à savoir dans un secteur désigné comme constructible par le PLU et à leur desserte effective par des réseaux de dimensions adaptées à la capacité de construction et situés à proximité immédiate.





La première condition n'est pas contestée, puisque les parcelles cadastrées section [...] , [...][...] et [...] appartenant la société CAPRIM étaient classée en zone urbaine(ULM) conformément au POS dans sa version en vigueur au 30 mai 2013, correspondant à une zone d'activités multipliées habitat, avec comme caractéristique principale une absence de superficie minimale du terrain, d'emprise au sol maximal, soit correspondant à des parcelles constructibles.





La discussion porte sur la 2e condition, sur les points suivants :


'l'EPT indique que lorsque le terrain exproprié est situé dans un secteur désigné comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, les éléments de viabilité s'apprécient, non plus parcelle par parcelle, mais au regard des besoins de l'ensemble de l'opération, ce qui est le cas en l'espèce, puisque les terrains expropriés étaient situés dans la zone d'aménagement concertée « sud confluence ».





C'est à la date de référence qu'il convient d'apprécier la qualification de terrain à bâtir d'un bien ; si en l'espèce comme l'indique la société CAPRIM, la Zac sud de confluence a été créée le 17 septembre 2013, soit postérieurement à la date de référence du 30 mai 2013; cependant le POS ( pièce N°31) applicable concernant la description de la zone urbaine mixte'UM prévoit que plusieurs types de quartiers sont concernés « des quartiers qui ont fait l'objet de construction récente et dont le développement urbain est encore appelé à se renforcer notamment dans le cadre du Grand Paris (la Plaine, Pleyel) et des quartiers ayant fait l'objet de requalification urbaine profonde, notamment les grands secteurs d'habitat social majoritairement situés au nord de la commune au travers des grands projets de renouvellement urbain notamment le quartier Saint-Rémy » et fait référence s'agissant des règles applicables au périmètre de Zac ; en conséquence, en l'espèce , il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble et la dimension de ces réseaux doit donc être appréciée au regard de l'ensemble de la zone.





-La société CAPRIM fait valoir que les parcelles sont desservies par les réseaux suivants : une voie d'accès, celle-ci étant située à proximité immédiate de la rue [...] et de la [...] et bénéficie de ce seul fait, d'un ensemble des réseaux localisés sous ses voies, d'un réseau électrique, la parcelle [...] supportant un local occupé par EDF, un réseau d'eau potable, les parcelles étant situées à proximité immédiate du réseau communal d'eau potable et un réseau d'assainissement (pièce numéro 28).





L'EPT Plaine Commune fait valoir que la délibération de son conseil des territoires du 28 février 2017 (pièce numéro 10) , aux termes de laquelle le coût des travaux de voirie et viabilisation des réseaux avait été fixé à la somme de 7'024'410euros; dans un courrier du 19 mars 2014 (pièce numéro 6), la société CAPRIM a elle-même évalué le coût global de la viabilisation de son seul terrain (réseau, voirie, espaces verts, création d'espaces verts et dépollution du terrain) à 4'879'400 euros, la dépollution entrant seulement pour 3'300'000 euros, le reste des travaux représentant donc selon elle 1'579'000 euros.





Certes il est acquis que le bien est insuffisamment viabilisé, puisque le coût des travaux de viabilisation pour les besoins propres de la société CAPRIM avaient été estimés par lettre du 19 mars 2014 à la somme de 1 252000, que le coût de la réhabilitation des terrains pour les rendre aménageables a été évalué à 3 millions d'euros par la société CAPRIM, mais ces dépenses devront être engagées par le promoteur.





En outre la société CAPRIM verse aux débats un document VIF expertise (pièce numéro 29) recevable car soumis au débat contradictoire qui indique que le terrain satisfait à la qualification de terrain à bâtir car il s'agit d'un terrain de 2,5 ha situé dans un secteur résidentiel, situé en zone ULM correspondant à une zone urbaine et paysagère destinée à créer un quartier de ville mixte (logements, bureaux, activités, commerces) et en bordure d'une voie le long de laquelle existent de nombreux bâtiments occupés ; l'alimentation en eau, en électricité et réseaux divers est donc assurée a minima jusqu'à la voie desservant le terrain (rue [...]) ; 





-L'EPT Plaine Commune indique que la convention de desserte en énergie (pièce numéro 23) signée entre ERDF et l'aménageur de la Zac, démontre la nécessité d'installer 800 m de câbles électriques et de construire la dépose et distribution publique afin d'assurer la desserte électrique des bâtiments à construire sur la zone ; cependant l'article d2.1 prévoit s'agissant des réseaux existants, que pour la distance au poste source, la limite de la zone d'aménagement est située à une distance de 1,4 km du poste source HTB/HTA de la Briche le plus proche, par la gache électrique techniquement et administrativement réalisable et que s'agissant de la capacité du réseau le réseau HTA existant permet la desserte en énergie électrique du nouveau secteur d'aménagement, compte tenu de la puissance prévisionnelle à fournir.





- L'EPT Plaine Commune fait valoir une attestation du 11 juillet 2014 de la direction des services techniques de Plaine Commune , « direction d'assainissement et de l'eau » (pièce numéro 24), antérieure au présent contentieux, qui concerne la nécessité de construire de nouveaux réseaux d'assainissement sur les nouvelles voies de la Zac ; cependant cette pièce est établie par l'EPT Plaine Commune elle-même, et est dépourvue de force probante, car L'EPT fait valoir la convention de raccordement signée entre Plaine Commune énergie et l'aménageur de la Zac (pièce 25), de laquelle il résulte la nécessité de réaliser un nouveau réseau de chaleur auxquelles se raccorderont les bâtiments de la Zac, réseaux qui ne font pas partie de l'énumération limitative de l'article L322'3 du code de l'expropriation.





-L'EPT Plaine Commune fait valoir le rapport remis aux membres du conseil des territoires préalablement à la délibération du 28 février 2017 (pièce numéro 26) duquel il résulte que le coût des travaux d'aménagement de la Zac sud confluence intègre bien les frais de « viabilisation » au titre du programme des équipements publics ainsi que cela est précisé dans l'énumération des travaux prévus : « la réalisation de l'ensemble des réseaux nécessaires, comprenant un réseau d'assainissement partiellement alternatif » (voie transversale les venelles) ; ce document n'établit pas l'insuffisance des réseaux existants, puisque le programme de la Zac n'y est pas détaillé, ni les réseaux à développer.





-L'EPT Plaine Commune invoque le règlement du plan local d'urbanisme lui-même approuvé le 30 mai 2013, décrivant les terrains situés en zone UPMe, « secteur situé à la confluence de la seine et du Canal Saint-Denis, limité au sud par l'impasse Coignet, à l'ouest par la route départementale RD 1(ex RN 14) et à l'est par les emprises ferroviaires. Ce secteur correspond à une composition urbaine et paysagère visant à créer un quartier de ville mixte (logements, bureaux, activités, commerces) aux typologies diversifiées et dégageant des percées visuelles sur les voies d'eau, qui démontre que le terrain est situé dans une zone devant faire l'objet d'un aménagement d'ensemble ; l' importance des travaux à réaliser, chiffrés par l'expert de la société expropriée pour l'ensemble de la ZAC à 93 euros/m² et pour le terrain objet de la présente, à 57euros/mètre carré ; cependant le coût évoqué ne suffit pas à caractériser l'insuffisance des réseaux.





-La société CAPRIM rapporte la preuve que l'ensemble des terrains contigus aux parcelles lui appartenant, dont les mutations sont prises comme termes de référence par l'expropriant, ont été qualifiés de terrain à bâtir à l'occasion de leurs ventes, alors même qu'elles sont intervenues postérieurement à la création de la Zac sud confluence(vente du 10 juillet 2015: pièces numéro 18)


'vente du 20 mars 2014 : (pièces adverses numéro 31)


- vente du 20 octobre 2014 :( pièce numéro 19).





Il ressort de l'ensemble de ces éléments que les biens expropriés se trouvent à la date de référence en zone ULM du PLU, zone urbaine mixte, constructible de la commune de Saint-Denis, qui doit faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, que le terrain situé dans un secteur résidentiel est en bordure d'une voie de laquelle existent de nombreux bâtiments occupés, que l'alimentation en eau, en diverses réseaux est déjà assurée jusqu'à la voirie desservant le terrain rue [...] et que d'ailleurs celui-ci a déjà reçu une exploitation qui le relie au réseau (EDF, eau, téléphone, assainissement) ; que l'EPT Plaine Commune ne rapporte pas la preuve, que les capacités des réseaux sont insuffisantes au regard de la viabilité de l'ensemble de cette zone, alors que la société CAPRIM rapporte à l'inverse la preuve que les biens expropriés sont effectivement desservis par une voie d'accès, réseau électrique, réseaux d'eau potable, et à l'est un réseau d'assainissement, situé à proximité immédiate des terrains en cause, à savoir en bordure d'une voie le long de laquelle existent de nombreux bâtiments occupés et de dimensions adaptées à la capacité de construction des terrains, avec une dimension établie au regard de l'ensemble de la zone de la Zac sud confluence.





Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement considéré que le bien exproprié doit être qualifié de terrain à bâtir. 





2°la détermination de l'indemnité


Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.





Aux termes de l'article L322-8 du code de l'expropriation, sous réserve de l'article L322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.





- sur la valeur unitaire


La méthode utilisée par le premier juge de la comparaison, n' étant pas contestée, il convient d'examiner les références produites par les parties :





A EPT Plaine Commune 


-20 mars 2014 : [...] ,AG 97,775 m², 217'000euros, 280euros: cession commune à Plaine Commune développement(pièce N°3)





-18 décembre 2012 : 33 216 m², 9'351'000euros, 282euros/m²(pièce N°4)


Ces 2 références comparables seront retenues.





'Vente du 13 mars 2001 concernant la parcelle expropriée : 4'129'545euros


soit 150euros/du mètre carré


Cette référence trop ancienne sera écartée.





-Vente du 18 mars 2016 entre la chambre de commerce et d'industrie de l'Oise et la SEM Plaine Commune développement, 1119 m², 255'840 euros, soit 228,63 euros/du mètre carré.(pièce N°2)


Il ressort de l'acte de vente que le prix de 307'008 euros comprend la valeur vénale des biens pour le montant de 175'840euros et le coût de réalisation de la station de lavage que le vendeur avait réalisé sur le bien et dont il a perdu l'usage en raison de la cession, pour le montant de 80'000euros,soit s'agissant du terrain, un prix de 157euros/mètre carré.


Le prix de cession comprend donc celui du terrain nu et celui de la réalisation de la station de lavage ; cette référence doit en conséquence être écartée, n'étant pas comparable.





B société CAPRIM


-10 juillet 2015: [...] , également citée par le commissaire du gouvernement, sera examine ci-après (pièce N°18)





-20 octobre 2014[...] , 1147 m², 1'432'500euros,1249euros(pièce N°19)


Il s'agit d'un terrain viabilisé, dépollué, donc non comparable.





-20 mars 2014[...] , 775 m², 217'000euros, 280 euros/m²:


L'expropriant demande d'écarter cette référence en indiquant qu'il s'agit d'une cession de droits à construire, postérieure à l'obtention de permis de construire, après un aménagement; cela n'apparaît cependant pas dans l'acte de cession.


En conséquence cette référence comparable sera retenue.





'18 décembre 2012, jardin [...], 33'216 m², 9'351'000euros, 282euros/m²


Cette référence comparable sera retenue





-10 juillet 2015, rue [...], 4339 m², 1'460'000euros, 330euros/m2


L'expropriant demande d'écarter ce terme au motif qu'il s'agit d'une cession de droits à construire ; cependant le projet poursuivi n'est pas dense, étant semblable à un projet classique sur un terrain à bâtir et situé en bordure de voirie, ce qui ne nécessite pas des travaux d'aménagements importants; il ressort de l'acte de vente que les travaux de dépollution ont été réalisés en avril 2014, que la pollution résiduelle est inférieure au seuil de risque recommandé pour le projet poursuivi, que le raccordement au réseau est à la charge de l'acquéreur, et que les travaux de viabilisation extérieure du terrain vendu et raccordement des bâtiments réseau sont à la charge de l'aménageur ; le prix de 330 m² est donc celui d'un terrain nu, dépollué, aménagé et viabilisé par l'aménageur.


Cette référence comparable, avec les précisions susvisés, sera donc retenue.





C commissaire du gouvernement 


Le commissaire du gouvernement indique qu'en pratique, les coûts de dépollution sont généralement répercutés sur le prix de cession du fait de la responsabilité qui incombe au propriétaire.





Recherche de termes de comparaison : cessions de terrains depuis 2014 à Saint-Denis, en zone ULM :


3 ventes de grand terrain :


'10 juillet 2015 : rue [...], AG 43, 50,101, 4369 m², 1'460'000 euros, 330euros/m² : cession SEMPCD à la ville de Saint-Denis pour constructions groupes scolaires et centres de loisirs de 4235 m² C...


-21 octobre 2014 : [...] ,69, CR 30 7830 m², 1'726'400euros, 220euros/m² : cession ICADE à SEQUANO ZAC de montjoie avec de petit bâtiment en façade sur rue(pièce appelant N°33)


-5 septembre 2014 : [...] , (pièce N°34)CJ 19 et 62 terrains encombrés de 2 entrepôts vétustes désaffectés voués à la démolition, 12'052 m², 3'800'000euros HT, 315euros/m²: cession par EPA Plaine de France à SEQUANO ZAC Montjoie


total : 24'251 m², valeurs vénales de 6986 400 euros, 288euros/M² TAB en moyenne





4 ventes de terrains plus petits :


'27 janvier 2016 : [...] ,CI 168 et 170, 555 m², 190'000euros HT, 340euros/m²: acquisition par SEM PCD(pièce appelant N°32)


-27 mars 2014 : [...] ,CF 100 et 103, 45 m², 13'500euros, 300euros/m² : cession par ville de Saint-Denis


'20 mars 2014 : rue [...],AG numéro 97, 775 m², 217'000euros, 280euros/m²: cession ville de Saint-Denis à SEMPCD pour aménagement gare ouest


'14 février 2014 : [...] , CF 82 et 83 : 232 m², 92'800euros, 400euros/m²: cession par ICADE, terrain nu en bordure de voie ferrée


Total : 1607 m², 513'300euros, 319euros/m² TAB





Moyenne générale des sept ventes:305 euros /m² TAB





Le commissaire du gouvernement précise que la moyenne des 3 terrains de plus grande superficie est inférieure de 10 % à celle des petits terrains ; que les parcelles [...] , [...][...] sont mitoyennes du bien exproprié, qu'elles bénéficient d'une double façade sur rue (rue [...] et rue de la [...] ), qu'elles sont viabilisées, éloignées de la voie ferrée, proches d'une zone urbanisée, que la cession du terrain mitoyen constitue le terme de comparaison le plus pertinent et qu'enfin le terrain évalué est de conformation rectangulaire.





Il ajoute qu'il existe des cessions portant sur de vastes terrains, qui sont des ventes comparables (moyenne de 290euros/m² TAB, de 30euros/m² inférieure à celle des petits terrains) ; plutôt que d'appliquer un zonage, il sera appliqué un abattement sur la valeur du terrain, pour tenir compte des facteurs de moins-value tenant à la proximité de la voie ferrée, à l'emprise non aménagée et non viabilisée, la très grande superficie, soit un abattement de 10 %, soit une valeur de 270euros/m².





Ces références comparables seront retenues.





Les termes de référence retenue correspondent à une valeur unitaire de:


- termes EPT Plaine Commune : 280+282/2=281


- termes société CAPRIM:280=282+330/3=297 euros


- termes du commissaire du gouvernement : 305 euros


soit 883/3=294 euros.





En tenant compte à la fois des facteurs de plus-value tenant à la situation du bien au niveau de la desserte par le réseau routier et les transports en commun, de sa situation dans un quartier résidentiel en cours de réhabilitation, mais également des éléments de moins-value tenant à la proximité immédiate de la voie ferrée, le premier juge a exactement retenu une valeur de 290euros/m², soit 2371m²X290 euros/m²=687590 euros en valeur libre pour les parcelles expropriées et pour les parcelles objet de la réquisition d