Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 30 novembre 2018

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2018



(n° , 11 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/01578 - N° Portalis 35L7-V-B7A-BZ7YJ



Décision déférée à la Cour : Arrêt 

Arrêt 

Jugement du 27 Octobre 2016 -Cour de Cassation de PARIS - RG n° 1164 F-D





APPELANTS

 

Monsieur [X] [G] [H] [E]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 1]

Et

Madame [Y] [S] Ép. Séparée de biens de MR [E]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 1]



Représentés tous deux par Me Arnaud GUYONNET de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Ayant pour avocat plaidant Me Jean-daniel SIMONET, avocat au barreau de PARIS, toque: E0803





INTIMES 



Madame [S], [C], [F] [U] ép. [G] Prise tant en son nom personnel qu'ès qualités de conjoint survivant de Monsieur [M] [I] [P] [G].

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]



Monsieur [T] [G] Pris en qualité d'héritier réservataire de Monsieur [M] [I] [G].

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]



Monsieur [L] [G] Pris en qualité d'héritier réservataire de Monsieur [M] [I] [G].

demeurant [Adresse 4]

[Localité 3]



Représentés tous par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant Me Franck LOPEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E0934 et Me Benoît VIDAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0383





SARL IMMOBILIER DE CARNE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Siège social [Adresse 5]

[Localité 1]

SIRET N° : 398 982 884 00015 



Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, Président, chargé du rapport et M.Dominique GILLES, conseiller 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, Président,

M. Dominique GILLES, Conseiller

Mme Murielle PAGE, Conseiller 





Greffier, lors des débats : Mme Nadia TRIKI





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M.Claude CRETON, Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





 *

* *



FAITS & PROCÉDURE 





Par acte authentique du 18 juillet 2005 pour le promettant et du 26 juillet 2005 pour le bénéficiaire, [M] [G] et Mme [S] [U], son épouse, ont promis de vendre au prix de 1 478 000 € à M. et Mme [E] qui se sont réservés la faculté d'acquérir, un appartement de 202,23 mètres carrés au quatrième étage, outre deux chambres de services au 7ème étages et une cave, le tout formant le lot n° 15 de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 6], l'entrée étant au [Adresse 2]. Cet avant-contrat a été conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un crédit par les bénéficiaires, qui devait être réalisée avant le 9 septembre 2005. Les parties ont également stipulé une indemnité d'immobilisation de 73 900 € qui a été versée par M. et Mme [E] et séquestrée chez le notaire. 





La réalisation de la vente devait intervenir au plus tard le 6 février 2006. M. et Mme [E] ont, en vain, fait délivrer aux époux [G] une sommation de venir, le 2 février 2006, signer l'acte de vente chez le notaire. Celui-ci a établi un procès verbal constatant leur défaut, qui a été publié, au service de la publicité foncière. 

Les époux [G], par acte extrajudiciaire du 25 janvier 2006, délivré tant à M. et Mme [E] qu'à la SARL Immobilier de Carné, qui leur avait présenté le bien, ont assignés ces parties en nullité de la promesse, à défaut, pour la voir déclarer caduque et, dans tous les cas, en indemnisation de leur préjudice moral. [M] [G] est décédé le [Date décès 1] 2008. 



Ses fils, MM. [T] et [L] [G] sont intervenus volontairement à l'instance. Le tribunal de grande instance de Paris, par jugement avant-dire droit du 7 octobre 2010, a désigné un expert judiciaire avec mission de se prononcer sur les facultés mentales de [M] [G] lors de la conclusion de la promesse. L'expert désigné, M. [W], a déposé son rapport le 31 mars 2012.



C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 29 novembre 2013, a :



- dit MM. [G] recevables en leur intervention,

- dit recevables les époux [E],

- débouté les consorts [G] de leur demande de nullité de la promesse,

-dit que les époux [G] se sont irrévocablement engagés à vendre leur bien, par acte devenu parfait le 26 juillet 2005,

- dit que la promesse de vente du 26 juillet 2005 est devenue caduque le 9 septembre 2005, du fait de la défaillance de la condition suspensive de prêt,

- ordonné la restitution aux époux [E] de la somme de 73 900 € séquestrée,

- condamné in solidum les consorts [G] à paiement de l'intérêt au taux légal sur cette somme à compter du jugement, 'et à la revalorisation à la date du paiement en considération de l'évolution du pouvoir d'achat du franc et de l'euro, par référence au coefficient publié par l'INSEE pour la transformation du franc d'une année en franc ou en euro d'une autre année',

- débouté les époux [E] de leur demande de dommages-intérêts,

- ordonné le partage des dépens par moitié entre les consorts [G] et les époux [E],

- rejetté toutes autres demandes.



Par arrêt du 28 mai 2015, rendu sur l'appel de ce jugement interjeté par les époux [E], cette Cour a :



- confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions, excepté en ce qu'il a fait droit à la demande de revalorisation de l'indemnité d'immobilisation par les appelants,

- statuant de nouveau de ce seul chef :

- rejeté la demande des époux [E] en revalorisation de l'indemnité d'immobilisation,

- ajoutant au jugement :

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,

- rejeté toutes autres demandes,

- condamné les époux [E] aux dépens d'appel et dit qu'ils pourraient être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

 

Statuant sur le pourvoi formé contre cet arrêt par les époux [E], la Cour de cassation, par arrêt du 27 octobre 2016, a :

- cassé et annulé l'arrêt du 28 mai 2015, 'mais seulement en ce qu'il dit que la promesse de vente est devenue caduque le 9 septembre 2005 du fait de la défaillance de la condition suspensive de prêt, dit que l'indemnité d'immobilisation séquestrée chez le notaire sera restituée à M. et Mme [E] et rejette le surplus de leurs demandes' ;

- remis sur ces points la cause et les parties dans l'état antérieur audit arrêt et renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Paris autrement composée. 



Par dernières conclusions du 24 octobre 2018, M. et Mme [E] demandent à la Cour de :

- vu les articles 1354, 1355 et 414-1 du code civil et 122 du code de procédure civile ;



- dire irrecevable, en vertu de l'autorité de chose jugée, la demande de Mme [S] [G] en nullité de la promesse ;

- subsidiairement, déclarer cette demande mal fondée ;

- confirmer le jugement entrepris, devenu définitif en l'absence de pourvoi en cassation de Mme [G] contre l'arrêt du 28 mai 2015, en ce qu'il a débouté les consorts [G] de leur demande en nullité de la promesse et dit que cet acte était parfait ;

- vu les articles 1354, 1355, 122, 123, 1112, 1589-1du code civil et L 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

- dire que se heurtent à l'autorité de chose jugée les nouvelles demandes principales en infirmation des héritiers [G] ;

- subsidiairement, déclarer ces demandes mal fondées, faute de preuve de la violence alléguée contre [M] [G] et les en débouter ;

- condamner in solidum 'les héritiers [G]' à leur payer 10 000 € de dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ;

- déclarer également mal fondées les demandes des héritiers [G] en infirmation du jugement entrepris fondées sur l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation et sur l'article 1589-1 du code civil, en l'absence d'engagement d'acquérir souscrit par eux et à défaut de tout versement entre les mains des époux [G] ni le 18 juillet 2005 ni dans les 7 jours de réflexion ayant précédé leur signature le 26 juillet 2005 ;

- vu l'article L 312-6 (L 313-41 nouveau) du code de la consommation ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré caduque la promesse du fait de la défaillance de la condition suspensive ;

- et statuant à nouveau :

- dire que les héritiers [G] n'ont pas conclu à la caducité de la promesse devant le tribunal de grande instance de Paris ;

- déclarer Mme [G] et MM. [G] irrecevables et mal fondés en leur demande subsidiaire de caducité de la promesse, et les en débouter ;

- à titre reconventionnel :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande reconventionnelle ;

- et statuant de nouveau :

- vu les articles 1136, 1137, 1583, 1603 et 1610 du code civil ;

- vu les articles L 312-16 (L 313-41 nouveau) L 313-17 (L 314-26 nouveau) du code de la consommation ;

- constater la réalisation de la condition suspensive de prêt dans leur intérêt exclusif par l' accord de prêt du Crédit Lyonnais et l'accord de la société ASSINCO Partenaire-OPEA, assureur de crédit ;

- dire la vente parfaite en application de l'article 1583 du code civil ;

- enjoindre à Mme [G] et en tant que de besoin à MM. [G] de venir signer l'acte authentique de vente dans le délai maximal de 7 mois à compter de la signification du présent arrêt, aux jours et heures indiquées par le notaire Mme [N] [O], à [Localité 4], sous la condition suspensive, toutefois, de l'obtention pendant ce délai d'un nouveau crédit, d'au moins 1 300 000 € remboursable au taux maximum de 5% l'an sur une durée minimale de 15 ans ;

- dire que faute pour Mme [G] et, en tant que de besoin, pour MM. [G] de signer cet acte authentique, le présent arrêt vaudra vente et sera publié en tant que tel ;

- dans ce cas ordonner leur mise en possession à peine d'astreinte ;

- condamner in solidum Mme [G] et MM. [G] à leur payer 200 000 € à titre de dommages-intérêts ;

- à titre subsidiaire, au cas de caducité de la promesse :

- confirmer le jugement entrepris tant sur la restitution de la somme séquestrée que sur sa revalorisation ;

- le condamner sous la même solidarité à leur payer une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens de première instance et d'appel en sus.



Par dernières conclusions du 22 octobre 2018, MM. [G] demandent à la Cour de :



- vu l'article 1112 du code civil ; 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit valable le consentement de [M] [G] ;

- prononcer la nullité de l'acte du 18 juillet 2015 pour absence de consentement ;

- vu les articles L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, 1589-1 du code civil, L 121-23 et L 121-26 dommages-intérêts code de la consommation ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la promesse est valable ;

- débouter les époux [E] de leurs demandes reconventionnelles ;

- en tout état de cause :

- vu l'article 1134 du code civil ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la promesse était devenue caduque le 9 septembre 2005, du fait de la défaillance de la condition suspensive de prêt et ordonné la restitution de la somme séquestrée ;

- débouter les époux [E] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- débouter la société Immobilier de Carné de ses demandes ;

- les condamner solidairement à leur payer une somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire.



Par dernières conclusions du 25 octobre 2018, Mme [S] [G] dzmande à la Cour de :

- vu l'article 378 du code de procédure civile ;

- vu l'article 4 du code de procédure pénale ;

- vu l' article 414-1 du code civil ;

- vu les articles 1008 'et suivants', 1176 'et suivants' et 1992 du code civil ;

- à titre principal : 

- dire que la promesse de vente est nulle pour défaut de capacité de [M] [G], à défaut pour le vice du consentement de celui-ci et, également, pour vice de son propre consentement ;

- subsidiairement :

- dire que la promesse est nulle pour avoir été signée avant expiration du délai de réflexion des acquéreurs, alors qu'eux-mêmes avaient notifié, avant l'expiration de ce délai, leur décision de ne pas vendre ;

- à défaut, en troisième rang :

- constater que M. et Mme [E] ont signé la promesse le lendemain de la lettre recommandée par laquelle les promettants avaient rétracté leur offre, si bien que la rencontre des consentements n'a pas eu lieu et que la promesse est inexistante ;

- à défaut, en quatrième rang :

- constater que M. et Mme [E] n'ont pas obtenu leur prêt avant le 09 septembre 2005 à 17 heures, date convenue dans la promesse pour la réalisation de la condition suspensive ;

- constater que M. et Mme [E] n'ont notifié aux promettant par lettre recommandée selon les formes et le délai prévus à la promesse ni l'obtention ou la non obtention du crédit, ni leur renonciation au bénéfice de la condition suspensive et dire que cette condition suspensive ne peut être considérée comme réalisée à l'expiration du délai prévu si, à cette date, l'autorisation de prêt n'a pas été notifiée aux acquéreurs ;

- en conséquence :

- confirmer le jugement entrepris 'et l'arrêt de la Cour [...] du 28 mai 2015" en ce qu'ils ont dit que la promesse est devenue caduque le 09 septembre 2005 ;

- à défaut, en cinquième rang :

- dire que du fait de la rétractation du promettant par lettre du 25 juillet 2005, M. et Mme [E] ne peuvent demander l'exécution forcée de la promesse unilatérale de vente ;

- à défaut et en sixième rang :

- lui laisser 8 mois de délais après la signification de l'arrêt pour signer l'acte authentique de vente ;

- dans tous les cas :

- débouter l'agent immobilier et M. et Mme [E] de toutes leurs demandes ;

- confirmer l'arrêt du 28 mai 2015 en ce qu'il a statué sur la restitution à M. et Mme [E] de la somme séquestrée ;

- condamner la société Immobilier de Carné à lui payer 520 € en réparation de son préjudice matériel outre 20 000 € en réparation de son préjudice moral ;

- condamner cet agent immobilier, pour avoir agi sans mandat, à la garantir de toute condamnation mise à sa charge au profit de M. et Mme [E] ;

- condamner solidairement M. et Mme [E] et la société Immobilier de Carné à lui payer une somme de 12 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus, comprenant les frais d'expertise judiciaire.



La SARL Immobilier de Carné a constitué avocat mais n'a pas conclu.



SUR CE,

LA COUR



S'agissant des moyens pris de la nullité et de l'inexistence de la promesse de vente que, dans son arrêt du 28 mai 2015 partiellement cassé, la Cour a jugés inopérants sans les examiner et alors que la disposition de cet arrêt ayant rejeté ces demandes a été cassée, il ne peut être soutenu devant la cour de renvoi que ces moyens se heurteraient à l'autorité de la chose jugée.



Les époux [E] seront donc déboutés de la fin de non-recevoir qu'ils opposent à ces demandes.



Les moyens soutenus par Mme [S] [G], d'une part et par MM. [G], d'autre part, au soutien de leur appel incident relatif à la nullité de la promesse pour insanilté d'esprit de [M] [G], ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.



A ces justes motifs, il sera ajouté que le rapport d'expertise judiciaire de M. [W], contre lequel rien de probant n'est produit, n'établit pas l'insanité d'esprit de [M] [G] lors de la conclusion de la promesse litigieuse, et ce en dépit de la maladie de Parkinson dont il était atteint. Il n'est pas établi que la circonstance du décès déjà survenu au moment de l'expertise ait empêché l'expert de conclure, comme il l'a fait, qu'il pensait que [M] [G] avait très probablement pu exprimer, à l'époque de l'acte litigieux, une volonté saine libre et éclairée sur ses décisions patrimoniale. Ni les certificats des médecins [R], [A], [Z], [V] et [H], ni une attestation de la COTOREP du 9 novembre 2005, ni aucune autre pièce produite par les consorts [G] ne démontrent l'insanité d'esprit invoquée. M. [H] est chirurgien et non psychiatre ; M. [V], médecin généraliste, évoque une 'grande fragilité psychologique qui le rend vulnérable aux pressions extérieures' ce qui ne caractérise pas l'insanité d'esprit. 

Ne peuvent prévaloir contre le rapport d'expertise les avis du neurologue [A], de novembre 2006, selon lequel 'on peut considérer qu'en août 2005 [[M] [G]] était dans l'incapacité de prendre seul une décision importante' et d'octobre 2005, selon lequel sa maladie chronique 'cause un handicap considérable' pouvant compromettre sa capacité à prendre rapidement une décision adaptée. L'expert judiciaire a fondé son avis sur l'absence d'altération majeure des fonctions supérieures ou du discernement, qui n'est pas remise en cause par les autres praticiens. Peu importe à cet égard la méthode de recueil d'informations auprès des médecins attestant, telle que critiquée dans un dire des consorts [G] du 19 décembre 2011, dont il n'apparaît pas qu'il ait été suivi d'une contestation de la validité de l'expertise.



Les griefs formulés par les consorts [G] quant au fait que l'expert, sans égard pour les motifs du jugement qui l'a commis, aurait omis d'analyser de manière séparée, à côté de l'isanité d'esprit, la vulnérabilité de [M] [G] susceptible de mettre en doute sa capacité à exprimer un consentement libre et éclairé se trouvent sans conséquence pour la solution du présent litige, dès lors que la mission d'expertise ne procède pas des motifs, mais du dispositif de la décision qui l'ordonne.



Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a dit que [M] [G] n'était pas dans l'incapacité de contracter.



Le jugement doit également être confirmé en ce qu'il a dit que les consorts [G] ne rapportaient pas la preuve d'un vice du consentement de l'un ou de l'autre des époux [G] . Le tribunal a exactement rapporté les circonstances de la signature de la promesse litigieuse qui sont exclusives de violence ou de dol commis par leur cocontractant, alors que les fautes pénales un temps reprochées à l'agent immobilier ne sont pas établies, comme il résulte d'un arrêt de non-lieu de la cour d'appel de Paris du 9 janvier 2009 et que, eu égard à l'âge des époux [G] et à leur état de santé - en particulier celui de [M] [G] tel que révélé par l'expertise- rien ne démontre qu'ils aient signé la promesse en étant sous l'emprise d'une violence morale résultant d'un harcèlement de l'agent immobilier ou de l'exploitation par celui-ci de leur ignorance sur la portée des mandats, ni en étant contraint de renoncer à la condition substantielle d'un délai de 8 mois pour déménager. 



En particulier, les consorts [G] ne prouvent pas que leur appartement ait été visité par les consorts [E] sans leur autorisation et il importe peu de savoir si les époux [G] avaient rencontré les époux [E] avant le rendez-vous de signature de la promesse de vente. Il n'est pas démontré que les conditions de la signature chez le notaire aient été destabilisantes au point de les forcer à signer la promesse litigieuse, alors que Mme [G] n'aurait eu aucune solution de relogement. 

A cet égard, Mme [G] se prévaut d'une lettre adressée à son notaire le 15 juillet 2005 dans laquelle elle précise que l'acte de vente devra être signé 'au plus tard le 17 mars 2006, étant précisé que si les vendeurs trouvent auparavant l'appartement qui leur convient, cette date avancera' ; toutefois, les consorts [G] ne prouvent pas que ce fût de manière non librement négociée et par l'effet de violence que cette date de signature n'a pas été reprise dans l'acte, au profit de celle, déjà suffisamment lointaine, du 6 février 2006. 



En revanche, cette lettre, manuscrite par l'épouse sous la dictée du mari, atteste de la volonté des époux [G] de s'engager en connaissance de cause avec l'assistance de leur notaire, de leur clarté de pensée et de leur aptitude à être vigilants pour la défense de leurs intérêts à l'occasion du processus de vente dans lequel il se sont engagés en signant la promesse litigieuse. La circonstance que l'acte soit erroné au regard du régime matrimonial des époux au motif que le notaire a mentionné le régime de communauté universelle au lieu de la communauté réduite aux acquêts avec mise en communauté du seul domicile conjugal ne caractérise pas une précipitation anormale au regard de ce que doit demeurer la souscription d'un acte notarié. 

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [G] de leurs demandes en nullité de la promesse de vente, pour vice de consentement.



Si les époux [E] considèrent que la demande des consorts [G] fondée sur la violence est abusive, il n'est pas établi qu'au-delà de l'erreur qu'ils ont commise sur leurs droits ils auraient agi avec une intention malicieuse ou une légèreté blâmable ni qu'ils aient commis un abus de droit ; les époux [E] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts à ce titre.





S'agissant de la nullité alléguée prise de la violation de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, le moyen n'est pas fondé ainsi que l'a retenu le tribunal dont la décision doit être confirmée sur ce point. Il convient d'ajouter que ce texte protège uniquement l'acquéreur, et donc le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, mais non le promettant et qu'à défaut d'avoir été mis en oeuvre par les intéressés, comme en l'espèce, l'anéantissement du contrat ne peut s'envisager et le promettant ne peut pas non plus en bénéficier pour obtenir la nullité de son engagement de vendre. La circonstance en l'espèce que les bénéficiaires aient signé la promesse de vente huit jours après les promettants, en l'absence de stipulation contraire soumettant l'engagement unilatéral des promettants , se trouve sans conséquence sur la validité de l'acte authentique. 



S'agissant de la demande de nullité tirée de l'article 1589-1 du code civil, le tribunal doit être approuvé de l'avoir dit mal fondée dès lors que ce texte est réservé à l'engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien immobilier et ne s'applique pas au présent contrat. 



S'agissant du défaut de formation allégué de la promesse de vente litigieuse, motif pris de la lettre recommandée de rétractation expédiée par les époux [G] à leur notaire, M. [B], le 25 juillet 2005 et parvenue à l'étude le 27 juillet 2005, soit le lendemain du jour où l'autre notaire chargé de recevoir l'acte, M. [N], avait reçu la signature des époux [E], si la Cour ne peut approuver le jugement entrepris d'avoir dit que les époux [G] étaient irrévocablement engagés depuis le 18 juillet 2005 et que l'acte était devenu parfait par la signature des bénéficiaire le 26 juillet 205, il ne peut pour autant être fait droit à la thèse des consorts [G]. 



En effet, dès lors que l'acte litigieux est une promesse unilatérale de vente au profit des époux [E], devant être réalisée par les notaires désignés par les parties aux termes d'un accord préalable, il s'agit d'un contrat qui, selon ses énonciations, n'a pu se former que par l'acceptation des bénéficiaires reçue par les notaires. Le contrat, bien qu'en l'espèce signé entre absents, n'a prévu aucune modalité particulière pour le recueil des consentements et la date de sa perfection. L'acceptation des époux [E] ayant été recueillie par les notaires le 26 juillet 2005 seulement, le contrat n'a donc pas pu se former avant cette date et l'obligation irrévocable de vendre souscrite par les époux [G] n'a pas pu avoir de valeur contractuelle avant cette date. 



Or, ce n'est que le 27 juillet 2005 que les époux [G] ont notifié à un des notaires chargé de recueillir leur consentement qu'ils entendaient se rétracter. A cette date, leur obligation était cependant devenue irrévocable depuis l'acceptation de la promesse par les époux [E] reçue par les notaires, qui les a engagés autant que si cette acceptation leur était directement parvenue, si bien que cette rétractation tardive n'a pas pu dénouer leur engagement. En particulier, la simple expédition de la lettre recommandée pendant que les bénéficiaires n'avaient pas encore accepté n'a pas pu révoquer leur offre de promesse unilatérale de vente à l'insu des notaires chargés de recueillir leur consentement.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a dit que les époux [G] s'étaient irrévocablement engagés à vendre leur bien le 18 juillet 2005, mais, néanmoins, le moyen pris du défaut de formation de la promesse par absence de rencontre des volontés sera rejeté.



Il ne peut donc être soutenu que l'exécution forcée de la promesse est devenue impossible après cette lettre de rétractation.



S'agissant de la caducité de la promesse à raison du défaut d'offre de prêt avant l'écoulement du délai stipulé ayant expiré le 9 septembre 2005, la Cour ne peut approuver le tribunal d'avoir retenu ce moyen.



En effet, lorsqu'une condition suspensive est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition.



Or, dès lors qu'en l'espèce la promesse avait été consentie jusqu'au 6 février 2006 et qu'après avoir obtenu une offre de prêt le 31 octobre 2005, les consorts [E] ont levé l'option d'achat en sommant leurs vendeurs de venir signer l'acte authentique le 2 février 2006 date pour laquelle le versement du prix entre les mains du notaire était effectif, c'est à tort que le tribunal dit que la promesse était caduque.



Au contraire, la vente est parfaite depuis le 2 février 2006.



Ainsi, la Cour doit non seulement infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la promesse de vente était caduque, mais encore ordonner la vente forcée dans les conditions précisées au dispositif.



Il convient de préciser toutefois que dès lors que la vente est parfaite, il ne peut pas être fait droit à la demande des époux [E] d'assortir la vente forcée d'une nouvelle condition suspensive d'obtention de prêt ; les époux [E] seront déboutés sur ce point.



En raison de la clause de preciput contenue au contrat de mariage modifié des époux [G] et portant sur les biens vendus, Mme [G], conjoint survivant a la pleine disposition de ces biens.



L'astreinte sollicitée s'avère nécessaire pour garantir, par Mme [G], l'exécution de la mise en possession des époux [E] en contrepartie du paiement du prix ; elle sera ordonnée avec les aménagements précisés au dispositif du présent arrêt.



Le délai de sept mois sollicité par les époux [E] pour la signature de l'acte authentique de vente est suffisant pour permettre à Mme [G] de se reloger.



S'il est certain que les époux [G], puis Mme [G], ont commis une faute dommageable au préjudice des époux [E] en se soustrayant aux obligations nées de la vente, ceux-ci ne justifient pas avoir subi le préjudice de 200 000 € qu'ils allèguent.



En particulier la promesse de vente litigieuse a retardé le transfert de propriété à la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente et nul préjudice économique n'est démontré. 



La Cour dispose des éléments pour fixer à 15 000 € le préjudice moral résultant de la longue attente des époux [E]. Mme [G] sera condamnée au paiement de cette somme.



S'agissant des demandes formées par les consorts [G] contre l'agent immobilier, il résulte de ce qui précède que les fautes alléguées contre celui-ci ne sont nullement établies; les consorts [G] seront déboutés de leurs demandes en indemnité et en garantie formées contre lui.



Mme [G], principale partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire et, en équité, versera aux époux [E] une somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :



- débouté les consorts [G] de leur demande en nullité de la promesse,



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les époux [G] étaient irrévocablement engagés depuis le 18 juillet 2005 et, statuant de nouveau sur ce point, dit qu'ils ont été irrévocablement engagés le 26 juillet 2005,



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il dit la promesse caduque du fait de la défaillance de la condition de prêt,



Statuant de nouveau sur ce point, déboute les consorts [G] de leur demande en caducité,



Infirme par voie de conséquence le surplus des chefs du jugement entrepris,



Statuant de nouveau :



Déboute les époux [E] de leur demande en dommages-intérêts pour préjudice moral en vertu de l'article 32-1 du code de procédure civile,



Dit que la vente est parfaite depuis la levée de l'option par les époux [E] le 2 février 2006,



En conséquence :



Donne injonction à Mme [G] de se présenter en l'étude de Mme [U] [O], successeur de M. [N], notaire à [Localité 4], [Adresse 7]) pour signer en faveur des époux [E] l'acte authentique de vente du lot n° 15 précité au prix de 1 478 000 €, à la date qui sera fixée par ce notaire dans un délai maximal de sept mois à compter de la signification du présent arrêt,



Dit que faute de présentation spontanée de Mme [G] devant le notaire ainsi désigné et dans le délai maximal ainsi fixé, le présenta arrêt vaudra vente aux conditions convenues entre :



- d'une part :

. Mme [S] [C] [F] [U], née le [Date naissance 1] 1929 à [Localité 5], demeurant à [Adresse 2], de nationalité française, mariée en premières noces, à la Mairie de [Localité 6]) le [Date mariage 1] 1954, sous le régime légal alors en vigueur de la communauté de meubles et acquêts modifié aux termes d'un acte reçu par M. [C] [O] [Q], notaire à [Localité 4], le 29 novembre 1989 et homologué suivant jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 23 novembre 1990, avec [M], [I], [P] [G], décédé le [Date décès 1] 2008, qui, par le contrat de mariage l'avait autorisée à prélever sur la communauté les droits immobiliers objet de la présente vente et décrits ci-après,

 

- d'autre part :

. M. [X] [G] [H] [E], né le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 7] (Seine-Maritime) et Mme [Y], [J], [W], [S], née le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 8], de nationalité française, demeurant ensemble, à [Adresse 8], mariés sous le régime de la séparation de biens aux termes de leur contrat de mariage reçu par [X], notaire à [Localité 9], le 25 octobre 1993, à la suite de leur mariage célébré à la mairie de [Localité 10] le [Date mariage 2] 1993,



et portant, 



dans un immeuble collectif situé [Adresse 2] consistant, dans une propriété, en deux bâtiments :

1- un immeuble de rapport en façade sur la [Adresse 2], où il porte le numéro 106 bis, élevé sur caves de six étages carrés et d'un septième étage lambrissé, grande cour desservant également l'immeuble,

2- un immeuble de rapport présentant une façade sur le [Adresse 6] où il porte le numéro 75, immeuble auquel on accède par l'entrée cochère et la cour de l'immeuble désignée ci-dessus, ledit immeuble est également élevé sur caves d'un rez-de-chaussée, de six étages carrés et d'un septième lambrissé,

figurant au cadastre de la manière suivante : Section BG, numéro [Cadastre 1], lieudit '[Adresse 9]' pour une contenance de 0 ha 7 a 2 ca,



sur le lot n° 15, savoir : dans le bâtiment situé dans l'immeuble [Adresse 6], auquel on accède par l'entrée et la cour de l'immeuble [Adresse 2], au quatrième étage (au troisième étage au-dessus de l'entresol), un appartement composé de six pièces principales, chauffage central individuel. Deux chambres de domestiques numéros 2 et 13 situées au septième étage. Cave numéro 2 au sous-sol. Et les 14/100èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.



moyennant le prix de vente de 1 478 000,00 €,



Dans ce cas, condamne Mme [G] à mettre les époux [E] en possession de l'appartement vendu, ce sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la date d'une sommation délivrée par huissier, contre offre de paiement avec consignation éventuelle en cas de refus de Mme [G],



Condamne Mme [G] à payer aux époux [E] une somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts,



Condamne Mme [G] à payer aux époux [E] une somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire et qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT