Cour d'Appel · 4e Chambre A — 6 décembre 2018

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

4e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 06 DECEMBRE 2018

lb

N° 2018/ 910













Rôle N° RG 17/08513 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAPAZ







Syndicat des copropriétaires LE CANNET LE LAC





C/



Syndicat des copropriétaires AZUREO

Association ASL DOMAINE DU LAC DE LA PALESTRE

SNC MARQUISES





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



 SCP X... - BOCQUET-X...



 SCP DELAGE - DAN - Y...



Me Laurence H...



SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 03 Avril 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 16/05664.





APPELANT



Syndicat des copropriétaires LE CANNET LE LAC dont le siège social est [...] pris en la personne de son Syndic en exercice, le Cabinet JEAN JACQUES CHAMPION, SARL, elle-même agissant poursuite et diligences de son représentant légal en exercice, demeurant et domicilié ès-qualité audit siège



représenté par Me Yannick X... de la SCP X... - BOCQUET-X..., avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Z... A..., avocat au barreau de GRASSE, plaidant 





INTIMES



Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière [...] ' [...], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet DELIQUAIRE dont le siège social est [...], résidence I... BLEUS A 06160 G... I..., agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



représenté par Me Hadrien Y... de la SCP DELAGE - DAN - Y..., avocat au barreau de GRASSE



Association ASL DOMAINE DU LAC DE LA PALESTRE sis [...] prise en la personne de son président en exercice Monsieur Olivier B... demeurant [...]



représentée par Me Laurence H..., avocat au barreau de GRASSE



SNC MARQUISES Société en nom collectif, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est [...] - [...]



représentée par la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Bernard J..., avocat au barreau de GRASSE



*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 16 Octobre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Laure BOURREL, Président , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de: 





Madame Laure BOURREL, Président

Madame Sophie LEONARDI, Conseiller

Monsieur Luc BRIAND, Conseiller



qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2018.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2018,



Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par arrêté municipal du 12 juin 1989, la commune de Cannet (06) a créé la zone d'aménagement concerté de l'Aubarède, décision approuvée par délibération du 29 décembre 1989. Cette zone comprend notamment un ensemble dénommé Domaine du Lac de la Palestre.



En 1990, avec mise à jour par substitution en 1993, l'aménageur, la société Ressources et Valorisation, a créée l'association syndicale libre du Domaine du Lac de la Palestre entre les propriétaires des terrains constituant l'assiette dudit domaine, ASL qui a pour objet, entre autres, l'acquisition et l'entretien des équipements communs et donc des voies de circulation. À ce jour, cette ASL est composée des neufs syndicats des copropriétés des immeubles édifiés sur le Domaine du Lac de la Palestre, dont notamment le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac et le syndicat des copropriétaires Azure'O.



Enfin, en 1998 (date imprécise), la société Ressources et Valorisation, a établi un cahier des charges applicable à l'acquisition des terrains aménagés sur la Zac de l'Aubarède et des droits de construire qui y sont liés.



Dans le cadre de cette opération immobilière, par acte du 30 décembre 1998, la SNC Marquises qui vient aux droits de la SNC George-V Côte d'Azur, a acquis les terrains cadastrés section [...], [...] et [...]. Elle a fait édifié un immeuble de 43 logements vendus en l'état futur d'achèvement, aujourd'hui la copropriété Azure'O.



D'après les actes d'aménagement de la Zac, la SNC Marquises avait l'obligation de rétrocéder gratuitement à l'ASL la parcelle [...] qui consiste en des parkings et surtout en une partie de la voie de circulation qui dessert d'autres copropriétés, dont celle du syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac. Cette rétrocession n'avait pas eu lieu à la date de l'établissement du règlement de copropriété avec état descriptif de division de l'immeuble Azure'O le 19 décembre 2011.



Au motif que des arceaux avaient été installés sur la Via Palestra qui traverse la parcelle [...] empêchant la libre circulation des copropriétaires des différents membres de l'ASL, par exploits des 31 octobre 2014, 6 novembre 2014 et 31 mars 2015, le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac a assigné en référé le syndicat des copropriétaires Azure'O, l'ASL et la société George-V Côte d'Azur en démolition des arceaux, et en remise en état de la voie de circulation, et ce sous astreinte. Par ordonnance du 5 août 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a mis hors de cause la SNC George-V Côte d'Azur, a reçu l'intervention volontaire de la SNC Marquises, et dit n'y avoir lieu à référé.



Par exploits des 19 et 21 octobre 2016, le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac a assigné à jour fixe le syndicat des copropriétaires Azure'O, l'ASL du Domaine du lac de la Palestre et la SNC Marquises afin qu'ils soient condamnés à procéder aux divers actes notariés emportant rétrocession de la parcelle n° [...] actuelle propriété de la société Marquises au profit de l'ASL, sous astreinte, qu'ils soient condamnés à l'enlèvement des arceaux obstruant les voies de circulation, sous astreinte, au paiement de la somme de un euro à titre de dommages et intérêts, outre un article 700 du CPC, et ce avec exécution provisoire.



Par jugement du 3 avril 2017, le tribunal de grande instance de Grasse a :



-rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt et de qualité à agir du syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Cabinet Jean-Jacques Champion,

-rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SNC Marquise tirée de son défaut de qualité,

-débouté le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet Jean-Jacques Champion de ses demandes,

-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

-dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet Jean-Jacques Champion au paiement des entiers dépens.



Le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac a relevé appel de cette décision par déclaration du 2 mai 2017.



Par conclusions du 28 septembre 2018, qui sont tenues pour entièrement reprises, le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac demande à la Cour de :



«Vu les statuts de l'association syndicale libre du Domaine du Lac de la Palestre,

Vu l'objet social de cette ASL,

Vu le cahier des charges de la zone d'aménagement concerté de l'Aubarède en date de

décembre 1998,

Vu les obligations y contenues notamment l'interdiction d'apposer toute clôture entre les ilots,

l'obligation de rétrocession des biens collectifs à l'ASL, et les diverses servitudes de passage,

Vu les deux fiches d'immeuble,

Vu le procès-verbal de constat en date du 2 avril 2014,

Vu l'ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Grasse en date du 5 août

2015,

Vu les diverses conclusions produites par les requises dans le cadre de cette précédente instance,

Vu le procès-verbal d'assemblée générale de l'ASL du 19 juin 2008, notamment en sa résolution n°23,

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 3 avril 2017,

Vu les assemblées générales de l'ensemble immobilier Cannet Le Lac en date des 26 mai 2015, 3 mai 2016, 9 mai 2017,

Constater que le syndicat des copropriétaires Cannet Le Lac est membre de droit et fait partie intégrante de l'ASL Domaine du Lac de la Palestre.

Constater que la copropriété Azure'O est également membre de droit de l'ASL Domaine du Lac de la Palestre.

Constater que tant dans le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires Azure'O mais au travers des divers autres titres la rétrocession de la parcelle n°AE 564 doit intervenir de manière gratuite au profit de l'ASL Domaine du Lac de la Palestre.

Constater que l'ensemble des parties est tenu aux obligations contenues dans le cahier des charges de la zone d'aménagement concertée de l'Aubarède qui stipule expressément la rétrocession des biens collectifs à l'ASL, l'interdiction de clôturer les divers ilots mais également des servitudes de passage sur l'assiette foncière de l'ASL.



Constater que l'objet social de l'ASL est entre autres, l'entretien, l'usage des voies communes de circulation au sein du domaine.

Constater que l'ASL Domaine du Lac de la Palestre dispose de deux accès sur la voie publique.

Constater que la SNC Marquises, promoteur du syndicat des copropriétaires Azure'O a obturé l'un des accès sur la parcelle [...] par la pose d'arceaux sur la voie de circulation.

Constater que l'ensemble des parties ne nie pas, mais bien mieux reconnait la situation,

rejetant la faute l'une sur l'autre.

Constater que nonobstant une procédure en référé, divers échanges, la rétrocession telle que prévue dans les divers actes de la parcelle [...] actuelle propriété de la SNC Marquises n'est pas encore intervenue au profit de l'ASL Domaine du Lac de la Palestre, objet des contestations qui sont soulevées pour objecter l'impossibilité d'enlever les arceaux obstruant les voies de circulation.

In limine litis : Sur l'irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires Azure'O et la SNC Les Marquises,

Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 3 avril 2017 en ce qu'il a purement et simplement débouté tant le syndicat des copropriétaires Azure'O que la SNC Les Marquises de leur demande de fin de non-recevoir.

Constater que le syndicat des copropriétaires Cannet Le Lac est membre de droit de l'ASL Domaine du Lac de la Palestre.

Constater que le syndicat des copropriétaires dispose d'un intérêt et d'une qualité à agir en application des statuts de l'ASL Domaine du Lac de la Palestre.

Dire et juger qu'aux termes des dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic de copropriété est régulièrement habilité à ester à l'encontre entre autres du Syndicat des Copropriétaires Azure'O tant au travers de ses assemblées générales 2014, 2015, 2016, 2017.

En conséquence,

Débouter purement et simplement le Syndicat des Copropriétaires Azure'O de sa demande de ce chef.

Constater que tant au titre du fondement juridique reposant sur les dispositions de l'article 1589 qu'au titre des obligations contractuelles en application des dispositions de l'article 1134 du Code Civil, les divers titres produits aux débats érigent à titre d'obligation la rétrocession de la parcelle [...] au profit de l'ASL Domaine du Lac de la Palestre.

En conséquence,

Réformer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 3 avril 2017 en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires Cannet Le Lac de sa demande de rétrocession de ladite parcelle au profit de l'ASL.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Ordonner la rétrocession judiciaire de la parcelle [...] au profit de l'ASL Domaine du Lac de la Palestre.

Aux fins de satisfaire les dispositions du décret du 4 janvier 1955 tenant à la publicité foncière,

Ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au bureau des hypothèques compétent.

A titre subsidiaire,

Condamner conjointement et solidairement les divers requis à procéder aux divers actes

notariés emportant rétrocession de la parcelle [...], au profit de l'ASL Domaine du

Lac de la Palestre, et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, passé un délai de

deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.

Condamner conjointement et solidairement les intimés, et en tant que de besoin in solidum en ce qui concerne la SNC Les Marquises à l'enlèvement sous astreinte des arceaux obturant les voies de circulation de l'ASL Domaine du Lac de la Palestre et ce, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.

Condamner conjointement et solidairement l'ASL Domaine du Lac de la Palestre et le syndicat des copropriétaires Azure'O et in solidum la SNC Les Marquises au paiement de la somme de 50.000 € au profit du syndicat des copropriétaires Cannet Le Lac au titre du légitime préjudice qu'il subit depuis près de quinze ans faute de pouvoir circuler convenablement sur les voies de circulation de la ZAC de l'Aubarède.

Condamner in solidum les intimés au paiement de la somme de 15.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP X... Bocquet X..., avocat aux offres de droit. »











Par conclusions du 28 septembre 2018, qui sont tenues pour entièrement reprises, la SNC Marquises demande à la cour de :



« Recevoir la SNC Marquises en son appel incident, le déclarer bien fondé.

Réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en date du 3 avril 2017 en ce qu'il a considéré que la SNC Marquises disposait bien de tout pouvoir pour céder à titre gratuit la parcelle [...].

Statuant à nouveau,

Constater et aux besoins dire et juger que la SNC Marquises n'est plus aujourd'hui investie d'un quelconque mandat ou pouvoir lui permettant de procéder à la cession à titre gratuit, au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence Azure'O et au profit de l'association syndicale libre du Domaine du Lac de la Palestre de la parcelle cadastrée section [...] « ayant vocation à recevoir un parc de stationnement et une voie d'accès » qui est désormais la propriété du syndicat des copropriétaires de la résidence Azure'O.

Constater et aux besoins dire et juger que la SNC Marquises ayant livré l'ensemble des parties communes au syndicat des copropriétaires de la résidence Azure'O, ce qui entraîne un transfert à son profit de la propriété de la totalité du sol, avant que la rétrocession de la parcelle cadastrée section [...] ne soit intervenue, celle-ci est restée incluse, avec les parcelles cadastrées section [...] et section [...], dans l'assise de cette copropriété, de sorte que la SNC Marquises ne peut être considérée comme étant restée propriétaire de ladite parcelle cadastrée section [...].

Dire et juger que n'étant plus propriétaire de la parcelle cadastrée section [...], ni titulaire d'un quelconque mandat ou pouvoir pour procéder à sa cession à titre gratuit au profit de l'association syndicale libre du Domaine du Lac de la Palestre, la SNC Marquises ne peut être condamnée « à procéder aux divers actes notariés emportant cession de la parcelle section [...] » et « à l'enlèvement d'arceaux obstruant la voie de circulation », comme le réclame le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cannet Le lac.

Dans l'hypothèse où la cour estimerait que c'est bien la SNC Marquises qui doit procéder à la cession de la parcelle litigieuse, bien que la vente à titre gratuit de celle-ci ne puisse intervenir contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Azure'O et l'association syndicale libre du Domaine du Lac de la Palestre :

Constater que la SNC Marquises a d'ores et déjà requis Maître François C..., notaire associé à Nice, pour établir et recevoir, à ses propres frais, l'acte de vente à titre gratuit de la parcelle litigieuse.

Dire et juger que la SNC Marquises ne peut être à l'origine, par un lien causal qui n'est pas démontré, du préjudice évoqué par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cannet Le Lac et n'a commis aucune faute, contractuelle ou extra contractuelle, à l'égard de l'une quelconque des autres parties à la présente instance.

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cannet Le Lac de sa demande en paiement de dommages intérêts dirigée contre la SNC Marquises comme étant infondée.

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cannet Le Lac de toutes demandes plus amples ou contraires.

Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence Azure'O ne peut s'opposer à la rétrocession à titre gratuit au profit de l'association syndicale libre du Domaine du Lac de la Palestre de la parcelle cadastrée au Cannet section [...] ni à l'enlèvement des arceaux qui fermaient provisoirement les aires de stationnement qu'elle contient.

Dire et juger qu'il n'a jamais été promis aux acquéreurs des lots de la copropriété Azure'O que celle-ci serait fermée à la circulation des autres usagers et membre de la ZAC dont les équipements communs sont gérés par l'association syndicale libre du Domaine du Lac de la Palestre.

Dire et juger que les copropriétaires de l'immeuble Azureo ont été pleinement informés dès avant leur acquisition, des règles applicables dans le périmètre de la ZAC et des contraintes et sujétions résultant de leur appartenance de droit à une association syndicale libre de propriétaires.

Dire et juger en conséquence que le syndicat des copropriétaires de la résidence Azure'O ne caractérise par la réunion des éléments constitutifs de la responsabilité contractuelle de la SNC Marquises à son égard.

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Azure'O de sa demande de condamnation de la SNC à réparer son prétendu préjudice collectif.

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Azure'O de toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Débouter également les autres parties à la présente instance de toutes demandes de condamnations généralement quelconques formées à l'encontre de la SNC Marquises.

Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en date du 3 avril 2017 en ce qu'il a rejeté toutes les demandes formées contre la SNC Marquises par les parties à l'instance.

Statuer ce que de droit sur les autres prétentions du syndicat des copropriétaires dénommé Le Cannet Le Lac, la SNC Marquises ne pouvant que s'en remettre à justice à ce titre, ce qui n'équivaut pas à un acquiescement de sa part.

Condamner tout succombant à verser à la SNC Marquises une indemnité de 8000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais irrépétibles d'appel.

Condamner tout succombant aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître Romain D..., membre de la Selarl Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés aux offres de droit. »



Par conclusions récapitulatives du 3 septembre 2018, qui sont tenues pour entièrement reprises, le syndicat des copropriétaires de la résidence Azure'O demande à la cour de :



« Vu les articles 31, 117, 122, et 914 du code de procédure civile,

Vu l'article 55, 1e alinéa, du décret du 17 mars 1967,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1231-1 du Code civil (anciennement numéroté article 1147 du Code civil), 1604 et suivants, et 2224 du Code civil,

À titre liminaire,

Dire et juger que le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac n'a pas donné d'habilitation à son syndic pour agir en justice à l'encontre du syndicat des copropriétaires Azureo.

Dire et juger irrecevable l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Cannet Le Lac à l'encontre de la copropriété Azure'O.

Rejeter toutes les demandes formulées par la copropriété Le Cannet Le Lac à l'encontre de la copropriété Azure'O.

Dire et juger que le syndic de la copropriété Le Cannet Le Lac à outrepasser le mandat d'ester en justice qui lui a été donné par l'assemblée générale des copropriétaires Le Cannet Le Lac .

Dire et juger irrecevable la demande de condamnation présentée par le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac à hauteur de 50 000 € à titre de dommages et intérêts.

À titre principal

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 3 avril 2017.

À titre subsidiaire,

Dire et juger irrecevable pour défaut d'intérêt et de qualité à agir le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac.

En toute hypothèse,

Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière Azure'O est propriétaire de la parcelle [...].

Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière Azure'O n'a pas posé les arceaux litigieux.

Débouter le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac de ses demandes tendant à obtenir la cession forcée de la parcelle [...] à l'ASL du Domaine du Lac de la Palestre, et à l'enlèvement des arceaux litigieux.

À titre infiniment subsidiaire,

Condamner la SNC Les Marquises à verser 1 290 000 € au titre des dommages et intérêts pour l'inexécution de son obligation contractuelle de délivrance conforme.

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière Azure'O.

Condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière Azure'O la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner tout succombant aux entiers dépens distraits au profit de Maître Y..., sous sa due affirmation de droit. »



Par conclusions du 29 septembre 2017, qui sont tenues pour entièrement reprises, l'ASL du Domaine du Lac de la Palestre demande à la cour de :



« Voir mettre hors de cause l'ASL du Domaine du Lac de la Palestre.

En conséquence,

Voir débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cannet Le Lac de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de l'ASL du Domaine du Lac de la Palestre.

Voir condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cannet Le Lac à payer à l'ASL du Domaine du Lac de la Palestre la somme de 3500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC.

Voir condamner en application de l'article 699 du CPC, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cannet Le Lac à régler les entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Maître H... sous sa due affirmation. »



L'instruction de l'affaire a été close le 2 octobre 2018.



MOTIFS



Au sein de la ZAC de l'Aubarède, commune du Cannet (06), sur la zone dite Domaine du Lac de la Palestre, ont été édifiées 9 copropriétés. Une seule voie de circulation traverse ce vaste ensemble immobilier, la Via Palestra. Deux entrées sont possibles pour y accéder, l'une dite par le portail haut, du côté de la copropriété Les Jardins du Lac qui donne sur l'avenue Georges Pompidou, et l'autre dite par le portail bas, à côté de la copropriété Le Cannet Le Lac, qui débouche sur le chemin de l'Aubarède.



La copropriété Azure'O est située au milieu du Domaine du Lac de la Palestre. La dite Via Palestra circule devant les 3 bâtiments de cette copropriété et passe au milieu d'un parking de plusieurs travées de stationnements, sur la parcelle cadastrée [...]. L'arceau litigieux a été positionné sur la Via Palestra entre deux travées de stationnements, ce qui empêche la circulation des véhicules d'un portail à l'autre, et ce depuis 2011.



Sur l'habilitation du syndic de la copropriété Le Cannet Le Lac à ester en justice



Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.



Si l'habilitation doit préciser l'objectif et la finalité du contentieux engagé, il n'est pas imposé que soit précisée l'identité des personnes à assigner, dès lors qu'elles sont déterminées. Cette autorisation peut concerner plusieurs procédures différentes sans qu'il soit nécessaire de réitérer l'autorisation avant chaque procédure. Enfin cette autorisation est donnée jusqu'à l'aboutissement définitif de la procédure, il n'y a lieu de la réitérer en fonction de l'évolution du litige.



L'assemblée générale des copropriétaires Le Cannet Le Lac du 28 avril 2014, a adopté la résolution numéro 37 intitulé «Autorisation à donner au syndic d'ester en justice contre l'ASL et le promoteur d'Azureo (Georges V - Nexity) pour non respect des statuts, fermeture de la voie Palestra, installation d'un récepteur pirate au portail d'entrée et non participation aux charges de l'ASL depuis septembre 2013 » qui est ainsi rédigée :



« L'assemblée générale prenant acte du courrier effectué par la CFDP à la société George-V -Nexity, décide de lancer une procédure à l'encontre de l'ASL et le promoteur de l'Azureo George-V -Nexity, compte tenu des différentes actions constatées ayant enfreint les statuts et règles de droit, et notamment par la pose d'arceaux illégaux empêchant ainsi une continuité de la voie Palestra, la pose d'un récepteur non autorisée sur le portail d'entrée de l'ASL, ainsi que le non paiement des charges à l'ASL depuis le mois de septembre 2013. Les frais de cette procédure seront pris en compte tout ou partie par la protection juridique de la copropriété. »



Il est certain que cette autorisation d'ester en justice a été donnée limitativement à l'encontre de l'ASL et du promoteur de la copropriété Azure'O.



Cependant, l'assemblée générale des copropriétaires du 3 juin 2016 a adopté la résolution n° 22 aux termes de laquelle elle a pris acte de l'immobilisme de l'ASL dans le règlement de ce litige et a donné mandat au syndic d'ester en justice au fond en vue de faire retirer l'arceau litigieux et faire valoir les droits de passage et d'accès au parking du Cannet Le Lac.



Le syndic de la copropriété Les Cannet Le Lac a donc bien obtenu une autorisation précise d'ester en justice afin non seulement d'obtenir le retrait des obstacles sur la voie Palestra, mais aussi de faire valoir les droits de passage et d'accès au parking, et ainsi permettre la libre circulation sur cette voie et l'accès au parking. Surtout, sa validité n'est pas viciée par l'absence de désignation des personnes à mettre en cause dès lors que l'action devait être dirigée à l'encontre de l'ASL négligente et des personnes qui ont installé le dit arceau ou qui s'oppose à son enlèvement.



Par la délibération n° 5 du 9 mai 2017, l'assemblée des copropriétaires Le Cannet Le Lac a été informée par le syndic de la procédure concernant le dossier Azureo : « assignation à jour fixe le 10 février 2017, attente de délibéré ». Surtout, il est expressément acté : « En cas de décision défavorable qui serait rendue par le TGI sur le dossier Azureo, l'assemblée générale autorise le syndic à faire appel de la décision. »



L'autorisation d'ester en justice donnée au syndic de la copropriété Le Cannet Le Lac est donc valide, y compris à l'égard du syndicat des copropriétaires Azure'O.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence Azure'O sera débouté de cette exception de nullité pour défaut d'autorisation donnée au syndic d'ester en justice.



Sur l'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac



Aux termes de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.



L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.



L'intérêt à agir est l'utilité, l'avantage que l'action peut procurer au demandeur. Toutefois, l'intérêt pour agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action, et l'existence ou non du droit invoqué par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de la demande.



Le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac sollicite que le syndicat des copropriétaires Azure'O soit condamné à rétrocéder la parcelle concernant la voie de circulation et le parking à l'ASL, comme cela était prévu aux statuts de l'ASL et au cahier des charges de la ZAC de l'Aubarède, et que soient enlevés les obstacles installés pour empêcher cette circulation et l'accès à ce parking. 



En sa qualité de membre de l'ASL, le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac a un intérêt à agir pour obtenir le respect des actes constitutifs de la ZAC de l'Aubarède qu'il estime ne pas être respectés par l'ASL et le syndicat des copropriétaires Azure'O, et qu'il estime lui créé un préjudice, dans la mesure où les copropriétaires du syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac ne peuvent circuler librement sur la voie Palestra laquelle a été obturée par un arceau, ce qui limite les possibilités d'accès à la [...] Le Lac, la circulation des véhicules de sécurité, et l'accès au parking occupant la parcelle [...].



Le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac démontre donc avoir un intérêt personnel, né, actuel et légitime au succès de ses prétentions.



Le syndicat des copropriétaires Azure'O sera débouté de cette fin de non-recevoir.



Sur l'irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac



Le syndic n'a pas à être autorisé pour former une demande qui est la suite et/ou la conséquence de la demande principale et à laquelle nécessairement, elle se rattache par un lien suffisant.



Dès lors, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cannet Le Lac est recevable à solliciter des dommages et intérêts pour le préjudice subi ensuite de l'impossibilité d'utiliser la voie Palestra et d'accéder au parking depuis de nombreuses années.



Le syndicat des copropriétaires de l'instance Azure'O sera aussi débouté de cette demande.



Sur le défaut de qualité à défendre de la SNC Marquises



En appel, la SNC Marquises ne soulève plus quelle serait dépourvue de droit d'agir ou à défendre.



Sur la demande à être mise hors de cause de l'ASL



Sur le fondement du cahier des charges de la ZAC et les statuts de l'ASL, le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac sollicite que l'ASL soit contrainte à signer l'acte notarié par lequel elle obtiendra la rétrocession de la parcelle [...].



Étant une des parties devant contribuer à la solution du litige, et à ce titre visée par les demandes de l'appelante, l'ASL ne peut être mise hors de cause.



Sur la nature des liens entre les parties



Le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac est membre de droit de l'ASL Domaine du Lac de la Palestre, tout comme le syndicat des copropriétaires Azure'O.



L'appartenance à une ASL engage contractuellement les divers membres envers l'ASL mais aussi entre eux.



Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac sollicite l'application des actes constitutifs de la ZAC et de l'ASL, c'est sur le fondement contractuel qu'il fonde ses demandes envers l'ASL et le syndicat des copropriétaires Azure'O. 



Sur la rétrocession de la parcelle [...] par le syndicat des copropriétaires ou la SNC Marquises à l'ASL Domaine du Lac de la Palestre



Le cahier des charges stipule dans son article 1, que le présent cahier a pour objet de définir les conditions de cession de location des terrains faisant partie de la zone d'aménagement concertée de l'Aubarède, et qu'il constitue une annexe aux promesses de vente ou actes de cession passés entre l'aménageur et les différents preneurs, loueurs ou acheteurs de l'opération.



L'article 20 « Prescriptions architecturale », dans son 7° indique que les clôtures séparatrices entre les différents îlots sont proscrites.



L'article 21 « Dévolution, propriété et gestion des ouvrages, voiries, réseaux et espaces libres » énonce que les ouvrages, réseaux, voiries et espaces libres ne supportant pas de bâtiment ou n'étant pas affectés à un usage privatif seront :

'soit réalisés par l'aménageur et remis pour gestion à la ville du Cannet ou à un concessionnaire qu'elle désignera ; ils seront délimités par un trait rouge aux plans annexés,

'soit réalisés par l'aménageur et remis pour gestion à une association syndicale libre de gestion créée dans les conditions de l'article 22 ; ils seront délimités par un trait bleu aux plans annexés,

'soit réalisés par l'acquéreur et remis gratuitement pour gestion à une association syndicale ; ils seront délimités par un trait vert aux plans annexés au titre,

'soit réalisés par l'acquéreur et resteront dans son domaine privé ou dans celui de ses substitués.



L'article 22 « Associations syndicales » énonce notamment dans son alinéa 2 et 3 que l'aménageur ou les constructeurs transmettront à l'association syndicale dans les conditions de l'article 21 la propriété des terrains et ouvrages collectifs réalisés par eux et qui n'auraient pas été soit cédés aux syndicataires, soit remis à la commune du Cannet ou à ses concessionnaires, et que l'association syndicale aura l'obligation d'accepter ce transfert de propriété dans la mesure où celui-ci serait consenti gratuitement ou pour une somme symbolique.



Le cahier des charges produit par les parties ne sont pas accompagnés des plans.



Dès à présent, les dispositions de l'article 20 relatives aux clôtures ne sont pas applicables au litige relatif à l'obstruction de la Via Palestra dans la mesure où les arceaux litigieux ne sont pas été installés en limite de copropriété.



Les statuts de l'association syndicale libre du Domaine du Lac de la Palestre énonce dans son article 3 quelle a pour objet l'acquisition, la location, la gestion et l'entretien des terrains dont l'utilisation est commune à tous les propriétaires de l'ensemble immobilier et eux seuls, compris à l'intérieur du périmètre figuré par un liseré vert au plan annexé (annexe 2) et dont une liste non limitative est donnée en annexe aux présents statuts (annexe 3).



L'article 7 « Transfert de propriété » précise qu'en ce qui concerne les éléments devant être transférés dans le patrimoine de l'association syndicale, la prise en charge des équipements communs et des terrains communs interviendra au profit de l'association syndicale libre, dès que le travaux d'équipements communs seront achevés et réceptionnés;' que l'association syndicale libre est engagée à recevoir à titre gratuit les équipements et terrains communs dans le délai de trois mois de la signature des procès-verbaux de la réception sans réserve des travaux ou de la signature des procès-verbaux de levée des réserves, si des réserves ont été émises ; que l'acte de dévolution de ces équipements et terrains communs revêtira la forme notariée ; que le procès-verbal de réception, le cas échéant, le procès-verbal de levée des réserves seront annexés acte ; que les frais de cet acte seront supportés par l'association syndicale libre.



Les plans annexés au statut de l'ASL produits sont en noir et blanc et illisibles. De ce fait, l'annexe 3 qui est un tableau dans lequel il est mentionné que l'ASL est propriétaire pour le premier collège, de la Via Palestra entre les points A et B de l'annexe 2 et des parkings longitudinaux non privatifs, et pour le deuxième collège, de la Via Palestra entre les points A et C de l'annexe 2 et des parkings longitudinaux non privatifs, est privée de tout effet.



Toutes les parties reconnaissent devant la cour qu'en application du cahier des charges et des statuts de l'ASL, la parcelle cadastrée [...] devait être rétrocédée à l'ASL à titre gratuit.





Préalablement à la commercialisation de son programme, le 19 décembre 2011, la SNC Marquises a établi un règlement de copropriété avec état descriptif de division de la copropriété Azure'O, dans lequel il est mentionné que cet acte s'applique à un ensemble immobilier en cours d'édification destiné à être soumis au régime de la copropriété et à usage d'habitation situé sur les parcelles cadastrées section [...], [...] et [...], que l'assiette définitive de la copropriété sera constituée par les parcelles cadastrées section [...] et [...], la parcelle cadastrée section [...] ayant vocation à recevoir un parc de stationnement et une voie d'accès sera cédée à titre gratuit à l'association syndicale libre qui gère les équipements collectifs de la ZAC conformément à la convention d'aménagement et d'équipement de la ZAC et de ses avenants successifs que la requérante et les futurs copropriétaires s'engagent à respecter.



À la section 6 « Rappel de servitudes - Constitution de servitudes particulières », en page 64, il est précisé que la société dénommée SNC Marquises pourra passer tous les actes de disposition sur les parties communes et qui se révélerait nécessaire pour satisfaire aux obligations imposées par le ou les permis de construire ou les demandes de l'administration ; que plus spécialement, la SNC Marquises disposera de tous pouvoirs à l'effet de céder à titre gratuit la parcelle cadastrée section [...] ci-dessus désignée ayant vocation à recevoir un parc de stationnement et une voie d'accès au profit de l'association syndicale libre du Lac de La Palestre qui gère les équipements collectifs de la ZAC, conformément à la convention d'aménagement équipements de la ZAC et de ses avenants successifs, que l'assiette définitive de la copropriété sera alors composée des parcelles cadastrées section [...] et [...], que la SNC Marquises disposera alors de tous pouvoir à l'effet de déposer tout permis de construire modificatif ou de récolement à cet effet, que l'acquéreur s'engage, en tant que de besoin, à réitérer son accord et à renouveler ces pouvoirs lors de la première assemblée générale des copropriétaires.



Lorsque la SNC Marquises a vendu les lots en l'état futur d'achèvement, il a été mentionné dans chacun des actes de cession notamment, que l'ensemble immobilier dénommé Azuré'O destiné à être soumis au régime de la copropriété en cours de construction comprendra trois bâtiments sur les parcelles cadastrées [...], [...] et [...], que l'assiette définitive de la copropriété sera constituée par les parcelles cadastrées section [...] et [...], la parcelle cadastrée section [...] ayant vocation à recevoir un parc de stationnement et une voie d'accès sera cédée à titre gratuit à l'association syndicale libre qui gère les équipements collectifs de la ZAC, conformément à la convention d'aménagement et équipement de la ZAC et de ses avenants successifs que le vendeur et les futurs copropriétaires s'engagent à respecter, que l'acquéreur s'engage à respecter toutes les dispositions des statuts de l'association syndicale libre.



Au paragraphe « Pouvoirs généraux », il est précisé que l'acquéreur constitue le vendeur pour son mandataire exclusif à l'effet de passer les conventions qui sont indispensables à la construction de l'immeuble sus désigné, et lui confère d'une manière générale le pouvoir de passer tous les actes de disposition portant sur les parties communes à l'ensemble immobilier considéré et qui se révéleraient nécessaires : pour' Plus spécialement, l'acquéreur donne dès à présent expressément mandat irrévocable au vendeur à l'effet de céder à titre gratuit la parcelle cadastrée section [...] ci-dessus désignée ayant vocation à recevoir un parc de stationnement et une voie d'accès au profit de l'association syndicale du Lac de la Palestre qui gère les équipements collectifs de la ZAC, conformément à la convention d'aménagement et d'équipement de la ZAC et de ses avenants successifs. L'assiette définitive de la copropriété sera alors composée des parcelles cadastrées section [...] et [...]. L'acquéreur donne également dès à présent expressément mandat irrévocable au vendeur à l'effet de déposer tout permis de construire ou de récolement à cet effet.



Il est aussi indiqué : « Les pouvoirs résultant des paragraphes précédents sont concédés au vendeur dans l'intérêt des différents acquéreurs, et en contrepartie des engagements qui sont et seront contractés envers chacun d'eux par le vendeur. En conséquence, ces pouvoirs sont stipulés irrévocables. Ils se transmettront de plein droit aux ayants droit de l'acquéreur par exemple en cas de décès ou de session de droits qu'il tient de la présente vente. Ils expireront le jour de la délivrance de l'attestation de non-contestation de la conformité afférent à l'immeuble considéré, sauf le cas où le but proposé n'aurait pas alors encore été atteint.



Le 18 septembre 2013, a été dressé le procès-verbal de livraison des parties communes, et état des lieux et réserves de la résidence Azure'O.



L'attestation de conformité non contestée a été délivrée par le maire du Cannet le 25 septembre 2014.



L'ASL Domaine du Lac de la Palestre justifie d'un échange de courriels avec la société Nexity George-V Côte d'Azur, en octobre et novembre 2014 afin de procéder à la signature des actes notariés devant conduire à la rétrocession de la parcelle [...], mais aussi des parcelles [...], [...] et [...] qui appartiennent encore à la société Ressources et Valorisation.



Nonobstant ces échanges et le mandat irrévocable que la SNC Marquises a reçu de par le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier Azure'O et des divers actes de cession, il n'y a pas eu rétrocession.

 

La SNC Marquises justifie que par courrier de son conseil du 23 mars 2015 avec AR, elle s'est plaint à maître Frédéric E..., notaire, des lenteurs des opérations de rétrocession qui lui ont été confiées et l'a mis en demeure d'y procéder.



Depuis l'introduction de la présente instance, lors de l'assemblée générale du 20 juillet 2016, le syndic de la copropriété Azureo, le cabinet SAFI Méditerranée, a sollicité recevoir mandat en vue d'engager toutes les démarches nécessaires et de signer tous actes relatifs à la rétrocession de la parcelle [...] à l'ASL et à la création d'une servitude de passage aux véhicules, en mettant à la charge de l'ASL les frais de géomètre et notaire. Cette résolution n° 8 n'a pas été adoptée : aucun vote pour, 15 votants contre représentant 3536 tantièmes, et un votant s'abstenant représentant 1904 tantièmes.



Le syndicat des copropriétaires Azure'O s'oppose donc à la dite rétrocession.





Il résulte des divers actes examinés ci-dessus et pièces produites qu'en premier lieu la parcelle cadastrée [...] est une partie commune de l'ensemble immobilier Azure'O.



Malgré les renseignements obtenus du service de la publicité foncière desquels il résulte que la parcelle cadastrée [...] est la propriété de la SNC Marquises, cette parcelle appartient donc au syndicat des copropriétaires Azure'O.





En second lieu, en exécution du cahier des charges de la ZAC de l'Aubarède, des statuts de l'ASL Domaine du Lac de la Palestre dont le syndicat des copropriétaires Azure'O est membre de droit, du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier Azure'O, le syndicat des copropriétaires Azure'O a l'obligation contractuelle de rétrocéder la parcelle cadastrée [...] à l'ASL.



Le syndicat des copropriétaires Azure'O ne peut s'opposer à cette rétrocession au motif qu'il pourrait subir des conséquences préjudiciables, soit une diminution de la sécurité des copropriétaires, une atteinte à leur jouissance du fait de l'augmentation du passage des véhicules, et la disparition de leur parking privatif, alors que la situation actuelle n'est pas conforme aux actes constitutifs, et contraire donc à ses obligations contractuelles.



Le syndicat des copropriétaires Azure'O affirme enfin que cette rétrocession serait impossible dans la mesure où une partie du bâti serait édifié sur la parcelle [...].



Cependant, le plan cadastral produit par le syndicat des copropriétaires Azure'O est pris en défaut par les pièces produites par la SNC Marquises, soit le plan de mise en copropriété de la copropriété Azure'O dressé par Monsieur David F..., géomètre expert, ainsi que par le plan cadastral en date du 10 février 2017, ces deux documents implantant l'assise des bâtiments de cette copropriété uniquement sur la parcelle [...].



Enfin, cette allégation est aussi contredite par l'attestation de conformité non contestée délivrée le 25 septembre 2014.



À défaut d'autre document tel que plan d'arpentage, le syndicat des copropriétaires Azure'O échoue donc à démontrer qu'une partie des immeubles auraient été implantés sur la parcelle [...].



En troisième lieu, l'ASL a l'obligation de recevoir cette rétrocession, ce qu'elle a tenté d'obtenir certes, mais démarche qu'elle ne poursuit plus aujourd'hui nonobstant ses statuts.



En quatrième lieu, la SNC Marquises a reçu mandat irrévocable de chacun des copropriétaires de l'Azuré'O de procéder à cette rétrocession et par le règlement de copropriété Azuré'O, mandat qui perdure toujours jusqu'à ce que les actes notariés de rétrocession aient été signés.



Cependant, la SNC Marquises n'a pas reçu mandat du syndicat des copropriétaires, personne morale distincte, et à ce jour propriétaire de la dite parcelle [...], et il n'est pas justifié que lors de la première assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier Azure'O, ledit mandat ait été renouvelé, comme cela était prévu tant dans le règlement de copropriété, que dans les divers actes de cession des lots à chacun des copropriétaires.



Dans la mesure où la SNC Marquises n'a pas été mandatée par le syndicat des copropriétaires Azure'O, elle n'a pas le pouvoir de régulariser l'acte authentique de rétrocession de la parcelle [...] à l'ASL.



En conséquence, l'assemblée générale de la copropriété Azure'O ayant déjà été interrogée sur ce point et ayant refusé au syndic l'autorisation de passer l'acte notarié nécessaire à cette rétrocession, il sera ordonné au syndicat des copropriétaires Azure'O représenté par son syndic d'y procéder.



Cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de quatre mois après la signification du présent arrêt.



L'ASL ne sollicitant pas expressément la passation de l'acte notarié nécessaire pour la rétrocession de la parcelle [...] tel que cela résulte de ses statuts, elle y sera aussi condamnée.



Compte tenu de sa passivité dans la présente instance, sa condamnation sera aussi assortie d'une astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de quatre mois.



Il est rappelé que les statuts de l'ASL prévoient que les frais de cet acte notarié seront supportés par l'ASL.





Sur l'enlèvement des arceaux



La SNC Marquises reconnaît avoir installé ce ou ces arceaux qui empêche la libre circulation sur la Via Palestra à la demande des copropriétaires de l'ensemble immobilier Azure'O en 2011.



En 2014, l'ASL Domaine du Lac de la Palestre a sollicité le service départemental d'incendie et de secours des Alpes-Maritimes qui par courrier du 30 juillet 2014, a indiqué que tous rétrécissements et toutes entraves de la voie intérieure étaient de nature à ralentir voire empêcher leur action, que s'agissant d'un domaine totalement privé, le stationnement anarchique la nuit, les rétrécissements, la pose de plots etc', étaient entièrement du ressort du règlement de la «copropriété», et qu'il attirait néanmoins son attention sur les points suivants :' Rétablir le passage aux droits de la résidence Azure'O par la suppression de la barrière fixe au niveau du parking.



Le syndic de l'ASL a alors mis en demeure par courrier du 12 août 2014 le syndicat de la copropriété Azure'O de bien vouloir retirer immédiatement les arceaux installés sur le terrain dont il est propriétaire.



Par courrier du 12 janvier 2015, le député-maire a écrit à la société George-V Nexity pour lui demander d'enlever cette barrière pour se conformer complètement aux autorisations qui lui ont été délivrées, et précise qu'il souhaite également que la cession gratuite du parc de stationnement et de la Via Palestra puisse intervenir prochainement.



Par application des statuts de l'ASL et du cahier des charges, les copropriétaires des neuf copropriétés membre de l'ASL Domaine du Lac de la Palestre, et donc les copropriétaires du syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac auraient dû pouvoir circuler sur la Via Palestra depuis 2011, mesure à laquelle s'est opposé le syndicat des copropriétaires Azure'O malgré les nombreuses interventions de toute nature comme il a été explicité ci-dessus.



Au demeurant, ces obstacles sont de nature à empêcher ou retarder de façon préjudiciable l'intervention des services de secours en cas d'urgence.

 

Dès lors, peu importe que le syndicat des copropriétaires Azure'O ne soit pas l'installateur des dits obstacles : en sa qualité de propriétaire de la parcelle [...] sur laquelle sont installés le ou les arceaux qui empêchent la libre circulation sur la Via Palestra, le syndicat des copropriétaires Azure'O sera condamné à enlever les dits arceaux dans le délai de 8 jours à compter de la signification du présent arrêt, et passé ce délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard jusqu'à la rétrocession de ladite parcelle à l'ASL.

 

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac



Le syndicat des copropriétaires Le Cannet Le Lac sollicite la somme de 50 000 € au titre du préjudice subi depuis près de 15 ans faute de pouvoir circuler convenablement sur les voies de circulation de la ZAC de l'Aubarède.



Cependant, les obstac