Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 12 décembre 2018

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 12 DÉCEMBRE 2018



(n° , 1 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/05014 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B22DQ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Janvier 2017 -Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU - RG n° 14/00483





APPELANTE

 

Madame [V] [Z]

née le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 1]

immatriculée au RCS de MELUN sous le numéro [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, avocat postulant

Assistée de Me David SEMHOUN de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant







INTIMÉE 



SCI LA BELLE [G] agissant poursuites et diligences de son Gérant, domicilié audit siège en cette qualité

immatriculée au RCS de MELUN sous le numéro [G]

dont le siège social est:

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Dominique SAULNIER de la SELARL SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU substitué par Me Cécile ALFONSI de la SELARL SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI , avocat au barreau de FONTAINEBLEAU





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre 

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Françoise BARUTEL-NAULLEAU, conseillère 

qui en ont délibéré 



Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE 



 



ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Maïté BLONDELLE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire. .

 



 ***** 



FAITS ET PROCÉDURE



Aux termes d'un acte notarié en date du 21 février 1991, Mlle [G], à qui il avait été consenti par les consorts [K] un bail à compter du 1er octobre 1982, a cédé à Mme [Z] un fonds de commerce pour un montant de 900.000,00 francs (137.204,12 euros) situé au [Adresse 1].



Puis, par acte sous seing privé en date du 25 novembre 1991, Mme [K], aux droits de laquelle se trouve la SCI LA BELLE [G], a donné à bail à Mme [Z] ledit local à usage commercial situé au [Adresse 1]) pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 1991 pour se finir le 30 septembre 2000, moyennant un loyer annuel en principal de 48.000,00 francs, soit 7.317,55 euros.



 Les locaux sont désignés comme suit : 

- 'au rez-de-chaussée : magasin sur rue, à la suite un autre magasin, cuisine, water closet, sous-sol sous le magasin. 

Escalier dans la première partie du magasin permettant d'accéder à l'étage. 

- au premier étage : un appartement avec entrée, cuisine, salle à manger, deux chambres, cabinet de toilette, water closet, penderie, débarras. 

- dans la cour : un atelier.' 



Le bail s'est poursuivi par tacite prolongation.



Par acte d'huissier de justice en date du 21 janvier 2004, la SCI LA BELLE [G] a fait signifier à Mme [V] [Z] un congé avec offre de renouvellement du bail commercial et fixation du nouveau loyer annuel à 26.000 euros HT.



Mme [V] [Z] a indiqué accepter le principe du renouvellement du bail mais non le montant du loyer annuel proposé.



Par acte d'huissier en date du 22 mai 2008, la SCI La BELLE [G] a fait assigner Mme [V] [Z] devant le juge des loyers du tribunal de grande instance de FONTAINEBLEAU en demandant principalement que le loyer annuel soit fixé à 26.000 euros du 1er août 2004 au 28 avril 2006, puis à 34.850 euros à compter du 28 avril 2006.



Par jugement en date du 11 septembre 2008, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de FONTAINEBLEAU a confié une mission d'expertise judiciaire à M. [J] aux fins de proposer une valeur locative des locaux donnés à bail et a fixé le loyer provisionnel à la somme de 10 000 euros HT.



M. [J] a déposé son rapport le 3 juin 2009. 



Par jugement en date du 3 avril 2014, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de FONTAINEBLEAU s'est déclaré incompétent pour connaître de la fin de non recevoir soulevée par Mme [V] [Z] et s'est dessaisi au profit du tribunal de grande instance de FONTAINEBLEAU. 



