Cour d'Appel · 4e Chambre A — 13 septembre 2018

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE


4e Chambre A





ARRÊT AU FOND 


DU 13 SEPTEMBRE 2018


bm


N° 2018/ 633




















Rôle N° RG 17/03155 





N° Portalis DBVB-V-B7B-BABMZ











Fabrice X...


SARL FABRICIMMO








C/





Bruno Y...


Syndicat des copropriétaires LA CLAIRIERE


SARL LACROIX IMMOBILIER
































Grosse délivrée 


le :


à :





SCP Z... 








SCP A... & ASSOCIES





SCP B... J...




















Décision déférée à la Cour :





Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 10 Février 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/02031.








APPELANTS





Monsieur Fabrice X...


[...] 





représenté par Me Emmanuel L... C... de la SCP Z... , avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Estelle C..., avocat au barreau de GRASSE, plaidant 





SARL FABRICIMMO,


dont le siège social est [...] 





représentée par Me Emmanuel L... C... de la SCP Z... , avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Estelle C..., avocat au barreau de GRASSE, plaidant 








INTIMES





Monsieur Bruno Y... 


demeurant [...] - [...] - [...] [...] [...] 





représenté par Me Ludovic A... de la SCP A... & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Patrick D..., avocat au barreau de NICE, plaidant 





Syndicat des copropriétaires LA CLAIRIERE [...] représenté par son syndic en exercice, la SARL LACROIX IMMOBILIER, sise [...], [...], [...] [...] [...], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice





représenté par Me J... E... de la SCP B... J..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Fabienne F... de la SCP BOURGOGNE - F... & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE, plaidant 





SARL LACROIX IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié [...] du Tanit - [...] - [...] [...] [...] 





représentée par Me J... E... de la SCP B... J..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Fabienne F... de la SCP BOURGOGNE - F... & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE, plaidant 


*-*-*-*-*


COMPOSITION DE LA COUR








L'affaire a été débattue le 29 Mai 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.





La Cour était composée de: 








Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre


Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller


Madame Sophie LEONARDI, Conseiller











qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.


Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2018.











ARRÊT





Contradictoire,





Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2018,





Signé par Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller pour le président empêché, Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***








FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES





Le 29 décembre 2014, Bruno Y... et divers autres copropriétaires ont demandé au syndic de la copropriété résidence [...], le cabinet Lacroix immobilier, de convoquer une assemblée générale extraordinaire, à l'effet de modifier le règlement de copropriété en son article 7 dans le but d'interdire l'exercice des commerces de bouche, petite et grande restauration ainsi que de jeux, au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [...] [...] (06).





Le 16 février 2015, l'assemblée générale des copropriétaires a voté pour cette modification selon résolution numéro 4 à la majorité de 8937 tantièmes sur 10 110 ; trois copropriétaires dont la SARL Fabricimmo et monsieur Fabrice X... représentant un total de 567 tantièmes se sont opposés à la résolution.





Contestant la régularité de l'assemblée générale du 16 février 2015 et de ses résolutions, monsieur Fabrice X..., propriétaire des lots 53 (local commercial où se trouve l'agence immobilière agence de la mer) et 15 (cave), et la SARL Fabricimmo, propriétaire des lots 14, 23 et 25 constituant des caves, ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Grasse, selon exploit du 1er avril 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence [...], ainsi que la société Lacroix immobilier et Bruno Y... ; ils ont demandé l'annulation de l'assemblée générale et l'allocation de dommages-intérêts.

















Le tribunal, par jugement du 10 février 2017, a notamment :





- annulé la résolution numéro 4 de l'assemblée générale de la résidence [...] en date du 16 février 2015


- débouté monsieur X... et la société Fabricimmo du surplus de leurs demandes


- débouté monsieur Y... de sa demande reconventionnelle au titre du trouble de voisinage


- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire


- condamné le syndicat des copropriétaires et monsieur Y... in solidum au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens


- rejeté tous autres chefs de demandes.





Monsieur Fabrice X... et la société Fabricimmo ont régulièrement relevé appel, le 16 février 2017, de ce jugement en vue de sa réformation.





La SARL Fabricimmo s'est désistée de son appel selon conclusions notifiées et déposées le 27 avril 2018.





Monsieur Fabrice X... demande à la cour selon conclusions déposées le 18 mai 2018 par RPVA, de :





- prendre acte que la société Fabricimmo s'est désistée de son appel


- constater que ce désistement d'appel est limité à ladite société


- dire et juger que ce désistement est complet et définitif





A titre liminaire





- ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture du 15 mai 2018 et à défaut rejeter les conclusions et pièces


- pour le surplus recevoir Fabrice X... en son appel limité aux conséquences indemnitaires


- confirmer le jugement du 10 février 2017 en ce qu'il a annulé la résolution numéro 4 de l'assemblée générale du 16 février 2015 et en ce qu'il a débouté monsieur Y... de ses demandes indemnitaires


- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 10 février 2017, en ce qu'il n'a pas annulé l'intégralité de l'assemblée générale du 16 février 2015, en ce qu'il a débouté monsieur X... de ses demandes indemnitaires et en ce qu'il n'a retenu aucune faute professionnelle du cabinet Lacroix immobilier





En conséquence


- annuler l'intégralité de l'assemblée générale extraordinaire du 16 février 2015 et plus particulièrement la résolution numéro 4


- dire et juger que le cabinet Lacroix immobilier, syndic en exercice, représentant le syndicat des copropriétaires [...] a commis une faute professionnelle


- dire et juger que le cabinet Lacroix immobilier a commis un manquement à son devoir d'information





En conséquence


- dire et juger que le cabinet Lacroix immobilier engage sa responsabilité civile professionnelle


- condamner in solidum les intimés à indemniser monsieur Fabrice X... à raison de


* 2500 euros par mois durant 24 mois soit la somme de 60000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance


* 34000 euros de dommages-intérêts pour la perte de valeur financière du pas de porte dans le cadre de la conclusion d'un nouveau bail


- condamner in solidum les requis à 10000 euros de dommages-intérêts du fait de leur volonté de nuire caractérisée constituant un préjudice financier et moral engendré par la perte locative mensuelle


- débouter monsieur Y... de toutes ses demandes, fins et prétentions


- exclure des charges de monsieur X... et de la société Fabricimmo et de tous les copropriétaires qui ont voté contre la résolution numéro 4, toutes condamnations prononcées


- condamner in solidum les intimés à 8000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile


- les condamner in solidum aux entiers dépens.








Formant appel incident, monsieur Bruno Y... sollicite de voir, selon conclusions déposées par RPVA le 14 mai 2018 :





- débouter Fabrice X... de toutes ses demandes, fins et conclusions


- constater, dire et juger que Fabrice X... est irrecevable à poursuivre l'annulation de l'assemblée générale extraordinaire du 16 février 2015 dans la mesure où l'appel limité de Fabrice X... porte uniquement sur les conséquences indemnitaires


- dire et juger que l'adoption de la résolution 4 complétant le règlement de copropriété est conforme à l'intérêt de la copropriété





A titre subsidiaire, si la cour devait annuler la résolution 4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 février 2015





- dire et juger que Fabrice X... doit réaliser dans le lot 53 les travaux d'insonorisation, de ventilation et d'extraction afin de mettre les locaux en conformité avec la réglementation en vigueur et mettre un terme aux troubles anormaux de voisinage et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir


- condamner Fabrice X... au paiement de la somme de 8000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.





Formant appel incident, le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] et la SARL Lacroix immobilier sollicitent de voir, selon conclusions déposées par RPVA le 9 mai 2018 :





- prendre acte du désistement de la société Fabricimmo de son appel


- dire et juger monsieur X... recevable mais mal fondé en son appel


- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 10 février 2017 en ce qu'il a:


* annulé la résolution 4 de l'assemblée générale du 16 février 2015


* débouté Fabrice X... et la SARL Fabricimmo du surplus de leurs demandes


* débouté monsieur Bruno Y... de sa demande reconventionnelle au titre du trouble de voisinage


* dit n'y avoir lieu à exécution provisoire


* condamné le syndicat des copropriétaires et Bruno Y... in solidum à payer à Fabrice X... et la SARL Fabricimmo la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens


* rejeté tous autres chefs de demandes


- et y ajoutant


* réduire à de plus justes proportions l'indemnité sollicitée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 29 mai 2018.





MOTIFS DE LA DÉCISION





Sur la révocation de l'ordonnance de clôture du 15 mai 2018





La demande est sans objet, en l'état de la clôture intervenue le 29 mai 2018.





Sur le désistement d'appel de la SARL Fabricimmo





Le désistement d'appel de la société Fabricimmo est parfait, par l'effet de son acceptation d'une part, par Bruno Y... dans ses conclusions du 14 mai 2018 (page 6), d'autre part par le syndicat des copropriétaires et la SARL Lacroix immobilier dans leurs conclusions du 9 mai 2018.














L'instance est donc éteinte entre:


- la société Fabricimmo


et


- Bruno Y..., le syndicat des copropriétaires de la résidence [...], la SARL Lacroix immobilier. 





Sur l'annulation des résolutions 1, 2, 3 de l'assemblée générale extraordinaire du 16 février 2015





Fabrice X... sollicite l'annulation de l'intégralité de l'assemblée générale extraordinaire du 16 février 2015, laquelle a voté quatre résolutions.





Il convient de constater que les trois premières résolutions ont été votées à l'unanimité des présents et représentés ; Fabrice X... était représenté par madame X....





Fabrice X... n'a donc pas la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant, au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que le soulèvent le syndicat des copropriétaires et la SARL Lacroix immobilier ; ce dont il résulte que l'action en contestation des décisions votées aux résolutions 1, 2, 3 est irrecevable.





Sur l'annulation de la résolution numéro 4





C'est à bon droit que le tribunal a annulé la résolution numéro 4 votée par l'assemblée générale des copropriétaires du 16 février 2015, au motif que cette résolution avait pour objet d'imposer aux copropriétaires des lots correspondant aux locaux commerciaux du rez-de-chaussée une modification à la destination de leurs parties privatives et aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; il en a exactement déduit que la résolution devait être adoptée à l'unanimité.





Monsieur Y... ne saurait opposer à monsieur X... l'irrecevabilité de sa demande d'annulation de ladite résolution en invoquant le fait que l'appel de monsieur X...porte uniquement sur les conséquences indemnitaires ; en effet, le tribunal a annulé la résolution numéro 4 et rien n'empêche monsieur X... de demander la confirmation du jugement sur ce point, même s'il a interjeté appel sur les demandes indemnitaires.





Monsieur Y... ne peut davantage opposer à monsieur X... l'intérêt de la copropriété, lequel ne peut faire échec à la règle de l'unanimité requise.





Le jugement dont appel doit dés lors être confirmé en ce qu'il a annulé la résolution 4 de l'assemblée générale du 16 février 2015.





Sur les demandes indemnitaires de monsieur X...





Monsieur X... sollicite divers dommages-intérêts, à raison de 2500 euros par mois durant 24 mois soit 60000 euros en réparation de son trouble de jouissance, 34000 euros pour la perte de valeur financière du pas de porte dans le cadre de la conclusion d'un nouveau bail, 10000 euros pour préjudice financier et moral engendré par la perte locative mensuelle.





Il explique qu'avant l'assemblée générale critiquée du 16 février 2015, un compromis était envisagé avec un dénommé N... pour une activité de restaurateur-traiteur, l'intéressé comptant devenir locataire de monsieur X... moyennant un loyer mensuel de 2500 euros outre un pas de porte de 50000 euros ; il ajoute que depuis la décision du tribunal de grande instance de Grasse qui a ordonné l'annulation de la résolution numéro 4, il a pu trouver un locataire mais avec des conditions financières moins intéressantes; il se plaint de pertes financières et d'un préjudice moral.





La perte financière alléguée par monsieur X... repose sur l'attestation de G... N... en date du 13 février 2015.





Cet élément ne présente pas un caractère probant.











En effet, le sérieux de la proposition de l'auteur de l'attestation est mis en échec par deux éléments : 





- une décision du tribunal de commerce d'Antibes en date du 7 octobre 2014 ayant prononcé l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire simplifiée contre la société de G... N...





- une ordonnance du juge des référés du 10 juin 2015 qui a constaté la résiliation de plein droit du bail de G... N... pour non paiement des loyers, étant observé que l'intéressé ne contestait d'ailleurs pas la créance locative et sollicitait simplement des délais de paiement, et ce concomitamment à sa prétendue proposition de location envers monsieur X....





En outre, monsieur X... ne rapporte pas la preuve que la valeur locative du lot 53 serait de 2500 euros par mois ; le bail commercial saisonnier de l'artère la plus commerçante de la ville de Antibes [...] [...], produit aux débats, n'est pas probant à cet égard ; au contraire, il ressort d'une attestation du dénommé Dominique I... que les locaux commerciaux à cet emplacement sont difficiles à louer, l'intéressé ayant pour sa part loué son local au tarif de 900 euros par mois.





Par ailleurs, monsieur X... n'a pas attendu le jugement du 10 février 2017 pour relouer son lot à un locataire exerçant une activité de restauration, ainsi qu'il ressort des photographies produites aux débats.





En conséquence, monsieur X... n'établit pas la réalité du préjudice financier invoqué.





Il ne rapporte pas davantage la preuve du préjudice moral qu'il aurait subi en rapport avec une volonté de nuire des parties adverses, ainsi que l'a retenu très justement le premier juge.





En conséquence, le jugement sera confirmé et les demandes indemnitaires de monsieur X... rejetées.





Sur les travaux sollicités par Bruno Y...





Bruno Y... sollicite pour le cas où la résolution numéro 4 litigieuse serait annulée, la réalisation par monsieur X... de travaux dans le lot 53 décrits comme suit : travaux d'insonorisation, de ventilation et d'extraction afin de mettre les locaux en conformité avec la réglementation en vigueur et mettre un terme aux troubles anormaux de voisinage.





Il apparaît que la nature des travaux sollicités n'est pas caractérisée ; les termes employés par Bruno Y... sont vagues en ce qu'il se contente de solliciter une mise en conformité avec la réglementation en vigueur, sur la seule base de procès-verbaux de constat ou d'attestations.





La demande reconventionnelle de Bruno Y... ne peut dans ces conditions prospérer ; le jugement sera confirmé de ce chef.





Sur les frais et dépens





Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et monsieur Bruno Y... à payer à monsieur Fabrice X... la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les entiers dépens de première instance.





Monsieur Fabrice X... qui a vu en première instance ses prétentions partiellement déclarées fondées par le juge, sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de première instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; en revanche, monsieur X... n'est pas recevable à former cette demande de dispense au nom de la société Fabricimmo et au nom « de tous les copropriétaires qui ont voté la résolution numéro 4 », en l'absence de qualité à agir.





La SARL Fabricimmo qui s'est désistée de son appel, supportera les dépens de l'instance d'appel qu'elle a diligentée, conformément aux dispositions de l'article 399 du code de procédure civile.





Monsieur Fabrice X... qui succombe sur son appel sera condamné au surplus des dépens d'appel.





Aucune considération d'équité ne justifie l'octroi d'une autre indemnité, au titre des frais irrépétibles d'appel.





PAR CES MOTIFS





La cour, 





Dit que la demande de révocation de l'ordonnance de clôture du 15 mai 2018 est sans objet, en l'état de la clôture intervenue le 29 mai 2018,





Dit que le désistement d'appel de la société Fabricimmo est parfait,





Dit en conséquence l'instance éteinte entred'une part, la société Fabricimmo et d'autre part, Bruno Y..., le syndicat des copropriétaires de la résidence [...], la SARL Lacroix immobilier,





Dit que Fabrice X... est irrecevable en sa contestation des résolutions numéros 1, 2, 3 votées par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [...], le 16 février 2015,





Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 10 février 2017,





Y ajoutant,





Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire,





Dit que Fabrice X... est irrecevable à former une demande de dispense de toute participation à la dépense commune, au nom de la société Fabricimmo et au nom « de tous les copropriétaires qui ont voté la résolution numéro 4 », 





Dit que Fabrice X... sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de première instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,





Rejette le surplus des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,





Condamne la SARL Fabricimmo aux dépens de l'instance d'appel qu'elle a diligentée, conformément aux dispositions de l'article 399 du code de procédure civile,





Condamne Fabrice X... au surplus des dépens d'appel,





Dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.








Le greffier Le conseiller pour le président empêché