Cour d'Appel · 12e chambre — 4 décembre 2018

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES



DA

Code nac : 30C



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 04 DECEMBRE 2018



N° RG 17/04546 - N° Portalis DBV3-V-B7B-RTZ7



AFFAIRE :



B... Eddine X...





C/

André Y...

 ...







Décision déférée à la cour: Jugement rendu(e) le 01 Juin 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° Section : 

N° RG : 15/07803



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Mélina Z...,

Me Oriane A... 









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATRE DECEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre: 



Monsieur B... Eddine X...

de nationalité Française

[...]

Représentant : Me Mélina Z..., Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : V 626 - N° du dossier 17000196

Représentant : Me Xavier C... de la SELARL C... & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0101 - 

substitué par Me D...



APPELANT

****************

Monsieur André Y...

né le [...] à AMPONVILLE

de nationalité Française

[...]

Représentant : Me Oriane A... O... N...-M... E... AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633 - N° du dossier 20170692

Représentant : Me Philippe P... L...-CAVARROC, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0298 - 



Monsieur Alain Y...

né le [...] à SAINT PIERRE LES NEMOURS

de nationalité Française

Le Moulin de Pierres

[...]

Représentant : Me Oriane A... O... N...-M... E... AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633 - N° du dossier 20170692

Représentant : Me Philippe P... L...-CAVARROC, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0298 - 



Monsieur Eric Y...

né le [...] à SAINT PIERRE LES NEMOURS

de nationalité Française

[...]

Représentant : Me Oriane A... O... N...-M... E... AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633 - N° du dossier 20170692

Représentant : Me Philippe P... L...-CAVARROC, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0298 - 



Madame Marie Thérèse F... veuve G...

née le [...] à BRIARRES SUR ESSONNE

de nationalité Française

[...]



Représentant : Me Oriane A... O... N...-M... E... AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633 - N° du dossier 20170692

Représentant : Me Philippe P... L...-CAVARROC, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0298 - 



Madame Ghislaine G... épouse H...

née le [...] à PITHIVIERS

de nationalité Française

[...]

Représentant : Me Oriane A... O... N...-M... E... AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633 - N° du dossier 20170692

Représentant : Me Philippe P... L...-CAVARROC, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0298 - 



Madame Véronique G... épouse I...

née le [...] à PITHIVIERS

de nationalité Française

[...]

Représentant : Me Oriane A... O... N...-M... E... AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633 - N° du dossier 20170692

Représentant : Me Philippe P... L...-CAVARROC, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0298 - 



Madame Michèle G... épouse J...

née le [...] à PITHIVIERS

de nationalité Française

[...]

Représentant : Me Oriane A... O... N...-M... E... AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633 - N° du dossier 20170692

Représentant : Me Philippe P... L...-CAVARROC, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0298 - 



INTIMES

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Octobre 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Thérèse ANDRIEU, Président,

Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,

Mme Véronique MULLER, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,



FAITS:



Titulaire d'un bail commercial sur un immeuble affecté à l'activité de bar, restaurant, hôtel, traiteur et marchand de vin situé [...], M. B... Eddine X... a convenu avec les bailleurs, Mme Q... épouse Y... et Mme R... épouse G..., son renouvellement par acte sous seing privé du 14 août 1988, renouvellement dont les conditions ont été stipulées à nouveau par acte authentique du 20 janvier 1990 pour une durée de 9 ans, avec effet à compter du 1er janvier 1989, pour un loyer annuel en principal de 70000 francs (10671,43 euros) assorti d'un indice de révision et selon une répartition des charges du travaux.



Le bail s'étant tacitement prolongé, l'indivision représentant MM. Alain et Eric Y..., et Marie-Thérèse, Ghislaine, Michèle et Véronique G..., qui s'est substituée à Mmes Y... et G... (les bailleurs), a signifié le 27 décembre 2012 à M. B... Eddine X...un congé avec offre de renouvellement du bail au 1er juillet 2013 moyennant un loyer annuel en principal de 80000 euros, avant de saisir le 9 février 2015 le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre pour voir fixer le nouveau loyer, selon mémoire, à la somme annuelle en principal de 99700 euros.



Se prévalant des termes du protocole d'accord du 14 août 1988 et du bail authentique du 20 janvier 1990, M. B... Eddine X...a soutenu que le bail devait être interprété en ce sens que le loyer devait être plafonné et alors qu'il réclamait reconventionnellement la réalisation de travaux à la charge des bailleurs, la cause et les parties ont été renvoyées le 20 avril 2015 devant le tribunal de grande instance.



 PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 1er juin 2017 qui a:



- dit que la disposition du bail en date du 20 janvier 1990 invoquée par M. B... Eddine X...est inapplicable à la fixation du loyer en renouvellement au 1er juillet 2013,

- rejeté les demandes de M. B... Eddine X...relatives aux travaux,

- rejeté la demande de dommages-intérêts formée pair M. B... Eddine X...,

- ordonné avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé une expertise et commis pour y procéder Madame Marie-Alice K... avec mission de décrire les lieux loués, déterminer leur surface, justifier le cas échéant l'application d'un coefficient de pondération, procéder à l'examen des faits allégués par les demanderesses et à celui des éléments mentionnés aux articles L.145-33, L.145-34 et R.145-2 et suivants du code de commerce, fournir tous éléments d'information permettant de déterminer si le montant du loyer du bail renouvelé est susceptible ou non de fixation à la valeur locative, donner son avis, en s'attachant aux prix du marché locatif et non aux seules références judiciaires, sur la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail, soit le 1er juillet 2013,

- sursis à statuer jusqu'au dépôt du rapport d'expertise, y compris sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,

- ordonné l'exécution provisoire,

- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état;



Vu l'appel interjeté le 15 juin 2017 par M. B... Eddine X...;



* *



Vu les conclusions notifiées par le RPVA le 29 juin 2018 pour M. B... Eddine X...aux fins de voir, en application des articles 606, 1134, 1156, 1162 et 1164 du code civil:



à titre principal,



sur le montant du loyer du bail renouvelé,



- constater le renouvellement du bail commercial au 1er juillet 2013,

- dire que les parties se sont entendues dans le cadre de la détermination du loyer du bail renouvelé sur la fixation d'un loyer plafonné selon l'indice,

- dire en conséquence qu'il n'y a pas lieu à expertise judiciaire, que le loyer à compter du 1er juillet 2013 doit être fixé conformément à la variation de l'indice du coût de la construction, que le loyer plafonné est égal à la somme annuelle de 19178,15 euros par an en principal en application de la variation des indices calculée depuis l'origine du bail jusqu'au jour du renouvellement effectif,

- condamner solidairement l'indivision bailleresse à verser la somme 10000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- condamner solidairement l'indivision bailleresse à verser la somme de 8000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement l'indivision bailleresse en tous les dépens de l'instance,





 sur les travaux litigieux à réaliser dans les lieux loués,



- déclarer recevable et bien fondée la demande reconventionnelle formée à ce titre par M. B... Eddine X...,

- dire que le bailleur est de droit tenu de supporter la charge des travaux impératifs de mises aux normes et de sécurité sauf clause contraire du bail outre contractuellement celle des gros travaux à réaliser dans les lieux loués,

- ordonner une expertise judiciaire et commettre tel expert judiciaire ayant parfaite connaissance des travaux en matière hôtelière pour y procéder, avec pour mission de se rendre sur les lieux loués, décrire l'état des locaux et la nature des travaux de mises aux normes et de conformité et autres gros travaux devant impérativement être réalisés dans les lieux loués, chiffrer le montant des travaux à réaliser, donner son avis sur l'imputabilité de ces travaux

- réserver l'article 700 et les dépens de ce chef dans l'attente des conclusions de l'expert 

- confirmer, subsidiairement, l'expertise judiciaire telle que ordonnée;



* *



Vu les conclusions notifiées par le RPVA le 3 septembre 2018 pour MM. Alain et Eric Y..., et Marie-Thérèse, Ghislaine, Michèle et Véronique G... aux fins de voir, en application des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce:



- juger M. B... Eddine X... irrecevable et mal fondé en son appel et en ses différentes demandes, fins et prétentions,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,



sur l'interprétation des dispositions du bail 20 janvier 1990,



- juger que la disposition du bail en date du 20 janvier 1990 invoquée par M. B... Eddine X... est inapplicable à la fixation du loyer en renouvellement au 1er juillet 2013,



sur la fixation du prix du bail au 1er juillet 2013,



- fixer a la somme de 99700 euros par an en principal, le montant du loyer des locaux,

- juger que les intérêts au taux légal seront dus sur tous rappels de loyer et ce, à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles postérieures a la prise d'effet du bail renouvelé,

- fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant résultant de l'ancien bail,

- rejeter les demandes de M. B... Eddine X... s'agissant des travaux des dommages-intérêts,

- surseoir à statuer sur la fixation du montant du loyer du bail en renouvellement au 1er juillet 2013 dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise,

- condamner M. B... Eddine X... à payer une somme de 10000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner M. B... Eddine X... en tous les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais et honoraires d'expertise, dont distraction au profit de Maître Oriane A..., dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.



SUR CE, LA COUR,



1. Sur le montant du loyer du bail renouvelé 



Considérant que pour prétendre au déplafonnement du loyer et voir fixer celui-ci à la somme annuelle de 19 178,15 euros après application de l'indice du coût de la construction, M. B... Eddine X... se prévaut de ce que l'accord du 14 août 1988 stipulait: 'Il est convenu et arrêté ce qui suit : Le RENOUVELLEMENT de bail débutera le 1er janvier 1989 et se finira à pareil époque 9 ans après (3+6+9) renouvelable; Il est entendu qu'en fin de ce bail la reconduction se fera en fonction de l'INDICE en vigueur et sans aucune autre prétention de la part du bailleur' ; qu'alors que l'acte authentique du 20 janvier 1990 reprenait les mêmes stipulations, M. B... Eddine X... soutient que le premier renouvellement n'a pu intervenir avant que les bailleurs ne délivrent le 27 décembre 2012 leur congé avec offre de renouvellement;



Mais considérant, ainsi que l'ont retenu les premiers juges, que les termes des actes précités attestent de l'intention des parties de soumettre le renouvellement du bail à une règle de variation qui n'excède pas expressément le terme du 1er janvier 1998, de sorte qu'il ne peut être déduit leur volonté de déroger à l'article 23-6, alinéa 3, du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 selon lequel, à droit constant avec l'article L.145-34 du code de commerce, la règle du plafonnement et les dispositions relatives à l'application des indices à prendre en compte pour le calcul du taux de variation des loyers commerciaux ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans;





Et considérant que les premiers juges ont à bon droit retenu qu'ils ne disposaient pas des informations suffisantes pour déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail, il convient de les confirmer en ce qu'ils ont ordonné une expertise.



2. Sur la charge et la valeur des travaux



Considérant que M. B... Eddine X... conteste le jugement qui a refusé de mettre à la charge des bailleurs, en premier lieu, des travaux de mise aux normes et de conformité pour: - le changement et mise en conformité du système de sécurité incendie avec détection incendie ; tableau de protection etc, - de bon fonctionnement de l'alarme sonore, - la fourniture et pose d'un système de désenfumage dans la cage d'escalier, - la fourniture de blocs de sécurité, - la fourniture d'un vélux de désenfumage, - d'un éclairage de sécurité, - d'une alimentation électrique de sécurité, - de la pose de portes coupe-feux, de travaux de menuiserie avec encloisonnement de la cage d'escalier, - de divers travaux de maçonnerie'ainsi que de l'installation d'un conduit de fumisterie ; 



Mais considérant qu'aux termes du bail authentique du 20 janvier 1990, il est stipulé que 'Le preneur supportera seul les frais d'entretien comme de remplacement de l'installation de chauffage central desservant l'immeuble loué (...) La réglementation sanitaire, salubrité, hygiène sécurité, ainsi que celles pouvant résulter de la réglementation d'urbanisme devront être satisfaites par le preneur de manière que le bailleur ne puisse aucunement être inquiété ni recherché à ce sujet', ce dont il résulte que M. B... Eddine X... est tenu de supporter la mise en conformité de l'établissement aux normes de son exploitation;



Considérant que M. B... Eddine X... prétend, en second lieu, mettre à la charge des bailleurs les travaux de réfection de la couverture, du ravalement des façades ainsi que l'installation d'un 'airdome';



Considérant qu'aux termes du bail authentique du 20 janvier 1990, il est stipulé que 'l'arrière salle sont à la charge de monsieur X.... AUTORISATION DES TRAVAUX (à la charge de Mr X... et sous sa responsabilité). Mesdames Y... et G... donnent leurs accords pour les différents travaux de rénovation de l'hôtel-restaurant', ce dont il résulte que les travaux de ravalement de façade et l'installation de l'airdome sont à la charge du preneur, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. B... Eddine X... de ces chefs; qu'en revanche, les travaux de rénovation de la couverture qui ne concernent pas l'arrière salle de l'établissement entrent dans les prévisions de l'article 606 du code civil, de sorte qu'il convient d'élargir la mission de l'expert désigné pour évaluer la nécessité des travaux de couverture et fournir des éléments d'appréciation de leur coût.



3.Sur l'abus de procédure, les frais irrépétibles et les dépens



Considérant que M. B... Eddine X...succombe pour partie dans son recours, en sorte qu'il convient de confirmer le jugement, d'une part en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de l'abus de procédure des bailleurs, et d'autre part, réservé les frais irrépétibles et les dépens; qu'en cause d'appel, il est équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens.



PAR CES MOTIFS,



Contradictoirement,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf celle qui concerne la charge des travaux de réfection de la toiture de l'établissement,



Statuant à nouveau de ce chef,



Dit que les bailleurs supportent la charge des travaux de réfection de la toiture de l'établissement à l'exception de celle qui couvre l'arrière salle;



Dit que l'expert commis par le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 1er juin 2017 fournira tout élément d'appréciation sur la nécessité des travaux de couverture et sur leur coût;



Y ajoutant,



Laisse à chacune des parties la charge des frais qu'elle a exposés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;



Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



signé par Madame Thérèse ANDRIEU, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, Le président,