Cour d'Appel · 3e chambre — 8 novembre 2018

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50G



3e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 08 NOVEMBRE 2018



N° RG 17/02418



N° Portalis DBV3-V-B7B-RNG3



AFFAIRE :



SCI WSB



C/

[M] [W] épouse [D]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Février 2017 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° chambre : 2

N° RG : 14/07094



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 





à : 

Me Christine BLANCHARD-MASI

Me Audrey ALLAIN



REPUBLIQUE FRANCAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LE HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SCI WSB

RCS 484 922 588

[Adresse 2]

[Localité 6]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Christine BLANCHARD-MASI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 10

Représentant : Me Gérard FAIVRE, Plaidant, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 156



APPELANTE





****************





1/ Madame [M] [W] épouse [D]

née le [Date naissance 4] 1985 à [Localité 9] (77)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 8]



2/ Monsieur [U] [D]

né le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 10] (75)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentant : Me Audrey ALLAIN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 344 - N° du dossier 20170407



INTIMES





****************





Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Septembre 2018, Madame Françoise BAZET, Conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON

FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 21 mars 2014, la SCI WSB a consenti à M. et Mme [D] une promesse de vente d'un bien immobilier situé à [Localité 7], pour un prix de 345 000 euros, outre la somme de 14 000 euros pour les meubles le garnissant.



Le compromis prévoyait une condition suspensive d'obtention d'un prêt pour la somme de 345 000 euros, au taux maximum de 4 %, sur une durée de 25 ans, les demandes de prêt devant être présentées par les acquéreurs dans les 10 jours.



Aucune demande n'ayant été déposée dans ces délais, et en l'absence de tout justificatif des époux [D] relatif au dépôt de leur dossier et à un éventuel refus de financement, la SCI WSB les a assignés devant le tribunal de grande instance de Pontoise par acte du 25 août 2014.



Par jugement du 6 février 2017, le tribunal a débouté la SCI WSB de ses demandes, l'a condamnée à payer à M. et Mme [D] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 



Par acte des 23 mars 2017, la SCI WSB a interjeté appel du jugement à l'encontre de M. [D] puis, le 26 octobre 2017, à l'encontre de Mme [D]. Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du 5 février 2018.



Dans ses conclusions signifiées le 5 février 2018, la SCI WSB demande à la cour de : 



- relever qu'elle a bien notifié le compromis de vente conformément aux dispositions de la loi SRU le 24 mars 2014 et que M. et Mme [D] ne pouvaient plus se prévaloir de leur droit de rétractation,



- infirmer en conséquence le jugement rendu en toutes ses dispositions,



- constater que M. et Mme [D] ne justifient pas avoir déposé la moindre demande de prêt et avaient tout au contraire constitué un faux dossier de crédit,



- juger que la condition suspensive s'est trouvée réalisée,



- condamner 'conjointement et solidairement' M. et Mme [D] à lui verser la somme de 34500 euros à titre de clause pénale contractuellement convenue et subsidiairement à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,



- condamner 'conjointement et solidairement' les intimés à lui verser une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct.



Par dernières écritures du 11 août 2017, M. [D] demande à la cour de : 



- juger la SCI WSB irrecevable en son appel,



- juger la SCI WSB mal fondée en son appel en conséquence,



- confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,



- débouter la SCI WSB de l'ensemble de ses demandes,



- condamner la société WSB au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 



Par dernières écritures du 1er février 2018, Mme [W] demande à la cour de : 



- juger la SCI WSB mal fondée en son appel en conséquence,



- confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,



- débouter la SCI WSB de l'ensemble de ses demandes,



- condamner la société SWB au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au support des entiers dépens. 



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 septembre 2018. 





SUR QUOI, LA COUR : 



Le tribunal a retenu pour l'essentiel que la SCI WSB produisait aux débats la copie de l'avis de réception de la notification de la promesse de vente à laquelle il n'y avait pas lieu d'accorder de force probante, dans la mesure où la qualité de la copie était médiocre et où la date du cachet de la poste comportait une surimpression. Les premiers juges en ont déduit que le délai prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'ayant pas commencé à courir, M.et Mme [D] avaient conservé la faculté d'exercer leur droit de rétractation, ce qu'ils avaient fait par voie de conclusions.



L'appelante fait valoir que les deux accusés de réception de la notification attestent que les courriers ont bien été présentés le 24 mars 2014 et que Mme [D] a retiré les plis le jour même, de telle sorte que le droit de rétractation ne peut plus être exercé. 



La SCI WSB affirme en second lieu que les acquéreurs lui avaient déclaré un revenu mensuel de 6800 euros, qu'elle s'est aperçue que ces derniers avaient falsifié le double du compromis de vente en vue de le remettre à l'établissement bancaire, tout comme avaient été falsifiés les bulletins de paie, l'avis d'imposition et les relevés bancaires, et que les réels revenus annuels du couple étaient de 21968 euros, soit 1830 euros par mois. 



La SCI WSB fait valoir qu'en tout état de cause M. et Mme [D] ne justifient pas avoir déposé une demande de prêt dans le délai de dix jours et pas davantage du refus que leur aurait opposé l'établissement bancaire sollicité. Elle en conclut que la condition suspensive est réputée réalisée et que M. et Mme [D] sont redevables de la somme de 34 500 euros au titre de l'indemnité forfaitaire, subsidiairement à titre de dommages-intérêts. 



M. [D] soutient à titre liminaire que les demandes formulées par l'appelante sont irrecevables dés lors que la déclaration d'appel a été dirigée à l'encontre de M. [D] seul et que la SCI WSB dirige ses demandes contre M. et Mme [D]. 



M. et Mme [D] ont au fond conclu par des conclusions distinctes mais leurs moyens sont identiques. 



Ils soutiennent que la promesse de vente ne leur ayant pas été notifiée par lettre recommandée avec avis de réception, le délai de rétractation n'a pas couru et qu'ils étaient donc fondés à se rétracter de la promesse litigieuse par voie de conclusions. 



Ils font valoir que la SCI WSB produit devant la cour des documents numérotés en pièce n°6 du bordereau, soit une numérotation différente de celle produite en 1ère instance, de sorte qu'il ne leur est pas possible de vérifier l'authenticité des documents et de leur conformité avec ceux produits en 1ère instance. Ils ajoutent que les signatures portées sur le compromis de vente sous leur nom ne correspondent pas aux signatures portées sur les accusés de réception. 

S'agissant des allégations de falsification de documents, M. et Mme [D] soutiennent que la SCI WSB n'en justifie nullement. 



 * * *



- Sur la recevabilité de l'appel 



Le conseiller de la mise en état est, lorsqu'il est désigné et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent pour prononcer la caducité de l'appel, pour déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel. Les parties ne sont plus recevables à invoquer la caducité ou l'irrecevabilité après son dessaisissement, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement.



La SCI WSB ayant régularisé un appel à l'encontre de M. [D] puis de Mme [D] les développements que consacre le premier à l'irrecevabilité de l'appel sont de surcroît sans pertinence. 



Aux termes de l'article l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction alors applicable, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Il est constant qu'en cas de non-respect du formalisme de notification de l'avant-contrat mis en place par l'article précité, le délai de rétractation n'a pas commencé à courir.



La SCI WSB verse aux débats la copie de l'accusé de réception de la notification de la promesse de vente et les intimés n'exposent pas en quoi le fait que ce document ne porte pas le même numéro de pièce communiquée que lors de sa communication en première instance serait de nature à altérer son authenticité. On peut y lire sans difficulté que le recommandé a été distribué aux deux intéressés le 24 mars 2014. Les deux accusés de réception ont été signés de Mme [D], qui avait donc nécessairement reçu pouvoir de retirer le pli destiné à son époux, étant observé que sa signature ressemble en tous points à celle apposée au bas de la promesse de vente. 



Il y a lieu de juger en conséquence que la notification a valablement fait courir le délai de rétractation et que les acquéreurs n'ont pas exercé cette faculté dans ce délai. 



Aux termes de l'article 1178 ancien du code civil devenu l'article 1304-3, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement et il incombe au bénéficiaire de la promesse de prouver qu'il a satisfait à ses obligations en sollicitant un prêt conforme aux prévisions de la promesse. 



La promesse de vente du 21 mars 2014 dispose que les acquéreurs financent l'acquisition au moyen de leurs deniers personnels à hauteur de 38 000 euros et qu'ils vont solliciter un ou plusieurs prêts bancaires d'un montant global de 345 000 euros. M. et Mme s'obligent à déposer les demandes de prêt dans un délai de dix jours. Il est par ailleurs précisé que si la non obtention des prêts a pour cause, la négligence, la faute, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur, comme en cas de comportement ou de réticence de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêt, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l'article 1178 du code civil. 



Le chapitre IX consacré à la clause pénale dispose que si après la levée de toutes les conditions suspensives, l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente, elle pourrait y être contrainte et qu'en tout état de cause, la partie qui n'est pas en défaut percevra à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 34 500 euros. 



Il est constant que M. et Mme [D] n'ont pas déposé dans le délai fixé de demande de prêt conforme aux prévisions contractuelles, ce qu'ils ne contestent d'ailleurs pas, les intimés ne développant aucune observation sur ce point. Ils ont donc empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt et cette condition suspensive doit, par application des dispositions précitées, être réputée accomplie et en conséquence le défaut de réitération de la vente imputé aux acquéreurs. 



La SCI WSB est dés lors fondée à demander l'application de la clause mettant à la charge de la partie en défaut une indemnité forfaitaire et M. et Mme [D] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 34 500 euros. 



Le jugement sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions.



En remboursement de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel il sera alloué à la SCI WSB la somme de 3000 euros.



M. et Mme [D], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel avec recouvrement direct.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Déclare irrecevable l'exception soulevée par M. [D] tendant à ce que l'appel soit déclaré irrecevable,



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Condamne in solidum M. et Mme [D] à payer à la SCI WSB la somme de 34 500 euros, 



Condamne in solidum M. et Mme [D] à payer à la SCI WSB la somme de 3000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel,



Condamne in solidum M. et Mme [D] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,