Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 13 septembre 2018

VS/CS





Numéro 18/3144








COUR D'APPEL DE PAU 


2ème CH - Section 1 











ARRET DU 13/09/2018 











Dossier : N° RG 16/02933 








Nature affaire :





Autres demandes en matière de baux commerciaux























Affaire :





Société VINS Z... FRERES








C/





Société ETAT FRANCAIS MINISTERE DES FINANCES ET DES COMPTES PUBLICS
























































Grosse délivrée le :


à

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

















A R R E T





Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 13 septembre 2018, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.











* * * * * 











APRES DÉBATS





à l'audience publique tenue le 15 mai 2018, devant :





Valérie X..., magistrat chargé du rapport,





assisté de Mme SIX, Greffière présente à l'appel des causes,








Valérie X..., en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe Y... et en a rendu compte à la Cour composée de :





Madame Valérie X..., Président


Monsieur Philippe Y..., Conseiller


Adeline JANSON, Vice-président placé par ordonnance en date du 20novembre 2017 











qui en ont délibéré conformément à la loi.




















dans l'affaire opposant :














APPELANTE :





S.A.R.L. VINS Z... FRERES Immatriculée au RCS de BAYONNE sous le n°58 B 60 Représentée par son gérant, domicilié en cette qualité au siège social sis [...] 


Représentée par Me François A..., avocat au barreau de Pau


Assistée de Me Pierre B..., avocat au barreau de Pau











INTIMEE :





ETAT FRANCAIS MINISTERE DES FINANCES ET COMPTES PUBLICS, représentée par le Directeur Départemental des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques, domicilié en cette qualité au siège social sis [...] 





















































sur appel de la décision 


en date du 13 JUIN 2016


rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE























Exposé des faits et procédure :





Par acte du 17 novembre 2014, la SARL Vins Z... freres a fait assigner l'Etat français devant le tribunal de grande instance (TGI) de Bayonne sur le fondement des articles L145-1 et suivants du code de commerce aux fins de dire qu'elle est titulaire d'un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux pour le bien situé [...] en se fondant sur une occupation depuis le 16 juin 1998 sur le domaine privé de l'Etat et, avant ce déclassement, dans le cadre d'une autorisation d'occupation temporaire du 14 mars 1990 contre le versement d'une redevance annuelle de 32.106 euros. 





L'Etat est représenté par le service du Domaine des Pyrénées-atlantiques dispensé du ministère avocat en application de l'article R 2331-1 du code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP) et l'administration chargée des Domaines a qualité pour suivre directement les instances de toute nature relatives aux biens immobiliers de l'Etat (art R2331-1 du CGPPP).





Par jugement avant dire droit, le TGI de Bayonne a renvoyé l'affaire pour permettre aux parties un échange de pièces et conclusions dans le respect du principe du contradictoire.





Par jugement du 13 juin 2016, le tribunal de grande instance de Bayonne a :





- débouté la SARL Vins Z... freres de sa demande tendant à voir reconnaître à son profit l'existence d'un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux


- dit que les conditions d'occupation des terrains concernés par la SARL Vins Z... freres demeurent régies par les conditions fixées dans l'autorisation d'occupation temporaire (AOT) du 14 mars 1990


- débouté l'Etat français du surplus de ses demandes


- condamné la SARL Vins Z... freres aux dépens avec distraction


- dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile (cpc)


- dit n'y avoir lieu à application de l'exécution provisoire.





Par déclaration en date du 12 août 2016, la SARL Vins Z... freres a relevé appel du jugement.





L'ordonnance de clôture est intervenue le jour de l'audience.





Prétentions et moyens des parties:





Par conclusions notifiées le 21 février 2017 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, la SARL Vins Z... freres demande de :





- recevoir la SARL Vins Z... freres en son appel et, l'y déclarant bien fondée, au visa des articles L. 145 -1 et suivants du code de commerce, 


- infirmer le jugement entrepris en tous les chefs faisant grief à la SARL Vins Z... freres, 


Statuant à nouveau, 


- surseoir à statuer et poser une question préjudicielle au tribunal administratif de Pau pour que soit déterminée l'absence de domanialité publique des parcelles en cause, 


- dire et juger que, pour le bien immobilier sis [...] , ainsi décrit : 


- une construction édifiée sur la parcelle [...] , toit 2 fois 2 pentes, charpente métallique, couverture en tuiles, soubassement en parpaings, bardage en évérite ; 








- un terrain bâti, pour 1.600 m2 de hangar préexistant à l'A.O.T. et un terrain nu sur lequel les établissements Z... ont édifié un bâtiment à usage industriel (conditionnement et négoce de vins) ; 


- les parcelles occupées sont les suivantes : 


N° Superficie 


[...] 3.352 m 2 


[...] 498 m2 


[...] 2.786 m2 


[...] 2.504 m2 


[...] 24 m2 


[...] 48 m2


[...] 27 m2 


[...] 5.591 m2 


[...] 174 m2 


TOTAL 15.004 m2 





la SARL Vins Z... freres est, avec toutes conséquences de droit, titulaire d'un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux, 





- condamner l'Etat français à verser à la SARL Vins Z... freres une somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 


- le condamner en tous les dépens, de première instance et d'appel et dire que ces derniers seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du cpc, avec distraction au profit de Maître A..., avocat postulant, aux offres de droit. 





Elle expose que :





- les dépendances en cause font désormais partie du domaine privé de l'Etat.


- Une convention d'occupation précaire du domaine public reste précaire lorsque le bien est déclassé et la simple désaffectation d'une dépendance du domaine public n'a pas pour effet de la faire sortir du régime de la domanialité publique sans un acte complémentaire de déclassement


- en l'espèce, les critères de la domanialité publique portuaire ne sont pas remplis (cf article L2111-6 du code général de la propriété des personnes publiques) ; ce n'est que si une dépendance domaniale située à l'intérieur des limites administratives d'un port maritime concourt «au fonctionnement d'ensemble» du dit port que cette dépendance fera partie du domaine public portuaire.





De manière générale, cette parcelle n'a jamais concouru au fonctionnement d'ensemble du service public portuaire du port de Bayonne et sans aménagement spécial.





L'activité de la SARL Vins Z... n'a d'ailleurs jamais eu aucun rapport avec l'activité du port de Bayonne.





Les échanges de courriers établissent que les terrains ont toujours envisagés comme susceptibles d'être cédés du fait de leur inutilité pour le service public portuaire.


- l'AOT de 1990 n'a pas méconnu la vocation portuaire de la zone et n'était pas illégale ; l'installation de la SARL Z... Adour sur les dépendances prouve que cette zone n'était pas comprise dans le service public portuaire et était ab initio régie par les règles de la domanialité privée.





De plus, le juge administratif fait application de la divisibilité du domaine public (cf CE sect 28 déc 2009 sté Brasserie du Théâtre n° 290937).








- seul le juge administratif est compétent pour apprécier si un bien fait partie du domaine public et pour en déterminer les limites ; il convient de poser une question préjudicielle au tribunal administratif de Pau.


- la précarité de l'occupation du domaine public n'est pas justifiée. 





D'une part, l'autorisation d'occupation temporaire du 14 mars 1990 a disparu de l'ordonnancement juridique depuis 26 ans, car la validité de l'arrêté expirait au 31décembre 1990 ; les périodes triennales de l'article 11 n'ont jamais débuté et la SCI Z... Adour n'a pas occupé la dépendance sur le fondement de l'AOT. 





D'autre part, les critères de la précarité font défaut, modicité des loyers au jour de l'entrée dans les lieux (entrepôt vétuste sur une zone excentrée et inondable) ; absence de projets publics au jour de l'entrée dans les lieux, la mairie n'avait présenté aucun projet d'intérêt général ; l'Etat n'a jamais assumé aucune obligation d'entretien (cf courrier du 7 juillet 2011).





Par conclusions déposées les 23 décembre 2016 et 6 avril 2017 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, l'Etat représenté par le service du Domaine des Pyrénées-atlantiques demande à la cour de :





- écarter la demande de la société Z... d'une question préjudicielle auprès du tribunal administratif de Pau sur la question de la domanialité publique «originelle» des parcelles considérées


- confirmer le jugement


- condamner la société Z... à tous les dépens.





Il fait valoir que :





- le moyen nouveau soulevé par la société Z... est contradictoire avec son argumentation initiale ; au départ, le déclassement du domaine public suivi d'une occupation durable par un commerçant d'un bien désormais dans le domaine public justifierait l'application du statut des baux commerciaux. Désormais, elle prétend que le bien n'aurait jamais fait partie du Domaine public et qu'aucun élément ne justifierait depuis l'origine que cette occupation soit basée sur un titre d'occupation précaire. Elle en déduit que les conditions d'occupation des lieux doivent être considérées comme étant régies ab initio par les règles de la domanialité privée. Il soulève le principe de l'Estoppel ;


ce nouveau moyen contradictoire avec la requête initiale sera écarté.


- la société se fonde sur l'article L2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP) sur la définition du domaine public portuaire ; or, quand elle s'est installée en 1989, le texte allégué n'existait pas (ordonnance 2006-460 du 21 avril 2006) ; elle n'avait jamais contesté dans les délais requis le fait que ces parcelles jusqu'à la décision ministérielle du 31 octobre 1997 du Ministère de l'équipement, des transports et du logement ne feraient pas partie du Domaine public maritime (DPM) concédé à la CCI par l'Etat.





Au contraire, elle a accepté de s'installer sur ce site en parfaite connaissance de cause sur la base dune AOT du 14 mars 1990 et d'une convention du 6 septembre 1989 précisant que ces parcelles faisaient partie du DPM concédé à la CCI. (cf lettre DDE 31 mars 1986 nécessité d'une activité portuaire et cf lettre de Z... du 14 février 1986 son intérêt s'est porté sur le domaine public maritime à Bayonne et elle justifiait d'une activité portuaire)


- à défaut, si le bail commercial était reconnu, à quelle date le serait il car l'Etat pourra réclamer une redevance correspondant à la valeur locative normale du marché; en avril 2015, l'ensemble est évalué à 206.400 euros HT/HC/ an. 

















Actuellement, le loyer est de 32.000 euros/ an.





Une remise en cause rétroactive de sa situation d'occupant sans titre ou à titre précaire devrait s'accompagner d'un ré-équilibrage du contrat entre les parties et d'un remboursement des avantages consentis qui seraient alors indus.





La question préjudicielle ne présente aucun intérêt sur la domanialité publique du site au moment de l'installation de la société Z... en 1990. une personne publique peut, ou parfois doit, n'accorder une autorisation d'occupation de son domaine privé qu'à la condition que cette occupation se fasse à titre précaire ; une personne publique n'a pas d'obligation de consentir un bail commercial sur son domaine privé. De plus, la commune de Bayonne qui a un droit de priorité sur les projets de cessions de biens immobiliers de l'Etat avait fait part de son intérêt pour la réalisation du projet de réaménagement du quartier de la rive droite de l'Adour, et M.Z... en était informé dès le 28 octobre 1999, dès lors aucun bail commercial ne pouvait être consenti pour ne pas gêner le projet à venir.





- le risque pris par la société Z... en s'installant sur le site domanial en en construisant de nouveaux bâtiments en plus du hangar existant trouvait un équilibre à travers le double engagement signé avec la CCI (convention de 1989 et AOT de 1990). L'Etat devait dédommager cette société de la valeur de l'investissement réalisé et non amorti et surtout le niveau de la redevance restait modique.





Motifs de la décision :





En cause d'appel, la SARL Vins Z... frères remet en cause la domanialité publique de la zone litigieuse à la date où elle a obtenu l'autorisation de s'y installer et non plus seulement après son déclassement et demande à la cour de soulever une question préjudicielle de ce chef.





Le représentant de l'Etat lui oppose préalablement le principe de l'estoppel alors qu'en 1ère instance la SARL Vins Z... frères soutenait que c'était le déclassement du domaine public en 1997, suivi d'une occupation durable par un commerçant d'un bien désormais dans le domaine privé, qui justifiait l'application du régime des baux commerciaux.





Selon la 1ère chambre civile de la Cour de cassation, le principe de l'estoppel répond à la définition suivante : le comportement procédural d'une partie à laquelle la fin de non-recevoir est opposée doit être constitutif d'un changement de position, en droit, de nature à induire l'adversaire en erreur sur ses intentions.





En l'espèce, le représentant de l'Etat reproche à la SARL Vins Z... frères de remettre en cause la domanialité publique de la zone litigieuse à l'origine de son occupation qui ne serait pas davantage fondée sur un titre d'occupation précaire alors qu'elle l'avait admis en 1ère instance.





En effet, dans ses conclusions de 1ère instance, la SARL Vins Z... frères n'évoquait que le déclassement du site le 31 octobre 1997 passant du domaine public de l'Etat au domaine privé de celui-ci.


























Dans sa lettre du 14 février 1986 à la Direction départementale de l'équipement (DDE), la SARL Vins Z... frères précisait «mon intérêt s'est porté sur le domaine public maritime de la rive nord de Bayonne et plus précisément sur la partie extrême amont de celui-ci'.. je ne suis pas sans savoir que le Domaine public maritime de l'Etat dont la gestion est confiée à la Chambre de commerce de Bayonne doit, pour être occupé, justifier d'une activité portuaire. Dans le cas de notre entreprise, une activité portuaire n'est pas à exclure dans un proche avenir (conteneurs pour l'exportation).


Dans ces conditions, j'ai simplement l'honneur de solliciter la location pour une période de 30 ans d'un terrain d'une superficie de 15.000m2 dans ce secteur du port que la réalisation d'un pont en aval sur l'Adour exclura dans un avenir à moyen terme des activités portuaires».





En réponse, dans sa lettre du 21 mars 1986, la DDE indiquait «' les terrains que vous visez étant situés dans l'emprise de la concession portuaire accordée à la chambre de commerce. Dans la mesure où votre société aurait une activité portuaire, je ne suis pas opposé , en principe , à ce qu'une autorisation d'occupation de terrain ou hangar soit accordée par la chambre de commerce à votre entreprise. Toutefois, il n'est pas possible de procéder comme vous le demandez à une location pour une période de trente années. Le cahier des charges de la concession limite en effet la durée des autorisations à 3 ans et ces autorisations ne sont renouvelables au plus que jusqu'à la fin de la concession (2008)...» 





Il ne fait donc aucun doute que pour les parties en litige dès l'origine, la zone litigieuse était intégrée dans le Domaine public maritime et que la SARL Vins Z... frères a été bénéficiaire d'une autorisation d'occupation temporaire (AOT) délivrée le 14 mars 1990 par la chambre de commerce et d'industrie (CCI) de Bayonne aux termes de laquelle elle a été autorisée à occuper une partie du domaine public maritime à titre précaire.





Si elle n'a pas soulevé la question de la domanialité de la zone à la date où elle a été autorisée en 1ère instance, il ne s'agit pas en cause d'appel d'une contradiction de position, puisque la question de la domanialité publique d'origine de la zone n'était pas en débats, mais d'un nouveau moyen non encore débattu tendant aux mêmes fins, tenter de faire reconnaître qu'elle est désormais titulaire d'un bail soumis au statut des baux commerciaux .





La cour rejette la fin de non recevoir fondée sur le principe de l'estoppel comme non établie.





En revanche, la fin de non recevoir soulevée met en avant le caractère nouveau de la demande et en définitive son irrecevabilité.





En effet, si la question de la domanialité publique de la zone litigieuse avant 1990 relève de la compétence du tribunal administratif, encore faut il en application de l'article 74 du cpc qu'elle soit soulevée à peine d'irrecevabilité, simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non recevoir, cette question fût elle d'ordre public. Or, cette question n'a pas été soulevée en première instance alors que le tribunal a été saisi de moyens au fond pour trancher le litige et elle était déjà connue de la partie appelante en première instance.





Dès lors, l'exception de question préjudicielle soulevée par la sarl Vins Z... frères en appel est irrecevable.

















- sur la demande de la SARL Vins Z... frères de requalifier l'occupation précaire en bail commercial :





La SARL Vins Z... frères admet en page 7 de ses conclusions d'appel qu'une convention d'occupation précaire du domaine public reste précaire lorsque le bien est déclassé. Elle conforte également le fait que la simple désaffectation d'une dépendance du domaine public n'a pas pour effet de le faire sortir du régime de la domanialité publique sans un acte complémentaire de déclassement.





Le déclassement du domaine public n'entraîne aucune obligation pour l'Etat de consentir à celui qui occupe le domaine public de lui consentir un bail commercial. 





Ainsi, la sarl Vins Z... frères tente d'établir que la zone litigieuse n'était pas affectée au service public portuaire à défaut d'aménagement spécifique. Or, sa démonstration est d'autant plus vaine que dans sa lettre du 14 février 1986, sollicitant l'autorisation d'obtention d'une occupation précaire du domaine public, elle indiquait «je crois devoir également préciser que je ne sollicite pas la location de l'un des hangars voisins qui sont eux, directement utilisés pour le stockage du fret de certains bateaux». 





Cette seule mention d'un hangar voisin concernant le stockage du fret suffit à établir l'activité portuaire de la zone litigieuse.





Il en ressort que, comme le premier juge l'a relevé par des motifs précis et pertinents que la cour adopte, la sarl Vins Z... frères a bénéficié d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public délivrée le 14 mars 1990 par la CCI de Bayonne pour la période du 1er juin 1989 au 31 décembre 1990 avec possibilité de renouvellement par périodes triennales. Cette occupation temporaire ne relevait pas des dispositions du statut des baux commerciaux comme le rappelle l'article L145-2 du code de commerce s'agissant des baux comportant une emprise sur le domaine public.





Par arrêté du Ministère de l'Equipement des transports et du logement du 31octobre1997, le terrain occupé par la SARL Vins Z... frères a été déclassé du domaine public maritime et retiré des biens concédés à la CCI de Bayonne par arrêté ministériel du 15 juin 1998 ; il fait donc partie du domaine privé de l'Etat.





Comme cela a été relevé et admis par la sarl Vins Z... frères, le déclassement d'un bien du domaine public ne modifie pas les conditions d'occupation antérieurement prévues et ne les transforment pas en contrat de droit privé en dehors de toute novation. 





Les rapports de droit public persistaient et ce d'autant plus que l'occupation restait précaire puisque la modicité de la redevance n'avait pas été modifiée (32.000euros/an) et qu'un projet d'utilité publique était en cours dès l'origine concernant la réalisation du Pont Grenet et la commune de Bayonne avait un droit prioritaire sur les projets de cessions de biens immobiliers de l'Etat et avait informé l'Etat de son intérêt pour le site pour réaliser un réaménagement du quartier de la Rive droite de l'Adour. 





M.Z... était informé de ce projet puisqu'il est évoqué dans un courrier du 28octobre 1999 que lui adresse la Ville de Bayonne suite à une réunion du 12octobre 1999 et où elle exprime son intention d'acquérir les emprises occupées par la société. 














L'Etat ne pouvait donc envisager une cession du site litigieux ni la conclusion d'un bail commercial pour ne pas faire obstacle au projet de la commune.





Enfin, la SARL Vins Z... freres n'a occupé les locaux qu'en vertu d'une convention d'occupation précaire spécifiant expressément en son article 14 qu'elle ne pouvait prétendre au statut des baux commerciaux et le déclassement du domaine public ne pouvait sans nouvel accord des parties modifier le caractère précaire de la convention.





La SARL Vins Z... frères connaissait ainsi parfaitement les contraintes et la précarité de son occupation du site litigieux et, par voie de conséquence, le défaut d'application du statut des baux commerciaux à son occupation du site.





Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la sarl Vins Z... freres de sa demande tendant à voir reconnaître à son profit l'existence d'un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.





La SARL Vins Z... frères qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel et déboutée de sa demande en application de l'article 700 du cpc





PAR CES MOTIFS :





La Cour, statuant publiquement , par arrêt contradictoire et en dernier ressort,





- rejette la fin de non recevoir fondée sur le principe de l'estoppel





- déclare irrecevable l'exception de question préjudicielle soulevée par la SARL Vins Z... frères





- confirme le jugement





- condamne la SARL Vins Z... frères aux dépens d'appel 





Vu l'article 700 du code de procédure civile, 





-déboute la SARL Vins Z... frères. 





Arrêt signé par Madame X..., Président, et par Madame SAYOUS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.








LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,