Cour d'Appel · 1ère chambre civile — 4 décembre 2017

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE





1ère CHAMBRE CIVILE





ARRÊT N° 793 DU 04 DÉCEMBRE 2017








R.G : 15/01548-LAG/MP





Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en date du 30 Juillet 2015, enregistrée sous le n° 12/01401 





APPELANT :





Monsieur Philippe X...


[...] 


représenté par Me Yves G... H... G... AVOCAT S.E.L.A.S., (TOQUE 06) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART








INTIMES :





Monsieur Y..., K... Z...


[...]


[...] ( USA)


Madame Martine, Jeanne, Liliane A... épouse Z...


[...]


[...] ( USA)


représentés par Me Nadia B..., (TOQUE 18) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART








DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES


[...] 


DIRECTION DE L'ENVIRONNEMENT DE L'AMENAGEMENT ET D U LOGEMENT


[...]


[...] 


représentées par Me Michel C... de la SCP PAYEN - C..., (TOQUE 74) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART








SCP THIONVILLE GAMIETTE KASSIS, ayant pour Commissaire d'exécution du plan de cession Me D...


[...] 


non représenté





SCP ALEXANDRE KACY


[...] 


[...]


représentée par Me Christophe E... de la SCP CAMENEN - E... - PANZANI, (TOQUE 09) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART








SCI FONDS THEZAN


[...] 


DEAL


[...]


[...]


non représentées





COMPOSITION DE LA COUR :





L'affaire a été débattue le 06 Novembre 2017, en audience publique, devant la cour composée de :


Mme Laure-Aimée GRUA-SIBAN, présidente de chambre, présidente


Mme Claire PRIGENT, conseillère,


Mme Rozenn LE GOFF, conseillère


qui en ont délibéré.


Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 04 DÉCEMBRE 2017.





GREFFIER :





Lors des débats : Mme Maryse PLOMQUITTE, greffière





ARRÊT : 





Défaut, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par Mme Rozenn LEGOFF, pour la présidente empêchée, et par Mme Maryse PLOMQUITTE greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire. 








FAITS ET PROCÉDURE


Selon acte authentique dressé le 25 avril 2008 par Maître Philippe X..., notaire, en qualité d'administrateur de la SCP Thionville Gamiette Kassis, titulaire d'un office notarial, avec le concours de la SCP Alexandre Kacy, notaire associé, M.Y...Z... et Mme Martine Z... ont acquis de la SCI [...] pour un prix de 800000euros, une maison d'habitation sur une parcelle située à [...], cadastré section [...] lieudit [...] pour 39a 98ca.


Courant 2009, M. et Mme Z... ont appris que la maison ne se situait pas sur cette parcelle mais sur la zone des 50 pas géométriques et que la parcelle était d'une superficie de 30a 56ca. 


Par actes d'huissier de justice délivrés les 12 et 18 juin 2012, ils ont assigné les notaires et le vendeur en reconnaissance de responsabilité et réparation de leur préjudice. 


Par actes d'huissier de justice délivrés le 13 août 2013, ils ont appelé en la cause la direction de l'environnement de l'aménagement et du logement et la direction régionale des finances publiques de la Guadeloupe. 


L'administration ayant partiellement fait droit à leur demande de régularisation en autorisant le rachat de la parcelle en bordure du bâtiment pour une superficie de 675m², aux termes de leurs dernières écritures, M. et Mme Z... ont demandé la condamnation in solidum des notaires et de la société [...] au paiement de dommages-intérêts de 380995euros en réparation de leur préjudice matériel et d'une indemnité de procédure.Par jugement rendu le 30 juillet 2015, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre a dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la société Thionville Gamiette Kassis, déclaré la société [...], Maître X..., la société Thionville Gamiette Kassis et la société Kacy à payer à M. et Mme Z... des dommages-intérêts de 209318euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision et intérêts capitalisés, dit que dans leurs rapports, la part de la société [...] sera de 40%, celle de la société Kacy de 40%, celle de la société Thionville Gamiette Kassis de 10% et celle de Maître X... de 10%, dit n'y avoir lieu d'examiner les demandes subsidiaires présentées contre la direction de l'environnement de l'aménagement et du logement, DEAL, et la direction régionale des finances publiques de la Guadeloupe, DRFP, ordonné l'exécution provisoire de la décision, condamné ensemble la société [...], Maître X..., la Thionville Gamiette Kassis et la société Kacy au paiement des dépens et d'une indemnité de procédure de 4000euros au profit de M.etMmeZ....


Selon déclaration reçue au greffe de la cour le 29 septembre 2015, Maître X... a relevé appel de cette décision.


Les parties ont conclu, à l'exception de la société [...], assignée, en l'étude de l'huissier, et de Maître Marie-Agnès D... en qualité de commissaire à l'exécution du plan de cession de la SCP Thionville Gamiette Kassis, assignée à domicile, par acte du 5 janvier 2016, avec signification des conclusions de l'appelant, qui n'ont pas constitué avocat.


L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 septembre 2017.


PRÉTENTIONS ET MOYENS


Maître X... demande de débouter M. et Mme Z... de leurs exceptions d'irrecevabilité de ses conclusions et de caducité de sa déclaration d'appel, infirmer le jugement, débouter M. et Mme Z... de leurs demandes, subsidiairement, les débouter de leur demande d'indemnisation au titre de la perte de valeur du bien, limiter le préjudice au montant requis par les services du littoral pour céder la parcelle, soit 43 875euros, en tout état de cause, condamner M. et Mme Z... au paiement d'une indemnité de procédure de 3500euros.


Il soutient que les renseignements concernant sa profession et sa nationalité ont été communiqués avant que le juge statue, la fin de non recevoir tirée du non respect de l'article 961 du code de procédure civile ne peut être retenue. Il fait valoir au fond qu'il a pleinement rempli ses obligations ont vérifiant le droit de propriété; le titre opère cession de la parcelle d'une superficie de 3998 m² ainsi qu'il apparaît sur l'extrait cadastral et le titre antérieur du 12 décembre 1998 lors de l'apport de la parcelle par les époux F... à la société [...] ; la moins value de surface reprochée n'est pas en lien avec une quelconque faute, l'erreur étant imputable au cadastre qui a mal implanté la parcelle, de sorte que le certificat de conformité a été délivré par la mairie pour la construction d'une maison sur la parcelle de 3 998m²; M. et Mme Z... n'ont effectué aucune diligence en vue de la rectification de cette erreur, laquelle n'a pas pour effet de déposséder le propriétaire et il approuve le tribunal d'avoir rejeté toute notion d'erreur quant à la superficie acquise; aucun expert mandaté par les services du littoral n'a constaté et établi que la maison se situe dans la zone des 50pas géométriques, cette délimitation n'ayant jamais été notifiée au vendeur, en méconnaissance de l'article L. 5111-5 du code général de la propriété des personnes publiques; la superficie figurant à l'acte est conforme aux arpentages réalisés, la construction ayant fait l'objet du certificat de conformité n'ayant pas été modifiée. Il considère que l'acte opérant son effet translatif de propriété sur la parcelle et la maison, c'est à tort que le tribunal lui a fait grief de n'avoir pas alerté les acquéreurs, en l'absence de préjudice direct résultant d'un manquement à son obligation de conseil.


La société Kacy demande d'infirmer le jugement, statuant à nouveau, débouter M.etMme Z... , I... et J... de leurs demandes, condamner les premiers au paiement d'une indemnité de procédure de 2000euros, subsidiairement, infirmer le jugement, statuant à nouveau, s'il était estimé qu'elle a manqué à son devoir de conseil, débouter M. et Mme Z... de leurs demandes en l'absence de préjudice certain, réel et sérieux, débouter la DEAL et la DRFP de leurs demandes, condamner les premiers au paiement d'une indemnité de procédure de 2000 euros, très subsidiairement, infirmer la décision quant au partage de responsabilité et au préjudice, statuant à nouveau, s'il était prouvé que la construction est implantée sur la zone des 50 pas géométriques, évaluer le préjudice à 40720euros, dire que sa part de responsabilité ne saurait dépasser 10%, débouter la DEAL et la DRFP de leurs demandes et dire n'y avoir lieu à indemnité de procédure.


Elle fait plaider n'avoir commis aucun manquement à son devoir de conseil, l'ensemble des actes antérieurs d'arpentage étant conformes, la mention des superficies étant identique, aucune construction nouvelle n'a été édifiée, la maison a été édifiée sur le terrain acquis. Elle relève qu'à aucun moment, le service du littoral rattaché à la DEAL n'est intervenu auprès des vendeurs pour les informer de ce que leur maison a été construite dans une zone protégée ; la délimitation n'a pas été notifiée au vendeur ; il n'est pas établi que la maison se trouve en partie sur le domaine public.


I... et la DRFP demandent de confirmer le jugement et condamner la société Kacy et M. X... au paiement d'une indemnité de procédure de 3 000euros.


M. et Mme Z... demandent de déclarer M. X... irrecevable en ses conclusions et dire l'appel caduc, ordonner la jonction de la procédure à celle inscrite sous le n°1512, débouter Maître X... de l'ensemble de ses demandes, condamner in solidum la société Thionville Gamiette Kassis, la société Kacy, Maître X... et la société [...] au paiement d'une somme principale de 380995euros dont 60000euros de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la demande et intérêts capitalisés, condamner tout succombant au paiement d'une indemnité de procédure de 20000euros.


Ils soutiennent que l'extrait cadastral en vigueur au moment de la vente fait apparaître que la maison est située pour 9/10ème sur la parcelle 1T 175 dans la zone des 50pas géométriques, ce qui ne pouvait échapper aux notaires, alors que l'extrait cadastral annexé à l'acte ne fait apparaître aucune construction. Ils considèrent pouvoir reprocher aux notaires une négligence manifeste.


MOTIFS DE LA DÉCISION


M. et Mme Z... font plaider l'irrecevabilité des conclusions de Maître X... en l'absence des mentions relatives à sa profession et sa nationalité.


La sanction de l'irrecevabilité prévue à l'article 961 du code de procédure civile étant susceptible d'être régularisée, les dernières conclusions de Maître X... portant indication des mentions querellées, ses conclusions sont recevables.


Il est certain qu'il appartenait à la société [...], bénéficiaire du permis de construire, constructeur de l'immeuble, de vérifier les limites de sa propriété avant l'implantation de cet immeuble. La décision qui l'a condamnée à réparer le préjudice causé à ses acquéreurs par sa négligence doit donc être confirmée.


Il est de principe que le devoir de conseil du notaire est lié à l'exercice de la profession notariale, lesnotaires étant professionnellement tenus de veiller à l'efficacité des actes qu'ils établissent et d'éclairer les parties sur leurs conséquences.


Pour soutenir la faute commise par les notaires, M. et Mme Z... allèguent l'absence de structure sur le plan cadastral annexé à l'acte de cession, alors que l'extrait produit par M. X... figure la maison essentiellement sur la parcelle [...] , propriété de l'Etat et ils font plaider qu'il leur appartenait, en raison de l'inexistence de construction, de vérifier l'endroit où se trouvait la maison visée à l'acte et pour laquelle le permis de construire, annexé à l'acte, avait été obtenu.


Cependant, il convient de rappeler que d'une part la fonction ducadastreest purement fiscale et d'autre part qu'il n'est pas exempt d'erreurs. L'absence de figuration de la maison sur le plan cadastral ou sa figuration en partie sur la parcelle voisine ne pouvait conduire les notaires, dont il n'est pas prétendu qu'ils avaient participé aux transactions préliminaires et à la visite des lieux, à effectuer des vérifications complémentaires en se rendant sur les lieux pour vérifier que la maison vendue était bien implantée sur les lieux mentionnés sans erreur dans l'acte, lequel reprenait les actes antérieurs, aucun élément particulier ne permettant d'attirer leur attention sur l'implantation irrégulière de la maison.


Les notaires n'ayant commis aucun manquement à leurs obligations, infirmant le jugement, il convient de débouter M. et Mme Z... de l'ensemble de leurs demandes.


M. et Mme Z... qui succombent seront condamnés au paiement des entiers dépens d'appel et d'indemnités de procédure de 2000 euros en faveur de Maître X... et de la SCP Kacy, de 1000euros en faveur de la DEAL et la DRFP.


PAR CES MOTIFS


La cour statuant par arrêt rendu par défaut mis à disposition au greffe;


Déclare M. Philippe X... recevable en ses conclusions;


Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il déclare la société [...] responsable de fautes à l'occasion de l'établissement de l'acte authentique de vente du 25 avril 2008 intervenu entre celle-ci et M. et Mme Z... , condamne la société [...] à régler à ces derniers une somme de 209318euros en réparation de leurs préjudices et rejette leurs autres demandes indemnitaires, condamne la société [...] au paiement des dépens et d'une indemnité de procédure de 4000euros en faveur de M. et Mme Z... ;


Statuant à nouveau;


Déboute M. Y... Z... et Mme Martine Z... de l'ensemble de leurs demandes contre Maître Philippe X... et la SCP Alexandre Kacy;


Les condamne in solidum au paiement des entiers dépens d'appel et d'indemnités de procédure de 2000 euros en faveur de Maître X..., d'une part, et de la SCP Kacy, d'autre part, de 1000euros en faveur de la DEAL et la DRFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Le greffier Le président