Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 24 septembre 2018

VS/CS





Numéro 18/3318 








COUR D'APPEL DE PAU 


2ème CH - Section 1 











ARRET DU 24/09/2018 











Dossier : N° RG 13/01207 








Nature affaire :





Autres demandes en matière de baux commerciaux


























Affaire :





Michel X..., Brigitte Y... épouse X...





C/





Brigitte Y... épouse X..., William Z..., SARL INVESTIZA IMMOBILIER






































Grosse délivrée le :


à :




















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




















A R R E T








Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 24 Septembre 2018, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.














* * * * * 














APRES DÉBATS





à l'audience publique tenue le 22 Mai 2018, devant :








Madame Valérie A..., Président chargé du rapport





Madame Cécile MORILLON, Conseiller





Madame Adeline JANSON, Vice-président placé par ordonnance en date du 20novembre 2017 








assistés de Madame SAYOUS, Greffier, présent à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 




















dans l'affaire opposant :








APPELANT :








Monsieur Michel X...


né le [...] à BAYONNE (64)


de nationalité Française


[...] 


40600 BISCAROSSE





Représenté par Me Patrick B..., avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN





APPELANTE - INTIMEE





Madame Brigitte Y... épouse X...


née le [...] à BAZAS (33)


de nationalité Française


[...] 


[...] 





Représentée par Me Sophie L..., avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN





INTIMES :





Madame Brigitte Y... épouse X...


née le [...] à BAZAS (33)


de nationalité Française


506 - [...] 


40600 BISCAROSSE





Représentée par Me Sophie L..., avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN





Maître William Z...


[...] 





Représenté par Me François C..., avocat au barreau de Pau





SARL INVESTIZA IMMOBILIER


[...] 


[...] 





Représentée par Me Henry M... de la D... , avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN








sur appel de la décision 


en date du 13 MARS 2013


rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN








Exposé des faits et procédure :





Par acte authentique en date du 30 mai 2003, reçu par Maître William Z..., notaire à Pontex les Forges, avec la participation de Maître Denis E..., notaire à Biscarosse, Michel X... et Brigitte Y... épouse X... ont acheté à Catherine F... épouse G... un fonds de commerce de librairie-papeterie-journaux-bazar-vente de pellicules photos et accessoires avec la gérance de débit de tabac, exploité au [...] , moyennant le prix de 221.050 €.





Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2003, la SCI BISCAREV - substituée aux époux Michel X... et Brigitte Y... et dont Michel X... était le gérant - a donné à bail commercial à Michel X... le local commercial d'une superficie de 105 m² pour une durée de neuf années à compter du même jour et un loyer annuel de 18.294 €, taxes et charges en sus, payable mensuellement et d'avance et indexé annuellement en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction. 





Par acte authentique en date du 20 septembre 2003, la SCI BISCAREV a acquis la pleine propriété de l'immeuble "à usage commercial et d'habitation" situé [...] , cadastré section A Y n°80 dans lequel est exploité le fonds de commerce de Michel X.... 





Par avenant en date du 1er janvier 2009, le bail initial a été étendu à un local mitoyen d'une superficie de 40 m², à destination de l'activité de PMU Française des Jeux.





Le 24 juin 2010, la SARL INVESTIZA IMMOBILIER a été déclarée adjudicataire de l'immeuble sur saisie immobilière.





Le 7 mars 2011, elle a fait sommer la SCI BISCAREV de déguerpir de la totalité des locaux ne faisant pas l'objet du bail et a fait signifier le lendemain à Michel X... un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour la somme de 5.579,26 € au titre de l'indexation des loyers de juillet 2010 à février 2011 inclus. 





Par acte d'huissier en date du 24 mars 2011, Michel X... a fait assigner la SARL INVESTIZA IMMOBILIER devant le tribunal de grande instance de Mont de Marsan afin d'obtenir, pour l'essentiel, la reconnaissance au profit de lui-même et de son épouse d'un bail commercial concernant le local à usage d'habitation situé au 1er étage et l'annulation de la sommation de déguerpir, l'annulation et l'inopposabilité du commandement de payer, l'application de l'indexation au montant du nouveau loyer uniquement à partir du 1er septembre 2009 et, subsidiairement, l'octroi de délais de paiement. 





Parallèlement, par acte d'huissier en date du 8 mars 2012, Michel X... a sollicité le renouvellement du bail arrivant à expiration le 31 août 2012 en offrant de verser un loyer HT de 25.694,87 € par an, soit 2.141,24 € par mois.





En réponse, la SARL INVESTIZA IMMOBILIER lui a fait signifier par acte d'huissier de justice en date du 6 juin 2012 qu'il était occupant sans droit ni titre de la totalité de l'immeuble, sous réserve de la procédure pendante devant le tribunal de grande instance aux fins de constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, qu'elle contestait le loyer HT avancé, s'établissant à 35.682,36 € par an du fait de la clause d'indexation. 

















Selon procès-verbal d'huissier en date du 29 octobre 2012, la SARL INVESTIZA IMMOBILIER a fait procéder avec le concours de la force publique autorisé le 18octobre 2012 par le Préfet des Landes, à l'expulsion de la SCI BISCAREV dissoute et représentée par Maître Jean-Marc H... en qualité de mandataire ad-hoc désigné par ordonnance sur requête en date du 9 août 2012 des époux X... et de tous autres occupants du "local d'habitation".





Par jugement en date du 13 mars 2013, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Mont de Marsan a : 





- déclaré d'office irrecevables toutes demandes formulées pour ou contre Brigitte Y... épouse X..., non appelée à la procédure ; 


- dit que la partie habitation aménagée aux 1er et 2ème étages de l'immeuble ne faisait pas partie de l'assiette du bail commercial consenti à Michel X... et rejeté toute demande contraire, de même que la demande d'annulation de la sommation de déguerpir ; 


- constaté que, par l'effet conjugué de la clause d'indexation stipulée au bail et du dernier avenant, le montant contractuel du loyer TTC dû pour la partie commerciale de l'immeuble s'élevait aux sommes de 2.705,65 € par mois du 1er juillet au 31août2010, de 2.739,96 € par mois du 1er septembre 2010 au 31 août 2011 et de 2.877,23 € par mois du 1er septembre 2011 au 31 août 2012, et que Michel X... avait réglé en trop la somme de 155,34 € au titre des loyers indexés TTC échus du 1er juillet 2010 au 28 février 2011 ; 


- en conséquence, déclaré le commandement de payer régulier en la forme et opposable, mais non fondé et débouté la SARL INVESTIZA IMMOBILIER de ses demandes tendant au constat de la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire et à l'expulsion subséquente du preneur et de tous occupants de son chef du local commercial loué ; 


- débouté Michel X... et la SARL INVESTIZA IMMOBILIER de leurs demandes respectives en dommages et intérêts et fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; 


- condamné Michel X... aux dépens de l'instance, à l'exception du coût du commandement de payer demeurant à la charge de la SARL INVESTIZA IMMOBILIER. 





Par déclaration en date du 26 mars 2013, Michel X... a relevé appel de ce jugement. 





Dans l'intervalle, par acte d'huissier en date du 23 janvier 2013, après rejet le 16 du même mois comme touchant au fond du litige et/ou se heurtant à une contestation sérieuse de ces mêmes demandes présentées devant le juge des référés, Michel X..., qui maintenait bénéficier d'un bail mixte à caractère commercial pour les locaux indivisibles affectés tant au commerce qu'à l'habitation dont il a été illégalement expulsé, a fait assigner la SARL INVESTIZA IMMOBILIER devant le tribunal de grande instance de Mont de Marsan statuant au fond afin d'obtenir : 





- à titre principal, la reconnaissance de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction suite au refus de renouvellement signifié le 6 juin 2012 par la SARL INVESTIZA IMMOBILIER sans mise en demeure préalable en violation de l'article L145-17 du code de commerce ni motifs graves ou légitimes au sens de ce texte compte-tenu de la consignation des loyers arriérés contestés autorisée avant tout constat du jeu de la clause résolutoire par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 7 juin 2012 revêtue de l'autorité de la chose jugée ;

















- avant dire droit sur le montant de cette indemnité d'éviction prévue par l'article L145-14 du code de commerce et devant correspondre à la valeur marchande du fonds de commerce perdu augmentée des indemnités accessoires telles que frais de déménagement et réinstallation, frais de double loyer, indemnité de remploi, indemnité pour trouble commercial et indemnités de licenciement, l'organisation d'une expertise aux frais avancés de la S.A.R.L. INVESTIZA IMMOBILIER sur les éléments de détermination de la valeur locative, leur modification notable depuis le 30 mai 2003 et la valeur locative des lieux loués par référence aux articles L 145-33 et suivants du même code ;


- par provision, la condamnation de la SARL INVESTIZA IMMOBILIER au


paiement de la somme de 207.138,41 € HT au titre du préjudice subi du fait des l'indisponibilité des locaux amputés de l'emprise du bail commercial, sans préjudice de la liquidation de l'ensemble des conséquences de l'expulsion du 29 octobre 2012;


- la condamnation de la SARL INVESTIZA IMMOBILIER sous astreinte de 1.000€HT par jour de retard à restituer l'usage et l'accès aux locaux commerciaux amputés de l'emprise du bail depuis cette date tels que visés au procès-verbal d'expulsion, ce jusqu'au paiement effectif de l'indemnité d'éviction définitivement fixée, conformément au droit au maintien dans les lieux dont il dispose en application de l'article L 145-28 du code de commerce, la liquidation de cette astreinte étant réservée au juge du fond ;


- la condamnation de la SARL INVESTIZA-IMMOBILIER au paiement dela somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise. 





Par conclusions "d'incident provision" signifiées le 13 mai 2013, il a saisi le juge de la mise en état au visa des articles 763 et 771 du code de procédure civile de demandes tendant à :





- condamner la SARL INVESTIZA IMMOBILIER sous astreinte journalière à apprécier à communiquer toutes pièces qu'elle considère pouvoir justifier d'un usage distinct de celui titré par le droit au bail mixte commercial et d'habitation tiré de l'acte du 30 mai 2003, 


- enjoindre à la SARL INVESTIZA IMMOBILIER sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir de justifier de la restitution des sommes conservées sans droit ni titre visées au jugement du 13mars2013 assorti de l'exécution provisoire, à savoir 155,34 € par mois de juillet 2010 à février 2011 et 5.749,96 € au titre de la consignation puis devenue sans cause légitime, soit ensemble 6.992,68 €, 


- condamner la SARL INVESTIZA IMMOBILIER au paiement d'une provision de 207.138,41 € HT à valoir sur l'indemnité d'éviction dont le principe visé à l'article Ll45-14 du code de commerce n'est pas sérieusement contestable compte- tenu du refus opposé par la bailleresse à sa demande de renouvellement, confirmé par sommation protestative du 3 mai 2013, et du compromis de vente du fonds de commerce sous condition suspensive conclu le 10 janvier 2013 au prix de 790.000€,


- en tout état de cause, ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir au seul vu de la minute et se réserver la liquidation de l'astreinte, 


- renvoyer l'affaire au plus tard le 31 décembre 2014 ou à l'audience de plaidoirie précédent l'expiration du délai de péremption, voire surseoir à statuer dans l'attente de la fixation définitive de l'indemnité d'éviction, et inviter dès à présent la défenderesse à conclure au fond avant cette date, 


- condamner la SARL INVESTIZA IMMOBILIER aux dépens, à recouvrer directement par Maître B... conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement de la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. 














Par ordonnance en date du 13 mars 2014, le juge de la mise en état a notamment :


se fondant sur l'exception de litispendance soulevée en défense par la SARL INVESTIZA IMMOBILIER,





- dessaisi le tribunal de grande instance de Mont de Marsan du litigeopposant Michel X... à la SARL INVESTIZA IMMOBILIER et renvoyé l'affaire suivie sous le numéro 13-00134 à la cour d'appel de Pau pour être jugée dans le cadre de l'instance pendante devant la 2eme chambre de cette cour sous le numéro 13/01207 sur l'appel interjeté par Michel X... à l'encontre du jugement rendu le 13 mars 2013 par le tribunal de grande instance de Mont de Marsan ;


- dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes de production de pièces sous


astreinte, de restitution sous astreinte et de provision de Michel X....





Par déclaration en date du 2 mai 2014, Michel X... a interjeté appel de cette décision. 





Par ordonnance du magistrat chargé de la mise en état en date du 30 juin 2014, les deux affaires ont été jointes.





Par acte en date du 27 mars 2015, Brigitte X..., qui n'était pas partie au litige, a fait assigner en intervention forcée Maître William Z..., notaire, devant la cour d'appel aux fins de voir :





- déclarer recevable et bien fondée son intervention volontaire,


- juger que sur le fondement des articles 1134, 544, 1626 et 1635 du code civil elle fait sienne les demandes chiffrées au titre de l'éviction présentées par Michel X... à l'encontre de la SARL INVESTIZA IMMOBILIER,


- juger qu'elle a subi un préjudice moral propre qu'il conviendra d'indemniser à hauteur de 50 000 €,


- juger que les procédures de harcèlement ayant conduit à son expulsion seront indemnisées par la condamnation de Me William Z... à lui verser la somme de 221 050 € avec intérêts de droit depuis le 20 septembre 2003 au titre du préjudice qu'elle a subi,


- ordonner la capitalisation des intérêts,


- condamner Maître William Z... à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.





Par ordonnance du 9 mars 2016, le conseiller de la mise en état a débouté MonsieurX... de l'intégralité de ses demandes relatives à la communication de diverses pièces, de restitution de sommes et de provision sur l'indemnité d'occupation. 





Par ordonnance en date du 15 juillet 2016, l'appel en intervention forcée a été joint aux autres dossiers.





Par arrêt du 18 mai 2017, la cour d'appel de Pau a :





- déclaré recevable l'intervention volontaire de Brigitte Y... épouse X...


- révoqué l'ordonnance de clôture du 30 mars 2016


- renvoyé l'affaire à la mise en état et dit que Brigitte Y... épouse X... devait conclure avant le 21 juin 2017.





Seuls William Z... et la SARL Investiza ont conclu de nouveau après l'arrêt du 18mai 2017.





L'affaire a été fixée au 6 mars 2018.





La clôture est intervenue le 6 février 2018.





La veille de l'audience, le président de la chambre a obtenu confirmation par l'ordre des avocats de Mont de Marsan que l'avocat de Michel X..., Me B..., ne disposait plus de clé RPVA depuis plus d'un an, comme cela ressortait de l'interface du RPVA, et qu'il n'avait pas informé la cour de la désignation d'un avocat postulant pour effectuer et recevoir les actes de la présente procédure en attendant d'obtenir une clé RPVA à l'exception du pouvoir donné à Me Philippe I..., pour le représenter, ce pouvoir correspondant au dernier message entrant de Me B... sur le RPVA le 31 octobre 2016 et ne visant qu'à obtenir la notification de l'arrêt du 18mai 2017.





L'affaire a donc été renvoyée de façon contradictoire, pour plaidoirie en l'état, à l'audience du 22 mai 2018.





Prétentions et moyens des parties:





Par conclusions en date du 14 mai 2013, auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation , Michel X... demande à la cour de:





* in limine litis : 


- réformer partiellement le jugement du 13 mars 2013 n° RG 11/00503 du13 mars 2013 par le TGI de Mont de Marsan dont appel par déclaration n° 13/00950 du 26 mars 2013 à 09H32,


- constater et au besoin, dire et juger que la SARL INVESTIZAIMMOBILIER ne l'a pas mis en demeure de mettre fin à l'infraction « prétendument » commise en violation de l'article L.145-17 du code de commerce avant de notifier son refus de renouvellement du 06 juin 2012 du bail commercial attaché au fonds de commerce acquis par acte authentique du 30 mai 2003,


. donner acte à la SARL INVESTIZA IMMOBILIER qu'elle n'a pas plusnotifié le moindre repenti à son refus de renouvellement du droit au bail commercial en date du 30 mai 2003,





* A titre principal : 


- juger qu'aux termes de chacune de ces conventions notariées, au jour du PV d'expulsion du concluant en date du 29 octobre 2012, l'emprise du droit au bail commercial, cédé le 30 mai 2003, grevait les droits réels immobiliers appartenant, en vertu de ces mêmes conventions, puis encore de la sentence d'adjudication du 24mars 2010 à la SARL INVESTIZA IMMOBILIER, tel qu'il en a été fait rappel au cahier des clauses et conditions de la vente forcée homologuée par cette décision judiciaire définitive entre les parties intéressées, et plus précisément encore à son PV descriptif des droits réels ainsi cédés,


- juger que l'assiette du droit au bail mixte commercial et d'habitation dont la SARL INVESTIZA IMMOBILIER a refusé le renouvellement au concluant, a subi une appréhension irrégulière, sans procédure d'expulsion contradictoire ni même paiement d'une juste et préalable indemnisation telle que visée à l'art. L145-14 du code de Commerce, (dans les deux ans de son refus de renouvellement'),


- juger que, eu égard au refus de renouvellement que lui a notifié le 06 juin 2012, mais encore, en considération de son repenti intégral signifié à la SARL INVESTIZA IMMOBILIER en date du 06 mai 2013, il a manifestement droit au paiement d'une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par ce refus mettant un terme à son bail commercial sur l'emprise de la parcelle, propriété de la SARL INVESTIZA IMMOBILIER. 














- ordonner avant dire droit, une expertise afin d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction qui lui est due du fait de son éviction de son droit au bail commercial tiré de son acte d'acquisition authentique du 30 mai 2003 et, pour se faire, nommer tel expert qu'il plaira à la juridiction de céans de désigner et lui donner la mission suivante : 


- entendre les parties en leurs explications, 


- visiter les locaux litigieux, les décrire et en préciser les caractéristiques, 


- d'indiquer la destination des lieux et leur usage effectif, 


- prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres, notamment des documents comptables et fiscaux relatifs à l'exploitation du fonds de commerce lui appartenant depuis le 30 mai 2003, 


- de dire quelles sont les obligations respectives des parties, 


- de relever les facteurs locaux de commercialité, 


- de dire s'il y a eu, depuis le 30 mai 2003, une modification notable, 


o des caractéristiques du local considéré, 


o de la destination des lieux, 


o des obligations respectives des parties, 


o des facteurs locaux de commercialité prenant en compte, 


notamment l'évolution de la fréquentation de la citée, 


o des prix couramment pratiqués dans le voisinage, 


- de relever les prix couramment pratiqués pour des locaux équivalents et le cas échéant dans des commerces de situation comparable, s'il s'agit d'un prix correspondant à la valeur locative ou à un déplafonnement en cas de décision judiciaire ou s'il s'agit d'un bail nouveau et, dans ce cas, préciser s'il y a eu lieu à un droit d'entrée, 


- de recueillir tous éléments et faire application de toute méthode de calcul


permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués par référence aux dispositions des articles L.145-33 et suivants du Code de commerce, 


- d'entendre les parties en leurs dires, écrits et explications et, d'une manière générale, de fournir au Tribunal tous renseignements lui permettant de statuer sur le litige qui lui est soumis,


- dire et juger que l'expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction dans les quatre mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission,


- fixer le montant de la provision à consigner au greffe de la juridiction à


valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 2.500 €, cette consignation devant être faite par la SARL INVESTIZA IMMOBILIER dans les deux mois du prononcé de la décision à intervenir, à peine de caducité de la mesure d'expertise,


- dire que les parties devront remettre sans délai à l'expert tous les documents que celui-ci estimera nécessaire à l'accomplissement de sa mission,


- dire que l'expert pourra se faire assister par Me Marion J..., Notaire associée en l'office sise [...] , tél : [...] ' Fax : [...] ' eMail : [...] pour analyser les conventions authentiques, et par tout sapiteurde son choix, dans une spécialité ne relevant pas de la sienne,


- dire qu'en cas d'empêchement, ou de refus de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance sur requête ou d'office, 


*et par provision, 


- condamner, par provision, la SARL INVESTIZA IMMOBILIER à lui payer la somme de 207.138,41 € HT au titre du préjudice d'ores et déjà subi de l'indisponibilité des locaux amputés dans l'emprise du bail commercial du 30 mai 2003, sans préjudice de la liquidation de l'ensemble des conséquences tirées de l'expulsion du 29 octobre 2012,

















- condamner la SARL INVESTIEZA IMMOBILIER, sous astreinte de 1.000 € HT par jour de retard, à lui restituer l'usage et l'accès aux locaux commerciaux amputés de l'emprise du droit au bail depuis le 29 octobre 2012, visés au procès-verbal d'expulsion de même date de Me K..., huissier de justice en la résidence de Mont de Marsan, jusqu'au paiement effectif faisant suite à la fixation,


par une décision entrée en force de chose jugée, d'une juste et préalable indemnité d'éviction,


- se réserver la liquidation de ladite astreinte,


en outre : 


- condamner la SARL INVESTIEZA IMMOBILIER, à lui payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en disposant qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, la charge des frais irrépétibles qu'il s'est vu contraint d'exposer à l'occasion de la présente instance,


- la condamner à supporter l'ensemble des dépens en ce compris ceux de la mesure d'instruction sollicitée. 





Il fait valoir que :





- l'assiette du bail porte sur l'intégralité de l'immeuble et ne se réduit pas à celle qui lui a été consentie par la SCI BISCAREV en 2003 et 2009. 


- il pouvait prétendre à un maintien dans les lieux et à une indemnité d'éviction portant sur l'intégralité de l'immeuble. 


- il sollicite la réparation du préjudice subi en raison de son expulsion des locaux d'habitation. 


- la SARL INVESTIZA IMMOBILIER a refusé le renouvellement du bail commercial. 





Par conclusions en date du 1er avril 2015, auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation Brigitte X... demande à la cour de :





- déclarer recevable et bien fondée sa demande,


- dire et juger que sur le fondement des articles et principes sus mentionnés qu'elle fait siennes le rabat d'ordonnance de clôture.


- statuer ce que de droit sur les dépens.





Par conclusions notifiées le 23 avril 2015 sous le RG 15/1112 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, William Z... demande de :


- dire au visa des articles 554 et 555 du cpc, irrecevable Brigitte X... à son encontre


- condamner Brigitte X... à 2.000 euros en application de l'article 700 du cpc .





Par conclusions notifiées le 10 octobre 2017 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, la Sarl Investia immobilier demande de :





- joindre les instances


- rabattre l'ordonnance de clôture au jour de l'audience


- déclarer d'office irrecevable la demande d'indemnité d'éviction et d'expertise formulée par les appelants, les débouter


- débouter Madame X... de toutes ses demandes


- constater le désistement de Monsieur X... tendant au renouvellement du bail ; le condamner au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts outre 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du cpc


- subsidiairement, confirmer le jugement dont appel en date du 13 mars 2013 et, y ajoutant,


- donner acte à la Sarl Investiza investissement de ce qu'elle entend demander devant la juridiction compétente la condamnation de X... au paiement d'une indemnité d'occupation pour le logement indûment occupé à ce jour


- en tout état de cause, débouter les consorts X... de toutes leurs demandes 


- condamner Michel X... à 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et 7.000 euros en application de l'article 700 du cpc





Elle fait valoir que :





- les demandes de Michel X... relatives à la fixation d'une indemnité d'éviction sont irrecevables comme nouvelles en application de l'article 564 du cpc


- le 28 mars 2013, Michel X... a signifié un acte de «repenti» et le 6 mai 2013, il s'est désisté de sa demande de renouvellement du bail


- son appel est donc irrecevable et son attitude justifie le versement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;





-les faits invoqués par Michel X... sont contestés : la totalité de la façade n'est pas l'objet du bail et l'acte notarié du 30 mai 2003 lui est inopposable 


- il en est de même du compromis de vente du 29 janvier 2003 allégué.


- la partie habitation ne fait pas partie du bail commercial comme l'a retenu le tribunal. 


- Madame X..., en tant que conjointe du preneur, ne peut demander le renouvellement du bail alors qu'elle n'est pas inscrite au registre du commerce





Motifs de la décision :





- Procédure :





Aucune conclusion de procédure n'ayant été soumise à l'examen de la cour le 22mai2018, les conclusions et pièces signifiées après la clôture du 6 février 2018 sont irrecevables.





En dépit de la jonction effectuée par ordonnance du 30 juin 2014, la cour doit se prononcer sur la recevabilité de chaque acte d'appel.





Concernant l'appel du 2 mai 2014 relatif à l'ordonnance du juge de la mise en état du 13 mars 2014, Michel X... ne le soutient plus dans ses conclusions au fond.





Cet appel était, en tout état de cause, irrecevable s'agissant d'une décision de dessaisissement du TGI de Mont de Marsan au profit de la Cour d'appel de Pau sur une exception de litispendance soulevée par la Sarl Investia Immobilier dont le recours devait être formé comme en matière d'exception d'incompétence en application de l'article 104 du cpc, ce qui n'a pas été fait. L'appel est donc irrecevable.





Sur l'appel formé le 26 mars 2013 relatif au jugement du TGI de Mont de Marsan du 13 mars 2013, il est régulier en la forme.





La cour ne doit répondre qu'aux demandes formulées au dispositif des conclusions des parties en application de l'article 954 du cpc, dans sa version applicable au 1erjanvier 2011 (en application du décret 2009-1524 du 9 décembre 2009). La sarl Investiza immobilier ne soulève pas l'irrecevabilité de l'appel dans le dispositif de ses conclusions alors qu'elle en évoque le moyen en se fondant sur un désistement de Michel X... de sa demande de renouvellement du bail sous la forme baroque d'un «acte de repenti» du 6 mai 2013.

















A défaut d'acte de désistement non équivoque de Michel X... concernant son appel, l'appel est déclaré recevable.





- Sur le fond :





Après l'arrêt avant dire droit du 18 mai 2017 qui a dit l'intervention volontaire de Brigitte X... recevable et l'a invitée à conclure au fond, cette dernière n'a pas conclu au fond. 





Ses dernières conclusions en date du 1er avril 2015 ne formulaient aucune demande précise dans leur dispositif. Or, en application de l'article 954 du cpc, dans sa version en vigueur au 1er janvier 2011, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ses prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé. Les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. 





Il convient de constater que Brigitte X... ne formulait aucune demande précise au dispositif de ses conclusions.





Me Z... a été attrait dans l'instance par Brigitte X.... Il convient de condamner Brigitte X... à lui verser 1.500 euros en application de l'article 700 du cpc .





- Sur l'irrecevabilité des demandes de Michel X... en appel concernant la fixation d'une indemnité d'éviction comme étant une demande nouvelle :





La Sarl Investiza immobilier soulève l'irrecevabilité de la demande de fixation d'une indemnité d'éviction comme nouvelle en appel au sens de l'article 564 du cpc.





Si cette demande figure expressément au dispositif des conclusions de l'appelant en cause d'appel à l'encontre du jugement du 13 mars 2013 alors que Michel X... n'avait formulé aucune demande de fixation d'une indemnité d'éviction en 1ère instance en saisissant la juridiction du 1er degré au fond, par actes des 24 mars 2011 et 8 mars 2012, en revanche, elle figurait expressément dans son assignation en référé du 23 janvier 2013 devant le tribunal de grande instance de Mont de Marsan, après refus de renouvellement du bail signifié le 6 juin 2012 par la Sarl Investiza immobilier. 





Les deux instances en appel, au fond et en référé, ayant été jointes par ordonnance du 2 mai 2014, la cour est donc saisie de la demande de fixation d'une indemnité d'éviction de Michel X... dans le cadre de l'instance en référé.





L'exception d'irrecevabilité de la demande comme nouvelle au sens des dispositions de l'article 564 du cpc doit donc être rejetée.





- Sur les demandes de Michel X... :





La Sarl Investiza immobilier soulève l'irrecevabilité de la demande d'indemnité d'éviction du preneur alors que d'une part, le preneur a déclaré se désister de sa demande de renouvellement du bail par «acte de repentir» du 3 mai 2013 signifié le 6 mai 2013 et que d'autre part, le bailleur a usé d'une forme de droit de repentir, tel qu'organisé par les dispositions de l'article L145-58 du code de commerce, en proposant la signature d'un contrat de bail commercial renouvelé conforme aux conditions retenues par le jugement attaqué concernant le montant du loyer et l'assiette du bail commercial.





En première instance en référé, la demande d'indemnité d'éviction de Michel X... était fondée sur le refus de renouvellement du bail commercial qui arrivait à son terme le 31 août 2012. Le bailleur a renoncé à son refus de renouvellement du bail commercial et a proposé la signature du contrat de bail renouvelé.





De plus, dès lors que le jugement dont appel a débouté le bailleur de sa demande de résiliation bu bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et qu'en appel, le bailleur ne réitère pas sa demande de résiliation du bail aux torts du preneur, la cour en déduit que le contrat de bail commercial s'est renouvelé après le 31août2012. 





Il ressort des pièces versées aux débats que, par acte du 7 mai 2013, la Sarl Investiza immobilier a, avant la fixation définitive d'une indemnité d'éviction sollicitée par le preneur, offert à Michel X... de renouveler le bail commercial aux conditions retenues par le tribunal, celles du contrat de bail en cours à la date de la signification de la clause résolutoire.





Michel X... ne s'est pas présenté le jeudi 16 mai 2013 à 11 heures pour signature du contrat de bail après avoir été régulièrement sommé de se présenter selon acte du 7 mai 2013. 





Demeurait toutefois en litige la question de l'assiette du bail renouvelé.





Avant de statuer sur la demande d'indemnité d'éviction, il convient de répondre à la contestation principale du preneur, au coeur du litige opposant les parties, l'assiette du bail commercial.





Michel X... conteste toujours l'assiette du bail, en y intégrant une partie habitation dont il a été expulsé avec son épouse, en invoquant des actes liés à la cession du fonds de commerce entre son cédant, la SCI Biscarev dont il était le gérant, et lui-même et notamment l'acte notarié du 30 mai 2003.





Or, d'une part, il ne justifie pas de l'opposabilité de tels actes au bailleur et surtout ne justifie pas en quoi cet acte du 30 mai 2003 modifierait l'assiette du bail alors que l'acte de cession du fonds de commerce n'apporte aucune précision sur l'assiette du bail et ne fait que mentionner que le fonds de commerce est situé au [...] sans autre description.





Par conséquent, pour déterminer l'assiette du bail, il convient de se reporter aux seuls titres opposables au bailleur, soit le contrat de bail commercial du 1erseptembre2003 et son avenant du 1er janvier 2009. 





D'autre part, ce contrat de bail de 2003 et son avenant ne comportent aucune partie à usage d'habitation mais uniquement des locaux commerciaux sis au [...] à l'activité de librairie, papéterie, journaux, tabac etc ...et PMU française des jeux, pour 105m2 d'une part et 40m2 d'autre part. Il n'est pas contesté que ces surfaces ne comprennent pas les locaux d'habitation qu'ont occupés les époux X... et dont ils ont été expulsés. Ces surfaces relatives au bail commercial ont été vérifiées par l'huissier de justice à l'occasion du procès-verbal d'expulsion du 29octobre 2012 des époux X... du local à usage d'habitation, dans sa volonté de ne pas pénétrer dans les locaux commerciaux non visés par la décision d'expulsion. Il y précisait outre accéder à la partie habitation sans passer par les locaux commerciaux par un accès extérieur de l'immeuble.

















Comme le tribunal l'a relevé, à bon droit par des motifs précis et pertinents que la cour adopte, l'assiette du bail commercial est donc celle décrite dans le bail et son avenant et ne comporte pas de locaux à usage d'habitation.





Michel X... ne peut donc revendiquer un contrat de bail commercial mixte à l'encontre du bailleur.





Par ailleurs, le contrat de bail commercial renouvelé ainsi soumis à l'aval du preneur en mai 2013 portait sur le local commercial et retenait le loyer fixé par le tribunal de grande instance dans le jugement dont appel, qui a débouté la Sarl Investiza immobilier de sa demande de constat de la clause résolutoire, demande qui n'est pas reprise en appel.





A la date où la Sarl Investiza immobilier a proposé au preneur de signer le contrat de bail renouvelé, il n'avait pas été statué du chef d'une demande d'indemnité d'éviction par décision passée en force de chose jugée et le preneur occupait les lieux litigieux correspondant aux seuls locaux commerciaux, comme dans le cadre des dispositions de l'article L145-58 du code de commerce.





Si la résiliation du contrat de bail n'a pas été retenue par le tribunal et n'est plus demandée par le bailleur, la demande de fixation d'une indemnité d'éviction par Michel X... devient sans objet dès lors que l'assiette du bail correspond aux locaux issus du bail initial du 1er septembre 2003 et à l'avenant du 1er janvier 2009 et que les demandes de Michel X... relatives à l'existence d'un bail commercial mixte ne sont pas fondées.





C'est donc à bon droit que la bailleresse invoque l'irrecevabilité de la demande d'indemnité d'éviction alors qu'elle ne refusait plus le renouvellement du bail commercial et que Michel X... a refusé de signer le contrat de bail commercial renouvelé.





Les demandes de Michel X... d'expertise judiciaire en vue de la fixation d'une indemnité d'éviction et du versement de provisions doivent être rejetées.





La demande de restitution des locaux commerciaux sous astreinte n'est pas davantage fondée dès lors qu'il n'est pas fait droit à ses demandes concernant l'assiette du bail commercial.





- Sur la demande de la Sarl Investia immobilier de dommages-intérêts pour procédure abusive :





L'exercice d'une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages-intérêts que si le demandeur a agi par malice ou de mauvaise foi, ou avec légèreté blâmable tous faits insuffisamment caractérisés en l'espèce ; il semble plutôt que Michel X... se soit mépris sur l'étendue de ses droits en tant que preneur à bail commercial.





La demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par la société Investizia immobilier doit être rejetée.





Sur les demandes accessoires, en première instance le tribunal a, à bon droit, laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et condamné Michel X... aux dépens de l'instance, à l'exception du coût du commandement de payer demeurant à la charge de la Sarl Investiza immobilier. 





Eu égard à l'évolution de la position des parties en cause d'appel, Michel X... sera condamné aux dépens d'appel et à verser 3.000 euros à la Sarl Investiza Immobilier en application de l'article 700 du cpc.





PAR CES MOTIFS :





La Cour, statuant publiquement , par arrêt contradictoire et en dernier ressort,





- déclare irrecevable l'appel formé le 2 mai 2014 par Michel X... contre l'ordonnance du juge de la mise en état du TGI de Mont de Marsan du 13 mars 2014 





- déclare recevable l'appel formé le 26 mars 2013 relatif au jugement du TGI de Mont de Marsan du du 13 mars 2013





au fond :





- constate que Brigitte X..., intervenante volontaire, ne formule aucune demande au fond devant la cour d'appel


- dit que la demande de Michel X... concernant la fixation d'une indemnité d'éviction n'est pas nouvelle au sens de l'article 564 du cpc


- déboute Michel X... de ses demandes concernant l'assiette du bail commercial


- confirme le jugement, et y ajoutant,


- déclare irrecevable la demande d'indemnité d'éviction 


- déboute Michel X... de ses autres demandes


- déboute la Sarl Investiza de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive





- condamne Michel X... aux dépens d'appel 





Vu l'article 700 du code de procédure civile, 





- condamne Brigitte X... à payer à Me Z... la somme de 1.500 euros 


- condamne Michel X... à payer à la Sarl Investiza immobilier la 


somme de 3.000 euros 








Arrêt signé par Madame A..., Président, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.








LE GREFFIER LE PRESIDENT