Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 14 décembre 2018

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2018



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/14762 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B52KH





Sur renvoi après cassation, selon l'arrêt rendu le 28 janvier 2016 par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation (pourvoi n° Q-14-26.450 ), de l'arrêt rendu le 26 juin 2014 par le pôle 4 chambre 3 de la cour d'appel de paris (RG 12/13046) , sur appel d'un jugement rendu le 13 juillet 2010 par le Tribunal d'instance de Paris 17ème (RG: 11 /08-000977. 





APPELANTE

 

Etablissement Public L'INSTITUT DE FRANCE 

Etablissement Public National, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Anne-marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS,

toque : B0653





INTIME 



Monsieur [J] [D]

Né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 1] 

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me Patrick DE CLERCK, avocat au barreau de PARIS, toque : A0120





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère, M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Daniel FARINA, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA



 

ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Daniel FARINA, Président et par Viviane REA, Greffière présente lors de la mise à disposition





EXPOSE DU LITIGE



Suivant contrat du 1er novembre 1966 l'établissement Public Institut de France ( appelé ci-après l'Institut de France ) a donné en location à M [K] [D] un appartement situé [Adresse 2] . 



M [K] [D] est décédé le [Date décès 1] 2000 ; un bail a été signé entre son fils, [J] [D] et l'Institut de France . 



Exposant que ce bail avait été consenti le 17 mai 2002 à effet du 1er juillet 2002, au loyer actualisé de 1 781,12 euros par mois, l'lnstitut de France a, par acte du 12 décembre 2007, notifié à M et Mme [J] [D] une offre de renouvellement de bail avec proposition d'un nouveau loyer mensuel de 3 588 euros, hors taxes, à compter du 1er juillet 2008.



En l'absence d'accord devant la Commission Départementale de conciliation l'Institut de France a saisi, le juin 2008, le Tribunal d'instance du 17ème arrondissement de Paris, en fixation du nouveau loyer à compter du 1er juillet 2008 pour une durée de six ans . 



Par jugement rendu le 17 février 2009, le Tribunal d'instance a :

- fixé au 1er octobre 2002 le point de départ du bail, 

- déclaré régulière l'offre de renouvellement, 

- ordonné une expertise et commis M [R] pour y procéder avec mission notamment de donner son avis sur la valeur locative des lieux en faisant référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage, avant le 1er octobre 2008, pour les logements comparables



Dans son rapport déposé le 11 septembre 2009 l'expert judiciaire indique que le loyer actuel de M et Mme [D] est manifestement sous évalué tant par rapport à la moyenne des loyers pratiqués dans l'immeuble ( 19, 60 euros le m² ) que par rapport à la moyenne des références comparables de l'Observatoire des loyers de l'agglomération Parisienne ( OLAP ) ( 18, 60 euros le m² ) ; il propose un loyer moyen de 17, 98 euros le m² à compter du 1er octobre 2008 . 



Par jugement du 13 juillet 2010 le Tribunal d'instance de Paris 17ème a : 



- dit le loyer fixé dans le bail liant les parties manifestement sous-évalué, 



- fixé le nouveau loyer à compter du 1er octobre 2008 à la somme de 2 778, 90 euros avant l'application du décret modérateur, 



- fixé le loyer effectif à compter de cette même date à la somme de 2 280, 01 euros hors charges, 



- dit que la hausse de loyer s'appliquera par sixième hors indexation, 



- rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 



- dit que chaque partie supportera les dépens par elle exposés et la moitié des frais 

d'expertise . 



Par arrêt du 26 juin 2014 la Cour d'appel a : 



- rejeté l'exception d'irrecevabilité de la demande tendant à la nullité de l'offre formée par M [J] [D], soulevée en défense par l'Institut de France, 



- infirmé le jugement déféré, 



- prononcé la nullité de l'offre de renouvellement du bail avec fixation d'un nouveau loyer,

notifiée l2 décembre 2007 par l'Institut de France, 



- débouté l'Institut de France de sa demande en fixation d'un nouveau loyer, 



- condamné l'Institut de France à payer à M [J] [D] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 



- condamné l'Institut de France aux dépens de première instance et d'appel .



Par arrêt du 28 janvier 2016 la Cour de Cassation a cassé et annulé, dans toutes ses dispositions, l'arrêt du 26 juin 2014 et renvoyé la cause et les parties en l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt devant la Cour d'Appel de Paris autrement composée, pour être fait droit.



Par conclusions du 14 juin 2018 l'Institut de France demande à la Cour d'Appel de : 



- dire M [J] [D] mal fondé en son appel, et le débouter de ses demandes, 



- recevant l'Institut de France en son appel incident et l'y déclarant bien fondé, 



- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé à la somme de 2.778,90 euros avant l'application du décret modérateur et en ce qu'il a fixé le nouveau loyer effectif à compter de cette même date à la somme de 2.280,01 euros hors charges,



- statuant à nouveau de ces chefs,



- fixer à la somme mensuelle en principal de 3.588 euros le montant du loyer du bail renouvelé au profit de M et Mme [D], à compter du 1er octobre 2008, pour une durée

de six années, 





- dire que l'augmentation résultant de la fixation du nouveau prix sera étalée sur six années, en sorte que le loyer connaîtra, chaque année, une nouvelle augmentation de 301,15 euros par mois, et pour la première année du bail renouvelé, le loyer mensuel sera de 2.082,27 €.



- à titre subsidiaire, 



- confirmer le jugement entrepris,



- en tout état de cause,



- condamner M [J] [D] aux dépens de première instance, d'appel, de cassation et de renvoi, dont le recouvrement pourra être directement poursuivi conformément aux

dispositions de l'ar'icle 699 du Code de procédure civile, et à payer à l'Institut de France la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile . , 



Par conclusions du 19 octobre 2018, M [J] [D] demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et de : 



- au visa des articles 17- c et 19 de la loi du 6 juillet 1989, 



- dire la demande de renouvellement mal fondée 

 

- à titre subsidiaire, 

 

- fixer le loyer, à compter du 1er octobre 2008, pour une durée de six ans sur la base de 14,54 le m² soit un loyer mensuel de 2283 euros, avant l'application du décret de modération, 

 

- condamner l'Institut de France aux dépens de première instance et d'appel et à payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Patrick de Clerck, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2018 . 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Attendu que l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15,1 un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.

'

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la Commission de conciliation.



À défaut d'accord constaté par la Commission, le juge est saisi avant le terme du 

contrat . » ; 



Attendu que selon les dispositions de l'article 19 de la même loi : « Pour l'application de l'article 17, les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'État définit les éléments constitutifs de ces références. Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de trois. 



Toutefois il est de six dans les communes.' faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.



Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de location pour lesquels il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans. » ; 



Attendu que s'il appartient au juge de préciser en quoi les références prises en considération respectent les dispositions de l'article 19, les obligations résultant des alinéas 2 et 3 de l'article 19, s'imposent au seul bailleur, et non au juge ( Cass Civ 3ème 8 juin 1995 ; 30 octobre 1991, 18 décembre 1991 ; 15 avril 1992 ; 21 décembre 1993; 21 juin 1995) ; 



Attendu que selon les dispositions de l'article 2 du décret du 27 août 2009, le montant du loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément à l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 et le loyer à la date du renouvellement ; 



Attendu en l'espèce que les conclusions de l'expert judiciaire sur la sous-évaluation du loyer alléguée sont les suivantes : 



- sur les principales caractéristiques du logement et de l'immeuble où il se trouve :



- l'appartement est situé au 4ème étage dans l'immeuble du [Adresse 2], dans un quartier prestigieux : le quartier des Ternes, entre la [Adresse 3], et l'[Adresse 4] à proximité de la porte Maillot, des transports ( métro, bus, rer ) des commerces et de toutes les commodités, 



- sa situation peut ainsi être qualifiée de très bonne, 



- l'immeuble est de bon standing, son ravalement est récent et en bon état; la couverture est étanche.



- son gros 'uvre est bon ; l'immeuble est en pierres de taille en façade rue et en briques de parement pour le reste, 



- les parties communes sont en bon état d'entretien mais ne sont pas spacieuses, 



- l'immeuble possède plusieurs équipements collectifs (digicode, interphone, ascenseur dans l'escalier principal, chauffage collectif, escalier de service (large et agréable) );



- l'appartement est situé dans le bâtiment « cour » , il est composé notamment de cinq pièces principales (3 chambres, salon et séjour), 



- il possède un confort satisfaisant, sauf toutefois à relever notamment que :

- la distribution des pièces n'est pas fonctionnelle, 

- les deux-pièces de réception et l'une des chambres sont exposées au Nord et ne sont pas ensoleillées, 

- la grande chambre exposée à l'est est sombre, 

- les fenêtres sont à simple vitrage, d'où une isolation thermique médiocre,

- l'installation électrique est ancienne et non conforme aux normes de sécurité, 

- il n'y a pas de ventilation haute dans la cuisine, 

- la fenêtre de l'entrée ne possède pas de trous d'évacuation des eaux de ruissellement, 

- les peintures sont anciennes, vétustes et non entretenues 

- la seconde salle de bain ne possède ni fenêtre ni ventilation et ses équipements sont anciens et de qualité médiocre, 

- le parquet de la salle de bains et celui du fond du couloir sont affaissés ; 



- Les locataires disposent également de deux chambres de service au sixième et dernier étage ( de respectivement 3,80 m² et de 8,60 m²) ;



- la superficie du logement est de 157 m² avec une hauteur sous plafond de 3 mètres ; 



- ces éléments font classer l'appartement dans la catégorie des ' grands appartements anciens, avec confort, et de qualité moyenne, situé dans le quartier des Ternes' ; 



- deux listes de références locatives concernant cette catégorie de logements permettent de calculer la valeur locative du logement concerné : 

- une liste de 25 références établie par l'Olap, 

- et l'état locatif de l'immeuble pour les grands appartements de 150 m² environ et notamment les appartements du bâtiment « cour » situés au deuxième troisième et cinquième étages ; 



- parmi les 25 références de l'Olap, sont retenues les 7 références qui correspondent à des locaux dont la surface varie entre 133 et 175 m² ( au regard de la surface de 157 m² l'appartement concerné), situés entre le rez-de-chaussée et le 4ème étage, les locataires en place étant arrivés entre mai 1995 et septembre 2007, 



- la moyenne des loyers au m² correspondant à ces 7 références s'établit à 18,60 euros le mètre carré, 



- s'agissant des références de l'état locatif de l'immeuble sont retenues les 5 qui correspondent à de grands appartements (type F4 et F5) et loués à usage d'habitation ( les grands appartements de type F6 de plus de 185 m² ( tels les locations de M [V] et de M 

[L] )étant à exclure ) ; il s'agit de locaux situés entre le 1er et le 6ème étage, et dont les locataires en place sont arrivés entre avril 2004 et mars 2007 ; 



- pour 2 des références de l'immeuble ainsi retenues, un abattement de 10 % est pratiqué sur le loyer au m² pour tenir compte de la réalisation de travaux de rénovation, 



- la moyenne des loyers afférents aux cinq références de l'immeuble s'établit à 17,36 euros le m², 



- il s'ensuit une moyenne générale de 18,6 euros le m² + 17,36 euros le m²: 2 = 17, 98 m²; 



Attendu que pour s'opposer aux demandes du bailleur et aux conclusions de l'expert judiciaire, M [J] [D] expose que : 



- rapproché du loyer actuel le loyer de 3588 euros demandé par le bailleur (62,85 euros le m² ) est disproportionné au regard de l'emplacement géographique de l'immeuble et des caractéristiques de l'appartement, 



- les six références fournies par l'Institut de France dans le cadre de son offre de renouvellement du bail ne sont pas pertinentes car :



- soit (pour quatre d'entre elles, situées dans des parties privilégiées du 17e arrondissement, à proximité de l'avenue des Champs-Élysées) elles sont, comme le relève le rapport de M [T], géographiquement éloignées du quartier de la rue Saint Ferdinand qui constitue une zone immobilière homogène, 



- soit parce que ( pour les deux autres) les appartements concernés, entièrement rénovés et mis aux normes, ont des caractéristiques très différentes du logement concerné ;



- l'expert judiciaire et M [T], expert mandaté par M [J] [D] ont relevé à cet égard les nombreux défauts que présente ce logement, tenant en particulier à l'absence d'ensoleillement des pièces de réception et de l'une des chambres, à l'ensoleillement réduit de la grande chambre, à une insuffisance du système de chauffage, au fait que la distribution des pièces n'est pas fonctionnelle, à la mauvaise isolation/ ventilation de certaines pièces, à l'ancienneté de l'installation électrique, ainsi qu'à la vétusté des locaux ;



- s'agissant des références retenues par l'expert judiciaire : 6 des 7 références de l'Olap ne sont pas pertinentes car :



- elles sont trop éloignées du voisinage de l'immeuble et situées dans des parties privilégiées du 17e arrondissement, alors que l'appartement concerné se trouve dans un secteur de standing moyen qui subit une forte fréquentation liée à la présence de nombreux restaurants, et dans lequel les conditions de stationnement sont difficiles; 



- les cinq références locatives situées dans l'immeuble ne sont pas pertinentes car :



- elles ne correspondent pas, par leurs caractéristiques, leur standing, par la qualité et le niveau de leurs équipements, au logement loué à M [J] [D], 

- pour trois d'entre elles il s'agit de locations de moins de trois ans d'ancienneté,

- ces cinq références correspondent à des logements situés dans le bâtiment de standing du [Adresse 2], avec balcon donnant sur la rue, ce qui n'est pas le cas du logement de M [J] [D] ; 



Qu'il fait valoir essentiellement que : 



- ainsi qu'il ressort du rapport d'expertise de M.[T] les références locatives de l'Olap utilisées par l'expert judiciaire ne se situent pas dans le voisinage de l'immeuble où se trouve l'appartement concerné, 



- alors qu'en application de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, l'existence d'une sous-évaluation manifeste doit s'apprécier au regard des références fournies par le bailleur, le premier juge a retenu les références que propose l'expert judiciaire sans dire pourquoi celles fournies par le bailleur ne sont pas pertinentes et pourquoi celle de l'expert le sont davantage, 



- la règle des deux tiers posée par l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 n'a pas été respectée par l'expert judiciaire dès lors que sur les 12 références qu'il retient plus de quatre sont des locations de moins de trois ans d'ancienneté ;



Attendu sur le premier point, que l'expert judiciaire ( p 12 du rapport ) a situé à juste titre l'immeuble concerné dans le quartier des Ternes, lequel constitue l'un des quatre quartiers administratifs du 17e arrondissement de Paris, et le 69e des 80 quartiers administratifs de 

Paris ; 



Qu'en considération de cet emplacement et après avoir déterminé des principales caractéristiques du logement concerné, il a sollicité de l'Olap des références de logements constituant de « Grands appartements anciens, avec confort, et de qualité moyenne situés dans le quartier des Ternes » ; 



Que le moyen n'est donc pas fondé ; 



Attendu sur le second point qu'aux termes de l'article 17 C de la loi du 6 juillet 1989 : « A défaut d'accord constaté par la Commission, le juge est saisi avant le terme du contrat » ;



Attendu que de ces dispositions il résulte qu'à défaut d'accord constaté par la Commission le juge apprécie souverainement les loyers de références produits pour les loyers comparables et qu'il n'est pas tenu de se fonder sur les seules références annexées à la proposition du bailleur ( Civ 3ème 8 juin 1995 ; 13 juillet 1994 ) ; 



Que le moyen ne peut donc être retenu ; 



Attendu sur le troisième point que les obligations résultant de l'article 19 alinéa 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989 s'imposent au bailleur et non au juge ( Civ 3ème 8 juin 1995, 30 octobre 1991, 18 décembre 1991) ; 



Que le moyen n'est pas fondé ; 



Que M [J] [D] soutient, à titre subsidiaire, que selon les conclusions du rapport d'expertise de M [T], le loyer doit être fixé à partir du loyer des locations suivantes de l'immeuble :

- appartement de M [N], 

- appartements de : M [V], Mme [B], M [L], et M [W] , qui sont des baux récents ( 2007/2008), logements qui n'ont pas fait l'objet de travaux de rénovation de la part du bailleur, 

- appartements de M [X] et de M [O] qui ont fait l'objet de rénovation mais sans donner lieu à une rénovation somptuaire ; 



Mais attendu qu'il a été retenu ci-dessus que, même s'ils ne concernent pas des logements de l'immeuble, les loyers de six des références de l'Olap retenues par l'expert judiciaire pouvent utilement servir de références pour l'application de l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 ; 



Que concernant les sept références citées par M [J] [D] l'expert judiciaire a écarté à juste titre : 

- les références correspondant aux locations de M [V] et M [L], s'agissant de grands appartements type F6 de plus de 185 m², 

- la référence au logement de M [N], au motif que le loyer de cette location ( à savoir 10,88 euros le m² ) est anormalement bas et n'est pas représentatif de la moyenne des loyers pratiqués dans l'immeuble ; 

- la référence au logement de Mme [B], s'agissant d'un appartement situé au rez-de-chaussée, alors que l'appartement de M [J] [D] est situé au quatrième étage ; 



Que les références correspondant aux logements de M [X] et de M [O] ont été retenues par l'expert judiciaire ; 



Attendu que bailleur demande que le loyer mensuel soit fixé à la somme de 3588 euros, 

soit 22,85 euros le m² ; 



Qu'au soutien de son appel incident il fait valoir essentiellement que : 



- les loyers pratiqués dans l'immeuble du bailleur-propriétaire de tous les appartements de l'immeuble ne constituent pas des références de loyers habituellement constatés dans le voisinage car ils portent sur des logements qui vont, eux-mêmes, faire l'objet d'une procédure de réévaluation, 



- ces références ne sont donc pas pertinentes ; 



- par ailleurs parmi les 7 références de l'Olap retenues par l'expert judiciaire, se trouve un logement en rez-de-chaussée ( référence de la rue Anatole France ) ; 



- or cette référence n'est pas pertinente dans la mesure où, l'appartement de M [J] [D] se trouve au quatrième étage et où la situation en rez-de-chaussée est un facteur de dépréciation de l'appartement et donc de minoration du loyer, 



- s'agissant des références de locations de l'immeuble l'expert judiciaire aurait dû retenir la location de Mme [B] dont le loyer est manifestement sous-évalué ; 



- l'Institut de France fournit trois nouvelles références locatives : il s'agit de nouveaux contrats de location conclus en 2017 et 2018 pour des logements situés dans l'immeuble, 



- s'agissant des défauts de l'appartement notés par l'expert, le défaut d'entretien des locaux est imputable au locataire, 



- en outre celui-ci a réalisé sans autorisation des travaux dans l'ancien cabinet de toilette ; 



- la surface des deux chambres de service doit être prise en considération dans le calcul de la valeur locative ;



Attendu sur le premier point que les dispositions de l'article 19 de du 6 juillet 1989 n'interdisent pas de prendre en considération les loyers pratiqués dans l'immeuble appartenant au bailleur dès lors que les loyers servant de référence sont représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ; 



Attendu sur les deuxième et troisième points que l'expert judiciaire propose (p 14 du rapport) de retenir les références de l'immeuble correspondant à des appartements en étage; qu'il a ainsi demandé au bailleur de produire un état locatif de l'immeuble pour des logements situés en étage ; 



Attendu que l'appartement M [J] [D] étant situé au quatrième étage, les logements situés au rez-de-chaussée ne peuvent être regardés comme des logements comparables ; 



Qu'il s'ensuit que sur les 5 références de L'Olap, l'une d'entre elles retenue par l'expert ( référence n° 4 ) ne peut servir d'élément de comparaison, s'agissant d'un logement situé en rez-de-chaussée ; 



Que pour le même motif ( s'agissant des références de l'immeuble ) l'appartement de Mme [B] ne peut servir d'élément de comparaison ; 



Attendu sur le quatrième point ( portant sur la production de nouvelles références locatives ), que s'agissant de locations nouvelles, postérieures à octobre 2008, date de prise d'effet du renouvellement du bail de M [J] [D], les loyers concernés ne peuvent servir de référence car il ne peuvent être représentatifs de loyers habituellement constatés, en octobre 2008, dans le voisinage pour des logements comparables; 



Attendu sur le cinquième point que l'expert judiciaire fait essentiellement état de conséquences de la vétusté, laquelle relève des obligations du bailleur ; 



Attendu toutefois que les défauts constatés dans la pièce que, sans autorisation, le locataire a transformé en salle de bains, ne peuvent pas être pris en considération dans l'évaluation du loyer, ces désordres étant imputables au locataire ; 



Attendu sur le dernier point que l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 vise les loyers concernant des logements comparables ; 



Que l'expert a réuni des références locatives afférentes à des logements comparables ; qu'il a ainsi pris en considération, pour son étude comparative, tant la superficie de ces logements que celle de 157 m² correspondant au logement lui-même de M et Mme [D] ; 



Que la surface des deux chambres de service situées au 6ème étage de l'immeuble sera cependant prise en considération dans le calcul de la valeur locative ; 



Attendu que les constatations de l'expert judiciaire relatives à la situation de l'immeuble, aux caractéristiques de celui-ci et du logement, ci-dessus rappelées, lui ont permis de classer l'appartement concerné dans la catégorie des grands appartements anciens avec confort et de qualité moyenne et situés dans le quartier des Ternes ; 



Qu'à l'exclusion de la référence n° 4 (concernant le logement situé [Adresse 5]), les références Olap retenues par l'expert judiciaire concernent des logements comparables à celui de M [J] [D], en ce que, correspondant à la définition susvisée, ils sont situés en étage et dans le quartier des Ternes, avec des surfaces comprises entre 133 m² et 175 m² et ont été loués à des locataires arrivés entre mai 1995 et septembre 2007 ; 



Que ces références aboutissent à une moyenne de 18, 78 euros le m² ; 



Qu'à l'exclusion de la référence du logement de M [Z] d'une superficie de 210 m² et donc excessive, au regard de celle du logement concerné, les références de l'immeuble retenues par l'expert judiciaire concernent des logements comparables à celui de M [J] [D], en ce qu'entrant dans la catégorie susvisée définie par cet expert, ils se trouvent dans le quartier des Ternes, ont des surfaces comprises entre 129 et 182 m², sont situés en étage et ont été loués entre avril 2004 et mars 2007 ; 



Que ces références aboutissent à une moyenne de 17,41 euros le m² ; 



Attendu que des développements qui précèdent il résulte qu'à l'exclusion des références portant sur l'appartement de M [Z] et sur l'appartement de la [Adresse 5] étant écartées ) les références retenues par l'expert judiciaire répondent à la définition de « logements comparables » de l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 . 



Qu'il convient de les retenir ; 



Qu'elles font ressortir que le loyer du logement concerné est manifestement sous-évalué ; 



Attendu que compte tenu de l'ensemble des éléments ci-dessus, et spécialement, des 10 références de l'expert judiciaire susvisées, retenues pour des logements comparables, des données propres tant à l'appartement qu' à l'immeuble et à l'emplacement de celui-ci, telles que décrites par l'expert judiciaire, de la valeur locative attachée aux deux chambres de service situées au 6ème étage de l'immeuble, la cour dispose des données d'appréciation suffisantes pour retenir le prix de 19 euros le m² ; 



Que le nouveau loyer s'établit en conséquence à 19 euros X ( 157 m² + 12, 40 m² ( correspondant aux deux chambres de service ) = 169, 40 m² ) = 3 218, 60 euros ; qu'après application de la limitation prévue par l'article 2 du décret du 27 août 2009, le loyer effectif est de : 



3 218, 60 euros - 1 781,12 euros ( ancien loyer ) = 1437,48 euros, 

1437,48 euros : 2 = 718, 74 euros ( montant calculé au titre de la limitation réglementaire ) 

1781,12 euros, + 718, 74 euros = 2 499, 86 euros, étant précisé que l'augmentation devra être étalée sur 6 mois hors indexation ; 



SUR LES AUTRES DEMANDES ; 



Attendu que l'équité commande d'allouer à l'institut de France pour la présente instance une indemnité de 2000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; de rejeter la demande formée au titre des frais hors dépens par M. [D] et de confirmer le jugement déféré quant aux frais hors dépens 



Attendu qu'en application de l'article 696 du code de procédure civile, d'une part M [J] [D] supportera la charge des dépens des instances d'appel, et d'autre part le jugement déféré sera confirmé quant aux dépens, étant précisé que la cour de cassation a statué à titre définitif sur les dépens afférents à l'instance engagée devant elle ; 



 PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement,



Vu l'arrêt de la Cour d'appel du 26 juin 2014 



Vu l' arrêt de la Cour de Cassation du 28 janvier 2016 



Confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives au montant du nouveau loyer à compter du 1er octobre 2008, 



Statuant de nouveau du chef infirmé



Concernant le logement situé [Adresse 2] dont M. [J] [D] est locataire, fixe le nouveau loyer mensuel à compter du 1er octobre 2008 à la somme de 3 218, 60 euros avant l'application des dispositions du décret n °2009-1042 du 27 août 2009 qui limite le montant de la hausse du loyer, 



Fixe à la somme de 2 499, 86 euros, hors charges, le loyer effectif mensuel à compter de cette même date ; 



Dit que la hausse du loyer s'appliquera par sixième hors indexation



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif, 



Condamne M. [J] [D] à payer à L'Institut de France une indemnité de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 







Condamne M [J] [D] aux dépens des instances d'appel, dont distraction au profit de l'avocat de l'Institut de France.







LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

 









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