Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 30 janvier 2019

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE


délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS








COUR D'APPEL DE PARIS


Pôle 5 - Chambre 3





ARRÊT DU 30 JANVIER 2019





(n° , 8 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/07597 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3C57





Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/17705








APPELANTE





SAS MICROMANIA, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège


immatriculée au RCS de GRASSE sous le numéro 418 096 392


[...] 





Représentée par Me Frédérique X..., avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant 


Assistée de Me Gilles C... de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0497, avocat plaidant substitué par Me Anne-Cécile Y... de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0497, avocat plaidant 











INTIMÉE 





SCI PARDÈS PATRIMOINE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège


immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 447 748 286


[...] 





Représentée par Me Guillaume Z... de la A... , société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : B1085 substitué par Me Juliette B... de la A... , société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : B1085 











COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :


Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre


Madame Sandrine GIL, conseillère


Madame Françoise BARUTEL-NAULLEAU, conseillère 


qui en ont délibéré











Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle D... 











ARRÊT :





- contradictoire 





- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière présente lors du prononcé.








***** 





FAITS ET PROCÉDURE : 





Par acte notarié en date du 8 février 2005, la SCI PARDES PATRIMOINE a donné à bail à la société GAME FRANCE aux droits de laquelle vient la SAS MICROMANIA un ensemble immobilier situé [...] , pour une durée de 12 années entières et consécutives à compter du 15 mars 2005, moyennant un loyer annuel de 130.000 euros, hors taxes et hors charges. 





Par jugement du 5 septembre 2012, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé le redressement judiciaire de la société GAME FRANCE. 





Le loyer initial s'élevait au montant annuel hors taxe de 130.000 euros. Celui-ci ayant été porté par le jeu de la clause d'échelle mobile à la somme annuelle de 164.914,28 HT et HC, par acte extrajudiciaire en date du 18 janvier 2013, la SCI PARDES PATRIMOINE a fait notifier à la société GAME FRANCE une demande de révision du loyer, au visa de l'article L.145-39 du code de commerce, et sollicité la fixation du loyer à la valeur locative des locaux qu'elle évaluait à la somme annuelle de 300.000 euros, hors taxes et hors charges. 





Un plan de cession partiel du fonds de commerce de la société GAME FRANCE au profit de la SAS MICROMANIA a été arrêté le 1er février 2013 par le tribunal de commerce de Bobigny.





Par acte d'huissier de justice du 23 septembre 2013, la SCI PARDES PATRIMOINE a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du loyer révisé à la somme annuelle de 300.000 euros à compter du 18 janvier 2013. 





Par jugement du 17 octobre 2014, le juge des loyers commerciaux s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Paris en raison du débat sur la validité de la clause d'indexation stipulée au bail. 





Par jugement du 9 mars 2017, le tribunal de grande instance de PARIS a : 





- Dit et jugé qu'est réputée non écrit l'article 6-IV inséré au bail en date du 8 février 2005 liant la SCI PARDES PATRIMOINE et la SAS MICROMANIA, pour être non conforme aux dispositions de l'article L.112-1 du code monétaire et financier, 


- Débouté la SCI PARDES PATRIMOINE de sa demande en révision du loyer sur le fondement de l'article L.145-39 du code de commerce, 


- Déclaré la SAS MICROMANIA irrecevable en sa demande en remboursement des sommes versées par elle au titre de l'indexation, 


- Condamné la SCI PARDES PATRIMOINE à payer à la SAS MICROMANIA la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 


- Débouté les parties du surplus de leurs demandes, 


- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, 


- Condamné la SCI PARDES PATRIMOINE aux dépens.





Par déclaration du 7 avril 2017, la SAS MICROMANIA a interjeté appel de ce jugement.





Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 6 août 2018, la SAS MICROMANIA demande à la cour de : 





Vu les articles L.145-15 et L.145 ' 26 du Code de commerce 


Vu les articles L145-39 et R145-8 du Code de Commerce, 


Vu les articles 5 et 1315 du Code Civil, 


Vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile, 


Vu l'article 146 al 2 du Code de Procédure Civile, 


Vu l'article 4-70-325 du Code de Procédure Civile, 


Vu l'article L.112-2 du Code Monétaire et financier, 


Vu la jurisprudence, 





DECLARER recevable et bien fondé l'appel interjeté par la société MICROMANIA SAS, 





DEBOUTER de l'ensemble de ses demandes la Société PARDES PATRIMOINE 





Dire et juger que la clause d'échelle mobile stipulée dans le bail est licite et constater que par le jeu de la clause d'échelle mobile le loyer se trouve augmenté de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé ; 


- Fixer à la somme de 300.000 € HT HC le montant du loyer annuel principal dû à la société Pardès Patrimoine à compter du 18 janvier 2013 ; 





DIRE ET JUGER que la Société MICROMANIA a un intérêt légitime direct et personnel à agir 





DECLARER IRRECEVABLE la Société PARDES PATRIMOINE du fait sa demande est nouvelle en cause d'appel sur ce fondement 





CONFIRMER le jugement dans la totalité des autres dispositions, à l'exception de la demande de la société MICROMANIA tendant au remboursement des sommes versées au titre de l'indexation, 





DIRE ET JUGER que la clause d'échelle mobile stipulée dans le bail est illicite ; 





INFIRMER le Jugement entrepris sur une disposition unique, en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de remboursement du trop-perçu par le Bailleur au titre de l'indexation 





DIRE ET JUGER que la Société PARDES PATRIM OINE est redevable de devoir rembourser le trop-perçu du fait de l'indexation à hauteur de 174.219,26 € à la société MICROMANIA SAS 





Et statuant à nouveau sur ce point, 





DIRE ET JUGER que la société MICROMANIA est recevable en sa demande du remboursement du trop-perçu, 





DIRE ET JUGER que la société MICROMANIA justifie de sa demande de remboursement du trop-perçu et verse aux débats les factures de loyer ainsi qu'un tableau récapitulatif, 





En conséquence, 





CONDAMNER la Société PARDES PATRIMOINE à rembourser le trop-perçu à la Société MICROMANIA, à savoir, le montant de 174.219,26 €, 





CONDAMNER la Société PARDES PATRIMOINE à verser les intérêts au taux légal dus sur ce montant depuis leur encaissement, 





En tout état de cause, 





CONDAMNER la SCI PARDES PATRIMOINE à payer à la société MICROMANIA la somme de 10.000 €uros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître X... en application de l'article 699 du Code de procédure civile. 





Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 4 août 2017, la SCI PARDES PATRIMOINE demande à la cour de :





Vu l'article 145-39 du Code de commerce, 


Vu l'article 564 du Code de procédure civile 


Vu les pièces communiquées, 


Vu l'article 700 du Code de procédure civile 





- Infirmer l'intégralité du jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Paris en date du 9 mars 2017 ; 





- Dire et juger que la société Micromania n'a aucun intérêt légitime, direct et personnel à agir; 





- Rejeter l'intégralité demandes de la société Micromania comme étant non fondées ; 





- Dire et juger que la clause d'échelle mobile stipulée dans le bail est licite et constater que par le jeu de la clause d'échelle mobile le loyer se trouve augmenté de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé ; 





- Fixer à la somme de 300.000 € HT HC le montant du loyer annuel principal dû à la société Pardès Patrimoine à compter du 18 janvier 2013 ; 





- Condamner la société Micromania à verser 5.000 € à la société Pardès Patrimoine en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; 





- Subsidiairement, ordonner une mesure d'expertise judiciaire et désigner tel expert qui lui plaira aux fins de donner son avis sur le loyer applicable à la date d'effet de la demande de révision, soit le 18 janvier 2013 ; 





- Subsidiairement si la Cour estimait devoir ordonner une mesure d'instruction, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 300.000 € HT HC par an à compter du 18 janvier 2013.





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 septembre 2018. 








MOTIFS





Sur l'irrecevabilité à agir du preneur faute d'intérêt





En cause d'appel, le bailleur soulève l'irrecevabilité à agir de la société MICROMANIA, en application de l'article 31 du code de procédure civile, au motif que cette société n'a aucun intérêt direct et personnel à agir en contestation de la clause d'indexation insérée au bail, et en conséquence à demander le remboursement d'un prétendu trop-perçu résultant 





de l'indexation, puisqu'elle se prévaut d'une distorsion qui se serait produite lors de la première année d'exécution du bail en 2005, alors qu'elle n'est venue aux droits du preneur initial qu'à compter du 1er février 2013.





La société MICROMANIA, qui soutient qu'elle a un intérêt direct à agir puisque venant aux droits du preneur initial elle a dû supporter les conséquences d'une indexation illicite, soulève le caractère irrecevable de cette demande nouvelle. 





La cour relève qu'en application des articles 122 et 123 du code de procédure civile, le défaut d'intérêt à agir est une fin de non recevoir qui peut être proposée en tout état de cause, y compris en appel, et qu'en application de l'article 564 du code de procédure civile est recevable en cause d'appel, une demande qui tend à faire écarter les prétentions de l'adversaire .





En conséquence, la fin de non recevoir présentée par la société bailleresse est recevable. 





En revanche, elle doit être rejetée, car non fondée. En effet, la société MICROMANIA qui vient aux droits du preneur initial a un intérêt légitime, né et actuel à contester les clauses du bail, dans la mesure où le bailleur s'en prévaut contre lui et que lui-même fonde sa demande de remboursement des loyers qu'il estime trop versés, sur leur caractère illicite. 





Sur le caractère non-écrit de la clause d'indexation





En l'espèce, il est constant que le contrat de bail intervenu le 8 février 2005 entre la SCI PARDES PATRIMOINE et la société GAME FRANCE était à effet du 15 mars 2005.





Ce contrat stipule, en son article 6 intitulé « LOYER », que : 


« IV ' le loyer est indexé sur l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques, base 100 au 4èmetrimestre 1953, soit l'indice au 1er trimestre 2004 : 1225. 


Le loyer sera indexé annuellement au 1er janvier de chaque année et pour la première fois le premier janvier suivant la prise d'effet du bail et l'indice de référence le dernier publié au premier janvier de chacune des années suivantes. 


Etant ici précisé que si le nouvel indice de référence ci-dessus visé venait à être inférieur à l'indice de référence le dernier appliqué, le loyer ne serait pas minoré, mais, dans tous les cas, il restera au moins égal au dernier loyer augmenté. 


Si l'indice visé au présent article venait à cesser de faire l'objet d'une publication par l'INSEE, les parties décident de ses référer à toute autre disposition de l'indice retenu qui serait assurée par tel organisme public ou privé des statistiques choisi par elles d'un commun accord ou, faute d'accord, désigné par le Président du Tribunal de Commerce de PARIS. 


Si les calculs effectués en application des dispositions ci-dessus avaient pour résultat la détermination d'un loyer inférieur à celui du dernier pratiqué, c'est ce dernier loyer qui resterait en vigueur, l'application de la clause ne devant en aucune façon se traduire par une diminution de loyer. ». 





La cour rappelle qu'en application de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, tel que le bail commercial, prévoyant la prise en compte, dans l'entier déroulement du contrat, d'une période de variation indiciaire supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.





Ainsi que l'ont relevé les premiers juges, cette clause, qui organise une indexation annuelle à compter du 1er janvier 2006 alors que le bail est à effet du 15 mars 2005, crée, lors de la première année du bail, une période de variation indiciaire d'un an, supérieure à la durée écoulée depuis la date d'effet du bail, soit 8 mois et 15 jours. 





Cependant, la cour relève que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite et qu'en l'espèce la clause prévoit un premier ajustement, illicite mais ponctuel, tenant à la prise d'effet du bail en cours d'année civile, tandis que les périodes de référence suivantes ont la même durée. 





Dès lors, la clause d'indexation litigieuse ne peut pas être réputée non-écrite en son entier, pour ce motif.





A titre subsidiaire, la société MICROMANIA soutient que la clause d'indexation est non-écrite car elle fausse l'application de l'article L145-39 du code de commerce et est contraire aux dispositions de l'article L112-1 du code monétaire et financier, dans la mesure où prévoyant un loyer plancher elle est contraire au principe d'automaticité et de réciprocité découlant de cet article et qu'elle crée en outre une distorsion évidente entre la période d'indexation et la variation de l'indice. Ce à quoi s'oppose la société bailleresse.





La cour rappelle que le propre d'une clause d'échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, fausse le jeu normal de l'indexation ; qu'en effet, cette clause est de nature à créer un effet de rattrapage condamné par l'article L. 112-1 du code monétaire et financier ; qu'en conséquence, doit être déclarée non-écrite une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse 





En l'espèce, la clause exclut, en cas de baisse de l'indice, l'ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice publié dans le même temps.





Par ailleurs, l'exclusion d'un ajustement à la baisse du loyer , présentant un caractère essentiel, la clause litigieuse précisant avec netteté 'que l'application de ladite clause ne devant en aucune manière se traduire par un diminution du loyer', la clause d'indexation doit être, en son entier, réputée non écrite.





En conséquence, la clause d'indexation stipulée au bail doit être déclarée non-écrite en son entier.





Sur la demande du bailleur présentée sur le fondement de l'article L145-39 du code de commerce





Selon l'article L145-39 du code de commerce :'En outre, et par dérogation à l'article L.145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.'.





En l'espèce, la clause d'échelle mobile ayant été déclarée non-écrite, les dispositions de l'article L145-39 du code de commerce ne peuvent trouver à s'appliquer et il convient de débouter la bailleresse en sa demande de voir fixer à la valeur locative le prix du loyer révisé. 





Sur les demandes de remboursement des sommes trop versées





Le loyer ayant été appelé et payé après application de la clause d'indexation litigieuse, le preneur est bien fondé à solliciter la condamnation du bailleur à lui reverser les sommes trop versées. 





En première instance, la demande de remboursement du trop versé avait été présentée par la société locataire, mais cette demande avait été déclarée irrecevable par les premiers juges car non chiffrée. 





Dans le corps de ses conclusions la société bailleresse soulève le caractère irrecevable de la demande en paiement de la somme de 174.219, 26 euros formée en cause d'appel compte tenu de sa nouveauté. 





La cour relève que cette demande n'est pas reprise au dispositif des conclusions. Elle rappelle que n'étant tenue de statuer que sur les demandes figurant au dispositif des conclusions des parties en application de l'article 954 du code de procédure civile, elle n'est pas tenue de statuer sur cette demande.





Il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la demande de remboursement du trop perçu irrecevable faute de chiffrage, ce motif ne rendant pas irrecevable la demande. 





En cause d'appel, la société locataire demande la condamnation de la bailleresse à lui verser la somme de 174.219,26 euros pour la période écoulée entre le mois de février 2013 et le premier trimestre 2017, inclus. A titre subsidiaire, la société bailleresse conteste le décompte de la société locataire, qui serait selon elle, erroné pour l'année 2013.





La cour constate qu'il résulte des pièces produites par la société locataire qu'elle s'est acquittée pour la période écoulée entre le 1er février 2013 et le 31 décembre suivant de la somme de 151.171,42 euros [27485,71 + 3 x 41.228,57] alors qu'elle n'était redevable pendant cette période que de la somme de 119.166,66 euros [130.000/12 x 11]. C'est donc à juste titre que la société locataire chiffre les sommes trop versées à la somme de 32.004,76 euros HT.





Pour les années suivantes, le trop versé s'élève aux sommes suivantes :


2014 : 41.600 euros


2015 : 44.677,56 euros


2016 : 44.677,56 euros


1er trimestre 2017 :11.169,39 euros


Le total du trop versé est en conséquence de 174.219,26 euros H.T.





En conséquence, il convient de condamner la société bailleresse à verser à la société locataire ladite somme augmentée des intérêts au taux légal, à compter de la demande chiffrée qui en a été faite par la société locataire par les conclusions régulièrement notifiées par le RPVA. 





Sur les demandes accessoires 





La société bailleresse succombant dans ses demandes doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a condamné la société bailleresse à payer à la société locataire une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





Il convient de faire droit en cause d'appel à la demande présentée en application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéficie de la société locataire.








PAR CES MOTIFS





La cour statuant contradictoirement, 





Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de condamnation de la bailleresse à rembourser à la société locataire les sommes trop versées, 





l'infirme sur ce point 





statuant à nouveau et y ajoutant, 





Déclare la fin de non-recevoir présentée par la société bailleresse recevable.





La rejette, et dit que la société MICROMANIA a un intérêt à agir ; 





Constate que la société MICROMANIA par conclusions régulièrement notifiées par le RPVA a demandé la condamnation de la société PARDES PATRIMOINES à lui payer la


somme de 174.219,26 euros, au titre des sommes trop-perçues pour la période écoulée entre le 1er février 2013 et le 1er trimestre 2017, inclus ;





Condamne la société PARDES PATRIMOINE à verser à la société MICROMANIA la somme de 174.219,26 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de notification des conclusions de la société MICROMNIA, chiffrant la demande de restitution; 





Condamne la société PARDES PATRIMOINE à verser à la société MICROMANIA la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 





Condamne la société PARDES PATRIMOINE aux entiers dépens, avec distraction au profit de l'avocat postulant qui en a fait la demande en application de l'article 699 du code de procédure civile.











LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE