Cour d'Appel · 1ère Chambre — 4 décembre 2018

PS/AM





Numéro 18/4612








COUR D'APPEL DE PAU 


1ère Chambre 











ARRET DU 04/12/2018 











Dossier N° RG 18/02640


N° Portalis DBVV-V-B7C-G7ZD 














Nature affaire :





Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix























Affaire :





SARL VILA LUCA





C/





SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT
































Grosse délivrée le :





à :
































RÉPUBLIQUE FRANÇAISE





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

















A R R E T





prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 04 décembre 2018, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.











* * * * * 











APRES DÉBATS





à l'audience publique tenue le 30 octobre 2018, devant :











Monsieur CASTAGNE, Conseiller, faisant fonction de Président





Madame ROSA SCHALL, Conseiller





Monsieur SERNY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile 








assistés de Madame E..., Greffier, présente à l'appel des causes.








Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 


























dans l'affaire opposant :

















APPELANTE :





SARL VILA LUCA


[...] 


prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 





représentée par Maître Xavier X... Y... Z... de la SELARL X... Y... Z..., avocat au barreau de DAX


assistée de Maître Christine A..., avocat au barreau de PARIS

















INTIMEE :





SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE, SA


[...] 


prise en la personne de son directeur général en exercice, domicilié en cette qualité audit siège 





représentée par Maître Aurélie B... de la SELARL HEUTY - LONNE - CANLORBE - B..., avocat au barreau de DAX


assistée de Maître C..., de la SCP BILLY - BOISSIER - C..., avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
































sur appel de la décision 


en date du 14 JUIN 2018


rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX
































Vu l'acte d'appel initial du 03 août 2018 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle,





Vu le jugement d'orientation rendu en matière de saisie immobilière le 14 juin 2018 par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de DAX,





Vu les premières conclusions d'appelant transmises le 07 août 2018 par la SARL VILA LUCA, partie saisie appelante,





Vu l'ordonnance du 10 août 2018 fixant le calendrier de l'appel soumis à procédure rapide,





Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 octobre 2018 à 08 H 36 par le CREDIT FONCIER CE FRANCE DEVELOPPEMENT,





Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 octobre 2018 à 10 h 13,





Le rapport ayant été fait oralement à l'audience.





Les faits constants





Selon acte reçu les 27 et 28 décembre 2006, la SA CREDIT IMMOBILIER RHONE ALPES AUVERGNE, aux droits de qui vient aujourd'hui le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, a prêté à la SARL VILA LUCA sous la référence (prêt sérénité [...]) une somme de 720.723 euros garantie par une inscription prise le 28 février 2007 volume 2007 n° 800 afin de permettre l'acquisition d'une villa de type T5 constituant le lot n° 5 d'une copropriété implantée à [...] (40), assorti de 561/10.000èmes des parties communes générales.





Une mise en demeure de payer la somme de 641.667,45 euros arrêtée à la date du 29 février 2016 étant restée infructueuse, la banque a engagé une saisie immobilière:


- le commandement de saisie a été délivré le 02 juin 2016,


- ce commandement a été publié le 13 juillet 2016 volume 2016 S n° 32 à la conservation des hypothèques de DAX,


- le cahier des charges de la vente a été déposé le 25 août 2016,


- l'audience d'orientation s'est tenue le 25 janvier 2018.





Le jugement dont appel





Par le jugement dont appel, le juge de la saisie a ainsi disposé :





- il a constaté que la qualité pour agir du CFD n'était plus contestée,


- il a écarté des débats deux pièces commmuniquées tardivement par la partie saisie,


- il a rejeté la demande de sursis à statuer dans l'attente du litige qui oppose la SARL VILA LUCA à la société EUROGROUP, société mère de la société bailleresse,


- il a constaté que les biens étaient saisissables et qu'étaient remplies les conditions des articles L 311-2 (condition d'existence d'un titre exécutoire, L311-4 (existence d'une décision de justice) et L 311-6 (généralité de la saisie étendue aux accessoires de l'immeuble) du code des procédures d'exécution,


- il a constaté qu'un décompte était produit qui arrêtait la créance, 


- il a jugé que la société emprunteuse avait réceptionné l'offre de prêt le 15 décembre 2006, qu'elle avait accepté cette offre le 27 décembre 2006 et qu'elle avait donc disposé du délai de réflexion prévu par la loi,


- il a estimé que l'indemnité conventionnelle de 33.383,59 euros, qualifiée de clause pénale, n'avait pas être réduite par application de l'article 1152 du du code civil,


- il a jugé que la SARL VILA LUCA n'a pas la qualité de consommateur pour être une personne morale et il en a déduit qu'elle ne peut bénéficier de la prescription biennale de l'article L 218-2 du code de la consommation,


- il a jugé que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT devait restituer 1340 euros de frais indûment prélevés,


- il a jugé que l'emprunteur avait suffisamment été informé des modalités de variation du taux de ce prêt révisable,














- il a déclaré irrecevable comme ne relevant pas de sa compétence d'attribution, une demande reconventionnelle de 600.000 euros,


- il a jugé que les conditions d'une conversion de la saisie en vente amiable n'étaient pas réunies au motif que les offres de vente dont il était justifié n'étaient pas pertinentes pour ne pas refléter de conditions satisfaisantes pour le créancier,


- il a donc ordonné la vente forcée.





Prétentions et moyens des parties





Appelante, la SARL VILA LUCA reprend les mêmes motifs de critique qu'en première instance à savoir :


- le non respect du délai de réflexion prévu par la loi en soutenant que la banque ne rapporte pas la preuve de la date de l'envoi de l'offre de prêt, 


- le caractère excessif du montant de l'indemnité de résiliation qualifiée de clause pénale,


- le remboursement de frais indus pour 1.340 euros, 


- la prescription biennale de certaines échéances pour un montant de 47.726,12 euros applicable aux consommateurs.





La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT demande la confirmation du jugement sauf à ce qu'il soit réformé sur la question des frais indus, qui, selon elle ne le sont pas.


Elle demande 5.000 euros en compensation de frais irrépétibles.








MOTIFS





Le prêt a été consenti pour financer l'acquisition en défiscalisation d'un bien à usage commercial donné à bail à un locataire commerçant unique qui, en l'espèce, a fait l'objet d'une liquidation judiciaire avec résiliation des baux en cours, ce qui conduit à la poursuite de l'activité commerciale avec un autre locataire mais à des conditions de loyers moins favorables par rapport aux prévisions qui avaient été présentées aux acquéreurs immobiliers et sur la base desquelles ils avaient emprunté ; la conséquence en est que les revenus à la baisse ne permettent plus d'assurer l'équilibre financier de l'opération.


La SARL VILA LUCA a engagé avec d'autres propriétaires une action en responsabilité contre la société mère de la société locataire tombée en déconfiture.





La SARL VILA LUCA, société commerciale par la forme, a pour seuls associés les époux D... ; elle a été constituée pour les besoins de cette opération de défiscalisation particulière qui suppose la location à un preneur commercial unique avec assujettissement possible du bailleur à la TVA (même une personne non commerçante dispose de cette option).





S'agissant du respect du délai de réflexion, la date de l'offre de prêt, à savoir la date du 15 décembre 2006, est constatée par le notaire dans l'acte authentique de vente; la preuve de cette date d'acceptation est donc faite puisque l'acte n'est pas argué de faux; il est inutile de demander à la banque de produire les références d'envoi d'une lettre qu'elle n'a pas conservées.





S'agissant de l'indemnité conventionnelle, elle correspond à un texte réglementaire en cas de résiliation anticipée du prêt. Une telle indemnité n'est juridiquement pas une clause pénale que le juge a le pouvoir de réduire si elle lui parait excessive.





S'agissant des frais, la banque démontre que les dispositions contractuelles concernant les modifications des barèmes des frais de gestion sont acceptées par avance par l'emprunteur. La SARL VILLA LUCA ne démontre pas en quoi la somme de 1340euros réclamée n'entreraient pas dans les dispositions contractuelles qui donnent droit à son recouvrement. Le jugement sera réformé de ce chef.





S'agissant de la prescription biennale de certaines échéances, la banque fait à juste titre valoir que le bénéfice de l'article 218-2 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable en l'espèce, ne pouvait être accordé à une société commerciale, car le bénéfice de cette prescription est limité par les textes aux seules personnes physiques; la SCI ne peut prétendre à la qualité de consommateur protégé.

















La banque fait ensuite à bon droit valoir que la première échéance impayée est celle du 10 avril 2013, que des paiements partiels sont intervenus en janvier et février 2014, imputables par priorité sur les impayés, de sorte qu'en tenant compte de cette imputation, la dernière échéance pouvant être considérée comme impayée est l'échéance du 10 juin 2013 ; les paiements partiels ont interrompu la prescription de 5 ans qui s'applique en l'espèce puisque la SARL ne peut se prévaloir de la qualité de consommateur ; le délai de prescription n'était pas écoulé lorsque le commandement de saisie a été délivré le 06 juin 2016.





La prescription ne peut pas davantage concerner le capital restant dû puisque la déchéance du terme a été prononcée le 29 février 2016.





S'agissant du mode de calcul des intérêts conventionnels, stipulés variables, le taux initial est clairement indiqué, et la variation du taux conventionnel (effectivement à la baisse depuis 2009) a été portée à la connaissance de la société emprunteuse.


Il y a en revanche eu une erreur dans l'acte notarié puisque le notaire a indiqué que le taux était majoré de 1,50 % par rapport au taux Euribor, alors que c'est une majoration de 1,90 % qui a été pratiquée.


C'est à bon droit que la société emprunteuse demande que l'on s'en tienne à l'acte notarié et le décompte doit être revu en conséquence ; il faut en effet s'en tenir à l'acte notarié par application de l'article 1134 du code civil. S'il y a erreur, elle est le fait de la banque ; cette erreur ne doit pas nuire à la partie adverse.





S'agissant de la responsabilité de la banque, la critique formulée reprend les griefs concernant les risques auxquels sont exposés les emprunteurs dans des opérations de défiscalisation commerciale ; ces opérations reposent sur le pari de la pérennité de la viabilité de l'opération commerciale pendant toute la durée du prêt et d'autre part sur les conditions d'équilibre prévues lors du contrat. La critique des conclusions du contrat d'achat et de prêt, l'appréciation de la faute de la banque lors de la conclusion de ce contrat comme l'appréciation des conséquences d'une perte de chance de ne pas contracter ne relèvent pas du périmètre de compétence d'attribution du juge de l'exécution car cette action ne s'analyse pas en une contestation de la saisie.





Les conditions d'une conversion en vente amiable ne sont pas réunies pour rester trop approximatives.





PAR CES MOTIFS





La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :





* infirme le jugement dans sa disposition concernant la dispense de paiement de frais à hauteur de 1.340 euros et dit que cette somme est due à la banque,





* infirme le jugement, dit que la créance doit être recalculée sur la base d'un taux EURIBOR majoré de 1,50 % conformément à la teneur de l'acte notarié,





* confirme le jugement dans toutes ses autres dispositions,





* dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, 





* autorise la poursuite de la saisie,





* condamne la SARL VILA LUCA aux dépens qui passeront frais privilégiés de saisie.





Le présent arrêt a été signé par M. CASTAGNE, Conseiller, faisant fonction de Président, et par Mme E..., Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRESIDENT 

















Julie E... Patrick CASTAGNE