Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 21 novembre 2018

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2018



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/10070



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 16/03248





APPELANT

 

Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, le CABINET PG LANCE & CIE 

Société par Actions Simplifiée dont le siège social est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

c/o CABINET PG LANCE & CIE, [Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant Me Magali DELATTRE, de la SELARL DELATTRE ET HOANG avocat au barreau de PARIS, toque: G234







INTIMEES 



Mademoiselle [C] [F] [G]

née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Mademoiselle [Z] [P] [G]

née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 1] 16èME

[Adresse 4]

[Localité 2]



Madame [U] [X] DIVORCEE [G]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentées par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Juin 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport;



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

 Mme Muriel PAGE, Conseillère 



Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA



 



ARRÊT : CONTRADICTOIRE 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition. 





 ***



FAITS & PROCÉDURE



Mme [U] [X], Mme [C] [G] et Mme [Z] [G], venant aux droits de M. [A] [G], sont propriétaires indivis des lots n° 3, 36, 39 et 61 de l'état descriptif de division d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1].



M. [A] [G] et Mme [U] [X] épouse [G] avaient été condamnés par jugement du tribunal d'instance de Paris 11ème du 6 mai 2018, notamment, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, la somme de 7.269,96 € au titre des charges et travaux selon décompte arrêté au 20 mars 2007.



Par arrêt du 9 octobre 2013, cette cour a, pour l'essentiel, condamné solidairement Mme [C] [G] et Mme [Z] [G], en leur qualité d'héritières de leur père décédé le [Date décès 1] 2010, la somme de 19.863,09 € au titre des charges arrêtées au 13 février 2013.



Par acte des 2 février et 19 mai 2016, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a assigné devant le tribunal Mme [C] [G] et Mme [Z] [G] et Mme [U] [X] pour obtenir, au terme de ses dernières écritures, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes de 28.418,57 €, en principal, suivant décompte arrêté au 9 mars 2017, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 16.431,26 € et à compter des conclusions pour le surplus, 22,20 € au titre des frais de procédure, 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Mmes [C] [G], [Z] [G] et [U] [X] ont demandé au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de règlement des charges de consommation d'eau pour un montant de 7.786,92 €, leur donner acte de ce qu'elles reconnaissent être débitrices de la somme de 17.024,88 € au 3 octobre 2016, autoriser le report du paiement des sommes dues pour un délai de 12 mois, dans l'attente de ce que les fonds perçus dans le cadre de la procédure les opposant à leur locataire puissent être mis à la disposition du syndicat des copropriétaires et débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.



Par jugement du 12 mai 2017 le tribunal de grande instance de Paris a :



- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de ses demandes,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire,

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens.



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 18 mai 2017.



Les consorts [G] ont constitué avocat le 26 juin 2017 mais n'ont pas conclut.



La procédure devant la cour a été clôturée le 13 juin 2018.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 25 mai 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35, 36 du décret du 17 mars 1967, 1343-5 du code civil, à :

- infirmer le jugement,

- condamner solidairement Mme [U] [X], Mme [C] [G] et Mme [Z] [G], à lui payer les sommes de :


38.032,09 € en principal, selon le décompte arrêté à la date du 23 mai 2018, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la délivrance de l'assignation sur la somme de 16.431,26 € et des conclusions signifiées le 9 mars 2017 pour le surplus,

22,20 € au titre des frais de recouvrement,

5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,


- ordonner la capitalisation des intérêts,

- condamner solidairement Mme [U] [X], Mme [C] [G] et Mme [Z] [G] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; 



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;



Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes : 



- l'acte de décès de M. [A] [G], l'acte de notoriété et l'extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires indivis de Mme [U] [X], Mme [C] [G] et Mme [Z] [G],

- les procès verbaux des assemblées générales de 2013 à 2018 approuvant les comptes des exercices antérieurs et votant les budget prévisionnels des années suivantes, 

- les attestations de non recours des assemblées de 2013 à 2017, étant précisé qu'elle est affectée d'une erreur matérielle, sans incidence, sur la date de l'assemblée générale de 2014 (14 avril 2014 au lieu de 14 mars 2014),

- le règlement de copropriété,

- extrait de compte au 10 décembre 2014

- les appels de fonds et les appels travaux des années 2013 à 2018 (jusqu'au 2 mai 2018),

- les justificatifs des consommations d'eau,

- les décomptes des sommes dues, dont le dernier au 23 mai 2018,

- le contrat de syndic,

- la mise en demeure du 17 juillet 2013,

- le jugement du tribunal d'instance de Paris 11ème du 6 mai 2008, l'arrêt de cette cour du 9 octobre 2013 ;



L'article 119 du règlement de copropriété stipule que 'dans le cas où un lot viendrait à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis à vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l'entier paiement de n'importe lequel des copropriétaires indivis';



Les charges d'eau sont appelées conformément aux articles 25 et 26 du règlement de copropriété ; les compteurs sont relevés individuellement et les charges d'eau sont facturées au prorata de la consommation d'eau ; le local appartenant aux consorts [G] est loué à un restaurant, le Paris Hanoi, qui paye des loyers, et qui a une consommation d'eau importante;



Il résulte des pièces produites que le syndicat justifie de sa créance au titre des charges et travaux à hauteur de 38.032,09 € selon décompte arrêté au 23 mai 2018 ;



Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné Mme [D] [C] veuve [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 530,24 € au titre des charges de copropriété due 29 septembre (arrêtée au 2ème trimestre 2014, travaux de toiture du 1er septembre 2014 inclus) et des frais exposés pour le recouvrement de la créance, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2014;



Les consorts [G] doivent donc être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires 11ème la somme de 38.032,09 € au titre des charges de copropriété et travaux selon décompte arrêté au 23 mai 2018, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 16.431,26 €, à compter du 9 mars 2017 pour le surplus ;



Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



Constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat les frais de la mise en demeure du 17 mars 2013, soit 22,20 €;



Le jugement doit être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais ;



Les consorts [G] doivent être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22,20 € au titre des frais de recouvrement nécessaires de l'article 10-1 précité ;



Sur la demande de dommage-intérêts 



Depuis plusieurs années les consorts [G] s'abstiennent de payer les charges de copropriété à leur échéance, ne procédant qu'à des règlements partiels et insuffisants, laissant leur dette s'aggraver ;



Les manquements systématiques et répétés des consorts [G] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;



Le jugement doit être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts ;



Les consorts [G] doivent être condamnés in soliduù à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € de dommages-intérêts ;



Sur la capitalisation des intérêts



La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil [ancien article 1154] est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en faite ;



Le jugement doit être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de ce chef;



Il doit donc être dit que les intérêts dus pour au moins une année entière produiront eux mêmes intérêts au taux légal par application de l'article 1343-2 nouveau du code civil ;



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Mme [U] [X], Mme [C] [G] et Mme [Z] [G], parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 





 PAR CES MOTIFS



 LA COUR



Statuant publiquement ; 



Infirme le jugement ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne solidairement Mme [U] [X], Mme [C] [G] et Mme [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 38.032,09 € au titre des charges de copropriété et travaux selon décompte arrêté au 23 mai 2018, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 16.431,26 €, à compter du 9 mars 2017 pour le surplus ;



Condamne solidairement Mme [U] [X], Mme [C] [G] et Mme [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 22,20 € au titre des frais de recouvrement ;



Condamne in solidum Mme [U] [X], Mme [C] [G] et Mme [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 5.000 € de dommages-intérêts ;



Dit que les intérêts dus pour au moins une année entière produiront eux mêmes intérêts au taux légal par application de l'article 1342-2 du code civil ;



Condamne in solidum Mme [U] [X], Mme [C] [G] et Mme [Z] [G] aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ;





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT