Cour d'Appel · Chambre 1-9 — 7 février 2019

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9 

(anciennement 15e Chambre A) 



ARRÊT AU FOND 

DU 07 FEVRIER 2019



N° 2019/107 













N° RG 18/14728 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BDBJT







SARL [4]





C/



SARL [3]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me LIONS



Me VEYRAC

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Commerce de NICE en date du 27 Février 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 2016F00845.





APPELANTE



SARL [4] prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Elie LIONS, avocat au barreau de NICE substitué par Me Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



SARL [3], demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Françoise VEYRAC, avocat au barreau de NICE substitué par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 20 Décembre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, [professionnel X] [professionnel O], Magistrat honoraire a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame [professionnel S] [professionnel T], Président

Madame [professionnel J] [professionnel D], Conseiller

Monsieur [professionnel X] [professionnel O], Magistrat honoraire







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame [professionnel N] [professionnel I].

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Février 2019.







ARRÊT



Réputé contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Février 2019,



Signé par Madame [professionnel S] [professionnel T], Président et Madame [professionnel N] [professionnel I], greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***













































FAITS ET PROCÉDURE





Par ordonnance en date du 25 juillet 2016, le président du tribunal de commerce de Nice autorisé la prise d'inscription de nantissement provisoire sur le fonds de commerce de la société [4].



Par exploit en date du 20 octobre 2016, la SARL [3] a fait assigner la SARL [4] au fond devant le tribunal de commerce de Nice aux fins de voir constater que les conditions suspensives de la promesse de vente du 29 mai 2015 ne sont pas remplies, de voir condamner la SARL [4] à lui restituer la somme de 85 000 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation et de voir ordonner la conversion du nantissement provisoire en saisie définitive, outre condamnation de cette dernière au paiement d'une somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Par jugement du 27 février 2017 dont appel du 1er mars 2017, le tribunal de commerce de Nice a :

- Condamné la SARL [4] à rembourser la somme de 45 000 € à la SARL [3] outre intérêts à/c de l'assignation,

- Ordonné la conversion du nantissement provisoire en saisie conservatoire pour un montant de 45 000 €,

- Débouté la SARL [4] de ses demandes de paiement des loyers et de dommages et intérêts pour procédure abusive

- Dit que l'inscription provisoire de nantissement portant sur le fonds de commerce devient définitive,

- Dit que ces condamnations sont assorties de l'exécution provisoire,

- Condamné la SARL [4] au paiement d'une somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Le tribunal de commerce énonce en ses motifs :

- les mail et courrier du [2] et du [1] qui montrent que l'acquéreur a bien instruit ses demandes de prêt et que le refus de financement ne lui est pas imputable,

- les parties ont librement convenu que l'indemnité d'immobilisation restait au vendeur même en cas de non réalisation des conditions suspensives,

- la location-gérance ayant régulièrement été exécutée par les parties, le vendeur n'a pas eu à souffrir de préjudice pendant cette période et celui-ci ne peut arguer d'une perte d'exploitation substantielle dans la mesure où rien ne l'empêchait de reprendre l'exploitation lui-même, comme auparavant.

- l'indemnité d'immobilisation de 85 000 €, soit environ 53 % du prix de vente, apparaît manifestement excessive eu égard au chiffre d'affaires, au prix de vente, aux pratiques constatées en la matière et aux préjudices subis par la SARL [4].



L'affaire a été radiée du rôle de la cour sur le fondement de l'article 526 du code de procédure civile par ordonnance du 15 mars 2018 puis ré-enrôlée par décision du 10 septembre 2018. 



Vu les dernières conclusions déposées le 19 novembre 2018 par la SARL [4], appelante, aux fins de voir :

- Infirmer en son entier le jugement dont appel, 

Et, le réformant, 

- Dire l'indemnité d'immobilisation indépendante de la réalisation ou pas de conditions suspensives, qu'elle revêt un caractère essentiellement contractuel et demeure en conséquence, en l'absence de vente, la propriété de la société [4].



De façon superfétatoire : 

- Dire que le montant de l'indemnité d'immobilisation a été librement débattu et qu'il a été une condition sine qua non de la gérance libre et de la promesse de vente. 

- Constater que la SARL [3] a failli dans ses obligations contractuelles de recherches de prêts et de notification au promettant du résultat de ses démarches et, en conséquence, juger qu'elle ne peut se prévaloir de la non-réalisation des conditions suspensives, de toute façon inopérante en l'occurrence. 

Egalement,

- Constater la rencontre des consentements et dire la vente du fonds parfaite et condamner la société [3] au paiement à la société [4] du solde du prix de vente soit la somme de 73.000 euros à titre de dommages et intérêts, sous déduction du prix de vente à un tiers de 49.000 euros. 

