Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 8 — 9 octobre 2018

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 8



ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2018



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 17/18301



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Septembre 2017 -Tribunal de Commerce de CRETEIL - RG n° 2010J00981





APPELANTE

 

SARL PRESBOURG KLEBER IMMOBILIER, dont le sigle est PKI

Ayant son siège social : [...]

N° SIRET : 352 318 604 (PARIS)

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 



Représentée par Me Matthieu H... de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant : Me Arnaud COLIN, substituant Me Catherine I..., de L'AARPI X..., avocats au barreau de PARIS, toque T04





INTIMÉS 



- SARL PARNASSA

Ayant son siège social : rue Albert Garry prolongée

[...]

N° SIRET : 444 266 829 (CRETEIL)

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 



-Me Gilles Y..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PARNASSA, désigné à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de CRETEIL en date du 27 avril 2011

Exerçant ses fonctions : [...]



Représenté par Me Arnaud Z... de la SELARL WTS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0345

Ayant pour avocat plaidant : Me Chloé RAULIN, avocat au barreau de PARIS



- SARL EOL INGENIERIE

Ayant son siège social : [...]

N° SIRET : 445 137 367 (CRETEIL)

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 



Représentée par Me Laurent A... J... G... AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : L0007

Ayant pour avocat plaidant Me Mathilde B..., avocat au barreau de PARIS, toque: L007







- GRAND PARIS SUD EST AVENIR

Ayant son siège social : EUROPARC 

[...]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 



Représentée par Me K... C... F..., substitué à l'audience par Me Romain D..., de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 07 Mai 2018, en audience publique, devant la Cour composée de:



Madame Marie-Christine L..., Présidente de chambre

Madame Isabelle M..., Conseillère, rédacteur

Monsieur Laurent BEDOUET, Conseiller



qui en ont délibéré.



Un rapport a été présenté à l'audience par Mme Isabelle M... dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.





Greffier lors des débats : Madame Christine LECERF





ARRÊT :



- rendu par défaut



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-Christine L..., président et par Madame Cécile PENG, greffier présent lors de la mise à disposition de l'arrêt.





FAITS ET PROCÉDURE



Par jugement du 17 novembre 2010, le tribunal de commerce de Créteil a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Parnassa, désigné Maître E... en qualité d'administrateur judiciaire et Maître Y... en qualité de mandataire judiciaire.



Puis, par jugement du 27 avril 2011, le tribunal de commerce de Créteil a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la SARL Parnassa et désigné Maître Y... en qualité de liquidateur judiciaire.



La société Parnassa avait pour activité l'achat, la vente, la gestion, la location de tous biens immobiliers à usage commercial ou d'habitation et c'est ainsi qu'elle a consenti un bail à une société LGB. Développement. 



Il s'est avéré que le site était pollué et que l'exploitante n'avait pas les moyens d'effectuer la dépollution. Le liquidateur judiciaire a alors recherché des acquéreurs.



Les sociétés Presbourg Kléber Immobilier et Eol Ingenérie se sont portées acquéreurs, chacune pour une partie des terrains à vendre.



Plus précisément, par courrier du 12 juin 2013 la société Presbourg Kléber Immobilier a offert alternativement :



' d'acquérir une surface de 4300 m² à prélever sur le terrain appartenant à la société Parnassa moyennant le prix de 250000 euros hors-taxes,

' et à défaut ou en cas de défaillance de la société Eol Ingénérie, qui se proposait parallèlement d'acheter le reliquat du terrain, d'acquérir la totalité du terrain de la société Parnassa représentant une surface de 12900 m², moyennant un prix d'acquisition de 500000 euros hors-taxes.



C'est dans ces conditions que, par ordonnance du 10 juillet 2013, le juge-commissaire a:



- autorisé la cession au profit de la société Presbourg Kléber Immobilier de la totalité de la parcelle [...], d'une surface d'environ 1300 m² et de la partie sud de la parcelle [...] formant un trapèze une surface d'environ 3000 m² moyennant le prix forfaitaire de 250000 euros hors-taxes,

- indiqué qu'en cas de défaillance de la société Eol Ingénérie, la société Presbourg Kléber Immobilier deviendrait acquéreur de la totalité de la parcelle [...] et de la totalité de la parcelle [...], le tout formant une surface d'environ 12. 900 m² moyennant le prix forfaitaire de 500000 euros hors-taxes

- désigné un géomètre pour réaliser une division de la parcelle AB 34 et un document d'arpentage, étant précisé que le terrain était acquis en l'état où il se trouvait, notamment de pollution.



La division parcellaire et le document d'arpentage ont été dressés par la SCP Odile Le Maire géomètre-expert, en 2013.



La société Presbourg Kléber Immobilier a alors, sans attendre la régularisation définitive de la vente, effectué des travaux d'aménagement d'un parking sur le site entre le 28 janvier et le 11 avril 2014 pour un montant de 349664,15 euros hors-taxes.



La société Eol Ingénérie a mis en 'uvre des investigations destinées à mesurer l'état de pollution du site et a renoncé à son projet d'acquisition, tandis que que la société Presbourg Kléber Immobilier a maintenu sa volonté d'acquérir les parcelles.



Suite aux opérations de bornage, les parcelles ont été divisées et c'est ainsi que la parcelle [...] a été divisée en deux parcelles [...] et [...] et que la parcelle [...] a été divisée en deux parcelles [...] et [...]



Puis, Maître Y... a indiqué que les parcelles [...] et [...] avaient fait l'objet d'une donation au profit du département du Val-de-Marne avant la liquidation judiciaire et que la société Parnasse n'était donc plus propriétaire des parcelles [...] et [...].



Par requête 18 avril 2017, Maître Y..., ès qualités, a alors sollicité la rétractation des ordonnances, au motif que les parcelles cédées n'existaient plus dans leur totalité et sollicité du juge commissaire l'autorisation de céder des parcelles nouvellement cadastrées [...] et [...], sises [...], au profit du Grand Paris Sud-Est Avenir sis [...], moyennant le prix de 500000 euros net vendeur.









Par ordonnance du 20 septembre 2017, le juge-commissaire du tribunal commerce de Créteil a:



' constaté la défaillance de la société Eol Ingénérie et sa renonciation à acquérir les parcelles de terrains, propriété de la société Parnassa,

' dit que l'acompte de 47500 euros versé par la société Eol Ingénérie lui sera restitué par Maître Y..., ès qualités,

' dit que l'ordonnance du juge-commissaire du 10 juillet 2013 ayant notamment autorisé la cession profit des sociétés Eol Ingénérie et Presbourg Kléber Immobilier des parcelles cadastrées [...] et [...] situées sur le territoire de la commune de Limeil Brévannes est affecté d'une erreur substantielle qui affecte l'identification des parcelles et leur assiette et donc le périmètre exact des actifs vendus,

' dit que la vente autorisée présente un caractère imparfait,

' dit que cette imperfection de l'ordonnance et donc de la vente ainsi autorisée rend l'ordonnance du juge-commissaire du 10 juillet 2013 inexécutable,

' en conséquence, rétracte l'ordonnance du 13 juillet 2013,

' débouté la société Presbourg Kléber Immobilier de ses demandes et dit que l'acompte de 50000 euros qu'elle a versé lui sera restitué par Maître Y..., ès qualités,



statuant à nouveau,



' autorisé la vente de gré à gré au profit de l'établissement public Grand Paris Sud-Est Avenir dont le siège est [...] des parcelles référencées AB numéro 505 et AB numéro 507, [...], moyennant un prix forfaitaire de 500000 euros hors-taxes,

' dit que l'établissement public Grand Paris Sud-Est Avenir fera son affaire personnelle et à ses frais de la dépollution du site, tout comme du désenclavement des parcelles cédées



La société Presbourg Kléber Immobilier a interjeté appel le 5 octobre 2017.



Vu les dernières conclusions du 6 avril 2018 de la société Presbourg Kléber Immobilier , par lesquelles elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance, de lui reconnaître en qualité d'acquéreur unique de la totalité des parcelles actuellement cadastrées à B5 105 et AB 507 d'une contenance d'environ 12900 m² sis [...], moyennant le prix principal de 500000 euros hors-taxes, sous déduction des sommes déjà versées à titre d'acompte, de condamner solidairement la société Parnasse et Maître Y... ès qualités, Grand Peris Sud-Est Avenir et la société Eol Ingénérie à lui verser une somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Vu les dernières conclusions du 22 mars 2018 de Maître Y..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Parnassa, par lesquelles il demande à la cour de confirmer l'ordonnance, condamner la société Presbourg Kléber Immobilier ainsi que de la condamner à lui payer une somme de 10000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile



Vu les dernières conclusions du 14 décembre 2017 de l'établissement public territorial Grand Paris Sud-Est Avenir, par lesquelles il demande à la cour de confirmer l'ordonnance et de condamner la société Presbourg Kléber Immobilier au paiement d'une somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens







Vu les dernières conclusions du 8 janvier 2018 de la société Eol Ingénérie par lesquelles elle demande à la cour de confirmer l'ordonnance, d'enjoindre à Maître Y... ès qualités de lui restituer l'acompte de 47500 euros versés, de condamner la société Presbourg Kléber Immobilier à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



La société Parnassa, régulièrement assignée, selon les modalités de l'article 659 du code du procédure civile, et à laquelle les conclusions ont été signifiées n'a pas constitué avocat.





SUR CE



1° Sur la disparition des parcelles initiales visées par l'ordonnance du 10 juillet 2013 et le caractère inexécutable de celle-ci



Pour rétracter son ordonnance du 10 juillet 2013, le juge-commissaire a considéré que les parcelles anciennement cadastrées [...] et [...] n'existaient plus, de sorte que la vente autorisée par l'ordonnance du 10 juillet 2013 ne permettait pas d'identifier les parcelles vendues.



Il a ajouté que la parcelle [...] a été divisée en parcelles référencées AB 504 et AB 505 et que la parcelle [...] a été divisée en parcelles référencées AB 506 et AB 507 et que les parcelles [...] et [...] ont fait l'objet d'une donation au département du Val-de-Marne antérieurement à la liquidation judiciaire.



Il en a conclu que l'ordonnance du 10 juillet 2013 est affectée d'une erreur substantielle puisqu'elle porte sur des parcelles vendues.



Le liquidateur judiciaire fait valoir que l'ordonnance visait les parcelles cadastrées section [...] et [...] du plan, lesquelles n'ont plus d'existence légale depuis l'intervention de l'acte notarié du 27 janvier 2010 ayant opéré une subdivision desdites parcelles et la création des parcelles [...] à 505 et AB 506 à 507 du plan, cet acte notarié étant antérieur à l'ordonnance du 10 juillet 2013. Il en conclut que, les parcelles n'existant plus, le consentement échangé entre les parties n'a pas pu être parfait et qu'il ne pouvait exister dès l'origine aucun accord sur la chose. 



Il ajoute que la donation effectuée le 27 janvier 2010 au profit du département du Val-de-Marne, portant sur les parcelles cadastrées section [...] et [...] constituait un obstacle à la cession au profit de la société Presbourg Kléber Immobilier.



La société Presbourg Kléber Immobilier soutient qu'il existe une stricte correspondance entre les deux parcelles [...] et [...] visées par l'ordonnance du 10 juillet 2013 et les parcelles résultant du remaniement des précédentes.



Elle ajoute que la méprise ne lui est pas imputable, qu'elle a émis les 7 août et 20 novembre 2013 des offres rectificatives portant sur une assiette légèrement réduite aux parcelles [...] et [...] compte tenu de l'impair initial commis par la liquidation de la société Parnassa, mais moyennant un prix d'acquisition demeurant identique. 



Il résulte des plans de géomètre versés aux débats que les parcelles [...] et [...] correspondent aux parcelles anciennement cadastrées [...] et [...], de sorte que seule la numérotation a changé.



Par ailleurs, le liquidateur judiciaire ne verse aucun acte notarié permettant de constater l'existence d'une donation au profit du département du Val-de-Marne, de nature à faire obstacle à la cession au profit de la société Presbourg Kléber Immobilier et au contraire il résulte d'un courrier de la préfecture du Val de Marne du 30 mai 2012, contenant un avis du domaine sur la valeur vénale, que les terrains cadastrés section [...] et [...] appartenaient à la SCI Parnassa.



Il s'ensuit que contrairement aux affirmations contenues dans l'ordonnance déférée, la précédente ordonnance du 10 juillet 2013l était parfaitement exécutable.





2° Sur la caducité de l'ordonnance du 10 juillet 2013



Le liquidateur judiciaire et l'établissement Grand Paris Sud-Est Avenir soutiennent que l'ordonnance n'a pu recevoir exécution, qu'elle était caduque et que toutes les parties se sont accordées sur cette caducité, la société Presbourg Kléber Immobilier s'en étant elle-même prévalue dans un courrier du 21 octobre 2014. 



La société Presbourg Kléber Immobilier expose que, suite aux opérations de bornage, le notaire en charge de l'opération a demandé une nouvelle ordonnance prenant en considération le résultat du bornage, alors que selon elle une telle démarche était totalement inutile. Elle indique que c'est dans ce contexte que de nouvelles offres ont été effectuées par la société Eol et par elle-même et que c'est ainsi, alors que, comme elle en avait le droit aux termes de l'ordonnance du 10 juillet 2013, la société Eol s'est désengagée de l'opération, elle a tenté de profiter de ces éléments pour effectuer une nouvelle offre, d'un montant moins important.



De son côté, le liquidateur judiciaire a alors cherché un acquéreur à un prix plus important et l'établissement Grand Paris-Sud Avenir lui a proposé d'acquérir les parcelles pour un montant de 500000 euros.



Cependant quelques soient les discussions intervenues entre les parties et les prises de position de chacun, il convient de relever que la vente d'un immeuble est parfaite dès l'ordonnance du juge-commissaire qui l'autorise, lorsque celle-ci a autorité de chose jugée.



En l'espèce, aucun recours n'a été formé à l'encontre de l'ordonnance du 10 juillet 2013, et la vente étant parfaite dès l'ordonnance, le juge-commissaire n'avait pas le pouvoir de rétracter son ordonnance.



Il s'ensuit que l'ordonnance déférée sera infirmée.





3° Sur les conséquences du renoncement de la société Eol à acquérir les parcelles



La société Presbourg Kléber Immobilier avait offert, en cas de défaillance de la société Eol Ingénérie, qui se proposait parallèlement d'acheter le reliquat du terrain, d'acquérir la totalité du terrain de la société Parnassa représentant une surface de 12900m², moyennant un prix d'acquisition de 500000 euros hors-taxes. Il convient en conséquence, de constater que la société Presbourg Kléber Immobilier est devenu seul acquéreur des terrains litigieux pour un montant de 500000 euros hors-taxes.



La société Eol, qui indique dans ses conclusions renoncer à l'acquisition, précise qu'elle a versé un acompte de 47500 euros et sollicite le remboursement de cette somme par le liquidateur judiciaire.



Il convient donc de condamner le liquidateur judiciaire, ès qualités, au paiement de cette somme.









4° Sur l'article 700 et les dépens



Les dépens seront employés en frais privilégiés de procédure collective.



Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



INFIRME l'ordonnance du 20 septembre 2017,



Statuant à nouveau,



DIT n'y avoir lieu à rétractation de l'ordonnance du 10 juillet 2013,



CONSTATE que la société Presbourg Kléber Immobilier est devenue l'acquéreur unique des parcelles actuellement cadastrées [...] et [...], anciennement cadastrées [...] et [...], d'une contenance d'environ 12900 m², sises [...] moyennant le prix principal de 500000 euros hors taxes, droits et frais liés à la rédaction de l'acte de cession, sous déduction des sommes déjà versées à titre d'acompte.



CONDAMNE Maître Y..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Parnassa, à restituer à la société Eol Ingenerie la somme de 47500 euros,



ORDONNE l'emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective,



REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.











LE GREFFIER LE PRESIDENT









Cécile PENG Marie-Christine L...