Cour d'Appel · 1ère Chambre C — 13 novembre 2018

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délivrées le

à







COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



1ère Chambre C



ARRET DU 13 NOVEMBRE 2018



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/05710







Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 JUIN 2016 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 

N° RG 15/00576







APPELANTE :



Madame [F], [V], [H] [I]

née le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me François LAFONT de la SCP LAFONT, CARILLO, CHAIGNEAU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant







INTIMEE :



SARL PIZZERIA CATARI

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Karine BEAUSSIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Patrick MELMOUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant









ORDONNANCE DE CLOTURE DU 18 Septembre 2018











COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 OCTOBRE 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée



Greffier, lors des débats : Madame Sabine MICHEL







ARRET : 



- contradictoire ; 



 - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sabine MICHEL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



* * * 



Par contrat du 14 décembre 1976, la société PIZZERIA CATARI a pris à bail commercial un local, [F] [I] étant propriétaire depuis le 27 juin 2008. 



Par assignation du 10 décembre 2014, la société PIZZERIA CATARI a engagé une action en référé à l'encontre de [F] [I] aux fins de voir réaliser les travaux nécessaires à la réfection de la façade de l'immeuble, qui s'est dégradée donnant lieu à la chute de morceaux de béton sur la terrasse. Par ordonnance du 26 février 2015, le juge a dit n'y avoir lieu à référé en raison de l'existence d'une contestation sérieuse.



Par acte signifié le 15 décembre 2014, [F] [I] a fait délivrer à sa locataire une sommation visant la clause résolutoire du bail, faisant commandement d'avoir à libérer l'espace situé sous les façades du bâtiment pour permettre l'exécution des travaux. Par exploit d'huissier du 22 janvier 2015, la société PIZZERIA CATARI a fait assigner [F] [I] devant le Tribunal de Grande Instance de Montpellier aux fins d'obtenir l'annulation de cet acte.



Le jugement rendu le 23 juin 2016 par le Tribunal de Grande Instance de Montpellier énonce dans son dispositif :



- Déboute la PIZZERIA CATARI de sa demande d'annulation de l'acte intitulé «'notification et commandement avec dénonce de la clause résolutoire'» signifié le 15 décembre 2014.

- Déboute [F] [I] de sa demande de résiliation du bail commercial contracté avec la société PIZZERIA CATARI, d'expulsion des lieux et de fixation d'une indemnité d'occupation à la charge de sa locataire.

- Condamne la société PIZZERIA CATARI à payer à [F] [I] la somme de 1.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP LAFONT CARILLO CHAIGNEAU, Avocat, sur son affirmation de droit.



Le jugement expose qu'il ressort des dispositions du contrat de bail que le preneur doit prendre toutes les mesures utiles pour permettre la réalisation des travaux envisagés par la copropriété dans le but de remédier à la dégradation de la façade de l'immeuble. Or, le constat d'huissier du 1er octobre 2014 et le rapport d'architecte de [O] [P] démontrent que les équipements installés sur la terrasse empêchent la réalisation des travaux. Le commandement délivré le 15 décembre 2014 définit précisément les demandes faites par le bailleur au locataire et fait suite à plusieurs relances de sa part.



Si le commandement est licite, il apparaît cependant que le locataire a répondu au bailleur dès le 19 décembre 2014 demandant légitimement les modalités de la repose. Aucune réponse précise n'a été apportée par le bailleur à ce jour. Ainsi le locataire n'a commis aucun manquement grave de nature à justifier l'application de la clause résolutoire du contrat. 



[F] [I] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 19 juillet 2016.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 18 septembre 2018.



Les dernières écritures pour [F] [I] ont été déposées le 31 août 2018.



Les dernières écritures pour la société PIZZERIA CATARI ont été déposées le 8 décembre 2016.









Le dispositif des écritures pour [F] [I] énonce : 



-Dire que le commandement est explicite sur les causes, circonstances et objet de la demande. 

-Constater la résiliation du bail depuis le 15 janvier 2015 et prononcer en conséquence l'expulsion des lieux dont s'agit, avec au besoin l'aide de la force publique, de la société PIZZERIA CATARI, et de tout occupant de son chef.

-Fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer jusqu'à libération effective des lieux.

- Condamner la société PIZZERIA CATARI à payer à [F] [I] la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP LAFONT CARILLO CHAIGNEAU, Avocat, par application de l'article 699 du Code de procédure civile.



[F] [I] soutient que si les travaux ne sont pas encore réalisés, c'est par le seul fait de la locataire qui a opposé un refus persistant de faire le nécessaire pour que les travaux soient possibles. La demande formulée dans le commandement signifié le 15 décembre 2014 est suffisamment précise, et la locataire a manqué à ses obligations contractuelles en empêchant les travaux. Ainsi la clause résolutoire a parfaitement été mise en 'uvre.

L'appréciation du premier juge d'un défaut de manquement grave n'aurait d'incidence que sur une demande de prononcer la résiliation du bail, mais ne peut être opposé à une application de la clause résolutoire.



Le dispositif des écritures pour la société PIZZERIA CATARI énonce :



-Annuler purement et simplement l'acte intitulé «'notification et commandement avec dénonce de la clause résolutoire'» signifié le 15 décembre 2014 à la société PIZZERIA CATARI à la requête de [F] [I].

-Débouter [F] [I] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. 

-Condamner [F] [I] à payer à la société PIZZERIA CATARI la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



La société PIZZERIA CATARI soutient que le commandement signifié le 15 décembre 2014 ne permet pas de déterminer les actes positifs exigés par le bailleur. En outre, il ne vise aucune infraction aux stipulations du bail. Il doit ainsi être annulé et privé de tout effet. 



La société craint de ne pas pouvoir réinstaller les éléments d'équipement une fois les travaux réalisés. La bailleresse met son locataire en difficulté en ne lui précisant pas la nature, l'ampleur et la durée des travaux. Enfin, la société indique qu'aucune autorisation n'a été délivrée par la Commune aux fins de réalisation des travaux.





MOTIFS



Le premier juge constate que l'article 6 du bail définit notamment dans les obligations des locataires celle de souffrir « tous travaux quelconques que les bailleurs estimeraient nécessaires, utiles ou même convenables, de faire exécuter».

Il ajoute que les articles 2 et 4 du même contrat mettent à la charge du locataire de ne rien faire qui puisse nuire à la salubrité et la sécurité de l'immeuble, de sorte que celui-ci est tenu de prendre dans l'espèce toutes les mesures utiles pour permettre la réalisation des travaux envisagés dans le but de remédier à la dégradation de la façade de l'immeuble.



Il résulte du constat d'huissier du 1er octobre 2014 et du rapport de l'architecte en date du 3 décembre 2014, que les travaux de ravalement nécessitent le démontage des éléments installés en terrasse par le locataire accrochés à la façade sur le domaine public, aussi bien pour traiter les parties cachées que pour permettre l'installation des échafaudages.

Il est constant que le commandement visant la clause résolutoire du bail délivré le 15 décembre 2014 par le bailleur de procéder à l'enlèvement de ces éléments pour pouvoir procéder aux travaux n'a pas été suivi d'effets.



La cour adopte les motifs pertinents du premier juge pour écarter la demande d'annulation du commandement, relevant que celui-ci porte une définition suffisamment précise de la demande visant la clause résolutoire « d'avoir à libérer entièrement l'espace situé sous les façades du bâtiment pour permettre l'exécution des travaux de réfection des façades ».

La cour ajoute pour écarter l'argumentation du preneur que le commandement vise également expressément les stipulations du bail qui fondent la demande du bailleur.

L'argument selon lequel aucune autorisation n'a été délivrée par la commune aux fins de réalisation des travaux n'est pas opposable contractuellement par le locataire, et n'est pas pertinent par ailleurs, alors que le bailleur produit un arrêté municipal du 10 septembre 2014 qui l'autorise à occuper l'espace public aux droits de l'immeuble pour la réalisation des travaux.



La cour constate en conséquence que le défaut d'exécution du commandement par le locataire valide les effets de la clause résolutoire du bail.



La cour ne retient pas le motif du premier juge pour écarter la constatation de la résiliation contractuelle du bail, énonçant en raison d'une demande d'explications du locataire sur les conditions de la remise en place des éléments déposés à l'issue des travaux : « il y a lieu de considérer que la locataire n'a commis aucun manquement grave de nature à justifier l'application de la clause résolutoire du contrat ».



L'application de la clause résolutoire résulte nécessairement du défaut d'exécution dans le mois du commandement de l'obligation contractuelle qui est clairement établi en l'espèce.

L'appréciation de la gravité du manquement ne pouvait intervenir que sur la prétention distincte de prononcer une résiliation du bail.



Le motif retenu par le tribunal, selon lequel, de la réponse par la bailleresse au questionnement de la locataire concernant la possibilité de remettre les lieux en état initial, dépendrait la pérennité du commerce, se heurte au fait que la bailleresse n'a pas l'obligation de garantir la pérennité du commerce en ce qu'il est exploité sur le domaine public, mais seulement pour la partie du commerce exploitée dans les locaux loués seuls concernés par les travaux de réfection de la façade.

La cour retient dans ces conditions que l'absence de réponse du bailleur constituant seulement le refus de prendre un engagement étranger aux obligations contractuelles n'est pas de nature à affaiblir la constatation de l'inexécution par le locataire du commandement visant la clause résolutoire.



La cour infirme le jugement en constatant la résiliation de plein droit du bail à effet du 15 janvier 2015.

Il conviendra de prononcer l'expulsion des lieux et de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer jusqu'à libération effective.



Il est équitable de mettre à la charge de la société PIZZERIA CATARI une part des frais non remboursables exposés en appel par [F] [I], pour un montant de 2000 €, et de confirmer la condamnation prononcée à ce titre en première instance.

La société PIZZERIA CATARI supportera la charge des dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;



Confirme le jugement rendu le 23 juin 2016 par le tribunal de grande instance de Montpellier, sauf en ce qu'il a débouté [F] [I] de sa demande de résiliation du bail, d'expulsion des lieux et de fixation d'une indemnité d'occupation ;



Et statuant à nouveau à ce titre :



Constate la résiliation du bail à la date du 15 janvier 2015 ;



Ordonne l'expulsion des lieux de la société PIZZERIA CATARI où tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt;



Fixe l'indemnité d'occupation à la charge de la société PIZZERIA CATARI jusqu'à la libération effective des lieux au montant du loyer en cours ;



Condamne la société PIZZERIA CATARI à payer à [F] [I] une somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel ;



Condamne la société PIZZERIA CATARI aux dépens de l'appel dont distraction au profit de la SCP LAFONT CARILLO CHAIGNEAU, Avocat, par application de l'article 699 du Code de procédure civile.





Le greffier, Le président,