- Condamner la société [3] au paiement à la société [4] du montant des loyers des murs depuis l'abandon du fonds de commerce il y a huit mois à savoir 16.000 euros. 

- Condamner la société [3] au paiement à la société [4] de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive qui lui a interdit de trouver un nouvel acquéreur du fonds de commerce dans l'attente de l'issue définitive de la procédure et l'a obligée à acquitter les loyers du local commercial. 

- Ordonner la mainlevée du nantissement sur le fonds de commerce. 

 Condamner la SARL [3] à payer à la société [4] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens.



La SARL [4] fait valoir :

- que les actes signés par les parties ont été négociés et formés en parfaite connaissance des conditions qu'ils leur imposaient réciproquement et si l'indemnité d'immobilisation n'avait pas été acceptée ni dans sa nature ni dans son montant, la société [4] -qui en avait fait une condition substantielle de son consentement- n'aurait pas signé les actes,

- que la société [3] a invoqué in extremis et en dehors du délai qui lui était imparti des motifs fallacieux pour se désengager de ses obligations alors même que ces raisons ne remettaient pas en cause l'exigibilité de l'indemnité d'immobilisation, sauf à apporter la preuve d'une faute de la société [4], faute qui n'a pas été rapportée,

- que ni la société [4] ni Maître [S], l'avocat rédacteur de l'acte, n'ont jamais été destinataires de quelque lettre de refus d'un quelconque organisme financier quatre mois avant l'expiration du contrat de gérance libre comme le stipule la promesse de vente,

- que les associés de la société [4], convaincus de la vente prochaine de leur établissement, avaient pris des engagements professionnels de leur côté et n'ont pu reprendre l'exploitation du fonds de commerce, 

- que la société [4], qui avait remis en vente le fonds pour la somme de 50.000 euros car celui ci a perdu la clientèle, vient de le céder pour le prix de 49.000 €

- que pour ne pas perdre le droit au bail du fonds de commerce, les dirigeants de la société [4] ont réglé le loyer commercial et les charges depuis le mois de juin 2016 jusqu'au mois de février 2017 en attendant l'issue de la procédure 

- que si le juge peut modérer le montant de dommages-intérêts accordés en réparation d'un préjudice, il ne peut pas, sous peine de dénaturation, modifier le montant clairement stipulé comme contrepartie d'une obligation, 

- que le tribunal de commerce de Nice a rendu une décision à la « Salomon », sans véritablement trancher la question de l'indemnité d'immobilisation, omettant de fait qu'en matière commerciale, le contrat fait la loi des parties 

- que le tribunal de commerce n'a pas fait droit à la demande par la société [4] de production du chiffre d'affaires réalisé par le locataire gérant dont la médiocrité est sans doute à l'origine de son retrait. 



Vu les dernières conclusions déposées le 19 décembre 2018 par la société [3], intimée, aux fins de voir : 

- Confirmer le jugement dont appel rendu le 27 février 2017 par le Tribunal de commerce de NICE en ce qu'il a :

* Constaté que les conditions suspensives de la promesse de vente en date du 29 mai 2015 ne sont pas remplies

* Constaté que l'indemnité d'immobilisation était manifestement excessive

* ordonné la restitution par la SARL [4] d'une partie de l'indemnité d'immobilisation à hauteur de 45.000 euros, en faveur de la SARL [3]

* Ordonné la conversion du nantissement provisoire du fonds de commerce en saisie définitive

Y réformant,

- Condamner la SARL [4] à restituer à la SARL [3] le solde de la somme de 85.000 euros, au lieu de 45.000 euros, eu égard au chiffre d'affaires, au prix de vente du fonds de commerce et de la pratique en la matière

- Dire que cette condamnation sera assortie des intérêts légaux à compter de l'acte introductif d'instance, eux-mêmes productifs d'intérêts

Débouter la SARL [4] de ses demandes, fins et conclusions

Condamner, SARL [4] à payer à la SARL [3] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens



La société [3] fait valoir :

- que la société [4] a toujours été tenue informée des démarches entreprises pour obtenir un crédit comme du refus de crédit et de la motivation de la banque, à savoir des mentions restrictives portées au bail,

- que la société [4], qui prétend avoir découvert l'identité du banquier la veille de la signature prévue, en était informée par l'acte du 29 mai 2015 puisque le [1] y est mentionné, Me [S] ayant en outre été destinataire le 7 mars 2016 d'un mail l'informant d'un rendez-vous pris avec le [1] le même jour et sollicitant de sa part des éléments chiffrés, mail identique adressé le même jour au représentant de la société [4], 

- qu'elle n'a pas hésité à engager des frais et travaux importants, notamment courant 2016, dont elle se serait abstenue si elle ne pensait pas obtenir son prêt et réaliser la vente, 

- qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir signé l'acte de prorogation du contrat de gérance libre du 31 mai 2016 dès lors qu'il ne lui a été remis en mains propres que le 10 juin 2016 après que les parties ont eu connaissance du refus de la banque le 2 juin 2016, 

- qu'elle n'a appris que la veille de la signature du contrat de location-gérance qu'une procédure en cours opposait la copropriété à la société [4] qui ne respectait pas les restrictions relatives au bail, lesquelles sont finalement la cause du refus de financement de la banque et non les chiffres communiqués, le montant du crédit ou la prétendue inexpérience des époux [W], 

- que la non réalisation de la cession n'étant pas du fait du cessionnaire qui a tout mis en 'uvre pour acheter le fond, l'indemnité de 85 000 € doit être restituée,

- que la société [4] ne justifie pas d'un quelconque préjudice lié à l'immobilisation du fond et ce d'autant que la société [3] à payer en sus une redevance non négligeable déjà destinée à couvrir les frais et loyers courants ainsi qu'un acompte destiné à couvrir le solde du crédit qui avait été souscrit par la société [4] pour acheter le fonds de commerce.



L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 20 décembre 2018.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Attendu que l'article 9 de la promesse de vente du 29 mai 2015 prévoit que la totalité de l'indemnité d'immobilisation, soit 85 000 €, restera acquise au promettant en cas de non réalisation de la cession du fait du cessionnaire et ce, pour couvrir le promettant du préjudice qu'il éprouverait par suite de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur ;



Que la société [3] verse aux débats copie de courriels attestant de ses démarches et du refus des banques à l'obtention du prêt destiné à financer l'achat du fonds de commerce ;



Qu'il est relevé que le 7 mars 2016, M. [W], représentant la société [3], informait Me [S], l'avocat rédacteur de l'acte, que rendez-vous était pris le jour même avec le [1] et demandait que lui soit précisé le montant des divers frais à prévoir tels que débours, droits d'enregistrement ; qu'il n'obtiendra une réponse que le 5 avril 2016, après relance par téléphone et courriel du 5 avril 2016, date à laquelle Me [S] l'informait enfin de ce qu'elle faisait purger le droit de préemption, répondant ainsi à une demande formulée depuis le 11 mars 2016 et qui rappelait que ces éléments étaient nécessaires notamment pour le prêt ;



Que ce même 5 avril 2016, M. [W] informait M. [O] que le [1] souhaitait le renouvellement du bail avant acquisition pour sécuriser le montant du loyer et par courriel du 20 mai 2016, il obtenait de M. [V] le règlement de copropriété et le bail commercial contenant des restrictions avant, par courriel du 1er juin 2016, d'informer le syndic que le [1] estimait que le bail est trop restrictif concernant l'activité et que le financement pourrait être accepté mais à la condition qu'intervienne un nouveau bail sans restriction ;



Que par courriel du 1er juin 2016 M. [W] informait Mme [L] qu'il avait envoyé une demande de modification du bail au syndic et qu'il rencontrait le courtier le lendemain et ce, après avoir informé Me [S] par courriel du même jour que le [1] lui avait annoncé la veille par téléphone que leur service juridique n'était pas favorable au financement du fait des restrictions d'activités mentionnées dans le bail actuel et que le [2] a refusé également le financement du fait du risque qui pèse sur ce type d'activités vis-à-vis de la copropriété, preuve de ce refus résultant d'un courriel du 1er juin 2016 émanant effectivement du [2] ;



Que par un courriel du 1er juin 2016 également, M. [W] avait demandé à Me [S] d'intervenir auprès du [1] AFIN de les convaincre qu'il n'est pas nécessaire de rédiger un nouveau bail, précisant à cette dernière qu'il avait contacté le syndic qui devait se rapprocher des propriétaires des murs afin de savoir si la rédaction d'un nouveau bail sans restriction était envisageable ; que M. [W] informait également Me [S] qu'il avaient rendez-vous le lendemain avec un courtier afin de vérifier si un financement était possible auprès d'autres établissements bancaires ;

 

Que dès le lendemain, par courriel du 2 juin 2016, le syndic informait M. [W] que le propriétaire ne voulait rien changer au bail et par courrier du 13 juin 2016, le [1] notifiait à la société [3] sa décision de refus du prêt ; 



Que le tribunal de commerce a donc considéré à bon droit que la société [3] a bien instruit ses demandes de prêt et que le refus de financement ne lui est pas imputable et l'affirmation selon laquelle le locataire gérant ne voulait plus à acheter n'est corroborée par aucun élément ou pièce et même contredite par les courriels évoqués ci avant ; 



Attendu qu'il résulte des termes de l'article 9 de la promesse de vente du 29 mai 2015, que l'indemnité d'immobilisation qui y est prévue, a vocation à indemniser le vendeur du préjudice qui pourrait résulter de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur ;



Que cette fonction indemnisatrice convenue entre les parties n'a pas pour effet de faire perdre à la clause qui la prévoit sa nature de clause pénale au sens de l'article 1226 du code civil, l'objectif d'une telle clause étant en effet double, à savoir constituer un moyen de pression et servir à indemniser d'une éventuelle inexécution ou comme au cas d'espèce, d'une non réalisation de la vente ; 



Qu'il est en effet relevé que par rapport à l'acte du 13 avril 2015, qui prévoyait une indemnité d'immobilisation de 50 000 € qui se trouvait toutefois inférieure aux causes d'un nantissement inscrit par le [2] qui refusait donc d'en donner mainlevée, l'acte du 29 mai 2015, qui prévoit une indemnité d'un montant de 85 000 € permettant d'obtenir la mainlevée du nantissement, contient un paragraphe supplémentaire où il est dit que l'indemnité d'immobilisation est acquise au vendeur dans le cas où la condition suspensive relative au prêt n'est pas remplie ; 



Que l'indemnité a donc bien vocation à réparer un préjudice en cas de non réalisation de la vente mais c'est au regard des difficultés rencontrées par le vendeur, et du préjudice qui en est résulté que doit s'apprécier le quantum de l'indemnité, la qualité de commerçant des deux contractants n'ayant pas pour effet de priver la clause de sa nature de clause pénale, fût-elle rédigée en prévoyant que l'indemnité reviendra en totalité au vendeur ;



Que la société [4], qui fait valoir qu'elle ne pouvait reprendre l'exploitation du fonds à la fin de la location-gérance car ses associés avaient pris d'autres engagements professionnels et que le fonds avait perdu sa clientèle de sorte qu'elle n'a pu le vendre qu'au prix de 49 000 €, ne versent toutefois aucune pièce aux débats pour en justifier, alors qu'elle était informée depuis juin 2016 que le prêt était refusé et alors que la location-gérance était arrivée à son terme depuis le 31 mai 2016, ce qui lui laissait alors toute latitude pour rechercher un nouvel acquéreur ; que la société [4] soutient qu'elle a dû vendre le fonds à vil prix à cause du comportement des locataires gérants mais sans en justifier, notamment quant au vil prix allégué puisqu'aucun élément de comparaison n'est versé au débat, et l'affirmation selon laquelle le matériel a été dégradé est en outre contredite par l'annonce publiée le 29 novembre 2016 aux fins de vente du fonds où il est précisé que les matériel et fournitures sont en excellent état ;



Qu'il ne peut être fait pour autant abstraction du fait que le fonds s'est trouvé immobilisé quelque temps du seul fait de la non réalisation de la vente qui a contraint le vendeur à rechercher un nouvel acquéreur mais l'indemnité d'immobilisation telle qu'elle est prévue à l'acte du 29 mai 2015 est manifestement excessive dans la mesure où elle représente environ 53 % du prix de vente, sans contrepartie le justifiant et en contradiction avec les usages en la matière, ainsi qu'au regard du chiffre d'affaires qui était de l'ordre de 90 000 €, de sorte il y a lieu de la réduire à la somme de 15 000 € ; 

 



Que le jugement dont appel doit être en conséquence infirmé en ce qu'il a condamné la SARL [4] à rembourser la somme de 45 000 € à la SARL [3] et statuant à nouveau, la SARL [4] sera condamnée au remboursement d'une somme de 70 000 € au titre de la clause pénale contenue dans l'acte du 29 mai 2015 ; 



Attendu que c'est sans aucun fondement, ni d'ailleurs demande en ce sens, que le tribunal de commerce a ordonné la conversion du nantissement provisoire en saisie conservatoire ; que cette décision mérite donc réformation ; 



 

PAR CES MOTIFS



La Cour, 



Infirme le jugement dont appel, mais seulement en ce qu'il a :

- Condamné la SARL [4] à rembourser la somme de 45 000 € à la SARL [3] outre intérêts à/c de l'assignation,

- Ordonné la conversion du nantissement provisoire en saisie conservatoire pour un montant de 45 000 €,



Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés, 



Condamne la SARL [4] à rembourser la somme de 70 000 € à la SARL [3] outre intérêts à/c de l'assignation ;



Dit n'y avoir lieu d'ordonner la conversion du nantissement provisoire en saisie conservatoire ; 



Confirme le jugement pour le surplus ;



Y ajoutant,



Vu l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SARL [4] à payer à la SARL [3] la somme de 2000 € (deux mille euros) ; 



Déboute les parties de leurs demandes autres ou plus amples ;



Condamne la SARL [4] aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



 

 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT