Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 30 octobre 2018

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2018



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/18664 - N° Portalis 35L7-V-B7A-BZSUL



Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Août 2016 -Tribunal d'Instance de [...] - RG n° 16-000008





APPELANT

 

Monsieur Charles, Jérôme, Félix X...

né le [...] [...]

[...]



Présent à l'audience

Assisté par Maître Charles Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : A0696





INTIMEE 



Madame Karima Z...

née le [...] à MAROC (ALGÉRIE) 

[...]



Représentée et ayant pour avocat plaidant Maître Frédérique B..., avocat au barreau de PARIS, toque : D1414









































COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Christian C..., Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Christian C..., Président

Mme Marie MONGIN, conseiller

M. François BOUYX, conseiller



qui en ont délibéré. 



Greffière, lors des débats : Mme Mélodie ROSANT





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M.Christian C..., Président et par Mélodie ROSANT, Greffière présente lors de la mise à disposition.



*****



FAITS ET PROCÉDURE



Par contrat de location meublée en date du 9 septembre 2010, M. François X..., aujourd'hui décédé, avait concédé à Mme Karima A... une ancienne ''chambre de bonne'' logement dit ''meublé'', situé dans l'immeuble sis au [...], loyer payable pour la première fois le 15 septembre 2010, date de début du bail. 

Le logement était occupé par un lit, une table, une chaise et un chauffe-eau électrique.

Le contrat était consenti pour une période d'un an renouvelable par tacite reconduction.

Il avait également été convenu que le présent contrat serait nul de plein droit en cas de défaut d'un paiement d'une seule échéance ou de non souscription d'une assurance multirisque.

M. X..., en sa qualité de seul héritier est devenu propriétaire du bien et donc bailleur.

Il indiquait ignorer, jusqu'au décès de son père, l'existence de cette location voire de ce bien qu'il a découvert dans le cadre de la succession.

Il n'entendait pas poursuivre la location de ce bien qui avait été accordée à Mme A... par son père.

Par acte d'huissier de justice, il adressait à la locataire un congé pour vendre délivré le 3 juin 2015.

Mme Karima A... a, par voie de déclaration au greffe le 8 septembre 2015, saisi la juridiction de proximité d'une demande de requalification de son bail, qualifié de meublé, en bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 faute de remplir les conditions légales au regard de l'inventaire des meubles et de l'état des lieux.

Par décision notifiée le 5 février 2016, le juge de proximité a renvoyé devant le tribunal d'instance de [...] au regard de sa compétence exclusive d'attribution.

Par acte du 9 octobre 2015, M. X... a fait assigner Mme A... devant le tribunal d'instance de [...], en validation du congé, paiement d'arriérés locatifs, demandes afférentes et accessoires.

Ce tribunal, par jugement du 5 août 2016, a:

Ordonné la jonction de l'affaire enrôlée sous le n° RG 11-16-8 et de l'affaire enrôlée sous le N° RG 11-15-255,

Rejetté l'exception d'irrecevabilité soulevée par M. Charles X...,

Requalifié le contrat de bail meublé en un contrat de bail de droit commun soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Annulé le congé pour vendre délivré le 3 juin 2015,

Condamné madame Karima A... à payer à M. Charles X... la somme de 5.520 euros au titre l'arriéré locatif au 15 septembre 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2015,

Condamné M. Charles X... à verser à madame Karima A... la somme de 5.500 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice subi, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

Ordonne au bailleur la remise à la locataire des quittances de loyer antérieures au mois
de novembre 2013, dans un délai d'un mois à compter de la signification de ce jugement,

Rejetté le surplus et toutes autres demandes des parties,

Laissé les dépens de la présente instance à la charge respective des parties.

M. X... a interjeté appel de cette décision, par déclaration reçue, par voie électronique, au greffe de la cour le 14 septembre 2016. 

Dans le dernier état de ses écritures récapitulatives, déposées par voie électronique le 8 septembre 2018, M. X... demande à la cour de:

Débouter purement et simplement Mme Karima A... de toutes ses demandes, fins et conclusions reconventionnelles en appel,

Infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Voir constater que M. Charles X... n'était pas le bailleur de Mme Karima A... avant le mois de novembre 2013.

Dire et juger qu'il ne pourra donc être astreint à lui remettre toutes les quittances de loyer
antérieures à cette date sauf à être en possession de la preuve desdits règlements de la part
de Mme Karima A...,

Ordonner en conséquence à Mme Karima A... d'apporter la preuve des paiements antérieurs au mois de novembre 2013,

Voir de toute façon qu'il n'est donc pas possible de faire application de la loi normalement
prévue pour des biens habitables et de ce fait le droit locatif pour le bien en question dans la mesure où il ne s'agit pas d'un espace destiné à l'habitation,

Voir en effet constater que logement présente une surface de 7,50 m et un volume inférieur à 20 m3 qui place M. Charles X... en infraction au décret n°2002- 120 du 30 janvier 2002,

Dire et juger en conséquence que le logement étant interdit à la location au regard de la loi,
il ne pourra être fait application de la loi concernée du 6 juillet 1989,

Voir en conséquence compléter le jugement de première instance en ce qu'il n'a pas tiré les
conséquences de cette constatation en ordonnant l'expulsion de Mme Karima A...,

Ordonner en conséquence l'expulsion ci-dessus sollicitée par Mr Charles X... de Mme Karima A... des lieux qu'elle occupe au [...] avec toutes conséquences de droit,

La condamner enfin aux dépens tant de première instance que d'appel, qui seront recouvrés par Me Charles Y..., Avocat au Barreau de Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, déposées par voie électronique le 23 août 2018, Mme A... demande à la cour de:

Constater que le bailleur ne conteste plus que le bail consenti à Mme Karima A... est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Constater la nullité du congé pour vendre délivré le 3 juin 2015, 

Déclarer irrecevable le bailleur en l'intégralité de ses demandes et à titre subsidiaire l'en
débouter,

Si la demande principale du bailleur devait être accueillie, 

Condamner celui-ci à rembourser les loyers perçus depuis la conclusion du bail du fait de l'interdiction de le louer soit le somme de 10 240 euros à février 2017 inclus,

Ordonner la délivrance des quittances de loyer jusqu'au mois de décembre 2013, conformément à la loi, ainsi que la justification des charges locatives et ce sous astreinte
de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

Condamner le bailleur à payer une somme de 8.880 euros à titre de dommages et intérêts
pour le préjudice subi par Mme Karima A...,

A titre infiniment subsidiaire,

Dire et juger que Madame Karima A... s'acquittera de sa dette éventuelle en 35 mensualités de 50 euros et le solde le 36ème mois sur le fondement des dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1244 du Code Civil,

Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 50 euros mensuelle compte tenu de l'indécence du logement,

En tout état de cause,

Condamner l'appelant à verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC et sera condamné aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me F. B... conformément à l'article 699 du CPC.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par les parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures ci-dessus mentionnées, dans le respect des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

En vertu des dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour n'est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les demandes tendant à "constater que...", « dire et juger que... », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision, doivent figurer dans la partie exécutoire de la décision : il n'y a donc pas lieu de les reprendre ni de les écarter dans le dispositif du présent arrêt.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 septembre 2018. 

SUR CE,

* Sur la validité du congé pour vendre

Considérant que Mme A... persiste en cause d'appel à voir constater la nullité du congé pour vendre délivré le 3 juin 2015; 

Considérant que, dans ses dernières écritures, M. X... ne formule plus de demande afférente à la validité du congé pour vendre signifié, par lui, à Mme A...;

Considérant que la qualification du contrat de bail de droit commun soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1986 n'est plus contestée par les parties;

Que le premier juge a, par de justes motifs adoptés par la cour, retenu qu'eu égard à la requalification du contrat de bail meublé en bail de droit commun, soumis aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vendre, délivré par acte d'huissier le 3 juin 2015, ne saurait produire ses effets, faute de respecter à la fois l'échéance du bail et le droit de préemption de la locataire;

Qu'ainsi ledit congé pour vendre se trouve nécessairement nul; 

Que le jugement sera donc confirmé de ce chef;

* Sur les prétentions de Mme A... au titre de son appel incident

Considérant que Mme A... sollicite de la cour la condamnation de M. X... à lui régler la somme de 8 880 euros à titre de dommages et intérêts et de diminution de loyer du fait des nombreux troubles de jouissance qu'elle a eu à subir depuis son entrée dans les lieux;

Qu'elle fait valoir que le bailleur a porté atteinte à ses droits auprès de la gardienne de l'immeuble, être privé de son droit d'accès aux équipements communs et à sa boite à lettre et que M. X... ne justifie pas de la provision sur charges malgré les demandes;

Qu'elle prétend que M. X... refuse de délivrer ses quittances à sa locataire malgré l'intervention des services sociaux, lui interdisant ainsi de solliciter le FSL;

Que le logement n'est pas décent, à la fois dangereux et insalubre;

Considérant que M. X... entend contestersa condamnation à payer à Mme A... des dommages et intérêts au titre du préjudice allégué par elle;

Qu'il conteste tout autant l'absence de remise à Mme A... des quittances de loyer antérieures au mois de novembre 2013;

Que reconnaissant que le logement litigieux ne répond pas aux normes règlementaire en terme de surface - ne présentant que 7,5 m² - il souhaite de sortir de l'irrégularité de cette situation que le jugement entrepris lui impose inévitablement;

Mais considérant que le principe de responsabilité, sur un fondement contractuel ou quasi-délictuel, demeure personnel;

Que l'on ne saurait imputer à M. X... des agissements qui concernent une période courant du 9 septembre 2010, date de la conclusions du bail, au 6 juillet 2014, date du décès de son père, pour laquelle il n'était nullement concerné, puisque devenu propriétaire du bien par dévolution successorale à la suite du décès de son père;

Qu'ainsi, force est donc de constater que M. X... ne saurait être tenu pour responsable d'une situation à laquelle il se trouve confronté, contre son gré, depuis le décès de son père;

Qu'il s'ensuit que le jugement, qui a retenu sa responsabilité pour le condamner à payer 5000 euros de dommages et intérêts à Mme A..., sera réformé;

Considérant, sur la remise des quittances de loyer antérieures au mois de novembre 2013 réclamée par Mme A..., que M. X... n'ayant à pas, à ce titre et pour cette période, la qualité de bailleur, et faute pour la locataire de justifier de ses paiements, la cour ne saurait imposer à M. X... de procéder à la délivrance desdites quittance comme l'a décidé le premier juge;

Que le jugement déféré sera aussi réformé de ce chef;

Considérant, enfin, que si M. X... n'entend pas contester que le logement litigieux ne répond pas aux normes de surface d'habitabilité, prescrites par l'article 4 du décret du 30 décembre 2002, le constat s'impose de ce, qu'au plan technique, il est impossible d'y remédier afin de le rendre conforme;

Qu'il s'ensuit, par la force de la situation, que M. X... apparaît fondé à obtenir le départ de Mme A... qui s'obstine à demeurer dans les lieux - à savoir un logement qui ne saurait faire l'objet d'un bail au sens règlementaire - tout en contraignant son bailleur à se trouver en infraction avec la loi;

Considérant, enfin, que par les pièces produites aux débats, M. X... démontre avoir proposé à plusieurs reprises à Mme A... de quitter le logement tout en s'engageant à renoncer à l'arriéré des loyers et à prendre en charge le règlement du dépôt de garantie que Mme A... devra nécessairement supporter auprès d'un nouveau bailleur;

Que M. X..., qui conclut à l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, ne réclame plus le paiement de la dette locative qu'il estime pourtant à 8880 euros; 

Qu'il conviendra, dès lors, d'ordonner, en tant que de besoin, l'expulsion de Mme A...;

* Sur les frais irrépétibles de procédure et les dépens 

Attendu qu'il résulte des dispositions cumulées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que, sauf dispositions contraires motivées sur l'équité, la partie perdante est condamnée aux dépens de la procédure et doit en outre supporter les frais irrépétibles, tels que les frais d'avocat, avancés par son adversaire pour les besoins de sa défense en justice;

Attendu que compte tenu tant de l'importance du litige, de sa durée, des diligences accomplies et de l'équité, que du sens de l'arrêt, il apparaît justifié de rejeter la demande formée, à ce titre, par Mme A... et de laisser à sa charge les dépens de première instance et d'appel ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, 

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe ; 

Réforme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour ;

Sauf en ce qu'il a: 

Annulé le congé pour vendre délivré le 3 juin 2015;

Statuant à nouveau sur les seuls chefs réformés,

Déboute Mme Karima A... de ses demandes;

Ordonne, en tant que de besoin, l'expulsion de Mme Karima A... des lieux qu'elle occupe au [...], avec toutes conséquences de droit;

Y ajoutant ;

Condamne Mme Karima A... aux dépens de première instance et d'appel ;

Déboute les parties de toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires.



LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT