Cour d'Appel · CHAMBRE SOCIALE SECTION B — 20 décembre 2018

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



CHAMBRE SOCIALE - SECTION B



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ARRÊT DU : 20 DÉCEMBRE 2018



(Rédacteur : Monsieur Eric VEYSSIERE, Président)



BAUX RURAUX



N° RG 16/07412 - N° Portalis DBVJ-V-B7A-JST4

















Monsieur [P] [G]

Monsieur [Q] [G]

Monsieur [C] [G]



c/

Monsieur [O] [E]

Madame [K] [W] épouse [E]

Monsieur [O] [Z]

Madame [N] [B] épouse [Z]







Nature de la décision : AU FOND





Notifié par LRAR le :



LRAR non parvenue pour adresse actuelle inconnue à :



La possibilité reste ouverte à la partie intéressée de procéder par voie de signification (acte d'huissier).



Certifié par le Greffier en Chef,









Notifié par LETTRE SIMPLE le :





Grosse délivrée le :



à :

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 03 décembre 2013 (R.G. n°5112-00002) par le Tribunal paritaire des baux ruraux de MURET, suivant déclaration d'appel du 27 décembre 2013, après Arrêt de la Cour de Cassation 3ème chambre civile, rendu le 22 septembre 2016, cassant partiellement l'arrêt de la chambre sociale section 2 de la Cour d'appel de TOULOUSE, en date du 10 avril 2015, suivant déclaration de saisine du 19 décembre 2016 de la Cour d'appel de Bordeaux, cour de renvoi,



APPELANTS :



Monsieur [P] [G]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]



Monsieur [Q] [G]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]



Monsieur [C] [G]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]



représentés par Me Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMÉS :



Monsieur [O] [E]

né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 1]

de nationalité Française

Profession : Electricien, demeurant [Adresse 2]

assisté par Me Lionel MARCONI, avocat au barreau de BORDEAUX, 





Madame [K] [W] épouse [E]

née le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 2]

de nationalité Française

Profession : Aide-soignant(e), demeurant [Adresse 2]

assistée par Me Lionel MARCONI, avocat au barreau de BORDEAUX, 



Monsieur [O] [Z]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Madame [N] [B] épouse [Z]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

non comparants bien que régulièrement convoqués, non représentés









COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 novembre 2018 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées devant Monsieur Eric Veyssière, président chargé d'instruire l'affaire et madame Emmanuelle LEBOUCHER, conseillère, 



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Monsieur Eric VEYSSIERE, Président

Madame Catherine MAILHES, Conseiller

Madame Emmanuelle LEBOUCHER, conseillère,



qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Mme Sylvaine DECHAMPS,









ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





Exposé du litige 



Suivant acte sous seing privé à effet du 1er janvier 1981, M. [H] [E] a donné à bail à ferme à M. [E] [G] une propriété agricole située commune de [Localité 1], lieu-dit 'Gironne', d'une superficie de 13ha 96a 36ca.





Mme [F] [E], M. [O] [E] et M. [I] [H] sont devenus nus propriétaires des parcelles louées et le bail a été cédé par le fermier à ses trois fils, M. [P] [G], M. [Q] [G], et M. [C] [G] (les consorts [G]), chacun pour une partie, suivant trois actes sous seing privé séparés en date du 5 mars 2012, notamment pour les parcelles C[Cadastre 1] et C[Cadastre 2] à [Localité 3] de Comminges lesquelles ont été vendues le 18 septembre 2009 par M. [O] [E] aux époux [Z].





Par acte d'huissier du 26 mars 2012, les consorts [G], ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Muret aux fins de voir prononcer la nullité de la vente en violation de leur droit de préemption, d'obtenir des dommages et intérêts et l'expulsion des occupants sous astreinte.







Par jugement du 3 décembre 2013, le tribunal paritaire des baux ruraux de Muret a :


déclaré irrecevable l'action diligentée par les consorts [G] concernant le droit de préemption, 

déclaré irrecevable la demande en nullité de bail et de la cession forcée, à titre reconventionnel, par les consorts [E], 

dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamné les consorts [G] aux dépens.




Les consorts [G] ont régulièrement interjeté appel de cette décision.



Par arrêt en date du 10 avril 2015, la cour d'appel de Toulouse a : 


confirmé le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Muret en date du 3 décembre 2013, en toutes ses dispositions, 


y ajoutant, 


condamné in solidum M. [P] [G], M. [Q] [G], et M. [C] [G] à payer à M. [O] [E], et Mme [K] [W] épouse [E] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamné in solidum M. [P] [G], M. [Q] [G], et M. [C] [G] aux entiers dépens.




Les consorts [G] ont formé un pourvoi en cassation. 



La cour de cassation, dans sa décision du 22 septembre 2016, a cassé et annulé, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes en nullité du bail et de la cession, l'arrêt rendu le 10 avril 2015 par la cour d'appel de Toulouse. Elle a remis en conséquence pour le surplus, la cause et les parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d'appel de Bordeaux.



***



Par déclaration au greffe du 19 décembre 2016, les consorts [G] ont saisi la cour d'appel de Bordeaux.



Par conclusions déposées le 20 septembre 2017 et le 30 octobre 2018 au greffe et développées oralement, les appelants demandent à la Cour de :


constater l'irrecevabilité de la demande en nullité du contrat de bail rural du 1er janvier 1981 et la cession du dit contrat du 5 mars 2002, 

réformer ladite décision pour le surplus, 

constater que le vendeur n'a pas procédé à la notification de la vente conformément à ses obligations, 

dire et juger recevable la procédure initiée par les consorts [G], 

prononcer la nullité de la vente consentie au bénéfice de M. et Mme [Z] le 18 septembre 2009 et publiée à la Conservation des Hypothèques de Muret sous les références 2009 D n°[Cadastre 3], 

ordonner la publication de la décision à intervenir à ladite conservation des hypothèques, 

ordonner la restitution des parcelles (actuellement C402 et C404 en partie), sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans le mois suivant la signification de la décision à venir, 

ordonner l'expulsion de tous occupants des lieux loués, qu'ils soient du chef de M. [O] [E] ou des consorts [Z], ou de tous autres au besoin avec le concours de la force publique,

condamner in solidum M. et Mme [O] [E], bailleurs et vendeurs au paiement d'une somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts

condamner in solidum M. et Mme [O] [E], bailleurs et vendeurs, au paiement d'une somme de 10 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux entiers dépens d'instance et d'appel, lesquels comprendront notamment les frais de signification par huissier de l'assignation et de la décision à venir, des frais de publication d'assignation et de la décision à venir, des frais d'exécution de la décision à venir.




***



Dans ses écritures enregistrées le 15 janvier 2018 au greffe et développées oralement, M. [O] [E] et Mme [K] [E] demandent à la Cour de :

à titre principal : 


dire et juger messieurs [Q], [P], [C] [G] irrecevables et mal fondés en leur appel, 

constater que la demande formée par les appelants et tendant à voir ordonner la restitution des parcelles C402 et C404 est nouvelle, au sens de l'article 564 du code de procédure civile, par rapport aux prétentions soumises par lui aux premiers juges ; 

les déclarer, en conséquence, irrecevables, par application de l'article 564 du code de procédure civile. 

constater que la demande formée par les appelants est forclose en vertu de l'article L. 412-12 du code rural ; 

les déclarer, en conséquence, irrecevables, par application de l'article L. 412-12 du code rural,

constater que les appelants n'ont pas qualité à agir, en vertu de l'article L. 412-5 du code rural ; 

les déclarer, en conséquence, irrecevables, par application de l'article L. 412-5 du code rural. 


en conséquence, 


confirmer le jugement déféré par substitution de motifs. 


 

à titre subsidiaire et au fond : 


constater que les conditions permettant de bénéficier du droit de préemption ne sont pas réunies par application de l'article l. 412-5 du code rural,

constater que la demande de substitution formée par les appelants est impossible sur le fondement de l'article L. 412-12 du code rural ; 


en conséquence, 


débouter messieurs [Q], [P], [C] [G] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 


 

à titre infiniment subsidiaire et avant dire-droit : 


ordonner une mesure d'expertise judiciaire confiée à tel expert qu'il plaira à la cour d'appel de Bordeaux aux fins de fixer le prix des parcelles C[Cadastre 1] et C[Cadastre 2], 


 

en tout état de cause : 


condamner in solidum Messieurs [Q], [P], [C] [G] à verser aux époux [E] une indemnité de 6 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 


 

***



Dans leurs écritures enregistrées le 12 janvier 2018 et développées oralement, M. et Mme [Z], demandent à la Cour de débouter les consorts [G] de leurs demandes. 





***



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées, oralement reprises.



Motifs de la décision



Sur l'objet du litige



Les dispositions du jugement du TPBR de Muret ayant déclaré irrecevable la demande en nullité du bail et de la cession formée à titre reconventionnel par les époux [E] sont irrévocables conformément aux énonciations de l'arrêt de la cour de cassation.



Sur la recevabilité de l'action en nullité de la vente



Les consorts [E] considèrent, en premier lieu, que l'action en nullité de la vente assortie d'une demande de restitution des terres formée par les consorts [G] s'analyse en une demande en nullité de la vente avec substitution de bénéficiaire à leur profit laquelle est présentée pour la première fois en cause d'appel et constitue, dés lors, une demande nouvelle irrecevable par application de l'article 564 du code de procédure civile.



La cour retient que, contrairement à ce qui est soutenu par les consorts [E], la demande des consorts [G] ne comporte pas, au delà de la nullité de la vente, une demande de substitution de bénéficiaire à leur profit, mais une demande de restitution des parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] en leur qualité de fermier laquelle est présentée comme étant la conséquence de la demande principale en nullité de la vente soumise au premier juge, au sens de l'article 566 du code de procédure civile. Il y a lieu, dans ces conditions, de rejeter cette fin de non recevoir.



En deuxième lieu, les consorts [E] soutiennent que les consorts [G] sont forclos en leurs demandes conformément aux dispositions de l'article L 412-12 du code rural et de la pêche maritime puisqu'ils ont intenté une action en nullité de la vente au delà du délai de 6 mois à compter de la date de la publication de celle-ci. 



Aux termes de l'article L 412-12 al 3 du code rural et de la pêche maritime, au cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion.



Il est de principe que ce délai ne commence à courir qu'à compter de la connaissance effective de la date de la vente qui ne résulte pas de la seule publication de la vente au service chargé de la publicité foncière.



Les consorts [E] font valoir que les consorts [G] avaient connaissance de la vente des parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] qu'ils exploitaient en tant que fermier non seulement du fait de la publication de celle-ci à la conservation des hypothèques intervenue le 18 septembre 2009 et de sa déclaration à la SAFER et à la MSA, mais aussi en raison des opérations de bornage réalisées le 23 avril 2009 par un géomètre expert en vue de délimiter les limites de propriété des futurs acquéreurs et d'établir un nouvel acte de division parcellaire, opérations auxquelles les fermiers ont été associés et ont expressément consenti. Ils ajoutent que les consorts [G] ont retiré les systèmes d'irrigation de ces parcelles ce qui démontre qu'ils ont eu connaissance de la vente.



Toutefois, outre le fait qu'il ne peut ressortir des actes préparatoires à une vente la preuve de la date de celle-ci, la cour retient, d'abord, que les consorts [G] n'ont pas été informés de la vente dans les conditions prévues à l'article L 412-8 du code rural et de la pêche maritime qui prévoit que, après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée...



Ensuite, la cour constate que l'acte de vente établi par le notaire le 18 septembre 2009 mentionne page 10 sous la rubrique relative à la situation locative et à l'état du bien qu'il n'existe à ce jour aucun droit de préemption non purgé... et qu'il n'y a actuellement aucune location et que la vente n'a pas été précédée de la délivrance à un locataire, et ce en vue de la vente, d'un congé non relaté aux présentes pouvant ouvrir un quelconque droit de préemption. 



Ainsi, se déduit-il de ces mentions que les consorts [E] n'ont pas informé le notaire de l'existence du bail rural sur les parcelles litigieuses consenti aux consorts [G] de sorte que les bailleurs ont dissimulé une information de nature à permettre au notaire de mettre en oeuvre les dispositions énoncées à l'article L 412-8 et aux preneurs d'avoir connaissance de la vente et de faire valoir leur droit de préemption.



Enfin, il est constant que les consorts [E] ont continué de percevoir l'intégralité des fermages postérieurement à la vente au moins jusqu'à la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux le 26 mars 2012 ce qui laissait à penser aux consorts [G] que, en l'absence de changement de bailleur, la vente n'avait pas eu lieu.



Les consorts [E] ne justifient d'ailleurs pas d'un quelconque acte positif réalisé postérieurement à la vente pour informer les consorts [G] de l'accomplissement de cet acte.



Il découle de ce qui précède que les consorts [E] ont fait preuve d'une mauvaise foi caractérisée dans leur relation avec leurs preneurs en ne leur donnant aucune information claire et effective sur la réalisation de la vente.



Rien ne contredit le fait que c'est à la faveur de la transmission par la MSA, le 30 novembre 2011, d'un nouvel état parcellaire faisant état d'une affiliation des parcelles en cause au profit des époux [Z] que les consorts [G] ont pris connaissance de la vente.



Dés lors, l'action en nullité de la vente engagée, le 26 mars 2012, par ces derniers devant le tribunal paritaire des baux ruraux n'encourt pas la forclusion de 6 mois énoncée à l'article L 412-2 al 3 du code rural et de la pêche maritime.



Cette demande sera, en conséquence, déclarée recevable. Le jugement sera réformé sur ce point.



Les consorts [E] opposent, enfin, aux consorts [G] une fin de non recevoir tirée d'un défaut de qualité à agir car ceux-ci ne remplissent pas les conditions fixées aux articles L 412-5 et L 312-6 du code rural et de la pêche maritime pour pouvoir exercer le droit de préemption. 



Il résulte de ces dispositions que le droit de préemption ne peut être exercé que si, au jour où il fait connaître sa décision d'exercer ce droit, le bénéficiaire est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois la surface minimum d'installation. En l'espèce, cette surface était en Haute-Garonne, dans la zone dite du Volvestre où se trouvent les parcelles litigieuses, de 30 ha en polyculture et élevage. Les preneurs ne pouvaient donc exercer leur droit de préemption s'ils possédaient plus de 90 ha.



Or, les consorts [G] à travers le GFA de Larouset dont toutes les parts leur appartiennent, ce qui leur confère la qualité de propriétaire, possédaient, au jour de la vente des parcelles litigieuses, le 18 septembre 2009, 63 ha de terres , compte tenu de la vente de parcelles intervenue le 15 avril 2009 pour une surface de 39 ha.



Il s'ensuit que ne possédant pas plus de 90 ha de terres, ils avaient qualité à agir pour exercer leur droit de préemption.



Cette fin de non recevoir sera, en conséquence, rejetée.





Sur la nullité de la vente



Les consorts [G] demandent à la cour de prononcer la nullité de la vente des parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] consentie par M. [E] aux époux [Z] au motif qu'ils n'ont pas été en mesure de faire valoir leur droit de préemption prévu aux articles L 412-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime puisqu'ils n'ont pas été régulièrement informés de la vente.



Aux termes de l'article L 412-1 du dit code, le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur en place. Ce droit est acquis au preneur même s'il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente.



Selon l'article L 412-5, bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. Il peut exercer personnellement ce droit, soit pour exploiter lui-même, soit pour faire assurer l'exploitation du fonds par son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou par un descendant si ce conjoint, partenaire ou descendant a exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou est titulaire d'un diplôme d'enseignement agricole.



Le dernier alinéa de ce texte dispose que le droit de préemption ne peut être exercé si, au jour où il fait connaître sa décision d'exercer ce droit, le bénéficiaire ou, dans le cas prévu au troisième alinéa ci-dessus, le conjoint, le partenaire d'un pacte civil de solidarité ou le descendant subrogé est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois le seuil mentionné à l'article L. 312-1.



En application de l'article L 412-8, après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l'hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir.



L'article L 412-12 al 3 prévoit, au cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, que le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion.



En l'espèce, il est constant que les consorts [G] :

- remplissent les conditions d'exercice d'ancienneté dans la profession agricole pour exercer leur droit de préemption,

- ne possèdent pas plus de 90 ha de terres agricoles comme rappelé ci-dessus ce qui ne représente pas une superficie supérieure à trois fois le seuil mentionné à l'article L. 312-1,

- n'ont pas été informés ni par les bailleurs ni par le notaire de la vente projetée des parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] sur lesquelles ils étaient titulaires d'un bail rural



Il s'ensuit qu'ils sont bien fondés à solliciter, sur le fondement de l'article L 412-12 al 3 du code rural et de la pêche maritime, la nullité de la vente des dites parcelles. Il convient donc de prononcer la nullité de la vente des parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] consentie par les consorts [E] aux époux [Z] le 18 septembre 2009 et publiée à la conservation des hypothèques de Muret sous les références 2009 D n° [Cadastre 3].



Les consorts [G] ayant été privés de la faculté d'exercer leur droit de préemption par la faute des consorts [E], ont subi un préjudice qu'il convient de réparer par des dommages intérêts dont le montant est évalué par la cour à la somme de 3000 euros. Les époux [Z] qui n'ont pas été informés dans l'acte notarié de l'existence d'un bail rural grevant le bien qu'ils achetaient ne seront pas condamnés de ce chef. Le jugement sera réformé en ce sens.





Sur la demande de restitution des parcelles formée par les consorts [G] en qualité de fermier



Si la nullité de la vente a pour effet de remettre les parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant la vente, les consorts [G] ne démontrent nullement en quoi celle-ci a modifié leurs droits en qualité de fermier. En effet, il ressort des pièces du dossier qu'ils ont versé des fermages aux époux [Z] jusqu'en mai 2015 et que ceux-ci en ont repris la jouissance dans des circonstances qui n'ont pas suscité de réaction, autre qu'une simple et unique lettre de protestation en date du 31 décembre 2015, de la part des preneurs qui ne donnent aucune explication sérieuse sur les raisons de leur départ des lieux alors qu'ils étaient pourtant en situation de faire valoir leurs droits en vertu du statut d'ordre public du fermage. La cour relève, à cet égard, qu'ils n'avaient pas non plus saisi le tribunal paritaire des baux ruraux ni la cour d'appel de Toulouse de cette demande dans le cadre de leur action en nullité de la vente. Il s'en déduit que les consorts [G] en renonçant à se prévaloir du bail rural et à exploiter les parcelles litigieuses trois ans après la vente ne peuvent prétendre à la restitution des parcelles affermées au seul motif de la nullité de la vente qui n'a eu aucune incidence juridique sur leur statut de fermier.



Il seront, en conséquence, déboutés de leur demande de restitution des parcelles affermées et de leur demande d'expulsion des occupants. Il sera ajouté en ce sens au jugement.



Sur les autres demandes



L'équité commande d'allouer aux consorts [G] la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le paiement de cette somme sera supporté par les consorts [E].



Les consorts [E], partie perdante, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS



Infirme le jugement déféré dans les limites fixées par l'arrêt de la cour de cassation en date du 22 septembre 2016,



Statuant à nouveau,



Déclare recevables les demandes formées par les consorts [G],



Prononce la nullité de la vente des parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] consentie par les consorts [E] aux époux [Z] le 18 septembre 2009 et publiée à la conservation des hypothèques de Muret sous les références 2009 D n° [Cadastre 3],



Ordonne la publication de la présente décision à la conservation des hypothèques de Muret, 



Condamne les consorts [E] à payer, in solidum, aux consorts [G] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,



Condamne les consorts [E] aux dépens de première instance,



Y ajoutant,



Déboute les consorts [G] de leur demande en restitution des parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] en leur qualité de fermier et de leur demande d'expulsion des occupants des dites parcelles, 

 

Condamne les consorts [E] à payer, in solidum, aux consorts [G] la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne les consorts [E] aux dépens d'appel.







Signé par Monsieur Eric VEYSSIERE, Président et par Sylvaine DECHAMPS, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Sylvaine DECHAMPS Eric VEYSSIERE