Par jugement en date du 18 janvier 2017, le tribunal de grande instance de FONTAINEBLEAU a :

 

- Constaté que le bail commercial conclu entre Mme [K], aux droits de laquelle se trouve la SCI LA BELLE [G] et Mme [V] [Z] portant sur des locaux situés au [Adresse 1]) a duré plus de douze ans et qu'il a été renouvelé à compter du 1er août 2004, 

- Dit n'y avoir lieu à écarter les conclusions du rapport d'expertise de M. [S] [J] déposé au Greffe le 3 juin 2009, 

- Fixé le loyer annuel de ce bail renouvelé à la somme de 23.880 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er août 2004, 

- Débouté Mme [V] [Z] de ses demandes relatives à la TVA et à la provision sur charges, 

- Débouté en conséquence Mme [V] [Z] de sa demande de compensation des créances, 

- Autorisé Mme [V] [Z] à se libérer des sommes dues au titre des loyers, en sus des loyers courants, en 23 versements mensuels égaux et successifs de 1.000,00 euros et un 24ème versement égal au solde de la dette, le premier versement devant intervenir le 1er du mois suivant la notification de la présente ordonnance (sic) et les versements suivants le 1er de chaque mois,

- Dit que, faute pour Mme [V] [Z] de payer à bonne date, en plus des loyers courants, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible, 

- Condamné Mme [V] [Z] aux dépens de la présente instance, à l'exception des frais d'expertise, 

- Condamné chacune des parties, la SCI BELLE [G] et Mme [V] [Z], à payer la moitié des frais de l'expertise réalisée par M. [S] [J] dont le rapport a été déposé au Greffe le 3 juin 2009, 

- Dit que la SELARL SAULNIER NARDEUX MALGUTTI, avocats, pourra recouvrer directement contre Mme [V] [Z] ceux des dépens dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision suffisante, 

- Rejeté la demande de Mme [V] [Z] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamné Mme [V] [Z] à payer à la SCI BELLE [G] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Ordonné l'exécution provisoire du jugement. 



Mme [V] [Z] a interjeté appel le 8 mars 2017 du jugement| rendu le 18 janvier 2017 par le tribunal de grande instance de FONTAINEBLEAU.



Dans ses conclusions notifiées par le RPVA le 11 juin 2018, Mme [V] [Z] demande à la cour de :



Avant dire droit : 

- désigner un expert laissé au choix de la cour de céans ayant notamment pour mission d'évaluer la valeur locative des locaux et ainsi le loyer commercial qu'il conviendrait d'appliquer à compter du prononcé de la décision à intervenir ; 

À titre principal : 

- infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU en toutes ses dispositions ; 

Statuant de nouveau, 

- débouter la SCI BELLE [G] de l'ensemble de ses demandes ; 

- écarter les conclusions du rapport d'expertise déposé au greffe le 3 juin 2009 ; 

- fixer le loyer du bail commercial des locaux sis [Adresse 1]) renouvelé le 1er août 2004 à la somme mensuelle de 1.100 euros hors taxes et hors charges, soit un loyer annuel de 12.267,00 euros hors taxes et hors charges; 

- dire que la SCI BELLE [G] a indûment facturé de la TVA à Mme [V] [Z] en contradiction avec les stipulations du bail ; 

- condamner la SCI BELLE [G] à rembourser à Mme [V] [Z] la TVA revendiquée et encaissée à tort depuis le 1er août 2004 ; 

En tout état de cause, 

- condamner la SCI BELLE [G] à verser à Mme [V] [Z] la somme de 5.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- condamner la SCI BELLE [G] aux entiers dépens.



Dans ses conclusions notifiées par le RPVA le 20 juin 2018, la SCI LA BELLE [G] demande à la cour de :



- Débouter Mme [Z] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,

- Confirmer le jugement du 18 janvier 2017,

Y ajoutant

- Condamner à verser à la SCI LA BELLE [G] une somme de 5.000 € an titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner Mme [Z] en tous les dépens, dont le recouvrement pourra être poursuivi directement par la Société d'Exercice Libéral à Responsabilité Limitée SAULNIER - NARDEUX-MALAGUTTI, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2018.





MOTIFS



Sur la demande d'expertise judiciaire



L'appelante sollicite une nouvelle expertise au motif que M. [J] n'a pas examiné de références locatives portant sur des activités similaires alors qu'elle a porté à sa connaissance le fait que 16 instituts de beauté étaient installés sur la commune de [Localité 2] ; qu'il n'a donc pas rempli sa mission ; qu'il n'a pas retenu les références qu'elle a proposées. L'intimée considère que l'expert judiciaire a rempli sa mission; que les références locatives de l'appelante ont été écartées pour de justes motifs et que les deux instituts de beauté situés dans la rue de France se sont installés postérieurement à la date d'effet du renouvellement. 



Comme l'a relevé le jugement entrepris, les parties ont pu faire valoir leurs observations et produire les éléments qu'elles estimaient pertinents ; l'expert judiciaire a répondu aux dires des conseils et il a expliqué dans son rapport les raisons pour lesquelles il a écarté les références versées par la locataire sauf une, ce en raison de leur caractère incomplet ou parce qu'il s'agissait d'offres, et non de baux conclus. Il a, au demeurant, également écarté des références produites par le bailleur en raison de leur caractère incomplet.



Il est exact que par dire du 9 février 2009 le conseil de Mme [V] [Z] a précisé que la commune de [Localité 2] comptait 16 locaux commerciaux dans lesquels étaient exploitées des activités d'institut de beauté. Outre le fait que le conseil de Mme [V] [Z] a simplement 'suggéré' à l'expert de solliciter communication des baux auprès des locataires, et non présenté formellement une demande, les règles de confidentialité ne permettent pas à l'expert judiciaire d'avoir communication de leurs baux par des locataires tiers à la présente procédure. 



Par application de l'article R 145-7 du code de commerce, 'Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.



Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.'.



La destination contractuelle du bail étant 'tous commerces à l'exception de ceux bruyants, malodorants, ainsi que charcuterie, poissonnerie, boucherie, laverie ou contraire aux bonnes moeurs', les références locatives examinées par l'expert judiciaire sont conformes à l'article précité ce d'autant que l'expert judiciaire a retenu deux références dans la même rue pour une activité de produits et soins de beauté et une autre de salon de coiffure qui sont comparables à celle effectivement exercée dans les locaux dont s'agit sous l'enseigne Matis, institut de beauté, s'agissant de soins et produits à la personne.



Enfin l'expertise judiciaire a été déposée le 3 juin 2009 pour un loyer devant être fixé au 1er août 2004, ce qui rend peu pertinent à ce stade de la procédure la désignation d'un nouvel expert pour examiner une valeur locative remontant à plus de 14 ans. D'ailleurs l'expert amiable qui a procédé à une estimation le 2 février 2018 à la demande de l'appelante n'a pas fourni d'autres termes de comparaison. 



Dans ces conditions, il n'y a lieu ni à écarter le rapport d'expertise judiciaire, ni à ordonner une nouvelle expertise judiciaire. 



Sur la valeur locative des locaux donnés à bail à Mme [V] [Z]



Mme [V] [Z] soutient que la commercialité de la rue de France est moyenne ; qu'elle a peu évolué au cours du bail, le commerce n'ayant pas profité de la rénovation urbaine, ni du potentiel touristique de la ville ; qu'elle n'attire pas les enseignes nationales qui préfèrent s'installer rue Grande. Elle fait valoir avoir procédé à de nombreux aménagements dans les locaux pour pouvoir exploiter son activité ; que ces travaux ne seront à intégrer à la valeur locative qu'au second renouvellement ; que l'expert judiciaire aurait donc dû estimer le local tel qu'il était lorsqu'il a été donné à bail, avant les travaux, soit un local ancien à usage de mercerie et tissus en état d'usage 'très avancé'. Mme [V] [Z] critique la pondération et les termes de comparaison retenus par l'expert et le jugement de première instance pour conclure à une pondération de 40,17m²p. Enfin elle considère que la seule référence pertinente est celle relative à [R], soit un loyer unitaire de 222 euros/m²p sur lequel il faut appliquer un différentiel sur le loyer de 30% car ce commerce est situé sur [Adresse 3] de meilleure commercialité et un abattement de 20% pour la vétusté des locaux et les aménagements auxquels elle a procédé.



L'intimée demande la confirmation du jugement entrepris qui a retenu un prix unitaire de 290 euros/m²p et une pondération de 55, 28m²p conformément à l'expertise. Elle souligne que l'expert a explicité sa méthode de pondération et en a fait une juste application par rapport aux coefficients publiés à l'AJDI du 10/12/1999.



Selon les termes de l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.



L'article L 145-34 du code de commerce institue cependant un plafonnement du loyer lors des renouvellements auxquels il doit être dérogé lorsque par l'effet de la tacite prolongation la durée du bail excède 12 ans. 

La cour constate que le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 1991 ; qu'il a été donné congé par acte d'huissier en date du 21 janvier 2004 pour le 31 juillet 2004. Il s'ensuit que le bail s'est poursuivi par tacite prolongation pendant plus de 12 ans de sorte que le loyer doit être fixé à la valeur locative par application de l'alinéa 3 de l'article L145-34 du code de commerce. 



Le loyer étant fixé à la valeur locative en raison de sa durée, les règles du plafonnement ne s'appliquent pas et il n'est pas exigé la démonstration d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° a 4° de l'article L.145-33 du code de commerce pour déplafonner le loyer de sorte que la qualification des travaux (modification des caractéristiques des locaux, amélioration ou adaptation à l'activité) est sans objet sur le fait de savoir s'ils doivent donner lieu ou non au déplafonnement du loyer. En outre les travaux ont été effectués suite à la cession du droit au bail intervenu le 21 février 1991 et avant la conclusion du bail conclu 'à titre de renouvellement' entre les parties le 25 novembre 1991, à effet au 1er octobre 1991 au vu des pièces produites par l'appelante. 



Dés lors les caractéristiques du local considéré, et donc ses aménagements, doivent être examinés à la date du renouvellement, soit le 1er août 2004.



En conséquence, le loyer du bail commercial portant sur le local situe [Adresse 1] doit être examiné selon sa valeur locative, déterminée en fonction des cinq critères précités posés par l'article L. 145-33 du code de commerce.



Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les locaux sont situés sur la rue de France, voie à sens unique de circulation de 350 mètres reliant [Adresse 4] au centre de [Localité 2] dans un quartier résidentiel et touristique disposant d'une offre commerciale de qualité. S'il est exact comme l'indique Mme [V] [Z], que la rue de France n'offre pas la même commercialité que [Adresse 3], qui comprend de nombreuses enseignes nationales, le [Adresse 1] est situé dans l'environnement historique du Château et à moins de 100 mètres de [Adresse 3] et de [Adresse 4] qui structurent le centre ville commerçant. Le commerce dont s'agit se situe ainsi sur un tronçon de la rue de France sur lequel il y a un bon niveau de passage et de fréquentation et qui comprend en continu des commerces en pied d'immeuble. Au demeurant Mme [Y], expert amiable de Mme [V] [Z], qui considère que la commercialité de la rue de France est moyenne, sans apporter de précision sur le tronçon où se situent les locaux, a néanmoins relevé la bonne situation du commerce dont s'agit dans un coeur de ville présentant une offre diversifiée et une commercialité stable. Si Mme [V] [Z] souligne que la rue de France ne draine pas une clientèle touristique comme [Adresse 3], cela est sans réelle incidence sur le commerce considéré s'agissant d'un institut de beauté. [Adresse 1] n'est pas piétonnier comme le secteur environnant mais, au vu des photographies du rapport d'expertise judiciaire, le tronçon où se situent les locaux dispose de trottoirs élargis. Enfin l'expert judiciaire a noté que le revenu moyen de la ville de [Localité 2] était supérieur à la moyenne nationale. 



Il s'agit par conséquent d'un emplacement de bonne commercialité adapté à l'activité exercée. 



L'activité exploitée dans les locaux est conforme à la destination contractuelle du bail et le bail ne comprend pas de clause exorbitante de droit commun. 



Les locaux dépendent d'un immeuble ancien élevé sur sous-sol d'un rez de chaussée commercial et de trois étages droits, présentant un état correct sur rez-de-chaussée avec un ravalement ancien. Les locaux comprennent : 

- au rez-de chaussée, une boutique sur rue de 30 m², une 2ème zone de 35 m² comprenant trois cabines de soins et des sanitaires et une porte donnant accès au local sur cour, 

- au 1er étage, accessible depuis la boutique par un escalier étroit et par les parties communes un appartement de 67 m² de 3 pièces, cuisine, salle de bain et toilette,

- au sous sol, reliée à la boutique par un escalier étroit une cave de 40 m² à usage de réserve.



L'entrée dans la boutique se fait par une portée vitrée centrale et bien que le local soit en profondeur, le linéaire de vitrine est de 4,65 mètres ce qui confère au commerce dont s'agit une bonne visibilité, sa façade sur rue étant entièrement vitrée. 



Ce descriptif est corroboré par les photographies annexées au rapport.



Le local commercial du rez-de-chaussée recevant la clientèle a été rénové par la locataire, est bien agencé par rapport à l'activité exercée et est en très bon état avec du parquet au sol, murs peints, faux plafond avec éclairages par spots encastrés, climatisation et chauffage. Au demeurant la locataire justifie des travaux d'aménagement qu'elle a effectués pour un montant de 396 076 francs. 



Le local sur cour d'environ 35m² est à usage de réserve et est en état médiocre. La partie d'habitation est, au vu des photographies, en état d'usage avec des fenêtres sur cour de qualité médiocre. 



L'expert judiciaire retient une valeur locative au 1er août 2004 pour la surface commerciale de 16.032 euros (prix unitaire de 290 euros/m²p x 55,28m²p ) et une valeur locative pour la partie habitation de 7. 848 euros. 



L'expert judiciaire a pondéré la partie commerciale par application des coefficients publiés par la compagnie des experts (AJDI 1999) applicables à l'espèce s'agissant d'un bail renouvelé au 1er août 2004. 



Les coefficients de pondération appliqués par l'expert judiciaire seront retenus, celui-ci ayant notamment tenu compte du fait que les lieux se développent en profondeur et que les salles de soins sont desservies par un couloir étroit, sauf pour le coefficient relatif à la cave qui sera fixé à 0,15 au lieu de 0,20 en raison de son accès mal commode celui de l'atelier sur cour sera pondéré à 0,20 au lieu de 0,30 en raison de son état médiocre lié à la vétusté. 



Il s'ensuit que la surface pondérée du rez-de-chaussée est de 46,21 m², celle du sous-sol de 4,32 m²p soit un total de 50,53 m²p au lieu de 55,28m²p retenu par le jugement entrepris. 



L'expert judiciaire n'a pas pondéré la partie habitation accessible par le local commercial mais aussi par les parties communes, ce qui n'est pas discuté. La surface utile du 1er étage à usage d'habitation est donc de 65,40m². 



La cour rappelle que les références de comparaison ne sont qu'un des éléments de la valeur locative.



Comme l'indique l'appelante, certaines références retenues par l'expert judiciaire incluent l'amortissement du prix de cession, ce qui n'entre pas dans les critères de fixation de la valeur locative, elles doivent donc être retraitées afin de déterminer le loyer unitaire, soit pour le [Adresse 5] (téléphonie) un loyer unitaire de 280 euros/m²p au lieu de 405 euros/m²p et pour place de la république (prêt à porter) un loyer unitaire de 209 euros/m²p au lieu de 412 euros/m²p. 



Les autres références locatives sont conformes aux dispositions de l'article R 145-7 du code de commerce, elles sont détaillées, comprennent l'activité exercée dans les locaux, leur surface pondérée et leur localisation, certaines des références étant issues au surplus de la rue de France. 



Comme il l'a été précédemment indiqué, l'expert judiciaire a écarté à juste titre les termes de comparaison incomplets ainsi que ceux relatifs à des offres qui ne sont pas des baux conclus. 

 

Les termes de comparaison issus du rapport d'expertise judiciaire retenus par la cour sont les suivants :

- locations nouvelles de 209 euros/m²p à 409 euros/m²p (prêt à porter bail de 2003) dont un loyer de 308 euros/m²p (produits et soins de beauté 29 rue de France bail du 18/03/2002) et un loyer de 271 euros/m²p (salon de coiffure bail du 01/01/2000),

- renouvellements amiables : 222 euros/m²p (vins, spiritueux bail renouvelé le 09/01/2000) à 281 euros/m²p (agence immobilière),

- une fixation judiciaire pour un loyer déplafonné au 01/01/1999 : 171 euros/m²p (prêt à porter rue des sablons).



En procédant à une analyse comparative des loyers unitaires d'autres locaux rue de France et dans le secteur environnant, au regard de l'ensemble des facteurs de la valeur locative en prenant notamment en considération l'emplacement de bonne commercialité adapté à l'activité exercée, les caractéristiques physiques des locaux en profondeur mais avec une bonne visibilité sur rue, l'agencement et le très bon état de la partie du local recevant la clientèle mais l'état médiocre de l'atelier sur cour à usage de réserve, les clauses et conditions locatives ainsi que la nature de l'activité exercée, la valeur locative unitaire du local commercial s'établit à 270 €/m²p, soit : 50,53 m²p x 270 euros = 13 643,10 euros arrondi à 13 640 €. 



Il n'y a pas lieu d'appliquer un abattement pour vétusté comme le sollicite Mme [V] [Z] qui soutient que le local doit être apprécié tel qu'il se trouvait avant qu'elle ne procède aux aménagements. En effet comme précédemment indiqué, les caractéristiques du local considéré doivent être examinées à la date du renouvellement, soit le 1er août 2004. 

Enfin il n'y pas davantage lieu à minorer la valeur locative en raison du prix de la cession du fonds de commerce conclu entre Mme [V] [Z] et la précédente locataire, le prix de cession n'étant pas un élément de la valeur locative. 



Il s'ensuit que la valeur locative de la partie commerciale des locaux est de 13 640 €/an, hors taxes et hors charges. 



L'expert judiciaire a retenu pour la partie habitation un loyer unitaire de 10 euros/m² par mois (soit 120 euros annuel) s'agissant d'une habitation dépendant d'une location commerciale reliée audit local par un accès peu commode et disposant d'une entrée indépendante par les parties communes, d'agencement banal et en état d'usage. Les parties ne discutent pas le prix unitaire qui sera donc retenu.



Le loyer annuel de la partie habitation s'établit comme suit: 65,40 m²x120 euros = 7 848 euros. 



Par conséquent, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2004 est de 21 488 euros/an hors taxes et hors charges (13 640 euros + 7 848 euros). 



Le jugement entrepris qui a fixé le loyer à la somme de 23.880 euros hors taxes et hors charges sera donc infirmé. 



Sur la demande de délai de paiement



L'article 1244-1 du code civil dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en

considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.



Au regard du différentiel important entre le loyer provisionnel fixé à la somme de 10 000 euros en principal par jugement en date du 11 septembre 2008 et le loyer du bail renouvelé qui est dû à compter du 1er août 2004, le jugement entrepris qui a accordé à Mme [V] [Z] des délais de paiement, et qui n'est d'ailleurs pas critiqué par les parties sur ce point, sera confirmé.



Sur la TVA



L'appelante expose que le bail ne mentionne pas l'assujettissement du bail à la TVA que le loyer doit donc être considéré comme incluant la TVA qui n'est pas due en sus ; qu'à supposer que la TVA soit applicable, l'option du bailleur à la TVA ne peut porter que sur la partie commerciale du bail et non la partie habitation ; que le bailleur applique indistinctement le TVA au loyer du local commercial et du local d'habitation sans ventilation. 



L'intimée fait valoir que le bailleur a opté pour l'assujettissement du bail à la TVA ; que la locataire a réglé pendant plusieurs années la TVA sur les loyers et charges sans la contester jusqu'au 1er mars 2016 ; qu'elle lui a d'ailleurs en 2005 demandé de justifier de l'option à la TVA pour pouvoir elle-même la déduire fiscalement ; que l'intention des parties était donc l'assujettissement du bail à la TVA. La SCI LA BELLE [G] précise que les locaux étant à usage mixte, la TVA s'applique sur la totalité du bail.



La cour rappelle que l'assujettissement des loyers et charges à la TVA doit être expressément prévu par le bail, que le bail y soit assujetti dès l'origine ou que le bailleur se réserve la faculté d'opter pour ce régime en cours de bail. L'option du bailleur de faire supporter au preneur la TVA ne peut s'imposer à ce dernier que si elle est rentrée dans le champ contractuel par une clause expresse du bail ou un accord postérieur à celui-ci. 



Le bail ne comporte aucune stipulation relative à la TVA. La SCI LA BELLE [G] justifie avoir opté auprès de l'administration fiscale en 1999 pour l'assujettissement du bail (loyer et charges) à la TVA. 



Toutefois, comme relevé par le jugement entrepris, il résulte du courrier adressé par Mme [V] [Z] à la SCI LA BELLE [G] en date du 30 juin 2005 par lequel elle indique 'Afin de permettre d'établir la justification de notre droit à déduction de la TVA, nous vous serions obligés de bien vouloir nous adresser dans les meilleurs délais une copie de la lettre d'option à la TVA que vous avez dû adresser au Centre des Impôts ainsi qu'une copie de l'accusé de réception", la commune intention des parties d'assujettir le bail renouvelé depuis le 1er août 2004 à la TVA. En outre, vu les termes de ce document la cour constate que Mme [V] [Z] a manifestement déduit cette TVA payée dans ses déclarations fiscales.



Le bail est soumis au statut des baux commerciaux et il stipule, dans la clause destination qu'il est à usage exclusif tous commerces, il n'est donc pas à usage d'habitation, peu important que la désignation des locaux loués comprennent, outre la partie boutique du rez-de-chaussée, un appartement au premier étage, d'autant que la désignation des lieux est précédée du rappel que le bailleur loue les 'biens ainsi désignés' 'à titre commercial'. 



La TVA s'applique donc au loyer et charges du bail en sa totalité. 



Il convient en conséquence de débouter Mme [V] [Z] de ses demandes relatives à la TVA de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs. 

 

Sur les demandes accessoires



Eu égard à la solution du litige, le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens, le partage des frais d'expertise et l'article 700 du code de procédure civile. 



Il sera fait masse des dépens d'appel qui seront supportés par moitié par chacune des parties, lesquels pourront être recouvrés par l'avocat postulant conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant du loyer renouvelé à compter du 1er août 2004, 



Statuant à nouveau et y ajoutant



Rejette la demande d'expertise judiciaire formée par Mme [V] [Z], 



Fixe le loyer du bail renouvelé à la somme de 21 488 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er août 2004,











Dit que ledit loyer est soumis à la TVA à compter du 1er août 2004 ;



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



Fait masse des dépens d'appel qui seront supportés par moitié par chacune des parties, lesquels pourront être recouvrés par l'avocat postulant conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

 





 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE